LE-1989-41

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-12-07
Publisert:	LE-1989-00041
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Odelsovertakst av 7. desember 1989 i overskjønn nr. 41/89, hl.nr. 724/89.
Parter:	Saksøker: Bjørn Aateigen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Bjørn Dalan v/advokat Hans P. Bjerring, Oslo). Saksøkt: 1. Per Tangen (Prosessfullmektig: Advokat Per Tangen, Oslo). 2. A/S Bil- og Maskinutleie v/Stål Krane, Oslo (Prosessfullmektig: Ingen).
Forfatter:	Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Skjønnsmenn: Gårdbruker Hans Mørck, Ski. Siv.agronom/gårdbruker Anne Marit Næss, Dalefjerdingen. Byggmester Lars Haugerud, Fetsund. Skogbestyrer Ottar Blådammen, Skogbygda
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §173, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Odelsloven (1974) §22, §49, Odelsloven (1974), §23, §5, Plan- og bygningsloven (1985)

I odelsløsningssak mellom Bjørn Aateigen som saksøker og Per Tangen som saksøkt, avsa Strømmen herredsrett 26. mai 1989 odelstakst med slik slutning:

"1. Odelstaksten for eiendommen Rud, gnr. 10 bnr. 3 i Nittedal, settes samlet på grunnlag av bestemmelsene i odelsloven §49 til kr 390.000,- - kronertrehundreognittitusen 00/100.

2. Bjørn Aateigen betaler i saksomkostninger for odels taksten kr 7.000,- - kronersjutusen 00/100- til Per Tangen innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av odelstaksten."

Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Per Tangen har i rett tid begjært overskjønn. Bjørn Aateigen har tatt til gjenmæle.

Gnr. 10 bnr. 3 i Nittedal ble 21. juni 1989 solgt på tvangsauksjon til A/S Bil- og Maskinutleie. Auksjonen var en første gangs tvangsauksjon etter tvangsfullbyrdelsesloven §173. Budet ble stadfestet av Strømmen namsrett 18. august 1989. Det er i stadfestelseskjennelsen opplyst at A/S Bil- og Maskinutleie v/Stål Krane under tvangsauksjonen var innforstått med odelsløsningssaken.

Ved prosesskrift av 1. november 1989 ble A/S Bil- og Maskinutleie v/Stål Krane begjært trukket inn i saken som ny saksøkt.

Prosesskriftet sammen med opplysning om tid og sted for odelsovertaksten ble forkynt for A/S Bil- og Maskinutleie v/Stål Krane 4. november 1989. Innkalling til hovedforhandling sammen med innkallingsbrev av 19. oktober 1989, ble sendt A/S Bil- og Maskinutleie v/Stål Krane 21. november 1989.

Overskjønnsforhandlingene fant sted i Nittedal 28. november 1989. Saksøkeren, Bjørn Aateigen, møtte sammen med sin prosessfullmektig, h.r.advokat Bjørn Dalan v/advokat Hans P. Bjerring.

Advokat Per Tangen møtte. A/S Bil- og Maskinutleie v/Stål Krane møtte ikke. Det var ikke opplyst at han hadde gyldig forfall.

Skjønnsforretningen ble etter saksøkerens begjæring fremmet, jfr. skjønnsloven §23.

Gnr. 10 bnr. 3 i Nittedal ble befart i den utstrekning de tilstedeværende parter ønsket det, og retten anså det nødvendig.

Retten beså våningshus, driftsbygning og stabbur, utvendig og innvendig. Videre ble innmarken og skogen befart.

Bjørn Aateigen har for lagmannsretten gjort gjeldende:

Gnr. 10 bnr. 3 i Nittedal ble kjøpt av Per Tangen på tvangsauksjon 10. august 1988 for kr 310.000,-. Budet ble stadfestet av Strømmen namsrett 31. august 1988. Det er Per Tangen som har begjært overtakst. Bjørn Aateigen fant av prosessøkonomiske hensyn ikke grunn til å begjære overskjønn. Når det først er begjært overskjønn fra den annens side, hevder imidlertid Aateigen at underskjønnets takst er for høy. Det er i denne forbindelse vist til at Tangen kjøpte eiendommen på tvangsauksjon for kr 310.000,-.

Saksøkeren er stort sett enig i den beskrivelse som herredsretten har gitt av eiendommen.

Det retten skal frem til er den bruksbestemte salgsverdi av eiendommen, jfr. odelsloven §49 og Høyesteretts presisering i Rt-1980-233.

Når det gjelder Tangens anførsler om at deler av skogen må vurderes som utbyggingsområde, vises saksøker til at ingen del av skogen er regulert, eller foreslått regulert, til boligutbygging. En liten del - ca 5-6 mål - er del av et større område som i kommuneplanen for Nittedal er utlagt til boligområde. Det er ikke dermed sagt at det vil bli boligbygging her. Området er et typisk skogsområde, og en utbygging vil by på problemer med hensyn til vei, vann og avløp. En slik utbygging vil derfor bli meget kostbar. Det er ikke påregnelig at det vil bli utbygging i dette område.

Saksøkeren er enig i at for mindre eiendommer som må betraktes som støttebruk, kan boverdien tillegges en større vekt enn ellers. Men man må da se på om bygningene representerer et plussmoment ved eiendommen. Det vises til RG-1985-102 og Ola Rygg: Odelsrett, side 27. Herredsretten tilla ikke boligen i denne saken noen spesiell verdi.

Tangen har under overskjønnsforhandlingen trukket frem reguleringsplan fra Nittedal kommune av 31. oktober 1988 for Riksvei 4 parsell Slattum - Skøyen, og har krevet det areal som veien omfatter unntatt fra odelsløsning. Saksøkeren mener denne anførsel er kommet for sent. Hvis ikke Per Tangen trekker tilbake dette kravet, krever saksøkeren at overskjønnsretten avsier alternative takster med og uten det areal som omfattes av reguleringsplanen. Hvorvidt dette arealet skal omfattes av odelsløsningen eller ikke, må i tilfelle avgjøres under løsningssaken.

Bjørn Aateigen har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Herredsrettens verdifastsettelse nedsettes. Det kreves avgitt alternativ takst etter Alt. A: Gnr. 10 bnr. 3 vurderes uten grunn som inngår i reguleringsplan av 31. oktober 88 for Rv 4 - parsell Slattum - Skøyen.

Alt. B: Gnr. 10 bnr. 3 vurderes med grunn som inngår i reguleringsplan av 31. oktober 88 for Rv 4 - parsell Slattum - Skøyen.

2. Saksøkeren tilkjennes sakens omkostninger."

Per Tangen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Den prisen han kjøpte eiendommen for på tvangsauksjon - kr 310.000,- - er ikke retningsgivende for markedsverdien. Derimot er budet fra A/S Bil- og Maskinutleie 21. juni 1989 et riktig utgangspunkt for markedsverdien. Det budet var på kr 810.000,-. Budet var reelt og var basert på å bruke eiendommen til bolig og lagerplass. Budene på tvangsauksjon 21. juni 1989 var ikke noe forsøk på å presse prisen på eiendommen opp.

Per Tangen var selv på auksjonen og bød til kr 806.000,-. Da stoppet han fordi han var redd for å få problemer med å få konsesjon hvis han gikk høyere.

Beskrivelsen av eiendommen i herredsrettens takst er subjektiv og bygger på saksøkerens påvisninger. I beskrivelsen av våningshuset er det sagt at den ikke har kjeller. Det er ikke riktig.

Våningshuset er på 106 m2, bra vedlikeholdt, med flott kjøkkeninnredning og stor, ny peis i stuen. Det er riktignok setninger i grunnmuren, men grunnmuren har nå satt seg. I underskjønnet er det også sagt at loftet er ulovlig innredet. Dette hadde ikke skjønnsmennene forutsetning for å vurdere. Huset har vært brukt i mange år med soverom oppe. Boligen har etter saksøktes oppfatning selvstendig verdi, idet den bare ligger 4-5 km fra grensen til Oslo by.

Det er heller ikke dekning for å fastslå at vannkvaliteten på gården er dårlig.

Når det gjelder driftsbygningen, er det i underskjønnet anført at låvebrua må rives. Før man fastslår dette bastant, må man se på den aktuelle bruk av låven. Man er ikke lenger avhengig av å bruke den som høyloft.

Når det gjelder jordveien, er det ikke riktig at en del av denne er så fuktig at den ikke kan kjøres opp med traktor.

Tangen mener at hele skogen opp til markagrensen må vurderes som byggeområde. Det er fremlagt brev fra plansjefen i Nittedal kommune av 20. juni 1989 som gir uttrykk for at dette areal skal planlegges samlet med formål boligbygging. Boligbygging kan skje om 2-3 år, og eiendommen vil da få en helt annen avkastning.

Per Tangen har endelig fremlagt reguleringsplan for Rv 4 parsell Slattum - Skøyen, stadfestet av kommunestyret 31. oktober 1988.

Denne reguleringen berører gnr. 10 bnr. 3, og i medhold av odelsloven §22, jfr. §5 krever Tangen at den del av eiendommen som omfattes av reguleringsplanen holdes utenfor skjønnet.

Han har i den forbindelse vist til en artikkel av herredsrettsdommer Odd Jarl Pedersen i Lov og Rett 1989 267.

Per Tangen har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Herredsrettens verdifastsettelse forhøyes.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger."

Lagmannsretten bemerker:

Rud, gnr. 10 bnr. 3, i Nittedal har et dyrket areal på totalt 64,5 dekar, hvorav 54,6 dekar er fulldyrket. Skogen er på totalt 153,1 dekar, hvorav 27,6 dekar er betegnet som skogreisningsmark. Gårdens bygninger består av våningshus, driftsbygning og stabbur.

Prisen på eiendommen skal fastsettes etter bestemmelsen i odelsloven §49 første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris som en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som bestemt i den nevnte bestemmelse i odelsloven, jfr. Rt-1980-233. Det kan imidlertid tas hensyn til alternativ utnyttelse av deler av eiendommen f.eks. til boligutbygging, hvis muligheten for slik utnyttelse er nærliggende, jfr. Rt-1986-420.

Under hovedforhandlingen for lagmannsretten fremla Per Tangen reguleringsplan for Rv 4 parsell Slattum - Skøyen og krevet at det areal av gnr. 10 bnr. 3 som er omfattet av planen, blir holdt utenfor taksten fordi det ikke kan løses på odel, jfr. odelsloven §22, jfr. §5. Saksøkeren har krevet alternative takster med og uten det regulerte areal.

Etter odelsloven §22 annet punktum kan grunn som ved stadfestet reguleringsplan er lagt ut til byggeområde, ikke løses på odel. Reguleringsplanen for RV4 parsell Slattum - Skøyen var ikke fremlagt i herredsretten og har heller ikke vært fremme under saksforberedelsen for overskjønnet. Retten finner at spørsmålet om det regulerte areal omfattes av odelsløsningen og skal inngå i verdsettingen, kan avgjøres av skjønnsretten.

Av forarbeidene til odelsloven fremgår det at en reguleringsplan som stadfestes etter at stevning i odelsløsningssak er tatt ut, ikke får virkning etter odelsloven §22. Rettsvirkningene av en reguleringsplan er ikke lenger knyttet til fylkesmannens eller departementets stadfestelse, idet plan- og bygningsloven nå åpner for egengodkjenning av reguleringsplaner av kommunestyret. Når kommunestyret endelig vedtar en reguleringsplan er rettsvirkningene av planen knyttet til dette tidspunkt. Lagmannsretten legger derfor til grunn at kommunestyrets vedtak må komme før stevning i odelsløsningssaken, for at løsningsforbudet i odelsloven §22 skal komme til anvendelse.

I nærværende sak er stevning i odelsløsningssak tatt ut 27. oktober 1988, mens kommunestyrets vedtak ble truffet 31. oktober 1988. Lagmannsretten antar derfor at reguleringsplanen ikke får noen virkning etter odelsloven §22. Selv om de to tidspunkter er nær i tid, og det kan synes noe tilfeldig at reguleringsplanen er vedtatt etter at stevning ble tatt ut, antar lagmannsretten at odelsloven er slik å forstå at skjæringstidspunktet er når stevning i odelssaken tas ut.

På denne bakgrunn legger lagmannsretten til grunn at det areal som er omfattet av reguleringsplanen, ikke rammes av løsningsforbudet i odelsloven §22, og lagmannsretten avsier odelstaksten på dette grunnlag. Alternativ takst kan etter dette ikke avhjemles.

Lagmannsretten kan når det gjelder gårdens bygninger, i stor utstrekning slutte seg til underskjønnets beskrivelse.

Det er fra saksøktes side fremhevet at det er en feil når underskjønnet har angitt at våningshuset ikke har kjeller. Lagmanns retten har konstatert at det er gravet ut under huset, men kan ikke karakterisere dette som kjeller.

For øvrig er huset av generelt dårlig standard, med dårlig isolasjon og dårlige gulv. Peisen i stuen står ikke på ordentlig fundament. Loftet kan ikke betraktes som beboelsesrom, idet verken takhøyde, isolasjon eller rømningsvei tilfredsstiller gjeldende krav. Grunnmuren har store setningsskader, og det er ikke riktig som anført av saksøkte, at ikke grunnmuren kan utsettes for nye setningsskader som følge av telehiv.

I driftsbygningen er reisverket bra og mønet rett. Det må imidlertid legges nytt tak, men dette vil det være regningssvarende å gjøre. Låvebrua er defekt og må legges om, uansett hva slags produksjon man skal drive på gården. Det er ikke lenger hobbyverksted i gjødselkjelleren idet det nå er 18 foringsokser i fjøset. Dersom fjøset skal benyttes til foringsdyr, må gjødselkjelleren utbedres for å tilfredsstille krav til gjeldende miljøforskrifter. Det er heller ikke siloer for grassurfor.

Det elektriske anlegget i driftsbygningen er ikke brukbart, og for å få strøm må det legges nytt anlegg.

Når det gjelder stabburet slutter lagmannsretten seg til herredsrettens beskrivelse.

Jordveien består av leirholdig muldjord. Jorden har ligget brakk i et par år, og det vil ta flere år å få den i brukbar stand igjen. Blant annet er det mye kveke. Det areal som ligger på nordsiden av gårdsveien må grøftes og planeres. For det arealet som ligger lavest og som har mest vanninnsig, vil det ikke være tilstrekkelig med vanlig grøfting. Også arealet på sydsiden har en del overflatevann, og det er behov for grøfting også der.

Skogen er på 126 dekar produktiv skog. Ifølge skogbruksplanen har 68% høy bonitet og 32% middels bonitet. Hogstklasse I, IV og V mangler. Hogstklasse II har 70% og hogstklasse III 30%.

Lagmannsretten anser skogen for å være verdifull sett på sikt.

Nå har den imidlertid liten verdi. Driftsutgiftene i skogen vil være store. Skogteigen er lang og smal, og det vil være vanskelige driftsforhold.

Ifølge skogbruksplanen er tilveksten 19 m3. Lagmannsretten er enig med underskjønnet i at det ikke vil kunne tas ut virke av skogen med økonomisk utbytte de første 20-30 år.

Saksøkte har gjort gjeldende at det arealet av skogen som ligger utenfor markagrensen, har en særlig verdi som utbyggingsområde for boliger. Lagmannsretten legger til grunn at i kommuneplanen for Nittedal er den vesentligste del av dette areal disponert til "landbruks-, natur- og friluftsformål". Bare ca 5-6 dekar av eiendommen berøres av det som i kommuneplanen er disponert til byggeområde. Det er ikke tatt skritt i kommunen til noen nærmere regulering av arealet. I brev av 20. juni 1989 fra Nittedal kommune opplyses det at kommuneplanen er under revisjon, og at plansjefen i den forbindelse ser det som naturlig at hele området mellom Rv 4 og markagrensen blir vurdert som byggeområde. Lagmannsretten anser etter dette eventuelle planer om utbygging i skogen for å være for usikre til at utbygging kan anses som nærliggende og påregnelig i forhold til odelsloven §49. Det er derfor ved verdsettelsen ikke tatt hensyn til at deler av skogen kan utskilles til utbygging. Lagmannsretten bemerker at årsaken til de høye bud som ble gitt på tvangsauksjonen 20. juni 1989, kan ha vært at de saksøkte har vurdert dette forhold annerledes enn retten.

Saksøkte har gjort gjeldende at eiendommen har en særlig boverdi på grunn av nærheten til Oslo. Der en odelseiendom betraktes som et støttebruk, kan boverdien av huset tillegges større vekt enn ellers. I dette tilfelle ligger Rud gård bare et par kilometer fra grensen til Oslo. Dette er det tatt hensyn til. Lagmannsretten finner imidlertid, i likhet med herredsretten, at det også må tas hensyn til at våningshuset er av generelt dårlig standard, noe som i vesentlig grad reduserer boverdien.

Etter en helhetsvurdering finner lagmannsretten at herredsrettens odelstakst må antas å gi et riktig bilde av eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnytting til landbruksformål.

Odelstaksten settes som av herredsretten til kr 390.000,-.

Saksomkostninger:

Saksøkte har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet og må bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. Betingelsene etter skjønnsloven §54a første ledd b finnes ikke å være til stede. Lagmannsretten finner imidlertid at det ikke var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn, og finner ikke tilstrekkelig grunn til å pålegge saksøkte å erstatte saksøkeren saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §54a tredje ledd.

Etter dette bærer hver av partene sine omkostninger for lagmannsretten.

De lovbestemte utgifter, herunder utgifter til skjønnsmenn, ved overskjønnet må bæres av den som har begjært overskjønn, d.v.s. Per Tangen.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Odelstaksten for eiendommen Rud, gnr. 10 bnr. 3, i Nittedal settes til 390.000 - trehundreognittitusen - kroner.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.

3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet bæres av Per Tangen.