RG-1994-757
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-09-29 |
| Publisert: | RG-1994-757 (117-94) |
| Stikkord: | Sameie, Sameigelova |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder lagmannsrett LA-1993-00480. |
| Parter: | Kjærende part: Poul Halvor Poulsson, Oslo (Prosessfullmektig: Poul Halvor Poulsson, Oslo). Motpart: Sameiet Juvik v/styrets formann Prosessfullmektig. |
| Forfatter: | Lagdommer John Årseth, førstelagmann Arne Christiansen, lagdommer Åse Berg |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §452, Sameigelova (1965) §11, §6, §388, §403 |
Familiesameiet Juvik, gnr. 164, bnr. 1 i Vinje samt gnr. 113 bnr. 6 og gnr. 49 bnr. 19 og 22 i Tinn, eies idag av 31 arvinger etter fem søsken, og slik at de fem familiegrenene hver for seg representerer like store eierandeler. På grunn av det store antall eiere fant de det formålstjenlig å etablere et familiestyre som kan administrere fellesskapets bruk av eiendommen. I september 1992 søkte et flertall av eierne, og som etter det opplyste utgjorde 97 % av eierandelene, i medhold av sameieloven §6 om skifterettens godkjennelse for vedtekter for sameiet. En av sameierne, Poul Halvor Poulsson, kunne ikke tiltre disse vedtektene. VestTelemark skifterett fant ved kjennelse 5. februar 1993 ikke å kunne godkjenne vedtektene, idet de på enkelte punkter ble antatt å stride mot sameieloven bestemmelser. Reviderte vedtekter ble deretter sendt skifteretten som godkjente dem ved kjennelse 29. april 1993. De nærmere omstendighetene i saken og vedtektenes ordlyd fremgår av kjennelsen. Skifterettens kjennelse er påkjært til Agder lagmannsrett av sameieren Poul Halvor Poulsson. Sameiet Juvik v/styrets formann Jan Darre Hirsch har imøtegått kjæremålet.
Den kjærende part har i det vesentlige gjort gjeldende:
Prinsipalt hevdes at kjennelsen må oppheves på grunn av saksbehandlingsfeil. Ettersom den kjærende part var den eneste som ikke hadde godkjent vedtektene, regnet han som en selvfølge med at han ville få anmodningen om stadfestelse oversendt fra skifteretten til uttalelse før vedtak ble fattet. Han ble også av skifteretten lovet dette, men det ble ikke gjort. Dette er en saksbehandlingsfeil som en ikke kan se bort fra kan ha hatt betydning for vedtakets innhold, og vedtaket må derfor opppheves.
Sameiets "styre" har tilpasset vedtektene i overensstemmelse med skifterettens kjennelse av 5. februar 1993 uten at endringene er blitt forelagt alle sameierne på årsmøte på nytt. Dette er også en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse av kjennelsen.
Subsidiært gjøres gjeldende at vedtektene ikke er gyldige i sin nåværende form og derfor ikke kan godkjennes. Det anføres at vedtektenes §3 er uheldig utformet og medfører at en ikke nødvendigvis får valgt det styre blant eierne som er best kvalifisert, men at styret velges avhengig av slektsforhold. Det er også uheldig at hver enkelt medeier bare får være med å velge ett av tilsammen fem styremedlemmer, og at eierforholdet bindes opp til familiegrener. Bestemmelsen i §7 om at sameiere fra vedkommende gren skal ha førsterett til andelen i tilfelle en sameiers andel skulle bli gjenstand for utlegg, er i strid med sameieloven §11. Noen slik særrett for vedkommende familiegren er ikke hjemlet i sameieloven, og bestemmelsen må derfor utgå. Det anføres videre at bestemmelsen i vedtektenes 8 om voldgift ikke kan fastsettes ved flertallsvedtak. Vedtektene går på dette punkt lenger enn det er hjemmel for å fastsette i henhold til sameieloven §6. Den nærmere begrunnelsen for innsigelsene mot vedtektene fremgår av kjæremålserklæringen og senere prosesskriv 26. juli 1993.
Det er nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: Kjennelsen oppheves.
Subsidiært: Vedtektene kjennes ugyldig."
Kjæremotparten hevder at det er ingen saksbehandlingsfeil at vedtektenes §6 og §7 ble endret uten at dette var oppe til avstemning på nytt sameiemøte. Bestemmelsene ble endret fordi det ble fastslått at de måtte anses å være i strid med sameieloven preseptoriske bestemmelser. De kjærende part hevder selv at sameieloven preseptoriske bestemmelser over alt skal følges.
Når det gjelder innsigelsene mot de materielle reglene, hevdes at vedtektenes §3 er ment å skulle ivareta den enkelte familiegrens ønsker når det gjelder representasjonen i styret. Dette har vært oppe til behandling i sameiemøtet og realiteten er at 97 % av sameierne ønsker et styre på 5 medlemmer med en representant fra hver gren. Også §7 om vedkommende familiegrens fortrinsrett med utløsning er ment å skulle ivareta fordelingen mellom familiegrenene og bør være en rimelig regel som også 97 % av sameierne er enige om. Voldgiftsbestemmelsen i §8 anses som en skriftlig avtale vedtatt av 97 % av sameierne.
Det er nedlagt slik påstand:
"Kjæremålet avvises."
Lagmannsretten skal bemerke:
De vedtektene som ble bedt godkjent av skifteretten var vedtatt av familiesameiets styre 11. august 1992, jfr. styrets skriv 10. mai 1993 til sameierne (bilag 1 til kjæremålet). Da vedtektene ikke var vedtatt enstemmig, ba styret 25. september 1992 om skifterettens godkjennelse, jfr. sameieloven §6 annet ledd. Ved skifterettens kjennelse 5. februar 1993 ble vedtektene ikke godkjent, idet skifteretten fant at de på enkelte punkter var i strid med sameieloven. Styrets anmodning om godkjennelse ble ikke forelagt den kjærende part før skifteretten traff sin avgjørelse 5. februar 1993, og er påberopt som en saksbehandlingsfeil. Den kjærende part har imidlertid fått anledning til å gjøre gjeldende sine synspunkter for lagmannsretten, og lagmannsretten er derfor blitt stående ved ikke å overveie å oppheve skifterettens kjennelse og hjemvise saken til ny saksbehandling, jfr. prinsippet i tvistemålsloven §388, som gjelder tilsvarende ved kjæremål, jfr. loven §403 tredje ledd og Rt-1982-1093.
Styret har tilpasset vedtektene i samsvar med skifterettens kjennelse, jfr. styrets skriv 2. mars og 16. april 1993 til skifteretten. De reviderte vedtektene ble godkjent av skifteretten ved kjennelse 29. april 1993. Den nevnte tilpassingen av vedtektene er foretatt av styret, uten å ha vært forelagt samtlige sameierne. Dette er av den kjærende part påberopt som en saksbehandlingsfeil. Den saksbehandlingsfeil det her er tale om knytter seg til den prosedyre som er fulgt innenfor sameiet og ikke til skifterettens handtering av saken. Det er ikke holdepunkter for å anta at den nye versjon av vedtektene ville blitt annerledes om den på forhånd var blitt forelagt samtlige sameiere. Det er derfor ikke grunn til å legge noen vekt på dette forhold.
Etter sameieloven §6 første ledd kan et flertall av samerne nedsette et styre til å ta seg av "det som trengst for at tingen kan verta tenleg styrd og utnytta." Før styret kan velges, må det være fastsatt skrevne vedtekter i samsvar med §6 annet ledd. I sistnevnte bestemmelse er bestemt at vedtektene kan fastsettes ved flertallsvedtak, men må da ha godkjenning av skifteretten. Lovens ordning er således at vedtekter skal være fastsatt før styre velges. Det styret som har opptrådt på vegne av sameiet ble valgt før vedtektene er godkjent. Lagmannsretten har derfor i skriv 10. september 1993 tatt opp med partene spørsmålet om hvilken lovmessig eller avtalemessig kompetanse styret antas å ha. Den kjærende part har hevdet at styret verken har lovmessig eller avtalemessig kompetanse. Kjæremotparten har vist til at styret ble valgt enstemmig på et sameiemøte før sameiet hadde vedtekter.
Sameieloven er fravikelig, jfr. §1 annet ledd. Lagmannsretten antar at partene da må kunne bestemme en annen rekkefølge mellom etablering av et sameiestyre og utarbeidelse av vedtekter enn det som er loven ordning, jfr. foran. En fravikelse av loven ordning forutsetter imidlertid enighet mellom sameierne. Etter det som er opplyst, jfr. foran, ble styret enstemmig valgt før vedtekter ble utarbeidet. Det må derfor legges til grunn at styret har avtalemessig kompetanse og den omstendighet at loven rekkefølge for valg av styre og utarbeidelse av vedtekter ikke er fulgt, antas derfor heller ikke å ha noen betydning for vedtektenes gyldighet.
Lagmannsretten finner ikke grunn til å ikke godta vedtektenes §3. Den kjærende parts anførsler på dette punkt går ut på at bestemmelsen er uheldig. Retten har i og for seg kompetanse til å prøve, ikke bare lovligheten av vedtektsbestemmelsene, men også om de er hensiktsmessige, jfr. Ot.prp.nr.13 (1964-65) 34 (Sivillovbokutvalets tilleggsutgreiing). Lagmannsretten kan imidlertid ikke finne at §3 er så uheldig eller urimelig at det er grunn til å sette bestemmelsen til side, I denne forbindelse bør det tillegges vekt at bestemmelsen er akseptert av sameiere som disponerer 97% av eierinteressen.
Lagmannsretten finner imidlertid at vedtektene ikke kan godkjennes på annet grunnlag. Vedtektenes §7 inneholder bestemmelse om at sameiere fra vedkommende familiegren skal ha førsterett til andelen i tilfelle en sameiers andel skulle bli gjenstand for utlegg. Slik særrett for vedkommende familiegren er ikke i samsvar med sameieloven §11, og da det i sameiet ikke er enighet om slik særrett, må loven ordning legges til grunn, jfr. foran om enighet som forutsetning for fravikelse av loven ordning. Siste setning i vedtektenenes §7 antas derfor å måtte utgå.
Lagmannsretten antar forøvrig at bestemmelsen i vedtektenes §8 om voldgift ikke kan fastsettes ved flertallsvedtak, jfr. tvistemålsloven §452 om at voldgiftsavtale må inngås skriftlig. Det innebærer at begge partene i en tvist må skriftlig ha godkjent avtalen. I dette tilfelle foreligger ikke slik enighet. Vedtektenes §8 antas derfor å måtte utgå.
Den rett som er tillagt skifteretten etter sameieloven §6 tredje ledd antas å være en ren godkjenningsrett, som bare gir adgang til å gi eller nekte godkjenning av et flertallsvedtak, og ikke adgang til å fastsette hvordan vedtektene skal lyde. Tilsvarende må antas å gjelde for lagmannsretten i kjæremål over skifterettens kjennelse. Lagmannsretten antas derfor heller ikke i foreliggende tilfelle å ha adgang til å godkjenne vedtektene med de endringene som er nevnt foran. Det vises i denne forbindelse til loven forarbeider, Ot.prp.nr.13 (1964-65) 34 (Sivillovbokutvalgets tilleggsutredning).
Med henvisning til dette kan vedtektene ikke godkjennes.
Det foreligger ikke noe saksomkostningskrav til avgjørelse.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Vedtektene for Familiesameiet Juvik godkjennes ikke.