LE-1986-70
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1988-09-02 |
| Publisert: | LE-1986-00070 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 2. september 1988 i overskjønn nr. 70/86 hl.nr 933/1986. |
| Parter: | Ankende part: Arne Bekkedal (Prosessfullmektig: Advokat Kristen S. Fari v/advokat Aage Karlsen, Jessheim). Motpart: Gudmund Bekkedal (Prosessfullmektig: Advokat Tor Engeness, Jessheim). |
| Forfatter: | Fung. førstelagmann Christian Borchsenius. Skjønnsmenn: Håkon Ramstad, Fetsund. Gårdbruker Svein Kogstad, Gjerdrum. Byggmester Lars Haugerud, Fetsund. Småbruker Martin Korslund, Minnesund |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1821), Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst.
Ved Eidsvoll herredsretts dom av 20. desember 1985 ble Gudmund Bekkedal dømt til å gi Arne Bekkedal skjøte på eiendommen gnr. 43 bnr. 5 i Ullensaker mot betaling av takstsum fastsatt ved endelig odelstakst.
Eidsvoll herredsrett avhjemlet den 9. september 1986 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstaksten for eiendommen gnr. 43, bnr. 5 i Ullensaker, settes til kr. 300000,- kronertrehundretusen 00/100,- med påhefte av livsvarig bruksrett for Harald Bekkedal.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av taksten betaler Arne Bekkedal saksomkostninger til Gudmund Bekkedal med kr. 3000,- - kronertretusen 00/100,- "
Av skjønnsgrunnene fremgår at Harald Bekkedals borett ble taksert til kr. 50 000,-. Man viser forøvrig til skjønnsgrunnene med opplysninger om eiendommen og andre omstendigheter i forbindelse med verdsettelsen.
Overskjønn er i rett tid begjært av Gudmund Bekkedal, og Arne Bekkedal har levert tilsvar. Skjønnsforhandlingene ble holdt den 16. 8. 1988 med befaring av odelseiendommen. Partene avga forklaring og foretok påvisninger på eiendommen. Det ble ikke ført vitner. Om dokumentasjon vises til rettsboken.
Saksøkeren, Arne Bekkedal, nedla slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Saksøkte tilpliktes å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."
Saksøkte, Gudmund Bekkedal, nedla slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Saksøker tilpliktes å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."
Under skjønnsforhandlingene ble det opplyst at Harald Bekkedal var avgått ved døden i mars 1988. Det er således ikke aktuelt med noe fradrag i taksten for borett.
I det vesentlige befinner eiendommen seg i samme stand nå som ved taksten i 1986. En del endringer vedrørende bygningene blir nevnt i det følgende.
Saksøkeren, Arne Bekkedal, har for overskjønnet blant annet anført:
Eiendommen er et småbruk og ligger i uregulert område. Den må takseres i samsvar med odelsloven §49, hvoretter det skal tas hensyn til den bruk som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenelig med at eiendommen hovedsakelig benyttes til landbruksformål. Høyesterett har fortolket bestemmelsen slik at det skal legges vekt på hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen, jfr. Rt-1980-233 (på 236).
Etter saksøkerens oppfatning har herredsretten anvendt §49 riktig. Det er tatt utgangspunkt i eiendommens omsetningsverdi som landbrukseiendom, men i betrakning av dens beskjedne størrelse er det gitt et forholdsvis stort tillegg for boverdien.
Saksøkte, Gudmund Bekkedal, har for overskjønnet blant annet anført:
Selv om eiendommen må karakteriseres som et småbruk, er det boligen - våningshuset - som representerer den vesentligste verdi. Eiendommen ligger riktignok i uregulert strøk, men den støter opp til et regulert område med boligbebyggelse. Avstand fra Jessheim sentrum er bare ca tre kilometer, noe som har betydning for eiendommens verdi. En kjøper vil klarligvis være mest interessert i eiendommen av hensyn til boligen; gårdsdriften vil være av liten betydning.
Eiendommen er totalt i bedre stand nå enn ved underskjønnet i 1986, særlig ved at våningshuset er pusset opp og pålegg av elektrisitetverket er effektuert. Angående jordveien bemerkes at det er sandjord, og det dyrkes korn. Annet nytter det ikke å få til. Det er ingen husdyr på gården.
Særlig i betrakning av boverdien må taksten i 1986 ansees alt for lav. Det har dessuten vært en betydelig prisstigning siden den gang.
Retten skal bemerke: I premissene til underskjønnet er det gitt en forholdsvis detaljert beskrivelse av eiendommen, og retten viser til det som der er anført, idet partene er enige om at beskrivelsen i det vesentlige er riktig. Retten vil imidlertid gjøre visse presiseringer og samtidig nevne en del forbedringer:
Jordveien utgjør ca 30 dekar dyrket mark, sandjord. Det er avstått 150 m2 til en nabo. Nede på jordet er det en gammel gravhaug, som gjør det vanskelig å dyrke vedkommende del av jordet. Det er ca 16 dekar skog/myr, men skogen består vesentlig av løvskog og kratt og er ikke egnet til annet enn ved.
Om våningshuset bemerkes at det er installert nytt elektrisk opplegg (etter elektrisitetsverkets pålegg). I kjelleren er det satt inn nye vinduer i de to rom som er innredet. I første etasje er det nytt tapet og nymalt tak i stuen. I soveværelset og kjøkkenet er taket malt. Det er ikke oppvaskbenk på kjøkkenet. Vedrørende annen etasje bemerkes at det er ingen oppvaskbenk eller annen innredning på kjøkkenet. Generelt om våningshuset kan sies at det er gjort en del for å bringe huset i god stand, men at det gjenstår atskillig, særlig utvendig, blant annet med taket og pipene. På driftsbygningen er taket (bølgeblikkplater) blitt malt. Denne bygning må i det hele sies å være i god stand.
Når det gjelder det rettslige grunnlag for taksten, kan retten i det vesentlige slutte seg til det som er nevnt i underskjønnet. Det synes ikke å herske uenighet mellom partene om det rettslige grunnlag. Under henvisning til odelsloven §49 legger retten i utgangspunktet til grunn omsetningsverdien på grunnlag av eiendommens utnyttelse til landbruksformål, altså en "bruksbestemt salgsverdi", idet man foretar en objektiv vurdering, jfr. Rt-1980-233 (se 236: "vanlig kjøper") og Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar (annen utgave, 1986) 172 - 173.
Nærværende eiendom må i prinsippet vurderes som en landbrukseiendom. Utskilling av tomter til boliger, hytter eller lignende er ikke aktuelt, og mulighetene for dette kan heller ikke ansees nærliggende. Som nevnt ligger eiendommen i uregulert område, og etter det opplyste har kommunen ikke planer om å foreta regulering her. Riktignok er det et byggefelt i nærheten, nemlig på den annen side av Rambydalsveien (som eiendommen grenser til), men uansett dette må man regne med at utskilling av tomter fra eiendommen i tilfelle vil ligge såvidt langt inn i fremtiden at dette ikke kan tas i betrakning ved takseringen nå.
Som av underskjønnet bemerket, er eiendommen av meget beskjeden størrelse og kan ikke strekke til for underhold av en familie. Våningshuset vil derfor bare for en mindre dels vedkommende være knyttet til jordbruksvirksomheten. Retten ser det slik at boligen vil i nærværende tilfelle for den vesentligste dels vedkommende ha betydning for eierens (eventuelt familiens) arbeid utenfor eiendommen. Man peker for øvrig på at huset vil eventuelt kunne innredes som generasjonsbolig. Jo mindre rolle jordbruksdriften spiller for en eiers underhold, desto større grunn er det til å tillegge boverdien betydning. Retten finner derfor at boligen i dette tilfelle må tillegges sentral vekt ved fastsettelsen av eiendommens verdi. Det er boligen og ikke jordveien som klart har mest å si for verdien. I den forbindelse må eiendommens beliggenhet, relativt nær Jessheim sentrum, tillegges betydning.
I likhet med underskjønnet viser man til avgjørelser i RG-1980-833, og RG-1982-39 og RG-1982-123.
Generelt vil retten for øvrig peke på den prisstigning som har foregått i de siste par år. Videre viser man til de forannevnte påkostninger på eiendommen.
Etter en samlet vurdering finner retten at eiendommens verdi bør settes til kr. 650 000,-.
Etter resultatet har Gudmund Bekkedal, saksøkte, oppnådd en avgjørelse i sin favør idet løsningssummen er blitt forhøyet ved overskjønnet. Det følger da av skjønnsloven §42, som gjelder ved odelstakster (odelsloven §66), at han skal tilkjennes dekning for sine saksomkostninger hos motparten, Arne Bekkedal. Med omkostninger forstås ikke bare prosessfullmektigens salær, men også de utgifter til rettsgebyr og skjønnsmenn som Gudmund Bekkedal i egenskap av rekvirent av overskjønnet står ansvarlig for overfor lagmannsretten.
Salæret til advokat Engeness er oppgitt til kr. 7000-, som retten ikke har noe å bemerke til. Gebyret utgjør kr. 3500,-. Til sammen er dette kr. 10 500,-. Hertil kommer skjønnsmennenes salær og skyss- og kostgodtgjørelse. Av dette er bare beløpet til varamannen på det rene, kr. 1070,-. For de fire skjønnsmenn kan beløpet først bli oppgitt etter at taksten er avhjemlet. Også dette er imidlertid beløp som Gudmund Bekkedal står ansvarlig for, og som han etter skjønnsloven §42 har rett til å få dekket av den annen part. Om saksomkostningene for herredsretten gjelder det som er fastsatt i underskjønnet, slutningens punkt 2. Tak,ten er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen gnr. 43 bnr. 5 i Ullensaker settes til 650.000 - sekshundreogfemtitusen - kroner.
2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Arne Bekkedal til Gudmund Bekkedal innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne takst 11.570 - elvetusenfemhundreogsytti - kroner, samt innen tilsvarende frist det som skjønnsmennenes salær og skyss- og kostgodtgjørelse blir satt til.