Rt-1961-678
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1961-06-0 |
| Publisert: | Rt-1961-678 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 67 B |
| Parter: | Arvid Aaslund (høyesterettsadvokat Hans Blom) mot Alf Aaslund (overrettssakfører Joar Aasgaard - til prøve). |
| Forfatter: | Nygaard, Hiorthøy, Roll Matthiesen, Holmboe. Mindretall: Schei |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §384, Tvistemålsloven (1915), Skjønnsprosessloven (1917) §2, §60, §62, §63, Skjønnsprosessloven (1917), §42, §43, §73, Bygningsloven (1924) |
Dommer Nygaard: Etter begjæring fra Arvid Aaslund ble det den 24. juni 1959 av Toten herredsrett avgitt odelstakst over eiendommen g.nr. 69 b.nr. 8 Aaslund nordre og vestre i Vardal herred. Ved taksten ble eiendommen verdsatt til kr. 150 000, derav for skogen kr. 60 000.
Både eieren Alf Aaslund og saksøkeren Arvid Aaslund begjærte odelsovertakst over eiendommen. Under taksten oppsto det tvist om de vurderingsprinsipper som skulle legges til grunn ved verdsettelsen. Den samlede skjønnsrett avsa i henhold til
Side:679
skjønnslovens §62 annet ledd særskilt kjennelse om dette den 8. oktober 1959 med følgende slutning: «Ved takseringen legges tomteprisen til grunn med tillegg av nettoverdien av skogsvirket.» Samme dag ble det avgitt overtakst med slik slutning: «Eiendommen Aaslund nordre og vestre, g.nr. 69 b.nr. 8 av skm. 1,29 i Vardal, takseres til kr. 190 000. Arvid Aaslund betaler de lovbestemte utgifter, jfr. skjønnslovens §42 og tilpliktes å erstatte Alf Aaslund hans utgifter til juridisk bistand ved høyesterettsadvokat M. Sterri, Gjøvik, med kr. 400, som blir å betale innen 2 uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten, jfr. skjønnslovens §43.»
Arvid Aaslund har påanket odelsovertaksten til Høyesterett og har nedlagt slik påstand: «1. Odelsovertaksten oppheves og saken hjemvises til ny overtakst med ny bestyrer og nye skjønnsmenn. 2. Alf Aaslund betaler sakens omkostninger for Høyesterett til Arvid Aaslund.»
Alf Aaslund har tatt til gjenmæle og har nedlagt påstand om at overtaksten må stadfestes, og om at den ankende part må betale saksomkostninger for Høyesterett.
Saksforholdet fremgår av grunnene for kjennelsen og overtaksten. For Høyesterett er det fremlagt enkelte nye dokumenter. Det er opplyst at eiendommen Aaslund nordre og vestre i sin helhet er regulert til boligfelter. Reguleringsplanen er godkjent av bygningsråd, formannskap og kommunestyre, men planen er ennå ikke stadfestet av departementet.
Den ankende part gjør for det første gjeldende at det er en feil når skogen ikke under overtaksten ble særskilt verdsatt slik som det er bestemt i skjønnslovens §62 tredje ledd, annet punktum jfr. §63 tredje ledd. Han har vist til lovens ordlyd og til lovens formål. Etter den ankende parts mening må det antas at man med denne bestemmelsen i første rekke har hatt for øye å få et kontrollmiddel, slik at man ved de vanskelige verdsettelser som det her dreier seg om, så vidt mulig kunne unngå vilkårlige eller urimelige verdiansettelser av skogen. Selv om man i det foreliggende tilfelle la tomtepriser til grunn ved verdsettelsen av hele eiendommen med tillegg for nettoverdien av skogsvirket, var det uriktig å unnlate å verdsette skogen særskilt. Den ankende part mener at det er like stor grunn til å kreve særskilt verdsettelse av skogen i dette tilfelle som når det gjelder en vanlig jord- og skogeiendom. At eiendommen Aaslund ligger i et strøk der bygningsloven er gjort gjeldende, kan heller ikke føre til at man kan se bort fra lovens absolutte krav om særskilt verdsettelse av skogen. Ellers er det bl.a. anført at det ikke i premissene for overtaksten er gitt noen begrunnelse for at skogen ikke ble verdsatt særskilt. Det er også fremholdt at den ankende part ikke har samtykket i at man i dette tilfelle unnlot å foreta særskilt taksering av skogen.
Jeg finner at anken over overtaksten på dette punkt ikke kan føre frem. I dette tilfelle dreiet det seg ikke om noen vanlig verdsettelse av skog. Etter den kjennelsen som var avsagt og som ikke er angrepet av den ankende part, skulle eiendommen i hele dens utstrekning - altså også skoggrunnen - verdsettes som
Side:680
tomteareal, mens man samtidig skulle regne med tillegg for nettoverdien av selve skogsvirket. Etter min mening taler sterke grunner for å forstå regelen i skjønnslovens §62 tredje ledd, annet punktum slik at den ikke gjelder for et tilfelle som det foreliggende. Her skulle man ikke verdsette skogen under forutsetning av vanlig rasjonell drift og eventuelt salg av avkastningen. I dette tilfelle dreiet det seg om en verdsettelse av en helt annen karakter. Foruten verdien av skoggrunnen som tomtegrunn skulle man her regne med nettoverdien av skogsvirket under forutsetning av at all skog på området skulle hugges. Det er riktignok så at man under taksten gikk ut fra at det ville ta «noen tid» før alle tomtene også i skogsområdet ble solgt, men av den grunn ble det ved verdsettelsen tatt i betraktning at det ville oppstå «et betydelig rentetap for kjøperen».
Imidlertid er det ikke nødvendig for meg å avgjøre saken på dette grunnlag. Selv om det var en feil ved saksbehandlingen at skogen ikke ble særskilt verdsatt, kan jeg nemlig ikke se at dette kan føre til opphevelse av overtaksten. Jeg er således ikke enig med den ankende part i at det her i tilfelle dreier seg om en feil, som må tillegges ubetinget virkning etter reglene i tvistemålslovens §384 annet ledd nr. 5 jfr. skjønnslovens §2 og §60 annet ledd. Heller ikke finner jeg det sannsynlig at feilen i tilfelle kan ha hatt noen reell betydning, jfr. tvistemålslovens §384 første ledd. Jeg viser her til de særegne forhold som foreligger i denne saken og som jeg tidligere har redegjort for.
Videre har den ankende part uttalt i ankeerklæringen: «Etter skogtilstanden i det her foreliggende tilfelle var det heller ikke noe grunnlag for å verdsette skogen til tomtepris med tillegg av nettoverdien av skogsvirke, idet det ikke forelå opplysninger om eller når skogen kunne avvirkes.» I denne sammenheng er det vist til den fremlagte beskrivelse og verdiberegning fra skogtaksator Henr. Hovelsrud av 20. juni 1959. Her er det bl.a. uttalt at «det vesentlige av skogen nu står i IV hogstklasse». Videre har den ankende part vist til at det i et fremlagt brev fra fylkesskogsjef Knut Ødegaard av 20. april 1960 bl.a. heter: «For det forstlige skjønn vil hogstklassene III og IV representere bestand i produksjonsstadiet og således bli å rekne for yngre skog i lovens forstand. Selv om skogforholdene kan være så unormale at det kan bli snakk om å gå til foryngelse av endel av de arealer som er bestokket med hogstklasse IV, er det hevet over tvil at største parten av hogstklasse IV-arealet må behandles som produksjonsskog, dvs. som yngre skog, og således være underlagt de bestemmelser som skogvernloven hjemler m.h.t. åvirkning i yngre skog.» Den ankende part hevder etter dette at en vesentlig del av skogen på Aaslund er «yngre skog» etter loven om skogvern av 12. februar 1932, og at det da kreves tillatelse fra skogoppsynet til å bruke skogen til byggetomt m.v., jfr. lovens §35. I dette tilfelle forelå det ikke noen opplysninger om at et slikt samtykke fra skogoppsynet ville bli gitt. Den ankende part gjør gjeldende at det under disse omstendigheter er en feil når det ikke av begrunnelsen for
Side:681
overtaksten fremgår, at det ved verdsettelsen er tatt hensyn til disse reglene i skogvernloven. Denne feil må føre til at overtaksten oppheves. Jeg forstår den ankende parts prosedyre slik at anken også under dette punkt bare gjelder saksbehandlingen ved overtaksten.
Etter min mening kan anken heller ikke på dette punkt gis medhold. Jeg finner grunn til å fremheve at hvis Arvid Aaslund mente at reglene i skogvernloven hadde betydning for verdsettelsen av skogen, hadde han hatt oppfordring til å ta opp spørsmålet under overtaksten. Etter det som foreligger må jeg imidlertid gå ut fra, at han den gang overhodet ikke reiste dette spørsmålet. Det var derfor ikke noen spesiell grunn til å behandle denne siden av saken i begrunnelsen for taksten. Under disse omstendigheter kan jeg ikke se at det er noen feil ved taksten når det ikke i begrunnelsen er redegjort for hvorledes reglene i skogvernloven her influerte på verdsettelsen. Jeg tilføyer at det fra den ankende parts side heller ikke for Høyesterett er gitt noen opplysninger om skogoppsynets praksis i slike saker.
Mitt resultat blir etter dette at anken må forkastes.
Jeg finner at Arvid Aaslund må betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
Anken forkastes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Arvid Aaslund til Alf Aaslund 1 500 - femten hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Dommer Schei: Jeg stemmer for at odelsovertaksten oppheves fordi det ikke er foretatt særskilt verdsettelse av skogen, slik som påbudt i skjønnsprosesslovens §62 tredje ledd annet pkt.
Etter min mening er det ikke grunnlag for å forstå loven slik at denne bestemmelse forutsetter at skogen skal takseres som skogbruk, dvs. som driftsmiddel for gården, og at bestemmelsen derfor ikke kan anvendes i tilfelle hvor det bygges på at skogen vil bli parsellert ut til tomter. Lovteksten gir ikke holdepunkt for en slik innskrenkende tolkning, og jeg kan heller ikke finne støtte for den i bestemmelsens formål eller i de regler som ellers gjelder om vurderingsgrunnlaget ved odelstakster.
Etter skjønnsprosesslovens §62 er det ikke eiendommens verdi som jord- og skogbruk en odelstakst skal finne frem til, men dens fulle verdi etter gangbar pris i egnen. Har eiendommen på grunn av muligheter for tomtesalg eller av andre årsaker fått øket verdi, er det denne økede verdi som skal legges til grunn. På samme måten stiller forholdet seg når det gjelder taksering av skogen som del av eiendommen. Ved vurderingen av med hvilket beløp skogen skal gå inn når hele eiendommens verdi fastsettes, må det tas hensyn til alle faktorer som innvirker på skogens verdi,
Side:682
uansett om disse faktorer har noe med skogsdriften å gjøre eller ikke, og uten hensyn til om de har som sin forutsetning at skogen om kortere eller lengre tid opphører å eksistere som skog. Alt dette er momenter som kan innvirke på verdsettelsen, men de berører etter min oppfatning ikke spørsmålet om verdsettelsen skal foretas særskilt. Om det ved taksten blir lagt til grunn at hele skogarealet om kort tid kan parselleres ut til tomter, og at grunnlaget for taksten da må bli tomteverdien med tillegg av skogens slakteverdi medfører derfor ikke dette, slik jeg ser det, at skjønnsretten fritas for å angi særskilt hvilken verdi skogen settes i. Jeg mener således at det er en feil at det ikke er foretatt særskilt takst over skogen.
Jeg er ikke enig i at man kan se bort fra denne feil på det grunnlag at det ikke er sannsynlig at feilen kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold, jfr. tvistemålslovens §384. Skogtakseringen byr på ganske særlige problemer og vil regulært være en meget viktig del av odelstakstene. Etter min mening er bestemmelsen om at skogen skal verdsettes særskilt av vesentlig reell betydning. Den bidrar bl.a. til å sikre at denne vanskelige del av takstarbeidet blir viet spesiell oppmerksomhet, ikke minst fordi skjønnsmennene da er på det rene med at deres verdsettelse av skogen skal legges frem for seg og ikke bare inngå med et ukjent tall i sluttsummen for det hele. Etter min oppfatning er dette hensyn så viktig at det iallfall må foreligge ganske spesielle omstendigheter hvis en takst skal kunne opprettholdes til tross for at skogen ikke er verdsatt særskilt. Jeg kan ikke se at det foreligger slike omstendigheter i denne sak. Etter det grunnlag odelsovertaksten skulle bygge på måtte det foretas inngående beregninger over skogbestanden, for å bringe slakteverdien på det rene. Dessuten er det forutsatt at det før utparselleringen er gjennomført vil bli en overgangstid da skogen opprettholdes som skog, et forhold som så vidt jeg forstår må innvirke på verdsettelsen. Også hugstforbudet i skjønnsprosesslovens §73 vil helt ut ha den samme betydning i denne saken som i andre odelssaker.
Når det gjelder angrepet på taksten ellers er jeg enig med førstvoterende.
Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Roll Matthiesen og Holmboe: Likeså.
Av odelsovertakst og kjennelse (sorenskriver Mentz Darre Lødrup med skjønnsmenn Kristian Nordland, John Skårstad, Iver Øksne, Haldor Braastad og Alfred Dahl):
Det er under overskjønnet oppstått tvist om de vurderingslinjer som skal legges til grunn for taksten, og dette spørsmål må etter skjønnslovens §62 annet ledd, avgjøres av den samlede skjønnsrett.
Etter skjønnslovens §62 tredje ledd skal odelsgodset settes til full verdi etter gangbar pris i egnen. Saksøkte påstår at eiendommen i sin helhet skal vurderes etter tomtepriser og at det i tillegg til tomteverdien skal legges nettoverdien av skogsvirket. Saksøkeren hevder at det er
Side:683
jordbruksverdien som skal legges til grunn, men ved eventuelt tillegg i prisen for den adgang til tomtesalg som måtte foreligge.
Den eiendom taksten gjelder, Aaslund nordre og vestre, g.nr. 69 b.nr. 8 av skm. 1,29 i Vardal har et samlet areal på 163,98 da., hvorav 118,98 da. skog, ca. 38 da. dyrket mark og ca. 7 da. beite. Det er fremlagt et kart over eiendommen opptatt av Hovelsruds Oppmålings- og Skogkontor, Gjøvik, datert juni 1959, og en takstforretning med beskrivelse og verdiberegning over skogen, avgitt av skogtaksator Henr. Hovelsrud, Gjøvik, datert 20. s. m.
Odelstakst ble avhjemlet 24. juni 1959. Det ble avgitt vitneforklaring av kontorsjef i Vardal kommune, Sigurd Evang, og av kommuneingeniør Ole Nordvik. Deres forklaringer ble protokollert og er av partene godtatt som bevis under odelsovertaksten.
Det foreligger en rammereguleringsplan for hele arealet fra en rekke år tilbake. Reguleringsplan er under utarbeidelse av kommunen. Av arealet er ca. 15 mål av kommunen gjort byggeklar med vann og kloakk. Det kan ikke sies noe bestemt om når kommunen vil anlegge vann og kloakk i andre deler av eiendommen. Den ligger inntil et tett bebygget strøk i Hunndalen og i nærheten av større industriforetagender, hvorav kan nevnes Toten Cellulosefabrikk og Mustads fabrikker. Det er på det rene at det er stor etterspørsel etter tomter i Vardal, også i det strøk det her gjelder, og de 2 vitner har uttalt at hele eiendommen vil kunne utparselleres til tomter i løpet av de nærmeste år. Gjennomsnittsprisen pr. da. anslår de til kr. 12-1300. Det er opplyst at kommunen for et par år siden gjorde en underhåndshenvendelse til eieren med spørsmål om han var villig til å selge Aaslund til kommunen, idet kommunen overveiet å legge hele arealet ut til tomtesalg.
Overskjønnet skal bemerke at det avgjørende for taksten må være hva eiendommen som et samlet hele antas å kunne utbringe ved fritt salg i det åpne marked, eller med andre ord hva en kjøper vil gi for den. Etter skjønnsrettens mening vil en kjøper når han i dag skal gjøre seg opp en mening om eiendomsverdien legge tomteverdien til grunn for sitt pristilbud, og det blir da etter skjønnsrettens syn tomtepriser for hele arealet som det må bygges på ved takseringen. Det foreligger allerede et byggeklart areal på ca. 15 mål, og det må antas at den øvrige delen av eiendommen vil kunne utparselleres og selges i forholdsvis nær fremtid. Eiendommen har hittil vært drevet som jord- og skogbrukseiendom. Husene er forfalt, og det vil ikke være rasjonelt at eieren under de foreliggende omstendigheter foretar betydelige investeringer med sikte på fortsatt småbruksdrift.
Etter skjønnsrettens mening vil det riktige være å basere taksten på tomtepriser for eiendommen i hele dens utstrekning og med tillegg av nettoverdien for skogsvirket. - - -
Odelsovertakst:
På vegne av saksøkeren Arvid Aaslund har høyesterettsadvokat M. Sterri, Gjøvik, 3. juli 1959 begjært odelsovertakst over Aaslund, nordre og vestre, g.nr. 69 b.nr. 8 i Vardal, og ved begjæring av 8. juli 1959 har overrettssakfører Sverre Fari, Gjøvik på vegne av saksøkte Alf Aaslund, begjært odelsovertakst over eiendommen.
Side:684
Rettsmøte med befaring av eiendommen sammen med partene ble foretatt 3. oktober 1959. Kjennelse etter skjønnslovens §62 annet ledd, ble avsagt i dag, hvorved det ble tatt standpunkt til de retningslinjer som skal følges ved takseringen. Det ble da avgjort at tomtepriser skal legges til grunn for eiendommen i hele dens utstrekning og med tillegg av nettoverdien av skogsvirket.
Om skogen skal bemerkes at det er avgitt en linjetakst og en verdiberegning av 20. juni 1959 av skogtaksator Henr. Hovelsrud.
Skjønnsmennene slutter seg til hans oppfatning om at skogsverdien ligger over det vanlige i distriktet, og antar at slakteverdien vil utgjøre et betydelig beløp.
Skjønnsmennene setter enstemmig den samlede takst til kr. 190 000. Det bemerkes spesielt at det er regnet med at det vil ta noen tid før alle tomtene er solgt, hvorved det vil oppstå et betydelig rentetap for kjøperen. - - -