Rt-1971-457

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1971-04-02
Publisert:	Rt-1971-457
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 47B/1971
Parter:	Syver Skarsgård, Sverre Skarsgård (advokat Gunnar Rohr Torp - til prøve) mot Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde v/Styrets formann Ulf Gleditsch og Ø.R. Bauer (høyesterettsadvokat Wilhelm Schjærve).
Forfatter:	Endresen, Tønseth, Mellbye, Leivestad, Hiorthøy
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §154, Jordloven (1928) §16, Jordloven (1928)

Dommer Endresen: Ved skylddelingsforretning tinglyst 27. november 1906 ble fra eiendommen Skarsgård nordre, gnr. 92 bnr. 4 i Ål utskilt flere fiskevann, j aktrett i to sameiestrekninger og setervollen Tvist nordre, rettigheter som allerede tidligere var frasolgt gården. Den utskilte eiendom - gnr. 92 bnr. 7 - ble i januar 1907 tilskjøtet Harald Kristoff som hadde kjøpt rettighetene av de tidligere erververe.

Til fordel for eieren av gnr. 92 bnr. 4, Syver Skarsgård, søkte Ål herredsstyre i januar 1937 i medhold av jordloven av 1928 om tillatelse til ekspropriasjon, prinsipalt av fiskevannene og jaktrettighetene under gnr. 92 bnr. 7, subsidiært av eiendommen gnr. 92 bnr. 7 i sin helhet, den del av setervollen Tvist nordre med hus som var frasolgt Skarsgård altså innbefattet. Ekspropriasjonstillatelse ble gitt, men skulle ifølge kongelig resolusjon av 23. desember 1937 ikke omfatte nevnte setervoll med hus med mindre eieren gjorde krav på det. Under det senere overskjønn ble det inngått forlik mellom Syver Skarsgård og Harald Kristoff om overdragelse av fiskevannene og jaktrettighetene. Harald Kristoff skulle beholde setervollen med hus og i tilknytning til denne eiendom en fiskerett i Tvistvannet, begrenset

Side:458

til sportsfiske på land og med én båt samt fiske i september måned med 5 garn. Hvis fiskeretten ved fritt salg skulle komme ut av familien Kristoffs eie, skulle Skarsgårds eier ha forkjøpsrett.

Ved den etterfølgende skylddelingsforretning som ble tinglyst 15. oktober 1938, ble de rettigheter av gnr. 92 bnr. 7 som Harald Kristoff fortsatt skulle beholde, utskilt som Reinsheim gnr. 92 bnr. 17. Om fiskeretten anførtes i skylddelmgsforretningen bare at den skulle være som nevnt i forliket ved overskjønnet. Noen tinglysing av forliket ble ikke foretatt.

Ved Harald Kristoffs død tilfalt gnr. 92 bnr. 17 hans tre barn. Eiendommen ble overtatt av sønnen Harald T. Kristoff, idet dennes to søstre Bjørg Lofthus og Astrid Kristoff, nå Astrid Myhren, ved skjøter av 9. juni 1950 og 19. september 1952 overdrog sine deler av denne og to andre eiendommer som hadde tilhørt faren, til broren. De forbeholdt seg imidlertid forkjøpsrett til eiendommen i tilfelle av salg og videre rett til å overta den i tilfelle av brorens død.

Ved leiekontrakt av 1. mars 1957 leiet Harald T. Kristoff for et tidsrom av 10 år - til utgangen av 1968 - blant annet eiendommen gnr. 92 bnr. 17 til Syver Skarsgårds sønn Sverre, som drev hotellvirksomhet. Ved leietidens opphør skulle Sverre Skarsgård etter takst ha godtgjørelse for sine påkostninger på seterhytten.

I 1960 leiet funksjonærlaget i firmaet Jon Bech A/S av Sverre Skarsgård Tvistheim Høgfjellseter - som seterhytten kaltes i kontrakten - med nærmere angitte fiskerettigheter, og firmaets disponent Ø.R. Bauer forbeholdt seg i en tilleggskontrakt en videregående personlig fiskerett.

Harald T. Kristoff døde barnløs 2. juli 1963, og boet ble tatt under offentlig skiftebehandling. Ved testamentet av 20. mai 1954 var Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde innsatt som enearving. I skiftesamling i boet ble det bestemt at salget av blant annet gnr. 92 bnr. 17 skulle overdras lensmannen i Ål som også skulle holde takst over Sverre Skarsgårds mulige tilgodehavende etter leiekontrakten av 1. mars 1957. Under skiftesamlingen meddelte fru Myhren at hun gjorde sin forkjøpsrett til eiendommen gjeldende, og fru Lofthus at hun gjorde sin rett gjeldende såfremt fru Myhren ikke overtok eiendommen. Alt dette ble meddelt lensmannen i Ål i brev fra skifteretten av 29. oktober 1963, hvor lensmannen ble anmodet om å søke eiendommen solgt og holde takst som nevnt. Under takstfortetningen som ble holdt 31. okober 1963, møtte Sverre Skarsgård. Ifølge vitneprov fra lensmann Flatåker under bevisopptak ble det under forretningen nevnt at eiendommen skulle selges, og Sverre Skarsgård fikk ved samme anledning se skifterettens brev av 29. oktober 1963. Ved taksten ble boets andel av bebyggelsen satt til kr. 38.000, mens Sverre Skarsgårds andel for tilbygg og nyanskaffelser ble satt til kr. 26.500. Om fiskeretten ble opplyst at den antakelig omfattet sportsfiske for én båt i

Side:459

juli måned og rett til å nytte 4 garn i september; fiskeretten ble imidlertid ikke verdsatt da man ikke hadde tilstrekkelig kjennskap til dens omfang.

Styret i Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde foretok våren 1964 en befaring av eiendommen sammen med Sverre Skarsgård. Etter hva formannen Ulf Gleditsch har forklart under bevisopptak, var Sverre Skarsgård klar over at laget ville selge, men anførte at man ikke kunne foreta salg før leietiden var ute. Dette endret imidlertid ikke lagets planer om salg. Ifølge Sverre Skarsgårds forklaring under bevisopptak hadde Gleditsch ved denne anledning sagt at det bare var Sverre som kunne løse inn setereiendommen fordi han hadde et krav på ca. kr. 30.000 for påkostninger på eiendommen.

Dyrevernlaget overlot i september 1964 salget til advokat Thor Ingelsrud som kom i kontakt med disponent Baner om kjøp av eiendommen. Etter initiativ fra denne ble det foretatt omfattende undersøkelser for å få brakt til veie ordlyden av forliket fra 1938 og dermed klarlagt fiskerettens utstrekning for hver av eiendommene. I november 1964 foretok stud. jur. Per M. Hansson jr. undersøkelser på sorenskriverkontoret i Hallingdal og hos lensmannen i Ål. I februar 1965 foretok advokat Ingelsrud sammen med murmester Muller Ellefsen en reise til Ål for å undersøke utstrekningen av fiskeretten under gnr. 92 bnr. 17 og Sverre Skarsgårds standpunkt med hensyn til leiekontrakten. Ifølge et notat som advokat Ingelsrud laget om reisen, gav Sverre Skarsgård under en konferanse uttrykk for at han ikke var interessert i å kjøpe setereiendommen når det forlangtes dagens takstpris, at han ikke ønsket å bli utløst før leiekontrakten utløp ved utgangen av 1968, og endelig at han nå hadde fiskerett til Tvistvannet alene, fordi fiskeretten under gnr. 92 bnr. 17 bare gjaldt i Kristoffs - eller muligens også i dennes families - levetid. Under den følgende konferanse med faren, Syver Skarsgård, gav denne på sin side uttrykk for at fiskeretten var knyttet til setereiendommen. Med henblikk på forliket skulle Syver gå gjennom sine dokumenter fra jordlovsskjønnene. Syver har under bevisopptak forklart at han den gang var klar over at han hadde forkjøpsrett som bare angikk fiskeretten, og at han gjorde Ingelsrud oppmerksom på dette. Ingelsrud har under bevisopptak benektet at dette ble nevnt, og Syvers forklaring stemmer heller ikke med hva han forklarte for herredsretten.

Advokat Ingelsrud gjorde henvendelser til Ål jordstyre, Buskerud landbruksselskap og sorenskriveren i Hallingdal for å få forliket skaffet til veie. Han gjorde også i samme øyemed henvendelse til Harald Kristoffs prosessfullmektig under overskjønnet i 1938, høyesterettsadvokat Arne Vislie, men noe resultat av dette ble det ikke før han med brev av 9. juli 1965 fikk oversendt fotokopi av utskrift av overskjønnsprotokollen fra 1938, hvor forliket var inntatt.

I mellomtiden hadde Bauer ved brev av 15. mai 1965 til

Side:460

Dyrevernlaget fremsatt tilbud om kjøp av eiendommen for kr. 90.000, hvorav kr. 40.000 for fiskeretten med en viss reguleringsadgang. Laget ble bedt om å utarbeide avtale når det var brakt på det rene hvorledes fru Lofthus og fru Myhren stillet seg. I brev av 17. juni 1965 fra skifteretten til fru Myhren ble det konstatert at ingen av søstrene ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Dyrevernlaget aksepterte tilbudet, og 28. juni 1965 ble det undertegnet avtale mellom Dyrevernlaget og Bauer om kjøp av seterhytten med grunn, rettigheter og innbo for kr. 90.000, hvorav kr. 40.000 for fiskeretten - å regulere nedad eller oppad dersom fiskeretten skulle vise seg å omfatte mindre eller vesentlig mer enn fiske med 4 garn i september og sportsfiske for én båt i juli måned. Av kjøpesummen skulle kr. 20.000 fratrekkes for Sverre Skarsgårds tilgodehavende for påkostninger, men for øvrig skulle oppgjøret med Skarsgård være laget uvedkommende.

Etter at forlikets ordlyd og dermed bestemmelsene om forkjøpsrett i juli 1965 var blitt kjent for advokat Ingelsrud og disponent Bauer, sendte Ingelsrud 30. august 1965 i samråd med Bauer meddelelse til familien Skarsgård om at det forelå flere tilbud om kjøp av den omhandlede eiendom, det høyeste på kr. 90.000 kontant, og bad innen 14 dager meddelt om Skarsgård ville tre inn i dette bud. Forkjøpsretten ble ikke nevnt i brevet. Med brev av 10. september 1965 svarte Syver Skarsgård at før han og hans barn tok noe standpunkt til forkjøpsretten av eiendommen, ville han få oppgitt og nøye spesifisert hva som fulgte med i handelen. I brev av 13. oktober 1965 svarte advokat Ingelsrud at prisen omfattet eiendommen som den da stod og som boet hadde arvet, inklusiv innbo og med de rettigheter som fulgte eiendommen, og tilføyet at svar ble imøtesett innen 14 dager, idet eiendommen i motsatt fall ville bli solgt til andre. Neste brev kom fra Sverre Skarsgård som 30. oktober 1965 skrev til advokat Ingelsrud at kr. 90.000 var et meget stort beløp, og at han gjerne ville vite hvor meget som falt på ham for påkostninger. Ved henvendelse til lensmannen mente han å ha brakt på det rene at ikke alle de reparasjoner som han hadde bekostet, var tatt med i taksten fra 1963. Advokat Ingelsrud svarte i brev av 3. desember 1965 at det forelå spesifisert liste over det innbo som tilhørte Dyrevernlaget; med hensyn til oppgjøret når leiekontrakten opphørte, viste han til kontraktens bestemmelser.

Den følgende dag - 4. desember 1965 - utferdiget advokat Ingelsrud ifølge fullmakt på vegne av Dyrevernlaget skjøte på eiendommen til Bauer for kr. 90.000. Skjøtet ble tinglyst 22. desember 1965.

Syver og Sverre Skarsgård fikk gjennom avisene rede på skjøtningen. Syver hadde ikke forliket blant sine papirer, og har under bevisopptak forklart at han mente at han måtte ha dette dokument for å kunne gjøre forkjøpsretten gjeldende. Han hadde undersøkt på forskjellige kontorer, deriblant på

Side:461

jordstyrekontoret om man der hadde dokumentet; det lyktes ham omsider å få tak i forliket hos tidligere ordfører Løkensgard, som sendte en avskrift i månedsskiftet februar/mars 1966.

I mellomtiden hadde Sverre Skarsgård henvendt seg til advokat O. T. Ruud, som i brev av 12. mars 1966 til advokat Ingelsrud meddelte at Skarsgård i henhold til forliket ville gjøre forkjøpsrett til fiskeretten gjeldende. Advokat Ingelsrud svarte at forkjøpsretten var bortfalt. Syver og Sverre Skarsgård reiste deretter som henholdsvis eier og bruker av Skarsgård sak ved Hallingdals herredsrett mot Dyrevernlaget og disponent Bauer med påstand om rett til å innløse fiskeretten under gnr. 92 bnr. 17. Herredsretten - sorenskriveren - avsa dom 20. februar 1969. Retten fant at forkjøpsretten etter omstendighetene måtte anses bortfalt. Domsslutningen lyder:

«1. Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde og disponent Ø. R. Bauer frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Syver og Sverre Skarsgård påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Retten avsa dom 5. mai 1970. Den fant likeledes at Skarsgårds unnlatelse av å gjøre forkjøpsretten gjeldende tidligere måtte føre til at forkjøpsretten måtte anses bortfalt. Domsslutningen lyder:

«Herredsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Om partenes anførsler for de tidligere retter vises til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Syver Skarsgård påanket som eier av og hjemmelsinnehaver til gnr. 92 bnr. 7 lagmannsrettens dom til Høyesterett. Senere har også Sverre Skarsgård påanket dommen etter at lagmannsretten ved kjennelse av 13. mars 1971 hadde gitt oppreisning for oversittelse av ankefristen. Ved skjøte tinglyst 11. mars 1971 er gnr. 92 bnr. 7 blitt overdratt til Sverre Skarsgård. Etter dette er saken under ankeforhandlingen for Høyesterett begjært hevet for Syver Skarsgårds vedkommende.

Sverre Skarsgård har for Høyesterett i likhet med for de tidligere retter gjort gjeldende at han i henhold til forliket i 1938 må kunne kreve å få overta fiskeretten separat, at verken han eller hans far har opptrådt slik at forkjøpsretten kan anses bortfalt ved passivitet, og at det heller ikke foreligger godtroerverv fra Bauers side. Han hevder at fordelingen av den kjøpesummen Bauer har gitt, mellom eiendommen og fiskerett ikke er reell, og at fordelingen i henhold til overenskomst inngått for lagmannsretten derfor må skje ved rettslig skjønn. Subsidiært aksepterer han imidlertid den pris for fiskeretten som er fastsatt i avtalen av 28. juni 1965, kr. 40.000. Den ankende part har nedlagt slik påstand for Høyesterett:

«1. Sverre Skarsgård kjennes som eier av gnr. 92 bnr. 4 Skarsgård og gnr. 92 bnr. 7 Skarsgård Fiskevann og Jaktrett berettiget til å innløse den fiskerett som er tillagt Reinsheim gnr. 92 bnr. 17 ved forlik inngått den 13/8 1938.

Side:462

2. Prinsipalt:

Innløsningssummen for fiskeretten fastsettes ved rettslig skjønn.

Subsidiært:

Innløsningssummen for fiskeretten settes til kr. 40.000.

3. Disponent Ø. R. Bauer dømmes til å utstede skjøte på fiskeretten til Sverre Skarsgård, heftelsesfritt mot betaling av innløsningssummen.

4. Ankemotpartene tilpliktes å betale saksomkostninger for alle retter.»

Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde og Ø. R. Bauer har tatt til gjenmæle. De har gjort gjeldende at forkjøpsretten i tilfelle bare kan gjøres gjeldende for setereiendom og fiskerett under ett, men at forkjøpsretten må anses bortfalt både på grunn av passivitet fra Skarsgårds side, og fordi den er ekstingvert ved Bauers erverv av gnr. 92 bnr. 17 i god tro. De bestrider at den overenskomst om rettslig skjønn som ble inngått for lagmannsretten for tilfelle av at forkjøpsretten skulle være i behold, kan gjøres gjeldende for Høyesterett, men er enige i at prisen for fiskeretten settes til kr. 40.000 hvis rettslig skjønn ikke får anvendelse. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«Eidsivating Lagmannsretts dom av 5. mai 1970 stadfestes. Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde og disponent Ø. R. Bauer tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett og Hallingdal herredsrett hvor tre - Syver Skarsgård, Øyvind Ragnvald Bauer og Ulf Gleditsch, den siste som ny for Høyesterett - har forklart seg som parter. Sverre Skarsgård har forklart seg som vitne. Videre er avhørt fem vitner, hvorav ett nytt for Høyesterett. Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter.

Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere retter.

Jeg nevner først at ankemotpartene som før nevnt har gjort gjeldende at forkjøpsretten ikke gjelder fiskeretten isolert, men omfatter gnr. 92 bnr. 17 i sin helhet; Skarsgård måtte derfor i tilfelle tre inn i budet på kr. 90.000 som omfattet både setereiendom og fiskerett. Dette er grunngitt med at Syver Skarsgård - som i ekspropriasjonstillatelsen i 1938 ble pålagt å overta også setereiendommen hvis Kristoff så ønsket - ifølge ekspropriasjonssøknaden helst ville slippe å overta denne eiendom, mens Kristoff på sin side neppe ville beholde setereiendommen uten fiskerett. Resultatet ble at Kristoff beholdt setereiendommen med fiskerett tilknyttet eiendommen. Når eiendom og fiskerett således så vidt sterkt er knyttet sammen må meningen med bestemmelsen om forkjøpsrett i forliket ha vært at retten bare skal kunne utøves over det hele under ett. Jeg kan ikke være enig i dette syn. Det fremgår klart av forlikets ordlyd at forkjøpsretten er knyttet til selve fiskeretten og bare til denne. Både kommunen og Kristoff var ved overskjønnet representert ved prosessfullmektiger, og jeg må under disse omstendig-

Side:463

heter legge til grunn at det som er sagt i forliket, også gir uttrykk for hva der har vært meningen.

Det er på det rene at Ingelsrud og Bauer intet visste om Skarsgårds forkjøpsrett før de i juli 1965 fikk oversendt forliket fra høyesterettsadvokat Arne Vislies kontor. De foretok seg intet overfor Skarsgård før de - uten å nevne forkjøpsretten - i et brev til Syver av 30. august 1965 oppfordret ham til å ta stilling til om han ville tre inn i et bud på kr. 90.000. Begge har forklart at brevet var skrevet for å skape grunnlag for en konsesjonssøknad; forkjøpsretten satte de ut av betraktning fordi de mente at den var bortfalt både på grunn av passivitet og godtroerverv. Spørsmålet blir om de hadde grunnlag for en slik oppfatning.

Som jeg før har nevnt, var forliket ikke tinglyst, og den forkjøpsrett som hvilte på gnr. 92 bnr. 17, hadde derfor ikke rettsvern overfor en kjøper som ikke kjente eller burde kjenne denne rett. Etter vanlige rettsregler er det avgjørende om erververen var i aktsom god tro på avtaletidspunktet. I det foreliggende tilfelle var forholdet at verken Ingelsrud eller Bauer tross iherdige anstrengelser hadde klart å skaffe rede på innholdet av det forlik hvorved fiskeretten ble etablert. Før dette ble skaffet tilveie, hadde man ingen sikre opplysninger om fiskerettens omfang, og det var fra Skarsgårds side også ytret tvil om ikke fiskeretten ville falle bort om eiendommen kom ut av Kristoff-familiens eie. Bauer måtte derfor være forberedt på å måtte overta fiskeretten med det innhold og de forbehold som knyttet seg til den. Da avtalen ble inngått 28. juni 1965, hadde Ingelsrud og Bauer ennå ikke uttømt alle muligheter for å skaffe forliket tilveie, idet det ennå stod åpent om det ettersøkte dokument lot seg finne hos høyesterettsadvokat Arne Vislie som Ingelsrud tidligere hadde gjort henvendelse til. De fikk oversendt dokumentet kort etter at avtalen var inngått, men før Bauer hadde truffet noen som helst disposisjoner i anledning av kjøpet. Jeg kan under disse omstendigheter ikke finne at vilkårene for ekstinksjon av forkjøpsretten har vært tilstede, og kan heller ikke finne at det var grunnlag for Ingelsrud og Bauer til å vurdere dette annerledes.

Av det tilsendte dokument fremgikk det at Syver Skarsgård i 1938 hadde gitt sin tilslutning til forliket. Ingelsrud og Bauer måtte derfor gå ut fra at Skarsgård kjente til forkjøpsretten, men de hadde intet holdepunkt for at han også kjente de nærmere detaljer. Det var kommunen og Kristoff som formelt hadde vært parter ved overskjønnet; disse hadde unnlatt å besørge forliket tinglyst, og de usikre og tildels uriktige opplysninger om fiskeretten som ble gitt fra Skarsgårds side, var også et moment som kunne peke hen på den mulighet at Skarsgård overhodet ikke hadde noe eksemplar av forliket i sin besittelse. Etter det som foreligger, må jeg legge til grunn at dette også var forklaringen, og at Skarsgård først fikk forliket i hende i februar/mars 1966.

Side:464

Det kan vel til en viss grad bebreides både Syver og Sverre Skarsgård at de ikke tidligere gjorde oppmerksom på at det forelå en forkjøpsrett som de i tilfelle forbeholdt seg å benytte, og de synes også å ha vært etterlatende med å foreta ettersøkning av forliksdokumentet. Spørsmålet er imidlertid om det før juli 1965 da Ingelsrud og Bauer fikk se dokumentet, noen gang inntrådte en slik situasjon at Skarsgård pliktet å si fra om forkjøpsretten hvis de fortsatt ville ha denne i behold. Jeg kan ikke finne at så er tilfellet. Partene er enige om at forkjøpsretten ble aktuell ved Harald T. Kristoffs død da eiendommen tilfalt Dyrevernlaget som enearving. Boet ble imidlertid tatt under offentlig skiftebehandling, og det var på det rene at laget ville selge eiendommen. Sverre Skarsgård kjente fra før til at avdødes søstre hadde forkjøpsrett - som før nevnt hadde de for øvrig også innløsningsrett i boet - og han fikk også vite at de ønsket å bruke forkjøpsretten. For denne forkjøpsrett måtte Skarsgård stå tilbake. Hertil kom at Sverre Skarsgård mente å ha en viss kontroll over utviklingen i og med at han hadde en leierett til gnr. 92 bnr. 17 som først løp ut med 1968. Det forelå heller intet om at det var Iiebhabere til eiendommen; Ingelsrud gav ved besøket i februar 1965 ingen opplysning om at han opptrådte etter oppdrag fra Bauer. Alt i alt var forholdet i dette tidsrom etter min mening ikke slik at unnlatelsen av å påberope forkjøpsretten medførte rettstap for Skarsgård.

Etter at forliket i juli 1965 var skaffet tilveie, ville det korrekte ha vært at Ingelsrud og Bauer sendte Skarsgård en meddelelse om innholdet samtidig med at de i tilfelle opplyste at de anså forkjøpsretten bortfalt. Spørsmålet om forkjøpsretten var bortfalt, kunne da blitt prosedert på det grunnlag. I stedet sendte de Skarsgård et tilbud om å tre inn i et bud på kr. 90.000 for hele eiendommen, et tilbud som måtte oppfattes som foranlediget av forkjøpsretten. Den følgende korrespondanse ser jeg som forsøk fra Skarsgårds side på å få nærmere avklart hva tilbudet egentlig innebar, og forhandlingene var etter min mening ikke sluttført da skjøtet til Bauer ble utferdiget. Forholdet må også ses i lys av at det fra Ingelsruds og Bauers side aldri ble fremsatt noe tilbud som dekket det som forkjøpsretten ifølge forliket gjaldt, nemlig fiskeretten. Jeg kan derfor ikke finne at det av Skarsgårds forhold i tiden frem til skjøtningen i desember 1965 kan utledes at forkjøpsretten anses tapt. Det samme gjelder i tiden fra skjøtningen frem til 12. mars 1966 da advokat Ruud meddelte at Skarsgård ville gjøre forkjøpsretten gjeldende; en områdstid av slik lengde måtte man fra den annen side være forberedt på etter at skjøtning hadde funnet sted.

Når det gjelder spørsmålet om hvilken løsningssum som skal erlegges, finner jeg ikke grunn til å gå nærmere inn på den avtale som i lagmannsretten ble truffet om rettslig skjønn. Jeg kan ikke finne at den ankende part har anført noe som gir tilstrekkelig holdepunkt for at fordelingen av den av Bauer gitte

Side:465

kjøpesum på eiendom og fiskerett, ikke var reell, noe som var en forutsetning for at avtalen om rettslig skjønn skulle få anvendelse.

Saken har vært uoversiktlig og har i forskjellig henseende frembudt tvil. Jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen retter.

For Syver Skarsgårds vedkommende blir saken å heve.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Sverre Skarsgård kjennes som eier av gnr. 92 bnr. 4 Skarsgård og gnr. 92 bnr. 7 Skarsgård Fiskevann og Jaktrett berettiget til å innløse den fiskerett som er tillagt Reinsheim gnr. 92 bnr. 17 ved forlik inngått 13. august 1938.

2. Ø. R. Bauer dømmes til å utstede skjøte på fiskeretten til Sverre Skarsgård, heftelsesfritt mot betaling av en innløsningssum på 40.000 - førti tusen - kroner.

3. Saken heves for Syver Skarsgårds vedkommende.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Tønseth: Ved spørsmålet om forkjøpsretten er falt bort ved at Bauer inngikk kjøpekontrakten av 28. juni 1965 i god tro, det vil si uten kjennskap til den utinglyste forkjøpsrett, er jeg enig med førstvoterende i at Skarsgård fortsatt har kunnet gjøre retten gjeldende. Det avgjørende for meg her er imidlertid at Ingelsrud og Bauer ved tilbudet av 30. august 1965 til Syver Skarsgård om kjøp av eiendommen med fiskeretten, etter at de var blitt kjent med forkjøpsretten, har avskåret seg adgangen til å påberope at denne rett var falt bort ved godtroerverv.

Jeg er for øvrig i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Endresen.

Dommer Mellbye:Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, men kan også tiltre det dommer Tønseth har uttalt.

Dommer Leivestad:Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Endresen.

Dommer Hiorthøy:Likeså.

Av herredsrettens dom(sorenskriver Finn Jervel§1):

Syver Skarsgård er eier av eiendommen Skarsgård nordre, gnr. 92, bnr. 4 i Ål iflg. skjøte tingl. 10/9-1919. Han eier også eiendommen Reinsheim nr. 2, gnr. 92, bnr. 7 iflg. skjøte dat. 29/12-1938, tingl. 14/1- 1939, fra H. Kristoff. Bnr. 7 er utskilt fra bnr. 4 ved skylddeling tingl. 27/11-1906 og fikk da betegnelse «Skarsgårds fiskevande og jagtret». Grunnbokens betegnelse no er som nevnt Reinsheim nr. 2, men det er intet anmerket om navneskifte. Bnr. 7 ble overdratt til H. Kristoff ved skjøte av 17/1-1907, tingl. 26. s.m. fra saksøkerens far Syver T. Skarsgård og omfattet vannene Tvist, Dyrebotn og de to såkalte Ragnhildstjern samt setervollen Tvist Nordre og jakt og fiskerett i Rødungen sameie og jaktretten i Hollien sameie. - - -

Side:466

Etter at det ved kgl. res. av 23/12.1937 i medhold av jordloven av 22/6-1928, §16 var gitt Ål kommune tillatelse til å kreve avståelse av bnr. 7 til fordel for Syver Skarsgård ble det den 13/8-1938 under overskjønn av ankenevnden i Buskerud fylkes øvre bygder inngått slikt

forlik:

1. Saksøkte H. Kristoff forplikter sig til å overdra til Syver Skarsgård eiendommen gnr. 92 bnr. 7 Skarsgård fiskevann og jaktrett med undtagelse av gården Skarsgårds andel i Tvist nordre sætervoll med påstående hus.

2. H.Kristoff beholder for sin gjenværende eiendom en fiskerett i Tvistvannet. Denne fiskerett begrenses således at den bare kan utøves som sportsfiske på land og med en båt, og i september måned dessuten med inntil 5 garn.

3. Syver Skarsgård frafaller for sitt personlige vedkommende enhver adgang til å forlange avståelse av den under 2 nevnte rett sålenge Kristoff eller hans familie er innehaver av denne. Hvis fiskeretten ved fritt salg kommer ut av familien Kristoffs eie skal Skarsgårds eier ha forkjøpsrett.

4. - - -

5. Skylddeling skal H. Kristoff begjære innen 1 måned efter at erstatningen er fastsatt.

6. - - -

7. - - -

Etter begjæring av H. Kristoff i samsvar med pkt. 5 i forliket ble det den 29/9-1938 holdt skylddeling hvorved det Kristoff skulle beholde ble utskilt fra bnr. 7. I skylddelingsforretningen er det gitt slik beskrivelse:

«Etter forlik frå 13/8-1938, har grosserar H. Kristoff overdrege til Syver Skarsgård eigedomen gnr. 92, bnr. 7, med undantak av: Tvist nordre sætervoll med dei husi som står der, og ein fiskerett i Tvistvatnet etter punkt 2 i forliket. Dette skal soleis delast frå gnr. 92 bnr. 7 og har sovorne grensor: Sætervollen er avmerkt med gamie gjerde på alle sidor undanteke mot sud, der den grensar mot Tvistvatnet. Fiskeretten som nemt etter punkt 2 i forliket.» Skylddelingen ble tinglyst 15/10- 1938 og den utskilte del gitt betegnelsen Reinsheim, gnr. 17, bnr. 7 ble så som nevnt tilskjøtet Syver Skarsgård. - - -

Rettens vurdering:

Ved forliket av 13/8-1938 under jordlovsaken beholdt Kristoff setervollen med påstående hus hvilket er i samsvar med den kgl. res. av 23/12-1937 som ga Ål kommune ekspropriasjonstillatelse. Denne omfattet hele fiskeretten, men Kristoff fikk ved forliket beholde en begrenset fiskerett «for sin gjenværende eiendom», og ikke som en personlig rett. Det er denne fiskerett forkjøpsretten omfatter. Derimot ikke setervollen og husene. Forutsetningen for at forkjøpsretten skal kunne gjøres gjeldende er at fiskeretten «ved fritt salg kommer ut av familien Kristoffs eie». Hadde Kristoff solgt eiendommen med fiskeretten, ville Skarsgårds eier kunnet kreve å få overta fiskeretten alene. No er imidlertid forholdet at det hele er gått over til Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde ved arv i h.t. Kristoffs testament. Hans to søstre som hadde forkjøpsrett gjorde ikke denne gjeldende på skiftet

Side:467

hvorfor eiendommen ble solgt til disponent Bauer. Spørsmålet blir da om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende overfor ham. Den omstendighet at fiskeretten kommer ut av familien Kristoffs eie ved testamentsarv omtaler forliket ikke, idet dette bare nevner fritt salg. At forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende ved tvangssalg følger av tvangsfullbyrdelseslovens §154 tredje ledd. Retten antar at overgang ved arv i h.t. testamentet i denne forbinnelse må bli å likestille med fritt salg. Hensikten med ekspropriasjonen i 1938 var å bringe den jakt- og fiskerett som i 1906 var blitt fraskilt Skarsgård tilbake til eiendommen. Det var såvidt retten har forstått av hensynsfullhet mot Kristoff at Skarsgård lot ham beholde en begrenset fiskerett, men det var bare Kristoff eller hans familie som skulle få beholde den. Iflg. forlikets pkt. 2 frafalt Syver Skarsgård for sitt personlige vedkommende adgangen til å forlange avståelse av fiskeretten sålenge Kristoff eller hans familie var innehaver av den. Det avgjørende må etter rettens mening være at det var Kristoff eller hans familie som i sin eiertid skulle ha fiskeretten, ikke hvorvidt den er overdratt ved frivillig salg eller gitt bort ved testament.

Spørsmålet blir så om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende overfor disponent Bauer når den ikke er tinglyst. Heller ikke det forlik som inneholder forkjøpsretten er tinglyst. Derimot inneholder skylddelingsforretningen hvorved bnr. 17 ble utskilt fra bnr. 7 en henvisning til forliket idet den angir at H. Kristoff i .h.t. forlik har overdratt bnr. 7 til Syver Skarsgård unntatt setervollen med husene «og ein fiskerett i Tvistvatnet etter punkt 2 i forliket», men fiskerettens omfang angis ikke og heller ikke forkjøpsretten som forøvrig er nevnt i punkt 3 i forliket. Hvis disponent Bauer burde kjent forkjøpsretten, må han respektere den. Retten antar at det ikke er tilstrekkelig for at en aktsom god tro skal foreligge at forkjøpsretten ikke er tinglyst når det er tinglyst et annet dokument med henvisning til det forlik som omhandler forkjøpsretten. Spørsmålet anses forøvrig tvilsomt. Antar man imidlertid som retten at det i et tilfelle som det foreliggende må gjøres noe mere enn å undersøke de tinglyste dokumenter, blir det videre et spørsmål hvor omfattende disse undersøkelser må være. Det er på det rene at advokat Ingelsrud på vegne av Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde har foretatt omfattende undersøkelser for å bringe forliket for dagen spesielt med henblikk på å få klarlagt omfanget av fiskeretten. Han foretok bl.a. en reise til Skarsgård i februar 1965 og snakket med saksøkerne uten annet resultat enn at Syver Skarsgård lovet å se gjennom jordlovsakens dokumenter som han mente han hadde. Man hørte imidlertid ikke noe fra Skarsgård. Retten legger til grunn at forkjøpsretten ikke ble nevnt under besøket. Syver Skarsgård har således forklart at han ikke kan huske at forkjøpsretten ble nevnt. Retten legger videre til grunn at ingen av de saksøkte fikk kjennskap til forliket før jordlovsakens dokumenter ble sendt advokat Ingelsrud ved ekspedisjon av 9/7-1965 fra h.r.advokat Arne Vislie, som representerte Kristoff under jordlovsaken.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om de saksøkte burde kjent forkjøpsretten da avtalen mellom dem ble inngått, finner retten å måtte legge avgjørende vekt på at Skarsgårds, som hadde forkjøpsretten og

Side:468

var de nærmeste til å gjøre oppmerksom på den, intet nevnte om den. Det er mulig grunnen var at de hadde glemt hva forliket gikk ut på, men det får i tilfelle gå ut over dem selv. Skarsgårds måtte iallfall på det tidspunkt være klar over at det var aktuelt å selge eiendommen slik at det ble aktuelt å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Heller ikke etter at avtalen mellom de saksøkte av 28/6-1965 var inngått og Syver Skarsgård i brev av 30/8 s.å. og 13/10 s.å. var tilbudt å overta eiendommen for kr. 90.000,- som var den kjøpesum som var avtalt mellom de saksøkte, gjorde han forkjøpsretten gjeldende. Det var først ved advokat O. T. Ruuds brev av 12/3. 1966 til advokat Ingelsrud at Skarsgård gjorde sin forkjøpsrett til fiskeretten gjeldende. Det er gjort gjeldende fra saksøkerne at de aldri hadde fått noe tilbud som gjaldt fiskeretten alene. Hertil er for det første å bemerke at den som har en forkjøpsrett selv får holde seg orientert om omstendigheter som gjør forkjøpsretten aktuell og gjøre den gjeldende. Videre er å bemerke at Skarsgård om han ikke reflekterte på tilbudet om å overta hele eiendommen iallfall burde sagt fra at han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende forsåvidt angikk fiskeretten.

Det er av saksøkerne gjort gjeldende at avtalen mellom de saksøkte først ble inngått i desember 1965, altså etter at de var blitt kjent med forkjøpsretten og følgelig ikke kunne være i god tro. Retten kan ikke være enig i dette. Den skriftlige avtale er datert 28/6-1965. I brev av 15/5 s.å. til advokat Ingelsrud bekrefter disponent Bauer sitt tilbud av 13. s.m. Det må være avtaletidspunktet som er det avgjørende når spørsmålet er om de saksøkte kjente eller burde kjent forkjøpsretten, ikke tidspunktet for utstedelsen av skjøtet. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Th. Sverdrup-Thygeson, Hans østgaard og Karl Lous): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten. Det vises til herredsrettens faktiske fremstilling og lagmannsretten kan til dels slutte seg til herredsrettens begrunnelse.

Den ene av de ankende parter, Syver Skarsgård, var part i forliket av 13. august 1938. Dette ble som nevnt ikke tinglyst og det fremgår ikke av protokollen for overskjønnet at noen utskrift av forliket ble sendt til Syver Skarsgård. Dokumentene vedkommende overskjønnet skulle etter bestemmelse utferdiget av Landbruksdepartementet vært sendt sorenskriverkontoret til oppbevaring. Dette er åpenbart ikke gjort. Derimot har Harald Kristoffs advokat, h.r.advokat Arne Vislie, hatt utskrift a v rettsboken og de øvrige dokumenter og advokat Ingelsrud som ordnet salget til Bauer, mottok dokumentene fra h.r.advokat Vislie 9. juli 1965.

Det forlik som ble inngått for overskjønnet i 1938 er sitert i herredsrettens dom.

Allerede ved Kristoffs død 2. juli 1963 burde Syver Skarsgård og hans sønn vært klar over at det kunne bli spørsmål om salg av eiendommen. Dette fikk de videre bekreftet av lensmannen i Ål, som hadde fått salgsoppdrag fra Oslo skifterett, og avholdt en takst over eiendommen 31. oktober 1963. Det vesentlige formål ved denne takst synes å ha vært å få fastslått hvor meget Sverre Skarsgård hadde påkostet

Side:469

eiendommen mens han leiet den og hva han derfor skulle få utbetalt når leiekontrakten opphørte. Taksten er imidlertid betegnet som verditakst og om fiskeretten heter det at det hører en begrenset fiskerett i Tvistvannet til eiendommen, antagelig sportsfiske for en båt i juli måned og rett til å nytte 4 garn i september. Om fiskeretten heter det videre: «Da en ved taksten ikke har tilstrekkelig kjennskap til disse rettigheter blir de nå ikke verdsatt.»

Sverre Skarsgård møtte ved denne takst.

Det er videre på det rene at representanter for Dyrevernlaget 19. juni 1964 foretok en befaring av eiendommen og herunder i hvert fall snakket med Sverre Skarsgård, og det var da snakk om salg av eiendommen.

For å bringe rettsforholdene på det rene foretok advokat Ingelsrud 22. og 23. februar 1965 en reise til Ål og snakket bl.a. med Syver Skarsgård og Sverre Skarsgård. Efter det referat advokat Ingelsrud efter reisen satte opp, ga da Sverre Skarsgård uttrykk for at han hadde fiskerett alene til hele Tvistvannet, idet den rettighet som var tilsagt Kristoff kun gjaldt i dennes levetid og nå var bortfalt. Han var ikke interessert i å kjøpe Reinsheim etter takstpris, men bød kr. 20.000,-, hvilket ble bestemt avvist.

Syver Skarsgård uttalte derimot at fiskeretten tillå eiendommen Reinsheim.

Under sin partsforklaring uttalte Syver Skarsgård at han i februar 1965 kjente til forkjøpsretten, at han opprinnelig trodde at fiskeretten som var tillagt Reinsheim, falt bort ved Kristoffs død, men at han etter hvert var blitt klar over at han måtte betale hvis han ønsket å innløse fiskeretten.

I det referat advokat Ingelsrud satte opp etter reisen er intet nevnt om noen forkjøpsrett og så vel advokat Ingelsrud som murmester Olaf Müller Ellefsen som var med, har i sine forklaringer bestemt uttalt at det intet ble nevnt den gang om noen forkjøpsrett.

Lagmannsretten må gå ut fra at dette er riktig, idet det synes lite rimelig at advokat Ingelsrud ikke skulle ha heftet seg ved det, hvis Syver Skarsgård hadde gjort gjeldende at han hadde noen forkjøpsrett.

Syver Skarsgård uttalte under dette møtet at han mente at han hadde dokumentene fra 1938 liggende, og skulle undersøke dette nærmere, men lot senere ikke høre fra seg.

Også advokat Ingelsrud foretok på sin side ytterligere undersøkelser efter disse dokumenter bl.a. hos sorenskriveren, og han søkte visstnok i april/mai 1965 kontakt med h.r.advokat Vislie, men mottok som nevnt først dokumentene 9. juli 1965.

Jon Bech A/S bød overfor advokat Ingelsrud i brev av 15. mai 1965 kr. 90.000,- for eiendommen, hvorav kr. 40.000,- skulle gjelde fiskeretten med forbehold om en viss regulering, idet det var noen usikkerhet om fiskerettens omfang. Det ble deretter 28. juni 1965 inngått avtale om salg av eiendommen mellom Ø. R. Bauer som kjøper og Dyrevernlaget Lisa Kristoffersens Minde som selger, idet kjøpesummen ble satt til kr. 90.000,- hvorav skulle fratrekkes kr. 20.000,- for utløsning av Sverre Skarsgårds påkostninger på eiendommen. Fiskeretten ble satt til 40.000,- og betaling skulle skje i avdrag, første gang 15. januar 1966.

Side:470

Det er på det rene at selger og kjøper i juni 1965 ikke kjente til dokumentene vedkommende forliket av 1938.

Ved brev av 30. august 1965 skrev advokat Ingelsrud til familien Skarsgård og meddelte at det forelå et bud på kr. 90.000,- kontant på eiendommen og at boet hadde under overveielse å selge eiendommen. - - -

Lagmannsretten finner etter det som var passert at Syver Skarsgård og hans sønn hadde all grunn til å si fra om sin forkjøpsrett på et tidlig tidspunkt. Så vel ved lensmannstaksten som ved besøket av advokat Ingelsrud måtte de være klare over at det kunne bli tale om salg, men de sa ved disse anledninger intet om sin forkjøpsrett og lot heller ikke høre fra seg skriftlig etter advokat Ingelsruds besøk.

Advokat Ingelsrud hadde på sin side før kjøpekontrakten av 28. juni 1965 foretatt ganske omfattende undersøkelser og man kan ikke bebreide ham at han da inngikk avtale om salg i juni 1965.

Under den etterfølgende korrespondanse fikk Syver Skarsgård klar beskjed om at et salg var forestående. Hvis han da mente å ha noen forkjøpsrett, hadde han all grunn til å si fra og protestere mot salg inntil forholdet var blitt brakt klart på det rene.

Retten må legge til grunn at avtale om salg var inngått i juni 1965 og denne avtale var i og for seg bindende. Den senere korrespondanse kan synes noe påfallende og var kanskje ikke egnet til å gi familien Skarsgård de fullstendige opplysninger de mente å ha behov for. Korrespondansen kan imidlertid ha en naturlig forklaring både ut fra konsesjonsspørsmålet og ut fra Bauers ønske om ikke å tre frem som kjøper hvis det skulle vise seg at Skarsgårds var interessert i å overta eiendommen. Man kan etter rettens mening ikke fra denne korrespondanse slutte at avtale ikke var inngått i juni 1965.

Når Bauer da var i forsvarlig god tro ved inngåelsen av avtalen i juni 1965 og han i løpet av høsten intet hørte om at Skarsgårds ville benytte sin forkjøpsrett, måtte han ha all grunn til å tro at forkjøpsrett ikke ville bli gjort gjeldende.

Retten finner videre at selv om man ikke kan anta at forkjøpsretten var falt bort ved passivitet før 28. juni 1965, må Syver Skarsgård i hvert fall ha tapt sin rett til å gjøre forkjøpsretten gjeldende når han ikke lar høre fra seg i løpet av høsten 1965 før skjøtet ble utferdiget. Etter at skjøtet var tinglyst og kjent for Skarsgårds, gikk det også ytterligere over 2 måneder før noe krav ble fremsatt.

Herredsrettens avgjørelse om at forkjøpsretten er bortfalt blir dermed å stadfeste. - - -

Side:471