Rt-1936-82
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1936-02-14 |
| Publisert: | Rt-1936-82 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 29,1 s.a. |
| Parter: | Kjellesvig & Co. (advokat Magne Schjødt) mot Flekkefjord kommune (advokat P. A. Holm). |
| Forfatter: | Hanssen, Larssen, Schjelderup, Grette, Hoff, justitiarius Berg |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1924) §35 |
Dommer Hanssen: Den 2 august 1931 var det ildebrand i Flekkefjord paa vestsiden av elven. Skadet ved denne brand
Side:83
blev bl.a. en treetasjes lagerbod som tilhørte Kjellesvig & Co, og laa mellem elven og Elvegaten og hadde nr. 24 c til denne, gate. Den øverste del av boden blev ødelagt, mens den nederste del var i det vesentligste uskadt. Der blev holdt brandtakst og overtakst i anledning av skaden. Ved overtaksten som holdtes 1 september 1931, blev bodens verdi før branden ansatt til kr. 52100, hvorav for grunnmur og fundamenter kr. 4000, mens verdien av den efter branden gjenstaaende del blev ansatt i tre. alternativer: Under forutsetning av reparasjon som trebygning blev verdien satt til kr. 17100, hvorav for grunnmur og fundamenter kr. 4000. Under forutsetning av reparasjon som murbygning blev verdien satt til kr. 12500, hvorav for grunnmur og fundamenter kr. 4000. Under forutsetning av at bygnings- tekniske eller haandverksmessige grunner ikke tillot paabygning eller utbedring blev verdien satt til kr. 2000 med tillegg av kr. 3000 for grunnmur og fundamenter.
Kjellesvig & Co. fikk foreløbig utbetalt en del av brandskadeerstatningen, mens utbetalingen av resten blev stilt i bero, fordi det var uvisst hvilket av de i overtaksten nevnte alternativer skulde legges til grunn. Kjellesvig & Co. ønsktet at reparere bygningen og rettet en rekke henvendelser til bygningsradet i Flekkefjord om tillatelse til at bringe bygningen i samme stand som før eller subsidiært til at foreta en mindre vidtgaaende reparasjon. Alle disse henvendelser blev imidlertid avslaatt av bygningsraadet. Derimot gav raadet tillatelse til at det over den gjenstaaende del av boden blev anbragt et provisorisk skraatak paa betingelse av at utgiftene hertil ikke skulde inngaa i en eventuell ekspropriasjon, og at taket skulde fjernes uten utgift for kommunen, naar raadet bestemte det. Kjellesvig & Co. innbragte to ganger bygningsraadets avslag paa ansøkningen om tillatelse til utbedring for Arbeidsdepartementet. Som svar paa den siste henvendelse uttalte departementet i skrivelse til fylkesmannen i Vest-Agder av 28 oktober 1933 at det ikke fant det tvilsomt at en eventuell utbedring maatte bli at betrakte som hovedreparasjon, og at det derfor ikke fant grunn til at omgjøre bygningsraadets beslutninger i saken.
Under 19 mai 1934 lot Kjellesvig & Co. derefter innsende byggeanmeldelse for nybygning paa tomten. Og i august 1934 rettet de en henvendelse til Norges Brandkasse om utbetaling av resten av branderstatningen. Denne blev ogsaa en tid efter utbetalt efter det alternativ som forutsatte at den gjenstaaende del av boden ikke kunde paabygges eller utbedres.
Efter branden 2 august 1931 var det imidlertid reist spørs maal om regulering av det brandlidte strøk, og den 4 april 1931 vedtok bystyret en regulering som bl.a. gikk ut paa at Elvegaten skulde utvides, og at det skulde anlegges en brygge langs elven. Denne regulering som blev stadfestet av Arbeidsdepartementet 15 mai 1933, vilde medføre at Kjellesvig & Co.s eiendom blev avskaaret ca. 10 m2 mot Elvegaten og vel 40 m2 mot elven samt tillike at et sprøitebus som stod inntil nr. 24c paa siden mot torvet, vilde bli fjernet. I anledning av denne
Side:84
reguleringsbeslutning blev det holdt forsøksekspropriasjon i tiden 4 til 6 juli 1933 og overskjønn 30 til 31 august 1933, hvorunder det ogsaa blev avgitt takst vedkommende Kjellesvig & Co.s eiendom. Alt den 20 juni 1933 hadde bystyret imidlertid besluttet at den vedtatte regulering skulde endres saaledes at grunn matr. nr. 24 c (Kjellesvig & Co.s eiendom) og grunn matr. nr. 24b skulde utlegges til aapen plass til utvidelse av Flekkefjords torv. Denne beslutning blev - efter at forslaget var behandlet paa lovlig maate - gjentatt i bystyrets møte den 31 juli 1934 og derefter stadfestet av Arbeidsdepartementet 10 september 1934.
Som følge av den endrede regulering tilstevnte Flekkefjord kommune en forsøkstakst vedkommende ekspropriasjon av Kjellesvig & Co.s eiendom 24 c i Elvegaten. Flekkefjord skjønnskommisjon avgav 6 desember 1934 skjønn hvorved grunnerstatningen i 4 alternativer blev satt til henholdsvis kr. 8826.96, kr. 8216.24, kr. 8712 og kr. 8101.26. Forskjellen mellem de 4 alternativer var alene den at de regnet med et litt forskjellig areal, idet grensen delvis var omtvistet. Ved siden av grunnerstatningen blev det fastsatt en ulempeerstatning (felles for alle alternativer) av i alt kr. 6185 omfattende erstatning for tap av baatstø, økede driftsomkostninger, flytningsomkostninger, fundamenter og grunnmur samt arkitekthonorar. Dessuten blev Kjellesvig & Co. tilkjent kr. 200 for utgifter til varetagelse av deres tarv under skjønnssaken.
Ved ankeerklæringen av 27 desember 1934 har Kjellesvig & Co. innbragt skjønnskommisjonens skjønn for Høiesterett. Anken gjelder skjønnet i dets helhet, bortsett fra avgjørelsen av omkostningsspørsmaalet. Vedkommende grunnerstatningen gjøres det gjeldende at skjønnskommisjonen har begaatt en feil derved at den ikke har tatt hensyn til den fordel som er vunnet for eiendommen ved den regulering som blev stadfestet den 15 mai 1933. Subsidiært hertil hevdes det at skjønnskommisjonen har beregnet ulempeerstatningen paa et feilaktig grunnlag, idet skjønnet, hvis man ser bort fra den nevnte regulering, maa gaa ut fra det faktiske forhold at den brandlidte bygning kan bli staaende i aar fremover uten reparasjon og benyttes som før til bort leie og lager for eierens forretning. Videre anføres at skjønnskommisjonen har tatt feil ved fastsettelsen av ulempeerstatningen derved at den ikke har tatt hensyn til at Kjellesvig efter ekspropriasjonen ikke vil være sikret forretningslokale om de blir opsagt fra det hus som de nu leier for sin forretning.
Kjellesvig & Co. har nedlagt følgende paastand: «1. At Flekkefjord skjønnskommisjons skjønn av 6 desember 1934 underkjennes og opheves undtagen forsaavidt avgjørelsen av omkostningsspørsmaalet angaar. 2. At Flekkefjord kommune ilegges saksomkostninger for Høiesterett.»
Innstevnte Flekkefjord kommune har paastaatt stadfestelse av de paaankede skjønn og tilkjennelse av saksomkostninger.
Angaaende de forutsetninger som skjønnskommisjonen har
Side:85
bygget sitt skjønn paa, henviser jeg til begrunnelsen for den. Til bruk for Høiesterett er foretatt to bevisoptagelser i Flekkefjord og en i Kristiansand S., likesom det er fremlagt en rekke nye dokumenter. For mitt vedkommende anser jeg det imidlertid ikke nødvendig at gjøre rede for innholdet av de nye bevisligheter.
Jeg er kommet til det resultat at det paaankede skjønn bor stad festes.
Med hensyn til den innvending at skjønnet ikke har tatt hensyn til den fordel Kjellesvig & Co.s eiendom vilde opnaa ved den regulering som blev stadfestet 15 mai 1933, skal jeg først bemerke at det er paa det rene at en gruneier ikke har noget rettskrav paa at besluttet regulering som vil medføre fordel for ham, skal gjennemføres. Efter min mening utelukker dog denne omstendighet ikke at en reguleringsbeslutning kan øve innflytelse paa en eiendoms omsetningsverdi og som følge derav paa den erstatning som skal fastsettes ved ekspropriasjon av eiendommen. I det foreliggende tilfelle er imidlertid forholdet det at det ekspropriasjonsskjønn anken gjelder tar sikte paa gjennemførelse av en ny regulering som ialfall forsaavidt angaar Kjellesvigs eiendom staar i avgjort strid med den regulering som blev stadfestet 15 mai 1933. Under disse omstendigheter er det efter min mening riktig at skjønnet ikke har regnet med den mulighet at den eldre regulering kunde bli gjennemført, og at det følgelig ikke har tatt noget hensyn til den fordel som en gjennemførelse av reguleringen vilde kunne medføre for Kjellesvigs eiendom.
Den annen innvending som Kjellesvig har betegnet som subsidiær i forhold til den første, gaar ut paa at det er en feil av skjønnskommisjonen at den ikke ved fastsettelsen av ulempeerstatningen har tatt hensyn til den verdi den brandlidte bygning hadde for dem utover materialverdien. I den paastand kommunens sakfører nedla under skjønnet, blev imidlertid uttrykkelig sagt at eiendommen skulde takseres overensstemmende med bygningslovens §35 som ubebygget, og at ruinene ikke blev at taksere, da Kjellesvig ikke hadde fra falt retten til dem efter bygningslovens §35. Den forutsetning at «ruinene» ikke skulde takseres maa ansees godkjent av Kjellesvig, idet deres paastand som spesifiserer de tap som kreves erstattet, herunder nevner erstatning for grunn og erstatning for fundamenter, men intet nevner om erstatning for den gjenstaaende del av bygningen. Det er da klart at skjønnskommisjonen ikke har begaatt nogen subjektiv feil ved ikke at fastsette nogen erstatning for levningene - bortsett fra fundamenter (og grunnmur). Efter min opfatning maa imidlertid godkjennelsen av den nevnte takstforutsetning ansees som en bindende erkjennelse, saaledes at det ikke nytter Kjellesvig nu at paastaa sig tilkjent erstatning for levningene. Jeg vil iøvrig tilføie at jeg tror at godkjennelsen ikke berodde paa nogen inkurie fra Kjellesvigs side, men skyldtes at de mente at de ikke hadde noget at kreve fordi levningene maatte fjernes. De hadde
Side:86
nemlig alt av Norges Brandkasse faatt erstatning for bygningen under den forutsetning at levningene bare hadde verdi som materialer.
Hvad endelig angaar den tredje innvending er det visstnok riktig at det ved ekspropriasjon kan bli spørsmaal om erstatning ikke bare av en eiendoms omsetningsverdi, men ogsaa av den spesielle verdi den kan ha for eieren som driftsmiddel i hans forretning. Hertil har skjonnskommisjonen ogsaa tatt hensyn, idet den har tilkjent erstatning for det særlige tap som Kjellesvig antas at ville lide derved at de mister sitt lagerlokale i den eksproprierte eiendom. Kjellesvig & Co. mener imidlertid at ha krav paa ytterligere erstatning fordi de mister eiendommen nr. 24 c ved Elvegaten som reservelokale for den forretning de nu driver paa et annet sted i byen. Forholdet er forsaavidt at de nu leier lokale i en annen eiendom som tilhører dem selv sammen med medarvingene i dødsboet efter innehavernes far, respektive svigerfar. De gjør gjeldende at de kan risikere at bli opsagt fra denne eiendom, og de da efter ekspropriasjonen av nr. 24 c ved Elvegaten ikke bar noget annet sted til lokale for forretningen. Det foreligger imidlertid ingen oplysning om paa hvilken tid eller med hvilken opsigelsestid forretningslokalene er leid, og det er ikke oplyst noget som tyder paa at det fra de øvrige sameieres side tenkes paa opsigelse. Under disse forhold er efter min opfatning den følge at Kjellesvig i tilfelle av opsigelse muligens vil kunne ha vanskeligheter med at skaffe sig nye forretningslokaler saa usikker og saa fjern at det ikke er rimelig at ta hensyn til den ved vurderingen av de tap Kjellesvig lider ved ekspropriasjonen av nr. 24 c. Heller ikke denne innvending bør derfor efter min mening føre til ophevelse av skjønnet.
Mitt resultat blir saaledes i det hele at skjønnskommisjonens skjønn stadfestes, og efter dette resultat finner jeg at Kjellesvig & Co. bør betale omkostningene for Høiesterett.
Dom:
Det paaankede skjønn stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Kjellesvig & Co. til Flekkefjord kommune kr. 1000. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Dommer Larssen: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Schjelderup, de ekstraordinære dommere høifjellsdommer Grette og byrettsdommer Hoff og justitiarius Berg: Likesaa.