Rt-1930-369

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1930-04-02
Publisert:	Rt-1930-369
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 125/1 s.a.
Parter:	A/S Frognerveien 29, revisor Anton Bryhni, fru Sigrid Bryhni og bankchef Otto Aasgaard (advokat J. Øvergaard) mot overrettssakfører A. Undall og tømmermester Anton Røising (advokat Sigurd Nielsen).
Forfatter:	Schjelderup, Boye, Broch, Evensen, Paulsen, Borch, justitiarius Berg
Lovhenvisninger:	Bygningsloven for Kristiania (1899), Bygningsloven (1896), LOV-1899-04-19-§37, Bygningsloven for Kristiania (1899) §40, Tvistemålsloven (1915) §180, LOV-1918-08-14-§6, Bygningsloven (1924) §7, §I, Bygningsloven (1924)

Dommer Schjelderup: Ved Oslo byretts dom av 16 april 1929 blev kjent for rett: «Den av advokat J. Øvergaard paa vegne av eieren av Frognerveien 29, A/S Frognerveien 29, likeoverfor

Side:370

saksøkerne overrettssakfører A. Undall og tømmermester Anton Røising nedlagte protest mot den planlagte bebyggelse av tomtene Frognerveien 27 og Baldersgate 16, Oslo, kjennes uberetbget. I motsøksmaalet frifinnes saksøkerne for de saksøktes tiltale. Saksomkostninger tilkjennes ikke». - For dette resultat stemte rettens flertall, de to domsmenn, begge av det sakkyndige utvalg. Rettens formann stemte for «at den av A. Undall og tømmermester Anton Røising paa vegne av et under dannelse værende aksjeselskap planlagte og delvis fullførte bebyggelse paa tomtene Baldersgate 16 og Frognerveien 27 kjennes at være i strid med den A/S Frognerveien 29 som eier av Frognerveien 29 tilliggende villaklausul i henhold til skjøte av 20 august, tinglyst 22 august 1896, jfr. §5 og §6 i skjøter paa Baldersgate 16 og Frognerveien 27 tinglyst 20 oktober 1917». Endelig stemte en av domsmennene for at de saksøkte skulde tilsvare saksomkostningene. - Efter partenes anmodning besluttet byretten at utsette forhandlingene om saksøkernes erstatningskrav til den avsagte dom var blitt rettskraftig. Saksøkerne hadde nemlig paastaatt de saksøkte tilpliktet in solidum at betale saksøkerne erstatning for tap og skade forvoldt ved den nedlagte protest mot bebyggelsen.

Byrettens dom er fra begge sider innbragt for Høiesterett.

De ankende parter har nedlagt saadan paastand: «1. At appellantene A/S Frognerveien 29, Anton Bryhni, fru Sigrid Bryhni og Otto Aasgaard frifinnes for A. Undalls og Anton Røisings tiltale i hovedsøksmaalet. 2. At den av A. Undall og Anton Røising paa vegne av et under dannelse værende aksjeselskap planlagte og delvis iverksatte bebyggelse paa tomtene Baldersgate 16 og Frognerveien 27 i Oslo kjennes at være i strid med den A/S Frognerveien 29 som eier av Frognerveien 29 tilliggende byggeservitutt i henhold til skjøte av 20 august tinglyst 22 august 1896, jfr. §5 og §6 i skjøter paa Baldersgate 16 og Frognerveien 27 av 13 og 16, tinglyst 20 oktober 1917. 3. At A. Undall og Anton Røising tilpliktes in solidum at fjerne den paa de foran nevnte tomter opførte del av den mot Lille Frogner allé (Gabelsgate) projekterte blokk og betale appellantene sakens omkostninger for byretten og Høiesterett saavel for hoved som for motsøksmaalets vedkommende».

De motankende parters paastand gaar ut paa at byrettsdommen stadfestes, og at de tilkjennes saksomkostninger saavel for byretten som for Høiesterett.

Om sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henviser jeg til byrettens domsgrunner. For Høiesterett er dokumentert bevisoptagelser ved Oslo byrett av 5 til 9, 15 og 25 november 1929 samt 11 februar 1930, en rekke artikler fra aviser, tidsskrifter og videnskapelige verker samt erklæringer innhentet til bruk dels i denne, dels i andre lignende rettssaker, hvoriblandt jeg nevner uttalelser fra professor Gjelsvik av 19 desember 1928 og 10 januar 1930, videre en rekke dommer avsagt i slike saker og en mengde tegninger og fotografier til belysning av saksforholdet i denne og de andre saker. Fra bevisoptagelsene nevner jeg den forklaring

Side:371

som den oprinnelige eier av Frognerveien 29, trelasthandler Peder Clausen, har gitt. Det heter her: «Dengang vidnet kjøpte tomten Frognerveien 29 vilde han under alle omstendigheter kjøpe den for en pris av kr. 15 pr. m.2, fordi det var en smukt beliggende hjørnetomt til solsiden, men da han blev bekjent med at der hvilte klausuler paa tomtene østenfor Den Private Gate, syntes han det var godt ogsaa at faa inntatt i sitt skjøte paa nr. 29 en bestemmelse om, at arealet vis à vis paa den østlige side av Den Private Vei skulde bebygges villamessig. Vidnet hadde dengang den opfatning av begrepet villamessig, at det var en aapen bebyggelse med fasade til alle sider, dog mener vidnet at der ikke behøver at være fasademessig behandling der hvor kjøkkeninngangen er. Vidnet hadde dermed for øie nogen huser som var opført av murmester Emanuel Olsen og Edvin Pedersen samt en byggmester Andersen. Endel av disse eiendommer ligger paa Briskeby ovenfor Løvenskioldsgate og ved Frognerkilen, hvor der gaar en bro over jernbanelinjen, og paa Tostrupløkken. Saavidt vidnet erindrer er de fleste av disse huser paa 2 etasjer med have omkring. Det var ikke avgjørende for vidnets kjøp av Frognerveien 29 at de to vis à vis liggende tomter skulde bebygges villamessig. Hvis det hadde vært tilfelle, vilde han ha stillet bestemte krav med hensyn til hvor langt de opførendes huser skulde ligge tilbaketrukket fra gatelinjen, og hvor store de skulde være. Han anser det for ganske utelukket at han dengang kunde ha stillet noget krav med hensyn til antallet av de leiligheter det skulde være i de opførendes huser paa de omhandlede tomter».

Appellantene hevder i sin ankeerklæring, at den planlagte og delvis utførte bebyggelse ikke kan sies at være villamessig, hvad enten man forstaar dette sprogriktig som ensbetydende med villabebyggelse eller som en bebyggelse som ligger nær op til en slik. Baade enkeltvis og sett i sin helhet mener de nemlig, at den planlagte bebyggelse paa de to tomter har karakteren av leiegaardsbebyggelse, samt at bebyggelsen utnytter tomtene altfor sterkt. Dernest gjør appellantene gjeldende at byrettsflertallet ved sin fortolkning ikke har lagt tilstrekkelig vekt paa bebyggelsens villakarakter østenfor de innstevntes tomter. Videre hevder de at den planlagte blokkbebyggelse mot Lille Frogner allé er i strid med den rett de har til at kreve at det paa tomtene ikke maa opføres arbeiderboliger. Og endelig hevder de at eieren av Frognerveien 29 ogsaa kan paaberope sig de byggebestemmelser som inneholdes i skjøtene av 1917 paa de to tomter og i skjøte av 2 mai 1912 paa en parsell fra A/S Lille Frogner, som da blev tillagt Frognerveien 25.

Appellantenes krav er først og fremst grunnet paa den servituttmessige rett som ved skjøte av 20, tinglyst 22 august 1896 var tillagt de oprinnelige eiere av Frognerveien 29 til at kreve «villamessig bebyggelse» paa de tomter som nu eies av de innstevnte. Idet omfanget av de nuværende eieres rett maa bli at bestemme ved en objektiv fortolkning av den nevnte servitutts uttrykk under hensyn til dens fornuftige og rimelige formaal, kan

Side:372

man ikke tillegge de oprinnelige kontrahenters mening annen betydning enn som bevismomenter ved avvgjørelsen av hvad man efter kontraktstidens sprogbruk i Oslo var berettiget til at legge i det anvendte uttrykk.

Om dette uttrykk - «villamessig bebyggelse» - er da at merke at det i 1896 var forholdsvis nytt i sprogbruken, videre at det som i høiesterettsdom i Rt-1929-263 («Framdommen») anført maa opfattes som rummeligere enn uttrykket «villabebyggelse» og nærmest som ensbetydende med villalignende, samt at det med hensyn til sitt omfang var temmelig vakt og ubestemmelig. I siste henseende legger jeg adskillig vekt paa hvad der uttales i motivene til bygningsloven for Oslo, Ot. prp. nr. 19 for 1898 side 103: «Nærmere regler for hvad der skal henregnes til villamessig bebyggelse blir at utferdige av bygningskommisjonen. I selve loven at opstille saadanne regler anser man ikke mulig eller hensiktsmessig, idet bl.a. de forskjellige stedlige forhold herunder antas at maatte kunne komme i betraktning». Men naar det gjelder et begrep av en saavidt ubestemt og skiftende karakter, ved hvis bestemmelse en rekke forskjelligartede momenter spiller inn, deriblandt ogsaa den rent estetiske vurdering, kan ikke kontraktstidens opfatning - selv om den lot sig fastslaa - bli ubetinget avgjørende. I nogen grad maa man ogsaa ta hensyn til den utvikling begrepet senere kan ha gjennemgaatt paa vedkommende sted - tildels under paavirkning av de lempeligere krav som den senere stedlige bygningslovgivning maatte ha opstillet.

Ved siden av forandringer som maalestokken for det villamessige paa denne maate har undergaatt vil imidlertid ogsaa endringer i selve de stedlige forhold kunne faa betydning - de forhold som en villaservitutt efter sitt formaal gaar ut paa at bevare eller regulere - jfr. ogsaa her dommer Lies begrunnelse i Framdommen.

Naar man med disse utgangspunkter skal avgjøre den foreliggende sak, synes jeg nok den gir plass for adskillig tvil. Mens det som ved ved siden av bygningens benyttelse som forretningsgaard fremforalt karakteriserte Framsaken, var den for Bygdø allés utseende overmaate vellykkede maate hvorpaa arkitekten hadde løst spørsmaalet om bebyggelsen av den sterkt utforhellende bakketomt mot Nils Juels gate, kan jeg for min del ikke komme forbi, at de innstevnte i den idag foreliggende sak ved sin utnyttelse av tomtearealet til bebyggelse har gaatt til grensen av hvad de kunde antas at ha rett til: Husenes høide er det ganske visst intet at si paa, særlig ikke naar de sees som ledd i det samlede gatebillede, altsaa i relasjon til nabohusene. Under hensyn til terrengets beskaffenhet kan jeg heller ikke forstaa annet enn at opførelsen av de to hus til Balders gate i tre etasjer i dette tilfelle lar sig forsvare. Derved kommer nemlig deres gesimshøide i flukt med gesimshøiden paa den tredje høiereliggende bygning til Lille Frogner allé. Men naar forholdet er det at det paa disse to tomtene tenkes lagt en 47 meter lang gaard, som sammen med de to andre bygninger gir plass for hele 24 leiligheter og som dekker praktisk talt halvparten av hele arealet, da kommer husene

Side:373

til at ligge svært tett sammen og den havemessige del, som omgir det samlede kompleks blir ganske forsvinnende.

Naar jeg allikevel er blitt staaende ved at maatte stemme for at bebyggelsen godkjennes som villamessig i servituttens forstand har det avgjørende for mig dels vært, at mulige tvil i et tilfelle som dette maa komme den servituttforpliktede eiendom til gode, dels ogsaa den endring selve strøket har undergaatt: Selv om resten av høidedraget mellem Baldersgate, Frognerveien, Haxthausens gate og Gyldenløves gate ennu har bevart sin karakter av et nogenlunde landlig villastrøk, saa har de to tomter det her gjelder og utsikten øst- og nordover fra Frognerveien 29, særlig efterat den saakalte felleskjøkkengaard (Baldersgate 18) blev opført, mistet en vesentlig del av sitt tidligere landlige preg. Som følge av denne paatagelige endring i de stedlige forhold forekommer det mig ikke rimelig at godkjenne denne servitutts krav om «villamessig bebyggelse» i den utstrekning som det ellers til tross for selve uttrykkets noget endrede lempeligere betydning kanskje vilde vært rimelig at anvende i dette strøk. Det naturlige blir da her, forekommer det mig, ved servituttens fortolkning at legge til grunn en maalestokk for den villamessige bebyggelse som nærmest svarer til den som de lokale bygningsforskrifter for de omliggende strøk nu gir uttrykk for - altsaa at innskrenke sig til at kreve at der paa tomtene opføres frittliggende bygninger av en viss friere arkitektonisk utformning, hvis dimensjoner og etasjetall er begrenset ved de nevnte forskrifter med de i disse hjemlede dispensasjoner. Et lignende utgangspunkt synes ogsaa at ligge til grunn ler det helt overveiende antall av de aritektuttalelser som er fremlagt i saken.

Jeg mener efter dette, at dersom en grunn eier ved servitutt over en naboeiendom skal være sikret sol, utsikt eller landlighet, uansett om det omliggende strøk forøvrig maatte komme til at skifte karakter, da maa hans servituttmessige hjemmel ikke alene være klar og uomtvistelig, men fremforalt tilstrekkelig spesifisert. Naar de innstevnte i saa henseender mener at kunne støtte sig til de særlige byggebestemmelser i skjøtene av 1917 paa de to tomter og det i ankeerklæringen nevnte skjøte av 1912, kan jeg ikke være enig heri. En ting er, at naar en større eiendom stykkes ut til villabebyggelse, saa vil det som regel være naturlig at forstaa villaklausulen slik at den er paalagt hver enkelt tomt til gunst for samtlige andre før eller senere utskilte villatomter, som maatte ha en rimelig interesse av at kreve den oprettholdt eller ialfall enkelte av dens bestemmelser, jfr. Rt-1929-303. Noget helt annet vilde det være om en slik spesifisert strengere byggeforpliktelse skulde ansees paalagt villatomtene ogsaa til gunst for andre til villaomraadet grensende eiendommer, der som Frognerveien 29 uten selv at være paalagt nogen som helst forpliktelse til villabebyggelse dog var utskilt av samme hovedeiendom og ved sitt skjøte var- blitt tillagt en generelt formet servitutt over enkelte av tomtene, gaaende ut paa at disse skulde bebygges villamessig. Efter min opfatning er det nettop villatomtenes fellesskap i ensartede servituttmessige forpliktelser som gir det naturlige

Side:374

grunnlag for at hver enkelt interessert tomteeier, skjønt det ikke uttrykkelig er hjemlet ham, dog kan kreve klausulen oprettholdt over hele omraadet.

At det spesielle servituttmessige krav som eierne av Frognerveien 29 hadde paa at det ikke skulde opføres arbeiderboliger paa de to tomter, ikke er krenket finner jeg klart. Arbeiderboliger var efter 90-aarenes sprogbruk utvilsomt store leiekaserner med smaaleiligheter.

Idet jeg efter dette er kommet til samme resultat som byretten, mener jeg at appellantene hadde rimelig grunn til at ville se rettsavgjørelse for hvorvidt de innstevntes byggeforetagende var servituttmessig eller ei. De sistes paastand for Høiesterett om at bli tilkjent saksomkostninger for byretten maa derfor bli at forkaste. Derimot er jeg under nogen tvil blitt staaende ved at appellantene ikke kan undgaa at betale saksomkostninger for Høiesterett, jfr. tvistemaalslovens §180. Forøvrig finner jeg at procedyren fra appellantenes advokats side har vært unødig bred, samt at der i utdraget tildels er tatt med langt mere av de dokumenterte skrivelser, skjøter m.v., enn det kan ansees rimelig, samt dessuten adskillig stoff som efter min mening ligger mere eller mindre utenfor saken. Jeg finner derfor at maatte votere for at appellantenes advokat overensstemmende med lov av 14 august 1918 §6 tilpliktes at erstatte det offentlige en passende del av de med uttogets mangfoldiggjørelse forvoldte omkostninger.

Dom:

Byrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler A/S Frognerveien 29, revisor Anton Bryhni, fru Sigrid Bryhni og bankchef Otto Aasgaard en for alle og alle for en til overættssakfører A. Undall og tømmermester Anton Røising kr. 4000 innen 2 uker efter forkynnelse av dommen. I erstatning til det offentlige for en del av utgiftene til mangfoldiggjørelse av utdrag betaler høiesterettsadvokat dr. jur. J. Øvergaard kr. 350 innen 2 uker efter forkynnelsen av dommen.

Dommer Boye: Om det enn ikke av hensyn til klausulen «villamessig bebyggelse» kan være noget at utsette paa hver enkelt av de planlagte bygninger isolert sett, har det for mig stillet sig særlig tvilsomt, om den planlagte samlede bebyggelse kan karakteriseres som «villamessig». De aapne plasser mellem bygningene synes at ville bli mere knappe og tomtene sterkere utnyttet enn det efter almindelig sprogbruk er forenlig med villamessig bebyggelse. Det tar endog vært nødvendig at erhverve dispensasjon fra bygningslovens §7. Det kommer imidlertid her til en viss grad an paa en skjønnsmessig bedømmelse, og jeg har forsaavidt ikke funnet grunn til at opta dissens. Jeg slutter mig i det vesentlige og resultatet til førstvoterende.

Dommer Broch: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Evensen og Paulsen, ekstraordinær dommer overrettsdommer Borch og justitiarius Berg: Likesaa.

Side:375

Av byrettens dom:

Saken gjelder, hvorvidt en av saksøkerne planlagt og delvis paabegynt bebyggelse av de 2 tomter Baldersgate 16 og Frognerveien 27, Oslo, er i strid med en byggeservitutt, som eiendommen Frognerveien 29 har.

Servitutten omhandlede først i et skjøte paa Frognerveien 25, datert 2 februar 1893, til tømmermester L. Frantzen fra oberstløitnant H. S. Løvenskiøld og fhv. statsminister Carl Løvenskiold, der utparsellerte sin eiendom Lille Frogner hovedgaard hersteds. I skjøtet §7 forpliktet selgerne sig til at paabinde de 2 nærmest Frognerveien liggende tomter, som støter til Lille Frogners allés vestside, bestemmelse om, at disse tomter skulde bebygges villamessig. Skjøtet inneholdt videre bl.a. den bestemmelse: «Frognerveien 25 maa bebygges villamessig og ikke tomtens vestgrense (der svarer til alleens midtlinje: til den projekterte gates midtlinje) nærmere enn 6.25 meter. Frognerveien 25 maa likeoverfor andre nabogrenser ikke bebygges saadanne nærmere enn 3.75 meter. Saavel de mot alleen som mot nabotomt vendende sider av bygningene skal gis fasademessig utstyr.» (§3). «Paa Frognerveien 25 maa der kun legges 1 - en - hovedbygning og nødvendige uthuse. Hovedbygningens høide maa ikke overstige 2 fulle etasjer, dog saaledes at det utenfor denne høide tillates at anbringe taarnpartier, samt at innrede gavlværelser i loftsetasjen.» (§4).

I skjøtet paa Frognerveien 29 av 20 august, tinglyst 22 august 1896, til trelasthandler Peder Clausen heter det, at denne bl.a. tok det forbehold, «at arealet mellem den private gates østside og den op til Lille Frogner hovedgaard førende allés midtlinje innen en avstand fra Frognerveien av respektive 45 meter langs den private gates østside og 65 meter langs alleens midtlinje skal bebygges villamessig». Det saaledes betegnede areal er tomtene Baldersgate 16, stort 1049.30 m.2 og Frognerveien 27, stort 1176 m.2 . «Den private gate» er den nuværende Baldersgate. «Lille Frogner alllé» er i dokumentene ogsaa benevnt Gabelsgate og Freiasgate.

Efter at advokat Vallentin Voss hadde kjøpt Frognerveien 25 blev der tillagt denne eiendom ved skjøte, tinglyst 2 mai 1912, 93.20 m.2 fra Lille Frogner hovedgaard. I dette skjøtes §4 blev det bestemt, at de tomter, der nu har nr. Baldersgate 16 og Frognerveien 27 ikke skal bebygges høiere enn for Frognerveien 25 bestemt, og at bygningene paa disse tomter ikke maa sammenbygges og heller ikke bygges Freiasgates vestlinje eller den nu regulerte Frognervei nærmere enn 5 meter, dog bortsett fra karnapper og desslike.

Tomtene Frognerveien 27 og Baldersgate 16 blev av Lille Frogner hovedgaards eier solgt, begge ved skjøter, tinglyst 20 oktober 1917. Disse skjøters §6 har bl.a. følgende bestemmelse: «Paa tomten maa der kun legges 1 - en - hovedbygning og de nødvendige uthuse. Hovedbygningens høide maa ikke overstige 2 fulle etasjer, dog saaledes, at der utenfor denne høide tillates at anbringe taarnpartier samt at innrede gavlværelser i loftsetasjen». Begge disse tomter grenser til Baldersgate i vest, til Lille Frogner allé i øst. Frognerveien 27 grenser mot syd til Frognerveien, mot nord til Baldersgate 16. Denne siste tomt grenser mot nord til Baldersgate 18, som er bebygget med en større frittliggende bygning.

Frognerveien 29, der er bebygget med en større fem-etasjes leiegaard, ligger paa vestsiden av Baldersgate, mens Frognerveien 27 og Baldersgate 16 ligger paa østsiden. Østenfor disse tomter ligger et villakvarter mellem Lille Frogner allé og Krusesgate.

Side:376

Nærværende sak gjelder, som nevnt hvorvidt en planlagt og delvis paabegynt bebyggelse paa Frognerveien 27 og Baldersgate 16 er i strid med den servitutt, som Frognerveien 29 har. Disse tomter var blitt solgt til Byggeselskapet Frognerveien 27, der planla bebyggelse av dem, hvorom «Aftenposten» i 1925 inneholdt meddelelse. Eieren av Frognerveien 29, A/S Frognerveien 29 ved advokat J. Øvergaard sendte i den anledning den 11 juli 1925 byggeselskapet en protestskrivelse. Byggeplanene kom imidlertid ikke dengang til utførelse, idet der alene blev truffet forberedelser til at at bebygge tomtene.

Saksøkerne, overrettssakfører A. Undall og tømmermester Anton Røising kjøpte tomtene av byggeselskapet ved kontrakt av 16 mai 1928 «paa vegne av et under dannelse værende aksjeselskap i den hensikt at fullføre et paa nevnte tomter allerede paabegynt aksjebygg, hvortil de hadde sikret sig kommunal støtte» (d. e. laanegaranti). - - - Advokat Øvergaard oversendte byggelselskapet Frognerveien 27 ved overrettssakfører Undall gjenpart av sin ovennevnte skrivelse av 11 juli 1925, idet han fremholdt, at den planlagte bebyggelse ansaaes at komme i aapenbar strid med den Frognerveien 29 tilliggende villaservitutt, og gjentok den i nevnte skrivelse nedlagte protest mot bebyggelse i strid med villaklausulen.

De første byggeplaner gikk ut paa, at tomtene skulde bebygges med en saakalt rekkebebyggelse mot Lille Frogner allé og 2 3-etasjes huse mot Baldersgate, hver av de siste inneholdende 3 leiligheter. Senere blev dette forandret til, at der ogsaa mot Baldersgate skulde bygges en rekkebebyggelse (blokk). Under forutsetning av saadan bebyggelse besluttet Oslo kommune at stille en leanegaranti, stor inntil kr. 385.000. Imidlertid blev planen om en rekkebebyggelse langs Baldersgate opgitt. Istedet blev der planlagt at bygge 2 tre-etasjes frittliggende huser mot Baldersgate, hver inneholdende 6 leiligheter. Se skriveiser av 7 august og 27 august 1928 fra arkitekt Westby til bygningschefen i Oslo. Derimot blev planen om rekkebebyggelse langs Lille Frogner allé fastholdt. Denne bestaar av 6 eneboliger der mot alleen har 2 etasjer, men mot vest 3 etasjer, idet terrenget skraaner, saa der er innredet en underetasje. I hver enebolig er der i underetasjen planlagt 2 værelser. I en av saksøkerne utstedt aksjeinnbydelse av 3 januar 1929, innrykket i Kunngjørelsestidende for 8 januar 1929, er disse to værelser betegnet som portnerleiligheter, idet saksøkerne antar, at man hertil vil opnaa helseraadets tilladelse, skjønt dette tidligere har besluttet, at dispensasjon fra §43 og §40 II i bygningsloven (av 26 mai 1899) blott kunde anbefales under forutsetning av, at kjellerrummene ikke innredes til beboelse, kfr. bilag til udatert byggeanmeldelse.

Ad den planlagte rekkebebyggelse mot Lille Frogner allé.

Lengden er 47 meter. Kvadratinnholdet inkl. 4 karnapper i første etasje mot alleen 604 m.2, uten disse karnapper 572 m.2 . Høiden mot øst fra terreng til skjæringslinjen mellem fasadeflate og takflate er noget forskjellig paa grunn av terrengets heldning. Høiden lengst mot nord er 7 meter, lengst mot syd 8.5 meter. Disse høider forlenget i flukt med mønet blir henholdsvis 10.5 meter mot nord og 12 meter mot syd Veggens høide mot vest blir: Lengst mot nord 9.25 meter og forlenget op til mønet 12.75 meter, lengst mot syd henholdsvis 9.5 meter og forlenget til mønet 13 meter. Den ovenfor nevnte høide av fasadens østside er maalt fra gatehøiden. Underetasjens høide mot vest er 2.5 meter innvendig maal i den nu fullførte halvpart av rekkebebyggelsen (3 huser). Forsaavidt angaar den hittil ikke

Side:377

utførte halvpart, der likeledes skal bestaa av 3 huser, er underetasjens innvendige høide mot vest anmeldt at bli likeledes 2.5 meter, under forutsetning av, at rummene skal benyttes til beboelse, men arkitekt Westbye har som 1ste vidne i nærværende sak forklart, at det kan tenkes, at der heri vil bli gjort forandring, hvis det blir bestemt, at rummene skal benyttes til annet enn beboelse. De 4 karnapper mot alleen springer 2 meter frem. Deres avstand fra alleen blir 3 meter. Forøvrig er fasadens avstand fra alleen 5 meter. Rekkebebyggelsens 2 fløibygninger springer mot vest frem 1.65 meter. Rekkebebyggelsen vil komme til at ligge baade paa Frognerveien 27 og Baldersgate 16. - - - Rekkebebyggelsens vestfasade har i første og annen etasje tilsammen 32 vinduer og i underetasjen 15 vinduer, altsaa tilsammen 47. I underetasjen er der en dør til hvert hus. Hovedinngangen til disse blir imidlertid fra alleen, altsaa mot øst, undtagen for et hus, der har hovedinngang fra Frognerveien. Rekkebebyggelsens avstand fra naboeiendommen, Baldersgate 18 er 4 meter. Avstanden mellem rekkebebyggelsen og Frognerveien er noget forskjellig paa grunn av, at Frognerveien gaar paa skraa. Den midtre avstand anslaar Røising til ca. 6 meter.

De planlagte 2 huser mot Baldersgate.

Det sydlige av disse har tillike fasade mot Frognerveien, det nordlige mot Baldersgate 18. Det søndre hus er 194.23 m.2 + 3 karnapper paa 23.58 m.2, tilsammen 217.81 m.2 . Det nordre hus er 194.23 m.2 + 2 karnapper paa 16.62 m.2, tilsammen 210.85 m.2 . Hvert av disse hus har et utbygg mot øst, der ikke kan ansees for karnapp, og derfor er medregnet i ho vedbygningens kvadratinnhold. Det søndre hus's utbygning mot øst er 6 meter bredt og springer 1.5 meter frem. Det nordre hus's tilsvarende utbygg er av samme størrelse. Det søndre hus's fasade mot Baldersgate har en lengde av 15.65 meter. Høiden mot Baldersgate er 10.65 meter til takskjæringen regnet fra terrenget og 14.15 meter til mønet. Det nordre hus's fasadelengde mot Baldersgate er ca. 15.20 meter. Høiden er den samme som for det annet hus. Taket paa begge huser er valmet. Takryggen paa det første er 3.15 meter, paa det annet 2.90 meter. (Ogsaa taket paa rekkebebyggelsen er valmet). Det søndre hus har 3 karnapper vendende mot henholdsvis Frognerveien, Baldersgate og mot nord. Disse karnapper er. ikke medregnet i husets fasadelengde mot Baldersgate. Søndre og nordre karnapp har en lengde av henholdsvis 1.65 og 1.5 meter. Det nordre hus har et karnapp mot syd og et mot vest. Dets avstand fra naboeiendommen Baldersgate 18 er 4 meter og fra Baldersgate likeledes 4 meter. Avstanden mellem dette og søndre hus er 8 meter naar der ikke tas hensyn til karnappene. Søndre hus avstand fra Baldersgate er likeledes 4 meter. Begge huses avstand fra rekkebebyggelsen er 8 meter, naar der ikke tas hensyn til utbyggene. Midt i terrenget mellem de to huser paa den ene side og rekkebebyggelsen paa den annen side er der planlagt en adkomstvei der efter Røisings opgivende vil faa en bredde av ca. 1.2 meter. De to særskilte huser skal ha hovedinngang fra Baldersgate, men kjøkkeninngang fra ovennevnte fellesvei. Det aapne areal mellem bygningene og rundt dem skal forøvrig bli beplantet efter Røisings forklaring og behandles som en helhet. - - -

Hittil er der som ovenfor nevnt blott opført 3 av rekkebebyggelsens huser. Videre er der støpt grunnmur til det ovennevnte søndre hus. Saksøkerne fant nemlig at maatte innstille det paabegynte byggearbeide paa grunn av den fremkomne protest, uaktet de anser denne helt uberettiget.

Side:378

De anfører at Oslo kommune paa grunn av protesten har trukket sitt tilsagn om laanegaranti tilbake, inntil spørsmaalet om protestens berettigelse er avgjort. - - -

De efter saksøkernes foranledning avhørte arkitekter sondrer mellem villabebyggelse og villamessig bebyggelse. Dette siste betegner efter deres opfatning blott noget, der i større eller mindre grad ligner en villa. Samtlige disse arkitekter anser den planlagte bebyggelse villamessig, derimot ikke som villabebyggelse bortsett fra arkitekt Kloumann og arkitekt Arneberg. Disse to siste anser ikke blott de 2 særskilte huser, men ogsaa rekkebebyggelsen for villabebyggelse. De øvrige av de nevnte arkitekter anser gjennemgaaende de to særskilte huser for villabygninger. Der er dog adskillig uenighet mellem dem om, hvad der hos oss skal ansees for en villa. - - - Arkitekt Blakstad har i en avhandling i «St. Halvard» for 1928 fremholdt, at en villa er en ganske bestemt ting, nemlig et frittliggende beboelseshus i en have for en eller høist to familier, og hvor det private preg er klart betonet. Altsaa i bestemt motsetning til leiekaserne, kontorer, forretningsgaarder eller lignende. Han fremholder enn videre at uttrykket villamessig oprinnelig var helt klart, men at der efterhaanden er inntraadt en1 begrepsforvirring som følge av bygningsloven.

Saksøkerne gjør gjeldende, at arkitektstandens opfatning av begrepet villamessig maa være avgjørende, og at der ved denne betegnelse i skjøtet paa Frognerveien 29 er ment noget annet enn villa, noget de mener at de forskjellige bestemmelser i de foreliggende skjøter ogsaa gir uttrykk for. Efter disse er det ikke i strid med kravet til villamessig bebyggelse, at bygningen benyttes til annet enn beboelse. Videre fremholder saksøkerne, at eieren av Frognerveien 29 ikke er berettiget til at paaberope sig de i skjøtene av 1917 paa Baldersgate 16 og Frognerveien 27 nevnte bestemmelser, hvorefter der bl.a. alene kan opføres bygninger i 2 fulle etasjer med kvistinnredning. Denne avtale mellem kjøperne av disse tomter og selgerne er eieren av Frognerveien 29 uvedkommende. Denne kan blott henholde sig til bestemmelsen i skjøtet av 1806 paa Frognerveien 29, som alene gaar ut paa at tomtene skal bebygges villamessig. De foreliggende planer tilfredsstiller fullt ut kravet til villamessig bebyggelse.

Da Frognerveien 29 er en leiekaserne, har de saksøkte ingen ligitim intresse i denne sak.

Saksøkerne gjør blandt annet ogsaa gjeldende at oberst Løvenskiold og statsminister Løvenskiold i 1891 har godkjent som villamessig en saadan bygning som den, der er opført paa Harbitzgate 20, hvilket gir et uttrykk for hvorledes selgerne har opfattet betegnelsen villamessig.

De saksøkte gjør gjeldende, at eieren av Frognerveien 29 er berettiget til at paaberope sig, ikke blott skjøtet av 1896, men ogsaa de to skjøter av 1917 paa Baldersgate 16 og Frognerveien 27, hvis bestemmelser alene er konsekvens av skjøtene av 1893 og 1896 paa Frognerveien 25 og 29.

Ogsaa bebyggelsen paa vestsiden av Baldersgate er belagt med forskjellige servitutter, der blandt annet gaar ut paa forbud mot generende bedrift og forbud mot at innrette leiligheter under en viss størrelse. Dette viser at selgerne har villet oprettholde et høit nivaa for bebyggelsen. Men Clausen har ved kjøpet av Frognerveien 29 dertil uttrykkelig forbeholdt sig, at et bestemt begrenset areal vis à vis hans eiendom skulde bebygges villamessig og derved forbeholdt sig, at bebyggelsen skulde bli av samme karakter som paa de tomter der laa paa den annen side av Lille Frogner allé.

Side:379

Efter den da gjeldende bruk av ordet villamessig kan det heller ikke være tvilsomt, at der hermed siktes til villabebyggelse. Sproglig betyr ordet ogsaa «overensstemmende med en villa». De saksøkte henviser blandt annet til professor Seips betenkning. Den villamessige bebyggelse som omhandles i den dokumenterte «Femtiaarsberetningen for Kristiania kommune av 1892» er ogsaa en utpreget villabebyggelse, bestaaende av en og tomannsboliger. Villa hos oss er et frittliggende beboelseshus for en eller i høiden to familier, og det skal ha landlige omgivelser. De foreliggende planer er helt i strid hermed. Det er et leiekompleks man her vil opføre, med leiligheter for tilsammen 18, eventuelt 24 familier. Ogsaa hver bygning for sig er alt annet enn en villa.

De saksøkte kritiserer sterkt den lange rekkebebyggelse, dennes fasade mot Baldersgate og de mange piper paa taket, samt de to rum i underetasjen, der eventuelt aktes benyttet som særskilte leiligheter. Videre at der foruten rekkebebyggelsen tilsiktes opført 2 store huser, hvert med hele 6 mindre leiligheter, hvorav en i hvert hus endog uten pikeværelse Leien av det hele kompleks blir henved kr. 50.000, naar det tas hensyn til, at leieboerne skal forrente en aksjekapital paa kr. 250.000 og selv vedlikeholde sine leiligheter.

Tomten er saa sterkt utnyttet, at der blir et sparsomt areal til beplantning. Eieren av Frognerveien 29 har en helt legitim interesse. Det er tilstrekkelig for ham at henvise til servitutten, men de saksøkte henviser ogsaa til de første leieboeres vidneprov.

Retten skal bemerke:

Rettens flertall, begge domsmenn, finner at den planlagte og delvis utførte bebyggelse paa de omhandlede tomter er villamessig og saaledes ikke kommer i strid med den servitutt som tilligger Frognerveien 29. Naar vi anser bebyggelsen for villamessig, legger vi særlig vekt paa advokat Kjærs vidneprov, fordi han var den, der som fullmektig for eierne av Lille Frogner, d'herr. Løvenskiold, forfattet skjøtet av 1896 paa Frognerveien 29 og har formet det forbehold, som kjøperen tok om, at de omhandlede tomter Balders gate 16 og Frognerveien 27 skal bebygges «villamessig». Advokat Kiær har uttalt, at han ved «villamessig» dengang forstod en bygning «noget bortimot en villa», en aapen bebyggelse med et visst utstyr. Og endelig uttalte han, at de foreliggende bygningstegninger fullt dekker, hvad han dengang forstod ved saadan bebyggelse. I denne siste anskuelse erklærte forøvrig omtrent alle de under saken som vidner avhørte arkitekter sig enig.

Vi mener derhos, at den Frognerveien 29 tilliggende servitutt paa de angjeldende tomter ikke berøres av de senere paa samme tomter paalagte servitutter. - - -

Rettens formann finner, at den planlagte bebyggelse ikke er villamessig i den forstand, som det her maa komme an paa. Ved bedømmelsen herav maa man se hen til de i nærværende sak foreliggende konkrete omstendigheter. Ved salget i 1896 av Frognerveien 29 maa kontrahentene antas at ha hatt for øie noget bestemt med skjøtets bestemmelse om, at de omhandlede tomter skulde paabindes servitutt om villamessig bebyggelse. Det blev dengang ifølge advokat Kiærs vidneprov overhodet ikke drøftet, hvad der skulde forstaaes med uttrykket villamessig bebyggelse. I sig selv er det imidlertid naturlig at anta, at kontrahentene hermed har ment, at bebyggelsen av de 2 tomter skulde ha samme karakter som bebyggelsen østenfor alleen. Det er saa meget mere grunn til at anta dette som denne

Side:380

bebyggelse, saavidt skjønnes, er overensstemmende med den ordinære villabebyggelse i Oslo i 1890-aarene, bestaaende av mindre privatboliger, beliggende i landlige omgivelser. Saadant bebygget strøk finnes omtalt blandt annet i «Femtiaarsberetningen om Christiania kommune» av 1892, f.eks. side 10, hvor den er betegnet som villamæsig bebyggelse, - «De nylig i byen innlemmede strøk ovenfor Uranienborg, hvor det allerede forefantes en temmelig betydelig villamessig bebyggelse». - Der kan ogsaa henvises til Amund Helland: Norges Land og Folk, av 1917 - II.

Betegnelsen villabebyggelse og villamessig bebyggelse er blitt adskillig benyttet i Oslo fra slutningen av 1880-aarene, se professor Seips betenkning av 21 mars 1929. (Ordet villamessig bebyggelse er derpaa blitt benyttet i lov av 27 juli 1896 inneholdende forandringer i bygningsloven for Kristiania, se ogsaa lov for Bergen av. 19 april 1899 §37 flg., men i den nye bygningslov av 1924 er betegnelsen blitt opgitt).

Omenn betydningen av betegnelsen villamessig ikke i 1896 blev drøftet, har selgerne senere gitt uttrykk for en opfatning herav, der efter min mening bør tillegges vekt: Mens det i skjøtet av 1893 paa Frognerveien 25 var nærmere utformet, hvorledes den villamessige bebyggelse paa denne eiendom skulde være, innskrenket man sig for de to tomter paa vestsiden av alleen til blott i all korthet at bestemme, at de skulde bebygges villamessig (§7). Efter det av advokat Kiær oplyste henvendte imidlertid Frantsen sig til ham i 1901 og sa, at hans mening hadde vært, at der paa disse tomter burde legges de samme baand som paa Frognerveien 25. I 1902 hadde Frantsen spesielt nevnt for Kiær, at bygningene paa tomtene burde ha samme høide som paa nr. 25. Kiær hadde dengang notert: Jeg tror vi bør respektere Frantsens opfatning. Og oberst og statsminister Løvenskiold hadde senere erklært sig enig i dette synspunkt. I god overensstemmelse hermed er: 1. At der i skjøtet til advokat Voss av 1912 §4 paa de 93.20 m.2 bestemtes under henvisning til §7 i skjøtet av 1893, at bebyggelsen paa de tomter, hvis areal her fikseres til ca. 1000 m.2 og ca. 1170 m.2 ikke skal være høiere enn for Frognerveien 25 bestemt. Særlig er der her at legge merke til, at arealet uttrykkelig betegnes som to tomter likesom arealet paa det fra den tid foreliggende kart uttrykkelig er avmerket som to tomter. 2. At der ved skjøtningen av de 2 tomter i 1917 i forbindelse med bestemmelsen om villamessig bebyggelse (§5) tillike blev truffet de nærmere bestemmelser, som omhandles i §6, hvorefter bebyggelsen paa disse tomter faar samme karakter som bebyggelsen østenfor alleen. I denne form er altsaa byggeservitutten paaheftet de to tomter som heftelse. Dette er skjedd ogsaa i Frognerveien 29.s interesse, da selgerne jo pliktet overfor eieren av denne eiendom at opfylle tilsagnet i skjøtet av 1896 om at paabinde tomtene en servitutt om villamessig bebyggelse. Det er derfor ikke riktig, naar saksøkerne har fremholdt, at skjøtene av 1917 blott omhandler et forhold, der alene vedkom tomtenes selger og kjøper. Under disse omstendigheter kan der være adskillig som taler for, at eieren av Frognerveien 29 likefrem kan paaberope sig servitutten saaledes som denne med mere utfyllende bestemmelser er blitt paaheftet tomtene. - - -

Selvom man imidlertid ikke vil gaa saa langt som at anta, at eieren av Frognerveien 29 likefrem kan paaberope sig samtlige byggebestemmelser i skjøtene av 1917, og man derfor vil sondre mellem den rett Frognerveien 25 og den rett Frognerveien 29 kan paaberope sig, maa man ialfall efter min mening anse det, der er passert, som givende uttrykk for at

Side:381

selgerne har vært enige i at den villamessige bebyggelse av tomtene skulde være i det vesentlige av samme karakter som bebyggelsen østenfor alleen. - - -

Hvad den planlagte bebyggelse angaar, saa er der efter min mening stor forskjell mellem denne og bebyggelsen østenfor alleen. De 3 projekterte bygninger, hvis kvadratinnhold tilsammen er over 1000 m.2, optar omtrent halvparten av det hele tomteareal De utgjør et leiekompleks, hvis leieboere hver skal eie sin leilighet. Hvad de enkelte bygninger angaar, fremtrer rekkebebyggelsen som en bygning, der med sin store størrelse (604 m.2 ) er helt forskjellig fra bebyggelsen paa østsiden, likesom den derved ogsaa er forskjellig fra den almindelige villatype i 1890-aarene. Fasaden mot Baldersgate med de 47 vinduer fjerner den ogsaa fullstendig fra villatypen, og gir den paa denne side utseende av en leiekaserne. Efter sin innredning er den en leiegaard, selv om der ikke blir mere enn 6 leiligheter. Ennu værre blir selvsagt forholdet, hvis der ogsaa blir 6 kjellerleiligheter. De 2 særskilte huset er paa grunn av sin innredning med 6 leiligheter efter min mening ikke villabygninger, og derfor ikke villamessige i den forstand som det her bør komme an paa. Mere enn 3 leiligheter bør hver av disse bygninger ikke inneholde, og efter det øvrige villastrøks karakter, bør hver bygning ikke ta mere enn 2 1/2 etasje. - - -