RG-1986-168
| Instans: | Gulating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-06-28 |
| Publisert: | RG-1986-168 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 28. juni 1985 i sak nr. B 14/1985 |
| Parter: | Stavanger kommune v/ordføreren (kommuneadvokat Øystein Grotmol) mot 1. Odd Magne Rasmussen m.fl. (3 parter) (advokat Anders Rekve). |
| Forfatter: | Lagdommer M. Lund med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, Bygningsloven (1965) §60, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5 |
Ved kjøpekontrakt av 13.9.1983 overdrog Ragnhild og Markus Rasmussens dødsbo eiendommen gnr. 21, bnr. 414 (Sven Foyns gate 79 A) i Stavanger til Stavanger kommune. I henhold til kjøpekontrakten skulle kjøpesummen fastsettes ved skjønn av Stavanger skjønnsrett for bygningssaker etter ekspropriasjonsrettslige prinsippper. Under
Side:169
henvisning til skjønnsprosesslovens §4, jfr. bygningslovens §60, begjærte Stavanger kommune den 20.2.1984 skjønn avholdt.
Skjønnsretten avsa den 30.10.1984 skjønn med slik slutning:
«1. Erstatningen fastsettes til kr. 220,- pr. kvm., kronertohundreogtjue 00/100 pr. kvm.
2. I saksomkostninger betaler Stavanger kommune til de saksøkte kr. 6 180,- kronersekstusenetthundreogåtti 00/100.»
Stavanger kommune har den 18.12.1984 begjært overskjønn på grunn av feil rettsanvendelse og skjønnsutøvelse.
Det anføres fra kommunen at det areal skjønnet gjelder, er et restareal av et større gårdsbruk som var på over 150 dekar og som i årenes løp er utparsellert av eierne og solgt privat til byggetomter. Restarealet er på 2 894 kvm., og når dette ikke er utparsellert, er grunnen den at ca. halvparten er regulert til lekeplass og ubebyggelig. Den annen halvpart er regulert til aldersboliger. Etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 og §5 skal salgsverdien legges til grunn og vederlaget fastsettes ut fra hva en vanlig kjøper vil gi. Dette er lovens utgangspunkt, og hovedregelen er at reguleringsplanen skal legges til grunn. I dette tilfelle vil ingen gi tomtepris for den del som er regulert til lekeplass, men vel for den del som er regulert til boliger.
Men det erkjennes av kommunen at det gjennom sikker rettspraksis er fastslått at en grunneier innenfor et utbyggingsområde som får innregulert en vei eller en lekeplass på sitt areal, ikke skal bli dårligere stillet enn de som får sine arealer utlagt som byggeland. Det er vist til dommer i Rt-1977-24, 1983 700 og 1984 1331. Det innrømmes av kommunen at de synspunkt som er kommet til uttrykk i disse dommene, også må komme til anvendelse i denne sak. Dette fører til at man for så vidt må se bort fra at en del av området er regulert som lekeplass, men dette fører ikke lenger enn at det skal vurderes som en del av et utbyggingsområde. Det skal ikke vurderes som tomt og har aldri vært noen tomt. Det man må søke frem til er den alminnelige «strøkpris» i området. Man må ta som utgangspunkt at det opprinnelig var et større utbyggingsområde, et brutto-område hvor ikke alt kunne nyttes som byggeland. Noe måtte avsettes til veier, lekeplass og friareal. Dette vil trykke prisen pr. kvm. I slike store områder danner det seg en strøkpris som tar hensyn til disse prisdempende faktorer. Opprinnelig var hele det store areal et råtomtareal uten vei, vann og kloakk og ville betinge en antatt pris fra ca. kr. 65 pr. kvm. og oppover, alt etter vanskeligheter med utbyggingen. Noe av området ble lagt ut til vei, og for dette fikk man ingen betaling, men prisen for det øvrige areal, ble høyere enn gjennomsnittsprisen for det samlede areal. Men grunneierne solgte ikke hele arealet under ett. De solgte tomtevis og ble tilslutt sittende igjen med et areal som de ikke får solgt til private på grunn av reguleringen. Kommunen hevder nå at grunneierne allerede har tatt den høyere pris for det de har solgt, men de skal ikke da få full pris for det som blir igjen. Dette må gjelde selv om det er skjedd en suksesjon i eierforholdet. Man kan ikke se bort fra at tomten delvis er regulert til lekeplass, og eieren kan ikke da ha krav på samme strøkpris for dette som det øvrige ble betalt med. Man må finne frem til en gjennomsnittspris for hele arealet, hvor man tar
Side:170
hensyn til at noe er bebyggelig og noe er lekeplass. Kommunen mener at lekeplassarealet ikke bør settes høyere enn kr. 65,- pr. kvm.
Videre anfører kommunen at selv om arealet vurderes som byggeland og byggemoden tomt, ligger en pris på kr. 220,- pr. kvm. for høyt. Det ligger offentlig vann- og kloakkledning i Sven Foyns gate og det vil kunne regnes med at det gis tillatelse til utslipp av overvann og spillvann i samme ledning. De offentlige ledninger går ikke til tomtegrensen, og på grunn av tomtens form vil det måtte bli opparbeidelse over en lang strekning inne på området. Det vil ikke bli tillatt å anlegge kjørbar adkomst til Sven Foyns gate, bare gangsti. Selv om det innrømmes at tomten ligger gunstig til, kan den ikke vurderes som netto byggeklar tomt.
Stavanger kommune har nedlagt slik påstand:
«Overskjønnet fremmes.»
De saksøkte er nå arvingene i Ragnhild og Markus Rasmussens dødsbo, nemlig Odd Magne Rasmussen, Thor Reidar Rasmussen og Margoth Johnsen, som har fått hjemmel til eiendommen.
De saksøkte opplyser at bnr. 414 i 1922 ble utskilt fra hovedbruket bnr. 63 som var på ca. 150 dekar. I 1923 ble bnr. 414 kjøpt av Alvestad som var eier inntil 1959 og i sin eiertid lot utskille ca. 20 tomter eller et noe mindre antall. I 1959 overtok Rasmussen, og i hans tid er utskilt bare 2 tomter, bnr. 772 og bnr. 778, fra bnr. 414.
Allerede i 1950 var området regulert til boligbebyggelse. Man har å gjøre med et byggemodent areal hvor det var ordnet med vann og kloakk og var betalt refusjon. Disse investeringer ligger langt mere enn 10 år tilbake i tiden. At det må føres inn ledninger internt i området, gjør ikke at det ikke er byggemodent.
Den pris som kommunen antyder, kr. 65,- pr. kvm. er minimumspris for større arealer som ikke har vei, vann og kloakk. Man kan ikke her nytte en råmarkspris i Stavanger som utgangspunkt. Det skal ikke fastsettes noe strøkpris, men den pris som arealet er verd. Det må tas hensyn til fordelen av den utbygging som er skjedd i området. Både gater og lekeplasser forhøyer områdets verdi.
De saksøktes syn kan samles i at det skal fastsettes full tomtepris, at tomten er byggemoden og at hensett også til beliggenheten og omgivelsene, er skjønnsrettens ansettelse ikke for høy, men de saksøkte aksepterer en pris på kr. 220,- pr. kvm.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
«Underskjønnet stadfestes.
Stavanger kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for overskjønnet.»
Lagmannsretten har ikke funnet grunnlag for i dette overskjønn å legge til grunn et annet prinsipp enn det som må anses fastlagt gjennom langvarig rettspraksis og i de senere dommer som det er henvist til. Dette vil da si at man ser bort fra at etter en stadfestet reguleringsplan er en del av arealet utlagt til lekeplass. Såvidt forståes er kommunen enig så langt. Men lagmannsretten antar at man i dette tilfelle ikke kan foreta en reduksjon i en pris for lekeplassområdet vurdert som byggeområde for boliger. En slik reduksjon skulle så vidt forståes ha sin begrunnelse i at grunneierne ved den utparsellering og de salg som har
Side:171
skjedd tidligere, allerede har sikret seg et tillegg til «strøkprisen» som tilsvarer differansen mellom full tomtepris og råtomtpris for lekeplassområdet. Men etter lagmannsrettens mening ville en reduksjon på dette grunnlag i hvert fall bare kunne begrunnes i de tilfeller hvor det område som skulle verdsettes, hadde den samme eier som de tidligere solgte parseller. Hvor eierforholdet ikke var det samme, ville metoden neppe kunne anvendes uten å komme i konflikt med likhets- og rettferdighetshensyn.
Men lagmannsretten anser det ikke nødvendig å ta standpunkt til om den fremgangsmåte kommunen har anvist, i dette tilfelle ville kunnet følges. Det måtte da under enhver omstendighet ha vært dokumentert at de priser som var oppnådd ved de tidligere salg, lå på et slikt nivå at det med tilstrekkelig sannsynlighet kunne fastslåes at de også inkluderte det som for lekeplassområdet ville overstige en råtomtpris. Noen slik dokumentasjon har kommunen ikke forsøkt å fremlegge. Lagmannsretten finner etter dette at hele arealet må verdsettes etter salgsverdien som byggeområde. Det gjelder her et vel egnet byggefelt i et attraktivt og fredelig, men allikevel sentralt beliggende strøk. I Sven Foyns gate og i gaten som kommer inn til området fra sydøst, er det nedlagt vann- og kloakkledning. De 2 arealer av området vil kunne få tilknytning til de nærmeste av disse ledninger. Kjørbar adkomst til Sven Foyns gate kan ikke påregnes, bare gangsti, og hovedadkomsten vil kunne skje enklest fra gaten i sydøst uten at noen utvidelse av gatebredden anses nødvendig. Opparbeidelse og tilknytninger antas ikke å ville innebære særlig store omkostninger. Ledningsnettet og gatefremføringen er eldre enn 10 år, og det tas ved verdsettelsen ikke hensyn til disse investeringer.
Det er for lagmannsretten fremlagt en rekke tidligere skjønn i Stavanger og Stavangerområdet, og disse har lagmannsretten tatt hensyn til så langt de finnes å kunne gi noe sammenligningsgrunnlag.
Etter en samlet vurdering settes prisen i hele arealet til kr. 200,- pr. kvm.
Stavanger kommune må i medhold av skjønnsprosesslovens §54, 1. ledd erstatte de saksøkte nødvendige utgifter i anledning av overskjønnet. De saksøktes prosessfullmektig har fremlagt saksomkostningsoppgave på kr. 10 000,-. Kommuneadvokaten har gitt uttrykk for at beløpet synes å være for høyt. Lagmannsretten finner ikke grunn til å foreta noen reduksjon i beløpet, og oppgaven legges til grunn ved omkostningsfastsettelsen.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen for gnr. 21, bnr. 414 (Sven Foyns gate 79 A) i Stavanger settes til kr. 200,- - tohundre - kroner pr. kvm.
2. Stavanger kommune betaler i saksomkostninger for lagmannsretten til Odd Magne Rasmussen, Thor Reidar Rasmussen og Margoth Johnsen v/h.r.advokat Anders Rekve, 10 000,- - titusen - kroner, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.