LG-1994-430
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-24 |
| Publisert: | LG-1994-00430 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen namsrett Nr. 365/93 - Gulating lagmannsrett LG-1994-00430 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: A og B (Prosessfullmektig: Advokat Leon Larsen). Motparter: 1. Den norske Bank AS (Prosessfullmektig: Advokat Marianne Stub Leirvåg) 2. Bergen kommune v/ kemneren 3. C (Prosessfullmektig: Advokat Eric A. Rundhovde). |
| Forfatter: | Lagdommer Selvik, Kst. førstelagmann Danielsen, Kst. lagmann Eftestøl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-30, Tvistemålsloven (1915) §180, §380, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), §11-12, §11-29, §11-34 |
År 1994 den 24. juni ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 94-00430 avsagt slik Dom :
Bergen namsrett avsa 19. januar 1994 kjennelse med slik slutning:
"Antagelse av C sitt bud stort kr 750000,- på A og B sin eiendom Gnr - - - Bnr - - - i Åsane/Bergen stadfestes.
Namsrettens kjennelse blir å forkynne for sakens parter, kjøper og berørte rettighetshavere. Den kan påankes i 1 - en - måned fra avsigelsen."
A og B har i rett tid anket avgjørelsen til Gulating lagmannsrett, idet anføres at retten har tatt feil med hensyn til rettsanvendelsen og saksbehandlingen.
Lagmannsretten har den 2. mai 1994 besluttet at anken, i medhold av tvistemålsloven §380, undergis skriftlig behandling, med anledning til inntil to innlegg fra hver side.
De ankende parter har begjært oppsettende virkning for kjennelsen, inntil lagmannsrettens avgjørelse foreligger og er blitt rettskraftig. Den 8. juni 1994 har lagmannsretten avsagt kjennelse for at begjæringen om oppsettende virkning ikke tas til følge.
De ankende parter har i det vesentlige anført: Etter tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 pkt A skal retten nekte et bud stadfestet dersom "det er sannsynlig at fornyet salgsforsøk vil lede til større utbytte". Som det går fram av kjennelsen har namsretten kommet til at "etter omstendighetene i saken synes det lite trolig at høyere utbytte kan oppnås innen rimelig tid." Som grunn for sin konklusjon har retten vist til forhold som går på mulighetene for å oppnå et høyere bud, men berører ikke forholdet til antatt omsetningsverdi utover å nevne at disse forhold "trekker i retning av at budet gir uttrykk for omsetningsverdien pr idag for denne type salg".
Tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 fastslår at "retten skal av eget tiltak nekte stadfestelse når den finner at det er et åpenbart misforhold mellom budet og verdien av eiendommen etter gangbar pris." I likhet med tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 kunne ikke avgjørelsen ankes under påberopelse av at den oppnådde pris var for lav. Imidlertid må det etter gjeldende rett kunne være kontrollerbart at namsretten virkelig har prøvet budet sett i forhold til markedspris. Det vises til avgjørelser i Rt-1982-901 og Rt-1988-210. Det heter i sistnevne avgjørelse (s 215):
"Tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd pålegger namsretten av eget tiltak - når det ikke gjelder tredje gangs auksjon - å nekte stadfestelse "naar den finder, at der er et aapenbart misforhold mellom budet og værdien av eiendommen efter gangsbar pris." Bestemmelsen er viktig i loven, den skal som det har vært uttrykt, bidra til å yte saksøkte og rettighetshaverne beskyttelse under auksjonsforfølgningen mot den retts- og interessekrenkelse som et tvangssalg kan medføre.
Lovens ordning er at namsrettens avgjørelse på dette punkt ikke kan angripes ved rettsmidler. Desto større grunn er det til å stille krav om at stadfestelseskjennelsen skal vise at retten på en forsvarlig måte har overveiet om bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd er til hinder for stadfestelse, se også kjennelse inntatt i Rt-1982-901."
Den tilsvarende bestemmelse i den nye tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 har riktignok en annen formulering, men det er åpenbart at meningen har vært at det også skal sees hen til eiendommens antatte salgsverdi (markedsverdi ved frivillig salg). Prisen må stå i et rimelig forhold til hva som antas å være gjeldende markedsverdi eller omsetningsverdi.
Det ble for namsretten lagt fram en takst av 9. november 1992 hvor "dagens markedsverdi" var satt til kr 910000. I et senere brev, av 17. februar 1994, har takstmannen satt antatt markedsverdi til kr 980000. Det innebærer en prisstigning over ca 15 måneder på ca 8 %. Videre dreier det seg om et oppadgående marked.
Namsrettens merknader går ikke inn på forholdet til markedsverdien, og formuleringen "trekker i retning av at budet gir uttrykk for omsetningsverdien pr idag..." er ikke nok til å dokumentere at retten virkelig har vurdert forholdet til markedsverdien. Det antatte bud utgjør ca 76% av markedsverdi i henhold til taksten. Dette utgjør et åpenbart misforhold i forhold til dokumentert antatt omsetningsverdi. Dette må føre til at namsrettens avgjørelse oppheves.
Ytterligere påberopes følgende saksbehandlingsfeil: Medhjelperen - eiendomsmegler Svein Ellingsen AS - har opplysningsplikt forut for namsrettens stadfestelse, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-29. Saksøkte mottok kun brev av 4.jan 1994, stilet til namsretten, vedlagt forslag til fordelingskjennelse. Brevet manglet opplysninger i medhold av §11-29 pkt A og manglet også gjenpart av salgsoppgaven.
B og ektefelle ønsket også å by på eiendommen. Ved telefonisk kontakt med eiendomsmegleren 14 dager før jul 1993, fikk de opplyst at det riktignok var kommet inn et bud, men at dette var for lavt, og at det ville bli ny visning. B opplyste da at han ville bli bortreist i julen og at det ikke var mulig å ta ny visning i desember. Partene ble da enige om at det skulle bli ny visning tidlig i januar 1994. Det neste som skjedde var at B fikk gjenpart av brevet av 4. januar 1994 hvor det fremgikk at Den norske Bank hadde begjært budet stadfestet.
Ektefellene A og B var således uten kjennskap til at det var avgitt bud og visste ikke hvilket bud som var avgitt. De hadde da ingen mulighet for å by over, og ble stilt overfor en fullbyrdet kjennsgjerning. Riktignok fikk B i ettertid fra namsretten en telefax av 28. januar 1994 med melding om budgivers navn. Avgjørende er imidlertid at A og B ikke fikk anledning til å fremkomme med et høyere bud slik at dette kunne vært lagt fram for namsretten.
De ankende parter har lagt ned slik påstand:
Namsrettens kjennelse oppheves og den ankende part tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Den norske Bank gjørt gjeldende at rettspraksis vedrørende tidligere tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd ikke er anvendelig ved medhjelpersalg etter den nye tvangsfullbyrdelseslov. Den nye bestemmelse i tvangsloven §11-30 annet ledd har en annen ordlyd enn den tidligere tvangsloven §158 annet ledd. Det brukes begrepet "utbytte" og ikke markedspris/omsetningsverdi.
For det annet relaterer fornyede salgsfremstøt seg til salg etter tvangsfullbyrdelsesloven, dvs tvangssalg eller medhjelpersalg.Det sammenlignes ikke med hvilken pris det kan oppnås ved et frivillig salg.
Fornyede salgsfremstøt vil i tillegg fordyre prosessen og lede til økte omkostninger samt økte rentekrav fra panthaverne. Dette kan lede til at eventuell høyere pris ikke vil gi noe høyere utbytte.
Man står overfor en annen faktisk situasjon enn etter tvangsfullbyrdelsesloven §158, ettersom salget i medhold av tvangsloven §11-12 og under hensyntaken til hva som ville gi best mulig utbytte, skjedde som medhjelpersalg. Salget er skjedd så tilnærmet likt et frivillig salg som mulig. Det vises til at dette var formålet med å innføre medhjelpersalg, og at dette særlig var ment å skulle stimulere kjøpelysten med tanke på bedre pris enn ved en tradisjonell tvangsauksjon.
Boligen ble lagt ut for vanlig salg hos medhjelper - megler Svein Ellingsen AS - dog med den presisering i salgsoppgaven at det dreide seg om et tvangssalg.
Det er de innkomne bud som gir uttrykk for eiendommens omsetningsverdi - ikke den takst som ankende part har innhentet.
Tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd gir ikke nærmere anvisning på tiltak namsretten må sette i verk for å vurdere om nye salgsfremstøt vil gi høyere utbytte. Regelen gir anvisning på skjønn og kan ikke tolkes slik at namsretten skulle være forpliktet til å legge den høyeste avholdte takst til grunn i sin vurdering. Dette ville i tilfelle gjøre medhjelpersalg svært vanskelig å gjennomføre.
Den norske Bank fremholder at namsretten har foretatt en grundigere vurdering av markedsverdien enn den ankende part synes å legge til grunn. Namsretten har vist til den vurdering som megler Svein Ellingsen AS har foretatt, hvoretter verdien ble ansett å være kr 750000.
Videre har namsretten pekt på at stor interesse ikke har avstedkommet høyere bud, og at eiendommen over lang tid har vært forsøkt solgt, såvel ved frivillig salg som ved tvangsauksjoner, uten at det har lykkes å få inn bud i "slik størrelsesorden som pretendert."
Namsretten har også vist til økt rentebelastning og meromkostninger ved eventuelle nye salgsfremstøt. Ankemotparten fastholder at det ikke foreligger feil med hensyn til rettsanvendelse eller saksbehandling.
Til ankende parts anførsel om at det foreligger saksbehandlingsfeil ved at medhjelper skal ha forsømt sin opplysningsplikt, bemerkes at det går fram av medhjelpers brev av 4. januar 1994 til namsretten at det inneholder de i §11-29 første ledd, bokstav a, foreskrevne opplysninger.
Det går fram av namsrettens kjennelse at den ved telefax av 28. januar 94 oversendte budgivers navn til ankende part, slik at den påberopte feil på dette punkt er avhjulpet.
At gjenpart av salgsoppgaven ikke fulgte med, er en feil som i tilfelle ikke kan ha vært av betydning. For øvrig fremgår av ankeerklæringen at den reelle innsigelse til stadfestelsen er at ankende part selv ønsket å gi bud på eiendommen. Til dette bemerkes at ankende part, helt fra medhjelper fikk salgsoppdraget, har hatt anledning til å gi bud på linje med andre budgivere.
Det legges ned slik påstand:
1. Bergen namsretts kjennelse i sak 365/93 stadfestes.
2. Den norske Bank AS tilkjennes saksomkostninger, som hittil har påløpt med kr 4800.
C - kjøperen på tvangssalget - har i det vesentlige anført: Etter tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 kan en anke bare grunnes på at budet ikke skulle ha vært stadfestet etter §11-30. Det kan ikke benyttes som ankegrunn at det er sannsynlig at fornyet salgsforsøk ville lede til et større utbytte. Dette er i tråd med tidligere rettstilstand.
Det er i lys av at namsrettens avgjørelse på dette punkt ikke kan angripes ved rettsmidler at de ankende parters domshenvisninger må sees. Av Høyesterettsdom inntatt i Rt-1988-210 fremgår klart at stadfestelseskjennelsen skal vise at namsretten på en forsvarlig måte har overveiet om det er sannsynlig at fornyet salgsforsøk vil lede til et større utbytte.
Av premissene i namsrettens kjennelse fremgår at namsretten har foretatt en grundig vurdering om hvorvidt ytterligere salgsfremstøt ville føre til et høyere utbytte. Begrunnelsen på dette punkt er vesentlig forskjellig fra den summariske begrunnelse som førte til at stadfestelse ble opphevet i saken i Rt-1988-210.
De ankende parter anfører også at prisnivået ved frivillig omsetning skal være bestemmende for om stadfestelse skal nektes. Dette er ikke vurderingstemaet. Det er bare indirekte at markedsverdien får betydning - nemlig der avviket er såvidt stort at det er sannsynlig at fornyede salgsfremstøt vil gi økt utbytte. Dette forholdet er vurdert av namsretten som fant at slik sannsynlighet ikke foreligger. Namsrettens vurdering på dette punkt er ikke gjenstand for overprøving.
De påberopte saksbehandlingsfeil er ikke av en slik art at de kan ha hatt betydning for salget. Til sist har de ankende parter anført at de ikke fikk anledning til å inngi et høyere bud. Til dette bemerkes at de ankende parter gjennom hele salgsperioden hadde anledning til å legge inn bud over kr 750000. Under forutsetning av at de ankende parter kunne finansiert en kjøpesum på kr 750000, ville trolig tvangssalget kunne vært unngått ved å betjene pantekreditorene med høyeste prioritet. Under enhver omstendighet hadde de ankende parter anledning til å legge inn høyere bud, da de mottok foreleggelse av bud 4. januar 1994. Helt fram til stadfestelsen kan man legge inn nye bud på en eiendom under tvangssalg.
Det nedlegges slik påstand:
1. Bergen namsretts kjennelse i sak 365/93 stadfestes.
3. I saksomkostninger betaler A og B in solidum til C kr 4000,-.
Lagmannsretten finner ikke at ankende parter kan gis medhold, hverken når det gjelder anførslene om rettsanvendelsen eller saksbehandlingen.
Før et bud stadfestes må namsretten gjøre seg opp en mening om hvorvidt nye salgsforsøk kan antas å gi et høyere utbytte. Dette er en skjønnsmessig vurdering hvor en må se på markedssituasjonen - hvorvidt det er sannsynlig at det vil komme inn høyere bud - og en må se på tidsfaktoren. Nye salgsfremstøt vil medføre økte omkostninger og må veies opp mot mulighetene for et økt netto utbytte. I en slik situasjon kan en takst avgitt av en takstmann være av interesse, men er langtfra den eneste faktoren det bør tas omsyn til. Det er ikke gitt at en takst gjenspeiler det en kjøper er villig til å betale. Om en i ettertid kan konstatere at markedet har forandret seg, kan ikke være avgjørende for bedømmelsen av namsrettens avgjørelse.
Etter lagmannsrettens oppfatning har namsretten gitt en tilstrekkelig og tilfredsstillende begrunnelse for sin skjønnsmessige avgjørelse.
De ankende parter har også anført at det foreligger saksbehandlingsfeil. Etter tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 må feilen ha hatt avgjørende betydning. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger slike feil at kjennelsen av den grunn må oppheves.
De ankende parter har også anført at de ikke fikk anledning til å legge inn bud over kr 750000. Til dette er å si at de ankende parter under den langvarige salgsprosessen hadde rikelig tid til å legge inn bud om de hadde ønsket det og maktet det økonomisk. Et bud kunne vært lagt inn også etter at A og B fikk kjennskap til at budet på kr 750000 var begjært stadfestet.
Etter dette blir namsrettens kjennelse stadfestet.
De ankende parter blir i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd pålagt å betale motpartens saksomkostninger for lagmannsretten, herunder omkostningene med det forgjeves kjæremålet (kjennelse 8.juni 1994)
Den norske Bank v/ advokat Marianne Stub Leirvåg har oppgitt kostnadene til kr 4800. C v/ advokat Rundhovde har oppgitt kostnadene til kr 4000. Lagmannsretten har ikke bemerkninger til de oppgitte kostnader og legger dem til grunn.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Bergen namsretts kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A og B in solidum kr 4800 - firetusenåttehundre kroner - til Den norske Bank, og kr 4000 - firetusen kroner - til C innen to - 2 - uker fra forkynnelse av dommen.