Rt-1985-1199

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1985-11-01
Publisert:	Rt-1985-1199 (394-85)
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 1. november 1985 i l.nr. 172 B/1985
Parter:	1. Enco Varehus A/S, 2. Triangel Varehus A/S (advokat Bjørn Eggen) mot A/S Triangelgården (advokat Dyre Østby - til prøve).
Forfatter:	Holmøy, Bugge, Christiansen, Philipson, Michelsen
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35

Dommer Holmøy: Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie i medhold av husleieloven §35 for lokaler i en forretningsgård i Hamar sentrum, den såkalte Triangelgården. Gården ble oppført i begynnelsen av 1960-årene. De lokaler som omfattes av saken, utgjør noe over 2800 m2 fordelt på underetasje, gateplan, annen og tredje etasje, og er utleid til forretning, kontor og lager.

Den opprinnelige leiekontrakt, som omfattet den vesentligste del av lokalene, ble inngått i 1961, og gjaldt for en periode på ti år, regnet fra 1. juli 1962. Kontrakten er senere forlenget for nye tiårsperioder, senest med virkning fra 1. juli 1982.

I 1964 ble rettigheter og plikter etter kontrakten overtatt av Enco Varehus A/S, som senere fremleiet lokalene i sin helhet til Triangel Varehus A/S. Triangel Varehus forpliktet seg til å betale til Enco Varehus en såkalt tilleggshusleie på 100000 kroner pr. år i to tiårsperioder regnet fra 1. juli 1972. Triangel Varehus drev egen virksomhet i lokalene en tid, men gikk så over til å leie dem ut til forskjellige fremleietakere. Triangel Varehus administrerer nå fremleieforholdene og sørger for betaling av leie til gårdeieren, A/S Triangelgården, men driver ellers ingen virksomhet. Enco Varehus, som fortsatt er leietaker i forhold til gårdeieren, driver ingen egen virksomhet.

Det er opplyst at grossistfirmaet Joh. Johannson har eierinteresser både i Enco Varehus og Triangel Varehus.

I forbindelse med at gårdeieren i 1975 godkjente fremleie til firmaet Hennes & Mauritz, ble det inngått to tilleggsavtaler. I den ene avtale betinget Triangelgården seg et årlig vederlag fra Triangel Varehus, garantert av Joh. Johannson, på 2 prosent av omsetningen i dagligvareforretningen, minimum 100000 kroner. Ved den annen avtale ble kontrakten endret slik at leieren fikk en ubetinget rett til å kreve leieforholdet fornyet for en ny tiårs-periode fra 1. juli 1982. Videre ble blant annet bestemmelsene om regulering av leien ved fornyelse av leieforholdet presisert.

Om regulering av leien hadde kontrakten flere bestemmelser. Etter den opprinnelige kontrakt av 1961 hadde gårdeieren rett til å revidere leien til vanlig markedsleie når den offentlige leieregulering bortfalt. Videre kunne den årlige leie i løpet av tiårsperioden indeksreguleres etter nærmere bestemmelser. Etter utløpet av en tiårs-periode - ved fornyelse av leieforholdet - skulle leien «reguleres til markedsleie og ikke lavere enn den leie som kan oppnås av andre». «Markedsleie» var ifølge en særskilt presisering av kontrakten «vanlig markedsleie på Hamar».

Etter at leieforholdet var forlenget for en ny tiårsperiode fra 1. juli 1982, meddelte Triangelgården - i juni 1982 - at årsleien skulle forhøyes til 1,5 millioner kroner. Senere ble presisert at vederlaget på to prosent av omsetningen i dagligvareforretningen kom i tillegg. Dette vederlag utgjorde i 1981 vel 190000 kroner.

Enco Varehus og Triangel Varehus protesterte mot denne forhøyelse og reiste i april 1983 sak mot Triangelgården ved Hamar byrett. Saksøkerne krevet nedsettelse av leien etter husleieloven §35 og endring av leievilkårene etter samme lovs §36. Hamar byrett - sorenskriveren med to fagkyndige domsmenn - avsa 19. desember 1983 dom med slik domsslutning:

«1. Enco Varehus A/S og Triangel Varehus A/S betaler i husleie til A/S Triangelgården fra 1. juli 1982 et samlet årlig beløp på kr. 1500000,-, inklusive 2% av omsetningen i dagligvareforretningen.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger, herunder salæret til domsmennene med kr. 2500,- på hver.»

Byretten fant at det var grunnlag for en nedsettelse som tilsvarte det årlige prosentvederlag av omsetningen i dagligvareforretningen. I motsetning til hva som var hevdet fra gårdeierens side, fant byretten at dette var vederlag av en slik karakter at det var omfattet av revisjonsbestemmelsen i husleieloven §35.

Enco Varehus og Triangel Varehus anket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. I denne anke ble det gjort gjeldende at det var grunnlag for nedsettelse også av den årlige leie på 1,5 millioner kroner. Som hjemmel ble påberopt - foruten husleieloven §35 - også den generelle lempningsregel i avtaleloven §36 som ble innført ved lov av 4. mars 1983 nr. 4. Denne lovbestemmelse avløste blant annet husleieloven §36.

Byrettens dom ble også påanket av Triangelgården, som prinsipalt gjorde gjeldende at prosentvederlaget av årsomsetningen i dagligvareforretningen ikke var en slik ytelse som kom inn under husleieloven §35.

Eidsivating lagmannsrett avsa 22. oktober 1984 dom med slik domsslutning:

«1. Enco Varehus A/S skal fra 1. juli 1982 betale i husleie til A/S Triangelgården et årlig beløp på 1500000 - enmillionfemhundretusen - kroner samt 2% av omsetningen i dagligvareforretningen.

2. Kravet i de ankende parters påstand pkt. 4 avvises.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Enco Varehus A/S og Triangel Varehus A/S en for begge og begge for en til A/S Triangelgården 12300 - tolvtusentrehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

4. Saksomkostningsavgjørelsen i pkt. 2 i Hamar byretts dom av 19. desember 1983 stadfestes.»

For så vidt angår Triangelgårdens anke, la lagmannsretten - som byretten - til grunn at prosentvederlaget var omfattet av husleieloven §35. Lagmannsretten fant imidlertid under betydelig tvil at det ikke var grunnlag for nedsettelse, selv når årsleien på 1,5 millioner kroner og prosentvederlaget ble vurdert samlet.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter vises for øvrig til domsgrunnene.

Enco Varehus og Triangel Varehus har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak. Økonomisjef Thorleif Lande i Asko A/S har forklart seg som partsrepresentant. Det er videre gitt forklaringer av i alt seks vitner. Samtlige har også forklart seg for lagmannsretten. Det er fremlagt en del nye dokumenter som imidlertid ikke får noen vesentlig betydning for saken.

De ankende parters anførsler for Høyesterett er til dels endret i forhold til hva som ble hevdet for lagmannsretten. Dette gjelder først og fremst det rettslige grunnlag som anføres for en nedsettelse av leien. For Høyesterett påberopes ikke den alminnelige formuerettslige lempningsregel i avtaleloven §36. Kravet om nedsettelse bygges på husleieloven §35.

De ankende parter gjør i det vesentlige gjeldende:

Kontrakten mellom partene etablerer et lavere tak for den leie som kan kreves nedsatt etter denne lovbestemmelse. I og med at kontrakten går ut på at leien kan reguleres til vanlig markedsleie, må leien nedsettes for så vidt den overstiger markedsleien. Det er ikke nødvendig å ta standpunkt til om leien er så høy at den uavhengig av denne kontraktsregulering kan kreves nedsatt etter §35.

For så vidt angår tolkingen av husleieloven §35, anføres for øvrig at bestemmelsen er uttrykk for en rettslig standard, og at det skal mindre til for å kreve nedsettelse av leie etter denne bestemmelse enn etter prisloven §18.

Etter de ankende parters mening må lagmannsrettens domsgrunner forstås slik at markedsleienivået i dette tilfelle ligger på 1,5 millioner kroner. Lagmannsretten skulle da som en konsekvens av sin egen bevisvurdering ha foretatt en nedsettelse som tilsvarer prosentvederlaget av årsomsetningen i dagligvareforretningen.

Lagmannsretten har riktig lagt til grunn at dette vederlag må anses som leie eller som en ytelse som henger sammen med leieforholdet, og at det derfor omfattes av husleieloven §35.

De ankende parter gjør imidlertid gjeldende at også 1,5 millioner kroner ligger vesentlig over markedsleie. De kan akseptere en samlet årsleie på 1,2 millioner kroner, som også ligger i overkant av hva den etter deres beregning burde være. De ankende parter tar avstand fra den uttalelse fra takstmann Tor A. Johansen som ble innhentet av ankemotparten forut for forhøyelsen. Markedsleien ble her anslått til 1750000 kroner med tillegg av prosentvederlaget for dagligvareforretningen. De ankende parter aksepterer heller ikke den beregning som er fremlagt av ankemotparten, hvoretter årsleien blir ca 1,5 millioner kroner, utregnet etter kvadratmeterpriser på 650, 350 og 175 kroner for henholdsvis forretnings-, kontor- og lagerlokaler. De ankende parter har fremlagt en beregning som gir en årsleie på vel 1,1 millioner kroner. Begge oppgaver bygger etter det opplyste på de arealoppgaver som fremgår av oppmålingen til firmaet Arkon, se lagmannsrettens domsgrunner. Forskjellen mellom partenes beregninger består først og fremst i at de ankende parter har foretatt en differensiering av leien for forretningslokaler i de forskjellige etasjer, og at de har lagt til grunn at en vesentlig større del av lokalene er lager, som betinger den laveste leie. Det må etter de ankende parters mening tas hensyn til hva lokalene er egnet til og brukes som.

Den leie på 1,2 millioner kroner som de ankende parter aksepterer, svarer omtrent til den leie som Triangel Varehus i dag mottar fra fremleietakerne. I forbindelse med at Triangelgården i 1981 samtykket i fornyelse av leieforholdet, ble det for så vidt angår leien, vist til at denne måtte stipuleres på nytt. I den sammenheng ble nevnt at det ved de inngåtte fremleiekontrakter måtte anses å være etablert en norm for det som kunne sies å representere markedsleie etter kontrakten. Denne uttalelse påberopes ikke av de ankende parter som et tilsagn, men den er etter deres mening et bevismoment for hva som da kunne anses å være markedsleie, også etter gårdeierens vurdering.

En sammenligning med andre forretningsgårder i Hamar gir heller ikke grunnlag for en så høy leie som ankemotpartene krever. I de eiendommer som er omhandlet i lagmannsrettens dom, er leiene lavere. For en eiendom foreligger en høyere takst, men den er ikke gjennomført.

De ankende parter er ikke enige i at Triangelgårdens beliggenhet, med fasade mot Torggaten, som er gågate, er en ubetinget fordel. For dagligvareforretningen er en slik beliggenhet en ulempe.

Det må legges vekt på at det fra gårdeierens side er tale om utleie av et større areal under ett. Dette innebærer administrative besparelser.

Det fremheves at det ikke kan sammenlignes med lokaler i en ny gård. Fremleietakerne har hatt store utgifter til innredninger m.v. Disse påkostninger må tilsi en reduksjon i den markedsleie som ellers kunne kreves. Det vises til husleiereguleringsloven §6 annet ledd som hevdes å gi uttrykk for et alminnelig prinsipp.

De ankende parter finner å burde nedlegge en subsidiær påstand om opphevelse og hjemvisning av lagmannsrettens dom i tilfelle Høyesterett ikke finner å kunne ta standpunkt til bevisvurderingen. Det vises i denne forbindelse til tvistemålsloven §348 annet ledd nr. 5 og §392 annet ledd.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Enco Varehus A/S og Triangel Varehus A/S' samlede husleie til A/S Triangelgården inkl. 2% av dagligvareomsetningen settes fra 1. juli 1982 til et samlet årlig beløp på kr. 1200000,- eller til det årlige beløp som retten måtte finne rimelig. Subsidiært: Lagmannsrettens dom oppheves og hjemvises til ny behandling med nye dommere.

2. Triangelgården A/S betaler saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotparten, A/S Triangelgården, hevder at lagmannsretten har kommet til et riktig resultat for så vidt angår sakens realitet, og gjør i det vesentlige gjeldende:

Det presiseres at det i 1981-82 var tale om fornyelse av kontraktsforholdet. Det skulle stipuleres en ny leie, uavhengig av de bestemmelser som gjaldt om leieregulering i løpet av kontraktstiden. Det må tas hensyn til at leietakeren i 1975 hadde fått en sterkere stilling, blant annet med hensyn til rett til fornyelse av leieforholdet. Fornyelse av leien for en ny tiårs periode ble avtalt uten at det var forhandlet om leien. Grunnlaget for å nedsette leien i denne sak, er husleieloven §35. Etter ankemotpartens mening er det ikke holdepunkter for at lagmannsretten ved anvendelsen av husleieloven §35 har lagt til grunn et mulig strengere urimelighetsbegrep i prisloven §18, og ankemotparten går ikke nærmere inn på urimelighetskriteriet i denne bestemmelse.

For så vidt angår husleieloven §35, gir denne uttrykk for en rettslig standard. Forarbeidene gir støtte for at formålet ved bestemmelsen var, på samme måte som beskyttelsen mot oppsigelse i husleieforhold, å ramme uheldige tilstander på boligmarkedet, der leierne generelt kunne være i en svakere stilling. Bestemmelsen gjelder også leie i forretningsforhold, men det må vises større tilbakeholdenhet med å anvende bestemmelsen her. Situasjonen i denne sak er på mange måter parallell med situasjonen i Høyesteretts dom i Rt-1984-1203 vedrørende Restauranten La Belle Sole. I den foreliggende sak er det tale om leie av noen av de aller best beliggende forretningslokaler i Hamar sentrum. Det er et uregulert leiemarked. Det er ingen knapphet på forretningslokaler i Hamar, og det er profesjonelle parter på begge sider av kontraktsforholdet.

Ankemotparten er enig i at markedsleien i dette tilfelle er et avgjørende kriterium også i relasjon til husleieloven §35, men det pekes samtidig på at kontrakten ikke gir anvisning på noen spesielt rimelig markedsleie.

Forut for stipuleringen av leien i 1982 hadde ankemotparten innhentet en uttalelse om markedsleien av takstmann Tor A. Johansen, som anslo markedsleien av lokalene til 1750000 kroner, med tillegg av prosentvederlaget for dagligvareforretningen. En årsleie på 1,5 millioner kroner med tillegg av prosentvederlaget lå vesentlig lavere. Det pekes videre på at kapitalverdien av lokalene må kunne anslås til ca 20 millioner. Et årlig vederlag på ca 2 millioner er derfor ikke særlig høyt, når hensyn tas til at eieren bør ha en rimelig forrentning og en viss driftsherregevinst.

Ankemotparten viser til en utarbeidet oppstilling over de leier som de enkelte fremleietakere betaler i dag, sammenlignet med de leier de vil få etter forhøyelsen. Oppstillingen viser med ett enkelt unntak at forhøyelsen ikke vil få nevneverdige utslag for fremleietakerne når det ses bort fra de vederlag som Enco Varehus og Triangel Varehus vil kreve etter at forhøyelsen er gjennomført. Det ene unntak gjelder forretningen Hennes & Mauritz. Med denne forretning er det inngått en spesiell kontrakt som innebærer at de ankende parter ikke kan kreve høyere leie som følge av en forhøyelse fra gårdeierens side. Kontrakten har vist seg å bli ufordelaktig for de ankende parter, men dette er et forhold som ikke kan få betydning for gårdeierens adgang til å forhøye leien.

Sammenligningen med det som betales av fremleietakerne, er også bakgrunnen for den uttalelse som nivået for en markedsleie som ble gitt av ankemotparten i 1981 forut for forhøyelsen. Denne uttalelse er påberopt av de ankende parter som bevis for at markedsleien må være vesentlig lavere enn stipulert. Ankemotparten hadde den gang kjennskap til hva enkelte fremleietakere betalte, og det synes å være et godt samsvar mellom leieforhøyelsen og de allerede betalte leier.

Etter ankemotpartens mening kan det ikke legges vekt på at gården ikke er helt ny for så vidt dette ikke gir seg utslag i markedsleien. Det kan heller ikke ved en fornyelse av leieforholdet få betydning at fremleietakerne har hatt en del utgifter til innredning m.v. Ankemotparten er imidlertid ikke helt enig i den fremstilling som de ankende parter har gitt av dette forhold.

For så vidt angår prosentvederlaget av årsomsetningen i dagligvareforretningen, har ankemotparten endret sine anførsler for Høyesterett. Det hevdes her prinsipalt at det ikke er grunnlag for nedsettelse etter husleieloven §35 selv om dette vederlag anses for å komme inn under denne bestemmelse. Subsidiært gjøres gjeldende at dette vederlaget ikke omfattes av revisjonsbestemmelsen i husleieloven §35.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. A/S Triangelgården frifinnes.

2. A/S Triangelgården tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Jeg finner at anken ikke kan føre frem.

Under henvisning til de ankende parters prosedyre for Høyesterett, finner jeg grunn til å presisere at det Høyesterett i denne sak skal ta standpunkt til, er om det er grunnlag for å nedsette den avkrevde leie etter revisjonsbestemmelsen i husleieloven §35. Det nivå som markedsleien ligger på, vil være av vesentlig betydning også ved vurderingen etter §35. Men man kan ikke som følge av leiekontraktens bestemmelser operere med en bestemt markedsleie - om en slik overhodet kunne fastslås - som et absolutt tak i forhold til husleieloven §35.

Ved anvendelsen av husleieloven §35 i denne sak finner jeg først grunn til å gi uttrykk for følgende generelle synspunkter:

Husleieloven §35 gjelder også leie i forretningsforhold. Men etter husleieloven forarbeider må det kunne legges til grunn at bestemmelsen ikke har den samme betydning ved leie i forretningsforhold som ved leie av bolig. Det beskyttelsesbehov som er den helt sentrale motivering for bestemmelsen, vil i alminnelighet ikke gjøre seg gjeldende på samme måte i forretningsforhold som i boligforhold.

Spesielt med sikte på den foreliggende sak finner jeg grunn til å fremheve følgende momenter:

Saken gjelder leie av store arealer i en forretningsgård med en sentral og attraktiv beliggenhet i Hamar sentrum. På begge sider av kontraktsforholdet står profesjonelle parter som må forutsettes å ha den nødvendige innsikt i hva kontraktsforholdet innebærer. Det er opplyst at den direkte husleieregulering for forretningslokaler på Hamar ble opphevet i 1971. Fastsettelsen av leien skjer således på et fritt marked, og det er uomtvistet i saken at det ikke er noen mangel på forretningslokaler i Hamar. Bakgrunnssituasjonen i denne sak synes å ha vesentlige likhetspunkter med situasjonen i Høyesteretts dom i Rt-1984-1203 flg., se særlig førstvoterendes bemerkninger side 1208-1209. Det konkrete saksforhold i de to saker er imidlertid forskjellig. Etter min mening må man i en sak som denne vise varsomhet med å gripe inn i et leieforhold med hjemmel i husleieloven §35. Det må konstateres et klart misforhold før det kan bli tale om nedsettelse etter denne bestemmelse.

Ved den konkrete vurdering må det være av avgjørende betydning om den avkrevde leie vesentlig overstiger markedsleienivået for slike lokaler. Etter min mening er det ikke grunnlag for å si at dette er tilfellet. Hva som er markedsleie, kan ikke angis eksakt. Etter de opplysninger som foreligger, må det imidlertid etter min mening legges til grunn at den avkrevde leie iallfall ikke står i et slikt misforhold til det nivå en markedsleie ligger på, at det er grunnlag for nedsettelse etter husleieloven §35. Jeg viser til at leien ligger godt innenfor den markedsleie for lokalene som er anslått av en meget benyttet takstmann i Hamar. Vesentlig vekt legger jeg på at den avkrevde leie, utlignet på fremleierne etter de satser som gårdeieren har lagt til grunn, i seg selv ikke vil føre til vesentlige endringer i forhold til hva de tidligere har betalt. Det ses da bort fra tilleggsvederlag som eventuelt vil bli krevet av de ankende parter. At kontraktsforholdet med en av fremleierne ikke gir adgang til å forhøye leien på grunn av forhøyelse fra gårdeierens side, må det i denne sammenheng ses bort fra.

Partene har hver for seg fremlagt en beregning av markedsleien, basert på visse priser for henholdsvis forretnings-, kontor- og lagerlokaler. Forskjellen i det resultat partene kommer frem til, skyldes i noen grad at partene har forskjellige oppfatninger om hvor stor del av lokalene som er lager, og at de ankende parter vil differensiere mellom forretningslokalene i forskjellige etasjer. Jeg viser til lagmannsrettens vurdering av lokalene, og tilføyer at den tvil som her måtte være til stede, etter min mening ikke kan få noen utslagsgivende betydning ved vurderingen etter husleieloven §35. For øvrig finner jeg ikke grunn til å gå inn på partenes beregninger.

Jeg finner heller ikke grunn til å gå inn på en mer detaljert sammenligning med de andre forretningslokaler i Hamar som har vært trukket inn i saken. Det er til dels meningsforskjell om betydningen av beliggenheten av de enkelte eiendommer m.v. De opplysninger som foreligger om leienivået i andre forretningseiendommer, gir etter min mening iallfall ikke grunnlag for å nedsette leien i Triangelgården etter husleieloven §35.

Jeg tar ikke standpunkt til spørsmålet om prosentvederlaget av årsomsetningen i dagligvareforretningen er en slik ytelse som kan nedsettes etter husleieloven §35. Selv om dette spørsmål besvares bekreftende, og den årlige leie og prosentvederlaget vurderes samlet, mener jeg at det ikke er grunnlag for nedsettelse etter denne lovbestemmelse. Jeg viser til den begrunnelse jeg allerede har gitt.

Etter dette blir A/S Triangelgården å frifinne. Etter mitt syn på saken må de ankende parter ilegges saksomkostninger for alle retter. Jeg finner at saksomkostningene i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave bør settes til 114100 kroner, hvorav 16000 kroner er utlegg.

Jeg stemmer for denne dom:

1. A/S Triangelgården frifinnes.

2. I saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Enco Varehus A/S og Triangel Varehus A/S, en for begge og begge for en, til A/S Triangelgården 114100 - ett hundre og fjorten tusen ett hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bugge: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer, lagmann Christiansen, dommerne Philipson og Michelsen: Likeså.

Av byrettens dom (sorenskriver Lars Gjøviken med fagkyndige domsmenn): - - -

I begynnelsen av 1960-årene oppførte Arne J. Opsahl en større forretningsgård på Triangeltomten i Hamar.

I januar 1961 ble det opprettet en leiekontrakt mellom Arne J. Opsahl og Kjell Røhne, Elverum på vegne av et selskap som skulle drive forretning i bygget.

I leiekontrakten het det bl.a. at leieren for egen regning skal foreta den oppdeling av lokalene og innredning utover det som framgår av standardbeskrivelsen i overensstemmelse med leierens behov.

Leiekontrakten har i §5 bestemmelser om leien, hvor det heter at leien basert på hovedentreprenørens og underentreprenørens faste anbud ut fra dagens byggekostnader og med forbehold om tillegg som er tatt bl.a. med hensyn til eventuell lønnsøkning, settes til kr. 103,- pr. kvm. brutto gulvflate (gjennomsnitt) inklusive trapper som nevnt i §1. Videre het det bl.a. at hvis offentlige avgifter stiger skal leien forhøyes forholdsmessig. Det skal videre være anledning til for utleieren å revidere leien til den vanlige markedsleie hvis den offentlige regulering av leier bortfaller. Leien kan også reguleres årlig hvis kroneverdien reduseres og i den utstrekning A/S Stormbulls indeks for bygg, i mur og betong, øker med mer enn 5 poeng.

Om framleie heter det i §9 at framleie helt eller delvis er ikke tillatt uten utleierens skriftlige samtykke.

Om leietiden heter det at leieforholdet er gjensidig bindende i 10 år, regnet fra henholdsvis 1. juli og 1. januar etter overdragelsesdagen. Begjæring om forlengelse av kontrakten skal leieren ha sendt til utleieren senest 12 mnd. før utløp av leietiden. Hvis ikke utleieren har saklig grunn til annet, har leieren opsjon på ytterligere 10 år. Ved fornyelse av kontrakten kan leien reguleres til markedsleie og ikke lavere enn den leie som kan oppnås av andre.

Den 3. november 1964 ble leierettene overdratt til Enco Varehus A/S og overdragelsen ble godkjent av gårdeieren.

Den 5. mai 1970 ble det mellom gårdeieren og Enco Varehus A/S inngått en tilleggskontrakt hvorved leien ble utvidet til å gjelde en hjørnebutikk i 1. etasje, som opprinnelig var holdt utenfor leien. Leien for hjørnebutikken i 1. etasje med tilhørende underetasje ble satt til kr. 175,- pr. kvm. brutto. For den øvrige underetasje inklusive lager og tilfluktsrom var leien kr. 109 pr. kvm. brutto.

Leietiden for det samlede leieforhold var 10 år, regnet fra daværende kontrakts utløp 1. juli 1972 og for øvrig på betingelser som nevnt i leiekontraktens §10.

Den 29. mai 1972 ble det opprettet en framleiekontrakt mellom Enco Varehus A/S og et selskap som ble stiftet av Gunnar Huseid og fikk navnet A/S Triangel Varehus.

Triangel Varehus A/S drev en tid varehus i lokalene, men måtte stoppe denne virksomheten da hovedaksjonær og daglig leder ble syk. Lokalene ble så leiet ut til forskjellige framleietakere således Hennes & Mauritz, Ervold stormarked A/S v/Focus Matsenter og Dressman.

I forbindelse med godkjennelse av framleie til Hennes & Mauritz betinget gårdeieren seg et vederlag fra Triangel Varehus A/S på 2% av den årlige omsetning i dagligvareforretningen eksklusive m.v.a. dog minimum kr. 100000,-, pr. år.

Ved brev 29. juni 1981 til gårdeieren, som i mellomtiden var blitt A/S Triangelgården, meddelte Triangel Varehus A/S at den ønsket framleie-forholdet fornyet for de neste 10 år. I brev 30. juni 1981 til Norinvest A/S tok Triangelgården A/S opp spørsmålet om den løpende garanti for leien.

Ved brev 15. august 1981 besvarte Norinvest A/S brevet og begjærte samtidig på vegne av Enco Varehus leieforholdet forlenget i 10 år. I brev 11. august 1981 besvarte A/S Triangelgården denne henvendelsen og uttalte:

Det fremgår klart av leiekontraktens §10 hvordan leien skal fastsettes for eventuell forlengelse av leieforholdet og under forutsetning av at det ikke blir tatt forbehold i denne forbindelse fra Deres side, jfr. vårt brev av 11. forrige måned, er vi innforstått med Deres forespørsel om å få leieforholdet forlenget.

Så snart vi mottar Deres bekreftelse på forannevnte, vil de nødvendige underskrifter på kontrakten bli påført fra vår side.

Som nevnt i vårt brev av 11. forrige måned anser vi ikke nåværende leie som et maksimumsbeløp i forhold til leiekontraktens alminnelige reguleringsbestemmelser i §5. Dette spørsmålet vil vi imidlertid komme tilbake til senere i forbindelse med eventuell stipulering av den leie som skal gjelde med virkning fra 1. juli 1982. Imidlertid vil vi allerede nå nevne at det gjennom inngåtte framleiekontrakter må antas å være etablert en norm for det som kan sies å representere markedsleie - leie som ikke er lavere enn den leie som oppnås av andre», jfr. leiekontraktens §10.

Den 24. november 1981 ble leiekontrakten således forlenget.

Den 23. juni 1982 meddelte Triangelgården A/S at årsleien skulle forhøyes fra den 1. juli 1982 til kr. 1500000,-.

I brev 10. juli 1982 meddelte Triangel Varehus A/S at leien ikke uten videre kunne aksepteres. Samtidig ble det antatt at det avtalte tillegget på 2% av netto omsetningen i dagligvareforretningen var inkludert i den nye leiefastsettelsen.

Gårdeieren hevdet at prosent-godtgjørelsen ikke var å regne for husleie, og kom i tillegg til den oppgitte husleien.

Det areal som disponeres ved leiekontrakten er følgende:

Forretningslokaler 2047 kvm.

Kontorer 389 kvm.

Lager/lastehall 436 kvm.

I alt 2872 kvm. brutto gulvareal.

Husleien til A/S Triangelgården har i siste 10-års perioden vært følgende:

Fra 1. januar 71 kr. 411344,-.

Fra 1. april 73 kr. 444252,-.

Fra 1. juli 74 kr. 475348,-.

Fra 1. januar 78 kr. 579924,-.

Fra 1. januar 80 kr. 614720,-.

Fra 1. januar 81 kr. 749800,-. - - -

I innstillingen fra husleielovkomitéen, som ligger til grunn for husleieloven, er det av departementet anført under §35:

første ledd går ut på at den leie som retten finner står i misforhold til verdien av den leilighet eller rom som det gjelder, kan settes ned slik at leien etter rettens skjønn blir rimelig. Når retten fastsetter leien, skal den ta hensyn til hva det har kostet å bygge huset, hvorledes huset, leiligheten eller rommet ligger til, hvorledes vedlikehold og utstyr er og hva leiligheten eller rommet skal brukes til. Retten kan videre søke veiledning i det som den mener er rimelig markedsleie i tilsvarende leieforhold og strøk.» Når det gjelder de kriterier som her er nevnt, har retten i første rekke merket seg følgende: Triangelgården ligger helt sentralt i Hamar og har lang fasade mot Torggata, som siden 1980 har vært byens gågate. Etter rettens mening betyr opprettelsen av gågaten en fordel for de handlende i gården, for så vidt de retter seg etter det nye trafikkbildet som gågaten har ført med seg i sentrum.

Triangelgården er oppført i begynnelsen av 1960-årene, og er således ikke helt ny. Den har derfor ikke de nyeste finesser når det gjelder ventilasjoner og isolering. Leietagerene har hatt en del problemer med ventilasjon, oppvarmingen, og dette medfører leierne større driftsutgifter.

Avlessing og parkeringsforholdene er ikke så gode som en kunne ønske. Lasterampen ligger i gården, som er for lav for større lastebiler. Varer blir således lastet av på gaten og tildels trukket inn gjennom gården og inn på lageret på traller. Ellers foregår en del inntak av varer gjennom butikklokalene fra hovedgaten.

Leietakerene har selv kostet innredningen, noe som retten antar er vanlig ved tilsvarende leieforhold.

Leiearealene er store og rommelige for leietakerne, og retten antar at dette er en fordel idet leietakerene har større frihet når det gjelder utnyttelsen av lokalene. Imidlertid er toalett- og garderobeforholdene for de ansatte ikke så gode som de burde være. Det antas å være for få toaletter i forhold til antall ansatte. - - -

Når det gjelder tilleggsavtalen vil retten bemerke følgende:

I juni 1975 ble det inngått en tilleggsavtale mellom Triangelgården A/S på den ene side og Triangel Varehus A/S og Jo Johannson på den andre. Tilleggsavtalen skjedde i tilknytning til utleierens godkjennelse av framleie til Hennes & Mauritz, og denne avtalen har denne ordlyd:

1. I tillegg til den enhver tid gjeldende leie skal Triangelgården A/S oppebære et vederlag på 2 - to - % (dog minimum kr. 100000,- pr. år) av omsetningen i dagligvareforretningen.

2. Beløpet regnes av omsetningen eksklusive m.v.a., og det forfaller til betaling innen 2 måneder etter utløp av vedkommende inntektsår. Etter forfall regnes 9% rente.

Gårdeieren skal sammen med betalingen tilstilles utdrag av regnskapet som viser omsetningens størrelse. Utdraget skal være bekreftet av statsautorisert revisor.

3. Dagligvareforretningen kan ikke nedlegges eller reduseres i vesentlig grad uten gårdeierens samtykke.

4. Jo Johansson garanterer herved som selvskyldnerkausjonist for rett oppfyllelse av ovennevnte vederlag.

5. Avtalen er utferdiget i 3 eksemplarer hvorav partene har fått hvert sitt.

Saksøkeren mener at dette vederlag er et tillegg til husleien som kan reguleres av retten eller tilsidesettes etter husleieloven §35 eller §36. Saksøkte hevder at avtalen ikke er noen del av husleien, men gjelder andre kontraktsparter og er et vederlag for at Jo Johannson fikk komme inn som leverandør i varehuset.

Retten er kommet til at godtgjørelsen gjelder disponeringen av lokaler og rent faktisk kommer den således som et tillegg til den husleien som skal betales. Bortsett fra å godkjenne en framleieavtale har utleieren ikke gitt noen motydelse for dette vederlaget utover å stille husrom til disposisjon.

Domsmann Sørensen vil i tillegg bemerke at tilleggsavtalen synes å være en vanlig avtale som benyttes i dagens konkurranseforhold for leverandører som ønsker å sikre seg en bestemt leveranse. Med denne bemerkning finner domsmann Sørensen å kunne slutte seg til de øvrige medlemmer av retten.

Retten finner etter dette at det beløp som er betalt i henhold til tilleggsavtalen må komme i fradrag i husleien pr. 1. juli 1982. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Trygve Lange-Nielsen, Trond Dolva og ekstraordinær lagdommer Reidar Fagereng): - - -

For så vidt gjelder beskrivelsen av Triangelgården viser lagmannsretten til byrettens dom og tiltrer denne. Det er en viss uenighet mellom partene mht. arealene. Gårdeieren har i prosesskrift av 22. november 1983 oppgitt de utleide arealer slik: forretning 2047 m2, lager 462 m2 og kontor 363 m2, totalt 2872 m2. En senere foretatt oppmåling ved firmaet Arcon viser følgende arealer: forretning 1777 m2, lager 694,4 m2 og kontor 364,1 m2, totalt 2835,5 m2. Oppgavene viser altså tilnærmet det samme kontorareal, mens gårdeieren oppgir 270 m2 mer forretningsareal og tilsvarende mindre lagerareal enn Arcons oppmåling, nemlig 232,4 m2 (mens totalarealene differerer med 36 m2). Lagmannsretten legger til grunn at Arcon ved sin oppmåling har lagt arealenes faktiske bruk til grunn, mens gårdeieren har lagt til grunn den angivelse som ble benyttet ved utleien av de forskjellige arealer (prosesskrift av 22. november 1983). Lagmannsretten antar at kontraktene her bør legges til grunn, med mindre man har særlige holdepunkter for annet. For så vidt gjelder de arealer som er betegnet som håndlagre m.v. i umiddelbar tilknytning til forretningslokalene i 1. og 2. etasje (4 m2 + 98,1 m2) finner lagmannsretten at det er leien for forretningslokaler som må benyttes. Den vesentligste differansen gjelder imidlertid de arealer som i dag benyttes av Hennes & Mauritz som prøverom og lager i underetasjen, og som er inkludert i de 339,8 m2 som er betegnet som lager i Arcons oppmåling. Lagmannsretten antar at prøveromarealet må betraktes som forretningsareal. De gjenstående arealer er da ikke så betydelige at de vil få avgjørende utslag. For så vidt gjelder Focus er det pekt på at av de 152 m2 som er betegnet som lager i 1. etg., gjelder en vesentlig del areal til parkeringsplass m.v.

For så vidt gjelder differansen på 36 m2 mellom gårdeierens og Arcons oppgaver skyldes disse delvis arealet for vareheisen og et areal på 12 m2 i 2. etasje som trolig er uteglemt ved Arcons måling. Disse arealer skal medregnes i utleiearealet. Den gjenværende differanse er uten betydning for resultatet av nærværende sak.

I likhet med byretten har heller ikke lagmannsretten funnet at påstått restriktiv holdning fra gårdeierens side mht. vareutvalg, godkjenning av endringer m.v. har innvirkning for leiefastsettelsen.

I forbindelse med arealoppgavene bemerkes at de arealer som er oppgitt for Triangelgården er såkalt bruksareal, hvilket er definert som arealer innenfor omsluttende vegger + fellesarealer. Et annet begrep er nettoareal som er definert som areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, ledningssjakter o.l. Sammenligning mellom leieforhold kan være vanskelig fordi det enten brukes forskjellige arealbegreper eller det er uklart hvilket arealbegrep som er benyttet.

De ankende parter har understreket at man ved vurderingen av leien må ta i betraktning at det her dreier seg om utleie - ikke av ferdig innredede lokaler -, men av store deler av en forretningsgård i uinnredet stand, hvor leietakerne selv har måttet sørge for innredning m.v. Gårdeieren har anført at lokalene ved utleien opprinnelig var innredet med gulvbelegg, lysarmatur, ventilasjon og rulletrapp, og at de foretatte endringer er gjennomført av leietakerne etter eget ønske. Lagmannsretten legger til grunn at leietakerne har måttet foreta betydelige investeringer for å innrede og tilpasse lokalene etter sine behov, og at dette har betydning ved fastsettelsen av markedsleie. Man antar likevel at disse investeringer stort sett burde vært avskrevet ved fornyelsen av leiekontrakten.

Vedrørende andre leieforhold i Triangelgården har gårdeieren gitt følgende oversikt:

«Priser pr. m 21/10 1982 1/4 1983 1/1 1984

KDØ 292,25 343,35 335,35

Narvesen 687,- - 694,- - 830,- -

Heby 298,- - 301,- - 360,- -

Norcem 298,- - 301,- - 360,- -

Østby 298,- - 301,- - 360,- -

Vermund & Karterud 298,- - 301,- - 360,- -

Ing. Strømme 298,- - 301,- - 360,- - »

Vedrørende leieforholdet til Kommunedatasentralen for Øst-Norge, KDØ, bemerkes at leien pr. 1. juli 1982 var kr. 270,-. KDØ leier 3552 m2 i Grønnegt. 82 (baksiden av Triangelgården) og 4951 m2 i 3.-5. etg. mot Torggaten. Den oppgitte m2-leie er et gjennomsnittstall. KDØ framleier også 253 m2 kontorer av Triangel Varehus A/S og betalte i 1982 en leie av kr. 391 pr. m2 for dette.

Narvesen A/S leier et mindre forretningslokale i 1. etg. mot Torggaten. Leien pr. 1. juli 1982 var kr. 683,65 pr. m2.

Norcem leier også kontorlokaler av Triangel Varehus A/S. For disse lokalene ble det ved framleiekontrakt av 18. februar 1976 opprinnelig fastsatt en leie på kr. 200 pr. m2. Denne leien er regnet til kr. 325 i 1981. Ved sammenligningen må det tas i betraktning at dette sistnevnte gjelder lokaler som er oppdelt med innvendige skillevegger m.v. - - -