Rt-1919-107
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1918-06-27 |
| Publisert: | Rt-1919-107 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 63/1 B s.a. |
| Parter: | Brede Rommenstad, Ole Rommenstad, Jacob Trøen og Reier Huseby eller i hans sted nu Øvre Rendalens kommune (advokat Valentin Voss) mot Thorvald Strøm (overretssakfører Olaf Bjerke til prøve) og S. O. Undseth (advokat Caspari). |
| Forfatter: | Vogt, Skattebøl, Feragen, Heggen, Breien, Gjelsvik, Reimers |
| Lovhenvisninger: | Jordskifteloven (1882) §8, Norske Lov (1687) 53- |
Assessor Vogt: I nærværende sak blev ved dom avsagt den 24 januar 1915 av sorenskriveren i Nordre Østerdalen saaledes kjendt for ret: «Indstevnte, direktør Strøm bør for citanternes Brede Rommenstad, Ole Rommenstad, Jacob Trøen og Reier Husebys tiltale i denne sak fri at være. Indstevnte, Sæming O. Undseth Utistu kjendes, bortset fra elgjagtens vedkommende, uberettiget til i egenskap av sameier at drive jagt og fiske i Søvoldens og Skjellaavoldens sameier i Øvre Rendalens tinglag; men forøvrig bør han for citanternes tiltale i denne sak fri at være. Sakens omkostninger ophæves.»
Ved Trondhjems overrets dom av 23 april 1917 blev, under ophævelse av sakens omkosninger ogsaa for overretten, underrettens dom, saavidt paaanket var, stadfæstet. Inden overretten var forsaavidt dissens, som førstvoterende stemte for,
Side:108
at direktør Strøm skulde tilpligtes at fjerne den ham tilhørende jagtstue ved aaen Mistra.
Overretten dom er av Brede Rommenstad, Ole Rommenstad, Jacob Trøen og Reier Huseby eller i den sidstes sted Øvre Rendalens kommune indanket for Høiesteret. Appellanterne har erhvervet appelbevilling. De har nedlagt saadan paastand: «1. At det ved kjøpekontrakt av 29 oktober 1895, tinglyst 5 februar 1896 og skjøtningspaategning av 27 december 1906, tinglyst 27 januar 1907 foretagne salg fra S. O. Undseth til Thv. Strøm av jagt og fiskeret m.v. inden Søvoldens og Skjellaavolden sætersameier kjendes ugyldig, og at Strøm kjendes uberettiget til at utøve nogen jagt og fiske eller andre rettigheter indenfor samme omraade. 2. At Thv. Strøm under en daglig løpende mulkt tilpligtes at fjerne den ham tilhørende jagtstue ved aaen Mistra. Subsidiært til 1 og 2: At appellanterne, Brede Rommenstad, Ole Rommenstad eller nu Mathis Rommenstad, Jacob Trøen og Øvre Rendalens kommune kjendes berettiget til i egenskap av sameiere at gjøre forkjøpsret gjældende overfor kontrakten av 29 oktober 1895 efter den i samme fastsatte kjøpesum. 3. At Thv. Strøm og S. O. Undseth tilpligtes, en for begge og begge for en, at utrede til appellanterne erstatning for tap og skade, - bestemt ved skjøn av uvillige mænd, optat paa Strøms og Undseths fælles bekostning, - som er appellanterne paaført ved de indstevntes ulovlige dispositioner over jagten m. m. i sameiet i de sidste 10 aar før forliksklagen og med lovlige renter av skjønsbeløpet fra denne klages indkaldelsespaategning den 8 juli 1912. 4. At Strøm og Undseth tilpligtes en for begge og begge for en at betale til appellanterne sakens omkostninger for alle retter.»
De for Høiesteret indstevnte, Thorvald Strøm og S. O. Undseth, der har avgit møte ved hver sin advokat, har begge paastaat overrettens dom stadfæstet og sig tilkjendt omkostninger for Høiesteret.
For nærværende ret har de indstevnte frafaldt den for de underordnede retter nedlagte avvisningspaastand, der var bygget dels paa at der i saken skulde foreligge ulovskikket kumulation og dels paa, at saken urigtig var anlagt som aastedssak. Det var derhos gjort gjældende, at saksøkerne ikke skulde ha søksmaalskompetanse.
Jeg er med overretten enig i, at der ikke er grund til nogen avvisning ex officio.
Sakens gjenstand og de nærmere omstændigheter ved samme vil fremgaa av fremstillingen i underretsdommens præmisser.
Efter min opfatning av det foreliggende retsforhold vil appellanternes principale paastand under posterne 1 og 2 være at ta tilfølge. Det sameie, som her foreligger, er opstaat derved, at en del av Rendalens statsalmenning i 1798 av Kongen blev skjænket 22 - senere nedsat til 18 - gaarde i bygden til eiendom. Disse gaarde sees tidligere at ha hat bruksret i almenningen. Sameiet er altsaa knyttet til disse gaarde. Og jeg antar, at i et sameie med saadan oprindelse, av saadan
Side:109
egenskap og av saadan utstrækning kan den enkelte sameier, hvis ret i sameiet er knyttet til og betinget av eiendomsret til en av de i sameiet delagtige gaarde, ikke være berettiget til uten samtykke av de øvrige sameiere at utskille fra sin gaard den til denne knyttede ret til bl.a. at drive jagt og øve fiske i sameiestrækningen. Ved overdragelse til utenforstaaende av saadanne rettigheter forrykkes grundlaget for og øiemedet med sameieforholdet. Der indbringes i dette et nyt og fremmed moment, hvis tilværelse og utnyttelse maa forutsættes lettelig at kunne bli til ulmepe og fortrængsel for de øvrige interesserte i sameiet. Det er ogsaa i denne sak forklart av flere vidner, at indstevnte Strøm ved at utøve den ham av indstevnte Undseth overdragne jagtret praktisk talt avskjærer de andre sameiere fra at drive jagt paa vedkommende felt.
For nærværende saks avgjørelse anser jeg det overflødig at avgjøre, hvorvidt eieren av en enkelt gaard med andel i sameiet er uberettiget til under ett at avhænde hele komplekset av sine rettigheter i sameiet, saalænge utskiftning ikke har fundet sted. Jeg mener, at han ialfald ikke har adgang til at utskille en enkelt raadighet og overdrage denne til en fremmed. Det litet rimelige i at tilstede en saadan adgang vil være indlysende, om man tænker sig, at den enkelte sameier overdrog de forskjellige raadigheter til forskjellige utenforstaaende personer.
Hvad jeg her har anført om en i retsforholdets natur begrundet indskrænkning i den enkelte sameiers dispositionsret, maa i nærværende tilfælde gjælde, hvad enten man antar, at fællesskap i retten til jagt og fiske fremdeles omfatter hele den strækning, der i 1798 overdroges de 18 gaarde, eller om dette fællesskap senere er fordelt mellem de forskjellige sæterlag, som fremdeles hver for sig repræsenterer et sameie.
Naar jeg saaledes antar, at den mellem Strøm og Undseth oprettede kontrakt maa bli at kjende ugyldig, er det derav en følge, at Strøm ogsaa maa tilpligtes at fjerne den av ham opførte jagtstue. Det er av underretten anført, at efter en irettelagt kontrakt mellem vedkommende sameiere av 1861 skulde en medeier i sameiet ha ret til frit at sælge en del av sine sæterrettigheter, «naar han selv utebliver derfra, og han ikke sælger større del, end han har eiet og brukt.» Jeg kan ikke ved sakens avgjørelse lægge nogen vegt paa denne kontrakt eller anse det nødvendig at avgjøre, hvorvidt Strøm kan paaberope sig den samme kontrakt, der først blev ophævet i 1903, altsaa efterat Strøm hadde erhvervet jagtretten. Det er for mig av betydning, at under procedyren for Høiesteret har de indstevnte ikke paaberopt sig denne kontrakt, og jeg mener derhos, at de i den opstillede betingelser for adgang til salg her ikke foreligger, likesom den omhandlede bestemmelse i samme alene omfatter sæterrettigheterne, hvortil jeg ikke kan henregne jagt og fiske i sameiestrækningen. Det staar saa for mig, at kontrakten nærmest tilsigter at hindre en saadan
Side:110
utparcellering av sameierettigheterne som den, der foreligger i kontrakten mellem Strøm og Undseth.
Efter det resultat, hvortil jeg er kommet med hensyn til den hittil behandlede del av appellanternes paastand, bortfalder prøvelsen av den subsidiære paastand under posterne 1 og 2.
Hvad angaar det i paastandens post 3 reiste erstatningskrav, anser jeg det overflødig at avgjøre, om dette krav kan ansees processuelt forspildt som ikke specielt nævnt i saksøkernes forliksklage, idet jeg mener, at der ikke er tilstrækkelig grund til at ta erstatningspaastanden tilfølge, idet det ikke kan ansees godtgjort eller sandsynliggjort, at den av Strøm drevne jagt har paaført appellanterne noget økonomisk tap, og da der ialfald mangler ethvert nogenlunde sikkert grundlag for en skjønsmæssig ansættelse av det mulige taps størrelse.
Idet jeg antar, at der kan være grund til at ophæve processens omkostninger for alle retter, blir det min
Konklusion:
1) Det ved kjøpekontrakt av 29 oktober 1895 med skjøtepaategning av 27 december 1906 stedfundne salg fra S. O. Undseth til direktør Thorvald Strøm av jagt- og fiskeret inden Søvoldens og Skjellaavoldens sætersameie kjendes ugyldig. 2) Strøm kjendes uberettiget til at utøve nogen raadighet i disse strækninger og tilpligtes under en løpende mulkt av kr. 10 til Øvre Rendalens herredskasse for hver dag han efter utgangen av aaret 1918 sitter Høiesterets dom overhørig, at fjerne sin jagtstue ved Mistertjernet. 3) Forøvrig frifindes Strøm og Undseth for appellanternes tiltale i saken. 4) Processens omkostninger for alle retter ophæves.
Assessor Skattebøl: Jeg er i det væsentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Jeg forstod førstvoterende saaledes, at han intet vilde ha uttalt angaaende det spørsmaal, om en lodeier i et sætersameie, der omfatter havn, skogret, fiskeri, jagt osv., uten de øvrige lodeieres samtykke kan avhænde til utenforstaaende sin sæter og hele sin ret og andel i sameiet.
Jeg er av den opfatning, at dette spørsmaal er ganske forskjellig fra det, som her foreligger, og jeg er enig i, at dette spørsmaal ligger utenfor nærværende sak. Her er nemlig forholdet det, at Undseth i 1895 har avhændet sin ret til fiskeri og sin jagtret, dog saa, at han har forbeholdt sig retten til elgjagt, og iøvrig forbeholdt sig sine rettigheter i sameiet. Jeg mener som førstvoterende, at saadan opstykning og avhændelse av de enkelte raadigheter og beføieiser, som hans sameieret gir ham, maa være ganske utilstedelig, da saadan opstykning utvilsomt vil være til skade for de øvrige lodeiere. Jeg tiltræder, hvad førstvoterende forsaavidt har anført.
Ekstraordinær assessor Feragen: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Ekstraordinær assessor Heggen: Likesaa, idet jeg derhos tiltræder hr. assessor Skattebøls bemerkning.
Side:111
De ekstraordinære assessorer, overretsjustitiarius Breien og professor Gjelsvik samt assessor Reimers: Likesaa.
Dom blev avsagt overensstemmende med førstvoterende konklusion.
Av underrettens dom:
Under 29 oktober 1895 oprettet Sæming O. Utistu Undseth som sælger og H I. Wettergreen og Thorvald Strøm som kjøpere en kjøpekontrakt tinglyst 15 februar 1896, hvorefter den første solgte til de to sidstnævnte en paa hans gaard Utistuen i Undset i Øvre Rendalen staaende stue og paatok sig at flytte og opføre denne paa et nærmere angit sted inde paa fjeldet ved aaen Mistra. For denne stue med nedrivelse, flytning og gjenopførelse m.v. skulde kjøperne betale 600 kr. Med i handelen fulgte uten yderligere godtgjørelse al den jagtret som tilkom sælgeren som eier av gaarden Utistu og dens tilliggende sætre Søvolden og Skjelaavolden med undtagelse av retten til at fælde elg. Likeledes medfulgte den fiskeret som sælgeren maatte ha i Drevsjøen og de vand og aaer som ligger inden jagtterritoriet. Sælgeren forbeholdt sig dog personlig ret til at jagte og fiske paa sin eiendom og lignende forbehold tok han for de senere eiere av gaarden. Sælgeren overtok den fulde hjemmelspligt efter loven og skulde ifald hjemmelen brister ansvare kjøperne enhver bevislig lidt skade. Ved paategning paa denne kjøpekontrakt av 27 december 1906, tinglyst 24 januar 1906, tilskjøtet S. O. Undseth direktør Thorvald Strøm og sakfører H. I. Wettergreen eller hans dødsbo huset og de i kontrakten omhandlede rettigheter over hans eiendom Utistu gnr 46, b.-nr 8 i Øvre Rendalen. Ved skjøte av 22 september 1906 har skifteretten i overretssakfører Vettergreens dødsbo overdraget boets andel efter kjøpekontrakten av 28 oktober 1895 til direktør Thv. Strøm. - - -
Ved kongelig resolution av 21 februar 1798 blev en del av Rendalens statsalmenning skjænket til Øvre Rendalens gaarde. Den 9 juli 1798, tinglyst 12 februar 1801, blev denne strækning utskilt. Ved utskiftningskontrakt av 11 juli 1839, tinglyst 15 s. m, blev sameieskogen tilhørende 6 av Øvre Rendalens gaarde delt. Delingsreglernes post 1 lyder saaledes: «Enhver blir fra denne dag av eneeier av de teiger ham tilfalder med alt slags bruk og rettigheter av hvad navn nævnes kan, saavel det som vokser og befindes paa marken som skogen, undtagen havning, dyrejagt og veidefangst samt ældgamle engslaatter forblir herefter som de før har været brukt».
Ved kontrakt av 11 mai 1861, tinglyst 14 september 1861, blev eierne av de 2 Rommenstadgaarde (søndre og nordre), Haarseth, Trøen (eller Nysven), Utistuen og Opistuen enig om med hensyn til sæterfløtningen til Søvolden og Skjelaasæteren at dele sig i 2 laug, saaledes at disse sætre vekselvis skulde benyttes av de 2 laug. Samtidig enedes man om, at ingen uten at halvparten av eierne deri samtykket skulde ha ret til at indta fremmede kreaturer eller heste, og heller ikke skulde nogen, medmindre end alle eierne deri samtykket, ha ret til at avhænde enten ved salg eller bortforpaktning nogen del av disse sine sæterrettigheter. Dog skulde en eier ha ret til at sælge naar han selv uteblir derfra, og han ikke sælger større del end han har eiet og brukt. Fremdeles skulde salg være tillatt og sæterbolig kunne opbygges, «naar salget eller delen som eies utgjør i skyld 2 skylddaler og derover». Bortleie eller salg av slaatteland skulde under enhver omstændighet være forbudt.
Side:112
Ved makeskiftekontrakt av 8 juni 1903, tinglyst 11 juli s.a., foretok E. J. Haarseth, S. O. Undseth (indstevnte), Jens P. Opistuen paa den ene side og Ole M. Rommenstad, Brede L. Rommenstad og Jakob P. Troen paa den anden side en deling, hvorefter Skjellaavolden med sætervolde, hus, skog, havneret, jagt og fiske, skulde tilhøre de 3 førstnævnte som retmæssig eiendom, mens Søvolden med tilsvarende rettigheter skulde tilfalde de 3 sidstnævnte. En 500 m. bred skogstrækning av Skjellaavoldssameiet skulde dog tilfalde eierne av Søvolden undtagen Jacob P. Trøen.
Av Søvolden skulde en liten strækning fra Bubakken over aasen ved nordenden av søndre Storkjønna og videre tilfjelds benyttes i fællesskap som hestehavn for egne heste. Fremdeles blev en strækning paa høifjeldet Hovardshøgda bestemt til at benyttes i fællesskap som hestehavn for egne heste og for jagt og fiske samt bærsanking for begge sætres vedkommende. Ved denne makeskiftekontrakt ophæves kontrakt av 11 mai 1861, tinglyst 14 september samme aar.
I 1906 avholdtes utskiftningsforretning (paabegyndt 23 juli 1906, avsluttet 16 august 1906), tinglyst 24 januar 1907, hvorved havneforholdene søktes ordnet og hvorunder makeskiftekontrakten av 8 juni 1903, tinglyst 18 mai 1904, gaves bevidnelse overensstemmende med utskiftningslovens §8.
Det er paa det rene, at den omhandlede jagt- og fiskeret ikke er utskilt av vedkommende eiendoms skyld, idet skylddelingsforretning ikke har været avholdt. - - -
Der er enighet mellem parterne om at den her omhandlede strækning forsaavidt grunden angaar paa den tid kontrakten av 29 oktober 1895, tinglyst 15 februar 1896, oprettedes, laa i sameie mellem Sæming Undseth og fem andre gaarde, deriblandt de 4 saksøkeres.
Det er en anerkjendt sætning i vor ret, at enhver sameier naar intet andet uttrykkelig er bestemt, frit kan disponere over sin egen anpart, forsaavidt dette kan ske uten fortrængsel for de øvrige (Brandts Tingret side 102). Den enkelte sameier kan saaledes sælge sin anpart, men med eierne har, hvis gjenstanden ikke uten skade kan deles, forkjøpsret i henhold til N.L. 53-3-51.
Her har Sæming Undseth solgt sin andel i den fælles jagt- og fiskeret uten først at tilbyde sine medeiere den. Det kan ikke skjønnes, at dette salg strider mot nogen særskilt overenskomst mellem sameierne. Vistnok blev disse ved kontrakt av 11 mai 1861, tinglyst 14 september 1861, enig om, at ingen, medmindre alle eiere deri samtykket, skulde ha ret til at sælge eller bortforpakte nogen del av de i kontrakten omhandlede sæterrettigheter. Jagt- og fiskeret sees ikke at være omhandlet i denne kontrakt og kan vel forøvrig vanskelig betegnes som sæterrettigheter. Efter den nævnte kontrakt skulde dog en eier ha ret til frit at sælge en del av sine sæterrettigheter, naar han selv uteblir derfra, og han ikke sælger større del end han har eiet og brukt. Opfatter man jagt- og fiskeretten som en sæterrettighet, synes denne kontrakt ikke helt at utelukke, at den enkelte sameier, de øvrige uadspurt, sælger sin andel i disse herligheter, naar han blot «selv uteblir derfra». Endelig kunde efter samme kontrakt en sameier frit sælge en del som utgjør 2 skylddaler eller derover. - - -
Av overrettens dom:
- - - Derimot kommer jeg til et andet resultat end underretten likeoverfor den opførte jagtstue paa sameiets grund uten nogen fæstekontrakt likeoverfor denne. Kontrakten av 1895 indeholder intet om
Side:113
fæsteret, avgift, fæstetid eller grundareal, men meningen maa efter procedyren være den, at jagtstuens eier har ret til i ubegrænset tid uten avgift at disponere over grunden, hvorpaa stuen er opført, med det fornødne tilstøtende areal - gaardstun m.v. Selvom Sæming Undseth har ment at overdrage indstevnte, direktør Strøm, saadan ret, hvad jeg maa anta er tilfældet, skjønt det ikke fremgaar av hjemmelsdokumentet, saa mener jeg, at han uten sine medeieres samtykke dertil har været aldeles uberettiget. Naar stuen skulde opføres paa det sted, som blev sælgeren betegnet, er det vel klart, at kjøperen valgte det bedste og bekvemmeste for rypefangst og fiskeri uten hensyn til Undseths medeiere, og det synes selvsagt at disse risikerte at bli nr. 2 i valget og kanske at bli avskaaret fra endel av det bedste terræng i jagtdistriktet. Kfr. de for retten fremkomne vidneprov, som, om de end er avgivne av interesserte, dog tyder paa, at den slags dispositioner av en medeier vil medføre ulovhjemlet indskrænkning i utøvelsen av de andre sameieres ret. Jeg finder ikke, at den av underretten citerte høiesteretsdom, Rt-1913-225, kan sammenlignes med en disposition som den her omhandlede. Erstatning for tap forvoldt ved bygningers anbringelse er ikke paastaat. - - -
Bergersen.
- - - Derimot finder jeg at maatte slutte mig til underretten, for saavidt angaar spørsmaalet om direktør Strøms ret til at ha jagthytten staaende, og tiltræder i alt væsentlig dens begrundelse. - - -
Erling Broch.
I det væentlige og resultatet enig med andenvoterende. - - -
Bernhard Leivestad.