LE-1985-61

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-10-13
Publisert:	LE-1985-00061
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 13. oktober 1987 i overskjønn nr. 61/1985, hl.nr 920/1985.
Parter:	Saksøker: Nore og Uvdal kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Gullik Løitegård (Prosessfullmektig: H.r.advokat Eilef Koslung).
Forfatter:	Lagdommer Liv Gjølstad, formann. Skjønnsmenn: Herredsskogmester Magne Akervold. Bonde Petter Ruud. Skogbestyrer Endre Høva. Kontorsjef Karen Anne Grette
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, §10, Skjønnsprosessloven (1917) §54

Fylkesmannen i Buskerud ga 24. mai 1984 Nore og Uvdal kommune samtykke til å ekspropriere ca 109 da av eiendommen Ljotegård, gnr. 88 bnr. 1 og 2, tilhørende Gullik Løitegård, til anlegg av skytebane i samsvar med reguleringsplan stadfestet 15. juni 1983. Løitegård påklaget vedtaket til Kommunaldepartementet, men klagen ble ikke tatt til følge, jfr. departementets klageavgjørelse 22. oktober 1984.

Skjønn ble påstevnet ved begjæring 18. desember 1984 til Numedal herredsrett. I forbindelse med skjønnsforhandlingene ble omfanget av ekspropriasjonen begrenset slik det fremgår av skjønnsforutsetningene:

1. Grunnervervet i henhold til den stadfestede reguleringsplan for skytebaneanlegg i Vikangrend gjennomføres slik:

Kommunen erverver til eiendom de deler av planområdet som er avsatt til trafikkformål og friområde. Videre erverver kommunen til eiendom alt areal som er regulert til skytebaneanlegg, med unntak av sikkerhetssoner i ytterkant av ildsektor for h.h.v. 200 m skytebane og feltskytebanen samt noe areal som sikkerhetssone bak skivene som klausuleres.

De arealer som erverves til eiendom er vist med gul farge, figur nr. 1, på utsnitt av reguleringsplanen, dat. 3/9-1985. Grunnervervet omfatter ca 42,7 da. Sikkerhetssoner er vist med orange farge, figur 2, og utgjør ca 8 da. Med de begrensninger som følger av skytebaneanlegget er saksøkte fortsatt eier av elva, figur 3.

2. I sikkerhetssonene kan drives vanlig skogsproduksjon, men ferdsel og drift kan ikke foregå når anlegget er i bruk, og driften må tilpasses anleggets bruk til enhver tid. I sikkerhetssonene kan det ikke oppføres byggverk av noe slag.

3. Kommunen erverver ingen rettigheter i de deler av planområdet som er avsatt til landbruksområde.

4. De arealer som erverves til eiendom kan tiltres av kommunen fra 4/9-1985. Fra samme tidspunkt svarer kommunen rente av grunnerstatningen. Rentefoten fastsettes av skjønnsretten.

Skogen avvirkes av kommunen, legges ved velteplass ved Smådølvegen og beholdes av grunneieren.

5. For det areal som har vært disponert siden 1979 og som ble delvis ryddet dengang, fastsettes et særskilt engangs leiebeløp fram til 4/9-1985. Det skogsvirke som ble avvirket i 1979, ble overtatt av daværende eier.

6. Kommunen kan anordne nødvendige overganger over elva for adkomst mellom parkering og standplassområdet og resten av skytebaneanlegget. De veier som måtte bli anlagt inne på skytebaneområdet, kan brukes av eieren av gnr. 88, bnr. 1 og 2 når det ikke foregår virksomhet på banen.

7. Skulle skytebanen bli nedlagt, skal alt ervervet areal falle tilbake til gnr. 88, bnr. 1 og 2 på vilkår som blir å avtale når det blir aktuelt.

Numedal herredsrett avsa 12. september 1985 skjønn med slik slutning:

"1. Verdien for skoggrunn som kreves avstått fra gnr 88, bnr 1 og 2 i Nore og Uvdal, settes til kr 0.60 pr m2.

2. Erstatning for klausulering av gnr 88, bnr 1 og 2 samt for ulemper, settes til kr 5000.- kronerfemtusen oo/1oo.

3. Erstatning for disponering av nærmere angitt areal av gnr 88, bnr 1 og 2 siden 1979, fastsettes til kr 3500.- kronertretusenfemhundre oo/1oo.

4. Rentefoten settes til 12% - tolv prosent - p.a.

5. Nore og Uvdal kommune tilpliktes å betale Gullik Løitegård og Nils Ralle v/h.r.advokat Eilef Koslung kr 22111.- kronertjuetotusenetthundreogelleve oo/1oo i saksomkostninger innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet."

Gullik Løitegård har i rett tid begjært overskjønn. Det er ikke reist noen innsigelse mot fremme av overskjønnet. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger hindringer mot fremme av skjønnet som retten ex officio skal ta i betraktning.

Kommunen har begjært overskjønnet fremmet etter de samme skjønnsforutsetninger som for underskjønnet, jfr. ovenfor. Det er ikke reist innsigelser mot disse, som blir å legge til grunn.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Uvdal 23. september 1987. For kommunen møtte ved siden av prosessfullmektigen, kommuneingeniør Svein Sporan som avga forklaring. Gullik Løitegård møtte med sin prosessfullmektig og forklarte seg. Retten foretok befaring på eiendommen Ljotegård. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saksøkeren, Nore og Uvdal kommune, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Det eksproprierte areal har hittil vært nyttet til skogbruk. Dette er også den utnytting som ville ha vært påregnelig i fremtiden dersom skytebanen ikke var kommet. Hyttetomter ville ikke ha vært aktuelt i det området som eksproprieres.

Erstatningen må fastsettes til skogverdien. Det fremgår av forarbeidene til vederlagsloven at det skal ses bort fra hva eksproprianten ut fra sitt særlige behov kunne være villig til å gi for eiendommen, jfr. Ot.prp. 50 (1982-83) 33-34. Det avgjørende er hva "vanlege kjøparar" ville vært villige til å betale, jfr. vederlagsloven §5 første ledd. Det som fanges opp av denne bestemmelsen, er situasjonen hvor en generell etterspørsel har gitt seg utslag i en salgsverdi. Etablering av en skytebane gir ikke en generelt høyere verdi for et skogsområde, og kommunen er ingen vanlig kjøper. Den som ikke kunne regne med å få mer enn skogverdien ved salg av sin eiendom i det åpne marked, kan ikke få noe mer ved ekspropriasjon, selv om et skytterlag skulle være villig til å gi høyere vederlag. Ved ekspropriasjon til skytebane i et industriområde kan ikke eksproprianten høres med at erstatningen ikke skal overstige det som skytterlag vanligvis er villige til å gi for skytebanegrunn. For øvrig gir ikke det materiale motparten har lagt frem noe grunnlag for å fastslå et eventuelt prisnivå for skytterlags leie av arealer til skytebane. Det man i foreliggende sak vet at skytterlagene har vært villige til å betale for å få anlegge og disponere skytebane på Løitegårds eiendom, er et beløp tilsvarende en engangsbetaling på kr. 40000,-.

Det forhold at området peker seg ut som godt egnet for anlegg av skytebane, medfører ikke at det skal erstattes med noen høyere verdi enn den påregnelige fremtidige utnytting som skogbruk innebærer. Det er ikke i dette tilfelle ved innsats fra ekspropriaten skapt verdier som eksproprianten nyter godt av.

Saken i Rt-1984-507 gir en viss belysning av det spørsmål foreliggende sak reiser, selv om den ikke er parallell.

Ved fastsettelsen av en ulempeserstatning for gjenværende eiendom, er det ikke grunnlag for å ta i betraktning Løitegårds anførsler vedrørende bortbygsling av hyttetomter. Hytteplanene er så luftige at de ikke ville ha farget en kjøpers verdivurdering av eiendommen idag, jfr. også i denne forbindelse Ot.prp. 50 (1982-83) 32-33. Eventuelle ulemper for mulige hytter på åskammen bak våningshuset på Ljotegård ville heller ikke gå utover den naborettslige toleransegrense. Støyen fra skytebanen er på åskammen beregnet til 44-50 dBA. Dersom motparten imidlertid skulle få medhold i sitt syn på grunnerstatningen, er det ikke grunnlag for ulempeserstatning i det hele tatt.

Saksøker har nedlagt denne påstand:

"Overskjønnet fremmes."

Saksøkte, Gullik Løitegård, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Det sentrale i denne saken er at det før ekspropriasjonen var etablert en bruksanvendelse for det eksproprierte areal som var høyere enn skogverdien. Allerede i 1978-79 var området pekt ut som fortrinnlig egnet til skytebane. Skytterlaget ønsket å komme i besittelse av det. Dette ville ha latt seg ordne dersom de hadde betalt vanlig godtgjørelse for anlegg og bruk av skytebane. Det ønsket man ikke å gjøre, men viste isteden til avtale med tidligere eier. Denne avtalen ble søkt gjennomført via skifteretten, men kommunen oppga så dette og valgte å gå til ekspropriasjon. Ekspropriasjonen kom således etter at bruksformålet for arealet til skytebane var etablert. Det følger da direkte av vederlagsloven §5 første ledd at det som skal erstattes er den vanlige pris et skytterlag vil betale for å få etablere skytebane i et slikt område og bruke den. Når arealet er utpekt til skytebane, vil vanlige kjøpere nettopp være skytterlag. Kommunen har gjennom sin regulering lagt opp til en utnytting som har høyere verdi enn skogverdien, og denne høyere verdi skal da erstattes. Dersom grunneieren ikke får dette, får han ikke full erstatning etter grunnloven §105. Det er ikke spørsmål om tapt forhandlingsposisjon, men om å bli stilt likt med andre som får skytebane på sin eiendom.

Anvendelsen til skytebane er også påregnelig bruk etter forholdene på stedet. De naturlige forhold gjør området særdeles velegnet for formålet. For så vidt er det illustrerende at et eget utvalg som saumfarte bygda etter skytebanegrunn raskt samlet seg nettopp om dette området. Vedrørende rettsanvendelsen vises til Stordrange, Ekspropriasjonserstatningsloven 54 flg.

Som sammenligningsgrunnlag med sikte på den konkrete utmåling av erstatningen er vist til fremlagt dokumentasjon for avtaler om skytebaner i Sigdal, Seljord og Lesja/Dovre. Selv om prisene medgis å være noe variable, viser dokumentasjonen at det betales en markert høyere leie/salgssum for grunn til skytebane enn grunneieren kunne oppnå ved bruk av grunnen til skogproduksjon. Grunnens bonitet er uten betydning ved prisfastsettelsen. Det er kjøpers behov som avgjør hvor høyt man vil gå. Det aktuelle området har pekt seg ut som spesielt gunstig. Derfor må erstatningen i dette tilfellet ligge i øverste del av skalaen.

Subsidiært er bemerket at dersom grunnerstatningen likevel skulle bli satt til skogverdien, må det utmåles en ulempeserstatning under hensyntagen til at eiendommen vil være belastet med ulemper av forskjellig slag. En komponent i dette vil være at skytebaneanlegget gjør planlagte hytter på Ljotegård mindre attraktive.

Saksøkte har for overskjønnet nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De erstatninger som er fastsatt av herredsretten under slutningens punkter 1, 2 og 3 forhøyes vesentlig.

3. Rentefoten forhøyes til 15%.

4. Nore og Uvdal kommune tilpliktes å betale de lovbestemte omkostninger ved overskjønnssaken.

5. Nore og Uvdal kommune tilpliktes å erstatte etter oppgave Gullik Løitegårds utgifter til juridisk og eventuell teknisk bistand."

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at erstatningen til saksøkte skal fastsettes på grunnlag av lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven). Det følger av punkt 4 i skjønnsforutsetningene at avstått areal kunne tiltres av kommunen fra 4. september 1985. Verdiene på dette tidspunktet legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, jfr. loven §10.

Uenigheten mellom partene har særlig stått om grunnerstatningen skal fastsettes til den verdi grunnen har når den nyttes til skogsdrift, eller til antatt omsetningsverdi for grunn som skal brukes til skytebane.

Det eksproprierte areal ligger i et større utmarksområde med skog, avsides i forhold til Rødberg sentrum. I kommunens utmarksplan fra 1973 er forutsatt uendret bruk - skogproduksjon - i området, men slik at det er åpnet for hyttebygging. Partene er såvidt skjønnes enige om at hyttebygging ikke ville ha vært aktuelt på det eksproprierte areal, noe lagmannsretten uten videre kan slutte seg til.

I utgangspunktet kan man ikke uten videre påregne at det vil komme et så vidt spesielt anlegg som en skytebane i et skogområde. I foreliggende sak er forholdet at det såvidt skjønnes gjennom en tid har vært behov for å bedre skytebanekapasiteten i området. Lokaliseringen av en skytebane stiller særlige krav til arealets beskaffenhet og beliggenhet. Det er begrenset med passende arealer i Nore og Uvdal. Ved arbeidet med å finne egnet skytebanegrunn, samlet skytterlagene seg om det eksproprierte areal, og ekspropriasjonen gjelder gjennomføring av reguleringsplan for dette formål. Slik lagmannsretten ser det, er skytebane under de aktuelle forhold - uavhengig av ekspropriasjonen - en reell utnyttingsmulighet for Ljotegård, ikke bare en løs plan eller et tenkelig alternativ. Lagmannsretten har etter dette kommet til at Løitegård har krav på å få erstatningen utmålt til antatt omsetningsverdi for grunnen basert på at den skal omdisponeres til skytebane. Det avgjørende ved erstatningsfastsettelsen vil være hva man må regne som en vanlig pris til dette formål. Hvor langt grunneieren på grunn av skytterlagenes særlige behov og den særlige knapphet på egnet areal kunne ha presset opp prisen i en forhandlingssituasjon, er ikke avgjørende.

Det sammenligningsmateriale som er fremlagt til belysning av nivået for omsetningsverdi på skytebanegrunn er ikke entydig. Det er også vanskelig å bedømme prisene uten å kjenne de nærmere omstendigheter, herunder bl.a. grunnens beskaffenhet og avtalesituasjonen. At boniteten ikke skulle ha betydning, finner ikke lagmannsretten å kunne utlede av det foreliggende materiale. Dette har også formodningen mot seg. En særlig indikasjon med sikte på vurderingen i det foreliggende tilfelle gir skytterlagenes tilbud til Gunhild Løitegård, Gullik Løitegårds rettsforgjenger, på grunnlag av hennes håndgivelse. Den forutsatte leie av et areal på 109 da. Selv om ekspropriasjonen er begrenset i forhold til dette, blir anlegget og virkningen for skogdriften neppe vesensforskjellig.

Lagmannsretten er ut fra de foreliggende opplysninger kommet til at omsetningsverdien vil ligge på et nivå som tilsvarer skogverdien med et tillegg for de betydelige ulemper som et skytebaneanlegg medfører. Lagmannsretten nevner i denne forbindelse at skytebanen reduserer eiendommens skogareal og påfører resteiendommen verdireduserende ulemper, både ved klausulering og ved arronderings- og driftsmessige forhold. Individuelle forhold ved det avståtte areal som kunne betinge et spesielt høyt vederlag, ses imidlertid ikke å foreligge.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten blitt stående ved at erstatningen, bedømt ut fra verdiene pr. september 1985, passende bør settes til kr. 55000,-.

Erstatning (en gangs leiebeløp) for et ca 10 da stort areal, fra 1979 til september 1985, jfr. pkt. 5 i skjønnsforutsetningene, setter lagmannsretten på samme måte som underskjønnet til kr. 3500,-.

Ifølge punkt 4 i skjønnsforutsetningene skal kommunen svare rente av grunnerstatningen, og rentefoten skal fastsettes av skjønnet. I samsvar med det som ble uttalt av kommunens prosessfullmektig under overskjønnsforhandlingen, skal det betales avsavnsrente også av foran nevnte erstatningspost på kr. 3500,-. Lagmannsretten finner at renten passende bør settes til 12%.

Saksøkte har oppnådd et bedre resultat ved overskjønnet enn ved underskjønnet og tilkjennes saksomkostninger også for overskjønnet, jfr. skjønnsloven §54a første ledd a). I samsvar med innlevert omkostningsoppgave settes omkostningene til kr. 10375,-, hvorav kr. 875,- er utgifter. I tillegg tilpliktes kommunen å betale de lovbestemte utgifter (behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmenn) ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningen fastsettes slik - for avståelse til skytebane 55.000 - femtifemtusen - kroner. - for leie av ca 10 da fra 1979 3.500 - tretusenfemhundre - kroner.

2. Avsavnsrenten settes til 12 - tolv - prosent p.a.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nore og Uvdal kommune til Gullik Løitegård 10.375 - titusentrehundreogsyttifem - kroner.

4. Nore og Uvdal kommune betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.