LG-1993-81
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-04-07 |
| Publisert: | LG-1993-00081 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sunnhordland herredsrett Nr. 92-00539 - Gulating lagmannsrett LG-1993-00081 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Anders Høviskeland (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn O. Vikse, Haugesund) Saksøkt: Sverre Steinar Sjo. |
| Forfatter: | Lagdommer Trovåg, tre skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49 |
Det ble avsagt slikt overskjønn:
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Veastad - Sørebø gnr. 127 bnr 3, 12, 18, 41 og 54 i Vikebygd i Ølen kommune.
Eiendommen ble 06. juli 1988 solgt på tvangsauksjon av Sunnhordland namsrett til Sverre Steinar Sjo. Kjøpesummen var kr 420000. I tillegg måtte Sjo dekke påløpne renter m.m. slik at reell utgift for å sikre seg eiendommen ble ca kr 650000. Skjøtet er tinglyst 25. juni 1990.
Saksøkeren, Anders Høviskeland, var eier av eiendommen fra 1973 og inntil tvangsauksjonssalget. Han har i rett tid i kraft av sin odelsrett reist løsningssak ved Sunnhordland herredsrett. Det er enighet om at Anders Høviskeland er løsningsberettiget, men det er tvist om løsningssummen.
Sunnhordland herredsrett avsa 28. oktober 1992 odelstakst med slik slutning:
«1. Eiendommen gnr. 127, bnr. 3, 12, 18, 41 og 54 i Ølen kommune, med påstående bygninger, takseres til kr 730000,- - kronersyvhundreogtrettitusen -.
2. Saksøker må bære omkostningene ved taksten, samt erstatte saksøktes omkostninger med kr 19575,- kronernittentusenfemhundreogsyttifem 00/100 -.»
Anders Høviskeland har i rett tid begjært overtakst idet han hevder at prisen er satt for høyt. Sverre Steinar Sjo har tatt til motmæle og mener at prisen for eiendommen burde ha vært satt høyere.
Hovedforhandling ble holdt i lagmannsrettens lokaler i Haugesund 06. april 1994. Partene møtte - Anders Høviskeland sammen med sin prosessfullmektig advokat Bjørn O. Vikse.
Lagmannsretten dro deretter sammen med partene og prosessfullmektig til Vikebygd og foretok befaring av eiendommen med bygninger, jordvei og skog. Partene ble under befaringen gitt anledning til å fremkomme med supplerende opplysninger. Saksforholdet og beskrivelse av eiendommen med bygninger fremgår av herredsrettens skjønn. Lagmannsretten viser til herredsrettens redegjørelse og er med enkelte presiseringer, jfr. nedenfor, enig i de faktiske opplysninger og vurderinger som er gitt.
Anders Høviskeland har ved sin prosessfullmektig særlig fremholdt:
Herredsrettens verdsettelse av eiendommen er for høy. Herredsretten har ikke tatt tilstrekkelig hensyn til at det må bygges nytt våningshus på garden. Ingen av de eksisterende bygninger er tjenlige som bolig. Herredsretten har heller ikke tatt tilstrekkelig hensyn til det foreliggende pålegg om utbedring av gjødselskjeller og silosaftanlegg. Kostnaden er kalkulert til ca kr 200000. Investeringsbehovet er således minst kr 600000 i bygninger for å kunne drive eiendommen som landbrukseiendom. Underskjønnets pris er blitt for høy og gjenspeiler etter saksøkerens mening ikke de mangler og utbedringstiltak som må gjennomføres.
Når det gjelder eiendommens størrelse og inndeling av de forskjellige markslag, kan det være en viss usikkerhet om herredsrettens angivelser er helt korrekte. Det er dog ikke foretatt noen målinger med klassifikasjon av slike og saksøkeren godtar derfor det arealtall herredsretten har bygget på og med de boniteter som der er angitt.
Eiendommen har ingen særlige tilleggsverdier. Skogarealet har ikke så god bonitet som oppgaven fra landbrukskontoret fra 1992 viser.
Eiendommen skal takseres ut fra prinsippene i odelsloven §49. Det må foretas en driftsøkonomisk vurdering og spørsmålet blir hva en kjøper vil gi for eiendommen ved vanlig salg under hensyntagen til de betydelige investeringer som kreves. Vurdering av den bruksbestemte salgsverdi, jfr. Rt-1980-233, tilsier en lavere verdi enn fastsatt av herredsretten.
Det ble nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Innløsningssummen settes lavere enn herredsrettens odelstakst.»
Sverre Steinar Sjo har særlig anført:
Verditaksten som ble holdt i 1987 var kr 1050000. Med hensyn til jordveien, har det vært en positiv bedring etter at Sjo startet opp med driften på eiendommen. Jordveien er av god kvalitet og lettdrevet. Eiendommen har fått fastsatt melkekvote til ca 75000 liter årlig. Det gir grunnlag for meget bra avkastning. Det generelle prisnivå for eiendommer har gått opp etter herredsrettens takst, bl.a. på grunn av at renten er gått ned.
Sjo er ellers enig med Høviskeland i at skogen er av mindre god kvalitet. Det meste er til ved og slip, det fins lite tømmer.
Sjo er også enig i at, utenom driftsbygningen, er de øvrige bygninger på eiendommen nærmest uten verdi. Ingen av de to opprinnelige bolighusene egner seg for beboelse og det vil ikke svare seg å sette dem i beboelig stand.
Når det gjelder den driftsbygning som Sjo benytter seg av, er den avgjort brukbar. Han har tatt kontakt med landbrukskontoret for å komme fram til en løsning med hensyn til gjødsellagring. Det foreligger godkjente planer som tilsier en kostnad på ca kr 200000. Det vil kunne bli gitt kr 73000 i tilskudd som miljøtiltak. Det vil dessuten være mulig å få et billig lån i Landbruksbanken. Det vil være rente og avdragsfritt i fem år. Med en del mindre påkostninger i fjøset, vil det med letthet kunne være plass til 15-16 kyr. Han har ikke kunnet foreta ønskede forbedringer på grunn av løsningssaken.
Driften er i dag vurdert til 1,6 årsverk, men vil kunne gi mer enn 2 årsverk. Sjo har nedlagt følgende påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Odelstakst fastsatt av herredsretten forhøyes etter lagmannsrettens skjønn.»
Lagmannsretten er kommet til at odelstaksten for eiendommen er kr 780000 og skal bemerke:
Eiendommen skal verdsettes etter odelsloven §49. Lagmannsretten skal derfor finne fram til hva det vanlige markedet vil betale for eiendommen ved kjøp nå under forutsetning av at eiendommen hovedsaklig blir drevet som landbrukseiendom. Verdsettelsen må ta utgangspunkt i eiendommens landbruksmessige avkastning. I tillegg må det ved prisvurderingen tas hensyn til ikke driftsrelevante faktorer slik som beliggenhet - herunder nærhet til offentlig vei og tettsted -, og andre tilleggsverdier som f.eks. nausttomt med påstående bygning som tilhører bruket.
Eiendommen ligger pent beliggende i Vikebygd vel 40 km nord for Haugesund. Den ligger til fylkesvei og forholdsvis sentralt i forhold til tettstedet Vikevik. Eiendommen er på minst 100 dekar fulldyrket mark og er således en forholdsvis stor gard etter lokale forhold. I tillegg har eiendommen større beiteareal og meget gode muligheter for videre oppdyrking såvel av beite som eng. Eiendommen har god arrondering. Den fulldyrkete marken er lett tilgjengelig maskinland - den ene teigen nærmest helt flat og den andre i lett skrånende terreng. Eiendommen ligger i et jordbruksdistrikt med godt jordbruksmiljø.
Eiendommens totale areal er ikke eksakt klarlagt - heller ikke forholdet mellom de forskjellige boniteter. Lagmannsretten foretok en grundig befaring av eiendommen og fikk påvist grensemerker for eiendommen. I en takst fra 1987 er totalarealet oppgitt til 615 dekar, noe herredsretten har bygget på. Foretar man imidlertid en summering av de i taksten oppgitte boniteter, vil eiendommens totale areal være 715 dekar. Det er uklart hvor det foreligger en skrivefeil i taksten. Som herredsretten, legger lagmannsretten til grunn at eiendommen er minst 615 dekar og at det fulldyrkete arealet er minst 100 dekar. Bruket har en melkekvote på rundt 75000 liter og kan med letthet drives slik at den vil gi over 2 årsverk.
Det er en rekke bygninger på garden jfr. herredsrettens gjennomgåelse. Langt de fleste bygninger er sterkt til nedfalls og representerer ikke noe verdi for eiendommen. Nåværende eier bor i eget bolighus på eiendom som grenser til garden. Det er ikke tjenlig bolighus på garden i dag og det vil heller ikke svare seg å sette ett av de to opprinnelige bolighus i beboelig stand. Det må derfor oppføres nytt våningshus på eiendommen.
Driftsbygning nr. 2 på garden har ingen verdi og er heller ikke i bruk. Når det derimot gjelder driftsbygningen som blir benyttet, er den avgjort brukbar og kan med mindre påkostninger gjøres mer tjenlig. Det foreligger pålegg om oppføring av nytt gjødsellager i tilknytning til fjøset. Lagmannsretten legger til grunn at kostnaden vil være ca kr 200000, men at det vil bli gitt et betydelig tilskudd og det vil være mulig å få et rimelig lån i Landbruksbanken. Lagmannsretten viser her til saksøktes opplysninger gjengitt under hans anførsler. Ved egeninnsats vil kapitalbehovet for utbedringstiltaket ikke bli spesielt stort.
Det er derfor etter lagmannsrettens mening forholdsvis enkelt med ikke altfor store kostnader å få til en mer tidsmessig og tjenlig driftsbygning med nok plass til de kyr som trengs for å fylle melkekvoten.
Til eiendommen er det tilstrekkelig med beite. Som nevnt vil det - om ønskelig - etter måten være rimelig å øke beitearealet ved grøfting m.m.
Når det gjelder skogarealet, må det i hovedsak sies å være lett tilgjengelig. Det er mulig å kjøre med traktor fram til området. En effektiv utnyttelse av skogen tilsier opparbeiding av kjøreveier for traktor inne i arealet. Skogbestanden er ikke av særlig god kvalitet, for det meste furu- og lauvtre. Virket egner seg best til slip og ved. Lagmannsretten fikk påvist et mindre areal med hogstmoden gran. Lagmannsretten legger ellers til grunn at det vil være mulig å ta ut tømmer til eget skurbehov.
Som nevnt hører det til eiendommen en nausttomt med påstående naust i Vikevik ca 1,5-2 km fra eiendommen. Tomten er ca 4x15 meter med tilhørende sjøareal. Det er langgrunt framfor naustet. Det er behov for et visst vedlikehold av naustet som representerer en tilleggsverdi for bruket.
Etter en samlet vurdering av eiendommen er lagmannsretten kommet til at salgsprisen vurdert etter odelsloven §49 er kr 780000.
Saksomkostninger er ikke påstått og blir ikke tilkjent.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
Odelstaksten for gnr. 127, bnr. 3, 12, 18, 41 og 54 i Ølen settes til kr 780000 - kronersjuhundreogåttitusen -.