Rt-1987-848
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1987-06-12 |
| Publisert: | Rt-1987-848 (217-87) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 241 K/1987, jnr. 110/1987 |
| Parter: | Erland Vestli (advokat Tom Gresvig) mot Zofia og Oddvar Kjelsrud (advokat Harald Svenneby). |
| Forfatter: | Røstad, Langvand, Schei |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §51, §52, Tvistemålsloven (1915) §404, §2, §3, §42, §53, Husleieloven (1939), LOV-1969-02-14-10 |
Ved stevning 29 september 1986 til Oslo byrett reiste Erland Vestli søksmål mot Zofia og Oddvar Kjelsrud med påstand om at de skulle dømmes til å betale ham erstatning med 19 000 kroner samt renter og saksomkostninger. Vestli krever erstattet det tap han hevder å ha lidt ved at de saksøkte trakk seg fra en avtale om å kjøpe Vestlis leilighet i Karihaugen borettslag i Oslo. Erstatningskravet utgjør differansen mellom Kjelsruds bud på leiligheten og nest høyeste bud, et bud Vestli aksepterte etter at Kjelsrud var gått fra avtalen.
De saksøkte gjorde gjeldende at saken hørte under Oslo husleierett, og påstod søksmålet avvist under henvisning til husleieloven §51 jf §52.
Oslo byrett avsa 5 februar 1987 kjennelse med slik slutning: "Saken fremmes for Oslo byrett." Zofia og Oddvar Kjelsrud påkjærte byrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett, som 12 mars 1987 avsa kjennelse med slik slutning: "1. Saken avvises.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke." Det var dissens i lagmannsretten. En dommer var enig med byretten.
Saksforholdet for øvrig går frem av byrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Erland Vestli har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet gjelder tolkingen av husleieloven §51 jf §52, og den kjærende part anfører blant annet at det springende punkt i saken er fortolkingen av begrepet "leieforhold" i husleieloven §51. Byretten har ikke tolket bestemmelsen for snevert når den mener at det ikke foreligger noen tvist mellom leiere i et tilfelle som dette. Ved lovendring 14 februar 1969 ble husleieloven §51 ( §42) endret slik at tvistemål "mellom utleier og leier" om leieforhold ble tatt ut. Som lagmannsrettens mindretall peker på, tok lovendringen ifølge forarbeidene sikte på "en viss" utvidelse av husleierettens kompetanse, og det er på det rene at endringen åpnet adgang for at tvister mellom leiere også kunne føres for husleieretten. Som lagmannsrettens mindretall påpeker, er Kjelsruds først og fremst kjøpere, ikke leiere, og noe kjøp ble ikke gjennomført. Forarbeidene til lovendringen i 1969 er knappe, og det er ikke noe der som tyder på at man med "en viss utvidelse" har ment at ethvert krav som har tilknytning til en leierett skal behandles av husleieretten. Dette ville, som påpekt av lagmannsrettens mindretall, være en radikal kompetanseutvidelse.
Søksmålet bygger på alminnelige avtale- og erstatningsrettslige regler, og husleierettens særlige saklige kunnskap og innsikt får ingen betydning. Dette er også et moment som taler mot å utvide husleierettens kompetanse så vidt som lagmannsrettens flertall har gjort. Spesialreglene i husleieloven §53 om at saksforberedelsen skal være muntlig og at også andre enn advokater kan være prosessfullmektiger, synes også å peke i retning av at husleierettens kompetanse er tenkt begrenset til mer typiske tvister mellom utleier og leietaker, mer unntaksvis mellom leiere. Den kjærende part har lagt ned slik påstand: "1. Saken fremmes for Oslo byrett.
2. Erland Vestli tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og høyesteretts kjæremålsutvalg. Omkostningsfastsettelsen skjer samtidig med avgjørelsen i hovedsaken." Zofia og Oddvar Kjelsrud har i tilsvar gjort gjeldende at kjæremålsutvalget i det videre kjæremål bare kan overprøve lagmannsrettens generelle tolking av husleieloven §51, men ikke lagmannsrettens anvendelse av bestemmelsen på det foreliggende saksforhold. Lagmannsretten har funnet at krav om erstatning som springer ut av avtale om overdragelse av leierett som i dette tilfellet, hører inn under husleieretten etter husleieloven §51. Denne anvendelsen av husleieloven §51 kan kjæremålsutvalget ikke prøve dersom utvalget for øvrig mener at lagmannsretten har fortolket §51 riktig. Lagmannsrettens flertalls premisser gir etter kjæremålsmotpartenes mening uttrykk for en riktig forståelse av husleieloven §51.
Den rettspraksis som foreligger om fortolkningen av husleieloven §51 er i det alt vesentlige fra Oslo husleierett, og det vises i denne forbindelse til Oslo husleieretts kjennelse i sak 109/84. Kjennelsen gir uttrykk for en fast etablert praksis i husleieretten, og denne praksis må tillegges vesentlig vekt ved fortolkingen av husleieloven §51. I tilsvaret er det lagt ned slik påstand: "1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 12. mars 1987 stadfestes.
2. Zofia og Oddvar Kjelsrud tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett med kr 4 000,-." Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker:
Etter husleieloven §51 jf §52 hører "tvistemål om leieforhold" under de særlige husleieretter hvor slike domstoler er opprettet. Dette videre kjæremål gjelder forståelsen av "tvistemål om leieforhold". Om kjæremålsutvalgets kompetanse vises til tvistemålsloven §404 nr. 3.
Etter endringen av husleieloven §51 i 1969 gjelder bestemmelsen ikke lenger utelukkende tvister mellom utleier og leier. Etter rettspraksis er det f.eks. på det rene at tvister om hvem som har leieretten til en leilighet, går inn under "tvistemål om leieforhold". Utvalget viser til kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg av 29 juli 1977, lnr. 209 K/1977, hvor det blant annet er uttalt: "Striden gjelder en leilighet i et borettslag. Det er tvist om Anne-Lise Amundsen eller Kirsten Willis har den rett (og plikt) til å leie leilighet i borettslagets bygg som korresponderer med å være andelseier i laget. Dette må anses som en tvist "om leieforhold" selv om borettslaget ikke er part i saken."
I Kobbes kommentarutgave til husleieloven (5 . utg.) side 249 er det uttalt: ""Tvistemål om leieforhold" vil si ethvert tvistemål om det består eller skal bestå et leieforhold som går inn under husleieloven (jf §2 og §3), om retten til å tre inn i eller beholde et husleieforhold og om krav som skriver seg fra husleieforhold. Det følger av Husleielovkomiteens ovenfor gjengitte uttalelse at også tvistemål om leieforhold mellom to leiere går inn under betegnelsen og således hører under husleieretten hvor slik er opprettet."
Utvalget finner det klart at om Vestli hadde gått til søksmål med krav om at Kjelsrud skal overta leiligheten i henhold til sitt tilbud, ville det vært et "tvistemål om leieforhold" som måtte anklegges for husleieretten.
Også tvist om vederlaget for en overdragelse av leierett som er eller skal gjennomføres, hører under husleieretten. Oslo husleierett har således ut fra en riktig lovforståelse lagt til grunn at krav fra erverver mot overdrager om tilbakebetaling av ulovlig merpris ved overdragelse av obligasjonsleilighet hører under husleieretten, jfr. Oslo husleieretts sak 109/84.
Det er etter dette på det rene at husleieretten er kompetent domstol for en rekke typer tvister om rettigheter og plikter i henhold til avtale om overdragelse av leierett. Det som er særegent for nærværende sak sammenholdt med de tilfellene som er nevnt foran er at leieretten ikke er eller kommer til å bli overdratt til Kjelsrud. Kjelsrud vil derfor aldri bli "leier". Utvalget finner imidlertid ikke at dette kan være avgjørende. Tilsvarende saker om plikt til å overføre leierett og saker om oppgjør for slik overdragelse, gjelder denne tvist de rettslige virkninger av en (påstått) avtale om overdragelse. Avtale om overdragelse av leieretten er forutsetningen for alle disse kravene, og dette tilsier at de anses å gjelde "tvistemål om leieforhold".
Kjæremålet må etter dette forkastes. Det gjelder et vanskelig avgrensningsspørsmål om kompetansefordelingen mellom de særlige husleieretter og de ordinære domstoler. Høyesteretts kjæremålsutvalg finner derfor at det ikke for noen instans bør tilkjennes saksomkostninger for behandlingen av avvisningsspørsmålet.
Kjennelsen er enstemmig.
SLUTNING:
Kjæremålet forkastes.
Saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg tilkjennes ikke.