LE-1992-82
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1992-08-17 |
| Publisert: | LE-1992-00082 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Ytre follo herredsrett Nr. førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00082. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/vegsjefen i Akershus (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Saksøkt: Ivar Gjersøe. Bjørn Georg Gjersøe. Dag Narve Gjersøe (Prosessfullmektig: Advokat Finn Leonthin, Oslo). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Nils Erik Lie. Skjønnsmenn: 1. Skogbruksleder Tormod Dahl, Drøbak 2. Takstmann Svein Rødsten, Hellvik, Nesodden 3. Siv.ingeniør Thorleif Andresen, Ski 4. Arkitekt Randi Skjerven, Oppegård |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54 |
- - - - -
Overskjønn :
Vestby kommune egengodkjente 10. november 1986 reguleringsplan for Son, ytre område. Planen omfatter bl.a. omlegging av fylkesvei C.201. På grunnlag av planen ble det 19. februar 1988 inngått avtale mellom veisjefen i Akershus og eierne av gnr. 134 bnr. 9 i Vestby, Ivar Erik Gjersøe, Bjørn Georg Gjersøe og Dag Narve Gjersøe, om avståelse av nødvendig grunn til omlegging av veien over denne eiendom. Det ble samtidig avtalt at erstatning for grunnen skulle fastsettes ved avtaleskjønn etter skjønnsloven §4. Det areal avståelsen omfatter, er senere oppmålt til 2196,48 m2.
Ytre Follo herredsrett avhjemlet skjønn 7. november 1991. Gjersøe har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt i Vestby 16. juni 1992. Partsrepresentasjonen og hva som har vært dokumentert fremgår av rettsboken. Skjønnsforutsetningene er inntatt som bilag til herredsrettens skjønn. Lagmannsretten har foretatt befaring av ekspropriasjonsarealet og den øvrige del av Gjersøes eiendom med tilstøtende områder. Eiendommen og inngrepet er beskrevet i herredsrettens skjønn. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for herredsretten.
Saksøkeren, Akershus fylkeskommune v/ vegsjefen i Akershus, har anført at det ikke er grunnlag for å tilkjenne erstatning på grunnlag av tomteverdier, slik grunneierne har gjort gjeldende. Det areal som avstås, ligger i ytterkant av eiendommen. Den tilstøtende del på ca 13 daa er utlagt til friområde både i reguleringsplanen og i kommuneplanens arealdel. Forøvrig er eiendommen, som samlet er på ca 60 daa, regulert til boligformål, fordelt på ca 40 eneboligtomter. Reguleringen til friområde skyldes ikke hensynet til de fremtidige beboere i feltet, men overordnete reguleringsmessige hensyn. Landskapsestetisk er det viktig å bevare silhouetten av kollen som en innfallsport mot Son sentrum. Friområdet skal også tjene som adkomst fra boligstrøkene i Son, via den anlagte gangbru over fylkesveien til idrettsanleggene og friarealene ved Grevlingen, og videre mot Smørbekk og Mossemarka. Under disse omstendigheter er det ikke grunnlag for å erstatte friarealet på grunnlag av strøkspris. Det er vist til Rt-1977-24 (Østensjø), Rt-1983-700 (Gommerud) og Rt-1992-55 (Oppdal).
At Vestby kommune i begynnelsen av 1970-årene samarbeidet med grunneierne om en regulering som forutsatte utnyttelse også av det nåværende friområde til boligformål, kan det ikke legges vekt på, idet de tidligere planer bevisst er endret fra kommunens side som følge av overordnete reguleringsmessige hensyn.
Subsidiært er det anført at det ved en erstatningsfastsettelse basert på strøkspris i ethvert fall må sees bort fra fordelene ved den nyanlagte fylkesveien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Det kan heller ikke tas hensyn til de avløpsledninger som ble anlagt i veitraseen i 1980-1981. Det kan tidligst bli aktuelt med videre utbygging av eiendommen omkring århundreskiftet, slik at det må skje en betydelig neddiskontering av eventuelle tomteverdier. Byggeklare enkelttomter er ikke i noe fall tjenlige som sammenligningsgrunnlag.
Saksøkeren har påstått overskjønnet fremmet. Det er ikke nedlagt påstand om saksomkostninger.
De saksøkte Ivar Erik Gjersøe, Bjørn Georg Gjersøe og Dag Narve Gjersøe har anført at det areal som avstås, skal erstattes på grunnlag av strøkspris til tomteformål.
I det foreliggende tilfelle må det legges til grunn at friområdet skal tjene de fremtidige beboere på de ikke utbygde deler av deres eiendom. Silhouetteffekten av kollen kan ikke ha vært avgjørende, og adkomsten fra Son til friarealene øst for fylkesveien krever ikke areal ut over selve gang- og sykkelveien over området. Topografisk er også friområdet og det areal som avstås en naturlig del av de nåværende og fremtidig bebygde deler av de saksøktes eiendom. Det må legges til grunn at det blir satt opp gjerde mot veien.
Det må i denne forbindelse også legges vekt på det reguleringsarbeid som ble utført i 1970-årene, og som forutsatte utnyttelse av denne del av eiendommen til boligformål.
Ved fastsettelsen av tomteverdien må man etter de saksøktes syn ta utgangspunkt i at tomtepresset i Son er betydelig, og at byggeklare enkelttomter har vært omsatt for opp til kr 350000. Selv om opparbeidelseskostnadene, som kan anslås til ca kr 150000 pr. tomt, og belastning for fellesarealer trekkes fra, blir allikevel råtomteprisen betydelig.
En eventuell bruksverdi må etter de saksøktes syn minst settes til kr 5,- pr m2.
De saksøkte har påstått overskjønnet fremmet og seg tilkjent saksomkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Da avståelsen gjelder en fylkesvei, er partsangivelsen rettet, idet korrekt saksøker er Akershus fylkeskommune v/ vegsjefen i Akershus.
Sakens sentrale spørsmål er hvorvidt det areal som avstås, skal verdsettes på grunnlag av reguleringen til friområde, eller om det skal sees bort fra reguleringen ved erstatningsfastsettelsen, med den konsekvens at erstatningen fastsettes på grunnlag av strøkspris til tomteformål.
Når et innregulert friområde slik som her ligger i utkanten av et utbyggingsområde, vil det avgjørende for det spørsmål som er reist, være om området er trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, eller om reguleringen til friområde skyldes andre og i denne forbindelse overordnete reguleringsmessige hensyn, jfr. Rt-1983-700 (Gommerud).
Etter forklaringen fra teknisk sjef Haugberg i Vestby kommune legger lagmannsretten til grunn at kommunen har arbeidet med en samlet regulering av Son siden 1978. Det aktuelle område har allerede i et planutkast fra 1983 vært forutsatt holdt ubebygget. Den reguleringsmessige begrunnelse for dette har vært å beholde et friområde som innfallsport fra tettbebyggelsen og ut i marka, å beskytte et sårbart landskap og samtidig å opprettholde inntrykket av en landskapsmessig innfallsport til Son for trafikk fra øst. Omregulering er ikke påregnelig. Det reguleringsarbeid som ble påbegynt i 1970-årene stoppet opp på grunn av manglende avklaring av adkomstspørsmålene.
På denne bakgrunn finner lagmannsretten det klart at området ikke bare kan vurderes som friområde i tilknytning til eksisterende og fremtidig utbygging på de saksøktes eiendom. Det danner grensen mellom utbyggingsområdene og de områder som skal bevares ubebygget, og vil kunne tjene adkomstfunksjoner til de større friarealer mot øst, ikke bare for det avgrensete byggeområde det er spørsmål om, men for hele tettbebyggelsen i Son. Det vil også ivareta overordnete reguleringsmessige hensyn, i form av bevaring av en estetisk tiltalende landskapsprofil.
Under disse omstendigheter er lagmannsretten i likhet med herredsretten kommet til at det ikke er grunnlag for å se bort fra gjeldende regulering og fastsette erstatningen på grunnlag av en gjennomsnittlig strøkspris, men at erstatningsfastsettelsen må skje på grunnlag av reguleringen.
Herredsretten har fastsatt erstatningen på grunnlag av bruksverdien. Det er opplyst at det befant seg noe skrapskog på området. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det kan ha hatt noen bruksverdi som skogsmark. Noen selvstendig omsetningsverdi har det heller ikke hatt.
En er etter dette henvist til å fastsette erstatningen på grunnlag av en differansevurdering, hvor de saksøktes samlede eiendom verdsettes med og uten det areal som nå er avstått. Selv om den vesentlige faktor ved prisfastsettelsen for et større utbyggingsareal vil være det antall byggetomter som lar seg innpasse på det, vil prisen også være arealavhengig. Også størrelsen av ubebyggelige deler av arealet vil ha en viss innvirkning på den samlede pris. Lagmannsretten er kommet til at ekspropriasjonsarealet på grunnlag av en slik differansevurdering kan verdsettes under ett til kr 10000,-.
Avsavnsrente fastsettes til 12 % årlig fra 19. februar 1988. Renten er fastsatt overensstemmende med de retningslinjer som er angitt i Rt-1984-476 flg., særlig Rt-1984-490-491.
De saksøkte har oppnådd et gunstigere resultat enn for herredsretten, og skal overensstemmende med skjønnsloven §54 ha erstattet nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten. Prosessfullmektigen har inngitt omkostningsoppgave og oppgitt sitt honorar til kr 16800,-. Saksøkeren har ikke hatt bemerkninger til oppgaven. Det har heller ikke lagmannsretten, som fastsetter saksomkostningene overensstemmende med oppgaven til kr 16800.
Saksøkeren dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet, inklusive utgiftene til skjønnsmenn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Erstatning for avståelse av 2196,48 m2 av gnr. 134 bnr. 9 i Vestby fastsettes til 10000 - titusen - kroner.
2. Avsavnsrente fastsettes til 12 - tolv - prosent årlig, regnet fra 19. februar 1988.
3. I saksomkostninger betaler Akershus fylkeskommune v/ vegsjefen i Akershus 16800 - sekstentusenåttehundre - kroner til de saksøkte v/ advokat Finn Leonthin. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
4. Akershus fylkeskommune v/ vegsjefen i Akershus betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.