Rt-1988-210
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-02-26 |
| Publisert: | Rt-1988-210 (51-88) |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 21B/1988, nr 123/1986 |
| Parter: | Ragnvald R Haaland (Advokat Rolf Vaage - til prøve) mot 1. Kurt Ueland 2. Malvin Ueland (Advokat Atle Helljesen). |
| Forfatter: | Bugge, Backer, Langvand, Holmøy, Michelsen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §384, §140, §148, §155, §157, §162, §164, §166, §24, Panteloven (1980) §1-12 |
Dommer Bugge: Varhaug Sparebank begjærte i oktober 1983 tvangsauksjon over eiendommene gnr 49 bnr 1, 2 og 4 og gnr 51 bnr 6 i Hå. Auksjonsgrunnlag var tre pantobligasjoner tinglyst 4. januar 1974, 21. juli 1975 og 3. mars 1978, for beregningssum i alt kr 75.845. De to førstnevnte obligasjoner påhvilte bare gnr 49 bnr 1 og 2 og gnr 51 bnr 6. Disse bruksnumre utgjør sammen ett gårdsbruk, som på auksjonstidspunktet eides av Kurt Ueland. Den sistnevnte obligasjon påhvilte både gårdsbruket og gnr 49 bnr 4, som er en boligeiendom utskilt i 1958 fra bnr 1, og som eides av Kurt Uelands far, Malvin Ueland.
Jæren namsrett tok auksjonsbegjæringen til følge og overlot det til namsmannen i Hå - lensmannen - å holde auksjonen. Annen gangs tvangsauksjon ble holdt 27. august 1984. Gårdsbruket og boligeiendommen ble først ropt opp hver for seg, uten at det ble avgitt bud. Deretter ble eiendommene - samtlige bruksnumre - oppropt samlet. Det fremkom da bud, hvorav det høyeste på kr 700.000 ble avgitt av Ragnvald R Haaland. I auksjonsprotokollen ble anført: "Det framkom ingen merknader mot stadfestelsen av de avgitte bud."
Namsmannen sendte 28. august saken til Jæren namsrett, idet han viste til auksjonen og budet på kr 700.000. Han oppgav gangbar pris for gårdsbruket til kr 900.000 og for boligeiendommen kr 100.000, begge verdier skjønnsmessig ansatt. Namsretten avsa deretter 30. august 1984 kjennelse med slik slutning:
"Antagelsen av Ragnvald R. Håland's bud kr. 700.000,- -sjuhundretusen kroner - på eiendommene "Elverullen" og "Ueland" gnr. 49 bnr. 1,2 og 4, og gnr. 51 bnr. 6 i Hå stadfestes. Auksjonsomkostningene fastsettes til kr. 5.685,-, - femtusensekshundreogåttifem kroner -, samt rettsgebyr kr. 1.500,- - ettusenfemhundre kroner -."
I kjennelsen bemerket namsretten at saksøkeren, Varhaug Sparebank, hadde antatt det bud som var avgitt av Ragnvald R Haaland. Videre heter det: "Mot stadfestelse av budet er ikke fremsatt noen innvending og der er ikke noen grunn til å nekte stadfestelse".
Namsrettens kjennelse ble av Kurt Ueland og Malvin Ueland påanket til Gulating lagmannsrett. De gjorde gjeldende at det ved stadfestelsen av auksjonsbudet heftet flere saksbehandlingsfeil, som måtte lede til opphevelse. Lagmannsretten avsa 31. januar 1986 kjennelse med denne slutning:
"Namsrettens kjennelse om stadfestelse oppheves.
Saksomkostninger for lagmannsretten ilegges ikke."
Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for lagmannsretten viser jeg ellers til fremstillingen i kjennelsen.
Ragnvald R Haaland har påanket lagmannsrettens kjennelse til Høyesterett. Varhaug Sparebank, som var part i saken for lagmannsretten, har godtatt dens avgjørelse.
Til bruk for Høyesterett er partene og 9 vitner avhørt ved bevisopptak for Jæren herredsrett. 5 av vitnene er nye for Høyesterett. Det er ellers fremlagt noen nye dokumenter, som ikke bringer saken i noen endret stilling.
Den ankende part, Ragnvald R Haaland, har i det vesentlige anført:
Lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at namsretten ikke hadde adgang til å ta til følge begjæringen om tvangsauksjon over boligeiendommen gnr 49 bnr 4 på grunnlag av samtlige tre pantobligasjoner. I og med at den ene obligasjonen, tinglyst 3. mars 1978, påhvilte også bnr 4, måtte både Kurt og Malvin Ueland betraktes som saksøkte. I forhold til denne obligasjon kunne det ikke være noen feil at begge eiendommer ved auksjonen ble utbudt og bud avgitt samlet, etter at de først forgjeves hadde vært ropt opp hver for seg. Dette følger av panteloven §1-12, jf også dom i Rt-1935-141.
Feilen var i tilfelle at bnr 4 ble utbudt til salg også til dekning av de to øvrige pantobligasjoner, som ikke omfattet denne eiendom. Men den som ble berørt av dette, var bare Malvin Ueland, som selv møtte ved auksjonen. Han reiste ingen innvending mot salget eller mot stadfestelse, til tross for at han var nærmest til å kjenne heftelsesforholdet. Det følger da av tvangsfullbyrdelsesloven §162 at han er avskåret fra å gjøre innvendingsgrunnen gjeldende som ankegrunn. Etter den ankende parts mening er den mulige feil som her er begått, ikke av en slik art at namsretten skulle ha nektet stadfestelse av eget tiltak etter §155.
Den ankende part viser videre til at namsmannen senere samme dag - 27. august 1984 - også holdt tvangsauksjon over de samme eiendommer etter begjæring av Else Marie Ueland, på grunnlag av en obligasjon som både påhvilte gårdsbruket og boligeiendommen. Ved denne auksjon måtte det utvilsomt være adgang til å rope opp begge eiendommer under ett, og det må ansees som en ren tilfeldighet at den ikke ble avholdt først. I så fall er det all grunn til å anta at budgivningen ville blitt den samme som ved den auksjon som var begjært av Varhaug Sparebank. Om det ble gjort feil ved den første auksjonen, har det derfor ikke fått betydning for resultatet.
Subsidiært anfører den ankende part for Høyesterett at feilen i tilfelle bare kan føre til opphevelse av namsrettens stadfestelseskjennelse for så vidt angår bnr 4. I forhold til Kurt Ueland som eier av gårdsbruket foreligger ingen opphevelsesgrunn. Den ankende part vil i tilfelle la Malvin Ueland beholde boligeiendommen, uten at det skal rokke ved budet på kr 700.000 og oppgjøret med panthaverne.
Den ankende part har dernest imøtegått de øvrige angrep som ankemotpartene retter mot saksbehandlingen. Det hevdes at ingen av dem kan lede til opphevelse av stadfestelseskjennelsen.
Det kan således ikke være noen tvil om at den ankende parts bud ble antatt i auksjonsmøtet, selv om dette ikke fremgår uttrykkelig av auksjonsprotokollen. Det er lagt til grunn både av namsmannen da han oversendte saken til namsretten, jf tvangsfullbyrdelsesloven §164, og av namsretten i kjennelsen. Slik ble det også oppfattet av dem som opptrådte ved auksjonen. Det fremgår av forklaringene fra soussjef Jelsa, som møtte for sparebanken, og fra lensmann Hans E Andersen.
Det må legges til grunn at namsretten har vurdert det avgitte bud i forhold til eiendommenes verdi og funnet at det ikke forelå noe åpenbart misforhold, jf loven §158 annet ledd. I den annen kjennelse som namsretten avsa 30. august 1984 vedrørende auksjonen som var begjært av Else Marie Ueland, ble således stadfestelse av et avgitt bud på kr 500.000 nektet, under henvisning til at det var et slikt misforhold. Om det skulle være så, som lagmannsretten nevner, at namsretten kan ha misforstått de opplysninger namsmannen hadde gitt om verdien av eiendommene, må det være uten reell betydning, fordi namsmannen selv synes å ha misforstått den opplysning som han hadde innhentet fra jordstyrekontoret. Dette hadde anslått verdien av begge eiendommer samlet til kr. 800 - 900.000. Under enhver omstendighet er det retten, ikke namsmannen, som skal ta stilling til forholdet mellom budet og verdien. Og namsretten har i kjennelsen uttrykkelig fastslått at det ikke forelå noen grunn til å nekte stadfestelse. Denne avgjørelse kan ikke angripes ved anke. Det følger av §158 annet ledds annet punktum og er også fastslått i Rt-1931-1165 og flere senere avgjørelser.
Kåre Uelands overbud, som først innkom til namsretten 3. september 1984, kunne åpenbart ikke få noen virkning. Det følger allerede av tvangsfullbyrdelsesloven §166 første ledd. Den ankende part bestrider at noe gyldig overbud var blitt fremsatt muntlig før stadfestelseskjennelsen 30. august.
Ragnvald R Haaland har nedlagt slik påstand:
1. "Jæren namsretts kjennelse av 30. august 1984 stadfestes.
Subsidiært:
Jæren namsretts kjennelse av 30. august 1984 stadfestes forsåvidt angår selve gårdsbruket gnr. 49, bnr. 1 og 2 og gnr. 51, bnr. 6 i Hå kommune.
2. Malvin og Kurt Ueland tilpliktes in solidum å erstatte Ragnvald R. Haaland sakens omkostninger såvel for lagmannsretten som for Høyesterett."
Ankemotpartene, Kurt Ueland og Malvin Ueland, har fastholdt sine anførsler for lagmannsretten. Det hevdes å være begått saksbehandlingsfeil både ved måten auksjonssalget ble gjennomført på, når det gjelder antagelse av budet, og ved stadfestelsen, som hver for seg må lede til det resultat lagmannsretten er kommet til.
Etter ankemotpartenes oppfatning var det ingen adgang til å foreta felles opprop av gårdsbruket og boligeiendommen ved auksjonen, heller ikke på grunnlag av den av de tre obligasjonene som omfattet begge eiendommer. Felles opprop av bruk som tilhører forskjellige eiere, er hverken nødvendig eller ønskelig. Denne oppfatning ble hevdet allerede av Hagerup i Den norske Panteret, 4 utg side 195, og dommen i Rt-1935-141 kan ikke ansees som noe prejudikat for det motsatte. Forholdet går ikke inn under den nye bestemmelse i tvangsfullbyrdelsesloven §140a, siden boligtomten i vår sak var utskilt før pantobligasjonen ble påheftet. Bestemmelsen bør snarere tolkes antitetisk. Iallfall kunne det ikke, som lagmannsretten har antatt, være adgang til felles opprop på grunnlag av samtlige obligasjoner, når to av dem bare påhvilte gårdsbruket. Det hevdes at feilen er av en slik art at stadfestelse skulle vært nektet etter §155 nr 2, og at den følgelig kan påberopes selv om ankemotpartene ikke protesterte ved auksjonen.
Etter loven er det dernest et - selvfølgelig - vilkår for stadfestelse at auksjonsrekvirenten har antatt det bud det gjelder. Antagelsen er en positiv erklæring om at budet godtas. Auksjonsprotokollen gir ingen opplysning om at Varhaug Sparebank hadde antatt Ragnvald Haalands bud, og det er høyst uklart om og i tilfelle når dette skulle være skjedd. Det avgjørende må under enhver omstendighet være at ankemotpartene ikke fikk noen som helst forståelse av at budet skulle være antatt, og at det lå an til umiddelbar stadfestelse. Tvertimot fremgikk det av auksjonsvilkårene at banken hadde den vanlige 6-ukersfrist for å gi meddelelse om at den ville anta budet, og Malvin Ueland forstod også lensmannen slik at han hadde rommelig tid på seg. Kurt Ueland var forhindret fra å møte ved auksjonen på grunn av sykdom. Ankemotpartene hadde derfor ingen oppfordring til i auksjonsmøtet å protestere mot budet og mot at boligeiendommen var blitt medtatt i salget.
Etter ankemotpartenes oppfatning er det et åpenbart misforhold mellom Ragnvald Haalands bud og eiendommenes verdi. Av stadfestelseskjennelsen fremgår intet om at namsretten har tatt standpunkt til, eller overhodet vurdert, dette spørsmål slik den pliktet. Det er ikke nok at retten i sin brede alminnelighet sier at det "ikke er noen grunn" til å nekte stadfestelse. Dessuten fremgår det av namsrettens avgjørelse samme dag om det bud som var blitt avgitt på den annen auksjon 27. august, etter begjæring av Else Marie Ueland, at retten har misforstått de opplysninger namsmannen hadde gitt om eiendomsverdiene. Avgjørelsen er derfor under enhver omstendighet truffet på et uriktig grunnlag. En slik saksbehandlingsfeil må, hevder ankemotpartene, tillegges virkning, selv om realiteten ved namsrettens avgjørelse etter §158 annet ledd ikke kan brukes som ankegrunn.
Ankemotpartene fastholder endelig at det i tide er inngitt et overbud, som var til hinder for stadfestelse, jf loven §157. Kåre og Borgny Ueland har begge forklart at hun dagen etter auksjonen - 28 august - ringte til lensmannen og bad om hjelp til å sende inn et overbud. Lensmannen bad dem komme noen dager senere, 31. august, og budet ble da utformet skriftlig. Lensmannen pliktet å sørge for at Ragnvald Haalands bud ikke i mellomtiden gikk til stadfestelse, og om nødvendig underrette namsdommeren. I stedet sendte han 28. august auksjonspapirene til namsretten uten å gi noen opplysning om den henvendelse han hadde fått. Det kan da ikke få betydning at Kåre Uelands skriftlige overbud først kom namsretten i hende 3 september.
Ankemotpartene fremholder at man må ha for øye at namsmyndighetene under fullbyrdelsen har en veiledningsplikt, jf loven §24, som skal forhindre rettstap som følge av manglende kunnskap hos partene om loven regler. Etter deres oppfatning er denne plikt forsømt både av namsmannen og namsretten på alle stadier av auksjonsforfølgningen. Det er på denne bakgrunn man må vurdere de saksbehandlingsfeil som er begått, og det forhold at ankemotpartene ikke fremkom med sine innvendinger i auksjonsmøtet.
Kurt Ueland og Malvin Ueland har nedlagt denne påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse, pkt. 1, stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men på et annet grunnlag.
Lagmannsretten har funnet at det var en feil når namsretten tok til følge begjæringen om tvangsauksjon også over boligeiendommen bnr 4 på grunnlag av samtlige tre pantobligasjoner, siden bare den ene av dem, tinglyst 3 mars 1978, hvilte som hefte på bnr 4. Til dette er å si at denne obligasjon var påheftet både gårdsbruket og boligeiendommen, den var misligholdt, og det forelå dermed et tvangsgrunnlag i forhold til begge eiendommer. Det er da etter min mening ikke så lett å se hvorledes bankens auksjonsbegjæring skulle vært håndtert på noen annen måte fra namsmyndighetenes side, og det er ikke påvist at man i så fall ville ha kunnet løse de oppgjørstekniske spørsmål som lagmannsretten viser til på en bedre måte.
Lagmannsretten har også kritiske bemerkninger til namsmannens og namsrettens saksbehandling når det gjelder antagelsen av Ragnvald Haalands bud fra auksjonsrekvirentens side. Jeg er enig i at det burde ha vært sørget for en uttrykkelig erklæring fra Varhaug Sparebank, i auksjonsmøtet eller senere, om at budet var blitt antatt, jf tvangsfullbyrdelsesloven §148 flg. Dermed ville de saksøkte - ankemotpartene - ha kunnet få klar beskjed om at budet ville kunne bli stadfestet umiddelbart. Slik saken for øvrig ligger an, tar jeg imidlertid ikke standpunkt til betydningen av disse innvendinger.
Det som for meg er avgjørende er følgende:
Tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd pålegger namsretten av eget tiltak - når det ikke gjelder tredje gangs auksjon - å nekte stadfestelse "naar den finder, at der er et aapenbart misforhold mellom budet og værdien av eiendommen efter gangbar pris". Bestemmelsen er viktig i loven; den skal som det har vært uttrykt, bidra til å yte saksøkte og rettighetshavere beskyttelse under auksjonsforfølgningen mot den retts- og interessekrenkelse som et tvangssalg kan medføre.
Lovens ordning er at namsrettens avgjørelse på dette punkt ikke kan angripes ved rettsmidler. Desto større grunn er det til å stille krav om at stadfestelseskjennelsen skal vise at retten på en forsvarlig måte har overveiet om bestemmelsen i §158 annet ledd er til hinder for stadfestelse, se også kjennelse inntatt i Rt-1982-901.
I dette tilfelle har namsretten innskrenket seg til å bemerke at "der er ikke noen grunn til å nekte stadfestelse". Det er intet uttalt i kjennelsen om hvorledes retten har vurdert forholdet mellom budet og eiendommenes verdi. Etter min mening hadde retten oppfordring til dette, i og med at namsmannen ved oversendelsen av saken hadde opplyst at han satte gangbar pris for gårdsbruket til kr 900.000 og for boligeiendommen til kr 100 000, altså tilsammen kr 1.000.000. Det var også opplyst at verdien av gårdsbruket var satt etter konferanse med jordstyrekontoret.
Nå er det, som lagmannsretten nevner, slik at namsretten i sin avgjørelse samme dag vedrørende budet på kr 500.000 som var blitt avgitt på den auksjon som ble holdt etter begjæring av Else Marie Ueland, uttalte at dette bud stod i åpenbart misforhold til verdien av eiendommene, noe som også namsmannen hadde gitt uttrykk for. Namsretten besluttet derfor å nekte stadfestelse av dette bud. Av dette kan man imidlertid ikke utlede at namsretten har vurdert det slik at Ragnvald Haalands bud kr 700.000 ikke stod i åpenbart misforhold til verdiene, og at denne vurdering er skjedd på et betryggende grunnlag. Tvert om er det en omstendighet som taler mot en slik slutning: Av namsrettens avgjørelse vedrørende budet på kr 500.000 fremgår nemlig at retten må ha misforstått namsmannens uttalelse om eiendomsverdiene; den synes å ha gått ut fra at namsmannen hadde satt den samlede verdi av gårdsbruket og boligeiendommen til kr 900.000. Situasjonen er da, slik jeg ser den, at man ikke kan vite hva namsrettens avgjørelse ville ha blitt om den hadde vært oppmerksom på at differansen mellom eiendomsverdiene og Ragnvald Haalands bud i virkeligheten var angitt å være kr 300.000.
Det hefter dermed etter min oppfatning en slik mangel ved namsrettens behandling av stadfestelsesspørsmålet at kjennelsen må oppheves, jf tvistemålsloven §384 første ledd. Spørsmålet om det har foreligget et rettidig overbud behøver jeg ikke gå inn på.
Ragnvald Haalands anke har ikke ført frem. Jeg antar likevel at ankemotpartene ikke bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, og at også lagmannsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående. Saken har budt på tvil, og den ankende part har hatt en rimelig grunn til å få prøvet lagmannsrettens avgjørelse. Det kan heller ikke legges ham til last at det er kommet til tvist om stadfestelsen av auksjonsbudet.
Jeg stemmer for denne dom:
Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.