Rt-1914-155
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1913-11-12 |
| Publisert: | Rt-1914-155 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 48 s.a. |
| Parter: | A/S Holmenkolbanen (adv. C. Bjerke) mot fru Dagmar Zernichow (adv. Skjelderup), adcit. frk. Nanna Scheel (adv. Lütken). |
| Forfatter: | Skattebøl, Frisak, Prydz, Fürst, Vogt, Christiansen, Reimers |
| Lovhenvisninger: |
Nærværende saks gjenstand og nærmere omstændigheter fremgaar av præmisserne til de i saken ergangne domme, nemlig dom avsagt av sorenskriveren i Aker den 26 januar 1911 og av Kristiania overret den 29 april 1912. Ved den førstnævnte dom blev saaledes kjendt for ret: «A/S Holmenkolbanen bør til fru Dagmar Zernichow betale erstatning efter uvillige mænds skjøn, optat paa A/S Holmenkolbanens bekostning, for den værdiforringelse, fru Zernichows eiendom lider ved opførelsen av en skolebygning paa frk. Scheels eiendom og som følge av de ved en utvidet skoledrift sammesteds forbundne ulemper. Sakens omkostninger betaler A/S Holmenkolbanen til fru Zernichow med kr. 100.» Av overretten blev denne dom stadfæstet, hvorhos A/S Holmenkolbanen tilpligtedes at betale fru Zernichow kr. 80 i procesomkostninger for overretten.
Overrettens dom er av Holmenkolbanen paanket til Høiesteret med paastand om frifindelse for fru Zernichows tiltale og om tilkjendelse av omkostninger hos denne for alle retter.
Indstevnte fru Zernichow har nedlagt paastand om stadfæstelse av overrettens dom samt paastaat sig tilkjendt procesomkostninger for Høiesteret hos appellanten.
Frøken Nanna Schel, som av appellanten er varslet for processens skyld, har levert indlæg i saken, men ingen paastand nedlagt. Hun har fremlagt flere (10) nye dokumenter, men da disse ikke er forkyndt for fru Zernichow og denne har protestert mot dokumenternes benyttelse, vil der ikke kunne tages noget hensyn til disse.
Assessorerne Frisak, Prydz og Fürst kommer til et andet resultat end de foregaaende retter, idet disse voterende ikke finder, at frk. Nanna Scheel ved at opføre skolebygningen har handlet i strid med kontraktsvilkaarene i kjøpekontrakt og skjøte til hende av henholdsvis september 1898 og 20 mai 1897.
Fru Zernichow har procedert paa, at skolebygningen skulde være stridende mot kontraktsvilkaarene, fordi det ifølge disse var forbudt
Side:156
1) at opføre mere end et vaaningshus og 2) at drive nogen virksomhet, som kunde genere naboerne ved larm.
Hvad den første paastand angaar, indeholdes intet saadant forbud i dokumenterne. Holmenkolbanen, som har opstillet kontraktsvilkaarene, har forbeholdt, at parcellen inden 1 1/2 aar skal være bebygget med vaaningshus. En bevæggrund hertil var - som oplyst i saken -, at for banen var det av interesse at faa bebyggelse og dermed bosættelse fremmet saa hurtig som mulig for derigjennem at øke banens trafik av bosittende folk, som kunde forutsættes at benytte banen daglig. Men i et paabud om at bygge vaaningshus inden 1 1/2 aar kan ikke indfortolkes et forbud mot at bygge flere hus eller vaaningshus. Og man finder heller ikke, at det av dette paabud i forbindelse med andre bestemmelser skulde fremgaa som kontraktens mening, at yderligere bebyggelse ikke man finde sted. Snarere synes det motsatte forutsat, idet der senere i skjøtet omtales bygninger og forbydes at benytte disse som sykehus, fabrikker, arbeiderboliger eller lignende. Det er endvidere ikke forbudt at drive virksomhet paa parcellen, kun saadan virksomhet, som kan genere naboerne ved røk, larm eller lugt, saaledes ikke haandverk, der ikke medfører generende larm eller handel. Det maa antages at være forutsætningen, at haandverkeren eller handelsmanden skal kunne opføre særskilt bygning til verksted eller butik m.v. Formentlig har man tænkt sig den fornødne betryggelse i, at bebyggelsen skulde være «villamæssig», og at alle tegninger skulde approberes av banedirektionen, i nogen grad ogsaa i forbudet mot utparcellering.
Hvad angaar indstevntes anden paastand, er man av den mening, at støi av lekende skolebarn i fritiden ikke kan likestilles med generende larm opstaat ved virksomhet, som drives i «de opførendes bygninger», hvilket skjøtet forbyder. Ordene nødvendiggjør ikke en saadan fortolkning, og ingen av de kontraherende parter, A/S Holmenkolbanen og frk. Nanna Scheel, har ved kjøpekontraktens oprettelse i 1898 gaat ut fra, at det skulde være forbudt i de paa denne parcel opførendes bygninger at drive skolevirksomhet. Det er tvertimot uimotsagt oplyst, at frk. N. Scheel dengang hadde begyndt sin skolevirksomhet ved Slemdal i leiet lokale og skulde fortsætte denne i det paa tomten opførende vaaningshus, samt at dette var A/S Holmenkolbanen bekjendt. Dette fik sit utslag i handling, idet frk. Scheel i sit nyopførte hus paa parcellen den hele tid - upaatalt - drev skole (med dermed følgende støi av lekende skolebarn). Dette forhold forelaa som en kjendsgjerning, da Zernichow eller frue kjøpte naboeiendommen, og den opfatning, at kontrakten ikke utelukket skolevirksomhet kunde saaledes ikke være Zernichow eller frue fremmed, idet den allerede hadde faat sit utsing i eiendommens benyttelse og støien avholdt hende ikke fra at kjøpe eiendommen. Efter hvad der foran er anført om hensigten med tomtekontrakterne fra A/S Holmenkolbanens side, var det i selskapets interesse at ha en skole i villakvarteret, idet derved folk med skolebarn lettere kunde bosætte sig der, og det var ogssa - i almindelighet - i villakvarterets beboeres egen interesse.
Efter det grundlag, hvorpaa saaledes avgjørelsen bygges, behøver man ikke at avgjøre, hvorvidt fru Zernichow under en motsat forstaaelse av dokumententerte kunde rette sit krav mot A/S Holmenkolbanen.
Efter det anførte findes appellanten at burde frifindes for indstevntes tiltale. Processens omkostninger antages at burde ophæves for alle retter.
157
Assessorerne Vogt og Christiansen stemmer likeledes for Holmenkolbanens frifindelse med ophævelse av processens omkostninger for alle retter paa grundlag av den betragtning at selv om det antages, at frøken Scheel ved sit bygverk har overtraadt en hendes eiendom paahvilende servitutmæssig forpligtelse likeoverfor fru Zernichows eiendom, kan dette ikke for fru Zernichow medføre noget erstatningskrav mot Holmenkolbanen. Denne kan ikke ved sin approbation av frøken Scheels bygningstegning siges at ha gjort sig delagtig i den eventuelt skadegjørende handling. Og Holmenkolbanens direktion har under 7 august 1909 tilkjendegit saavel fru Zernichows som frøken Scheels sakførere, at dens approbation av tegningen ikke indeholdt nogen avgjørelse av, om der fra naboers side kunde reises begrundet protest, likesom frøken Scheel fra sin side under 28 s. m har meddelt Holmenkolbanen, at den meddelte approbation ikke gir hende nogen ret til at gjøre ansvar gjældende mot selskapet, og at der ikke kan være tale om, at selskapet skulde ha overtat noget ansvar for det tilfælde, at tredjemand maatte anse sig berettiget til at gjøre indsigelse mot eiendommens anvendelse til skolevirksomhet. Efter dette maa eventuelt ansvar i anledning av den foretagne bebyggelse være Holmenkolbanen uvedkommende.
Assessorerne Skattebøl og Reimeis voterer for, at Holmenkolbanen paalægges at betale erstatning for den værdiforringelse, fru Zernichows eiendom har lidt ved opførelsen av den under saken omhandlede bygning.
Med de foregaaende retter finder nemlig disse voterende, at efter vilkaarene for salget av tomter i det paagjældende strøk er tomteeierne uberettiget til at opføre mere end én hovedbygning paa sin tomt. Dette følger av kontraktsvilkaarene i det hele og specielt av paabudet om villamæssig bebyggelse, av forbudet mot tomtens utparcelling og av bestemmelsen om Holmenkolbanens approbationsret ved valget av byggeplads.
Videre antages det, at fru Zernichow er berettiget til at optræ som saksøker. De indskrænkninger med hensyn til parcellernes bebyggelse, som Holmenkolselskapet paalagde ved sine salgskontrakter, hadde til hensigt at sikre strøkets bevarelse som villastrøk. Kontrakterne gav derfor kjøperne en gjensidig ret til at optræ mot bebyggelse og benyttelse i strid med disse bestemmelser, paa samme tid som de i tomteeiernes fælles interesse paalagde visse indskrænkninger for parcellernes utnyttelse til bygggegrund.
Endelig antages det med de foregaaende retter, at fru Zernichow kan holde sig til Holmenkolbanen med sit erstatningskrav. Naar selskapet i de for alle parcelsalg fælles vilkaar har forbeholdt sig, at bygningstegninger og placement (dvs: avstand fra nabogrund m.v.) skal forelægges det til approbation, har kjøperne derved overfor selskapet vundet en ret til at kræve, at dette i kjøpernes gjensidige interesse benytter denne sin myndighet til at paase indskrækningerne overholdt ved at negte godkjendelse, hvor planen strider mot kontraktsvilkaarene. Enhver pacelkjøper er berettiget til at gaa ut fra, at selskapet opfylder denne sin pligt. Naar selskapet bryter denne, maa den skadelidende parceleier kunne gjøre ansvar gjældende overfor selskapet. Og dette selskapets ansvarsforhold kan ikke fordunkles ved dets skrivelser av 7 august 1909 til fru Zernichow og til frøken Scheels sakfører eller ved frøken Scheels skrivelse til selskapet av 28 s. m.
Side:158
Derimot antages det ikke, at der kan paalægges erstatning for ulempe forvoldt ved forøket skoledrift. Om der skulde være ulempe ved saadan, er den ikke av den art og betydning, at en nabo kan skride ind mot samme. Erstatningen maa derfor inkrænkes til at gjælde opførelsen av omhandlede bygning.
Processens omkostninger for alle retter antages at burde ophæves.
I henhold til den stedfundne votering avsiges saadan.
Dom:
A/S Holmenkolbanen bør for fru Dagmar. Zernichows tiltale i denne sak fri at være. Processens omkostninger for alle retter ophæves.
Av underrettens dom hitsættes:
Fru Dagmar Zernichow er eier av gnr 35 bnr. 52 i Vestre Aker. der ligger i Holmenkolbanens villakvarter og er kjøpt av A/S Holmenkolbanen. Ved selskapets trykte kjøpekontrakter er samtlige eiendomme paa heftet de samme servituter, at de skal bebygges villamæssig med vaaningshus paa helst 2 etager, og at der sammesteds blandt andet «ikke maa drives nogen virksomhet, som kan genere naboerne ved larm». Derhos er det bestemt, at samtlige tegninger samt valg av byggeplads skal approberes av Holmenkolbanens direktion.
Imidlertid hadde denne trods protest fra fru Zernichows side meddelt approbation paa tegningerne til en skolebygning, som derefter er blit opført paa fru Zernichows naboeiendom, der tilhører frøken Nanna Scheel, og som desuten tidligere var bebygget med vaaningshus etc.
Da fru Zernichow fandt, at opferelsen av skolebygning var i strid med de paalagte servituter og derhos vilde virke i høi grad generende og nedsætte værdien av hendes eiendom, har hun saksøkt A/S Holmenkolbanen og nedlagt saadan paastand: Principalt: At indstevnte under lovlig tvang tilpligtes at sørge for, at den paabegyndte skolebygning ikke opføres paa frøken Scheels eiendom, og at det allerede opførte fjernes, hvorhos citantinden hos indstevnte tilkjendes erstatning efter skjøn, optat paa indstevntes bekostning, for den skade, hun maatte lide ved det paabegyndte arbeide. Subsidiært: Indstevnte tilpligtes at betale citantinden erstetning efter skjøn optat paa indstevntes bekostning for den værdiforringelse, citantindens eiendom lider ved opførelsen av den paa frk. Scheels eiendom paabegyndte skolebygning og som følge av de med en utvidet skoledrift sammesteds forbundne ulemper. - - -
Citantinden har anført, at da det ved salget av Holmenkolbanens tomter var paa det rene, at samtlige tomter skulde paaheftes de samme servituter, maatte det ved hvert enkelt kjøp være en given forutsætning, at kjøperen ikke alene paabandt sin egen eiendom en forpligtelse, men at han ogsaa erhvervet krav paa, at de øvrige eiendomme ikke kunde bebygges anderledes, end kjøpekontrakterne tillot, og at Holmenkolbanens direktion baade var forpligtet til at paase dette og var uberettiget til overfor nogen av kjøperne at gi nogen dispensation til skade for de øvrige kjøpere. Direktionen mentes derfor at ha været ganske uberettiget til at approbere frk. Scheels tegninger og derved tillate opførelsen av skolebygningen.
At den av frk. Scheel paabegyndte og senere foretagne bebyggelse og anvendelse av eiendommen var i strid med de paalagte servituter, ansaa citantinden ikke synderlig tvilsomt. Frk. Scheels eiendom var tidligere bebygget saavel med vaaningshus som nødvendige uthus. Hun maatte da for det første være uberettiget til at opføre nok et vaaningshus sammesteds, og for det andet maatte hun, selv bortset fra tidligere bebyggelse, være ganske
Side:159
uberettiget til at la opføre en skolebygning sammesteds med dermed forbunden skoledrift i større stil. Dette vilde foruten at bortta sol og utsigt ogsaa ved den med skoledriften forbundne støi være generende og betydelig nedsætte værdien av fru Zernichows eiendom.
Indstevnte har paastaat sig frifundet og tilkjendt saksomkostninger. Det har i saa henseende anført, at det ingenlunde hadde været paa det rene, at samtlige tomter skulde paaheftes de samme servituter. Tvertimot var der oftere foretat væsentlige forandringer i de forskjellige hjemmelsdokumenter. Heller ikke hadde det været nogen stiltiende forutsætning, at kjøperen erhvervet krav paa, at de øvrige eiendom me ikke kunde bebygges anderledes, end kjøpekontrakterne tillot. Endnu mindre hadde Holmenkolbanens direktion paatat sig nogen forpligtelse til at paase kontraktsbestemmelserne opretkoldt eller fraskrevet sig adgang til i saa henseende at meddele dispensation.
Den fremlagte kjøpekontrakt hjemlet ikke citantinden nogensomhelst ret til at blande sig op i kontraktsforholdet mellem sælger og kjøper av naboeiendommen, som eiedes av frk Scheel. Mente imidlertid citantinden, at frk. Scheel var uberettiget til at disponere grundstykket saaledes som skedd, maatte citantinden rette sit søksmaal mot hende. Frk. Scheel hadde ikke ansøkt om og var derfor heller ikke meddelt nogen dispensation med hensyn til bestemmelserne i hendes kjøpekontrakt. Derimot hadde hun indsendt til approbation tegning av en ny bygning paa tomten, og denne saavelsom valget av byggepladsen var derefter blit approbert. Heri laa imidlertid ikke mere, end at Holmenkolbanen for sit vedkommende ikke hadde noget at indvende mot den paatænkte bygnings beliggenhet og utseende. Det var saaledes urigtig, at Holmenkolbanen ved at approbere tegningen hadde tillatt opførelsen av skolebygningen.
A/S Holmenkolbanen har derhos adcitert frk. Nanna Scheel til at vareta sit tarv under processen. Hun har bl.a. bemerket, at kun kjøpte tomten netop for at bygge skolebygning der, og dette visste tomtens sælger. Det var saaledes en kontraktsforutsætning, at bygningen skulde kunne benyttes til skole.
Retten skal bemerke: At det hele strøk skulde utlægges til villakvarter, og at tomterne skulde paaheftes de i saa henseende almindelige servituter med hensyn til bebyggelse og anvendelse, fremgik av de frykte blanketter til kjøpekontrakter, som viste, at kjøpekontrakterne var ment at skulle være i hovedsaken ens for alle tomter. Der kunde vistnok efter tomternes forskjellige beliggenhet ske visse lempninger heri, men meningen hadde klarligvis været, at disse tomter kun skulde utlægges med paahefte av villaservituter og med forbud mot generende virksomhet. Og at servituterne var paalagt i selve strøkets interesse, forat det kunde være tillokkende ved at skaffe kjøperne av tomterne den nødvendige ro i landlige omgivelser, fremgik av kjøpekontrakternes forbud mot nogen virksomhet eller mot forhold, som kunde genere naboerne.
Kjøperne maatte derfor føle sig betrygget mot at faa nogen generende bebyggelse eller virksomhet i nærheten av deres eiendomme, og dette maatte end yderligere bestyrkes ved, at samtlige tegninger og valget av byggeplads skulde approberes av Holmenkolbaneselskapets direktion. Ved saaledes at erholde approbation paa tegninger til de paatænkte bygninger fik kjøperen anledning til at opføre vedkommende bygning. Det er derfor klart, at saadan approbation ikke kunde meddeles paa nogen bygning, som i kontrakterne var direkte forbudt. Men selv om der efter deres beskaffenhet kunde være tvil om, hvorvidt den eventuelle bygning kom i strid med
Side:160
kontraktsbestemmelserne, kunde tegningerne ikke av direktionen uten ansvar approberes. Direktionen burde ialfald ha indhentet erklæringer fra de naboer, som kunde tænkes at ville bli genert. At eieren av den generende bebyggelse erklærer direktionen ansvarsfri, kunde selvfølgelig ikke hjælpe den likeoverfor naboerne. Disse maatte være berettigede til at holde sig - foruten til eieren av den skadegjørende bygning - til direktionen, som ikke har hindret opførelsen.
At opførelse av en skolebygning var stridende mot de paalagte servituter, finder retten ikke tvilsomt, dels paa grund av den støi, som nødvendigvis er forbundet med driften av en større skole, dels fordi særlig i nærværende tilfælde, da der paa tomten allerede før fandtes et vaaningshus, ingen yderligere bebyggelse kunde ansees tillatt. Desuten muatte en skolebygning i og for sig ansees utilstedelig. At der før hadde været holdt skole i vaaningshuset, kunde ikke komme i betragtning, da der kun var spørsmaal om en skole i mindre skala, som ikke kunde medføre nogen særlig ulempe, mens det her gjaldt en betydeligere virksomhet, hvortil der utkrævedes en særskilt bygning og med den støi, som dermed var forbunden. At bygning av en stor 2 etages stenbygning maatte være generende for citantindens eiendom ogsaa ved borttagelse av sol og utsigt, finder retten efter de fremlagte fotografier at dømme indlysende.
Indstevnte antages derfor at maatte tilpligtes at betale erstatning efter skjøn for den værdiforringelse, som citantindens eiendom lider ved opførelsen av den omhandlede skolebygning og ved den ulempe, som den forøkede skoledrift medfører. - - -
Av overrettens dom hitsættes:
Jeg kommer til samme resultat som underretten og kan ogsaa i alt væsentlig tiltræde den i underretsdommen leverte begrundelse, dog saaledes at jeg finder det upaakrævet at uttale noget om, hvorvidt indstevnte er berettiget til at gjøre ansvar gjældende mot den for processens skyld indstevnte frøken Nanna Scheel i dennes egenskap av eier av den omhandlede skolebygning paa gnr 35, bnr 47 i vestre Aker. - - - Jeg maa gi indstevnte medhold i, at den omtalte kjøpekontrakt og de øvrige av appellantskapet avsluttede kjøpekontrakter betræffende tomter i Holmenkolbanens villakvarter, der indeholder de samme salgsvilkaar, maa forstaaes derhen, at de foruten at paalægge kjøperne pligt til ikke at bygge i strid med kontrakternes bestemmelser, samtidig paalægger deres medkontrahent, Holmenkolbanen, pligt til at paase, at disse bestemmelser overholdes, saa at der ikke bygges i strid med den av nogen av vedkommende tomtekjøpere til skade for andre av disse, i hvilken henseende bemerkes, at kjøpekontrakternes nysomtalte bestemmelse angaaende Holmenkolbanens direktions approbationsret gir appellantskapet adgang til at hindre, at der paa de avhændede tomter opføres bygninger, hvis tilsigtede benyttelse staar i strid med kjøpekontrakternes forskrifter desangaaende.
Da jeg er enig med underretten i, at opførelsen av en skolebygning paa frøken Scheels tomt er i strid med den i kjøpekontrakten mellem hende og appellantskapet indtagne bestemmelse om, at der ikke i de opførendes bygninger maa drives nogen virksomhet, som kan genere naboerne ved larm (kfr. det til hende utstedte skjøte av 20 mai 1899, som viser, at salgsvilkaarene var enslydende med salgsvilkaarene i kjøpekontrakten med indstevnte), var appellantskapet altsaa uberettiget til at approbere tegningerne til den nu opførte skolebygning og man følgelig være ansvarlig for den skade, som bemeldte bygnings opførelse har forvoldt indstevnte. Appellantskapet har
Side:161
vistnok under paaberop av skrivelse fra frøken Scheel til Holmenkolbanens direktion av 28 august 1909 gjort gjældende, at den frøken Scheel meddelte approbation alene kan tillægges den betydning, at appellantskapet ikke hadde noget at indvende mot den paatænkte bygnings beliggenhet og utseende, og at det er paa det rene, at frøken Scheel har handlet paa egen risiko ved den stedfundne bebyggelse og selv har overtat ethvert ansvar for dispositionerne over tomten uten at kunne paaberope sig nogen approbation av Holmenkolbanens direktion, men hertil er kun at bemerke, at frøken Scheels uttalelser i nævnte skrivelse likesaalitt som den reservation, som omhandles i appellantskapets skrivelser til advokat G. Blom og til overretssakfører Lütken av 7 august 1909, kan befri appellantskapet for det omtalte ansvar, som det har paadraget sig likeoverfor indstevnte ved approbationens meddelelse. Den omstændighet, at frøken Scheel med indstevntes vidende har holdt skole i den tidligere paa hendes tomt opførte bygning, kan antagelig ikke tillægges nogen betydning til gunst for appellantskapet, naar hensees til, at bemeldte bygning efter det oplyste har karakter av og er indrettet til vaaningshus eller villa, mens den nyopførte bygning er indrettet til skolebygning og tilsigter betydelig skolevirksomhet. - - -
G. Bull.
I det væsentlige og i resultatet enig.
Hakon Salvesen. J. Bergh.