Rt-1968-903

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1968-09-13
Publisert:	Rt-1968-903
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 106/1968
Parter:	Ole Ingulstads dødsbo v/Hjørdis Ingulstad i uskiftet bo (høyesterettsadvokat Oddvar S. Kvam) mot Jens Ingulstad (advokat F. Fraas Qvale - til prøve).
Forfatter:	Hiorthøy, Stensrud, Gundersen, Eckhoff, Mindretall: Leivestad
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §12

Dommer Hiorthøy: Under offentlig skifte ved Moss skifterett av Helene Ingulstad og føravdøde mann Arne Ingulstads fellesbo av Våler oppstod det tvist mellom sønnene Ole, f. 1905, og Jens, f. 1909, angående hvem av dem som var best åsetesberettiget til boets eiendom Langbråteskog, gnr. 114 bnr. 10 i Våler. Tvisten ble etter begjæring av begge parter overført til behandling i søksmåls former, og skifteretten - dommerfullmektigen med domsmenn - avsa dom i saken 27. april 1966. Dommen har slik domsslutning:

«1. Jens Ingulstad kjennes berettiget til å løse Langbråteskog, gnr. 114 bnr. 10 i Våler, på grunnlag av åsetesrett.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Ole Ingulstad erklærte anke til Eidsivating lagmannsrett, og lagmannsretten, som ved anledningen var satt med to domsmenn med særlig kyndighet i verdsettelse av jordeiendommer, avsa dom 23. oktober 1967. Lagmannsrettens dom har denne domsslutning:

«1. Moss skifteretts dom stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen er avsagt under dissens, idet en av lagdommerne

Side:904

stemte for å ta den ankende part Ole Ingulstads påstand om åsetesrett til følge.

Ole Ingulstad har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, og saken er, etter at han 23. mars 1968 er avgått ved døden, overtatt av hans gjenlevende ektefelle, Hjørdis Ingulstad i uskiftet bo. Den ankende part har for Høyesterett nedlagt denne påstand:

«1. Ole Ingulstads dødsbo v/Hjørdis Ingulstad i uskiftet bo gis rett til å overta Langbråteskog, gnr. 114 bnr. 10 i Våler, på grunnlag av avholdt åsetestakst.

2. Jens Ingulstad tilpliktes å betale sakens omkostninger for alle retter.»

Jens Ingulstad har tatt til gjenmæle mot anken og har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes, dog således at Ole Ingulstad, nå hans dødsbo v/Hjørdis Ingulstad i uskiftet bo, betaler saksomkostninger for alle retter.»

De nærmere omstendigheter i saken og partenes tidligere anførsler fremgår av skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Moss herredsrett 20.-27. mai 1968 med avhør av den ankende part Hjørdis Ingulstad, ankemotparten Jens Ingulstad samt 10 vitner, derav 3 som ikke har forklart seg tidligere. Etter oppnevning av Høyesterett har aut. skogtaksator Georg Gudbrandsen, Oslo, tjenestgjort som sakkyndig. Han har i uttalelser av 4. september 1968 gitt en vurdering av verdien i 1968 og 1957, henholdsvis av Langbråte skog (gnr. 114 bnr. 10) og av det skogareal som tilligger gården Ingulstad (gnr. 105 bnr. 1), og har også avgitt muntlig forklaring for Høyesterett. Det er videre fremlagt en del ytterligere skriftlig bevismateriale som jeg ikke finner grunn til å gjøre særskilt rede for. Saken står i samme stilling for Høyesterett som for skifteretten og lagmannsretten, og partene har i hovedsaken gjort gjeldende de samme anførsler og påberopt seg de samme bevis som tidligere. Den ankende part har således prinsipalt anført at overdragelsen i 1957 av gården Ingulstad fra Arne Ingulstad til sønnen Ole var et vanlig salg til full pris, - ikke en overdragelse etter billig takst som ledd i en skifteplan eller et skiftelignende oppgjør. Det var ikke spørsmål for Ole om å velge gård, og det var begge parters mening at salget skulle skje til full pris, idet spørsmålet om åsetesrett og forholdet til de andre arvinger opprinnelig overhodet ikke var fremme. Forut for overdragelsen ble det således holdt vanlig pristakst, og det vederlag man til slutt kom overens om, kom til å ligge over taksten som følge av de tilleggsytelser m.v. som selgeren forbeholdt seg. At det har vist seg at skogen under Ingulstad ikke er på 250, men bare på ca. 150 mål, kan ikke tillegges betydning for prisvurderingen, da det er partenes forutsetninger på overdragelsestiden som må være avgjørende. Det samme gjelder det som har vært anført vedkommende ligningstakst, branntakst og i det hele den senere prisutvikling. På den annen side må det legges vesentlig

Side:905

vekt på at husbygningene på Ingulstad i 1957 var i en meget dårlig forfatning og praktisk talt har måttet fornyes i sin helhet. Mulighetene for tomtesalg var og er fremdeles fjerntliggende. Helt avgjørende er imidlertid etter den ankende parts mening at Ole i det møte hvor overdragelsen ble gjennomført klart gav uttrykk for at han ikke ville fraskrive seg retten til Langbråte skog og at faren var innforstått med dette. Videre må det antas at det først på et senere tidspunkt ble tale om utdeling av arvemidler til de øvrige søsken. Til støtte for sitt syn har den ankende part henvist til den forholdsvis restriktive rettspraksis på dette område, bl.a. avgjørelser i Rt-1946-627, 1956 614, 1963 580 og 1966 1031.

Subsidiært har den ankende part gjort gjeldende at Langbråte skog ikke er å betrakte som en særskilt gård i forhold til bestemmelsene i odelslovens §12. Den har aldri vært noe eget gårdsbruk, men har fra den ble kjøpt i 1920 og inntil 1957 da den ble holdt utenfor salget til Ole, hele tiden vært drevet sammen med Ingulstad gård. I denne forbindelse er det henvist til en uttalelse av 20. februar 1968 fra Våler jordstyre, som konkluderer med at Ingulstad gård og Langbråte skog må anses som én driftsenhet, og at en eventuell fraskillelse av skogen ikke kan anses driftsøkonomisk forsvarlig.

Ankemotparten har likeledes i alt vesentlig gjort gjeldende de samme anførsler som tidligere og har ellers henholdt seg til lagmannsrettens flertallsbegrunnelse. Han har særlig fremholdt den lave pris som et avgjørende moment, og har anført at det ved salg fra far til sønn har formodningen for seg at prisen settes slik at kjøperen kan klare seg på gården, - altså at prisen er rimelig. Videre har han påberopt seg den sakkyndiges vurdering av verdien av Ingulstads skog i 1957 til kr. 45.000, - en verdiansettelse som med en kjøpesum på kr. 64.000 levner lite som vederlag for hus og dyrket mark. Han har gjort gjeldende at Ole må anses for å ha forstått og akseptert at han hadde utnyttet sin åsetesrett, idet skjøte på Ingulstad ble skrevet etter at spørsmålet om forholdet til Langbråte skog var brakt på bane i familiemøtet 8. juli 1957.

Jeg er på samme måte som mindretallet i lagmannsretten kommet til det resultat at salget av Ingulstad i 1957 ikke kan ses som en overdragelse til nærmeste åsetesberettigede i henhold til billig takst som ledd i et skiftelignende oppgjør. Jeg viser til den begrunnelse som er gitt av den dissenterende lagdommer, som jeg i alt vesentlig kan tiltre. Jeg er således enig i at den pris som ble fastsatt ved den forutgående veiledende pristakst, ikke kan betraktes som en billig takst i forhold til åseteslovgivningen. De to av takstmennene som har forklart seg under bevisopptaket, har gitt uttrykk for at taksten ble avgitt som vanlig ved salg til utenforstående, ikke som åsetestakst. Det ble ikke nevnt noe om at Ole skulle overta gården, men selv om takstmennene «muligens hadde sine private tanker om dette», ble det ikke tatt hensyn til det under taksten. Det ble lagt vekt på at husene var i

Side:906

mindre god stand, - når det gjelder driftsbygningene ifølge den ene takstmann nærmest «kondemnable». At man ikke så hen til hva folk som tok sikte på pengeplassering kunne betale, men la vekt på at kjøperen skulle greie seg på gården og ha levelige vilkår som gårdbruker, kan etter min mening ikke lede til noe annet resultat. Dette var åpenbart prisnemndas alminnelige innstilling som ville ha gitt utslag i alle tilfelle. På bakgrunn av dette kan jeg ikke legge avgjørende vekt på den verdiansettelse som er antydet av de sakkyndige domsmenn i lagmannsretten, som bygger på andre forutsetninger. Lignende betraktninger gjør seg gjeldende med hensyn til den sakkyndige vurdering av skogen på Ingulstad som er avgitt til bruk for Høyesterett.

Selv om spørsmålet om prisen kan etterlate noen tvil, - taksten synes lav -, finner jeg avgjørende støtte for resultatet i det som foregikk da ankemotparten brakte åsetesspørsmålet på bane i familiemøtet sommeren 1957. Jeg viser til hva mindretallet i lagmannsretten bemerker i denne forbindelse, og hitsetter av lensmann Rustads forklaring under bevisopptaket:

«Under skrivingen av dokumentet sa Jens at han ville ha inn en passus i dokumentet som i korthet gikk ut på at Ole i og med kjøpet av Ingulstad, hadde fått sin åsetesrett i foreldrenes bo fyldestgjort. Vitnet fant denne formulering så velformet og korrekt at han regnet med at Jens hadde rådført seg med jurist på forhånd, noe han ikke fant unaturlig.

Ole svarte til dette kort og godt: «Nei,» men det var gamle Arne som reagerte mest. Han viste irritasjon og skuffelse. Arne sa: «Nå skal det skrives,» eller noe tilsvarende.

Etter dette ble stemningen noe opphisset, og Jens forlot møtet og kom ikke tilbake. - - - Etter at Jens var gått ble skjøtet underskrevet, og lensmannen tok det med til tinglysing.»

Den situasjon som her beskrives, gir ikke holdepunkt for den forståelse at Ole oppfattet eller godtok at hans åsetesrett var uttømt ved salget, snarere tvert imot, så meget mer som åsetesspørsmålet overhodet ikke hadde vært fremme i forhandlingene om prisen på eiendommen mellom ham og hans far. De opplysninger som foreligger, tyder på at begge parter oppfattet transaksjonen som et ordinært salg, og at den uenighet som rådet bare gjaldt spørsmålet om hva som var full pris. Den utdeling av arveforskudd til de to yngre søsken som fant sted i forbindelse med oppgjøret, kan etter min mening heller ikke tillegges betydning til forandring av forholdets karakter, og jeg finner ikke å kunne fravike de tidligere retters bevisvurdering når de har antatt at dette var noe som først kom opp noen tid etter at overdragelsen av eiendommen var gjennomført.

Etter det anførte finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til spørsmålet om hvorvidt Langbråte skog i forhold til odelslovens §12 er å anse som en særskilt gård.

Jeg stemmer etter dette for at den ankende parts påstand tas til følge, dog slik at jeg, da saken har frembudt betydelig tvil, antar at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Side:907

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Ole Ingulstads dødsbo v/Hjørdis Ingulstad i uskiftet bo gis rett til å overta Langbråte skog, gnr. 114 bnr. 10 i Våler, i henhold til avholdt åsetestakst.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Leivestad: Jeg er kommet til samme resultat som skifteretten og lagmannsretten, og kan i det vesentlige slutte meg til disses domsgrunner.

Som disse mener jeg at Ingulstad og Langbråte skog er to atskilte eiendommer. De er særskilt matrikulert, de kom på samme hånd i 1920 og har senere vært drevet av samme eier. Men Langbråte er en skog som ligger flere kilometer fra Ingulstad. I 1957 ble eiendommene skilt ved at Arne Ingulstad overdrog gårdsbruket Ingulstad, men beholdt Langbråte skog. Det synes å vise at heller ikke han har betraktet de to eiendommer som en økonomisk enhet.

Hvis Arne Ingulstad hadde beholdt begge eiendommer til sin død, ville den eldste sønn bare kunnet gjøre krav på den ene av eiendommene i kraft av åsetesrett. Det er intet som tyder på at det var tanken å gjøre noen endring i dette forhold ved overdragelsen av Ingulstad i 1957. Som de tidligere instanser finner jeg at det er rimelig å anta at man da hadde for øye å ordne forholdene etter Arne Ingulstads død. Ved overdragelsen var Ole Ingulstad av broren Jens gjort oppmerksom på dennes syn på åsetesspørsmålet. At Ole i tilfelle av salg ville foretrekke Ingulstad framfor Langbråte, måtte være en selvfølge. Som de tidligere instanser ser jeg det også slik at kjøpesummen faktisk var så lav at det svarer til åsetestakst. Som disse mener jeg at det er rimelig å betrakte overdragelsen av Ingulstad som fant sted på familiemøte hvor alle barna var tilkalt for å være til stede, som ledd i en skifteordning.

Jeg stemmer for stadfestelse av lagmannsrettens dom.

Når det gjelder saksomkostninger, er jeg enig i at de bør oppheves.

Dommer Stensrud: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Hiorthøy.

Dommerne Gundersen og Eckhoff: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av skifterettens dom (dommerfullmektig Pål Caspersen med domsmenn):

- - -

Avdøde Arne Ingulstad kjøpte i 1905 gården Ingulstad, gnr. 105 bnr. 1 i Våler i ren handel. I tillegg erhvervet avdøde Langbråteskog i 1920-årene av sin svoger. Denne eiendom ligger ca. en mils vei fra Ingulstad gård. Det er ikke oppført noen bebyggelse på den og jorda er udyrket. Langbråteskogen har faktisk vært drevet som et underbruk

Side:908

av Ingulstad, hvor familien har bodd siden erhvervelsen. Sønnen Ole begynte en stund før krigen på underoffiserskole i Halden. Han gikk senere inn i lensmannsetaten, hvor han tjenestegjorde som betjent i Våler og Ski. Under krigen ble han tilsatt som lensmann i Bamble. Ved frigjøringen sluttet han i denne etaten og slo seg ned i Svinndal. Fra 1948 og frem til 1957 forpaktet han farsgården. I 1957 overtok han den på vilkår som retten nedenfor skal komme tilbake til.

Sønnen Jens kjøpte i 1938 egen gård i Skiptvedt. Denne er noe større enn farsgården. Jens har senere drevet som gårdbruker. - - -

Gården Ingulstad er ifølge protokollen for Våler Prisnevnd av 4.4.1957 på 120 da. innmark og 250 da. skog. Kvaliteten på jorda og skogen var i 1957 alminnelig bra. Husene var i mindre god forfatning. Gården ligger sentralt i Svinndal. Den er lettdrevet. Jordveien er delt. Vel halvparten av innmarken ligger ved husene og resten ca. en km unna.

Langbråteskog er ca. 500 mål i størrelse og av forholdsvis dårlig bonitet.

Sønnen Ole begynte etterhvert å bli heller misfornøyd med forpaktningsforholdet. Husene var i dårlig forfatning og en rekke utbedringer måtte foretaes. Faren ga uttrykk for at Ole bare kunne sette igang med dette, men selv ville han ikke delta. Oles fremtid på gården var ikke så sikker at han, slik forholdene var, ønsket å sette penger og arbeid i varige investeringer. Faren fylte i 1957 81 år og fant ut at det var på tide at han definitivt trakk seg tilbake og lot yngre krefter overta. Han lot holde en takst over eiendommen «Ingulstad» ved Våler Prisnevnd med henblikk på en overdragelse til sin eldste sønn. - - -

Partene kom senere til enighet. Kjøpesummen ble satt til kr. 64.000.-. I tillegg betinget selger seg en vederlagsfri beboelsesrett for seg og sin hustru så lenge de levet i hovedbygningens 2. etage og at en tomt på inntil 1.800 kvm vederlagsfritt skulle utskilles fra gården og stilles til hans disposisjon.

Arne Ingulstad beholdt selv Langbråteskogen. - - -

Oppgjøret mellom partene skjedde ved at Ole betalte kr. 10.000.- kontant ved skjøtingen. Resten var det meningen at han skulle låne. Da Ole etter en tid skulle ut på lånemarkedet, foreslo foreldrene at kjøpesummen for gården skulle deles mellom dem og barna med 1/4 på hver av barna og den siste fjerdedelen på foreldrene. Ordningen kom trolig opp for at Ole ikke skulle bli tvunget til å pådra seg for mye gjeld. Kr. 16.000.- ble dermed gitt ham som forskudd på arv og gikk til fradrag av kjøpesummen.

Ole lånte 30.000.- kroner i Våler Sparebank og betalte de siste kr. 8.000. kontant ved juletider samme år. - - -

Retten skal bemerke:

Ordlyden i odelsloven §12 tyder på at bestemmelsen bare gjelder dødsboskifter. Det må imidlertid ansees som fastslått ved rettspraksis at bestemmelsen også kommer til anvendelse ved skifteliknende transaksjoner inter vivos. Det er imidlertid på det rene at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse på vanlige frivillige eiendomsoverdragelser som savner karakter av et antesipert arveoppgjør.

Etter rettens mening står man her overfor et tvilsomt grensetilfelle hvor en rekke momenter trekker i ulik retning. Overtakelsessummens størrelse er et moment av stor betydning. Retten finner at en pris på

Side:909

kr. 64.000.- utvilsomt ligger i underkant av hva man i 1957 kunne oppnå på det frie marked; dette selv under hensyntagen til de tilleggsytelser kjøperen tok på seg. Gården Ingulstad er lettdreven. Det er alminnelig god bonitet på såvel skog som innmark. Gårdsbruket ligger sentralt ved Svinndal sentrum. En del av innmarken må idag antaes å ha tildels stor tomteverdi. Utviklingen vil medføre at jordveiens verdi vil stige i akselererende tempo. Nevnte moment gjorde seg utvilsomt gjeldende allerede i 1957, om enn i ikke så stor grad som idag. Det måtte også da taes i betraktning hvis man skulle komme frem til en korrekt verdiansettelse. Retten finner ikke en tilstrekkelig korrekt verdimålestokk i de ligningstakster som er referert av 1. vitne, ligningssjefen i Våler. Taksten på eiendommen i 1956 var satt til ca. kr. 40.000.-. Dette er etter rettens oppfatning alt for lavt. Inntrykket bestyrkes av at ligningstaksten allerede et par år etter ble satt opp til kr. 64.000.-. Videre påpeker man i den forbindelse at branntaksten for de bygninger som står på gården alene beløper seg til over 110.000.- kroner.

De eiendomspriser som idag legges til grunn ved salg i samme distrikt, er av en helt annen størrelsesorden. Den nominelle verdistigning på fast eiendom har riktignok de siste 10 år vært enorm. Verdistigningen alene kan imidlertid etter rettens mening ikke forklare den store differanse man står overfor.

I motsatt retning taler selve takstdokumentet. Det står intet heri som tyder på at taksten er ment som åsetestakst.

To av takstmennene fra 1957, herrene Holtet og Holm, er ført som vitner for retten. De har begge kategorisk uttalt at noen åsetestakst ikke fant sted. På den annen side må det etter deres forklaring å dømme ha hersket en del forvirring hva angår selve grunnlaget for taksten, som benevner seg selv «pristakst». Det er på det rene at eiendommen på overdragelsestidspunktet ikke var underlagt prisbestemmelser for omsetning av fast eiendom. På tross av dette er taksten tydeligvis holdt som ordinær pristakst og ført inn i protokollen for Våler prisnevnd. De to tidligere omtalte vitner har begge uttalt at de under verdsettelsen bygget på prisnivået i 1940. Dette Var de regler som gjaldt for omsetning av fast eiendom før man i 1954 fikk nye prisbestemmelser, som ikke omfattet gårdsbruk av denne art. Det høres underlig ut at prisnevndens medlemmer ikke har vært klar over gjeldende bestemmelser. Det faktum at prisnevnden har tatt taksten inn i sin protokoll, protokollens ordlyd samt de likelydende og selvstendige vitneprov fra to av nevndens medlemmer tyder imidlertid sterkt på at så var tilfelle. Forholdet gir likeledes en plausibel forklaring på hvorfor pristaksten er blitt så lav til tross for at den etter sin ordlyd ikke er ment å være en åsetestakst. Faren, Arne, har tydeligvis følt seg en god del bundet av den takst som ble gitt. Han ville gjerne ha betalt kr. 70.000.- av sønnen, men Ola ville ikke gi det, og faren ga seg mot å få de tilleggsytelser som ovenfor er omtalt. Retten kan ikke finne tilstrekkelig holdepunkt for å anta at faren faktisk mente å gi Ole gården på åsetesvilkår.

Man mener imidlertid at Ole takket være den feilaktige pristakst faktisk har fått farsgården til en pris som ligger langt under vanlig omsetningsverdi, slik den var i 1957. Faren var trolig klar over dette da han solgte, men fant seg i det fordi gården gikk til den eldste sønnen, og fordi han villfarende trodde at taksten fastsatte høyeste lovlige salgspris.

Side:910

Retten har videre kommet til at overdragelsen i 1957 var en skiftelignende transaksjon og ikke et vanlig fritt eiendomssalg. Den konkrete situasjon bærer bud om dette. Ole var eldste sønn og skulle overta gården. Dette faktum gjorde det utvilsomt lettere for faren, Arne, å selge og var trolig en faktor som bidrog vesentlig til at han kvittet seg med gården nettopp da. Faren var ved overdragelsestidspunktet 81 år, sønnen 52 år gammel. Det var på høy tid at sønnen overtok som selvstendig gårdbruker. Sistnevnte hadde inntil da bare vært forpakter. Han var etter sin forklaring i retten misfornøyd med sin stilling og hadde sikkert gitt uttrykk for det. Ved skjøtingen tilkalte faren alle sine barn for at de skulle være samlet tilstede ved denne for familien så viktige begivenhet. Oppgjørsmåten gir også eiendomsoverdragelsen et skiftemessig preg, idet 3/4 deler av kjøpesummen ble fordelt på barna. Retten er klar over at utbetalingen skjedde uventet flere måneder etter at skjøtet ble utferdiget. Den viser imidlertid hvilken innstilling foreldrene hadde. De ønsket å dele en vesentlig del av sin formue med barna.

Retten mener etter dette å kunne konstatere at Ole benyttet sin åsetesrett, da han overtok Ingulstad-gården. - - -

Av lagmannsretten dom (lagdommerne Petter Meyer og Erling Slyngstad og tilkalt dommer, byrettsdommer Finn Thune med sakkyndige domsmenn, eiendomsmegler O. Schumann og avdelingssjef Jon Løken):

- - -

Lagmannsrettens flertall, alle unntatt byrettsdommer Thune, er kommet til samme resultat som skifteretten. Flertallet, heretter benevnt retten, skal bemerke:

Retten er enig med skifteretten i at Ingulstad gård og Langbråteskog ikke kan betraktes som en gård, og den slutter seg for så vidt dette spørsmål angår til skifterettens begrunnelse. Hvis begge gårder hadde vært i behold ved skifte av fellesboet etter foreldrenes død, ville Ole Ingulstad hatt rett til å kreve seg utlagt en av gårdene etter åsetestakst men ikke begge eiendommer. Den gård som Ole ikke valgte, ville Jens Ingulstad ha kunnet kreve utlagt til seg etter åsetestakst.

Som skifteretten bemerker gjelder odelslovens §12 etter sin ordlyd bare dødsboskifter, men ved rettspraksis er det fastslått at bestemmelsen også kommer til anvendelse ved skiftelignende transaksjoner inter vivos. Forutsetningen for en slik analogisk anvendelse av bestemmelsen er imidlertid at transaksjonene må antas å være et ledd i et antesipert skifte. De må ha karakter av et skiftelignende oppgjør.

Avgjørelsen av om salget av gården Ingulstad til Ole i 1957 var et ledd i et slikt skiftelignende oppgjør må bero på en konkret vurdering av selve salget og de omstendigheter hvorunder salget fant sted. Det er ikke opplyst at det i forbindelse med salget ble gitt uttrykk for at det var et ledd i en skiftefordeling, men dette kan etter rettens oppfatning ikke være avgjørende. Det avgjørende er det som faktisk fant sted.

Eiendommen Ingulstad var odelsjord, og den var hovedeiendommen. Ole var den best odelsberettigede. Salget til ham var en overdragelse til neste generasjon i odelsrekken, og det realiserte for så vidt vanlig tradisjon.

Side:911

Arne Ingulstad var født i 1876 og i 1957 var han 81 år. Han hadde forpaktet bort gården til Ole, som er født i 1905 og således var 52 år i 1957. De foreliggende forhold synes å ha gjort det nærliggende og naturlig for Arne Ingulstad å overdra gården til Ole som jo allikevel ville fått den på skifte etter foreldrenes død.

Einar Thon har forklart at han sa til sin svigerfar at han burde overdra gården, men at Arne Ingulstad ikke var innstillet på dette til å begynne med. Man kjenner ikke til hvilket motiv Arne Ingulstad har hatt da han selv begjærte takst over eiendommen ved prisnemnda. Antagelig regnet han med at pristakst var nødvendig. Det er ikke opplyst noe som viser at Ole har øvet noe påtrykk på sin far for å få kjøpt gården eller noe som viser at han overfor sin far har gitt uttrykk for misnøye med forpaktningsforholdet. Det er imidlertid på det rene at gårdens driftsbygninger i 1957 var i en dårlig forfatning, og at det trengtes omfattende reparasjoner og nybygg. Det må da ha vært naturlig at den som drev gården, og som også skulle drive den i fremtiden, ble eier så han kunne treffe de disposisjoner som han selv mente var nødvendige.

Da skjøtet skulle skrives tilkalte Arne Ingulstad alle sine tre barn og de var alle til stede sammen med Arne Ingulstad og lensmann Rustad som skulle skrive skjøtet. Etter rettens oppfatning viser dette forhold at Arne Ingulstad ikke betraktet salget som en sak som alene vedkom ham og Ole, men at det var et familieanliggende.

Det foreligger noe motstridende opplysninger om hva som ble sagt under sammenkomsten. Retten bygger på den forklaring som lensmann Rustad har avgitt. Han forklarer at det til å begynne med tilsynelatende var full enighet om kjøpesummen, men at det ble et «intermezzo» da Jens Ingulstad ville ha inntatt i skjøtet at Ole, ved å overta Ingulstad, hadde fått sitt åsete, noe som Ole ikke ville gå med på. Jens skal ha sagt noe slik som: «Jasså du ska ha den skauen au», hvoretter han gikk sin vei. At Jens med denne uttalelse har siktet til Langbråte-skog må vel være på det rene. Lensmannen kan ikke erindre at Arne Ingulstad sa noe slikt som: «Han ska ha noe han Jens au», men lensmannen har forklart at det var noe snakk utenfor døren som han ikke hørte, og han tør ikke si noe om hvorvidt Arne kan ha vært der ute. Haldis Thon synes også å erindre en lignende uttalelse. Hun kan imidlertid ikke huske når det ble sagt eller i hvilken forbindelse det ble sagt, men da det ble sagt tenkte hun på Langbråte-skog, for hennes far hadde jo ikke annen eiendom utenom gården Ingulstad.

Det er ikke blitt bekreftet ved lensmannens forklaring at Ole under sammenkomsten skulle ha forlangt å få inn i skjøtet at han også skulle ha Langbråte-skog.

Etter det som passerte under sammenkomsten da skjøtet ble skrevet, må Ole Ingulstad etter rettens oppfatning ha blitt oppmerksom på at spørsmålet om hans rett til også å få Langbråte-skog kunne bli reist av Jens Ingulstad, og at Jens så overdragelsen som et ledd i fordelingen av boets eiendommer.

I skjøtet står det at kjøpesummen er avgjort på omforenet måte. Eiendommen var ubeheftet. Det er ikke bestridt at Ole betalte kr. 10.000.00 i forbindelse med skjøtningen. Antagelig i slutten av august

Side:912

1957 meddelte foreldrene at kjøpesummen på gården skulle deles mellom dem og barna med en fjerdedel på hver av barna og en fjerdedel på foreldrene. Dette ble også gjort. Jens og Haldis fikk kr. 16.000.00 hver, og det samme beløp ble godskrevet Ole ved oppgjøret for eiendommen. Det er ikke opplyst noe som viser at Ole eller noen av de to andre barna har bedt om dette. Man må etter rettens oppfatning se denne utdeling til barna i sammenheng med salget til Ole. Utdelingen hadde karakter av et antesipert skifte, og det kan ikke ha vært fremmed for Arne og Helene Ingulstad å foreta et antesipert skifte. Salget til Ole var en forutsetning for skiftet, og det kan være nærliggende å anse salget som det første ledd i skiftet.

Det har i saken vært sterkt omstridt mellom partene om kjøpesummen for eiendommen, kr. 64.000.00, svarte til eiendommens fulle omsetningsverdi eller om den svarte til billig takst. Det ble holdt «pristakst» på eiendommen den 4. april 1957, og taksten ble satt til kr. 64.000.00. Taksten er betegnet som pristakst. Den er holdt av den vanlige faste pristakstnemnd for Våler, og den er ført inn i nemndas vanlige protokoll. Det var ikke nødvendig å avholde pristakst ved salg av Ingulstad i 1957, men etter de forklaringer som er avgitt av to av prisnemndas medlemmer, Ludvig Holm og Sverre Holtet, er det noe uklart om nemnda var oppmerksom på dette. Det er videre uklart hva nemnda har bygget på ved sin takst. Det er på det rene at Arne Ingulstad ikke hadde begjært noen åsetestakst. Av de forklaringer som de to nevnte medlemmer av nemnda har avgitt synes det som om det er flere hensyn som er tatt i betraktning ved taksten. De forklarer at de gikk frem som ellers og bygget på prisnivået i 1940. De tok hensyn til at prisen måtte settes slik at den som skulle drive gården også kunne greie seg der. Ludvig Holm har uttalt at etter hans mening svarte en kjøpesum på kr. 64.000.00 til gangbar pris i egnen, og at man ikke godt kunne få mere for eiendommen i 1957. Det er ikke bestridt at Arne Ingulstad henvendte seg til nemnda for å få taksten forhøyet, men at nemnda ikke fant å kunne forandre taksten. De to avhørte medlemmer av prisnemnda kan ikke huske at det ble sagt at Ole skulle overta gården, men Ludvig Holm har uttalt at han vel forsto at det var mulig at så var tilfellet.

Det er vanskelig ut fra de foreliggende opplysninger å kunne danne seg noen oppfatning av hvilke hensyn som har vært avgjørende ved avgivelse av taksten. Blant de hensyn som åpenbart er tatt, er også hensynet til at den som overtok gården skulle greie seg på gården. Dette hensyn faller for så vidt sammen med det som ligger til grunn for bestemmelsen om billig takst etter loven av 1863. Arne Ingulstad har ment at taksten var for lav. Det fremgår av hans henvendelse til prisnemnda for å få taksten forhøyet.

Einar Thon har som vitne forklart at Arne Ingulstad sa til ham at han syntes at kr. 64.000.00 var for lav pris, og at han nevnte en pris på kr. 70.000.00 til kr. 74.000.00. Billig takst ble ikke nevnt, og dette vitne mente at Arne ville ha full pris. Selv syntes vitnet at kr. 64.000.00 var for lav pris. Kr. 64.000.00 var etter vitnets oppfatning ikke meget for en eiendom som Ingulstad, som ligger fint til i sentrum av bygda. Sin oppfatning bygger han på priser som ellers ble betalt for eiendommer i bygda.

Side:913

Haldis Thon har forklart at hennes far sa til henne at han syntes han måtte ha kr. 70.000.00 for eiendommen. Vitnet hadde ikke selv noe greie på om prisen var høy eller lav. Jens mente også at prisen var lav, men Haldis Thon kan ikke huske at Jens sa at han var villig til å betale kr. 90.000.00 for Ingulstad.

Lensmann Rustad, som skrev skjøtet, har som vitne forklart at han anså prisen som et rimelig kjøp. Han kan ikke si hva man kunne ha fått ved å utby eiendommen til salgs. Han har inntrykk av at Svinndal går tilbake. Man må etter hans mening ta i betraktning at eiendommen ikke var odelsfri.

Retten finner ikke at man ved vurderingen av salgsverdien for eiendommen i 1957 kan legge noen vekt på muligheten for salg av tomter. Etter de opplysninger som foreligger for retten har det ikke vært særlig interesse for kjøp av tomter i dette strøk.

Når det gjelder de opplysninger som er fremkommet om priser på andre gårder i nærheten, så finner ikke retten å kunne legge noen vekt på dette. Man har ikke noen sikre og fyldige opplysninger om disse gårder, og heller ikke nærmere kjennskap til de forhold hvorunder salgene fant sted. Noen sammenligning kan derfor vanskelig trekkes.

Det er på det rene at Ole Ingulstad våren 1967 har budt kr. 180.000.00 for naboeiendommen, som også heter Ingulstad. Denne gårds innmark ligger mellom Oles to innmarksstykker, og det er forståelig at Ole ville by meget for å kunne sikre seg naboeiendommen. Oles bud kan derfor ikke tas som uttrykk for en vurdering av naboeiendommens verdi som selvstendig driftsenhet.

Retten har foretatt befaring på Oles eiendom. Den har fått opplyst at eiendommen har ca. 100 da. innmark og 250 da. skog. Retten fikk opplyst hvilken forfatning husene og jorda hadde i 1957, og de arbeider og nybygg som Ole har foretatt og omkostningene ved disse.

De i lagmannsretten oppnevnte sakkyndige domsmenn vil bemerke at det i 1957 var en meget god etterspørsel etter landeiendommer, og med det lettere lånemarked som man da hadde, var det ikke vanskelig å finne kjøpere. Med sitt kjennskap til markedsforholdene antar de at da Ole kjøpte Ingulstad i 1957, hadde eiendommen en omsetningsverdi i det frie marked på kr. 80.000.00 til kr. 90.000.00.

Man kan etter rettens oppfatning ikke ut fra de foreliggende opplysninger trekke noen slutning om at en kjøpesum på kr. 64.000.00 i 1957 svarte til billig takst. På den annen side foreligger der ikke bevis for at kjøpesummen i 1957 svarte til eiendommens omsetningsverdi i det frie marked. Under disse forhold kan prisen ikke tillegges noen betydning ved vurderingen av om der foreligger et antesipert skifte eller et fritt salg. Man kan heller ikke se samtalene mellom Arne og Ole Ingulstad om prisen som noen vanlig salgsforhandling mellom selger og kjøper. - - -

Det er i saken henvist til at så vel Ole som Arne Ingulstad i 1957 mente at overdragelsen var et fritt salg. Det er etter rettens oppfatning vanskelig å kunne danne seg noen sikker oppfatning av hva selger og kjøper dengang mente, og retten finner heller ikke at de subjektive forestillinger kan være avgjørende. Da skjøtet ble skrevet måtte Ole, som foran nevnt, ha blitt oppmerksom på at Jens kunne komme til å kreve

Side:914

Langbråte-skog utlagt til seg. Han må ha forstått at det kunne bli hevdet, som Jens gjør i nærværende sak, at Ole, ved å få seg overdratt Ingulstad, hadde oppbrukt sin åsetesrett og ikke kunne gjøre krav på Langbråte-skog. Ole kan derfor vanskelig høres med at det er kommet uventet på ham at Jens nå krever å få seg utlagt Langbråte-skog etter åsetestakst.

Det er fra Jens Ingulstads side fremkommet at det ville være urimelig om Ole nå skulle kunne kreve Langbråte-skog når det er på det rene at Jens under enhver omstendighet ville ha fått denne eiendom på skiftet av fellesboet hvis salget i 1957 ikke hadde funnet sted. Etter den foreliggende rettspraksis kan dette hensyn ikke være avgjørende hvis man ikke finner at salget i 1957 hadde en skiftelignende karakter.

Retten er kommet til at salget av eiendommen Ingulstad til Ole i 1957 ikke kan ansees som et vanlig fritt salg. Salget må sees i sammenheng med den situasjon som forelå da salget fant sted, og i sammenheng med den fordeling av arv som fant sted kort tid etter salget. Ole var best åsetes- og odelsberettiget. Noe salg av eiendommen til andre enn Ole kunne det vanskelig ha vært spørsmål om. Arne Ingulstad var 81 år, og han måtte regne med at han ikke hadde så mange år igjen å leve. Retten kan ikke se det annerledes enn at salget fremtrer som en foregrepet gjennomføring av noe som allikevel ville finne sted i forholdsvis nær fremtid på skifte etter foreldrenes død. Salget har sin naturlige plass som et ledd i et antesipert skifte, og retten finner etter en samlet vurdering av de i saken foreliggende opplysninger at salget må ansees som et ledd i et skiftelignende oppgjør og ikke som et fritt salg. Retten kan ikke se at denne konkrete vurdering i den foreliggende sak er i strid med de krav som etter rettspraksis må stilles for at det skal ansees å foreligge et skiftelignende oppgjør.

Byrettsdommer Thune slutter seg i alt vesentlig til den bevisvurdering som er foretatt av flertallet, men er likevel kommet til et annet resultat. Han finner at de opplysninger som foreligger om salget ikke i tilstrekkelig grad indiserer et ledd i et skiftelignende oppgjør - farens alder til tross.

Han legger bl.a. vekt på at salgssummen ble fastsatt på grunnlag av takst avgitt av 3 kyndige gårdbrukere - og at taksten selv om den kan synes lav dog var et uttrykk for hva skjønnsmennene mente eiendommen var verd som selvstendig gårdsbruk - og uten hensyn til at eiendommen skulle selges fra far til sønn. Det forelå således en takst som begge parter måtte anse som et uttrykk for takstmennenes vurdering av eiendommens objektive verdi.

Faren mente taksten var for lav og ville ha denne forhøyet til kr. 70.000.00. Ole mente den var høy nok. Faktisk møttes så partene på halvvegen, idet man ble enige om at det i tillegg til taksten skulle ytes et mindre kår og at faren skulle tilbakeholde en tomt. Prisen må således ansees avtalt etter førte forhandlinger - og uten at partene hadde brakt åsetesspørsmålet på bane. Det var så vidt en kan forstå heller ikke på det tidspunkt fremkommet opplysninger som tydet på at faren ville fordele en del av salgssummen på barna.

Åsetesspørsmålet kom først opp i møtet da skjøtet skulle skrives. Etter bevisførselen må det ansees på det rene at det var Jens som brakte spørsmålet på bane og som ville ha inntatt en tilføyelse i skjøtet om at

Side:915

Ole dermed hadde benyttet seg av sin åsetesrett. Dette motsatte Ole seg. Han fikk det som han ville og Jens forlot møtet i ergrelse før skjøtet var skrevet. Oles holdning på møtet synes å vise at han ikke ville underskrive kontrakten hvis han dermed skulle gi avkall på åsetesretten til Langbråteskogen. Han har således faktisk satt dette som et vilkår for kjøpet. Hva faren har ment vet man intet om - heller ikke om hva som hadde blitt følgen hvis Jens hadde fått medhold i sitt syn. Det er mulig det ikke hadde blitt noe kjøp i det hele tatt - eller at Ole hadde oppnådd å få prisen redusert.

Under disse omstendigheter synes man vanskelig å kunne innfortolke i avtalen at det forelå et vanlig åsetessalg med virkning for det fremtidige åsetesspørsmål vedkommende Langbråteskog. At Ole ikke har sørget for å få sitt standpunkt tilstrekkelig klart presisert i skjøtet - kan vanskelig bebreides ham. Han var ikke jurist - og når han ellers muntlig hadde gitt uttrykk for at han ikke ville kjøpe hvis han samtidig skulle fraskrive seg åsetesretten til Langbråteskogen, så har vel dette sett fra hans syn vært tilstrekkelig. Det er neppe heller noe avgjørende argument at det her forelå to åseter og at Ole på et skifte da bare ville kunne gjøre sin rett gjeldende til det ene. Han ville i alle fall da kunne ta eiendommen etter «billig» takst - en takst som kanskje ville bli lavere enn den pris som var avtalt og som efter det foreliggende endog var noe høyere enn den takstmennene - uten hensyn til den foreliggende åsetessituasjon - hadde satt på eiendommen.

Uten at en legger noen avgjørende vekt på dette, finner en dog for ordens skyld grunn til å nevne at en ikke anser dette resultat som noen urimelighet overfor Jens. Denne var allerede fra før krigen eier av en gård av tilsvarende størrelse som Ingulstad - og selv om skogen rettslig sett må ansees å utgjøre et særskilt åsete, så er dog Ingulstad ikke større enn at eieren av denne godt kunne trenge Langbråteskogen som driftsgrunnlag. - - -

Side:916