LE-1991-630
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-01-19 |
| Publisert: | LE-1991-00630 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00630. HR-1992-00333 (Anken nektet fremmet til Høyesterett). |
| Parter: | Ankende part: Aslaug Hjørdis Fragåt (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Thune), Hønefoss Motpart: Kirsten Skare (Prosessfullmektig: Advokat Karsten Gjone), Drammen. |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Ola Melheim, formann 2. Lagdommer Gunvald Gussgard 3. Lagdommer Jan Hein Eriksen Meddommere: 1. Gårdbruker Ole O. Dramdal 2. Gårdbruker Karl Kronen 3. Gårdbruker Arne Sand 4. Sivilagronom Bjørg Leret Grøstad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §27, Tvistemålsloven (1915) §118, §172, §176, §180, §207, §21, §28, Odelsloven (1974) |
Dom:
Saken gjelder krav fra tidligere eier av odelsjord om tilbakesøking, idet det gjøres gjeldende at nåværende eier ikke har oppfylt vilkårene om boplikt, jfr. odelsloven §27 første ledd og §28 annet ledd. Det er ikke bestridt at den ankende part har oppfylt vilkårene om driveplikt.
Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avsa dom den 1. februar 1991 med slik slutning:
1. Aslaug Hjørdis Fragåt dømmes til å utstede skjøte på eiendommen "Bjørnsjordet", gnr. 71, bnr. 10 i Sigdal, til Kirsten Skare mot erleggelse av kjøpesum fastsatt ved odelstakst.
2. Aslaug Hjørdis Fragåt dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale erstatning til Kirsten Skare med kr 35000,- - kronertrettifemtusen 00/100- .
3. Saksomkostninger idømmes ikke.
Om det nærmere saksforhold vises det til herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Aslaug Fragåt har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Det er lagt ned slik påstand:
Aslaug Hjørdis Fragåt frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Kirsten Skare har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
1. Kirsten Skare har odelsløsningsrett til eiendommen Bjørnsjordet, gnr. 71, bnr. 10 i Sigdal.
2. Herredsrettens dom stadfestes for så vidt angår erstatningskravet. 3. Aslaug Hjørdis Fragåt dømmes til å betale saksomkostninger til Kirsten Skare for herredsrett og lagmannsrett. - 0 -
Ankeforhandling ble holdt i Sigdal den 21. og 22. november 1991. Den ankende part møtte og avga forklaring. Ankemotparten møtte, men ønsket ikke å avgi forklaring. Hennes ektefelle, Bjørn Skare, ble ved en feil avhørt som vitne. Han skulle ha vært avhørt etter reglene for parter, jfr. tvistemålsloven §118. Dette forhold har imidlertid ikke hatt noen betydning for innholdet av hans forklaring. Skare sa seg villig til å gi forklaring og tok ikke reservasjoner i medhold av tvistemålsloven §207 første ledd, som etter forholdene ikke skulle vært foreholdt ham. Det ble avhørt elleve vitner og foretatt åstedsbefaring. Dokumentasjonene fremgår av rettsboken. - 0 -
Den ankende part, Aslaug Hjørdis Fragåt, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens dom er uriktig. Det foreligger feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Prinsipalt er det gjort gjeldende at det ikke foreligger mislighold. Slik forholdene lå an, oppfylte Fragåt kravene allerede mens familien bodde i huset utenfor eiendommen. Selv om ordlyden i odelsloven §27 tyder på at man må bosette seg på selve eiendommen, er paragrafen ikke tolket så strengt i praksis. Ved fortolkningen må man legge særlig vekt på formålet, som avspeiles i lovforarbeidene. Formålet med reglene om bo- og driveplikt er at jordbrukseiendommer blir drevet av folk som har tilhold på eller i rimelig nærhet av eiendommen. Man skal prinsipalt avverge at folk kjøper opp landbrukseiendommer for å bruke dem til ferieformål og lignende. Det må derfor foretas en helt konkret vurdering av om reglene om boplikt er oppfylt. Dette fremgår også av loven forarbeider og flere uttalelser i litteraturen. Det er her vist til Rådsegn nr. 10 fra sivillovbokutvalet, NOU 1972 nr. 22, side 71, Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, side 109, og Sandene: Festskrift til Ryssdal, side 433. I sivilombudsmannens årsmelding for 1980 4, er det samme synspunkt lagt til grunn.
Når disse synspunkter anvendes på nærværende sak, vil man se at Fragåts oppfylte vilkårene etter odelsloven §27 allerede mens de bodde i leiligheten over malerforretningen. Huset ligger mellom 600 og 700 meter fra tunet på "Bjørnsjordet". Gården utgjør bare ca 0,4 årsverk. Det er derfor nødvendig med annen inntekt. Dette oppnådde familien gjennom å drive malerforretning. Pål Fragåt drev i malerfaget, mens Aslaug Fragåt bestyrte forretningen. De arbeidet begge samtidig på gården. Dette må kunne likestilles med den situasjon som foreligger når noen erverver tilleggsjord. Da er det etter konkret vurdering akseptert at man kan bli boende på det opprinnelige bosted uten å misligholde boplikten i relasjon til odelsloven §27. Det er her vist til RG-1987-258, og Rt-1989-447. At man må kunne ta hensyn til annen yrkesutøvelse enn jordbruk, er forutsatt i teorien. Det er vist til Austenå: Konsesjonsbestemmelsene for fast eiendom, side 53.
Subsidiært er det gjort gjeldende at det må kreves vesentlig mislighold før vilkårene for odelsløsning er oppfylt. Dette fremgår av lovforarbeidene. Det er vist til Ot.prp. nr 59 (1972-73), side 57, Rådsegn nr. 10, Rygg og Skarpnes l.c., side 120, samt en uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling (journalnr. 1930/79E). At det kreves en vesentlig overtredelse, stemmer med reglene ellers på andre rettsområder. Det må tas hensyn til de alvorlige følger det får dersom Fragåt nå skal bli fradrevet gården etter vel åtte år. Det er her vist til Mons Nygard: Jus og jord, side 132.
Ved den totalvurdering som retten må foreta, er det ikke grunnlag for å hevde at Fragåt har utvist vesentlig mislighold. Dette er utdypet med henvisninger til tidsmomentet, bruken av eiendommen, personlige forhold samt behovet for å utbedre våningshuset, noe som av økonomiske grunner måtte skje over tid. De personlige forhold refererer seg til at den ankende parts ektefelle ble syk høsten 1989. Han var blitt dårligere da fristen for flytting inntraff, og i mai 1990 ble han operert. Dertil kom at vannet i huset frøs før jul 1989, noe som ikke kunne rettes før ved en naturlig opptining, uten relativt store omkostninger.
Endelig er det fremhevet at Fragåt har vært i uvitenhet om rettsreglene utover det forhold som refererer seg til det offentlige. Hun hadde kontakt med jordbruksjef Kvisle før fristen gikk ut og noen ganger våren 1990. Aslaug Fragåt fikk da det inntrykk at det ikke var så farlig om flyttingen ble utsatt noe. Hadde hun visst at odelsloven ga søsteren omfattende rettigheter på grunn av boligspørsmålet, ville flyttingen blitt gjennomført uten hensyn til ovennevnte praktiske problemer. Her er det også fremhevet at siden landbruksmyndighetene ikke fant grunn til å ta den forsinkede søknad av 22. august 1990 om ny dispensasjon opp til behandling, vil Fragåt kunne sies å ha falt mellom to stoler. Det fremgår av fylkeslandbrukskontorets brev av 29. oktober 1990 at når Fragåt hadde bosatt seg på eiendommen våren 1990, og siden dette ikke ble ansett som en vesentlig fristoverskridelse, fant man ikke grunn til å behandle søknaden om ytterligere dispensasjon.
Av rettspraksis på området er det vist til RG-1984-889, og RG-1980-983. I sistnevnte lagmannsrettsdom (Agder) foreligger bare en uttalelse uten relevans for avgjørelsesgrunnlaget. I en annen lagmannsretts- dom ( Eidsivating) i RG-1983-682, er det uttalt at det må foreligge vesentlig mislighold.
Atter subsidiært har den ankende part påberopt seg odelsloven §21 annet ledd. Det er blant annet fremhevet at Fragåt ikke kan kritiseres for å ha brukt sin odelsrett. Kirsten Skare visste at hun ved å overta etter testament, ikke var lojal mot odelsrekkefølgen. Det bør også tas hensyn til at dersom Fragåt taper saken nå, vil det være lovlig adgang til å overføre eiendommen til en av hennes livsarvinger som har bedre prioritet enn ankemotparten.
Ankemotparten, Kirsten Skare, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens dom er riktig. Saken står i samme stilling for lagmannsretten. De anførsler som er fremført for herredsretten og dens begrunnelse, er derfor utdypet for lagmannsretten. Det er særlig fremhevet:
Ved de fortolkningsspørsmål som oppstår, må det legges vekt på odelsloven karakter. Loven har strenge bestemmelser med hensyn til reaksjonsmåter. Det gjelder både i tid og form. Dette tilsier tilbakeholdenhet med hensyn til fortolkninger i strid med loven ordlyd og særlig med hensyn til tidsmomentet vedrørende fristoversittelser.
Som et overordnet syn, er det gjort gjeldende at ingen av partene bør klandre den annen for bruk eller misbruk av odelsretten. Kirsten Skare ervervet eiendommen etter testament og har da anledning til å følge opp sin odelsrett når loven åpner adgang til dette. Det betyr ikke at hun ikke aksepterer søsterens odelsrett, som har bedre prioritet.
Det må etter bevisførselen legges til grunn at Fragåt ikke flyttet før omkring 1. august 1990. Det foreligger derfor mislighold i relasjon til odelsloven §27. Det er ikke grunnlag for å hevde at Fragåt oppfylte boplikten ved å forbli i eget hus ut over 1. januar 1990. Lovens ordlyd etterlater ikke tvil. Man skal bosette seg på eiendommen. Det er vist blant annet til Rygg: Advokatforeningens småskrifter nr. 48. De unntak som den ankende part påberoper seg under henvisning til NOU 1972 nr. 22, er ikke relevante for nærværende sak. Det er særlig fremhevet: Det var bolig på Bjørnsjordet" som familien Skare hadde forbedret og brukt i mange år. Det kan ikke legges vekt på at Fragåts synes å ha hatt særlig høye standardkrav, som det tok mange år å oppfylle. Utbedringer i dette omfang måtte man eventuelt ha gjennomført etter flyttingen. Det kan synes som om det i realiteten er rene makelighetshensyn som har gjort seg gjeldende. Dette underbygges av det faktum at Fragåts aldri selv har ment at de oppfylte vilkårene mens de bodde i den tidligere bolig. De var klar over flytteplikten og hadde anledning til enda en gang å søke dispensasjon. Dette skjedde imidlertid først etter at stevning var tatt ut. Dersom Fragåts mente de fylte vilkårene, kunne de søkt om full (endelig) dispensasjon for flytteplikten.
Det unntak som fremgår av Rt-1989-447, er ikke sammenlignbart. Når det erverves et nabobruk, som blir drevet sammen med hovedbruket, er situasjonen annerledes enn når man baserer seg på en helt annen næring. Nærværende sak kan heller ikke sammenlignes med avgjørelsen i RG-1987-258. Også her var det to gårdsbruk som ble drevet som n driftsenhet. Dommen i RG-1984-889, er heller ikke relevant, idet avgjørelsen ble bygget på andre kriterier.
Den overtredelse av boplikten som foreligger, er derfor tilstrekkelig til å gi Skare medhold. Ankemotparten er således uenig i at det etter loven kreves vesentlig mislighold. Dette fremgår ikke av loven. Ordlyden er klar. Den del av forarbeidene som den ankende part påberoper seg, inneholder bare en vag antydning, jfr. Ot.prp. nr. 59 (1972-73), 57. Departementet har ikke brydd seg med selv å utdype innholdet på dette punkt. De mange som har uttalt seg i litteraturen, har stort sett bare bygget på nevnte punkt i forarbeidene.
Subsidiært er det gjort gjeldende at det i nærværende sak foreligger vesentlig mislighold. Det må som nevnt anses bevist at Fragåts ikke flyttet før omkring 1. august 1990. Dette underbygges av vitneprov og av indikasjoner som refererer seg til flyttemelding og bestilling av telefon.
De veiledende retningslinjer som fremgår av Landbruksdepartementets rundskriv av 15. februar 1984, tar først og fremst sikte på dispensasjoner i forbindelse med overskridelse av ettårsfristen. I nærværende sak har Fragåt fått dispensasjon to ganger. Det var således gitt forlengelse med ca seks og et halvt år da fristen utløp. Man kan derfor, som fremhevet av herredsretten, si at Fragåt da var på "overtid". Den siste forlengelsen må for øvrig anses å inneholde et varsel om at fristen var endelig. Dette må ses i sammenheng med den bakenforliggende interessekonflikt mellom de to odelssøkerne. Denne må tillegges vekt, slik at ikke de offentligrettslige hensyn alene blir avgjørende.
Til den ankende parts anførsler, er det blant annet gjort følgende innsigelser:
Det er ikke godtgjort at Fragåt har vært i uvitenhet om de følger en fristoversittelse kunne få i relasjon til søsteren.
Det er ikke bevist at jordbruksjef Kvisle har gitt opplysninger som kunne tolkes som noe annet enn at en moderat forsinkelse kunne bli godtatt.
At ektefellen til Fragåt ble syk, er ikke relevant i relasjon til spørsmålet om mislighold og om misligholdet er vesentlig.
At vannet frøs, er likeledes irrelevant. Fragåt gjorde ikke noe for å legge forholdene til rette og unnlot å tine opp rørene slik at flyttingen kunne gjennomføres.
At Fragåt plasserte noe av utstyret fra en tidligere eiendom på gården, er ikke av betydning for boligspørsmålet.
At eiendommen ble brukt til lager av malervarer, er også irrelevant for bospørsmålet.
Atter subsidiært er det gjort gjeldende at odelsloven §21 ikke kan påberopes. Det ville representere en fullstendig mangel på sammenheng mellom bestemmelsene om denne anførsel kunne føre frem. Det er vist til Rygg og Skarpnes l.c., side 123. Til den ankende parts anførsel om at hun kan overføre odelsretten til livsarvinger, er det gjort gjeldende at dette bærer preg av en trussel som en bør se bort fra ved vurderingen av den foreliggende tvist.
Lagmannsretten er under dissens kommet til et annet resultat enn herredsretten.
Lagdommerne Melheim, Gussgard og Eriksen samt meddommerne Grøstad og Dramdal utgjør flertallet. Mindretallet, meddommerne Sand og Kronen, er kommet til samme resultat som herredsretten.
Innledningsvis vil den samlede rett bemerke at man etter bevisførselen ikke kan si nøyaktig når Fragåt flyttet. Man legger, som herredsretten, til grunn at det skjedde en gang i perioden 1. juni - 1. august 1990.
Det bør videre nevnes at lagmannsretten ikke finner grunn til å trekke avgjørende slutninger ut fra det som kan sies om odelsrettens karakter med hensyn til andre frister. Selv om enkelte frister tolkes meget strengt, må avgjørelsen etter §27 og §28 først og fremst bygge på de tolkningsmomenter som her er utdypet gjennom forarbeider, rettspraksis m.v.
Innenfor flertallet er det et noe forskjellig syn på spørsmålet om det foreligger mislighold.
Meddommer Grøstad mener at det ikke er grunnlag for å gjøre unntak fra kravet om at man skal bosette seg på eiendommen. De hensyn som kunne gjøre seg gjeldende når to gårdsbruk drives som en enhet, kan ikke få anvendelse i Fragåts situasjon.
De øvrige som utgjør flertallet, antar at den bosituasjon som forelå i den tidligere bolig, kan fylle kravene til boplikt i relasjon til odelsloven §27. Det vises her til den ankende parts anførsler, særlig for så vidt angår formålet med boplikten slik den er kommet til uttrykk i NOU 1972 nr. 22, side 71-72. I nærværende sak er det ingen tvist om hvorvidt Fragåt har oppfylt driveplikten. Det er videre uomtvistet at gården bare utgjør ca 0,4 årsverk. Det må anses å være en akseptert landbrukspolitisk målsetting, som også ivaretas gjennom reglene om bo- og driveplikt, at gårdbrukere i slike tilfelle kan ha nødvendige biinntekter. Reglene om boplikt må ikke praktiseres slik at en naturlig og nødvendig yrkeskombinasjon, er til hinder for odelsløsning, jfr. Ot.prp. nr. 59 (1972-73), side 27 og prinsippene i odelsloven §27 tredje ledd, som gjelder for dispensasjonsadgangen. Flertallet vil også fremheve det omfattende ombygningsarbeid av våningshuset som hadde pågått over lang tid. Dette faktum sett i sammenheng med oppfylt driveplikt, må sees som uttrykk for at Fragåts hadde til hensikt å ta huset i bruk som bolig så snart istandsettingen var fullført. Det forhold at Fragåts selv sannsynligvis ikke har trodd at de oppfylte vilkårene mens de bodde i den tidligere bolig, er ikke avgjørende for hvor langt boplikten går etter §27. Det er heller ikke avgjørende at de selv hadde til hensikt å flytte en gang etter 1. januar 1990. At det i nærværende sak ikke er søkt dispensasjon på ny etter siste fristutløp, er heller ikke av betydning for rettens tolkning av hvor grensen går for boplikten, jfr. Rt-1989-447 (454).
Lagmannsrettens flertall (her fire dommere) finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på disse forhold, idet flertallet (alle fem dommerne) er enige om at det uansett ikke foreligger et kvalifisert mislighold i nærværende sak. Man er med andre ord enige med den ankende part i at det må kreves vesentlig mislighold.
Flertallet vil, i tillegg til det som fremgår av Fragåts anførsler, særlig fremheve de alvorlige konsekvenser en fristoversittelse får i en sak som den foreliggende. Det er innenfor de fleste rettsområder et krav om en kvalifisert overtredelse før det reageres med misligholdsbeføyelser. Flertallet kan ikke se at formålet med odelsloven regler på dette punkt tilsier en annen løsning. At det foreligger en interessekonflikt mellom to søsken, kan ikke få en slik avgjørende betydning som synes å fremgå av herredsrettens dom. Det vil alltid foreligge en interessekonflikt mellom slektninger i denne type saker. Det er de offentligrettslige hensyn bak formålet med reglene som må veie tyngst. Rettens flertall kan heller ikke se at det i det siste dispensasjonsvedtaket er indikert at det ikke vil bli gitt ytterligere fristforlengelse. Det legges også noe vekt på at de kommunale jordbruksmyndigheter ikke formelt purret på Fragåts.
Ved den totalvurdering som rettens flertall har foretatt, er det lagt noe vekt på at det ikke har vært innsigelser mot selve driften. Den tidligere bolig, som ligger i gangavstand fra gården, og som i mange år har vært den ankende parts hjem, har således ikke hindret forsvarlig og lovlig drift av gården. Flertallet kan således ikke se at loven formål, nemlig å holde landbrukseiendommer i hevd som et næringsgrunnlag, har lidd ved at Fragåts midlertidig bodde utenfor gården. Dertil kommer at heller ikke hensynet til å bevare husene har lidd. Dette moment har også betydning for neste generasjons muligheter for å drive gården. I nærværende sak er det tvert om Fragåts ønske om en forbedring av boligstandarden som har forsinket flyttingen.
Rettens flertall har videre ved sin totalvurdering lagt vekt på de momenter som refererer seg til Pål Fragåts alvorlige sykdom. Man er enig med ankemotparten i at Fragåts sykdom ikke er relevant ved vurderingen av spørsmålet om det burde vært søkt dispensasjon før årsskiftet 1989-90. Forholdet er imidlertid relevant når det gjelder spørsmålet om den forsinkelse som oppsto, er vesentlig.
Endelig vil flertallet bemerke at landbruksmyndighetene kunne ha gitt den ankende part noe bedre informasjon om de rettigheter og plikter som følger av et komplisert lovverk. Det legges til grunn at Fragåt hadde noe telefonkontakt med myndighetene i angjeldende periode.
Lagmannsrettens mindretall, Sand og Kronen, er på alle punkter enig i herredsrettens dom og viser til dens begrunnelse. Anken har etter dette ført frem. Spørsmålet om saksomkostninger blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172. Lagmannsretten finner ikke at saken har bydd på slik tvil at bestemmelsen i §172 annet ledd bør komme til anvendelse for lagmannsretten. Den ankende parts prosessfullmektig har levert omkostningsoppgave på kr 43193,- hvorav salær kr 29600,-. Oppgaven legges til grunn, jfr. tvistemålsloven §176. I tillegg kommer omkostninger til fagkyndige meddommere. Partene bør imidlertid dekke hver sine omkostninger for herredsretten, jfr. tvistemålsloven §172, annet ledd. Det pekes her på at saken kan sies å ha voldt noe tvil på grunn av de strenge frister som ellers gjelder i odelssaker.
Dommen er avsagt under slik dissens som fremgår av det foran anførte.
Domsslutning:
1. Aslaug Hjørdis Fragåt frifinnes.
2. Partene bærer hver sine omkostninger for herredsretten.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kirsten Skare til Hjørdis Fragåt 43193 - førtitretusenetthundreognittitre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. I tillegg betaler Kirsten Skare til Hjørdis Fragåt utgifter til fagkyndige meddommere innen 2 -to- uker fra meddelelsen.
Ola Melheim, Gunvald Gussgard, Jan Hein Eriksen.
Ole O. Dramdal, Karl Kronen, Arne Sand, Bjørg Leret Grøstad.
Bekreftes for førstelagmannen: