RG-1993-1327
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-04-01 |
| Publisert: | RG-1993-1327 (248-93) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Sør-Gudbrandsdal herredsrett Nr. 00052/91 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-01782 B. |
| Parter: | Saksøker: LOOC AS (tidl. OL'94 AS) (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Thallaug, Lillehammer). Saksøkt: Siggus Invest AS, under likvidasjon (Prosessfullmektig: Advokat Tor Bøhler, Oslo). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Gunvald Gussgard Skjønnsmenn: 1. Statsaut. revisor Kjell Rudlang 2. Entreprenør Ingvald Løvbrøtte 3. Forretningsfører Magne Mælumshagen 4. Byggmester Rolf Rotstigen |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §10, §6 |
Under trussel om ekspropriasjon avsto Siggus Invest AS i 1990 sitt alpinanlegg i Lillehammer til Lillehammer Olympiske Anlegg AS (LOA). Etter at partene forgjeves hadde forsøkt å bli enige om erstatningsoppgjøret, ble skjønn påstevnet 22. januar 1991 til fastsettelse av erstatningens størrelse. Saksøkerens partsbetegnelse ble endret til OL'94 AS. Sør-Gudbrandsdal herredsrett avsa 07. april 1992 skjønn med slik slutning:
1. Erstatningen for alpinanlegget fastsettes til kr 2400000 - kroner tomillionerfirehundretusen 00/100.
2. OL'94 AS erstatter Siggus Invest AS saksomkostninger med kr 44563,50 innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.
Det fremgår av skjønnspremissene at anlegget ble tiltrådt av OL'94 AS 01. september 1990 og at herredsretten fastsatte en avsavnsrente på 12% p.a. inklusive rentes rente fra tiltredelsen. De faktiske opplysninger som er av betydning for saken fremgår av skjønnet og av omtalen i det følgende. Siggus Invest AS, som nå er under likvidasjon med advokat Tor Bøhler som likvidasjonsstyre, har i rett tid begjært overskjønn med krav om at erstatningen må settes vesentlig opp. OL'94 AS, hvis rette betegnelse nå er LOOC AS, har tatt til motmæle og hevder at erstatningen må reduseres.
Overskjønnet ble avholdt 23. mars 1993 på Lillehammer. Foruten partenes prosessfullmektiger møtte for LOOC AS prosjektleder Pål Tyldum og for Siggus Invest AS selskapets tidligere daglige leder, Gustav Bergseng. Sistnevnte avga forklaring som vitne. Det var ellers ingen vitner. Retten var på befaring i det aktuelle området. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
LOOC AS har i det vesentlige anført:
I vurderingen av anleggets salgsverdi etter vederlagsloven §5 må det tas hensyn til at etterspørselen etter alpinanlegg i Østlandsområdet er meget laber, for ikke å si nærmest lik null. Flere alpinanlegg har gått konkurs. Det gjelder bl.a. Bergebakken på Lillehammer. Den store risikoen som knytter seg til drift av alpinanlegg tilsier at det settes krav til høy forrentning. Siggus Invest AS' anlegg har et fortrinn i form av sentral beliggenhet i Lillehammer by, men det hefter også betydelige svakheter ved anlegget. Heisene var bare utstyrt med trekk-kroker, og den nyeste av dem - Lysgaardsheisen - var en feilinvestering. Kanten Kro var uten ordinær veitilknytning og var ikke tilknyttet offentlig vann og kloakk. At leiekontrakten løp ut i år 2000 representerer et usikkerhetsmoment, selv om mulighetene for ny avtale var til stede. Det må videre tas hensyn til at anlegget i Kanthaugen ville få konkurranse fra de nye anleggene på Hafjell og i Gausdal, som begge var besluttet bygd før det ble avgjort at OL ville bli lagt til Lillehammer.
Det er fremlagt svært ufullstendige regnskapstall for anleggets drift. De oppgaver som foreligger over inntekter fra heisene, skiutleie og utleie av Kanten Kro, viser en klart fallende tendens, når man regulerer beløpene for fall i kroneverdien. På denne bakgrunn antar LOOC at samlede inntekter i årene fremover neppe kan anslås til mer enn kr 1000000 årlig. På utgiftssiden har man noenlunde sikre oppgaver over postene grunnleie, Veritasavgift og forsikring, som tilsammen utgjør ca kr 170000. De øvrige driftsutgiftene, eksklusive avskrivninger, mener LOOC å kunne anslå til minst kr 660000, slik at driftsoverskuddet i beste fall blir ca kr 170000.
Herredsretten har basert seg på 12% kapitaliseringsrente i sin erstatningsutmåling. For den type virksomhet det her er tale om er dette en for lav rentesats. Det er ikke tatt tilstrekkelig hensyn hverken til den store risiko som knytter seg til virksomheten eller til avskrivningsbehovet.
Ved erstatningsfastsettelsen skal det etter vederlagsloven §5 tredje ledd ses bort fra verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket. Dette betyr at det i denne saken ikke skal tas hensyn til den generelle verdiøkning som måtte gjøre seg gjeldende i Lillehammerområdet som følge av OL 94. Det vises i denne forbindelse til Bjørn Stordrange: Ekspropriasjonserstatningsloven (1991) side 89 flg.
LOOC AS har nedlagt slik påstand:
Overskjønnet fremmes.
Siggus Invest AS, under avvikling, har i det vesentlige anført:
Herredsrettens erstatningsfastsettelse er for lav, dels fordi underskjønnet har anslått det årlige netto leietapet for lavt, dels fordi kapitaliseringsrenten er for høy.
Ved stipuleringen av det årlige leietapet må det tas utgangspunkt i den siste utleiekontrakten, som viste en årsleie på kr 500000 for 1989/90. Beløpet kunne forventes å ville ha økt med kr 100000 med virkning fra neste sesong, som følge av avtalen med Kringsjå idrettslag. Kanten Kro inngikk ikke i leieavtalen og må hensyntas ved stipuleringen av det samlede leietap. Det må også tas hensyn til at Siggus Invest AS etter leieavtalen var berettiget til å fjerne skitrekket på Lysgaard, uten konsekvenser for leiesummen. De nye alpinanleggene på Hafjell, Kvitfjell og i Gausdal ville ha positiv og ikke negativ innvirkning for anlegget i Kanthaugen, idet disse anleggene vil medvirke til at interessen for alpinsporten økes og vedlikeholdes i distriktet, men uten at slike nye anlegg for spesialistene ville bety noe negativt for søkningen til et næranlegg som Kanthaugen. Underskjønnet har korrekt beregnet bortleierens årlige utgifter til kr 167000. Samlet årlig nettotap blir dermed kr 433000 med tillegg av de påslag som refererer seg til Kanten Kro og OL-virkningene.
LOOCs anslag over driftsinntekter og driftsutgifter bestrides. Anslaget er basert på det alternativ at Siggus Invest AS ville ha drevet anlegget i egen regi, hvilket er lite sannsynlig. I inntektsoverslaget er det i realiteten sett bort fra inntekter fra skiutleie og Kanten Kro, og merinntektene som følge av avtalen med Kringsjå idrettslag er ikke hensyntatt. Driftsutgiftene, særlig lønnsutgifter og utgiftene til vedlikehold m.v. er for høyt anslått. Nettoutbyttet ved eventuell drift i egen regi ville derfor måtte bli minst kr 350000 høyere enn anslått av LOOC.
Det er ikke reelt grunnlag for tvil om at leiekontrakten med grunneieren ville blitt forlenget fra år 2000. Den omstendighet at grunneieren, Sidsel Skaarseth, og Lillehammer kommune nå har forhandlet seg frem til ny avtale for tidsrommet frem til år 2030, indikerer at man kan se bort fra dette påberopte tvilsmoment.
Dersom man legger utleiealternativet til grunn - hvilket Siggus Invest mener må være riktig - kommer risiko og avskrivninger ikke inn ved fastsetting av kapitaliseringsrenten. 6-7% vil da være riktig kapitaliseringsrente. Dette følger av entydig rettspraksis helt siden Sevaldsendommen i Rt-1981-138 og plenumsdommen i Rt-1986-178. Det alminnelige rentenivået har senere vist nedgang, særlig i den aller siste tiden, men det har ellers ikke skjedd noe som tilsier en annen vurdering av rentesatsen ved kapitalisering.
Vederlagsloven §5 tredje ledd, som gjelder tilsvarende ved erstatning etter bruksverdi, jfr. §6 annet ledd, får ikke anvendelse i denne saken. Oreigningstiltaket må i dette tilfellet være Olympia-hoppbakken, idet ekspropriasjon av anlegget i Kanthaugen ikke ville ha skjedd dersom hoppbakken hadde blitt plassert annet sted. Det er således ikke OLarrangementet i sin store bredde som er oreigningstiltak. Siggus Invest AS må derfor dra nytte av det aminnelige økonomiske oppsving som OL 94 medfører i distriktet.
Siggus Invest AS har nedlagt slik påstand:
1. Erstatningen settes vesentlig opp.
2. Saksøkte tilkjennes erstatning for sakens omkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Det er særlig 3 temaer som har vært i forgrunnen ved overskjønnet, nemlig 1) hvilken nettoinntekt kunne Siggus Invest AS ha oppnådd, dersom anlegget ikke hadde blitt avstått til OL-formål i 1990, 2) hvilken kapitaliseringsrente skal benyttes og 3) hvilken betydning får vederlagsloven §5 tredje ledd.
Det foreligger meget ufullstendige opplysninger om de samlede inntekter og utgifter ved selve driften av anlegget. Lagmannsretten har således ikke fått seg forelagt opplysninger ut over det som ble fremlagt for herredsretten og som stort sett er gjengitt korrekt i underskjønnet, dog slik at det i underskjønnets gjengivelse av inntektene for årene 1978 - 1987 ikke er medregnet inntekter av skiutleie og Kanten Kro.
Anlegget var bortleid de 3 siste sesongene (1987/88-1989/90), og lagmannsretten legger i likhet med herredsretten utleiealternativet til grunn for erstatningsberegningen, idet dette alternativ både anses mest sannsynlig og dessuten gunstigst for Siggus Invest AS.
Det er verdien av anlegget på overtakelsestidspunktet - 01. september 1990 - som skal legges til grunn, jfr. vederlagsloven §10. Herredsretten tok ikke standpunkt til anvendelsen av vederlagsloven §5 tredje ledd, idet retten etter konkret vurdering fant at OL 94 - slik lagmannsretten oppfatter skjønnsgrunnene - ville påvirke anlegget i Kanthaugen både positivt og negativt og slik at nettovirkningen ble lik null.
Lagmannsretten deler herredsrettens konkrete vurdering om at OL-arrangementet på Lillehammer i 1994 ikke ville medført noen verdistigning for alpinanlegget i Kanthaugen, om det hadde vært uberørt av OL-anleggene. I tillegg til herredsrettens begrunnelse, som lagmannsretten i det vesentlige slutter seg til, peker lagmannsretten på at anlegget i Kanthaugen primært må ses som et næranlegg for lokalbefolkningen og ikke som et turistanlegg. I den utstrekning OL 94 fører til økt tilstrømming av vinterturister til alpinanlegg i Lillehammerområdet, vil det først og fremst være de nye anleggene som drar nytte av denne.
Etter lagmannsrettens oppfatning må det imidlertid følge av vederlagsloven §5 tredje ledd, jfr. §6 annet ledd, at det skal ses bort fra verdiendringer som skyldes OL. Selv om hoppbakken må anses å være oreigningstiltaket i relasjon til denne bestemmelse, skyldes eventuelle verdiendringer "planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket". Anlegget av hoppbakken inngår som en nødvendig forutsetning for avviklingen av hele OL-arrangementet. OL 94 må da anses som en virksomhet som har direkte sammenheng med oreigningstiltaket.
Det lar seg ikke fastslå med sikkerhet hvilke brutto eller netto leieinntekter Siggus Invest AS kunne ha oppnådd ved fortsatt utleie etter 1990. Etter lagmannsrettens oppfatning ville det være urealistisk å basere seg på så høye utleieinntekter som anført av Siggus Invest AS. Den alminnelige utviklingen for alpinanlegg i Østlandsområdet trekker mer i retning av at man må forvente vanskeligere økonomiske vilkår for anlegg av den kategori det her er tale om, både som følge av etableringen av nye og mer attraktive anlegg og som følge av at brukerne stadig stiller større krav til anleggene. I denne forbindelse viser lagmannsretten til at avtalt leiebeløp for de to siste sesongene ikke ble betalt fullt ut. Uten å legge for stor vekt på dette forhold, som først og fremst kan forklares ved unormalt milde vintre, indikerer den manglende betaling at leiebeløpene kan ha vært stipulert forhøyt i forhold til inntjeningen.
Dersom man legger til grunn et utleieforhold som stort sett er basert på samme premisser som leiekontrakten av 1987, dog slik at også Kanten Kro medtas, antar lagmannsretten at brutto årlige leieinntekter for hele anlegget kan settes til det beløp som også herredsretten har kommet frem til (uten uttrykkelig å nevne Kanten Kro), nemlig ca kr 450000. Lagmannsretten har da tatt hensyn til den påberopte avtalen med Kringsjå idrettslag, dog slik at lagmannsretten ikke tillegger avtalen tilnærmet den plussverdi ved stipuleringen av bruttoleien som anført av Siggus Invest AS.
Ved stipuleringen av bruttoleien har lagmannsretten basert seg på den leieinntekt som utleieren antas å kunne ha fått avtalefestet. Dette betyr ikke at utleieren har sikkerhet for at leien faktisk blir betalt. Eksempelvis kan milde og snøfattige vintre, slik man har hatt i de senere år, medføre at leietaker ikke makter å betale avtalt leie. Den risiko som utleieren her løper får betydning ved valget av kapitaliseringsrente.
I likhet med herredsretten gjør lagmannsretten fradrag i den stipulerte brutto leieinntekten med ca kr 170000, som utgjør utleierens utgifter til grunnleie, Veritasavgift og forsikringer. Herredsretten har ikke foretatt fradrag utover dette beløp, hvilket kan ha sammenheng med den rentesats som herredsretten har benyttet ved sin kapitalisering, nemlig 12 %.
Lagmannsretten finner at det i tillegg til fradraget på de nevnte ca kr 170000, også må gjøres fradrag for avskrivninger eller nødvendige nyanskaffelser på utleierens hånd. Leiekontrakten av 1987 var riktig nok basert på at utskifting og fornyelse av utstyr, derunder tråkkemaskin, som følge av ordinær drift, skulle dekkes av leier uten refusjon fra utleier. Lagmannsrettens anslag av en årlig bruttoleie på kr 450000 er imidlertid basert på at utleieren da selv måtte ha bekostet en viss utskifting og fornyelse av maskiner og utstyr. Skjønnsmessig anslår lagmannsretten at utleier måtte ha foretatt utskifting og fornyelse av maskiner og utstyr for ca kr 40000 årlig. Nettoleien vil dermed utgjøre ca kr 240000.
De forutsetninger som er lagt til grunn ved beregningen av det årlige netto leiebeløp må være avgjørende for valg av kapitaliseringsrente. Kapitaliseringsrenten må med andre ord stipuleres slik at den fanger opp den spesielle risiko som knytter seg til om utleieren faktisk ville få innbetalt de stipulerte leiebeløp fullt ut. Denne risikoen er ikke ubetydelig. Mens en normal kapitaliseringsrente for en fast og sikker ytelse ville ha ligget på anslagsvis 6-7%, slik lagmannsretten bedømmer en sannsynlig langtids gjennomsnittsrente når man tar hensyn til den senere tids renteutvikling, finner lagmannsrettens flertall, formannen og skjønnsmennene Løvbrøtte og Mælumshagen at renten i dette tilfellet bør settes til 10%. Flertallet kommer dermed til samme sluttresultat som herredsretten når det gjelder erstatningens størrelse, nemlig kr 2400000.
Skjønnsmann Rudlang mener at det ved fastsettelse av renten som legges til grunn ved kapitaliseringsfaktoren bør tas utgangspunkt i en risikofri realrente på 6%. I tillegg må det hensyntas både en forretningsmessig og finansiell risiko. Denne må i et slalåmanlegg minst settes til 8%. Laveste rente for å kapitalisere bruksverdien bør derfor være 14%. Verdien av anlegget settes derfor til kr 1714285.
Skjønnsmann Rotstigen kan hverken slutte seg til flertallet eller til skjønnsmann Rudlang i valget av rentesats. Han finner det unødvendig å konkretisere sitt syn ut over å gi uttrykk for at avstanden til skjønnsmanns Rudlangs standpunkt er større enn til flertallet.
Ingen av partene har hatt noe å bemerke til herredsrettens fastsettelse av avsavnsrente på 12 % p.a., inklusive rentes rente, for tidsrommet etter tiltredelsen pr. 01. september 1990. Lagmannsretten opprettholder avgjørelsen på dette punkt.
Herredsrettens skjønn blir etter dette å stadfeste i sin helhet.
Selv om Siggus Invest AS ikke har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, antar lagmannsretten at Siggus Invest AS bør få erstattet sine saksomkostninger ved overskjønnet. Dette skyldes at underskjønnets begrunnelse, særlig med hensyn til kapitaliseringsrenten, var såvidt sparsom at det var rimelig grunn til å begjære overskjønn. I samsvar med fremlagt omkostningsoppgave fastsettes erstatningen for saksomkostningene til kr 39344. I tillegg betaler LOOC AS de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmenn.
Overskjønnet er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor.
Slutning:
1. Herredsrettens skjønn stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsrett betaler LOOC AS innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet til Siggus Invest AS under avvikling kr 39344 - trettinitusentrehundreogførtifire.
3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet dekkes av LOOC AS.