Rt-1975-167

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1975-02-15
Publisert:	Rt-1975-167
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 27B/1975
Parter:	Marianne Serck-Hanssen (høyesterettsadvokat Stig B Harris), hjelpeintervenienter: Rolf Mohn, Kjell W Tvedt mot Ragnhild Suleng, Odd Suleng (advokat Anton Ørbeck - til prøve).
Forfatter:	Tønseth, Endresen, Bendiksby, Mindretall: Blom, Michelsen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §79

Dommer Tønseth: A/S Furudalen Hageby ervervet i 1948 gnr. 10 bnr. 55 i Fana med henblikk på utparsellering til «hageby». Utparselleringsplan basert på 36 tomter med ett våningshus pr. tomt ble utarbeidet og godkjent av reguleringsmyndighetene. Den er også stadfestet som del av den offentlige reguleringsplan. Selskapet bygget veier og vann- og kloakkanlegg, slik at tomtene skulle være byggeklare når de ble solgt. Salgssummen for den enkelte tomt ble stipulert ut fra en råtomtpris pr. kvm med tillegg av 1/36 av tilretteleggelsesomkostningene for vei, vann

Side:168

og kloakk og 1/36 av prosjekteringsutgiftene samt administrasjonsutgifter.

Blant de første tomtekjøpere var Ragnhild Suleng, som kjøpte gnr. 10 bnr. 66 allerede i 1948, og Conrad Pihl-Johannessen, som ervervet bnr. 69. Beliggende mellom bnr. 66 og bnr. 69 var avsatt et bnr. 67. For å unngå å få generende bebyggelse på bnr. 67, ble fru Suleng og Pihl-Johannessen enige om å overta og dele denne tomt mellom seg. Dette ble gjort slik at fru Suleng overtok 1481 kvm som ved delingsforretningen beholdt bnr. 67, mens den del som tilfalt Pihl-Johannessen - 1658 kvm - fikk nytt bnr. 101. Fru Suleng eier fortsatt sitt opprinnelige bnr. 66, men overdrog i 1971 bnr. 67 med tillegg av en mindre del av bnr. 66 til sin sønn Odd Suleng. Pihl-Johannessen solgte i 1961 så vel bnr. 69 som bnr. 101 til Marianne Serck-Hanssen.

Odd Suleng akter nå å bygge en enebolig på bnr. 67. Ved stevning av 10. juni 1971 til Midhordland herredsrett reiste imidlertid fru Serck-Hanssen sak mot fru Suleng - som da ennå hadde hjemmel til bnr. 67 - med påstand om at «gnr. 10 bnr. 67 er ubebyggelig». Etter at Odd Suleng hadde overtatt bnr. 67, ble han trukket inn i saken som part ved siden av sin mor. Fru Serck-Hanssens påstand under hovedforhandlingen for herredsretten ble utformet slik:

«Odd Suleng er uberettiget til å bebygge gnr. 10 bnr. 67, Furudalen søndre nr. 3, uten efter avtale med eieren av gnr. 10 bnr. 101 og uten samtykke fra de øvrige interessentene i Furudalen Hageby som har kjøpt tomten i henhold til den stadfestede private reguleringsplan utarbeidet av A/S Furudalen Hageby som omfatter 36 eneboligtomter.

Fru Marianne Serck-Hanssen tilkjennes saksomkostninger.»

For herredsretten erklærte 12 av de øvrige parselleiere hjelpeintervensjon til støtte for fru Serck-Hanssen.

Midhordland herredsrett, satt med domsmenn, avsa 11. februar 1972 dom med denne domsslutning:

«Saksøkte frifinnes.

Saksomkostninger ilegges ikke.»

Dommen er avsagt under dissens, idet én domsmann stemte for at fru Serck-Hanssens påstand ble tatt til følge.

Etter anke fra fru Serck-Hanssen med støtte av 10 av hjelpeintervenientene i herredsrettssaken avsa Gulating lagmannsrett 15. oktober 1973 dom med slik domsslutning:

«Herredsrettens dom stadfestes.

Marianne Serck-Hanssen betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Ragnhild Suleng og Odd Suleng med 4.000,- - firetusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Om saksforholdet for øvrig og om partenes anførsler for de tidligere retter vises til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Marianne Serck-Hanssen har påanket lagmannsrettens avgjørelse til Høyesterett. To av hjelpeintervenientene for de

Side:169

tidligere retter, Rolf Mohn og Kjell W. Tvedt, har i ankeerklæringen anført at de under henvisning til tvistemålslovens §79 er trådt inn i saken som ankende parter ved siden av fru Serck-Hanssen, idet de vedtok at Høyesteretts dom skal være bindende for dem. Under ankeforhandlingen for Høyesterett har imidlertid deres felles prosessfullmektig erklært at Rolf Mohn og Kjell W. Tvedt også for Høyesterett er å anse som hjelpeintervenienter for fru Serck-Hanssen.

Fru Serck-Hanssen hevder at lagmannsretten har tatt feil når den ikke har funnet at ankemotparten (heretter kalt Suleng) i henhold til det såkalte prospekt A er uberettiget til å bebygge særskilt bnr. 67. Avgjørelsen av dette spørsmål beror på en fortolking av dette prospekt, som - anføres det - ved tomtekjøpernes tilslutning til prospektet er blitt en bindende privatrettslig ordning dem imellom. Det kan også sies slik at det er etablert et interessefellesskap mellom tomtekjøperne hvor disse har visse bestemte rettigheter og bestemte rettslige forpliktelser. Det er nok riktig som lagmannsretten uttaler, at prospektet inneholder elementer som må betegnes som bare «salgsargumenter». Det forhindrer imidlertid ikke at det også er bestemmelser som gir tomtekjøperne rettigheter og pålegger dem rettslig bindende forpliktelser dem imellom.

Det som i denne forbindelse er av avgjørende betydning, er at tomtekjøperne ble tilbudt tomter som på forhånd var avlagt på et ferdig utarbeidet utparseneringskart som ble presentert dem, omfattende og begrenset til 36 klart definerte tomter, og med tilsagn om at hver tomt skulle bebygges bare med ett våningshus. I prinsippet skulle det også bygges eneboliger, hvilket fremgår av bestemmelsen om at «i tilfelle kjøperen ønsker å bygge noe annet enn enebolig, må planen og tegningene approberes av selgeren og av bygningssjefen i Fana». - Ved å kjøpe under disse forutsetninger har tomtekjøperne forpliktet seg til å etterleve utsagnet om bare ett våningshus pr. tomt. Og - fra den annen side sett - hver tomteeier er berettiget til å motsette seg at det forholdes i strid med dette.

Det er nok riktig at det kan avvikes fra den strengt bundne tomteplan, men - understrekes det - bare på prospektets egne premisser. Det heter herom:

«Hvis en kjøper ønsker en større tomt enn utparseleringskartet viser, nemlig minimum 2 mål pr. tomt, kan der gis adgang til samtidig valg og kjøp av flere tomter, dog må det være sammenhengende og hele tomter. Hva andel i omkostningene angår, hefter hver tomt for seg etter ovennevnte regler, selv om 2 eller flere tomter har samme eier. Skulle to kjøpere ønske å dele en mellomliggende tomt, kan der gis adgang også til dette under samme forutsetning som ovenfor nevnt.»

I henhold hertil vil en del av en på utparselleringsplanen avlagt tomt aldri kunne bebygges særskilt.

Av de her nevnte bestemmelser og forutsetninger i prospekt A er etter fru Serck-Hanssens mening også Suleng bundet.

Side:170

Fru Serck-Hanssen hevder at det som her er påberopt, er tilstrekkelig til at hennes påstand må bli tatt til følge. Hun mener imidlertid også å ha støttemomenter for sitt syn.

Her nevnes det som foreligger i forbindelse med at fru Suleng i 1955/56 tok initiativ til at hennes datter skulle bygge på bnr. 67. Hun gjorde da henvendelse til A/S Furudalen Hageby som i brev av 26. oktober 1955 meddelte at selskapet for sin del ikke hadde noe å innvende, men tilføyde: «Som bekjent er også tomtene solgt i henhold til den forannevnte reguleringsplan, hvorfor det, i tilfelle må innhentes samtykke fra de øvrige tomteeiere ifall man skal fravike reguleringsplanen.» Forsikringsaktieselskapet VESTA, som hadde solgt området til A/S Furudalen Hageby, erklærte seg «enig i at en endring av reguleringsplanen må godkjennes også av tomteeierne.» - Dette viser - anføres det - hvordan sentrale interessenter oppfattet forholdet. At fru Suleng på denne oppfordring rettet henvendelse til de øvrige tomteeiere for å få deres samtykke, viser hvordan også hun så på dette spørsmål. Ihvertfall protesterte hun ikke mot det syn de to selskaper hadde gjort gjeldende, men innrettet seg etter det.

De ankende parter viser videre til en rekke skjøter fra A/S Eiendomsforvaltning, som på et senere tidspunkt hadde overtatt de da usolgte tomter fra A/S Furudalen Hageby. I sine skjøter til tomtekjøpere tok selskapet inn en passus om at «Parsellen er solgt med de samme rettigheter og forpliktelser som vi har eiet den. Herunder gjelder bl.a.: Det kan kun oppføres en enebolig med garasje på tomten...». Dette viser hvordan også A/S Eiendomsforvaltning så på dette forhold.

Det benektes at det foreligger et for fru Serck-Hanssen bindende samtykke til at Suleng likevel kan bebygge bnr. 67. De samtykker som ble gitt i forbindelse med planene 1955/56 om at fru Sulengs datter skulle bygge, var for det første ihvertfall for noens vedkommende ikke ubetingede. Men hertil kommer at disse samtykker var gitt i tilknytning til det den gang aktuelle byggeprosjekt ut fra de forhold og forutsetninger som dengang forelå, forhold og forutsetninger som ikke er eller behøver å være de samme i dag.

Videre benektes det at reguleringsmyndighetenes samtykke til at det bygges på bnr. 67 har gitt Suleng rett til å gjøre dette mot de øvrige parselleieres protest.

Endelig hevder de ankende parter også for Høyesterett at det interessefellesskap som er etablert med hensyn til veier, vann- og kloakkanlegg og andre fellesomkostninger, og vanskelighetene med å få fastslått hva Suleng må svare herav om bnr. 67 bebygges, er til hinder for at dette kan gjøres.

De ankende parter har nedlagt sådan påstand:

«Odd Suleng er uberettiget til å bebygge gnr. 10 bnr. 67 Furudalen Søndre nr. 3 uten samtykke fra de øvrige interessentene i Furudalen Haveby som har kjøpt tomter i henhold til den stadfestete private reguleringsplan utarbeidet av A/S Furudalen Haveby og som omfatter 36 eneboligtomter.

Side:171

De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og for Høyesterett.»

Ankemotpartene Ragnhild Suleng og Odd Suleng hevder at det resultat som de tidligere retter er kommet til, er riktig. De henholder seg prinsipalt til lagmannsrettens begrunnelse, subsidiært til den begrunnelse herredsrettens flertall har gitt.

De hevder således prinsipalt at det ikke foreligger noen servitutt eller annen privatrettslig bestemmelse eller forutsetning av sådant innhold at det skulle være nødvendig for Odd Suleng å innhente samtykke fra de andre tomteeierne for at han skal kunne bygge på bnr. 67. Det vises her til hva lagmannsretten uttaler om den riktige forståelse av prospekt A.

Det føyes til at når det i fru Sulengs kontrakt på bnr. 66 er vist til «det foreliggende reguleringskart», så må det være den offentlige reguleringsplan det siktes til. Det samme gjelder hvor det annetsteds i tilknytning til fru Sulengs ervervelse av bnr. 66 og senere av bnr. 67 er vist til reguleringskart eller reguleringsplan. Det betyr at det som i prospekt A er presentert tomtekjøperne, er den offentlige reguleringsplan, og det tilligger verken selgeren eller tomtekjøperne å kunne motsette seg endringer i denne offentlige plan. De vil være underlagt reguleringsplanen slik den fremtrer til enhver tid. Det innebærer imidlertid at prospektet ikke kan inneholde forutsetninger som tomteeierne kan påberope seg som forpliktende.

Subsidiært anføres det at den opprinnelige offentlige regulering er blitt endret ved at Fana bygningsråd godkjente Odd Sulengs byggemelding som går ut på bebyggelse av bnr. 67.

Videre påberopes at - om det skulle foreligge en servitutt eller for øvrig bindende forutsetninger slik som anført av fru Serck-Hanssen - så har tomteeierne gitt samtykke til at hans tomt likevel skal kunne bebygges.

Det benektes at det i forholdet med de fellesutgifter som ifølge prosjektet skal fordeles mellom tomtekjøperne, ligger en hindring for at bnr. 67 kan bebygges særskilt.

Ragnhild Suleng og Odd Suleng har nedlagt sådan påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Ragnhild Suleng og Odd Suleng tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Ved bevisopptak ved Bergen byrett 11. november 1974 til bruk for Høyesterett har den ankende parts ektefelle Eilif Serck-Hanssen, de to hjelpeintervenienter og ankemotpartene avgitt forklaring. Ved bevisopptak til bruk for Gulating lagmannsrett har et vitne - Gerdt Løvold - avgitt forklaring som er dokumentert også for Høyesterett. Det er fremlagt en del nye dokumenter for Høyesterett, uten at jeg finner grunn til å spesifisere dem. - Saken foreligger for Høyesterett i det vesentlige i samme stilling som for de tidligere retter.

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten og herredsrettens flertall.

Som påpekt av de tidligere retter, er utgangspunktet for

Side:172

løsningen av denne sak en tolking av det såkalte prospekt A, som er nærmere omtalt av herredsretten og lagmannsretten.

Forståelsen av de avsnitt i prospektet som av fru Serck-Hanssen er påberopt som bindende og forpliktende forutsetninger for alle tomtekjøperne, er etter min mening i og for seg klar. Det er gitt uttrykk for at det skal være i alt 36 tomter, som er avmerket med endelig beliggenhet og endelige grenser På utparselleringskartet og den konforme stadfestede reguleringsplan. Videre skal hver tomt være På minst 2 mål, og det skal være bare ett våningshus på hver tomt.

Det neste og avgjørende spørsmål er om disse bestemmelser - forutsetninger - har en forpliktende karakter, nærmere bestemt om de setter grense for utnyttelsen av det hele felt og av hver enkelt tomt slik den er avsatt på kartet. Etter min oppfatning har de aktuelle bestemmelser i prospekt A en slik forpliktende - bindende - karakter. De er som jeg alt har nevnt, klart og presist utformet. Prospektet ble tilstilt hver enkelt tomtekjøper vedheftet deres kontrakt med A/S Furudalen Hageby, og det var i kontrakten uttrykkelig vist til «de gjensidige betingelser som er anført i prospekt A». Slik jeg ser det, må tomtekjøperne anses for å ha kjøpt i tillit til at bestemmelsene var endelige og bindende i forhold til selgeren og - det som her er avgjørende - dem imellom. Man kan også si det slik at de enkelte tomtekjøpere ved å erverve sine tomter i henhold til prospekt A har godtatt og må være forpliktet til å respektere de bestemmelser i prospektet som er av betydning for det forhold dem imellom som her omhandles. Og denne karakter har etter min oppfatning - som alt nevnt - forutsetningene om i alt 36 tomter, hver På minst 2 mål og med bare ett våningshus på hver tomt.

Den omstendighet at prospekt A inneholder også angivelser som bare kan anses som «salgsargumenter», hvilket lagmannsretten synes å ha tillagt atskillig vekt, anser jeg for å være uten særlig betydning, og jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dette forhold. Det samme gjelder den omstendighet at disse «klausuler» ikke ble tinglyst som heftelse På tomtene.

Den forståelse av prospekt A som jeg har gitt uttrykk for, bestyrkes av bestemmelsen i prospektet om at en kjøper skulle ha anledning til å kjøpe flere tomter, men dette måtte være «sammenhengende» tomter og «hele tomter». Jeg viser også til at to tomtekjøpere kunne erverve en mellomliggende tomt «under de samme forutsetninger». Dette forstår jeg slik at delene av den mellomliggende tomt måtte tillegges deres annen tomt og ikke kunne anvendes som egne, særskilte byggetomter.

Jeg tillegger det også atskillig vekt hva A/S Furudalen Hageby og Forsikringsselskapet VESTA mente om dette spørsmål. Disse uttalelser kom fra interessenter som nøye kjente prospektet, de hadde deltatt i utformingen av det, og uttalelsene ligger i tid nær opp til prospektets tilblivelse. Jeg viser også til det syn som A/S Eiendomsforvaltning gav uttrykk for i sine skjøter. §Endelig nevner jeg i denne forbindelse at fru Suleng under bevisopptaket har forklart at hun hos reguleringssjefen, da hun gjorde henvendelse dit i anledning av datterens byggeplaner i 1955/56, «fikk beskjed om at reguleringsvesenet ikke hadde noe å innvende mot hennes planer, men at hun måtte få samtykke fra de øvrige interessenter i A/S Furudalen Haveby». Dette viser reguleringssjefens oppfatning av dette spørsmål. - Fru Serck-Hanssen har påberopt seg også fru Sulengs holdning da man planla bygging på bnr. 67 for hennes datter. Jeg tillegger dette mindre vekt, og jeg går ikke nærmere inn på det.

Heller ikke finner jeg grunn til å gå inn på den adgang som i prospektet var åpnet for å bygge annet enn enebolig, eller på den omstendighet at to tomter er blitt på noe under 2 mål, den ene bare ubetydelig mindre. Heller ikke disse forhold tillegger jeg noen særlig betydning.

I fru Sulengs kjøpekontrakt på bnr. 66, som hun ervervet først og allerede i 1948, er som alt nevnt betingelsene i prospekt A uttrykkelig gjort til en del av kontraktsvilkårene. Fru Suleng har erklært at det samme må gjelde for det her omhandlede spørsmål, det senere ervervede bnr. 67. Hun påberoper seg således ikke - som nevnt også i lagmannsrettens dom - noen form for godtroerverv i forhold til bnr. 67. - Odd Suleng har erklært at han i så måte står i samme stilling som sin mor.

Suleng har som det fremgår påberopt seg at området er underlagt offentlig og stadfestet reguleringsplan. Forholdet i sin alminnelighet mellom servitutter og andre privatrettslige rettsforhold vedrørende et område, og på den annen side en offentlig reguleringsplan for det samme område, anser jeg det for unødvendig å si noe om. Situasjonen er jo her den at det utparselleringskart som er en del av prospekt A og den stadfestede reguleringsplan, er konforme når det gjelder antallet tomter og de grenser som er avlagt for tomtene. Det er endog slik at det er den på forhånd foreliggende tomteplan som i detalj er approbert som en del av den stadfestede reguleringsplan. At det under disse omstendigheter foreligger en offentlig reguleringsplan, må da - etter min oppfatning - være uten betydning for spørsmålet om hvorvidt de her omhandlede bestemmelser i prospekt A er bindende forutsetninger for tomteeierne. Det er et spørsmål som må være utskutt til den tid da det eventuelt oppstår en kollisjon mellom tomteplanen og den offentlige reguleringsplan. Om det ved en senere reguleringsendring er forårsaket en slik kollisjon, er et annet spørsmål som jeg kommer tilbake til.

Det må så spørres om de nevnte forutsetninger vil bli krenket dersom Odd Suleng bygger på det nåværende bnr. 67. Ved dette isolert sett vil det i alt ikke bli mer enn de forutsatte 36 tomter. Imidlertid må det antas at fru Serck-Hanssen vil måtte ha den samme rett som han til å bygge på sin del av det opprinnelige bnr. 67, og da vil man gå forutsetningen om i alt 36 tomter for nær. Dette spørsmål kan nemlig åpenbart ikke avgjøres ut fra det tilfeldige hvem som først er ute, Odd Suleng

Side:174

eller fru Serck-Hanssen. Og det spørsmål kan oppstå om ikke også de andre tomteeiere ville kunne kreve den samme adgang til å dele opp sine tomter og bebygge hver del, flere av tomtene er av en størrelse som i og for seg skulle betinge dette. I så fall ville hele tomteinndelingsplanen kunne falle i stykker. Etter min oppfatning vil det derfor innebære en vesentlig krenkelse av bindende forutsetninger om Odd Suleng skulle bygge på sitt bnr. 67 uten samtykke fra de øvrige tomteeiere.

Det neste spørsmål som må tas opp, er hvorvidt Fana bygningsråd ved å godkjenne Odd Sulengs byggemelding har opphevet de forpliktende forutsetninger i prospekt A som ellers ville hindre bebyggelse av bnr. 67. Suleng hevder som nevnt at så er tilfellet. Jeg finner at denne anførsel ikke kan føre frem. Bygningsrådets vedtak av 23. juni 1971 lyder:

«På grunnlag av dokumentert rett til veg- vann- og kloakkanlegg ved skjøte av 2.6.1953, godkjennes byggemeldingen. Privatretslige forhold vedrørende arkitektklausul er bygningsrådet uvedkommende.

Utstikning m/høydeplassering må rekvireres hos oppmålingsvesenet. Soveromsgang må få bredde 1,20 meter.»

Vedtaket viser at det som bygningsrådet hadde vurdert, kun var tilknytningen til vei, vann- og kloakkanlegg for den planlagte bebyggelse, hvilket var forhold som bygningsrådet etter bygningsloven pliktet å påse ordnet. «Privatretslige forhold vedrørende arkitektklausul» anser derimot bygningsrådet for å være seg uvedkommende. Uten at bygningsrådet spesielt nevner andre «privatretslige forhold» enn arkitektklausulen, det er for øvrig ikke opplyst at andre forhold av denne art var brakt på bane, må slike forhold ligge klart utenfor det bygningsrådet har vurdert og skulle vurdere på basis av en blott og bar byggemelding, som var det som var forelagt bygningsrådet med anmodning om godkjennelse. Noen avgjørelse av bygningsrådet som Suleng kan påberope seg når det gjelder forholdet til den stadfestede reguleringsplan, foreligger derfor ikke. I denne forbindelse gjengis av uttalelse fra fylkesmannen i Bergen og Hordaland av 15. november 1971 følgende i anledning av fru Serck-Hanssens klage over bygningsrådets vedtak:

«Når bygningsmyndighetene gjev byggeløyve ligg det berre i dette at det ut frå bygningslova si side ikkje er noko til hinder for at bygget kan oppførast. Ein kan ikkje sjå at det ut frå bygningslova sine regler er noko til hinder for å gje byggeløyve i dette høve. Dei innvendingar som er ført fram i klagen om andel i kloakknettet o. l., er privatrettslege spursmål som i tilfelle må avgjerast av domstolane.»

Og det føyes til: «Det dreier seg her ikkje om opplysningar som var avgjerande for om byggeløyve - ut frå bygningslova sin reglar - kunne gjevast.»

Jeg minner også her om bygningssjefens uttalelse om at samtykke fra de øvrige tomteeiere også måtte innhentes.

Jeg mener etter dette at det som her foreligger, ikke er en

Side:175

reguleringsendring, men kun en godkjennelse av en søknad om byggetillatelse. Og jeg understreker at bygningsmyndighetenes vedtak ikke var foranlediget av reguleringsmyndighetene ut fra reguleringsmessige hensyn, men ble truffet etter søknad fra Odd Suleng om godkjennelse av hans byggemelding og basert på hans private interesser.

Etter mitt syn har da det her omhandlede vedtak ikke grepet inn i de forpliktelser som Odd Suleng har hatt i henhold til prospekt A. At det skulle være foretatt ny endring i reguleringsplanen i forbindelse med planene i 1955/56 om at fru Sulengs datter skulle bygge på bnr. 67, foreligger ingen opplysninger om. Hermed er besvart også den anførsel fra Suleng at byggetillatelsen gjorde samtykke fra de øvrige tomteeiere unødvendig. Dette er et spørsmål som bygningsmyndighetene ikke har tatt standpunkt til.

Det neste spørsmål er om de samtykker - noen betingede, noen ubetingede - som fru Suleng i 1955/56 innhentet da hennes datter planla bebyggelse på bnr. 67, er bindende for tomteeierne ved spørsmålet om Odd Suleng nå kan bebygge tomtene. Herom finner jeg det tilstrekkelig å si at samtykkene ble gitt bortimot 20 år tilbake i tiden, i anledning av et annet byggeprosjekt, under - må man anta - andre forhold enn i dag, og for en dels vedkommende av andre personer enn dem som i dag eier tomtene. De samtykker som den gang ble gitt, kan neppe anses for knyttet til tomtene i den forstand at senere eiere i en ubestemt fremtid er bundet av dem, og jeg anser det for utvilsomt at Odd Suleng ikke kan gjøre gjeldende disse samtykker.

De spørsmål som er reist i tilknytning til en eventuell omfordeling av fellesomkostninger til vei, vann og kloakk m.v., anser jeg det etter dette unødvendig å drøfte.

Saken har til dels dreiet seg om spørsmål av prinsipiell betydning, og saksomkostninger bør etter min oppfatning ikke tilkjennes for noen retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Odd Suleng er uberettiget til å bebygge gnr. 10 bnr. 67 Furudalen Søndre nr. 3 uten samtykke fra de øvrige interessentene i Furudalen Hageby som har kjøpt tomter i henhold til den stadfestede private reguleringsplan utarbeidet av A/S Furudalen Hageby og som omfatter 36 eneboligtomter.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Blom: Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan på vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse. For meg har følgende vært avgjørende:

Da prospektet for Furudalen ble lagt ut, forelå det en stadfestet reguleringsplan for området. Jeg må gå ut fra at planen og det dertil hørende kart viste at tomtene stort sett var på minst to mål, og at det ikke var mer enn ett hus på hver tomt.

Side:176

Spørsmålet er om de som ervervet tomtene er påført en rettslig forpliktelse som går ut på at de selv om de får bygningsmyndighetenes tillatelse til det, ikke har adgang til å oppføre mer enn ett hus pr. tomt uten samtykke fra hver enkelt av naboene. Jeg kan ikke godta eksistensen av en slik klausul uten at det noenlunde klart og tydelig fremgår av kjøpernes adkomstdokumenter.

Til tross for at det er tinglyst en rekke - til dels meget vidtgående servitutter på tomtene, er det ikke anmerket noen servitutt av det innhold det her er tale om. Når det gjelder bnr. 67 som det i denne sak er spørsmål om å bebygge, er det uttrykkelig påført målebrevet at parsellen skal anvendes til bebyggelse, og selgeren var til stede ved oppmålingen. Når det gjelder bnr. 66, er det utelukkende siste avsnitt i kjøpekontrakten som kan komme i betraktning. Det heter her at «de gjensidige betingelser er anført i prospekt A hvorav et eksemplar vedheftes kontrakten».

Sett på bakgrunn av at prospektet bygger på reguleringsplanen, og det hensyn til den mangfoldighet av uensartede bestemmelser prospektet inneholder, finner jeg det ikke unaturlig å oppfatte det som sies om tomtestørrelse og bebyggelse som en orientering om hva man etter den stadfestede reguleringsplan måtte være forberedt på og kunne innrette seg etter. At prospektet så å si skulle ha opphøyet bestemmelsene i reguleringsplanen til privatrettslig å være bindende for tomtekjøperne, kan jeg ikke anta.

Jeg legger også vekt på at bygningsmyndighetene gjennom reguleringsplanen og mulige endringer i denne vil ha full kontroll med at bebyggelsen i fremtiden skjer På en måte som er til beboernes felles beste og stemmer med det alminnelige samfunnssyn til enhver tid. Finner bygningsmyndighetene som her at bebyggelse bør kunne finne sted, står det for meg som lite heldig og lite stemmende med hele utbyggingsprosjektets formål at vedkommende skulle være henvist til å søke samtykke hos hver enkelt av et stort antall naboer.

Jeg er etter omstendighetene enig i at saksomkostninger ikke tilkjennes for noen retter.

Dommer Michelsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Blom.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Tønseth.

Dommer Bendiksby: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Dagfinn Breistein med domsmenn): - - -

Sistnevnte byggeselskap ble stiltet i 1948 med det formål å utparsellere til hageby et areal i Furudalen under gnr. 10. Forsikringsselskapet

Side:177

Vesta hadde samme år fått arealet - som var gitt bnr. 55 - overdratt fra gårdbruker Johan Natland. Høyesterettsadvokat Rolf Langlo var forretningsfører for prosjektet. At selskapet A/S Furudalen hageby forøvrig skulle tjene Vesta's økonomiske interesser, kom bl.a. til uttrykk i en bestemmelse om at byggherrene skulle være villige til å ta opp sine pantelån i Vesta/Hygea på konkurrerende basis.

Et sirkulære til interesserte byggherrer ble sendt ut i 1948. Det ble her anført at selskapet A/S Furudalen hageby hadde fått en reguleringsplan godkjent for området. Basert på et alternativ II med 36 parseller, ble tomtene angitt til å være minimum 2 mål. Ett våningshus ble forutsatt bygget på hver tomt. Dersom noen kjøpere ønsket en større tomt enn reguleringskartet viste, kunne man rekne med å få overlatt flere tomter. Der skulle under visse forutsetninger også være høve for to kjøpere til å dele en mellomliggende tomt.

Reguleringsplanen var utarbeidet av arkitekt Lahn Johannessen, som skulle ha en enerett til arkitektarbeidet. Der ble således helt fra starten av etablert arkitekt-tvang angående bebyggelsen. Interesserte kjøpere ble følgelig henvist til arkitektens kontor Småstrandgt. 1, hvor også A/S Furudalen hageby hadde sitt forretningssted.

Blandt de første byggherrer i Furudalen var saksøkte, fru Ragnhild Suleng, og direktør Conrad Pihl Johannessen. - - -

Mellom fru Sulengs og Pihl Johannessens bruk, forutsatte reguleringsplanen en tredje byggetomt. Tomten hadde fått bnr. 67, og var på 3 mål. I følge kartforretningen var denne parsell tiltenkt en Claus Gundersen. Da Gundersen imidlertid sa fra seg tomten, ble der mellom naboene Pihl Johannessen og fru Suleng i 1952-53 inngått avtale om deling av bnr. 67. Kartforretning ble forlangt.

Av et brev datert 11/2-1953 fra Pihl Johannessens advokat, fremgår det hvorledes delingen ville bli gjennomført. - - -

Ved fordelingen falt der på denne måte ca. kr. 1000,- mer på Pihl Johannessen, enn på fru Suleng.

Gjennom den minnelige avtale fikk Pihl Johannessen også overlatt en liten snipp på 157 m2 av bnr. 66 og til en pris av kr. 188,40. Dette grunnstykke ved oppkjørselen til Pihl Johannessens bolig, ble ved Kartforretningen gitt bnr. 100.

Der er ikke gitt noe skriftlig uttrykk for hvorledes Pihl Johannessen og fru Suleng dengang tenkte seg arealene anvendt. Således er det heller ikke nevnt noe om at bnr. 67 og 101 fra nå av skulle være ubebyggelige.

Før direktør Pihl Johannessen hadde avhendet sin eiendom til saksøkeren, ble der av fru Suleng planlagt en bolig for datteren på bnr. 67. Tegninger ble utarbeidet av arkitekt Lahn-Johannessen. Men på grunn av at bygget ble for dyrt i forhold til datterens økonomiske evne, ble byggeprosjektet ikke realisert.

Det er denne samme tomten som saksøktes sønn, Odd Suleng, nå akter å bebygge. Hans byggeplaner har et noe mer beskjedent omfang enn søsterens for å få byggeomkostningene redusert. Bygningssjefen Fana har innvilget byggetillatelse. - - -

Retten skal forøvrig bemerke:

Etter det som nå er opplyst, hørte fru Suleng (bnr. 66) og direktør

Side:178

Pihl Johannessen (bnr. 69) til de aller første setlere i Furudalen Hageby. Tomten mellom dem, bnr. 67, var forbeholdt en Claus Gundersen. Det skulle i og for seg være unødvendig å fremheve, at dersom Gundersen ville ha bygget seg hus på tomten, kunne selvsagt ingen av naboene ha motsatt seg dette. Tomten var på ca. 3 mål. Det forutsettes da at det også for ham gjaldt en enebolig, og at det ble arkitekt Lahn Johannessen som sto for prosjekteringen.

Men et bygg på bnr. 67 i flukt med Pihl Johannessen og fru Sulengs boliger, - ville i betraktning av det kuperte lende - ha blitt til gené for disse naboene. Dette gjaldt særlig for Pihl Johannessen, hvis hus i så fall ble liggende lavere i terrenget. Et bygg på bnr. 67, noenlunde der hvor huset var innført på reguleringsplanen, måtte naturlig nok kunne føre til plagsomt «innsyn» i hans hage og bolig.

Det var derfor fullt forståelig at eierne av bnr. 66 og bnr. 69 ble enige om å overta bnr. 67 på deling, da Claus Gundersen oppga sine byggeplaner. På den motsatte side av huset sitt, hadde Pihl Johannessen på forhånd sikret seg et meget rommelig areal.

Det opprinnelige bnr. 67 hadde en tilnærmet rektangulær form, ca. 80 m lang og ca. 35 m bred. Hertil kom der en «tarm» på noen hundre rutemeter i nordøstre hjørne. Denne «tarmen» skulle gi tomten veiutløsning og ville gi bnr. 67 oppkjørsel fra fellesvegen på samme side som fru Sulengs vei tok opp.

Ved den deling som ble gjennomført av bnr. 67, ble grenselinjen lagt praktisk talt diagonalt, og slik at delingen fulgte bergryggen i det ellers fallende terreng. Fru Suleng overtok den delen hvor oppkjørselen til tomten var planlagt. På grunn av terrengets beskaffenhet, ville der på denne del av tomten kunne plasseres en enebolig, som ikke ville være synlig fra Pihl Johannessens hus.

At fru Suleng skulle være avskåret fra å nytte sin overtatte del av bnr. 67 til bebyggelse, er ikke kommet til skriftlig uttrykk i noen avtale mellom kjøperne. Det er i hvert fall ikke nevnt i brevet fra Pihl Johannessens advokat den 11.2. 1953. Av dette brevet fremgår det at der med tanke på delingen, om våren 1951 var foretatt en befaring, hvor ikke bare advokaten og kjøperne, men også arkitekt Lahn Johannessen var til stede.

På denne tid var der visstnok restriktive regler for oppføring av eneboliger. Men når arkitekten noen år senere på situasjonsplanen tegnet inn en ny enebolig på bnr. 67, kan dette neppe være skjedd mot alle parters forutsetning ved delingen.

Da byggeplanene i 1955 så ut til å la seg konkretisere, henvendte fru Suleng seg til A/S Furudalen Hageby ved brev datert 21.10.1955. Allerede den 26.10.1955 forelå selskapets svar. Av dette fremgår det at selskapet for sin del ikke ville ha noe imot en utnyttelse av tomten, slik som anført av henne. Hun måtte imidlertid sikre seg samtykke av reguleringssjefen. Og brevet fortsetter:

«Som bekjent er også tomtene solgt i henhold til den forannevnte reguleringsplan, hvorfor det, i tilfelle må innhentes samtykke fra de øvrige tomteeiere ifall man skal fravike reguleringsplanen.»

Fru Suleng forela byggeplanen for reguleringssjefen, som ga et positivt svar. Hun fulgte likeledes oppfordringen om å vende seg til

Side:179

tomteeierne. Den 23.1.1956 sendte hun et likelydende brev til samtlige interessenter:

«Da jeg har tenkt å overdra en del av min eiendom til min datter og hennes mann for oppføring av en liten enebolig, har jeg forespurt hos h.r.advokat Langlo om styret for Furndalen Hageby har noe å innvende mot en slik endring i gjeldende reguleringsplan. Herr Langlo mente at hvis reguleringssjefen var enig i forandringen, måtte saken forelegges hver enkelt av interessentene til uttalelse.

I henhold hertil har saken vært forelagt reguleringssjefen i Fana som ikke kunne se noe til hinder for en slik deling av tomten. En tillater seg derfor å be om interessentenes godkjennelse av en slik mindre endring i gjeldende reguleringsplan.»

Dette brev ble også oversendt A/S Furudalen Hageby, som igjen kontaktet Vesta. Herfra ble det i brev av 30.1.1956 svart «at da fru Sulengs eiendom er større enn vanlige tomter i Furudalen, har vi intet å innvende mot at hun overdrar en del av den til sin datter for oppføring av en liten enebolig der. Vi er imidlertid enig i at en endring av reguleringsplanen må godkjennes også av tomteeierne.»

I brev datert 9.2.1956 ble Vestas standpunkt meddelt fru Suleng av A/S Furudalen Hageby.

Det er i denne korrespondansen intet som antyder at forutsetningen for delingen av bnr. 67, var at der ikke skulle komme noe bygg i det hele tatt.

Heller ikke Pihl Johannessens reaksjon på fru Sulengs rundskriv av 23.1.1956, tyder på at fru Suleng ville gå igang med å bryte klare forutsetninger eller avtaler. Tvertom. Direktøren svarte ekspeditt og skriftlig samme dag han mottok brevet:

«Jeg har mottatt Deres sirkulære av 23. ds. til interessentene i Furudalen i anledning ønsket om overdragelse av endel av Deres eiendom til Deres datter.

Jeg for min del godkjenner med glede en mindre endring i gjeldende reguleringsplan, under forbehold av at jeg på forhånd får anledning å godkjenne beliggenhet og gesims-høyde på det eventuelle nye hus.»

I sin partsforklaring under hovedforhandlingen har fru Suleng understreket det gode og hjelpsomme naboforhold som ble praktisert av Pihl Johannessen, og at der hverken var avtalt byggeforbud eller at der ble lagt noen hindringer i vegen fra Pihl Johannessen, da det ble aktuelt for datteren å bygge. Et hus på det opprinnelige bnr. 67, slik som reguleringsplanen antydet, ville sjenere direktøren. Dette var det Pihl Johannessen søkte hindret. Men ikke at hennes barn kunne få bygge i fremtiden, dersom de skulle få behov for det.

Fru Suleng har gjennom sin forklaring gitt et behersket og vederheftig inntrykk, og retten legger hennes utsagn til grunn.

Direktør Pihl Johannessen har ikke vært ført som vitne. Heller ikke eiendomsmekler Hans Johannessen, som ut fra korrespondansen å dømme, var den som opptrådte på Hageby-selskapets vegne, og særlig søkte å sikre de øvrige tomtekjøpers interesser.

Etter det som foran er anført-, må rettens flertall legge til grunn at da det opprinnelige bnr. 67 ble delt, ikke ble avtalt noe om at fru

Side:180

Suleng skulle være avskåret fra å bebygge den gjenværende del av bruket.

Slik den diagonale deling ble gjennomført, tyder det tvertom i retning av at det nettopp skulle være mulig for henne selv eller hennes barn å bygge.

Denne rettens oppfatning styrkes forøvrig av det brev som den 31.7.1957 ble sendt fru Suleng fra A/S Furudalen Hageby. I relasjon til naboforholdet med Pihl Johannessen heter det:

- - - «Foranlediget ved en henvendelse fra herr C. Pihl Johannessen finner vi å måtte gjøre uttrykkelig oppmerksom på at herr Pihl Johannessen i sin tid kjøpte en del av nabotomten for å unngå å få bebyggelse tett opp til seg. De må derfor ha herr Pihl Johannessens samtykke til plasseringen av huset.

Herr Pihl Johannessen har bedt oss gjøre oppmerksom på at hans henvendelse kun er skjedd av formal-juridiske grunner. Herr Pihl Johannessen er overbevist om at såvel De, som Deres svigersønn og arkitekt Lahn Johannessen helt ut handler i overensstemmelse med det foran nevnte og i pakt med det gode naboforhold som alltid har hersket.»

Det man naturlig nok kan lese ut av dette skrivet, er at Pihl Johannessen ved delingen søkte å avverge en bebyggelse «tett opp til seg», ikke å få hindret bebyggelse av bnr. 67 i det hele tatt

All den stund den nåværende eier av bnr. 69 ikke har noen servitutt - tinglyst eller utinglyst - over bnr. 67, å holde seg til, må saksøkeren være bundet av de forutsetninger som ble lagt til grunn mellom fru Suleng og Pihl Johannessen, da delingen ble gjennomført i 1952.

Det spørsmål som deretter må tas standpunkt til, er hvor vidt det nå prosjekterte bygg for Odd Suleng kan sies å være i strid med en «strøksservitutt» for Furudalen Hageby.

At grunneiere i Furudalen har visse forpliktelser i forhold til fellesskapet, må være på det rene. Strøket er utlagt med tanke på oppføring av eneboliger. Utgifter til vei, vann og kloakk, er basert på 36 tomter, og byggherrene er forpliktet til å engasjere Lahn Johannessen som arkitekt. Dispensasjoner for så vidt, må formentlig bare kunne gis, dersom alle parter er enige.

Som foran understreket, var det opprinnelige bnr. 67 en byggetomt på like linje med de øvrige byggetomter. Ved delingen beholdt fru Suleng bnr. 67, mens Pihl Johannessen fikk det nye, bnr. 101. Ved en deling av et bruksnummer vil det vanligvis være den ene av dem som deltar i delingen, som beholder det opprinnelige bruksnr. Retten vil derfor ikke tillegge det noen avgjørende betydning at det gamle bruksnummeret ble knyttet til saksøktes parsell. Men de øvrige parsellelere måtte være forberedt på at der etter reguleringsplanen for strøket ble oppført et hus på bnr. 67. Spørsmålet blir derfor om det hus som nå er prosjektert og godkjent av Fanas bygningssjef, kan sies å ligge innenfor den opprinnelige plan. Retten - dens flertall - er nærmest blitt stående ved at huset ikke vil krenke den opprinnelige reguleringsplan. Det som har funnet sted, er en forskyvning av beliggenheten, men dog innenfor det opprinnelige tomtefelts grenser.

Da fru Suleng gjorde henvendelse til A/S Furudalen Hageby, ble hun oppfordret til å innhente samtykke fra samtlige tomteeiere. «ifall

Side:181

man skal fravike reguleringsplanen.» Henstillingen bygget følgelig på den forutsetning at reguleringsplanen ville bli fraveket. Så vidt retten oppfatter dokumentene, forelå der på dette tidspunkt ikke noen situasjonsplan med datterens hus inntegnet. Den situasjonsplan som tegningene ble godkjent etter, er fra 1960 - og det er praktisk talt den samme plassering av huset Odd Suleng nå har foretatt. Hvorvidt denne endrede plassering av huset på bnr. 67, kan betegnes som en endring i reguleringsplanen for strøket, er muligens diskutabelt. Høyst sannsynlig var saksøkte ikke rettslig forpliktet til å innhente grunneiernes samtykke.

Fru Suleng fulgte imidlertid det råd hun fikk om å henvende seg til de øvrige i fellesskapet. Samtlige ga et positivt svar på hennes spørsmål om samtykke, ikke bare Pihl Johannessen og A/S Furudalen Hageby. Samtykke i relasjon til byggingen på tomten forelå således fra Rolf Mohn, Randi Løvold, Sv. Quist Hansen, Bernt Torkildsen, Ole Mehl, Asbjørn Bruland, O. Hauge og Steinar Munch. For de parseller som ikke var solgt av hageby-selskapet, må selskapets eget samtykke være forpliktende.

Rettens flertall er enig med saksøkte i at de tilsagn som engang er gitt, må være bindende også for ettertiden, så lenge plasseringen, størrelsen og karakteren av huset, er den samme. Man kan ikke kreve at saksøkte skal være forpliktet til å skaffe seg nye tilsagn, fordi om det er et annet av hennes barn som nå er den aktuelle byggherre.

Også i relasjon til de øvrige parsell-eiere i strøket må derfor bnr. 67 være en godkjent byggetomt.

Et spørsmål som i denne henseende er «kommet sterkt inn i billedet», er hvorvidt saksøkte har skaffet seg adgang til felles-kloakken. Av det som tidligere er referert, fremgår det at saksøkte ved delingen av det opprinnelige bnr. 67, påtok seg å dekke de utgifter som Claus Gundersen hadde hatt i forhold til det areal hun overtok Også forpliktelsene i forbindelse med opparbeidelse av vei, vann og kloakk, ble proratarisk fordelt i forhold til de arealer som ble overtatt. Da saksøkte overtok noe mindre enn halve tomten, har hun følgelig heller ikke helt ut betalt for en halv «utslipningstillatelse.»

I brevet fra A/S Furudalen Hageby av 31. juli 1957, ble det presisert overfor saksøkte, at det samtykke som var gitt til bebyggelse av bnr. 67, hadde sin forutsetning i at det nye hus deltok «som de øvrige hus i det regulerte område, i utgiftene til anlegg av vei, vann og kloakk». Saksøkte har hele tiden inntatt det standpunkt at hun ville etterbetale den del av disse omkostninger, som ikke allerede var betalt.

Vann og vei skaper idag ikke problemer. Kloakken heller ikke. Det er i øyeblikket ikke aktuelt å plassere 36 boliger i feltet. Men de grunneiere som har skaffet seg tilleggstomter ved å overta tilstøtende bruksnumre, vil formentlig en gang i fremtiden kunne avhende disse parsellene igjen. Dersom kloakk-kapasiteten da er strikte begrenset til 36 eiendommer, og bnr. 67 har fått høve til å foreta et helt «utslipp», vil saksøkeren kunne føle seg snytt for en kloakk-tilkopling som der vitterlig er betalt andel i.

Retten er imidlertid av den oppfatning at dette hypotetiske spørsmål ikke kan skape noe praktisk eller rettslig problem, hverken i dagens situasjon eller i fremtiden.

Side:182

Saksøkte gjør ikke annet enn å høste fordelen av den utslippsrett som hele tiden har tilligget bnr. 67, ved den tillatelse til bebyggelse som interessentene i Furudalen Hageby ga i 1956. At man var oppmerksom på det problem at saksøkte ikke hadde betalt tilstrekkelige for vei, vann og kloakk, fremgår bl.a. av sivilingeniør Mohns brev datert 14.2.1956.

Her heter det: «En vesentlig del av utgiftene for tomtene i Furudalen ligger i opparbeidelsen av vei, vann og kloakk. Da dette er delt på et begrenset antall tomter, ser jeg det som et rimelig forlangende at der betales inn en andel av disse utgiftene i forbindelse med den nevnte deling. Jeg regner da ikke med at dette beløpet blir avsatt til istandsettelse av veien slik at disse kan overtas av Fana kommune eller til bygging av den felles rensekum for kloakken som er forlangt.»

Rettens flertall må oppfatte det bindende samtykke som i 1956 ble gitt fra A/S Furudalen Hageby eller fra den enkelte grunneier, for bebyggelse av bnr. 67, også som omfattende adgang til å komme inn på kloakken med «fulle rettigheter», men mot en tilleggsbetaling. Også Odd Sulengs hus må komme i samme stilling.

Det er fra saksøkeren side gjort gjeldende at dersom fellesskapet av tomteeiere betakker seg for å ta imot betalingen som Suleng tilbyr, vil han være avskåret fra å gjøre rett og skjell for seg.

All den stund Suleng etter rettens oppfatning har krav på å komme inn på kloakken, får det bli fellesskapets problem å fordele beløpet Resonnementet virker svært formalistisk og konstruert. Det nærliggende ville være å antyde, at dersom ikke noen vil ta imot hans innløsningssum, må han kunne avstå fra å betale og la kloak være kloak.

Skulle det i fremtiden vise seg at der blir 36 boliger i Hagebyen - eller flere - og kloakkapasiteten blir for ringe, vil mulighetene i det ekspanderte Bergen byområde for eierne i Furudalen sikkert også bli utvidet, slik at de fortsatt kan bli kvitt sitt utslepp, og uten at der på grunn av Sulengs tilknytning kreves nye grunnlagsinvesteringer. - - -

Domsmann Krokeide kommer til det motsatte resultat av flertallet og vil for sitt vedkommende stemme for at saksøkerens påstand blir tatt til følge.

I denne forbindelse vil han bemerke:

Tomtene i A/S Furudalen Hageby er solgt i henhold til godkjent reguleringsplan, og kjøperne er gjort kjent med de servitutter som påhviler tomtene her.

Den godkjennelse til endring i reguleringsplanen som mange av interessentene her gav i 1956, gjaldt en helt konkret sak, nemlig fru Sulengs datter og hennes mann sine byggeplaner. Det var dette hun søkte om og det var bare dette hun fikk samtykke til. Dette samtykke kan ikke overføres til en helt ny byggesak. I den mellomliggende tid er nye interessenter kommet til og andre tomter har skiftet eiere.

I Furudalen Hageby er der ifølge stadfestet reguleringsplan 36 eneboligtomter. En av disse var bnr. 67. Når bnr. 67 ble delt i 1952-53 beholdt bnr. 67 en halv byggerett og betalte inn opparbeidelsesomkostninger med kr. 7.212,40. Det fraskilte bnr. 101 fikk den andre halve byggeretten og betalte inn opparbeidelsesomkostninger med kr. 8.070,94. Saksøkte har derfor alene en halv byggerett, og dette gir ham ikke rett til å bebygge tomten uten samtykke fra de øvrige. - - -

Side:183

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Lars Sollesnes, C. H. Endresen og Ole Johan Helle):- - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, men med en noe annen begrunnelse enn denne.

Hovedspørsmålet i saken er spørsmålet om Furudalen Hageby A/S eller eventuelt den tidligere eier av området, Forsikringsselskapet Vesta, har lagt såkalt «strøkservitutt» på området i den forstand at samtlige tomteeiere er berettiget og forpliktet i henhold til servitutten, med den virkning at de forpliktelser som måtte hvile på den enkelte tomt ikke kan forandres eller falle bort uten at samtlige øvrige eiere av tomter i det utparsellerte område gir sitt samtykke.

Strøkservitutter etableres vanligvis ved at vedkommende gruuneier tinglyser servitutten som hefte på hele det område som skal utparselleres, eller ved at det tas enslydende servitutter inn som forbehold i hjemmelsdokumentene til hver enkelt tomtekjøper, jfr. for så vidt Stang: Bygningsrett 253. - Etter det som er opplyst for lagmannsretten er det på det rene, og partene er enige om det, at det ikke foreligger tinglyste heftelser som gir grunnlag for den ankendes påstand. I målebrevet vedr. bnr. 67 er inntatt en del heftelser, benevnt «servitutter», hvoretter eieren av den utskilte eiendom har plikt til å finne seg i at det uten vederlag legges nødvendige veier, ledninger m.v. over tomten. Det legges til grunn at likelydende servitutter er lagt på samtlige utskilte tomter. Dessuten har Forsikringsselskapet Vesta ved overdragelsen av arealet til sitt datterselskap Furudalen Hageby A/S, etter det som er opplyst, tinglyst servitutter om at arkitekt Lahn-Johannessen skal være arkitekt for samtlige hus som blir oppført på arealet, at husene skal brannforsikres i Vesta, og at Livsforsikringsselskapet Hygea på konkurrerende vilkår har fortrinnsrett til å yte pantelån til de av byggherrene som måtte ha behov for det. For øvrig er ikke tinglyst noe som begrenser kjøpernes rådighet over tomtene.

Den ankende part har fremholdt at tinglysning ikke er nødvendig for at servitutten i dette tilfelle skal være bindende for motpartene, idet manglende tinglysning utelukkende har betydning i forhold til en godtroende erverver. Lagmannsretten er enig i dette. Både Ragnhild Suleng og Odd Suleng har erklært at de ikke fremsetter noen innsigelser basert på rettsreglene om godtroerverv.

Om bnr. 67 er klausulert slik som påstått er avhengig av hvordan kontraktsforholdet mellom Furudalen Hageby A/S og tomtekjøperne er å oppfatte.

Hertil er for det første å bemerke at det i skjøtet på bnr. 67 er sagt at parsellen er «solgt med de servitutter som er nevnt i kartforretningen, forøvrig med de samme rettigheter og forpliktelser således som vi har eiet den.» Bnr. 66 er solgt under henvisning til at gjensidige betingelser fremgår av prospekt A, dat. 21.4.1948, som skulle vedheftes kontrakten. Ragnhild Suleng har erkjent at prospekt A med et konfidensielt bilag, også datert 21.4.1948, var vedheftet hennes kjøpekontrakt. Slik lagmannsretten har oppfattet motpartene, er de enige i at de samme forpliktelser som i h. t. prospekt A med vedlegg måtte gjelde for bnr. 66 også gjelder for bnr. 67, til tross for at det ikke er vist til dette prospekt i skjøtet på bnr. 67.

Spørsmålet blir etter dette om det av prospekt A med bilag kan

Side:184

utledes at det hviler slik strøkservitutt på området som den ankende påstår.

Den ankende part har understreket at området er klasulert slik at hver tomt skal være minst 2 da, at det bare kan oppføres ett våningshus på hver tomt, i alt ikke flere enn 36 hus på hele området, og at alle hus skal være tegnet av arkitekt Lahn-Johannesen.

Lagmannsretten er enig med motpartene i at prospektet med bilag inneholder en rekke nødvendige informasjoner, bl.a. om størrelsen av omkostningene ved å tilrettelegge vei, vann og kloakk, et spørsmål som for kjøperne må ha vært av helt sentral betydning. Videre finnes opplysning om hvordan kjøpesummen m.v. skulle ordnes, og hvilke forpliktelser som kjøperne ellers måtte ta på seg, bl.a. med hensyn til forsikring, lån og bruk av arkitekt. Furudalen Hageby A/S påtok seg på sin side visse forpliktelser, eksempelvis til å skaffe kjøperne mulighet for å utnytte den da gjeldende adgang til overprisavskrivning, og formodentlig også til å søke kommunen om overtagelse av veiene til vedlikehold og tilsyn når arealet var utbygd. Prospektet med vedlegg inneholder dessuten en rekke anførsler som med rette må betegnes som salgsargumenter, slik motpartene har fremholdt.

Lagmannsretten finner at arkitektklausulen vanskelig kan oppfattes slik at samtlige tomteeiere må være enige for at denne klausul kan fravikes. Etter orienteringen av 21.4.1948 er motivet for arkitekttvangen å få størst mulig rasjonalisering bl.a. hva angår innkjøp, transport og utnyttelse av arbeidskraften. Det foreligger intet om at de hus som oppføres skal være av en viss størrelse eller ha en viss standard med hensyn til utførelse eller utstyr, eller at de skal ha et visst enhetlig preg. På denne bakgrunn kan arkitektklausulen neppe oppfattes som ledd i en strøkservitutt. Etter lagmannsrettens oppfatning må vedk. arkitekt kunne frafalle denne klausul, uten at det er nødvendig å søke samtlige tomteeieres samtykke hertil. Det tilføyes at Odd Suleng under ankeforhandlingen uttrykkelig har erklært at han akter å søke bistand hos arkitekt Lahn-Johannesen, dersom han får rett til å føre opp hus på bnr. 67.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det av prospektet og orienteringen kan utledes at tomtene er klausulert slik at det bare kan oppføres eneboliger på området, slik det synes at i alle fall en del av tomteeierne har gått ut fra, bl .a. da en tomtekjøper, dr. Mørch, i sin tid ønsket å oppføre en tomannsbolig på sin tomt. En tidligere eier, Gerdt Løvold, har som vitne forklart at det var en forutsetning at tomtene ble bebygget med eneboliger av høy standard. Etter prospektet kan imidlertid Furudalen Hageby A/S sammen med bygningssjefen godkjenne en annen bebyggelse, f. eks. tomannsboliger eller rekkehus. Det kan ikke antas at tomtekjøperne vil kunne motsette seg annen boligbebyggelse enn eneboliger, hvis slik godkjennelse foreligger.

Slik lagmannsretten ser det, kan det heller ikke anses godtgjort at Furudalen Hageby A/S har forpliktet seg, eller lagt forpliktelser på kjøperne på en slik måte at det overhodet ikke uten innbyrdes enighet mellom tomteeierne kan bygges flere enn 36 våningshus på området, og at tomtene under ingen omstendigheter skal være mindre enn 2 da. Den ankende part hevder at en slik begrensning av muligheten for å

Side:185

utnytte arealet til bebyggelse fremgår av prospektet og utparselleringsplanen, og påstår på dette grunnlag at bnr. 67 ikke kan bebygges. Lagmannsretten finner at dersom det var hensikten å legge en så vidtgående servitutt på området som dette i tilfelle ville være, så ville Furudalen Hageby A/S tatt et klart forbehold herom, og sørget for at alle kjøperne ble bundet av dette. De som opptrådte på vegne av Vesta og Furudalen Hageby A/S var, etter det som er opplyst, personer med innsikt i byggebransjen. Som foran nevnt har de latt en del klart formulerte servitutter av forskjellig art tinglyse på samtlige utskilte tomter. Det må antas at dersom det var hensikten å legge så vidtgående servitutter på tomtene som den ankende part påstår, så ville servituttene fått et klart og uomtvistelig uttrykk, og blitt tinglyst, på samme måte som de foran nevnte servitutter, som til dels var av mindre vesentlig betydning. Det kan ikke antas at det beror på en tilfeldighet når dette ikke er blitt gjort. Slik lagmannsretten ser det, er det ikke naturlig å oppfatte forholdet slik at Furudalen Hageby A/S ved en redegjørelse av så blandet innhold som det i dette tilfelle er tale om, for fremtiden ville binde området til en bestemt utnyttelsesgrad eller til den tomtedelingsplan som var utarbeidet av arkitekt Lahn-Johannesen. For så vidt vises til at Furudalen Hageby A/S ikke avskar seg fra adgangen til å selge tomter som det kunne føres opp f. eks. rekkehus på. Det er naturlig å regne med at selv om tomtene etter arkitektens utparselleringsplan var relativt store, så har det, når dette ikke er kommet klart til uttrykk, ikke vært hensikten å etablere servitutter som kunne komme i strid med en regulering som bygningsmyndighetene på et senere tidspunkt måtte finne hensiktsmessig. Lagmannsretten antar også at dersom de opprinnelige kjøpere la slik vekt på at utnyttelsen av arealet skulle være begrenset som nevnt, slik det synes at i alle fall en stor del av tomteeierne nå gjør, så ville de satt som et vilkår at området ble tilsvarende klausulert.

Til støtte for sin oppfatning har den ankende part også vist til at en tomt i følge prospektet kan deles mellom eierne av de tilstøtende tomter, og innvendt at det herav må sluttes at parseller som således måtte bli delt, slik tilfellet eks. vis er med bnr. 67, utelukkende kan benyttes sammen med de tilstøtende tomter. Lagmannsretten viser for så vidt til hva som ovenfor er sagt om at det ikke kan anses godtgjort at det har vært meningen å klausulere området på en måte som ville komme i strid med den regulering som bygningsmyndighetene til enhver tid måtte finne mest hensiktsmessig for å utnytte området til byggeformål. Ut fra denne betraktning kan det heller ikke finnes godtgjort at Furudalen Hageby A/S hadde grunnlag i kontraktsforholdet for sitt krav i 1956 om at Ragnhild Suleng måtte få samtlige tomteeieres samtykke for å bebygge bnr. 67.

Slik lagmannsretten oppfatter kontraktsforholdet mellom Furudalen Hageby A/S og Ragnhild Suleng, er det ikke nødvendig å komme nærmere inn på spørsmålet om hun i 1956 fikk de øvrige tomteeieres samtykke til å bygge på bnr. 67, og om deres samtykke fortsatt er bindende. Det er imidlertid fra den ankende parts side innvendt at fru Suleng ved sin søknad i 1956 aksepterte at det eksisterte slik strøservitutt som påstått. Fru Suleng har benektet at hennes søknad om samtykke kan

Side:186

oppfattes slik. Det er på det rene at fru Suleng sendte sin søknad etter at Furudalen Hageby A/S hadde gitt uttrykk for at dette var nødvendig, som foran nevnt. Lagmannsretten kan ikke se at Ragnhild Suleng har avskåret seg fra å hevde at det ikke hviler strøkservitutt på tomten fordi om hun i sin tid, i 1956, søkte tomteeiernes samtykke til å bygge På tomten på det grunnlag som ovenfor er nevnt. - Den ankende part har også innvendt at praktisk talt samtlige tomteeiere deler hennes syn på spørsmålet om det eksisterer strøkservitutt. Slik lagmannsretten har oppfattet det, synes det som enkelte av tomteeierne er av den oppfatning at det var uaktsomt av Vesta og Furudalen Hageby A/S å unnlate å tinglyse en servitutt av innhold som påstått. Lagmannsretten finner ikke grunn til herom å bemerke annet enn at dersom forholdet er slik som nevnt, så vil det være enkelt for tomteeierne å etablere og tinglyse servitutter på hverandres eiendommer.

Det er videre innvendt at utgiftene ved å tilrettelegge arealet for bebyggelse etter prospektet skulle deles på 36 tomter, og at det herav kan sluttes at det ikke kan bygges flere enn 36 hus på området. Hertil er å bemerke at selv om den opprinnelige utparselleringsplan forutsatte 36 hus, kan som foran nevnt ikke derav sluttes at ikke området ved forandring av den offentlige reguleringsplan kan utnyttes på en mer intensiv måte. Det må medgis at det i så fall ville vært mer hensiktsmessig om tilretteleggelsesutgiftene var blitt delt på grunnlag av tomtenes størrelse og ikke med det samme beløp på hver tomt. På den annen side er det ved fordelingen av tilretteleggelsesutgiftene heller ikke tatt hensyn til den mulighet det var for at enkelte tomter kunne bli bebygget med to-mannsboliger eller rekkehus, eller eneboliger av forskjellig størrelse.

Den ankende part har fremholdt at når Ragnhild Suleng kjøpte en del av bnr. 67, var det for å legge denne del til sin egen eiendom, bnr. 66, på samme måte som Phil-Johannesen kjøpte den andre del av bnr. 67, som ble gitt bnr. 101, for å legge til sin eiendom, bnr. 69. Lagmannsretten legger ikke vekt på at bnr. 67 i følge målebrevet skal benyttes til bebyggelse, i motsetning til bnr. 101, som i følge målebrevet skal legges til bnr. 69. Lagmannsretten er enig med den ankende part i at Pihl-Johannessens motiv for å erverve bnr. 101 var å hindre bebyggelse på bnr. 67, slik det var plassert hus på denne tomt på utparselleringsplanen. Det kan ikke sees at fru Suleng kunne ha det samme motiv for å erverve sin del av bnr. 67. Lagmannsretten finner ikke at fru Suleng ved delingen av bnr. 67 og kjøpet av dette avskar seg fra å benytte tomten til bebyggelse, dersom det ble anledning til det.

Den ankende part har også anført at Ragnhild Suleng bare har dekket omtrent halvdelen av utgiftene ved å tilrettelegge bnr. 67 til bebyggelse, i det den ankende part har betalt resten av tilretteleggelsesutgiftene for bnr. 67 i og med at hun har kjøpt den andre halvdelen, bnr. 101. For herredsretten synes tvistepunktet for så vidt i det vesentlige å ha dreiet seg om spørsmålet om det kunne slippes flere Kloakker ut i det bekkefar som vassdragsvesenet hadde samtykket i kunne brukes som resipient for kloakker fra 36 hus. Det er for lagmannsretten klarlagt at tomtene for lengst har avløp til offentlig kloakk, og at vassdragsvesenets forbehold ikke lenger er til hinder for ytterligere

Side:187

bebyggelse. - Under ankeforhandlingen har Odd Suleng erklært at han plikter å svare vederlag for å nytte veier m.v. Den ankende part har gitt uttrykk for at en henvendelse herom fra Sulengs side vil bli overveiet. - Slik lagmannsretten ser det, må Suleng, når han oppfører hus i samsvar med bygningsmyndighetenes godkjennelse, slik forholdet i dette tilfelle ligger an ha rett til tilknytning til den offentlige regulerte vei. Suleng er enig i at han må svare vederlag for å bli delaktig i veien. Blir det ikke enighet om størrelsen av vederlaget, må det avgjøres på vanlig måte hva Suleng skal betale. Det kan ikke antas at eieren av bnr. 101 har grunnlag for å motsette seg at Odd Suleng fører opp hus på bnr. 67 før vederlaget er fastsatt og betalt. - - -