LE-1989-151
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-06-25 |
| Publisert: | LE-1989-00151 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 25. juni 1989 Kjæremålssak nr. 151/89. hl. nr. 468/89 |
| Parter: | Tore Simonsen Dingstad & Dingstad A/S Den kjærende part: Tore Simonsen Prosessullmektig: Advokat Liv Clemetsen Motpart: Dingstad og Dingstad A/S v/styrets formann Prosessfullmektig: adv.Thorvald H. Brinch. |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Nils Moe 2. Lagdommer Hans Petter Lundgaard 3. Lagdommer Odd Emil Blomdal |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §156, §234, Husleieloven (1939) §39, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §172, §180 |
Partsforholdet rettet i medhold av tvistemålsloven §156 Oslo 29. juni 1989. Det ble avsagt slik kjennelse.
Partene i saken inngikk den 27. oktober 1988, i forbindelse med en tidligere utkastelsesak, rettsforlik, hvoretter den kjærende part bl.a. forpliktet seg til å betale kr. 9.000, innen fjorten dager "fra dags dato".
Rettsforliket er inntatt i sin helhet i namsrettens kjennelse.Da dette beløpet ikke ble betalt, begjærte advokat Brinch ved brev av 23. november 1988 på vegne av kjæremotparten, innbetaling av beløpet, med varsel om at "Husleierestansen med 15% rente fra 11. ds må være innbetalt innen 14 dager fra mottagelsen av dette påkrav", og med beskjed om at unnlatelse av å betale innen fristen gir rett til å kreve utkastelse. Så vidt forstås ble 8.000 kroner betalt, men da restbeløpet 1.000 kroner ikke ble innbetalt innen fristen, ble Tore Simensen begjært utkastet fra leiligheten i Vollsveien 83. De resterende 1.000 kroner ble først betalt i rettsmøte i Asker og Bærum namsrett den 20. april 1989.
Asker og Bærum namsrett avsa den 21. april 1989 kjennelse med slik avslutning:
"1. Tore Simensen kastes ut av bolig i Vollsvn. 83, 1342 Jar.
2. Tore Simensen tilpliktes å betale kr. 7.000, kronersyvtusen 00/100 i saksomkostninger til Dingstad & Dingstad A/S innen 14 fjorten dager fra forkynnelsen av denne kjennelse. "Tore Simensen påkjærte kjennelsen i rett tid til Eidsivating lagmannsrett. Den kjærende part hevder bl.a. at det må være tilstrekkelig at han har oppfylt rettsforliket under rettsmøtet og i tillegg har sagt seg villig til å betale renter. I allelfall er det tale om et meget lite beløp slik at unnlatelsen av å betale dette ikke representerer noe vesentlig mislighold. Han har dessuten motkrav å gjøre gjeldende på grunn av arbeider utført i boligen, også etter inngåelsen av rettsforliket. I tillegg hevdes det at utkastelse nå vil være katastrofalt for Simensen og ganske uten grunn, idet sosialkontoret har påtatt seg å betale husleie i henhold til rettsforliket også i fremtiden.
Tore Simensen har nedlagt slik påstand:
"1. Utkastelsen avises, da rettsforliket av 27. oktober 1988 er oppfylt, samt at sosialkontoret garanterer for rettidig betaling av fremtidig husleie.
Motparten dømmes til å betale sakens omkostninger. "Dingstad og Dingstad A/S har tatt til motmæle og hevder bl.a. at betingelsene for utkastelse foreligger da Simensen ikke har betalt det han skylder innen påkravfristen. Dette er etter sikker praksis tilstrekkelig, jfr. Kobbe: "Husleieloven med kommentarer", 5. utg. 214 flg. Bare dersom leietageren har et holdbart motkrav kan det tenkes unntak. Leietageren har imidlertid ikke dokumentert noe slikt motkrav, til tross for all mulig oppfordring til å gjøre dette.
Lagmannsretten bemerker: Det er etter sikker rettspraksis, jfr. Rt-1981-682 med videre henvisninger, på det rene at for at utkastelse etter tvistemålsloven §234 tredje ledd skal finne sted, ikke alene er tilstrekkelig å konstatere at betalingsfristen etter påkrav i medhold av husleieloven §39 er oversittet, det må også vurderes om oversittelsen av fristen etter omstendighetene er så graverende at misligholdet gjør hjemmelsen for fortsatt bruk åpenbar uholdbar. Det kan ikke ses at namsretten har vært oppmerksom på dette idet den utelukkende uttaler at manglende betaling til tross for påkrav, innebærer mislighold slik at den kjærende part ikke har noen hjemmel til fortsatt å bo i leiligheten.
Lagmannsretten behøver imidlertid ikke ta standpunkt til om unnlatt betaling av 1.000 kroner av i alt 9.000 representerer vesentlig mislighold, dersom det hadde vært tale om betaling av ordinære forfalne leiekrav. I dette tilfellet gjelder det unnlatt betaling av et omforenet beløp i et rettsforlik som også omfatter andre forpliktelser. Etter lagmannsrettens oppfatning er det tvilsomt om et påkrav om å betale et slikt beløp kan likestilles med et påkrav om å betale leie i relasjon til reglene om utkastelse i tvangsfullbyrdelsesloven. §234 tredje ledd. Selv om beløpet etter det opprinnelige rettsgrunnlaget gjaldt skyldig husleie, er det nå innbakt i et rettsforlik som omfatter flere punkter. Det kan dermed ikke lenger uten videre likestilles med et vanlig leiekrav. Dette gjør at Simensens hjemmel til fortsatt å bo i leiligheten i dette tilfellet i alle fall ikke kan sies å være åpenbar uholdbar. Betingelsene for utkastelse er etter tvangsfullbyrdelsesloven. §234 tredje ledd er da ikke til stede. Kjæremålet har ført frem. Etter reglene i tvistemålsloven §172 første ledd jfr. §180 første ledd, må Dingstad og Dingstad A/S erstatte den kjærende parts omkostninger så vel for namsretten som for lagmannsretten. Advokat Clemetsen har fremlagt omkostningsoppgave for namsretten stor kr. 11.250.
Lagmannsretten legger oppgaven til grunn, hensett til at den også omfatter salær i forbindelse med tidligere namsrettsbehandling hvor omkostningsspørsmålet var blitt utsatt, jfr. kjennelse av Asker og Bærum namsrett av 12. april 1989. I tillegg kommer omkostningene i forbindelse med kjæremålet som skjønnsmessig settes til kr. 2.000,, som inkluderer kjæremålsgebyret.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om utkastelse av Tore Simensen fra leiligheten i Vollsveien 83, 1342 Jar, tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Dingstad og Dingstad A/S til Tore Simensen 13.400, trettentusenfirehundre kroner innen 2 to uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.