Rt-1983-700

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-06-11
Publisert:	Rt-1983-700 (145-83)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 11. juni 1983 i l.nr. 72/1983
Parter:	Løvenskiold-Vækerø A/S (høyesterettsadvokat John Arff-Pettersen) mot Bærum kommune (høyesterettsadvokat Kjell Haavind).
Forfatter:	Christiansen, Skåre, Aasland, Halvorsen, Sandene
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, §9, Bygningsloven (1965) §25, §31, §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973)

Dommer Christiansen: Saken gjelder hvorvidt ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 3 utelukker mererstatning utover jordbruksverdien for grunn til friområde.

Bærum kommunestyre vedtok 29. mars 1973 en reguleringsplan for Gommerud/Belset-området. Planen ble stadfestet av Miljøverndepartementet 26. april samme år.

Ifølge planen skal et tidligere uregulert skog- og jordbruksareal på 118511 m2 i norde del av reguleringsområdet - som grenser opp mot skog- og landbruksområdene vest for Lommedalsvegen - være offentlig friområde. Dette omkranser Gommerud gård, som med et restareal på 24794 m2 er regulert til spesialområde på grunn av historisk og antikvarisk verdi. Gården inngår således ikke i ekspropriasjonsarealet. Syd for friområdet er området regulert til bebyggelse.

I samsvar med formannskapets vedtak 2. oktober 1979 ble det påstevnet skjønn til innløsning av friområdet. Det er enighet mellom partene om at dette - selv om det ikke uttrykkelig er sagt i reguleringsdokumentene - er avsatt i medhold av bygningsloven §25 nr. 4, slik at kommunen ikke trengte ekspropriasjonssamtykke, jfr. samme lovs §35 nr. 1. Partene var enige om å medta i ekspropriasjonsskjønnet 11291 m2 grunn langs nordgrensen av det regulerte friområde og om at ekspropriasjonserstatningsloven bestemmelser skulle følges også ved verdsettelsen av dette areal. Friområdet ble altså nesten 130 dekar. Skjønnsbegjæringen omfattet videre flere mindre arealer som er uten interesse for nærværende ankesak. Hele det grunnareal begjæringen omfattet, eies av Løvenskiold-Vækerø A/S, senere kalt aksjeselskapet.

Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønnet 9. september 1980. For det areal som etter regulering og avtale er friområde - takst nr. 1 post 1 og 2 - ble det fastsatt følgende erstatninger:

«1. Areal A (vest for Gommerud gård med grenser som tidligere beskrevet)

1. Grunn kr.32,-pr.m2

2. Areal B (øst for Gommerud gård til ekspropriasjonsgrensen)

Rettens flertall:

1. Grunn kr. 3,-pr.m2

Rettens mindretall (skjønnsmann Ketil Vogt):

1. Grunn kr.31,-pr.m2»

Det fremgår av skjønnet at herredsretten delte friområdet i to. For del A ble det enstemmig gitt mererstatning i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1, mens herredsrettens flertall fant at det for del B måtte foretas verdsetting etter den aktuelle bruk som jordbrukseiendom, jf loven §4 nr. 1 og §5 nr. 3.

Begge parter anket over erstatningsfastsettelsen for friområdet. Ankene gjaldt prinsipalt herredsrettens rettsanvendelse, subsidiært saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner. Aksjeselskapet nedla prinsipalt påstand om at skjønnet vedrørende areal B skulle oppheves, mens kommunen påstod skjønnet opphevet for så vidt angikk areal A. Det ble videre anket over visse mindre erstatningsposter, som ikke har interesse for nærværende ankesak.

Eidsivating lagmannsrett avsa 17. oktober 1981 dom med denne domsslutning:

«1. Asker og Bærum herredsretts skjønn oppheves for så vidt angår takst nr. 1 post 1, 2, 4 og 5.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av de to rettsavgjørelser.

Jeg tilføyer at lagmannsretten i egen kjennelse avviste en aksessorisk motanke fra kommunen vedrørende to poster i skjønnsslutningen som gjaldt henholdsvis tiltredelsen av friområdet og renter av erstatningsbeløpene. Ved kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg 1. april 1982 ble lagmannsrettens kjennelse opphevet og saken hjemvist til ny behandling ved lagmannsretten. Etter at partene var blitt enige om å forlike disse spørsmål, ble saken vedrørende kommunens aksessoriske motanke hevet ved lagmannsrettens kjennelse 11. juni 1982.

Løvenskiold-Vækerø A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett for så vidt gjelder avgjørelsen vedrørende skjønnets takst nr. 1 post 1 og 2. Anken gjelder rettsanvendelsen og herredsrettens saksbehandling - mangelfulle skjønnsgrunner. I alt vesentlig har aksjeselskapet gjort gjeldende det samme for Høyesterett som for lagmannsretten.

Det hevdes således at det var en saksbehandlingsfeil og en rettsanvendelsesfeil at herredsretten foretok en oppdeling av ekspropriasjonsarealet i et areal A - hvor retten gav mererstatning - og i et areal B, hvor slik mererstatning ble nektet. Denne oppdeling var ikke fremme i behandlingen for herredsretten og kom helt overraskende på partene. Oppdelingen hevdes å være helt vilkårlig og uten støtte i de faktiske forhold. Denne feil må i seg selv lede til at hele skjønnet må oppheves. Lagmannsretten har feilaktig unnlatt å trekke noen konklusjon når det gjelder denne anførsel, og gjennom sine premisser avskjærer lagmannsretten det nye skjønn muligheten til å foreta en differensiering mellom ulike områder innenfor ekspropriasjonsarealet. Lagmannsretten har nemlig begrenset skjønnstemaet for det nye skjønn til bare å gjelde spørsmål om mererstatning eller ikke. Dersom aksjeselskapet ikke får medhold i sitt syn på mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1 for hele friområdet, hevder man imidlertid subsidiært at slik erstatning i hvert fall må tilkjennes for deler av dette.

Aksjeselskapet gjør videre gjeldende at sakens rettslige hovedproblem er om vilkårene etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 er til stede, jf bestemmelsens nr. 1 og 3, idet partene er enige om at friområdet må verdsettes på grunnlag av salgsverdien som jordbrukseiendom, jf nevnte lovs §9, jf §4 nr. 1.

Det er etter aksjeselskapets mening uholdbart når kommunen antar at allerede bestemmelsen i §5 nr. 1 er til hinder for mererstatning etter tomteverdi.

Lagmannsretten hevdes videre å ta feil når den legger til grunn at reguleringsplan er til hinder for å tilkjenne mererstatning, jf §5 nr. 3.

Prinsipalt gjøres gjeldende at Østensjø-dommen, Rt-1977-24, ikke er avgjørende i nærværende sak. Denne dom hevdes bare å løse det tilfelle at det foreligger to reguleringsplaner «oppå hverandre» - altså en såkalt dobbeltregulering - og det så eksproprieres etter den siste plan. Den tidligere parkreguleringsplan ble da i Østensjø-saken funnet avgjørende ved erstatningsfastsettelsen for vegekspropriasjonen. I nærværende sak foreligger det imidlertid bare én reguleringsplan, og aksjeselskapet hevder at det etter rettspraksis både før og etter ekspropriasjonserstatningsloven skal ses bort fra planen når det eksproprieres etter denne. Dermed står man overfor et tidligere uregulert område, hvor herredsretten må skjønne over den påregnelige og naturlige utvikling for grunnutnyttelsen. Herredsretten må da ta utgangspunkt i at det allerede tidlig i 60-årene var etablert en tomteverdi for dette område som grunneieren kunne regne med å realisere. Alene reguleringsplanen har vært hindringen for fortsatt tomteutnyttelse.

Den indirekte årsak til reguleringen av friområdet hevdes videre å ha vært utbyggingen av Rykkinn og Gommerud/Belset-områdene med nærmere 10000 beboere. Friområdet må etter aksjeselskapets mening ses som en integrerende del av denne bebyggelse. Subsidiært gjøres derfor gjeldende at reguleringen må anses som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde slik at reguleringsplanen av den grunn ikke er til hinder for mererstatning, jf uttalelsene i Østensjø-dommen Rt-1977-24 på side 29-30 under punkt 1 og punkt 3. Lagmannsretten har når det gjelder dette spørsmål, uriktig tatt stilling til de skjønnsmessige kriterier, som det hører under herredsretten å vurdere.

Når det gjelder kommunens aksessoriske motanke med påstand om stadfestelse av taksten for areal B, er det aksjeselskapets syn at grensedragningen har influert på riktigheten av hele skjønnet. Dette må derfor under enhver omstendighet oppheves i sin helhet.

Løvenskiold-Vækerø A/S har nedlagt slik påstand:

«1. I hovedanken: Asker og Bærum herredsretts skjønn oppheves for så vidt angår takstnr. 1, post 1 og 2. Skjønnet hjemvises til ny behandling ved herredsretten så langt det er opphevet.

2. I motanken: Asker og Bærum herredsretts skjønn oppheves i sin helhet for så vidt angår takst nr. 1 post 1 og 2 og hjemvises til ny behandling ved herredsretten.

3. I begge tilfeller: Løvenskiold-Vækerø A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Bærum kommune gjør gjeldende at den stadfestede reguleringsplan medfører at friområdet må verdsettes etter bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven §9, jf §4 nr. 1, idet både loven §5 nr. 1 og 3 da er til hinder for at det kan gis mererstatning. Hvorvidt området før reguleringsplanen hadde tomteverdi som eieren regnet med å kunne realisere, er uten interesse i denne sammenheng. Reguleringsplanen fastsetter nemlig hva området nå kan brukes til.

Etter kommunens mening må en sammenligning etter nevnte lovs §5 nr. 1 i dette tilfelle skje med tilsvarende regulerte eiendommer, det vil si eiendommer som ikke kan bebygges. Området har derfor ingen verdi som betinger tomteerstatning.

Bestemmelsen i §5 nr. 3 leder til samme resultat. Noen generell adgang til å se bort fra den reguleringsplan det eksproprieres etter, er det ikke. Bare i visse tilfelle - begrunnet i likhetshensyn - er det en slik adgang etter rettspraksis. Retningslinjene er her trukket opp i Østensjø-dommen, Rt-1977-24, som hevdes å være parallell med nærværende sak. Gommerud/Belset-reguleringen er en arealdisponeringsplan hvor kommunen gjennom sydgrensen for friområdet fastlegger byggegrensen mot de nordenforliggende store, sammenhengende skog- og landbruksområder. Det er ikke påregnelig at denne regulering blir endret. Det sønnenforliggende område som reguleringsplanen har utlagt til bebyggelse, er selvforsynt med friarealer, og disse er erstattet etter strøkspris.

Kommunen anfører etter dette at det foreligger flere rettsanvendelsesfeil ved skjønnet for så vidt gjelder verdsettelsen av areal A. I alle tilfelle hevdes skjønnsgrunnene å være mangelfulle når det gjelder mererstatningen, noe som blant annet skyldes den oppdeling herredsretten på egen hånd foretok av ekspropriasjonsarealet. Det er ikke gitt noen tilfredsstillende begrunnelse for avgrensningen av areal A, som i alle fall omfatter langt mer enn det som synes naturlig. Disse feil må lede til at denne del av skjønnet må oppheves. Men kommunen bestrider at det - som gjort av lagmannsretten - er nødvendig også å oppheve skjønnet vedrørende areal B. Dette står etter kommunens mening på egne ben, og den har i aksessorisk motanke krevd at denne del av skjønnet blir stadfestet.

Bærum kommune har nedlagt slik påstand:

«1. I ankesaken: Asker og Bærum herredsretts skjønn av 9. september 1980 oppheves for så vidt angår takstnr. 1, post 1, areal A og hjemvises til ny behandling ved herredsretten.

2. I motankesaken: Asker og Bærum herredsretts skjønn av 9. september 1980 stadfestes for så vidt angår takstnr. 1, post 1, areal B. Subsidiært, hvis skjønnet oppheves for areal B: Asker og Bærum herredsretts skjønn av 9. september 1980 hjemvises til ny behandling ved herredsretten for så vidt angår takstnr. 1, post 2, areal B.

3. I begge saker: Bærum kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett.»

Jeg er i likhet med lagmannsretten kommet til at herredsrettens skjønn må oppheves i sin helhet. Da lagmannsretten etter min mening til dels har tatt stilling til spørsmål som hører under skjønnet, kan jeg imidlertid ikke helt slutte meg til rettens begrunnelse. Jeg ser saken slik:

Utgangspunktet for verdsettelsen - som partene er enige om - er salgsverdien av ekspropriasjonsarealet som skog- og jordbrukseiendom, jf ekspropriasjonserstatningsloven §9, jf §4 nr. 1. Spørsmålet i saken blir derfor om det er adgang til høyere verdsetting etter loven §5. Grunneieren har blant annet under henvisning til tidligere utparselleringer av nabofeltene krevd at erstatningen skal fastsettes etter tomtepris, og herredsretten måtte ta stilling til om bestemmelsene i §5 nr. 1 og 3 gav adgang til dette.

Jeg innskyter at det er enighet mellom partene om at reguleringen av ekspropriasjonsarealet er skjedd i medhold av bygningsloven §25 nr. 4 - det vil si til «friområde» som gir umiddelbar ekspropriasjonsrett, og ikke i medhold av bestemmelsens nr. 6 om «spesialområder», (herunder blant annet «friluftsområder»), hvor det hadde vært nødvendig med departementets samtykke for å foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen, jf bygningsloven §35. Det kan reises spørsmål om det ut fra områdets størrelse og karakter var naturlig å regulere det til «friområde» i stedet for til «friluftsområde». Jeg kan imidlertid ikke se at dette er avgjørende for erstatningsutmålingen.

Kommunen har anført at allerede ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1 vil være til hinder for at det kan gis tomtepris fordi sammenligningen for dette regulerte område i tilfelle må skje med andre områder med tilsvarende regulering. Dette kan ikke være riktig. Dersom det i det konkrete tilfelle først er adgang til å se bort fra reguleringsplanen til tross for §5 nr. 3, vil «tilsvarende eiendommer» etter nr. 1 være de eiendommer hvor en slik reguleringsplan heller ikke er til hinder for utnyttelsen.

Ordlyden i §5 nr. 3 er absolutt. En reguleringsplan er bindende for disponeringen av grunnen innenfor det område planen omfatter, jf bygningsloven §31, og noen erstatning for grunnen basert på annen disponering enn den lovlige kan det som utgangspunkt ikke bli spørsmål om. Noen generell adgang til å se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsutmålingen - selv når det eksproprieres etter planen - er det derfor ikke. Men i rettspraksis har man av likhets- og rimelighetshensyn gjort visse unntak fra bestemmelsen om at gjeldende reguleringsplan er bindende for verdsettelsen. De nærmere retningslinjer for når dette kan skje finner man i plenumsdommen i Østensjø-saken, jf Rt-1977-24, jf særlig de generelle bemerkninger fra flertallet i dommen avsnitt V side 29-30, som også mindretallet var enig i, jf dommen side 33. Jeg er ikke enig med aksjeselskapet i at de retningslinjer som her er trukket opp, bare får anvendelse der man står overfor en såkalt dobbeltregulering. Da Østensjø-dommen etter min mening er sentral og avgjørende for nærværende sak, går jeg ikke inn på de øvrige dommer som partene har trukket inn fra tiden før plenumsdommen.

Vender jeg så tilbake til reguleringsplanen og avtalen om grunnavståelse i nærværende sak, utgjør friområdet som allerede nevnt ca 130 dekar. Området ligger mellom det sønnenforliggende utbyggingsfelt som er regulert for boligbebyggelse, og de store skog- og landbruksområder nordenfor, som ifølge den senere godkjente generalplan for Bærum skal være unntatt fra bebyggelse. På det område hvor bebyggelsen er lagt etter reguleringsplanen, er det betydelige «grønne felter» mellom og rundt bebyggelsen. Jeg innskyter at alle de sistnevnte ubebygde områder etter det opplyste har vært betalt etter strøkspris, jf i den forbindelse bemerkningene i Østensjø-dommen Rt-1977-24 på side 29 avsnitt V punkt 1 om arealer avsatt til gater, veger, lekeplasser m.v.

Utgangspunktet for vurderingen av ekspropriasjonsarealet må etter dette være den situasjon som er omtalt i nevnte dom side 30 under punkt 2, altså om det ved reguleringsplanen er fastlagt hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse, og hvilke områder som generelt skal utnyttes til andre formål og bevares ubebygd. Eiere av de sistnevnte områder vil da ikke kunne kreve erstatning med den begrunnelse at områdene ville ha større økonomisk verdi om de kunne bebygges. Er grensen mellom de to slags områder omtvistet, må herredsretten vurdere om det ved ekspropriasjon av et areal er riktig å se bort fra at arealet ved reguleringsplan er gjort ubebyggelig, jf nevnte dom punkt 3. Jeg finner imidlertid grunn til følgende presisering. Ut fra Østensjø-dommen skal det gis strøkpris for grunn som medgår til «gater, veger, lekeplasser m.v.». Dette gjelder ikke bare når disse plasseres inne i utbyggingsfeltet, men også når de plasseres i utkanten av dette. Avgjørende må være om et areal må sies å være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha.

Herredsrettens begrunnelse for å se bort fra reguleringsplanen når det gjelder felt A er på denne bakgrunn ikke fyllestgjørende, jf skjønnet side 5 og 6.

Jeg kan således ikke se at herredsretten egentlig har tatt stilling til kommunens påstand om at selve utbyggingsfeltet innen reguleringsplanen er selvforsynt med friområde, slik at det eksproprierte areal utelukkende skal tjene de generelle friluftsinteresser i form av en innfallsport til Marka. I stedet fastslår herredsretten at det ikke foreligger «noen klar og enkel grense mellom det aktuelle utbygningsområde og nevnte friluftsinteresser», at grensedragningen i en viss grad er rent tilfeldig på grunn av aksjeselskapets tidligere tomtesalg og at ytterligere tomtesalg før reguleringsplanen antakelig ville ha blitt godtatt av kommunen. Videre finner retten at området mellom Gommerud gård og utbyggingsfeltet i liten grad vil tjene friluftsinteressene, og i realiteten utgjøre et friområde for utbyggingsfeltet Gommerud/Belset, den tidligere bebyggelse samt fremtidig bebyggelse av Gommerud gård.

Hvordan grunneieren tidligere kunne ha disponert over ekspropriasjonsarealet, er klarligvis uten vekt i denne sammenheng. Det er reguleringen som nå er avgjørende. At en reguleringsgrense kan synes tilfeldig fordi reguleringsmyndighetene faktisk vil være bundet av tidligere disposisjoner over området, er ikke uvanlig og har ikke avgjørende vekt for den vurdering som herredsretten skal foreta. Herredsretten må - som påpekt i Østensjø-dommen - selv skjønne over grensedragningen. Verdsettelse etter strøkpris må baseres på de likhets- og rimelighetshensyn som har vært avgjørende for de unntak som er nærmere omtalt i dommen side 29 punkt 1, jf også bemerkningene foran, det vil si om de ubebygde områder får en særskilt ugunstig behandling ved at bebyggelse nektes. I den konkrete sak må herredsretten således foruten utnyttelsen av det bebygde område etter reguleringen vurdere betydningen av at det senere er bygd noe over i det opprinnelige regulerte friområde, at det i nærheten av disse bygg synes å være forutsatt anlagt en lekeplass m.v. Det sier seg også selv at herredsretten må søke å komme frem til en hensiktsmessig og praktisk arrondering av de forskjellige verdsettelsesarealer. Den grense som herredsretten har trukket mellom areal A og areal B - og som kom helt overaskende på partene - er under enhver omstendighet mangelfullt begrunnet.

Når det gjelder herredsrettens omtale av friluftsinteressene, har aksjeselskapet i sin prosedyre sterkt understreket at dette friområde vil tjene interessene til de ca 10000 mennesker som er bosatt i området. Herredsretten synes også å ha lagt avgjørende vekt på den faktiske bruk, særlig av naboer i vid forstand, av det området som er unntatt fra bebyggelse. Jeg finner grunn til å understreke at slik bruk vil være den alminnelige følge når områder henlegges ubebygd i nærheten av konsentrerte befolkningssentra. Den faktiske utnyttelse av friområdet er derfor i seg selv ikke tilstrekkelig begrunnelse for at det ubebyggelige areal må erstattes etter strøkpris. Jeg viser dog i denne sammenheng til mine tidligere bemerkninger om nærområder til tilfredsstillelse av de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha.

Min konklusjon blir etter dette at herredsrettens skjønnsgrunner er uriktige og mangelfulle når det gjelder verdsettelsen av areal A.

Skjønnets bemerkninger vedrørende areal B er meget knappe, og også uklare når skjønnet leses i sammenheng. I alle tilfelle er det mulig at vurderingstemaene her henger sammen. Jeg finner derfor ikke at det er grunnlag for å stadfeste skjønnet alene for denne del, jf kommunens aksessoriske motanke. Skjønnet må derfor oppheves i sin helhet og hjemvises til ny behandling ved herredsretten.

Ingen av partene har fått fullt medhold i sine synspunkter, og jeg antar at det heller ikke for Høyesterett bør tilkjennes saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne Dom:

1. Asker og Bærum herredsretts skjønn av 9. september 1980 oppheves så langt det er påanket til Høyesterett, og saken hjemvises til ny behandling for herredsretten.

2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Skåre: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Aasland, Halvorsen og Sandene: Likeså.

Av herredsrettens skjønn (dommer Olaf Hagen med skjønnsmenn): - - -

Retten skal bemerke: - - -

En har foretatt verdsettingen ut fra det erstatningsgrunnlag som gir høyeste verdi innenfor rammen av reglene i ekspropriasjonserstatningsloven.

Det dreier seg her om avståelse av grunn til friområde og vegutvidelse samt mindre arealer til andre formål. Det alt vesentlige skjønnsobjekt er imidlertid Bårdsethhaugen som i godkjent reguleringsplan av 1973 er regulert som friområde med ialt 118511 m2. Partene er imidlertid senere blitt enige om å medta 11291 m2 langs nordgrensen slik at det friareal som er gjenstand for innløsning er på ialt 134033 m2. Dette område begrenses i syd av utbygningsfeltet Gommerud-Belset og av tidligere bebyggelse, i øst mot Lommedalsveien mens det i nord, og delvis vest grenser til skogområde i Marka. Inne i dette område ligger imidlertid Gommerud gård, som er unntatt fra reguleringen, med et areal på 24794 m2. Det er opplyst at Gommerud gård vil bli tillatt utbygd med boliger, og den deler til en viss grad friområdet i to deler med forbindelse mellom disse deler i nord og syd for gården.

Retten finner det ikke tvilsomt at det regulerte friområde må sies å være i bruk som jordbrukseiendom for beite- og skogsdrift, og at verdsettingen må baseres på omsetningsverdien på grunnlag av bruksverdien som jordbrukseiendom. En legger til grunn at en vesentlig del av ekspropriasjonsområdet er meget godt beiteland, mens en mindre del er skogområde av god bonitet. En har ved vurderingen også tatt hensyn til at noe av området ligger godt til rette for fulldyrking. En finner under hensyntagen til nevnte forhold at omsetningsverdien basert på denne bruk bør settes til kr. 3,- pr. m2.

Partene er for så vidt enige i at jordbruksverdien må bli å legge til grunn, men det er uenighet om hvorvidt vilkårene for tilleggsvederlag eller ekspropriasjonserstatningsloven §5 her foreligger. Retten finner det ikke tvilsomt at verdsetting etter den aktuelle bruk som jordbrukseiendom med kr. 3,- pr. m2 vil føre til en vesentlig lavere verdi enn sammenlignbare eiendommer. Det er således foretatt en rekke utbygninger i nærmeste område, som Løkenhavna og Rykkinnfeltet hvor tilvarende område er vurdert etter tomteverdi med priser fra kr. 18,- pr. m2 og oppover. En finner det således klart at hjemmelen for høyere verdsetting etter loven §5 nr. 1 her foreligger, og det aktuelle spørsmål er om §5 nr. 3 stiller seg hindrende i vegen for tilleggsverderlag. Det skal etter denne bestemmelse bare tas hensyn til den høyere verdi «når slik bruk som betinger denne verdi ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av den eiendom som eksproprieres. Det er her på det rene at godkjent reguleringsplan av 1973 disponerer eiendommen til friområde - et formål som ikke lar seg forene med den utnyttelse som gir grunnlag for den høyere verdi, nemlig eiendommens utnyttelse i utbygningsformål. Det må etter rettspraksis, særlig etter Østensjødommen i Rt-1977-24 flg. være klart at gjeldende reguleringsplan for ekspropriasjonsfeltet som hovedregel må legges til grunn for verdsettingen. Denne regel kan imidlertid ikke gjelde unntaksfritt, og det er da også i forannevnte dom uttalt at en må se bort fra reguleringen såframt arealer er gjort ubebyggelige ved avsetting av arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. som et ledd i utbygningen av reguleringsområdet. Det er i reguleringsplanen for Gommerud/Belset ikke av ekspropriasjonsområdet avsatt noen arealer til slike formål, og det er fra saksøkerens side hevdet at utbygningsfeltet er selvforsynt med friareal slik at det regulerte friområde utelukkende skal tjene friluftsinteressene som en innfallsport til skogområdene i Marka. Retten ser det imidlertid slik at det i denne sak ikke foreligger noen klar og enkel grense mellom det aktuelle utbygningsområde og nevnte friluftsinteresser. En ser det slik at grensedragningen her til en viss grad er rent tilfeldig, basert på saksøktes salg av en vesentlig del av utbygningsfeltet Gommerud/Belset i 1964. Det er god grunn til å anta at eventuelt salg av arealene vest for Gommerud gård i utbygningsformål da eller senere ville ha blitt godtatt, og arbeidskart forut for reguleringen synes også å vise at friområde skulle legges mellom Gommerud gård og skogområdene, noe som ville gitt en klar grense mellom utbygningsområdet og friluftsinteressene som en innfallsport til Marka. Hva imidlertid området mellom Gommerud gård og utbygningsfeltet angår finner en at dette i liten grad vil tjene friluftsinteressene men at det i realiteten vil tjenestegjøre som et friareal for utbygningsfeltet Gommerud/Belset, den tidligere bebyggelse samt framtidig bebyggelse av Gommerud gård. En del av dette område er da også tatt i bruk som et ledd i utbyggingen, nemlig institusjonstomt ca 1800 m2, blokktomt med 755 m2 samt et tilleggsområde for tennisbane. Retten kan derfor ikke se at det foreligger noen vesensforskjell mellom dette område og de områder som i reguleringsplanen er avsatt som friareal, veger m.m. innenfor utbygningsfeltet. Dette dreier seg om hele ekspropriasjonsarealet mellom utbygningsfeltet Gommerud-Belset og eldre bebyggelse (gnr. 94/4 og vestgrensen til Gommerud gård og begrenset i nord av eksisterende turveg (sti) fra nord-vestre hjørne på Gommerud gård som fører vestover mot Rykkinn-området til ekspropriasjonsgrensen (ca. 50 dekar inkl. boligtomt, tennisbanetomt og tomt for institusjon). En finner at en hva dette areal angår må se bort fra den reguleringsplan ekspropriasjonen skjer etter hvorfor vurderingstemaet blir den naturlige og påregnelige utnyttelse av området. Retten anser dette areal godt egnet for utnyttelse i utbygningsformål - for boligbebyggelse - og at dette er en påregnelig og naturlig bruk på linje med andre nærliggende utbygningsområder. En finner derfor at hjemmelen for fastsettelse av merverdi her foreligger, og har ut fra en sammenligning med tilsvarende utbygningsområder funnet å kunne fastsette denne merverdi til kr. 32,- pr. m2. En har herunder tatt hensyn til at det aktuelle område er særs godt egnet for utbygningsformål, og at grunnlagsinvesteringene ligger på linje med andre tilsvarende utbygningsområder.

Hva angår det øvrige friområde øst for Gommerud gård finner rettens flertall - administrator og samtlige skjønnsmenn med unntak av skjønnsmann Ketil Vogt - at det her foreligger en klar og markert grensedragning mellom utbygningsområder og friluftsinteressene. Dette område er videre en så integrerende del av jordbrukseiendommen at det heller ikke var påregnelig med noen regulering i utbygningsformål. Flertallet mener derfor at det her ikke foreligger hjemmel for noen tilleggsverdi slik at jordbruksverdien på kr. 3,- pr. m2 blir å legge til grunn.

Rettens mindretall - skjønnsmann Ketil Vogt - er av den mening at det er naturlig og påregnelig at også dette område blir utnyttet til utbygningsformål for boligbebyggelse, og at vilkårene for merverdi her foreligger. Han har kommet til at denne merverdi bør fastsettes til kr. 31,- pr. m2, idet han da har tatt hensyn til at et mindre areal er klausulert i forbindelse med kraftledning over området. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Finn Backer, lagdommer Håkon Wiker og ekstraordinær lagdommer Christian Bull): - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Ankene vedrørende friområdet:

Grensene for ekspropriasjonsarealet og det området skjønnet gjelder, er ikke sammenfallende. Partene er imidlertid enige om at ekspropriasjonserstatningsloven regler for verdsettelse skal anvendes for hele området - også det som Løvenskiold-Vækerø A/S avstår frivillig.

Hovedspørsmålet i anken både fra Løvenskiold-Vækerø A/S og Bærum kommune er om skjønnsretten har anvendt riktig bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1 og 3, jfr. §4 nr. 1.

Skjønnsretten har - for øvrig i samsvar med partenes oppfatning - bygget på «at det regulerte friområde må sies å være i bruk som jordbrukseiendom for beite- og skogsdrift». En vesentlig del av arealet er betegnet som meget godt beiteland. En mindre del av skogsområdet er av god bonitet. Det er ved vurderingen også tatt hensyn til at noe av området ligger godt til rette for fulldyrking.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §9 skal verdsettelsen skje på grunnlag av salgsverdi eller bruksverdi beregnet ut fra den aktuelle bruk, og da slik at den høyeste verdi skal legges til grunn, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1.

Skjønnet har funnet at «verdsettingen må baseres på omsetningsverdien på grunnlag av bruksverdien som jordbrukseiendom». Denne uttrykksmåte er isolert sett uklar. Av innledningen til skjønnsrettens generelle bemerkninger fremgår det imidlertid at verdsettelsen er foretatt «ut fra det erstatningsgrunnlag som gir høyeste verdi innenfor rammen av reglene i ekspropriasjonserstatningsloven». Herredsretten synes etter dette som utgangspunkt å ha bygget verdsettelsen av arealet på den aktuelle bruk og lagt salgsverdien til grunn som den høyeste. Lovanvendelsen så langt finner lagmannsretten må være riktig.

Når det gjelder den videre erstatningsrettslige vurdering av skjønnsområdet, har herredsretten bedømt ulike deler av dette forskjellig. Retten har delt området i to uten at spørsmålet om deling var berørt under skjønnsforhandlingene. Det er uheldig at partene ikke har hatt anledning til å uttale seg om denne fremgangsmåten. Begge parter har under ankeforhandlingen gjort gjeldende at det verken var rettslig eller faktisk grunnlag for en slik deling. Det er sannsynlig at rettens fremgangsmåte har virket inn på skjønnsresultatet.

Slik lagmannsretten forstår skjønnsgrunnene, har herredsretten enstemmig funnet at vilkåret for å tilkjenne mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1 foreligger for hele skjønnsområdet. Det aktuelle spørsmål for retten har vært «om §5 nr. 3 stiller seg hindrende i vegen for tilleggsvederlag».

Skjønnsretten har for areal A funnet grunnlag for å se bort fra at den godkjente områdereguleringsplanen øremerket feltet til offentlig friområde. Retten har m.a.o. ikke funnet at ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 3 er til hinder for mererstatning. Det nærmere grunnlag for dette standpunkt fremgår av skjønnsgrunnene.

For areal B derimot har skjønnets flertall funnet at §5 nr. 3 utelukker mererstatning, dels fordi det her foreligger en klar og markert grensedragning mellom utbygningsområder og friluftsinteressene, og dels fordi feltet utgjør en så integrerende del av motpartens jordbrukseiendom at det ikke var påregnelig med noen regulering til utbygningsformål.

Lagmannsretten er kommet til at skjønnsrettens rettsanvendelse ikke kan være riktig, og at det ikke er grunn til å gjøre noen forskjell på areal A og areal B.

Den reguleringsplan som ble vedatt av Bærum kommunestyre den 29. mars 1973 og stadfestet av Miljøverndepartementet den 26. april samme år, er en plan for konkret disponering av Gommerud/Belset-feltet. Den går nærmere bestemt ut på å fastlegge hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse, og hvilke som skal bevares ubebygget.

For det området skjønnet gjelder, er det ikke forutsatt bebyggelse i det hele tatt. Ved reguleringsvedtaket har kommunen tatt sikte på å tilgodese friluftsinteressene ved å utlegge skjønnsområdet til offentlig friareal. Arealdisponeringsplanen vil hindre slik bruk som betinger mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1. Rent formelt går situasjonen således inn under §5 nr. 3.

Det er to grunnlag som har vært anført for ikke å gjøre bruk av den sistnevnte bestemmelsen. Det ene grunnlag - som skjønnsretten tydeligvis bygger på for areal ARs vedkommende - er at friområdet er et tilbehør til eller en integrerende del av boligfeltet like ved, og at man da må se bort fra den regulering som har gjort nettopp dette areal ubebyggelig, jfr. særlig uttalelsen i Østensjø-dommen under avsnitt V pkt. 1 i førstvoterendes votum ( Rt-1977-24 side 29-30). Det annet grunnlag - som Løvenskiold-Vækerø A/S har påberopt seg for areal BRs vedkommende - er en lære om at man ved anvendelsen av §5 nr. 3 må se bort fra den regulering som danner hjemmelen for ekspropriasjonen. For å gjøre bruk av bestemmelsen, må det foreligge en arealdisponeringsplan som senere endres ved den reguleringsplan som det eksproprieres etter. Læren støtter seg til visse uttalelser i Kløfta-dommen ( Rt-1976-1), Skaar-dommen ( Rt-1976-464) og Østensjø-dommen ( Rt-1977-24 side 29). Det kan også vises til NOU 1981:5 106 flg.

Lagmannsretten har kommet til at det ikke kan være riktig å se noen del av friarealet i den foreliggende sak som et tilbehør til boligfeltet som det grenser opp til. Friarealet har en frittliggende plassering i forhold til boligfeltet, og det er over 100 da stort. Det er lite naturlig å se det under samme synsvinkel som «gater, veger, lekeplasser m.v.», jfr. førstvoterendes uttalelse i Østensjø-dommen i Rt-1977-24 side 29 under avsnitt V pkt. 1. Heller ikke dreier det seg om et friområde som ligger filtret inn i boligområdet, jfr. samme dom under avsnitt V pkt. 3 på side 30. Noen mindre friarealer lenger syd på Gommerud/Belsetområdet kommer i denne kategori, og der er det betalt tomtepris for grunnen. Lagmannsretten viser særlig til førstvoterendes uttalelse i den ovennevnte dom under avsnitt V pkt. 2 på side 30, og finner at skjønnsretten har gjort seg skyldig i feil rettsanvendelse da den ved verdsettelsen av areal A så bort fra §5 nr. 3 med den tidligere nevnte begrunnelse.

Tilbake står spørsmålet om skjønnsretten ved verdsettelsen både av areal A og areal B skulle ha sett bort fra §5 nr. 3 med en slik begrunnelse som anført av Løvenskiold-Vækerø A/S. I alle de tre nevnte høyesterettsdommer som Løvenskiold-Vækerø har vist til, dreide det seg om ekspropriasjon til veianlegg, og i Kløfta-dommen også til noen friarealer i tilknytning til veianlegget. Det ble ekspropriert med hjemmel i den reguleringsplan som bestemte at visse arealer skulle brukes til vei. Bare i Østensjø-saken var det en tidligere arealdisponeringsplan for området. Ingen av sakene var således lik den foreliggende. I Kløfta-saken og i Skaar-saken kunne det heller ikke på ekspropriasjonstidspunktet sies å eksistere «godkjente planer for arealdisponering av den eiendom som eksproprieres», jfr. §5 nr. 3. Man viser til NOU 1981:5 111 om forskjellen mellom arealdisponeringsplaner og tilegnelsesplaner. Uttalelsene i dommene synes derfor å være av begrenset verdi. Dertil kommer at det egentlig bare er uttrykksmåten i Skaar-dommen som i mer markert grad trekker i retning av den såkalte dobbeltreguleringslæren.

I et tilfelle som det foreliggende ville dobbeltreguleringslæren innebære at dersom ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 3 skulle komme til anvendelse, måtte arealet først én gang reguleres til friareal, og så måtte man etter noen år ennå en gang regulere det til friareal før ekspropriasjon kunne finne sted. Man har vanskelig for å tro at det er en slik fremgangsmåte Høyesterett har ment å gi anvisning på. Ved regulering av områder i Bærum vil eiere av ubebygde arealer ikke kunne ha noen forventning om at alle arealer vil bli regulert til boligbygging. De må også regne med at noen arealer vil bli regulert til å bli liggende som de er. Dette vil naturlig nok påvirke arealenes verdi fra og med reguleringen, enten de selges eller forblir på den opprinnelige eiers hånd. På denne bakgrunn er det vanskelig å se at eiere i slike tilfelle skulle ha et grunnlovbeskyttet krav på at ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 3 ikke brukes etter sin ordlyd, bare fordi ekspropriasjon finner sted straks, istedenfor at man venter på nok en reguleringsplan.

På denne bakgrunn har lagmannsretten kommet til at hele friarealet burde vært verdsatt etter de prinsipper som skjønnsretten har bygget på for areal BRs vedkommende. Da arealet ikke burde ha vært delt opp og det må ses under ett, finner lagmannsretten det riktigst å oppheve skjønnet både for post 1 og 2 under takst nr. 1. - - -