Rt-1984-507
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1984-04-04 |
| Publisert: | Rt-1984-507 (126-84) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom 4. april 1984 i l.nr. 51 B/1984 |
| Parter: | 1. Gullik Løitegård m.fl. (5 parter) (høyesterettsadvokat Thorstein Vale) mot Nore og Uvdal kommune (advokat Svein Arild Pihlstrøm - til prøve). |
| Forfatter: | Løchen, Hellesylt, Endresen, Christiansen, Tønseth |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §46, Bygningsloven (1965) §36, §66 |
Dommer Løchen: Kommunal- og arbeidsdepartementet gav 10. desember 1975 Nore og Uvdal kommune samtykke til å ekspropriere gnr. 110 bnr. 24, «Sønsterud/Syljerud med Sønsterud skog», senere kalt Skogen-området. Samtykket ble gitt i medhold av bygningsloven §36 nr. 1 for å sikre kommunen den ca 323 dekar store eiendom som grunnareal for fremtidig boligområde for tettstedet Rødberg.
Kommunen begjærte 6. januar 1977 skjønn etter skjønnsloven §46. Dette ble avhjemlet av Numedal herredsrett 3. juni 1977. Ved skjønnet ble erstatningen fastsatt til kr. 1,60 pr. m2, basert på grunnens verdi som skogbruksjord med påstående skog etter ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1. I tillegg ble det gitt en samlet erstatning for en beiterett med kr. 5000. Skjønnsretten fant ikke grunnlag for å tilkjenne mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5.
Skjønnet ble påanket til Eidsivating lagmannsrett, som ved dom 26. september 1978 opphevet det for så vidt angikk fastsettelsen av grunnerstatningen, og hjemviste saken til ny behandling ved skjønnsretten. Grunnen til opphevelsen var at lagmannsretten ikke fant skjønnsgrunnene tilstrekkelige til at det kunne kontrolleres om skjønnsretten hadde lagt en riktig lovanvendelse til grunn, når den nektet å tilkjenne mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5.
Numedal herredsrett avhjemlet nytt skjønn 3. oktober 1979. Skjønnsretten la til grunn at verdsettelsen av ekspropriasjonsarealet som skoggrunn var endelig avgjort ved det tidligere skjønn. Det skjønnsretten drøftet, var derfor om det kunne tilkjennes mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det nye skjønnet har slik slutning:
«1. Det tilkjennes i medhold av erstatningsloven §5 en mererstatning stor kr. 24000,- - tjuefiretusenkroner 00/100 - i tillegg til den grunnerstatning som ble tilkjent ved skjønn avhjemlet den 3. juni 1977 for gnr. 110 bnr. 24 «Skogen-området» i Nore og Uvdal.
2. Nore og Uvdal kommune betaler innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse til de saksøkte, Gullik Løitegård, Nils Løitegård, Theodor Løitegård, Kristine Gudmundsen, Ragna Tronderud, Hans Løitegård, Gudrun Kindervaag, Kari Blunch og Helga Fjøslid v/advokat Stein Grimsrud kr. 5436,- - femtusenfirehundreogtrettisekskroner - i saksomkostninger.»
Etter anke fra fem grunneiere over feil i saksbehandlingen og rettsanvendelsen avsa Eidsivating lagmannsrett 12. oktober 1981 dom med denne domsslutning:
«1. Numedal herredsretts skjønn av 3. oktober 1979 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gullik Løitegård, Nils Løitegård, Theodor Løitegård, Hans Løitegård og Kari Blunch til Nore og Uvdal kommune in solidum 7500 - syvtusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av skjønnene og lagmannsrettens dommer.
Gullik Løitegård, Nils Løitegård, Theodor Løitegård, Hans Løitegård og Kari Blunch, som er sameiere i den eksproprierte eiendom, har anket skjønnet til Høyesterett. Anken retter seg mot rettsanvendelsen og saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner.
Gullik Løitegaard m.fl. har i det vesentlige gjort gjeldende:
Ved vurderingen av Skogen-området måtte det tas utgangspunkt i at dette området er det eneste aktuelle felt for boligutbygging ved Rødberg, og at det er sterk etterspørsel etter boligtomter der.
Skjønnsretten har ved vurderingen av grunnlaget for mererstatning ikke lagt tilstrekkelig vekt på de fremlagte opplysninger om salg av tre tidligere utbyggingsområder og en rekke enkelttomter i kommunen. Skjønnsretten har blant annet slavisk bygd på de nominelle priser og ikke tatt hensyn til de fordeler kontraktene ellers gav selgerne. Hvis de påberopte eiendommer enkeltvis ikke ble funnet sammenlignbare, skulle skjønnsretten ha foretatt en vurdering av om salgene samlet hadde ført til etableringen av et generelt prisnivå for råtomter som lå over verdien av området brukt til jord og skogbruk.
Dersom skjønnsretten ikke fant tilsvarende eiendommer i kommunen som sammenligningsgrunnlag, skulle den ha gått videre ut i distriktet og sammenlignet med tomtepriser utenfor kommunen i nabokommunen Rollag og tilstøtende kommuner i Hallingdal og Telemark. Her er det dannet et ensartet og høyere tomteprisnivå omkring tettsteder. Opplysninger om slike tomtepriser var fremlagt for skjønnsretten, men er ikke vurdert av denne.
Skjønnsretten har heller ikke vurdert den betydning kommunens sterke subsidiering av tomteprisene har hatt for grunnprisene med salg langt under utbyggingsomkostningene. Grunneierne har krav på å få vurdert sine eiendommer på grunnlag av en ikke subsidiert utbygging. Hvis tilsvarende ikke subsidierte områder ikke finnes i kommunen, måtte sammenligningsgrunnlaget også av denne grunn søkes utenfor kommunen, jfr. RG-1979-797.
Når skjønnsretten for en del av området har funnet en merverdi, er det uriktig rettsanvendelse at denne merverdi ikke er gjort gjeldende for hele området. Skjønnsretten har tatt feil når den finner at det knytter seg flere usikkerhetsfaktorer til i hvilken utstrekning deler av området ville kunne utnyttes til boligbygging, idet det foreligger en stadfestet reguleringsplan. At det høyst ville bli aktuelt med salg av grunn for 8-10 tomter, er i alle tilfelle altfor lavt beregnet. Dessuten er merverdien for dette område satt for lavt.
Skjønnet er uklart og er avgitt på et vilkårlig grunnlag uten tilstrekkelig forankring i de erstatningsrettslige prinsipper for vurdering av tomtegrunn som er fastsatt i Kløftadommen, Rt-1976-1.
Gullik Løitegaard m.fl. har nedlagt denne påstand:
«1. Numedal herredsretts skjønn av 3. okt. 1979 oppheves og hjemvises til ny behandling ved herredsretten.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger hos Nore og Uvdal kommune for lagmannsrett og for Høyesterett.»
Nore og Uvdal kommune har i det vesentlige gjort gjeldende:
Skjønnsretten har fastsatt erstatningene etter riktige erstatningsrettslige prinsipper, og begrunnelsen er tilstrekkelig til å vise dette.
Skogen-området var uregulert da ekspropriasjonssaken ble reist. Erstatningsfastsettelsen skal skje etter verdien på tiltredningstidspunktet 1. september 1977. Den stadfestede reguleringsplan av 4. oktober 1978 får ingen rettslige konsekvenser, men har bare faktisk interesse.
Skjønnsretten har ikke som hevdet av de ankende parter avvist de tre utbyggingsområder i kommunen eller enkeltsalg av tomter som sammenligningsobjekt, men har funnet at forholdene der lå annerledes an, og konstatert som et fellestrekk at salgene her ikke etablerte noe generelt tomteprisnivå i distriktet utover jord- og skogverdien. Skjønnsgrunnene behandler de sammenligningsgrunnlag som er anvist i lagmannsrettens første dom og som de ankende parter selv har anført som vesentlige. Det var ikke naturlig for skjønnsretten å trekke inn nye sammenligningsområder i andre kommuner eller dalfører.
Om ekspropriasjonsområdets utbyggingsverdi er for lavt vurdert, er et skjønnsspørsmål. Hittil er bare 30 tomter bebygd. Betydningen av kommunal subsidiering av prisen på boligtomter var ikke spesielt fremme under skjønnet. Men forholdet er at ekspropriasjonsarealet ikke kunne vært utbygd uten kommunal subsidiering.
For at det skal være grunnlag for bruk av tomteverdi etter §5 er det ikke nok at Skogen-arealet egner seg til bebyggelse og at det på stedet foreligger et behov for tomter. Tomtebehovet må ha gitt seg utslag i konkrete salg slik at det faktisk har etablert seg en tomteverdi, jfr. Rt-1976-1 på side 14. Det ville her ikke være praktisk mulig å selge hele området til tomteverdi i privat regi på grunn av de store utbyggingskostnader.
Skjønnsretten har riktig vurdert at det knytter seg flere usikkerhetsmomenter til i hvilken utstrekning deler av området kunne vært utnyttet til privat utparsellering. Noen stadfestet reguleringsplan eller noen detaljregulering av området forelå ikke ved kommunens tiltredelse. Søknad om byggetillatelser måtte behandles etter bygningsloven §66, og tillatelse ville avhenge av atkomst til vei, og av vann og kloakkforholdene.
Nore og Uvdal kommune har nedlagt denne påstand: «1) Eidsivating lagmannsretts dom av 12. oktober 1981 stadfestes. 2) Nore og Uvdal kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Numedal herredsrett, hvor de ankende parter og tre vitner, som er nye for Høyesterett, er avhørt. Det er fremlagt en del nye dokumenter.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.
Det er enighet i saken om at utgangspunktet for verdsetting av ekspropriasjonsområdet er skogverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §4. Tvisten gjelder i hvilken utstrekning det er grunnlag for mererstatning utover skogverdien etter §5 nr. 1.
Skogen-området er et skogareal på ca 323 dekar, hvorav en del etter skjønnsrettens beskrivelse har en særlig sentral beliggenhet til tettstedet Rødberg. For denne del ville tilknytning kunne skje til det eksisterende anlegg for vei, vann og kloakk. Om de øvrige deler av området uttaler skjønnsretten:
«Dersom Skogenområdet i videre utstrekning skulle kunne utnyttes til boligbebyggelse var det påkrevd med betydelige grunnlagsinvesteringer. Skjønnsretten viser i denne forbindelse til det fremlagte brev dat. 31. august 1979 fra Nore og Uvdal kommune vedrørende kostnadene ved utbygging av Skogenfeltet hvor det er nærmere redegjort for de utgifter som hittil er påløpet til utbygging av området. Det bemerkes i denne forbindelse at det foreløpig er en begrenset del av feltet som er gjort helt klart for boligbygging.»
Av kommunens brev av 31. august 1979 fremgår at den regnet med meget store grunnlagsinvesteringer i feltet. Kommunen tok da kr. 21110 for byggeklar tomt. Dette ville si at hver tomt ble subsidiert med vel kr. 50000 pluss grunnkjøpsutgifter og kapitalkostnader.
Skjønnsrettens premisser er ikke så klare som ønskelig, men lest i sammenheng må jeg forstå dem slik at skjønnsretten har funnet at det ikke var praktisk mulig å selge hele Skogen-området annet enn til skogverdi, idet utnyttelse til boligbygging forutsatte så store omkostninger at utbygging i privat regi måtte anses utelukket. Det forelå med andre ord ikke noen omsetningsverdi som tomtegrunn for ekspropriasjonsfeltet. På dette grunnlag finner jeg rettsanvendelsen riktig og skjønnsgrunnene tilstrekkelige. Det blir for så vidt uten betydning hvilke priser som har vært oppnådd ved salg i andre områder. Jeg henviser for øvrig til Kløfta-dommen, Rt-1976-1 på side 14.
Skjønnsretten har deretter vurdert om det i privat regi hadde vært mulig å selge og bebygge enkelte tomter, og om det derfor var grunnlag for en merverdi utover skogverdien for deler av området. Det dreier seg etter beskrivelsen om deler av feltet som skjønnsretten har funnet ville kunne knyttes til eksisterende anlegg for vei, vann og kloakk. Skjønnsretten har her sett hen til oppnådde priser ved allerede foretatte salg i dette området og tatt utgangspunkt i disse prisene ved fastsettelsen av mererstatningen. Retten har også vurdert de priser som var gitt for tre andre utbyggingsfelter i kommunen. Langodden-feltet ble ikke funnet representativt. For Lia og Bakkenhaugen-feltet fant skjønnsretten at det ikke var etablert en høyere grunnpris i distriktet enn den som ble fastsatt etter §4. Skjønnsretten har således ikke avvist disse felter som sammenligningsgrunnlag, men funnet at det ved salgene ikke var etablert noe tomteprisnivå i distriktet utover jord- og skogverdien. Jeg kan derfor ikke se at det foreligger noen feil ved skjønnet på dette punkt.
De ankende parter har anført at skjønnsretten også skulle sammenlignet med felter utenfor kommunen. Etter det som er nevnt foran, finner jeg ikke grunnlag for at skjønnsretten skulle ha foretatt ytterligere sammenligninger ved vurdering av en mulig merverdi.
Skjønnsretten uttaler at det knytter seg usikkerhetsmomenter til i hvilken utstrekning området ville ha kunnet utnyttes til boligbebyggelse fordi byggetillatelse vil være avhengig av bygningsmyndighetenes og veimyndighetenes tillatelse. Skjønnsretten har etter en konkret og samlet vurdering blitt stående ved at det høyst ville bli aktuelt med salg av grunn for 8-10 tomter. Jeg kan ikke se at det her knytter seg noen feil ved skjønnet.
Anken har ikke vunnet frem. De ankende parter må dekke kommunens omkostninger for Høyesterett. Kommunen har fremlagt omkostningsoppgave hvor direkte utgifter er oppgitt til kr. 4939,40. Hertil kommer salær. Det samlede omkostningsbeløp settes til kr. 31000. Lagmannsrettens omkostningsavgjørelse blir stående.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Gullik Løitegård, Nils Løitegård, Theodor Løitegård, Hans Løitegård og Kari Blunch en for alle og alle for en til Nore og Uvdal kommune 31000 - trettien tusen - kroner.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker for forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Endresen, Christiansen og Tønseth: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom i samsvar med førstvoterendes standpunkt.
Av herredsrettens skjønn (sorenskriver Odd Birketvedt med skjønnsmenn): - - -
Skjønnsretten skal bemerke:
Under skjønnet som ble avhjemlet den 3. juni 1977 ble grunnen på «Skogenområdet verdsatt etter skogbruksverdi og det fremgår av lagmannsrettens dom at dette er det riktige utgangspunkt for verdsettelsen av arealet. Det vil etter dette ikke være adgang til å ta opp til ny vurdering verdien av Skogenområdet som skoggrunn. Lagmannsretten har imidlertid funnet at skjønnsrettens skjønnsgrunner er for knappe når det gjelder behandlingen av spørsmålet om hvorvidt grunneierne har krav på mererstatning etter erstatningsloven §5, dersom det for tilsvarende eiendommer i distriktet var etablert en høyere pris enn det skogverdien representerte. - - -
Skjønnsretten er således etter en samlet vurdering av de foregåtte salg av grunn i Nore og Uvdal blitt stående ved at det ikke generelt er etablert en høyere pris for Skogenområdet enn den skogverdien representerer.
Det gjenstår imidlertid å vurdere om hvorvidt det for deler av dette området kan være etablert en merverdi utover skogverdien.
Skogenområdet har en meget sentral beliggenhet nær inntil tettbebyggelsen på Rødberg og det er på det rene at det for denne del av Nore og Uvdal kommune i de senere år har vært mangel på egnede boligtomter. Eiendommen er beliggende på østsiden av riksveg 8 og deler av eiendommen grenser også ned til vegen fra Rødberg sentrum til Vikangrend. Det er for endel år siden lagt ned veg og kloakkledning langs riksveg 8 på østsiden av Skogenområdet.
Skogenområdet som er på ca 323 dekar erverves i sin helhet til boligbebyggelse og friarealer m.v.
Skjønnsretten har ut fra de dokumenterte overdragelser til boligformål for utbygging av Liafeltet, Langodden boligfelt, eller Bakkehaugen boligfelt og de overdragelser av boligtomter i Rødberg området som er dokumentert som nevnt, ikke funnet at det har etablert seg en høyere pris enn det skogverdien for Skogenområdet generelt representerer. De overdragelser fra kommunen i Rødberg området som er dokumentert gjelder dels arealer fra Skogenområdet som har særlig sentral beliggenhet. Det vises i denne forbindelse til salg av en garasje- og lagertomt på ca 930 m2 til Gullik Rudi og videre salg av tomt til Solveig Bølviken. Dette gjelder begge arealer som ligger nær inntil den nåværende tettbebyggelse på Rødberg og hvor tilknytning til vann/kloakk for Solveig Bølvikens vedkommende kan skje til eksisterende anlegg, hvilket er forhold som må tas i betraktning ved vurdering av den tomtepris som er betalt.
Dersom Skogenområdet i videre utstrekning skulle kunne utnyttes til boligbebyggelse var det påkrevd med betydelige grunnlagsinvesteringer. Skjønnsretten viser i denne forbindelse til det fremlagte brev dat. 31. august 1979 fra Nore og Uvdal kommune vedrørende kostnadene ved utbygging av Skogenfeltet hvor det er nærmere redegjort for de utgifter som hittil er påløpet til utbygging av området. Det bemerkes i denne forbindelse at det foreløpig er en begrenset del av feltet som er gjort helt klart for boligbygging.
Skjønnsretten finner det således klart at det ikke er grunnlag for å kreve merverdi etter erstatningsloven §5 for hele Skogenområdet, men det gjenstår imidlertid å vurdere om hvorvidt det i tilfelle for deler av Skogenområdet kan være etablert en merverdi utover den verdi skogverdien representerer. I denne forbindelse skal skjønnsretten peke på at de saksøkte ved skjøte datert 9. juni 1975 overdro en parsell på ca 1800 m2 av gnr. 110 bnr. 24 til Hans Skriudalen for en pris av kr. 4,- pr. m2.
Denne overdragelse er således skjedd før det fra Det kgl. Kommunal- og Arbeidsdepartement ble gitt samtykke for Nore og Uvdal kommune til å kreve avstått gnr. 110 bnr. 24 til boligområde. Under befaringen besiktiget skjønnsretten den del av gnr. 110 bnr. 24 som ble solgt til Hans Skriudalen.
Det er som foran nevnt på det rene at det i Rødbergområdet har vært en sterk etterspørsel etter boligtomter og siden gnr. 110 bnr. 24 - Skogenområdet - ligger meget nær opptil tettbebyggelsen, så er skjønnsretten blitt stående ved at en del av Skogenområdet må sies å være egnet for boligbebyggelse og at det for denne del av Skogenområdet har etablert seg en merverdi utover den verdi skogverdien representerer. Dette gjelder for den del som grenser mot syd og nærmest inntil tettbebyggelsen på Rødberg, samt den del av feltet som ligger nærmest riksvegen og langs denne. Retten finner at det på dette areal må sies å ha etablert seg en tomteverdi og retten finner at det etter dette må være riktig å fastsette en merverdi for den del av Skogenfeltet hvor det antas å ha etablert seg en merverdi utover den verdi skogverdien representerer. Ved fastsettelsen av merverdien har retten lagt til grunn de grunnpriser som er oppnådd ved allerede foretatte salg både fra de saksøkte og fra Nore og Uvdal kommune og retten har videre ved fastsettelsen av merverdien gjort fradrag for vann og kloakk som skal være lagt ned langs riksvegen i slutten av 1960-årene. Retten skal for øvrig bemerke at det ikke har vært mulig konkret å fastlegge og angi hvor stort areal av eiendommen som i tilfelle må forutsettes å kunne blitt utnyttet for boligbebyggelse og hvor det således er etablert en merverdi utover skogverdien, idet spørsmålet om hvilke områder i tilfelle ville kunne bebygges vil være avhengig av bygningsmyndighetenes tillatelse og for såvidt angår bebyggelse i nærheten av riksvegen også av tillatelse fra vegmyndighetene når det gjelder avkjørsel til riksvegen. Det knytter seg således flere usikkerhetsfaktorer til i hvilken utstrekning deler av Skogenområdet ville ha kunnet utnyttes for boligbebyggelse og det har også av denne grunn vært vanskelig å fastsette størrrelsen av merverdien. Skjønnsretten er imidlertid etter en konkret og samlet vurdering blitt stående ved at det høyst ville bli aktuelt med salg av grunn for 8-10 tomter og under henvisning hertil har skjønnsretten funnet at merverdien utover skogverdien kan settes til kr. 24000,-. - - -