Rt-1938-158
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1939-02-17 |
| Publisert: | Rt-1938-158 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L. nr. 29. |
| Parter: | Advokat Nils Onsager (selv) mot Hol kommune (advokat Otto Wiersholm). |
| Forfatter: | Dommer Stang, dommer Fougner, konstituert dommer Hesselberg, ekstraordinær dommer (lagmann) Krog, ekstraordinærdommer (byrettsdommer) Winsnes, ekstraordinær dommer (dommer Hanssen), ekstraordinær dommer (justitiarius) Berg |
| Lovhenvisninger: | Skogkonsesjonsloven (1909), Skogkonsesjonsloven (1909), Fjellkonsesjonsloven (1915) §4, Fjellkonsesjonsloven (1915), Vannfallrettighetsloven (1917) §30, §35a |
Dommer Stang: Hallingdal herredsrett avsa 28 august 1936 dom med sådan domsslutning: «Hol kommune kjennes i forhold til advokat Nils Onsager å være lovlig eier av eiendommene Fjeldberg, Haugastøl, Raggen og Bergsmulen uten påhefte av nogen servitutt fra advokat Onsagers side og uten forpliktelse til å avstå de ca. 120 mål som er nevnt i kontrakten mellem A/S Haugastøl og advokat Onsager av 12 februar 1934.
Kontrakten mellem A/S Haugastøl og advokat Onsager av 12 februar 1934 tinglyst 3 juli 1935 angående de forskjellige negative servitutter på et nærmere bestemt areal for en kjøpesum av kr. 5.000 plus omkostninger kjennes død og maktesløs å være således at den kan slettes av panteregistret. Hol kommune frifinnes for advokat Onsagers påstand i motsøksmålet. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Dommen er avsagt av sorenskriveren med domsmenn og er enstemmig.
Denne dom er av advokat Onsager innanket for Eidsivating
Side:159
lagmannsrett, som avsa dom den 8 februar 1937 med sådan domsslutning: «Herredsrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler advokat Nils Onsager til Hol kommune 700 - syv hundre - kroner innen 2 - to - uker efter forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»
Lagmannsrettens dom er enstemmig, idet dog en av dommerne hadde en noget annen begrunnelse enn flertallet.
Advokat Onsager har anket over denne dom i dens helhet, idet han for Høiesterett gjør gjeldende de samme ankegrunner som han gjorde gjeldende i lagmannsretten og som er referert i lagmannsrettens domsgrunner. Advokat Onsager har for Høiesterett nedlagt sådan påstand: «
1. Hol kommunes beslutning om kjøp av advokat Rømckes eiendomsinteresser ved Haugastøl kjennes ulovlig.
2. Kommunens forkjøpsrett til disse eiendommer er bortfalt i forhold til advokat Nils Onsager.
3. Advokat Onsagers kontrakt om kjøp av 120 mål ved Haugastøl kjennes gyldig overfor Hol kommune.
4. Advokat Onsagers kontrakt om en negativ servitutt på et areal ved Haugastøl kjennes gyldig overfor Hol kommune.
5. Hol kommune betaler omkostningene for alle retter.»
Hol kommune har nedlagt påstand på at lagmannsrettens dom stadfestes og at advokat Onsager tilpliktes å betale erstatning for sakens omkostninger ved alle retter.
Til bruk for Høiesterett er det foretatt en bevisoptagelse i Hallingdal den 23 september 1937, og dessuten er det fremlagt en del erklæringer og skrivelser som jeg ikke behøver særskilt å nevne.
Forøvrig vil det fremgå av de underordnede retters domsgrunner hvad saken gjelder.
Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten, idet jeg i det vesentlige kan tiltre herredsrettens domsgrunner. Jeg finner som herredsretten og lagmannsrettens mindretall at det her foreligger et samlet salg av den hele fjelleiendom, og at den opdeling av salget i tre kontrakter som advokat Onsager har latt foreta, ikke bringer handelen i nogen annen stilling og ikke kan hindre Hol kommune i å gjøre forkjøps retten gjeldende.
Efter det resultat jeg således er kommet til antar jeg at advokat Onsager må betale sakens omkostninger for Høiesterett.
Jeg stemmer for sådan
domsslutning: Lagmannsrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler høiesterettsadvokat Nils Onsager til Hol kommune 1000 - ett tusen - kroner. Opfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Side:160
Dommer Fougner: Enig med førstvoterende.
Kst. dommer Hesselberg, de ekstraordinære dommere lagmann Krog og byrettsdommer Winsnes, dommer Hanssen og justitiarius Berg: Likeså.
Av herredsrettens dom (Sorenskriver Lundevall med domsmenn). Den 28 november 1933 holdtes av Akers Skifterett skiftesamling i advokat Johan Rømckes dødsbo. I denne samling bød direktør Klem kr. 37.500 inklusive omkostninger for eiendommene Haugastøl, Raggen, Fjeldberg og Bergsmulen. Alle disse eiendommer er beliggende på høifjellet oppe ved Haugastøl jernbanestasjon i Hol herred.
Den neste skiftesamling holdtes 15 desember 1933. Under denne samling var foruten Vindegg også til stede direktør Klem samt advokat Heber på vegne av advokat Nils Onsager.
Advokat Heber sa til Klem og Vindegg at han hadde fullmakt til å by til topps eller noget lignende, og efter dette avholdt de to andre liebhabere sig fra å gjøre noget bud. Resultatet blev at advokat Hebers på advokat Onsager's vegne avgitte bud, kr. 37.500 plus omkostninger for de i forrige samling nevnte 4 eiendommer blev akseptert av boets vedkommende og skifteretten. Allerede samme dag salget hadde funnet sted tilskrev advokat Onsager advokat Rømckes bo's bestyrer, advokat Schou, bl.a. således: «Mine betingelser og forutsetninger for kjøpet er Dem bekjent på forhånd, nemlig at jeg i et hvert fall kjøper et konsesjonsfritt areal av 120 m2, (skal være 120 mål) og at Haugastøl legger servitutt av nærmere bestemt innhold på en del av arealet. Utkast til disse kontrakter er i Deres besiddelse. Dette var altså betingelsene for mitt bud. »
Tross eiendommene efter det anførte var kjøpt under ett for en samlet kjøpesum blev der efter advokat Onsager's begjæring under 12 februar 1934 utferdiget 3 kjøpekontrakter - bilag 4, 5 og 6.
I bilag 4 heter det bl.a. : A/S Haugastøl, A/S Raggen, A/S Bergsmulen og advokat Rømcke's dødsbo selger herved til advokat Nils Onsager eiendommene Fjeldberg, Haugastøl, Raggen og Bergsmulen for kr. 29.500. Eiendommene, der utgjør advokat Rømcke's eiendomsinteresser ved Haugastøl stasjon selges samlet og fordelingen av kjøpesummen mellem selgerne innbyrdes er kjøperen uvedkommende ».
Denne kontrakt innbefattet også overdragelse av løsøre, hvis verdi er anslått til kr. 1500.
Av bilag 5 hitsettes: «A/S Haugastøl gir herved advokat Nils Onsager en sådan servitutt på eiendommen Haugastøl i Hols herred: På det areal, hvis grenser nedenfor beskrives må ikke opføres hytte eller bygning eller anlegges vei eller overhodet utføres anlegg av nogen art uten advokat Nils Onsagers samtykke. Heller ikke må der uten hans samtykke på dette areal stiftes nye leie eller bruksrettigheter og andre rettigheter av hvilken som helst art, likesom bestående rettigheter til hus og grunn ikke må fornyes eller utvides uten advokat Onsagers samtykke. »
Advokat Rømcke's bo, som eier av eiendommen Fjeldberg selger til advokat Nils Onsager sådan servitutt, at utbygning eller industriell utnyttelse til kraftanlegg av hvilken som helst art ikke må finne sted i fossen mellem Nygårdsvann og Slødfjord uten advokat Onsagers samtykke. For disse servitutter betaler advokat Onsager til de ovennevnte eiere kr. 5.000, - fem tusen - kroner. »
Side:161
Etter det oplyste utgjør det areal hvorpå disse servitutter hviler flere tusen mål.
Endelig skal av bilag 6 gjengis følgende: «A/S Haugastøl selger herved til advokat Nils Onsager et areal stort 120 mål til utvidelse av hans hyttetomt ved Haugastøl stasjon i Hol herred. Han eier tidligere ca. 80 mål og med de nu kjøpte ca. 120 mål skal han eie 200 mål og ikke mere, altså et konsesjonsfritt areal.» Kjøpesummen blev som før nevnt satt til kr. 3.000.
Den samlede kjøpesum er altså fordelt på disse tre kontrakter.
Under 19 februar 1934 oversendte advokat Onsager konsesjonsandragendet for sine rettigheter efter kjøpekontrakten angående de 4 eiendommer. For de andre 2 kontrakter mente han sig fritatt for konsesjonsplikt, men også disse blev vedlagt andragendet.
Da Hol skogutvalg fikk andragendet til behandling uttalte det, at konsesjon ikke burde tilstås idet det fant omhandlede areal så betydningsfullt for Hol kommune at det burde sikres for kommunen og dens innbyggere og utvalget tillegger, se kommunens stevning side 3: «Dette gjelder ikke bare det areal som omfattes av kontrakten på de kr. 29.500, men også kontraktene forsåvidt angår servitutten og de 120 mål som advokat Onsager har tenkt å tillegge sin tidligere hyttetomt. Hol skogutvalg finner nemlig at disse to sistnevnte deler av Rømckes eiendom for Hol kommune har vesentlig betydning. »- - -
Skogutvalget slutter med å foreslå at kommunen bringer sin forkjøpsrett i anvendelse.
Da ordføreren i Hol hadde fått sig saken oversendt fikk han en muntlig henvendelse fra Halne sameie med forespørsel om sameiet kunde få sig de heromhandlede eiendommer overdratt efter at kommunen hadde erhvervet dem i kraft av sin forkjøpsrett. Ordføreren bad om å få henvendelsen skriftlig og på foranledning herav sendte styret for Halne sameie en skrivelse av 20 juni 1934 til Hol herredsstyre. I denne skrivelse meddeles, at Halne sameie den 12 desember 1933 besluttet å kjøpe advokat Rømcke's dødsbo's samtlige eiendomme ved Haugastøl og at styret var pålagt å ordne saken på beste måte, hvorpå det videre heter:
«I henhold til denne beslutning vil styret for Halne sameie be det ærede herredsstyre om å gjøre kommunen forkjøpsrett gjeldende for nevnte eiendommer og enten samtidig eller senere søke departementet om lov til å overdra eiendommene til Halne sameie på følgende vilkår.
Halne sameie er villig til å overta eiendommene for den kjøpesum det har kostet kommunen å erhverve dem, iberegnet betaling for juridisk veiledning angående erhvervelsen.
Det er under forutsetning av at det 120 dekar som Onsager mener er konsesjonsfritt følger med og den på eiendommen av Onsager påheftede servitutt bortfaller. »
Halne sameie eies efter de under saken fremkomne oplysninger av praktisk talt alle gårdbrukere i Kvislen, Lien, Ustedalen og Skurdalen, eller av omtrendt halve Hol herred.- - -
Til behandling av herredsstyret forelå der altså nu både advokat Onsagers konsesjonsandragende og i forbindelse hermed spørsmålet om å gjøre kommunens forkjøpsrett til eiendommene gjeldende og andragendet om tillatelse til å overdra disse videre til Halne sameie. Begge saker blev behandlet i herredsstyrets møte 21 juni 1934. - - -
Det således sammensatte herredsstyre besluttet å gjøre kommunens
Side:162
forkjøpsrett gjeldende til de av advokat Onsager kjøpte eiendommer herunder innbefattet de kjøpte servitutter og de 120 mål, hvorom som forannevnt er oprettet særskilte kontrakter, «idet» som det heter i beslutningen «Hol kommune opfatter samtlige de ved ovennevnte kontrakter trufne disposisjoner og salg som en felles avtale og overdragelse. Hol kommune overtar det hele på de betingelser som for øvrig er fastsatt mellem selger og kjøper.»
Videre blev det besluttet å bemyndige kommunen til å andra om kongelig tillatelse til å avhende det ved forkjøpsretten overtatte areal videre til Halne sameie på samme vilkår som kommunen selv overtar dette.
I skrivelse av 28 mars 1935 til fylkesmannen i Buskerud godkjente Justisdepartementet herredsstyrets vedtak av 21 juni 1934 forsåvidt angikk beslutningen om å gjøre forkjøpsretten gjeldende i den av herredsstyret angitte utstrekning. Det bemerkes i samme skrivelse at advokat Onsager har bestridt at kommunen lovlig kan gjøre forkjøpsrett gjeldende til eiendommene iallfall i den utstrekning herredsstyret har vedtatt. Dette spørsmål, sier departementet, hører under domstolene og er således ikke avgjort ved nærværende approbasjon.
I samme skrivelse oplyses, at Landbruksdepartementet ennu på grunn av utilstrekkelig utredning ikke har tatt standpunkt til spørsmålet om videre overdragelse til Halne sameie.
Sluttelig tilføier departementet i nevnte skrivelse at «Herredsstyret må under disse omstendigheter fatte vedtak om hvorledes kjøpesummen skal dekkes uten å avvente avgjørelsen av spørsmålet om overdragelse til sameiet ». I fulltallig møte den 27 april 1935 besluttet herredsstyret ensstemmig å søke Hol Sparebank om et lån stort kr. 37.500, til dekning av kjøpesummen.
Videre besluttedes i samme herredsstyremøte med 11 mot 5 stemmer å trekke tilbake andragendet om overdragelse av eiendommene til Halne sameie. Lånet i Hol Sparebank gikk iorden og efter at kjøpesummen med fradrag av kr. 1500 for løsøre, som advokat Onsager erklærte å ville beholde var betalt, har Rømcke's dødsbo foranlediget utstedt skjøte på eiendommene direkte til Hol kommune.
Før tinglysningen av dette skjøte hadde advokat Onsager innsendt til tinglysning kontrakten angående forannevnte servitutter og denne kontrakt blev tinglyst 3 juli 1935.
Advokat Onsager har fastholdt sin rett efter de oprettede kontrakter og Hol kommune har derfor efter at forliksmegling forgjeves er anstillet anlagt nærværende sak.- - -
Retten skal bemerke, at det under nærværende sak dreier sig om erhvervelse av fjellstrekninger som omhandles i lov av 27 august 1915 og hvortil en kommune er gitt forkjøpsrett i henhold til samme lovs §4, cfr. lov om erhvervelse av skog av 18 september 1909, kap. II. i
Efter de foreliggende oplysninger må retten anse det på det rene at hvad advokat Onsager kjøpte på skiftesamlingen den 15 desember 1933 var samtlige de - - - nevnte eiendommer for en samlet kjøpesum av kr. 37.500. Herav er kr. 1500 for løsøre som advokat Onsager har erklært å ville beholde, og som således ikke vedkommer nærværende sak. Det er visstnok så at advokat Onsager før kjøpet like overfor advokat Schou hadde fremholdt at han i tilfelle vilde ha utferdiget flere kontrakter av
Side:163
inhold som foran gjengitt, og at også sådanne kontrakter blev utferdiget den 12 februar 1934, men retten kan ikke tillegge denne kunstige og vilkårlige opdeling, som efter kjøperens egen erkjennelse i retten er skjedd kun for å omgå konsesjonslovens bestemmelser nogen betydning.
Retten må se hen til det virkelige forhold, og det er at samtlige eiendommer kjøptes under ett. Det blev gjentatte ganger fremholdt av advokat Schou at boet kun vilde selge alle eiendommer samlet. Herom henvises til Schou's skrivelse til advokat Wiersholm og direktør Klem har som vidne forklart at Schou også til ham har sagt det samme.
Dette er for øvrig også erkjent av Onsager selv, men han har pointert at de forskjellige kontrakter var en forutsetning for kjøpet. En sådan forutsetning kan imidlertid ikke omgjøre det nevnte virkelige forhold, at et samlet kjøp fant sted. Det er på det rene at intet er fraskylddelt eiendommene forinnen Hols kommune fattet beslutning om å benytte sin forkjøpsrett. Under disse omstendigheter antas denne rett å måtte omfatte alle de rettigheter som Onsager erhvervet. Kommunen får nemlig når en gjør forkjøpsretten gjeldende i enhver henseende like stor rett som den oprinnelige erhverver. Cfr. Augdahl. Skogkonsesjonsloven side 60.
Advokat Onsager har påpekt at forkjøpsretten først opstår når konsesjonsandragende er inngitt til skogutvalget og på det tidspunkt forelå de tre kontrakter mellem boet og ham. Ved disse er imidlertid den oprinnelige rettshandel som fant sted på skiftesamlingen 15 desember 1935 ikke omgjort og Onsagers rettigheter er ikke i nogen henseende forandret.
De tre kontrakter er kun en annen form for en enkel almindelig kjøpekontrakt om det samlede kjøp.
Må det således antas at forkjøpsretten omfatter alt hvad Onsager erhvervet av fast eiendom for kjøpesummen kr. 36.000, blir det neste spørsmål om kommunen på lovlig måte har besluttet å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende. Som allerede nevnt bestrider advokat Onsager dette idet han hevder at herredsstyret i det møte da beslutningen blev fattet ikke var lovlig sammensatt. - - -
Retten kan efter det anførte ikke være enig med advokat Onsager i at beslutningen om å anvende forkjøpsretten skulde være ulovlig. Heller ikke kan retten være enig i at forkjøpsretten blev benyttet for å skaffe Halne sameie eiendommene. Hensikten med dens benyttelse har først og fremst vært å opnå at de heromhandlede vidtstrakte og befordningsfulle eiendommer igjen kom på bygdens hender. Den annen beslutning gjaldt kun spørsmålet om hvorledes de til kommunens beste heldigst kunde disponeres, og efter alle om Halne sameie foreliggende oplysninger, hvorefter det består av omtrent det halve herred, er det forklarlig at kommunen kunde se sine interesser tjent med å overlate eiendommene til en sådan økonomisk sammenslutning. Det må dog bemerkes at der forelå ingen avtale mellem sameiet og kommunen, men kun en henstilling fra sameiet og kommunen stod helt fritt, hvilket også viste sig derved at kommunen uten protest kunde ta sitt andragende om overdragelse tilbake.
Advokat Onsager har påberopt sig høiesterettsdom i Rt-1934-656. Retten finner imidlertid at forholdet i den der omhandlede sak er helt forskjellig fra det som her foreligger. Dette finnes så klart at nogen nærmere påvisning antas upåkrevd. Det kan dog bemerkes at Hol er en velstående kommune som ikke behøver å tinge med andre for å skaffe sig midler til løsningssummen således som var tilfellet med Fjotland kommune.- - -
Side:164
Av lagmannsrettensdom. (Lagmann Hjelm-Hansen og lagdommerne Miøen og Stenersen.)
Advokat Onsager har påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, idet han mener, at dommen er uriktig av følgende grunner:
1. Kommunen benyttet forkjøpsretten i Halne sameies interesse for å kunne videreselge til dette og det var kommunens og Halne sameies hensikt å spekulere i tomtesalg ved kjøpet. Dette strider mot konsesjonslovens hensikt som et misbruk av forkjøpsretten.- - -
3. Der forelå fra første stund tre kontrakter og det er en vilkårlig konstruksjon, når man søker dette omgjort til én rettshandel. Dessuten følger det av konsesjonslovens §30, at det avgjørende tidspunkt er da konsesjonsandragendet blev inngitt, og der forelå da tre av kjøper og selger undertegnede kontrakter.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i de fleste henseender henholde sig til dens begrunnelse.
Dette gjelder således den innsigelse fra Onsagers side, at beslutningen om å gjøre forkjøpsretten gjeldende er ugyldig, fordi herredsstyret skulde være ulovlig sammensatt, og den innsigelse, at forkjøpsrettens utøvelse her ikke skjer i Hol kommunes interesse og er et misbruk, idet den utøves i spekulasjonshensikt. Det tilføles, at lovens §35a viser, at videresalg ikke uten videre medfører, at forkjøpsretten bortfaller og at bortsalg av tomter omkring Haugastøl ikke behøver å hindre at kommunen realiserer det formål, som må antas å ligge til grunn for forkjøpsretten ifølge fjellkonsesjonsloven og hvorom henvises til Ot.prp.nr.40 (1914).
Hvad angår sakens videre spørsmål, som knytter sig til kollisjonen mellem Onsagers opdeling i de tre kontrakter og forkjøpsretten, bemerkes. - - -
Under henvisning hertil er man som herredsretten blitt stående ved, at både tomtekontrakten og servitutten må settes til side. De innebærer et så dyptgående og vilkårlig inngrep i kommunens forkjøpsrett, at de ikke kan oprettholdes ved siden av denne. Lovens ordning viser at den ikke tolererer at partene opstiller vilkår, som sikter til i sin virkning å umuliggjøre utøvelse av forkjøpsretten. - - -
Dommer Miøen, som også tiltrer flertallets begrunnelse, bemerker, at han også er enig i herredsrettens betraktning av de 3 kontrakter som ett samlet salg. Han tiltrer i det vesentlige herredsrettens begrunnelse herfor og han finner for sitt vedkommende, at allerede denne betraktning er avgjørende for resultatet.
Herredsrettens dom vil således bli å stadfeste.
Efter dette resultat finnes den ankende å måtte erstatte Hol kommune sakens omkostninger for lagmannsretten.