LE-1988-36
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-06-28 |
| Publisert: | LE-1988-00036 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 28. juni 1989 i overskjønn nr. 36/88 hl.nr. 567/88. |
| Parter: | Saksøker: Trond E. Tangen. (Prosessfullmektig: H.r.advokat Trond Buttingsrud, Jevnaker). Saksøkt: Ingunn Camilla Tangen. (Prosessfullmektig: Advokat Per Tangen, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann. Skjønnsmenn: Gartner Svein Ruud, Røyse. Gårdbruker Jack Ths. Erichsen, Klekken. Ingeniør Terje Tangedal, Geithus. Gårdbruker Arne Bollingmo, Hønefoss |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54a |
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avsagt slik odelsovertakst og kjennelse:
I odelsløsningssak mellom Trond E. Tangen som saksøker og Ingunn Camilla Tangen som saksøkt, avsa Ringerike herredsrett 27. april 1988 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen gnr. 18 bnr. 4 - Bergeløkka - i Ringerike settes til kr. 430000,- -kronerfirehundreogtrettitusen-.
2. Innen 2 -to- uker fra odelstakstens forkynnelse betaler Trond E. Tangen til Ingunn Camilla Tangen saksomkostninger med kr. 2500,- -kronertotusenfemhundre-."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Ingunn Camilla Tangen begjærte i rett tid overskjønn og påkjærte samtidig underskjønnet til lagmannsretten med påstand om oppheving av underskjønnet og hjemvisning til ny behandling for herredsretten. Under overskjønnsforhandlingene har Ingunn Camilla Tangen v/advokat Per Tangen trukket kjæremålet tilbake og erkjent å ville betale Trond E. Tangen kr. 500,- i saksomkostninger i kjæremålssaken.
Ingunn Camilla Tangen har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Ingunn Camilla Tangen tilkjennes saksomkostninger."
Trond E. Tangen har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"Prinsipalt:
Ingunn Camilla Tangen tilpliktes å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og til å betale saksomkostninger til Trond E. Tangen.
Subsidiært:
Ingunn Camilla Tangen tilpliktes å bære de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og tilkjennes ikke saksomkostninger hos Trond E. Tangen."
I kjæremålssaken har Trond E. Tangen nedlagt påstand om at kjæremålet avvises og at Ingunn Camilla Tangen dømmes til å betale saksomkostninger til kjæremotparten med kr. 500,-.
Overskjønnsforhandlingene fant sted 16. juni 1989 på Ringerike sorenskriverkontor. Saksøkeren, Trond E. Tangen, møtte sammen med h.r.advokat Trond Buttingsrud. For saksøkte møtte advokat Per Tangen. Eiendommen ble befart i den utstrekning partene ønsket det og retten anså det nødvendig. Retten beså våningshuset på gården innvendig og utvendig, mens uthusene ble befart utvendig. Innmarken og skogen ble befart. Etter ønske fra saksøkte beså retten også noen andre eiendommer i distriktet som skal selges eller nylig er solgt.
Trond E. Tangen har for lagmannsretten gjort gjeldende:
Gnr. 18 bnr. 4 i Ringerike som denne taksten gjelder, ble kjøpt av advokat Per Tangen på tvangsauksjon for kr. 390000,-. Han overdro budet til sin datter Ingunn Camilla Tangen. Budet ble stadfestet 15. januar 1986. Tvangsauksjonen fant sted og budet ble avgitt før den generelle nedgangen i eiendomsprisene kom. Saksøkeren mener derfor at herredsrettens takst er for høy. Det var saksøkte som begjærte overskjønn. Av prosessøkonomiske grunner fant Trond E. Tangen ikke grunn til å begjære overskjønn. Men lagmannsretten står nå fritt til å gå både ned og opp i forhold til underskjønnet.
Når det gjelder herredsrettens beskrivelse av eiendommen er saksøkeren enig i denne. Slik eiendommen nå fremstår, er det bare 12-13 dekar som er dyrket mark. Saksøkeren er også enig i at eiendommen må betraktes som et støttebruk.
Saksøkte har fremlagt en takst over eiendommen datert 21. april 1988. I denne taksten er det tatt utgangspunkt i leieverdien for eiendommen. Etter saksøkerens oppfatning er det galt å ta et slikt utgangspunkt når man skal frem til omsetningsverdien for en eiendom som er konsesjonspliktig.
Det er odelsloven §49 som er utgangspunktet for verdsettelsen, det vil si det skal tas utgangspunkt i eiendommens utnyttelse til landbruksformål. Det er vist til Rt-1980-233, der det er presisert at man skal ta utgangspunkt i en bruksbestemt salgsverdi for eiendommen. Saksøkeren er enig i at for en så liten eiendom som det her gjelder, må boverdien få større betydning enn ellers.
Saksøkeren mener det er irrelevant å ta hensyn til annen mulig bruk av eiendommen i dette tilfelle. Hvis det skal tas hensyn til annen utnyttelse, for eksempel utbygging av eiendommen, må dette gjelde en mindre del av eiendommen og være en nærliggende mulighet. Man kan ikke ta hensyn til rene hypoteser. Saksøkeren mener det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overtakst. Saksøkte bør derfor betale saksøkerens omkostninger, jfr. skjønnsloven §54a tredje ledd.
Ingunn Camilla Tangen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens takst er for lav. Lagmannsretten må se bort fra den pris som ble betalt for eiendommen på tvangsauksjon. Denne prisen representerer ikke markedspris.
Saksøkte har vist til at tilsvarende eiendommer i nærheten av "Bergeløkka" er frembudt til salgs for betydelig høyere priser enn det underskjønnet kom frem til for denne eiendommen. Saksøkte ønsket derfor at retten befarte også disse eiendommene. Etter saksøktes oppfatning ligger den aktuelle odelseiendom mer sentralt til i forhold til skole og kommunikasjon enn disse eiendommene.
Saksøkte har vist til lagdommer Ola Ryggs fordrag "Odelsrett" som er inntatt i Advokatforeningens småskriftserie nr. 52. På side 22 er det uttalt at odelstaksten skal svare til full salgsverdi.
Saksøkte mener det kan bli aktuelt med utbygging i skogen. Det er i denne forbindelse vist til at det nå er bygget nytt kloakkrenseanlegg i Hole.
Etter saksøktes oppfatning har konsesjonsreglene ikke betydning ved odelstakst. Hun har endelig vist til at hun ikke har mulighet til å få kjøpt seg noen annen bolig for kr. 430000,-, som var underskjønnets verdsettelse av eiendommen.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen "Bergeløkka", gnr. 18 bnr. 4 i Åsa i Ringerike har et totalareal på 53 dekar. Lagmannsretten har befart eiendommens enkelte deler.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter regelen i odelsloven §49 første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris som en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som bestemt i den nevnte bestemmelse i odelsloven, jfr. Rt-1980-233.
Partene er enig i den beskrivelse av eiendommen som er gitt i underskjønnet, dog slik at saksøkeren nå også er enig i at det areal som for tiden er dyrket utgjør 12-13 dekar.
Størstedelen av eiendommen består av til dels verdifull skog. Det er en blanding av gran og furu. Boniteten er middels og det er en stor andel hogstmoden skog.
Bebyggelsen på eiendommen består av våningshus, stabbur, låvebygning og vedskjul. Låven og vedskjulet må betraktes som kondemnable. På stabburet må det legges nytt tak. Når det gjelder beskrivelsen av våningshuset vises til underskjønnet. Lagmannsretten vil tilføye at våningshuset er av dårlig standard.
Lagmannsretten betrakter eiendommen som et støttebruk og boverdien av huset er tillagt større vekt enn ellers. Lagmannsretten kan ikke se at den påberopte mulighet for utbygging i deler av skogen er så nærliggende og påregnelig at det skal tas i betraktning ved verdsettelsen etter odelsloven §49.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten i samsvar med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål til kr. 410000,-.
Når det gjelder kjæremålet tar lagmannsretten til underretning at dette er trukket tilbake og hever kjæremålssaken. Saksøkte har erkjent å ville dekke saksøkeren omkostningene i kjæremålssaken med kr. 500,-.
Saksomkostninger: Saksøkte har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet og hun må bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. Betingelsene etter skjønnsloven §54a første ledd litra b finnes ikke å være til stede. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn og finner ikke tilstrekkelig grunn til å pålegge saksøkte å erstatte saksøkerens saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §54a tredje ledd. Etter dette bærer hver av partene sine omkostninger for lagmannsretten.
De lovbestemte utgifter, herunder utgifter til skjønnsmenn, ved overskjønnet må bæres av den som har begjært overskjønn, det vil si Ingunn Camilla Tangen. Disse utgifter kommer i tillegg til omkostningene ved egen juridisk bistand.
Skjønnet er enstemmig.
Slutning i overskjønn:
1. Odelstaksten for eiendommen gnr. 18 bnr. 4 i Ringerike settes til kr. 410.000,- -kronerfirehundreogtitusen-.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.
3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet bæres av Ingunn Camilla Tangen.
Slutning i kjæremålssak:
1. Kjæremålssaken heves.
2. I saksomkostninger betaler Ingunn Camilla Tangen til Trond E. Tangen 500 -femhundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen.