LH-1997-749

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-04-14
Publisert:	LH-1997-00749
Stikkord:	Erstatningsrett i kontraktsforhold
Sammendrag:
Saksgang:	Salten herredsrett nr. 97-38 A - Hålogaland lagmannsrett LH-1997-00749.
Parter:	Ankende part: Øvrevoll borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Kufaas). Ankemotpart: Bodø Boligbyggelag (Prosessfullmektig: Advokat Kjetill Mellum).
Forfatter:	Lagdommer Peter M. Sellæg, formann. Konstituert lagdommer Berit Nerva. Ekstraordinær lagdommer Willy Haugli. Med meddommere
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §146, §172, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, LOV-1979-05-18-§3, Foreldelsesloven (1979) §3

Saken gjelder krav om erstatning for tap som følge av mangelfull prosjektledelse ved byggearbeider.

Øvrevoll borettslag er tilknyttet Bodø Boligbyggelag (BBL), og sistnevnte er forretningsfører for borettslaget. Borettslaget som ligger på Volden i Bodø, eier 4 blokker med tilsammen 48 leiligheter. Hver boligblokk har 12 leiligheter fordelt på tre etasjer. Blokkene er oppført på slutten av 1960-tallet, og i 1987 besluttet styret i borettslaget at det skulle foretas en omfattende rehabilitering av fasader og vinduer. Også et annet borettslag i samme område, Ramnfloget borettslag, skulle foreta rehabiliteringsarbeider.

Den 21. september 1987 skrev BBL til borettslaget og fremla følgende utkast til avtale:

1. BBL engasjerer arkitekt på vegne av borettslagene for utarbeidelse av forslag til fasadeløsninger. Kostnadene forbundet med disse arbeidene skal fordeles på hvert av borettslagene i forhold til boligarealene i disse.

2. Endelig fasadeutforming vedtas i samarbeid mellom arkitekt/borettslag og BBL.

3. Den endelige fasadeutforming nedfelles i beskrivelse og anbudsutbydelse.

5. BBL engasjerer som prosjektleder for de forestående arbeidene som antydningsvis vil omfatte

- engasjement av arkitekt

- spesifikasjon og utarbeidelse av planer i samarbeid med arkitekt

- anbudsinnhenting

- kontraktsforhandling og etablering av kontrakt

- utarbeidelse av komplett kostnadsoverslag, nye husleieberegninger etc

- søknad til bygningsmyndigheter

- utarbeidelse av finansieringssøknader

- oppfølging, ledelse og kontroll på byggeplassen

- føring av byggeregnskap

I senere brev opplyste BBL at man ville beregne seg en godtgjørelse stor kr 90 000 for oppdraget, og den 6. januar 1988 aksepterte borettslaget tilbudet fra BBL.

Det innkom anbud på rehabiliteringsarbeidene fra H. Lundquist A/S og bygg-mester J. Vikjord. BBL tilrådde bruk av byggmester Vikjord, men styret i borettslaget valgte H. Lundquist A/S, som hadde laveste anbud.

Etter ønske fra borettslaget hadde arkitekt Lene Frank utarbeidet forslag til utvidelse av de eksisterende verandaer. Den 23. august 1988 vedtok generalforsamlingen i borettslaget at verandaene skulle bygges ut. Utbyggingen ble beskrevet som en "redusert utbygging uten innglassing, men med mulighet for på eget initiativ og/eller seinere å glasse inn verandaene". Det fremgikk av saksframlegget at tegningene var vurdert av boligbyggelaget.

De opprinnelige verandaene var trukket inn i bygningskroppen slik at veranda-fronten fluktet med ytterveggen. Tegningene innebar at verandagulvet ble forlenget ut fra bygningskroppen og at grunnflaten ble øket fra omlag 4 til 8 m2. På den forlengede gulvflaten ble det reist en trekonstruksjon. Åpningen mellom toppen av konstruksjonen og taket (gulvet til den overliggende verandaen) ble delvis innglasset. Innglassingen ble foretatt på hjørnene av balkongen og ved hjelp av en rekke småruter. Verandaen hadde en åpning i lengderetningen og en åpning på hver kortside.

Den 6. oktober 1988 inngikk borettslaget kontrakt med H. Lundquist A/S om fasademessig rehabilitering. I kontrakten var utvendige rehabiliteringsarbeider utenom "balkongutvidelse" angitt til kr 2 291 652 og "balkongutvidelse" til kr 1 226 673,40. I tillegg kom merverdiavgift.

I mars 1989 ble det åpnet konkurs i boet til H. Lundquist AS. Rehabiliterings-arbeidene var igangsatt, og byggmester Vikjord ble engasjert til fullføringen av arbeidene. Sommeren 1989 ble arbeidene avsluttet innenfor de opprinnelige tidsfrister og økonomiske rammer. Etter avslutningen av arbeidene ble det åpnet konkurs i boet til byggmester Vikjord.

Utover høsten 1989 ga flere beboere uttrykk for at de hadde problemer med vann på verandaene. Verandaene var for åpne til å hindre vanninntrengning og for lukket til at vannet tørket bort. Beboerene ønsket at det ble innsatt skyveluker i verandaåpningene. BBL tok kontakt med Bodø Glass & Ramme som innga tilbud på arbeidet. Tilbudet utgjorde kr 9 640 for innglassing av en endeveranda og kr 8 096 for innglassing av en midtveranda. I tillegg kom merverdiavgift.

Tilbudet ble akseptert og i løpet av våren 1990 var det satt inn skyveluker i aluminium i alle verandaene.

Sommeren 1990 ble konstruksjonen av verandaene tatt opp med arkitekt Lene Frank. Bakgrunnen var at flere beboere hadde registrert lekkasjer. Hennes forsikringsselskap innrømmet ansvar når det gjaldt utbedring av himlinger og utfresing av underkarm i forbindelse med innglassingen. Selskapet utbetalte erstatning med kr 256 536 som ble benyttet til utbedringsarbeider.

Flere beboere var imidlertid fortsatt plaget med vanninnsig, fukt og kondens i verandaene. De følgende år ble det rettet flere henvendelser til BBL og Bodø Glass & Ramme, og det ble foretatt flere utbedringsforsøk, blant annet av glassmesterfirmaet.

I desember 1994 foretok Wiggo Engan en befaring av verandaene og 10. januar 1995 avga han en rapport. Rapporten er sterkt kritisk til det utførte arbeidet og avslutningsvis heter det:

Uten å ha sett verken anbudspapirer eller kontrakter er det ikke mulig å ta stilling til ansvar i saken. Jeg mener imidlertid at byggeledelsen burde reagert på i allefall kvaliteten på materialbruk og det dårlige håndverk som er utvist her.

Den 18. april 1995 skrev styret i borettslaget til BBL og fra brevet siteres:

Styret mener at BBL's prosjektledelse under rehabiliteringsarbeidene/byggingen av glassverandaene var mangelfullt utført, og at BBL har et erstatningsbetingende ansvar overfor borettslaget når det gjelder utbedring av ovennevnte glassverandaer i hele borettslaget.

Kravet fra Øvrevoll borettslag er som følger:

Glassverandaene i Øvrevoll borettslag utbedres for BBL's regning slik at de tilfredsstiller de krav som settes til vinterhave/ekstra rom, og som forutsatt i innkalling til ekstraordinær generalforsamling den 23.08.1988.

Det forutsettes at en utbedring av verandaene ikke forringer de kvaliteter som er lagt inn i dagens prosjekt og viderefører det eksisterende estetiske og arkitektoniske særpreg.

Videre bør man tilrettelegge for at glassverandaene innehar den brukervennlighet og funksjonalitet som bør forventes, nå og i det videre av en slik konstruksjons forventede levetid.

BBL kommenterte kravet i brev 28. april 1995 og det heter her:

Saken er, som vi har orientert om, oversendt vårt forsikringsselskap Uni Storebrand. I brev av 19.04.95 fra forsikringsselskapet, fremgår det at selskapet har behov for ytterligere informasjon for å kunne ta stilling til ansvarsforholdet. I denne forbindelse er det berammet møte her 4. mai.

Som vi tidligere har gitt uttrykk for vil BBL selvsagt påta seg ansvar dersom det på noe vis kan påvises at vi gjennom vår prosjekt-/byggeledelse har vist grov uaktsomhet under vurdering/gjennomføring av saken. Dette vil i så fall bli avklart av vårt forsikringsselskap som i saker av denne type benytter frittstående konsulent til utredning/vurdering.

Borettslaget tok ut forliksklage 22. oktober 1996, og den 18. desember 1996 henviste Bodø forliksråd saken til retten.

Etter dette reiste borettslaget søksmål med krav om erstatning begrenset oppad til kr 2 031 000. BBL tok til motmæle og krevde seg frifunnet.

Salten herredsrett avsa 4. juli 1997 dom med slik domsslutning:

1. Bodø boligbyggelag tilpliktes å betale Øvrevoll borettslag kr 192.000 -etthundreognittitotusen - innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse med tillegg av 12 % rente fra 22. oktober 1996 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises til dommen.

Øvervoll borettslag har i rett tid påanket dommen. Bodø Boligbyggelag har tatt til motmæle og inngitt motanke.

Ankeforhandling ble avholdt i Bodø 19. og 20. mars 1998. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. For borettslaget møtte styrelederen, Barbro Vinje, og for boligbyggelaget møtte vitnet, prosjektleder Inge Kirkesæther. Det ble avhørt to sakkyndige vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten, partene og vitnene fortok befaring av flere leiligheter og verandaer i borettslaget.

Saken står i samme stilling som for herredsretten.

Øvrevoll borettslag har i hovedtrekk gjort gjeldende:

BBL har misligholdt avtalen om prosjektledelse. Boligbyggelaget lot en prisvinnende arkitekt lede prosjektet og det satte seg selv til side. Arkitekten ble ikke kontrollert og det ble akseptert bruk av en rådgivende ingeniør fra en krets man var ukjent med. Det er høyst kritikkverdig at laget stolte helt og holdent på arkitekten.

Det ble ikke stilt kritiske spørsmål til arkitektens verk, og laget overlot prosjektledelsen til et ukjent rådgivende ingeniørfirma utpekt av arkitekten. Dette er grovt uaktsomt og uansett hvilke forutsetninger som legges til grunn med hensyn til bruken av verandaen, er resultatet uakseptabelt.

Boligbyggelagets handlemåte etter 1990 viser at prosjektlederansvaret ikke var avsluttet. Lagets oppfølging var en følge av dets plikter som prosjektleder. Man forsøkte å avhjelpe problemene for å få en konstruksjon beboerene kunne leve med. Det ble foretatt avhjelpsarbeider i 1993, men også senere ble det foretatt arbeider som følge av boligbyggelagets oppgaver som prosjektleder.

Valg av løsning og gjennomføringen av utbyggingen av verandaene ligger på et nivå langt under det borettslaget forventet og hadde rettslig krav på. Det foreligger et grovt avvik fra det forsvarlige. Boligbyggelaget har gjort seg skyldig i et vedvarende mislighold og foreldelsesfristen løper først fra april 1995 da boligbyggelaget "kastet kortene".

Da borettslaget behandlet spørsmålet om utbyggingen av verandaene ble det tatt utgangspunkt i at innglassingen ville gi en vinterhave/et ekstra rom. Boligbyggelaget var klar over at det ville bli gjennomført en innglassing. Borettslaget hadde forutsatt et annet produkt enn det leverte, og høsten 1993 anså boligbyggelaget seg forpliktet til å rette opp forholdene.

Uaktsomheten fra boligbyggelagets side knytter seg til valg av konstruksjon. Man valgte en konstruksjon som ikke hadde grunnlag for å overleve under de aktuelle klimatiske forhold. Det er en klar sammenheng mellom det tap borettslaget er påført og prosjektlederens manglende initiativ til å prekvalifisere den rådgivende ingeniøren. Forsvarlighetskravet til prosjektledelse er fraveket. Fraviket er vesentlig og det foreligger grov uaktsomhet.

Boligbyggelagets brev 28. april 1995 kan for øvrig ikke forstås som en erkjennelse begrenset til grov uaktsomhet. Også simpel uaktsomhet må dekkes av erkjennelsen.

Det sakkyndige vitnet, Allan Bell, har kommet med forslag til hvordan en tilfredsstillende innglassing av verandaene kan foretas. Innglassingen skjer ved bruk av aluminiumsprofiler og få glassruter. Kravet bygger på et kostnadsoverslag med bakgrunn i forslaget.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Bodø Boligbyggelag tilpliktes å betale Øvrevoll Borettslag erstatning etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 2 031 000,- med tillegg av 12 % rente fra forliksklagens forkynnelse og til betaling skjer.

2. Bodø Boligbyggelag tilpliktes å betale sakens omkostninger for herreds- og lagmannsretten med tillegg av av 12 % rente fra dommens forkynnelse og til betaling skjer.

Bodø Boligbyggelag har i hovedtrekk anført:

Borettslaget har påstått at boligbyggelaget har misligholdt sine forpliktelser som prosjektleder/byggeleder.

I forhold til oppgaven som prosjektleder, må det påståtte mislighold bestå i at boligbyggelaget unnlot å vrake arkitektens løsning. Erstatningskravet bygger på oppføring av en aluminiumsveranda. En slik løsning ble av kostnadsmessige grunner valgt bort meget tidlig i prosessen og et eventuelt ansvar i egenskap av prosjektleder må være foreldet, jfr. foreldelsesloven §3 nr 2.

I forhold til oppgaven som byggeleder, må det påståtte mislighold ha inntrådt etterhvert som overlevering av arbeidene fant sted. Tømrerarbeidene ble ferdig en gang i 1989. Det ble foretatt befaring i februar 1990 og beboerne kunne da få rettet opp forhold de var misfornøyde med. Innglassing skjedde i løpet av 1990 og dersom borettslaget mener boligbyggelaget ikke fulgte opp arbeidene må misligholdet ha inntrådt høsten 1990.

For unngå diskusjon om en bestemt dato aksepterer boligbyggelaget at foreldelsefristen anses å løpe fra årsskiftet 1990/1991. Da var arbeidene gjennomført og borettslaget kjente til hvilken oppfølging boligbyggelaget hadde foretatt. Et eventuelt ansvar som byggeleder må være foreldet.

Det må være galt når borettslaget hevder at boligbyggelaget ikke har avsluttet sitt oppdrag og at forhandlingene mellom partene skulle medføre at det ikke løper noen frist.

Brevet av 28. april 1995 er en betinget erkjennelse av et foreldet ansvar. Betingelsen er at det foreligger grov uaktsomhet.

Boligbyggelaget har ikke opptrådt uaktsomt ved utførelsen av oppdraget. Arkitekten hadde vunnet en landsomfattende konkurranse. Hun var vurdert av kolleger og det skulle mye til for at boligbyggelaget sa nei til hennes forslag. Borettslaget var også fornøyd med den arkitektoniske utformingen av balkongene og ga så sent som 18. april 1995 uttrykk for dette. Det var ikke uaktsomt av boligbyggelaget i egenskap av prosjektleder å nytte arkitektens tegninger.

Boligbyggelagets ansvar i egenskap av byggeleder er intet garantiansvar med hensyn til utførte arbeider. Byggeleders ansvar er også et subsidiært ansvar. Problemene med utførelsen av verandaene lå innenfor de aktuelle utførende entreprenørenes ansvarsområde og boligbyggelaget sørget for at påviste mangler ble utbedret. Det samme gjelder i forhold til glassmesteren. Kontrakts- forpliktelsene til disse er oppfylt og noe uaktsomhetsansvar foreligger ikke.

Under enhver omstendighet kan det ikke være tale om grov uaktsomhet fra boligbyggelagets side. Det fremgår av rettspraksis at det skal foreligge et markert avvik fra en forsvarlig handlemåte, noe som ikke er tilfelle.

For øvrig er det ikke samsvar mellom det fremsatte krav og det påberopte mislighold. Kravet bygger på en en helt annen balkong enn den valgte løsning. Et eventuelt tap måtte være utgifter til å få den valgte løsning i kontraktsmessig stand.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Bodø Boligbyggelag ved styrets formann frifinnes.

2. Bodø Boligbyggelag ved styrets formann tilkjennes sakens omkostninger både for herreds- og lagmannsrett med tillegg av 12 % rente fra dommens forkynnelse til betaling skjer.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Ved borettslagets brev 6. januar 1988 ble det inngått avtale mellom partene om at boligbyggelaget skulle påta seg oppdraget som prosjektleder for rehabiliterings-arbeidene. Omfanget og innholdet av oppdraget fremgår i brevet av 21. september 1987 punkt 5. Borettslagets søksmål mot boligbyggelaget bygger på at boligbyggelaget har misligholdt sine forpliktelser etter oppdragsavtalen.

Foreldelsesloven (lov 18. mai 1979 nr 18) §3 nr 1 fastsetter at foreldelsesfristen regnes fra den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse. Krav som oppstår ved mislighold, kan fordringshaveren kreve oppfylt når som helst. Dette er også presisert i §3 nr 2 hvor det heter at "For krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet inntrer".

Dersom oppdragstakeren begår feil eller mangler ved utførelsen av et oppdrag som det foreliggende, inntrer misligholdet overfor oppdragsgiveren når resultatet av oppdraget stilles til dennes disposisjon. Dette gjelder selv om feilen viser seg på et senere tidspunkt, se Trygve Bergsåker "Pengekravsrett" (1994) side 327.

Borettslaget har gitt uttrykk for at misligholdet knytter seg til boligbyggelagets bruk av arbeidet til arkitekt Lene Frank samt dets oppfølging og kontroll med gjennomføringen av byggearbeidene. Arkitekt Franks verandaløsning ble vedtatt av generalforsamlingen 23. august 1988, og det fremgår av saksframlegget at "BBl har vurdert tegningene og laget kostnadsoverslag sammen med byggmester og leverandør". Arbeidene med verandaene ble avsluttet sommeren 1989 og innglasseringen ble gjennomført i løpet av våren 1990.

Boligbyggelaget har akseptert at foreldelsesfristen anses å løpe fra årsskiftet 1990/1991, og lagmannsretten finner at et mislighold senest kan ha inntrådt på dette tidspunkt. Resultatet av oppdraget var stilt til disposisjon for borettslaget og beboerene var kjent med de forhold knyttet til verandaenes utforming og utførelse som er grunnlaget for søksmålet. Styreformannen i borettslaget ga også uttrykk for at beboerene hele tiden hadde kjent til de forhold som anses å utgjøre misligholdet.

Det er enighet om at boligbyggelaget etter årsskiftet 1990/1991 bistod borettslaget for å finne løsninger som kunne avhjelpe de problemene beboerne hadde i form av vanninntregning og fukt i verandaene. Så vidt skjønnes bekostet boligbyggelaget avhjelpstiltak til og med året 1993, mens senere tiltak, utført i regi av boligbyggelaget, ble bekostet av borettslaget. Det var imidlertid naturlig at boligbyggelaget ønsket å finne en løsning på problemene da laget som forretningsfører, hadde interesse i å opprettholde et godt forhold til borettslaget. Lagmannsretten finner ingen holdepunkter for at bistanden og de samtaler partene hadde i denne forbindelse, innebar at foreldelsesfristen ble avbrutt. Boligbygge-lagets handlemåte kan ikke anses som noen erkjennelse av at man hadde misligholdt sine forpliktelser i forhold til borettslaget. Det skal klare holdepunkter til for at en erkjennelse skal virke fristavbrytende dersom den ikke har fremkommet uttrykkelig.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at et krav mot boligbyggelaget grunnet på mislighold av forpliktelser etter oppdragsavtalen, var foreldet ved årskiftet 1993/1994.

Boligbyggelagets brev 28. april 1995 må vurderes på denne bakgrunn. Det gis i brevet uttrykk for at boligbyggelaget vil "påta seg ansvar dersom det på noe vis kan påvises at vi gjennom vår prosjekt-/byggeledelse har vist grov uaktsomhet under vurdering/gjennomføring av saken". Det foreligger en betinget erkjennelse av et foreldet ansvar. Betingelsen er at boligbyggelaget har utvist grov uaktsomhet. Boligbyggelaget har tatt klar avstand fra at erkjennelsen omfatter annet enn grov uaktsomhet, og det foreligger ingen holdepunkter for at alminnelig uaktsomhet omfattes av erkjennelsen.

Om det foreligger grov uaktsomhet må bedømmes konkret, men Høyesterett har i avgjørelsen i Rt-1989-1318 uttalt følgende:

Uttrykket "grov uaktsomhet" forekommer i forskjellige sammenhenger, dels i lovtekst, dels i kontrakter, standardvilkår e.l. Det er forståelsen av uttrykket "grov uaktsomhet" i vilkårene for ansvarsforsikring denne sak gjelder. Men forståelsen av begrepet i andre sammenhenger vil være av betydning når man søker å fastlegge dets innhold. For at en oppførsel skal kunne karakteriseres som grovt uaktsom, må den etter mitt syn representere et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte. Det må dreie seg om en opptreden som er sterkt klanderverdig, hvor vedkommende altså er vesentlig mer å klandre enn hvor det er tale om alminnelig uaktsomhet. Dersom det faglige nivå hos vedkommende ikke holder mål, vil dette etter omstendighetene kunne utgjøre grov uaktsomhet. Når det gjelder en advokats kjennskap til lovstoffet, kan ikke uvitenhet om enhver rettsregel karakteriseres som grov uaktsomhet. Men dreier det seg om en regel på et sentralt område, som for eksempel familieretten eller arveretten, vil uvitenhet lett måtte betegnes som grovt uaktsom.

I likhet med herredsretten legger lagmannsretten til grunn at boligbyggelaget i utgangspunktet hadde den nødvendige kunnskap og erfaring til å påta seg oppdrag som prosjektleder for rehabiliteringsarbeider. Ingeniør Inge Kirkesæther som hadde ansvaret for oppdraget, opplyste at boligbyggelaget hadde betydelig erfaring fra prosjekt- og byggeledelse. Han medga imidlertid at innglassete verandaer var et pionerprosjekt for boligbyggelaget.

Bakgrunnen for at boligbyggelaget valgte å nytte arkitekt Lene Frank var at hun hadde vunnet en landsomfattende arkitektkonkurranse i regi av Norske Boligbyggelags Landsforbund. Konkurransen gjaldt rehabilitering av eldre boligbygg og flere borettslag i Bodø hadde ønsker om foreta rehabilitering av bebyggelse fra 1960-tallet. Boligbyggelaget fikk et godt inntrykk av arkitekten og hennes arbeid, og Inge Kirkesæther fremholdt at han ikke hadde grunn til å tro at arbeidet ikke ville være fullgodt.

Det heftet to mangler ved arkitektens tegninger av de innglassete verandaene. Manglene førte til vannlekkasje og vanninntregning i verandaene. Boligbyggelaget tok forholdet opp med arkitekten, og hennes forsikringsselskap utbetalte erstatning til borettslaget. Erstatningen ble benyttet til utbedring av manglene, og lagmannsretten kan ikke se at disse forholdene får betydning for nærværende sak.

Det er fra borettslagets side fremholdt at uaktsomheten fra boligbyggelagets side knytter seg til valget av verandakonstruksjon. Så vidt skjønnes mener borettslaget at boligbyggelaget heller ikke har fulgt opp sine forpliktelser ved oppføringen av verandaene.

Det var borettslaget som traff avgjørelsen om en utbygging av verandaene i samsvar med arkitektens forslag. Likeledes var det borettslaget som avgjorde hvem som skulle utføre arbeidene. Avgjørelsen om utbygging ble imidlertid truffet på bakgrunn av at boligbyggelaget hadde vurdert tegningene. Formålet med å gi boligbyggelaget oppdraget som prosjektleder, var at borettslaget ønsket faglig bistand til rehabiliteringsarbeidet, og som følge av dette pliktet boligbyggelaget å si fra dersom konstruksjonen ikke tilfredsstilte byggfaglige krav. Det må videre antas at boligbyggelaget pliktet å si fra dersom konstruksjonen åpenbart ikke tilfredsstilte brukskrav borettslaget hadde stilt.

Som herredsretten legger lagmannsretten til grunn at det på et tidlig tidspunkt oppstod uriktige forventninger hos beboerne om verandaenes bruksmuligheter. I saksframstillingen til generalforsamlingsvedtaket 23. august 1988 er det gitt uttrykk for at en innglassing av verandaen kan gjøre at den blir "en vinterhave/ekstra rom i leiligheten". Under befaringen viste det seg også at flere av verandaene var i bruk som et ekstra beboelsesrom. Det kan imidlertid ikke ses at kontrakten med entreprenøren tok sikte på annet enn oppføring av en vanlig uisolert veranda med mulighet for senere innglassing. Verandaene er oppført i samsvar med arkitektens tegninger, og det er intet ved utformingen som viser at det tas sikte på et ekstra beboelsesrom. Dersom dette var siktemålet med utbyggingen måtte prosjektet også ha vært undergitt en annen behandling, blant annet i form av godkjenning fra bygningsmyndighetene.

I brev 7. november 1990 til beboerne påpekte boligbyggelaget at "glassverandaene må behandles og brukes som det de er, nemlig en innglasset balkong". Videre ble det understreket at verandaene ikke var planlagt brukt som et ordinært rom og at man med tilfredshet hadde registert at borettslaget planla montering av ventil i stedet for en av smårutene. Rett nok er disse uttalelsene avgitt etter at innglassingen var foretatt, men lagmannsretten finner ikke holdepunkter for at boligbyggelaget tidligere hadde avgitt uttalelser som ga beboerne grunnlag for forventninger om at verandaene ville bli et "ekstra rom i leiligheten".

Boligbyggelagets gjennomføring av oppdraget som prosjektleder, må derfor vurderes med grunnlag i at innglassingen skulle forlenge beboernes bruk av en veranda. Brukskrav og krav til håndverksmessig utførelse må vurderes ut fra at det er et "uteoppholdsrom".

Lagmannsretten foretok befaring av en rekke verandaer, både innvendig og utvendig. Verandaene har en mindre tilfredsstillende håndverksmessige utførelse. Utførelsen er lite ensartet og tømrerarbeidet preges av slurv. Listverket er utført forskjellig fra balkong til balkong, og sammenbygningen mellom gammelt og nytt byggverk har et mindre tiltalende preg. Boligbyggelaget hadde som prosjektleder ansvar for "oppfølging, ledelse og kontroll på byggeplassen", og slik verandaene fremstår idag, synes boligbyggelaget ikke å ha vært sitt ansvar fullt ut bevisst.

De utførende håndverkerne hadde ansvar for eget arbeid, men boligbyggelaget var engasjert for å se til at arbeidet var faglig tilfredsstillende. Noe garantiansvar for utførte arbeider hadde boligbyggelaget ikke, men som prosjektleder hadde laget et selvstendig ansvar for å følge opp håndverkernes arbeid. Selv om beboerne ble oppfordret til å si fra om utført arbeid, hadde boligbyggelaget som prosjektleder, ansvar for å se til at verandaene fikk en tilfredsstillende håndverksmessig utførelse. Boligbyggelaget kunne ikke begrense sin oppfølging overfor håndverkerne til mangler som beboerne rapporterte. I den grad dagens tilstand må anses som en følge av slike selvpålagte begrensinger, har boligbyggelaget utført sitt oppdrag på en lite tilfredsstillende måte.

Flere av problemene med hensyn til vann og fukt, kan tilskrives den håndverksmessig utførelsen av verandaene, men hovedkilden til problemene synes å være den valgte konstruksjonen. Borettslaget har i ettertid gitt uttrykk for at konstruksjonen har kvaliteter som ønskes ivaretatt ved en utbedring, og estetiske og arkitektoniske kvaliteter har tydeligvis vært vektlagt ved valget. Det synes å ha vært lagt mindre vekt på konstruksjonens bruksvennlighet og bruksstyrke i forhold til vind og vær. For øvrig synes boligbyggelaget å ha lagt til grunn at en konstruksjon utarbeidet av en anerkjent arkitekt i utgangspunktet ville oppfylle krav til bruksvennlighet og bruksstyrke.

Arkitektens forslag til en delvis innglasset veranda, men med senere mulighet for full innglassing, innbar en utstrakt bruk av småruter. Konstruksjonen som var i tre, hadde over 30 ruter av varierende størrelse. Bruk av tre kombinert med et stort antall småruter innbærer en risiko for vanninnsig. I tillegg kommer at en halvåpen konstruksjon gir muligheter for oppsamling av vann og fukt.

Så vidt skjønnes var det forutsatt at det senere ville skje en fullstendig innglassing, og dette kunne for så vidt løst problemene med at vann og snø drev inn på verandaen. En innglassing ved at skyvevinduer i aluminiumsrammer settes inn i en trekonstruksjon, gir imidlertid muligheter for fukt ved kondensasjon på metallet. Dersom ventilasjonen ikke er tilfredsstillende, kan det også samle seg vanndamp i en slik lukket og uisolert konstruksjon.

I boligbyggelagets oppdrag som prosjektleder, lå det et ønske fra byggherren om faglig bistand i rehabiliteringsarbeidene, og boligbyggelaget måtte således foreta en vurdering av arkitektens forslag. Selv om tegningene var levert av en anerkjent arkitekt måtte laget vurdere om konstruksjonen var tilfredstillende. Slik lagmannsretten ser det, måtte det for en fagkyndig fremstå som rimelig klart at konstruksjonen stilte krav til håndverksmessig utførelse og vedlikehold, og at det forelå en risiko for at det kunne oppstå fuktproblemer som kunne gi en redusert bruksnytte. Det vises for så vidt til hva som er uttalt i de to foregående avsnitt.

Slik byggesaken utviklet seg, kan det reises spørsmål om hvor grundig boligbyggelaget vurderte arkitektens løsning. Lagmannsretten finner imidlertid ikke holdepunkter for at boligbyggelaget unnlot å foreta en nærmere vurdering. Risikoen for fuktproblemer ville vært betydelig redusert dersom det var benyttet aluminium i stedet for tre, og boligbyggelaget hadde før borettslaget traff sitt valg, gjort laget oppmerksom på fordelene ved en aluminiumskonstruksjon. En slik løsning ble imidlertid for kostbar for borettslaget.

Boligbyggelaget synes således å ha vært oppmerksom på at endringer i forslaget kunne gi bruks- og vedlikeholdsmessige forbedringer. Laget synes å ha sett at den halvåpne løsningen kunne være problematisk, men lagmannsretten forstår det slik at problemene høsten 1989 var større enn forventet.

Det var borettslaget som traff det endelige valg av verandakonstruksjon, og selv om boligbyggelaget kunne foretatt en grundigere vurdering av konstruksjonen og risikoen for fuktproblemer, kan lagets handlemåte ikke betegnes som sterkt klanderverdig. Boligbyggelaget hadde ingen erfaring med innglassing av verandaer, og laget kunne ikke med bakgrunn i egne erfaringer eventuelt fraråde borettslaget å velge en løsning utarbeidet av en anerkjent arkitekt. Borettslaget la vekt på estetiske og arkitektoniske kvaliteteter samt kostnadsmessige sider, og som nevnt ble boligbyggelagets forslag om en aluminiumskonstruksjon avvist. Konstruksjonen stilte krav til håndverksmessig utførelse og vedlikehold, men sommeren 1988 kunne det neppe fremstå som klart for boligbyggelaget at problemene skulle bli så omfattende som vist i ettertid. I den forbindelse bemerkes at boboernes egne uriktige forventninger om et "ekstra rom" og deres bruk av verandaene i samsvar med dette, utvilsomt har forsterket problemene. Problemene ville neppe vært så omfattende om verandaene var brukt som "uteoppholdsrom" med tilfredsstillende ventilasjon.

Det kan rettes innvendinger mot boligbyggelagets gjennomføring av oppdraget som prosjektleder, men lagmannsretten finner ikke at dets opptreden representerer et markert avvik fra en vanlig forsvarlig handlemåte. Dette gjelder både i forhold til valg av konstruksjon og oppfølging av det håndverksmessige arbeidet ved oppføringen av verandaene. I den forbindelse bemerkes at konkursåpningene hos de to håndverksfirmaene som sto for oppføringen, kan ha vanskeliggjort boligbyggelagets muligheter for oppfølging i forhold til håndverksarbeidene.

For ordens skyld nevnes at lagmannsretten ikke finner holdepunkter for at boligbyggelaget på noen måte overlot oppdraget som prosjektleder, til den rådgivende ingeniøren som arkitekten hadde benyttet ved utarbeidelsen av tegningsmaterialet. Borettslaget har heller ikke redegjort for hva slags prekvalifisering vedkommende burde gjennomgått. Et slikt rådgivende ingeniørarbeid vil i hovedsak bestå i tekniske beregninger av konstruksjonens bæreevne og lignende, og det er ikke anført at verandaene lider av svakheter på dette punkt.

Lagmannsretten mener således at boligbyggelaget ikke har utvist grov uaktsomhet, og krav kan da ikke gjøres gjeldende med grunnlag i brevet 28. april 1995. Et krav mot boligbyggelaget med grunnlag i at laget har opptrådt uaktsomt er foreldet, og boligbyggelaget må følgelig frifinnes.

Anken har vært forgjeves, og borettslaget må i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes å erstatte boligbyggelagets saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunn til å gjøre unntak fra hovedregelen. Kravet fastsettes i samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Kjetill Mellum til kr 47 000, hvorav kr 25 000 er salær.

Motanken har ført frem, og omkostningsavgjørelsen må baseres på tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §172. Hovedregelen er at den ankende part skal tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen. Kravet fastsettes i samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Kjetill Mellum til kr 15 000, hvorav kr 10 000 er salær, med tillegg av rettens gebyr. Rettens gebyr utgjør kr 12 625.

Ut fra resultatet i lagmannsretten må det foretas en endring i herredsrettens omkostningsavgjørelse og i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd tilpliktes borettslaget å erstatte boligbyggelagets omkostninger for herredsretten. Det er ikke grunn til å gjøre unntak fra hovedregelen. Kravet fastsettes i samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Kjetill Mellum til kr 51 950, hvorav kr 32 000 utgjør salær.

Etter dette utgjør samlede omkostninger for herredsretten og lagmannsretten kr 126 575.

Boligbyggelaget har fremmet krav om renter av saksomkostningene fra forkynnelsen av dommen. Renteplikten begynner imidlertid først å løpe når oppfyllelsesfristen er utløp, jfr. tvistemålsloven §146 annet og fjerde ledd jfr. morarenteloven §2. Dette innebærer at renter av saksomkostningene først påløper 2 uker etter dommens forkynnelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Bodø Boligbyggelag ved styrets formann frifinnes.

2. Øvrevoll borettslag ved styrets formann betaler til Bodø Boligbyggelag ved styrets formann 126 575 - etthundreogtjuesekstusenfemhundreogsyttifem - kroner i saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra oppfyllelsestidspunktet.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.