LF-1996-17

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-04-15
Publisert:	LF-1996-00017
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim skjønnsrett Nr. 95-001 B - Frostating lagmannsrett LF-1996-00017 B.
Parter:	Saksøker: 1. Trondheim kommune, Trondheim. 2. Statens Vegvesen Sør-Trøndelag, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat John Olav Engelsen, Trondheim). Søksøkte: 1. Eilif A. Røbeck, Trondheim, takst nr 1 (Prosessfullmektig: Advokat Terje Herrem, Trondheim). 2. ASKO Trondheim AS, Trondheim, takst nr 44. 3. Aktietrykkeriet AS, Trondheim, takst nr 45. 4. Andersen Bygg Invest AS, Trondheim, takst nr 50 (Prosessfullmektig: Advokat Tore Hallan, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Randi Grøndalen, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, §10, §8, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Saken gjelder fastsettelse av erstatning for avståelse av grunn og rettigheter samt påførte ulemper i forbindelse med utvidelse av E6 - Omkjøringsvegen - i Trondheim, etappe 6 Sluppen - Klæbuvegen (Bratsbergkrysset).

Det sentrale ved inngrepet er utvidelse av Omkjøringsvegen fra tofelts til firefelts kjørebane og bygging av toplankryss med kryssende hovedveg. Toplankrysset medfører senkning av Bratsbergvegen, som igjen nødvendiggjør av- og påkjøringsramper og utvidelse av Bratsbergvegen i den anledning. I tillegg etableres gang- og sykkelveg langs Bratsbergvegen og en rundkjøring mot Sorgenfrivegen. De arealer som avstås ligger på begge sider av Omkjøringsvegen langs en strekning på ca 550 meter sørover fra Klæbuvegen mot krysset ved E6. Videre avstås arealer på begge sider av Bratsbergvegen i en lengde av ca 650 meter fra krysset ved Sorgenfrivegen til krysset ved Sluppenvegen.

Grunnlaget er reguleringsplan med reguleringsbestemmelser vedtatt ved egengodkjenning av Trondheim bystyre den 28. oktober 1993. Formålet med grunnervervene er således anlegg av offentlig veg med grunnlag i stadfestet reguleringsplan.

Skjønn til fastsettelse av erstatninger for de berørte grunneiere og rettighetshavere på strekningen ble begjært 6. mars 1995, delvis på grunnlag av Trondheim bystyres ekspropriasjonsvedtak av 23. februar 1995 og delvis på grunnlag av inngåtte avtaler. Erstatningen skal i begge tilfelle fullt ut fastsettes i samsvar med de materiellrettslige regler i vederlagsloven av 6. april 1984 nr 17.

Skjønnet skal også fastsette erstatning for midlertidig arealdisponering og påførte anleggsulemper.

Trondheim skjønnsrett for bygningssaker avhjemlet skjønn 15. september 1995 for femti berørte eiendommer, førtitre boligeiendommer og syv næringseiendommer.

Overskjønnet omfatter fire eiendommer, boligeiendommen takst nr 1 samt næringseiendommene takst nr 44, 45 og 50, alle erstatningsposter fastsatt av underskjønnet.

Overskjønnsforhandlinger fant sted i Trondheim den 10. og 11. september 1996. Det ble foretatt befaring av de aktuelle eiendommer. For øvrig forløp forhandlingene og bevisførselen slik rettsboken viser.

Alle parter har bedt overskjønnet fremmet. Lagmannsretten har ikke sett formelle hindringer for dette.

Trondheim kommune/Statens Vegvesen har fremlagt alminnelige skjønnsforutsetninger. Forutsetningene som skal legges til grunn for overskjønnet er de samme som for underskjønnet og fremgår av dette side 13-20.

Det er også oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger for de enkelte takstnr. Disse er ikke endret i forhold til underskjønnet, men vil for oversiktens skyld bli referert under de enkelte takstnr.

Ervervsområdet er forhåndstiltrådt pr 1. august 1995. Anleggstiden er for øvrig beregnet til ca to år, men vegprosjektet vil i følge det opplyste ferdigstilles tidligere, mai 1997.

Underskjønnets fastsettelse av en avsavnsrente på 6% p.a. for boligeiendommene og 8% p.a. for næringseiendommene, jf vederlagsloven §10 jf de alminnelige skjønnsforutsetninger punkt 4, er ikke gjenstand for overskjønn.

Om saksforholdet vises innledningsvis nærmere til underskjønnet.

Trondheim kommune/Statens Vegvesen har i hovedtrekk følgende generelle anførsler:

I samsvar med plenumsdommen inntatt i Rt-1996-521 aksepteres at gjeldende reguleringsplan ikke legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, slik at ervervsområdet ikke på dette grunnlag anses ubebyggelig. Ved vurderingen av den fremtidige påregnelige utnytting skal skjønnet se bort fra den rådighetsinnskrenkning som følger av selve denne planen.

Tidligere vedtatte reguleringsplaner, som viser erverv til vegformål, båndlagte frisiktsoner og byggforbudssoner, hvor det var forbudt å parkere, får imidlertid betydning. Skjønnet må derfor likevel baseres på at grunn som var omfattet av slike tidligere planer ville vært ubebyggelig, herunder uanvendelig for lovlig parkering. Den realistiske fremtidige anvendelighet av ervervsområdet er begrenset av hva tidligere reguleringsplaner åpnet for, noe også den nevnte plenumsdommen gir støtte for. Faktisk er situasjonen gjennom den nå aktuelle reguleringsplan bedret for flere av eiendommene i forhold til de båndleggelser forutgående gjeldende planer medførte.

Differanseprinsippet, som innebærer en sammenholding av verdien før og etter inngrep, er nøkkelbegrepet ved erstatningsfastsettelsen for alle eiendommer. Differansevurderingen må inkludere både skråning/fylling, gammel veggrunn, eventuelle økte ulemper, leieareal, eventuelle virkninger av støyskjerming og beplantning, ved siden av selve grunnavståelsen. Vederlagsloven §5 vil i sammenheng med anvendelsen av differanseprinsippet være retningsgivende, slik at det spørres etter hva vanlige kjøpere ville gi for eiendommen i åpen konkurranse. Skjønnet må se bort fra kjøpere med særlige interesser eller behov, og derfor også se bort fra eksempelvis den pris en bensinstasjon ville gi for å få tomt beliggende inntil E6.

Grunneierne har tilpasningsplikt, slik at utlegget for det offentlige blir minst mulig, også når det gjelder spørsmål om anording og tilbud av parkeringsplasser. For øvrig har ingen av næringseiendommene sannsynliggjort behov for ytterligere parkeringsplasser.

Det er ikke gitt erstatningsbetingende alminnelige ulemper som overskrider tålegrensen for noen eiendoms vedkommende. Særulemper er ikke fremtredende for de aktuelle eiendommer.

Det kan ikke stipuleres noen markedsleie for leiearealene, dvs den beslaglagte private grunn som anvendes utenfor ekspropriasjonsarealet mens man gjør vegen ferdig. Kun saksøker er interessert i leie. For øvrig ligger leiearealene også i hovedsak innenfor byggeforbudsbeltet. Det innebærer minimalt tap for grunneierne å avstå leieareal for den aktuelle periode.

Trondheim kommune/Statens Vegvesen har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøkerne fritas fra å betale sakens omkostninger forsåvidt gjelder takst nr 1 Eilif A. Røbeck og takst nr 50 Aktietrykkeriet."

De søksøkte grunneiere under næringseiendommene takst nr 44, takst nr 45 og takst nr 50 har hatt følgende felles generelle anførsler:

Skjønnet skal se bort fra gjeldende reguleringsplan ved påregnelighetsvurderingen og erstatningsfastsettelsen. Skjønnet skal imidlertid heller ikke legge til grunn forutgående gjeldende, men ikke gjennomførte reguleringsplaner som vedrører samme vegprosjekt. Det skal ytes erstatning for tomtegrunn uten å ta i betraktning byggeforbudslinjer og annet som har vært vist på slike tidligere planer. Ved påregnelighetsvurderingen går man tilbake til situasjonen slik den var før man begynte planleggingen. Eksproprianten kan ikke "hvile" på en plan for å unngå erstatningsansvar. Utgangspunktet vil være plansituasjonen da grunneier anskaffet eiendommen.

Hvor det som her har pågått en kontinuerlig planleggingsprosess, kan man ikke stoppe opp ved en tidligere vedtatt plan, som ikke er blitt gjennomført. Man må m.a.o. se bort fra "skrivebordsplaner", som ikke har medført grunnerverv. Den eneste forskjell til plenumsdommen er at det her har vært en tidligere mellomliggende vegplan, som ikke ble gjennomført. Det har ikke betydning i denne sammenheng at grunneier i mellomtiden har måttet innrette seg etter den tidligere gjeldende plan.

Det må legges til grunn et påregnelig behov for det areal som nå avstås som tomtegrunn, enten den direkte nytte knytter seg til beregning av utnyttelsesgrad eller til parkeringsplasser.

Erstatningen kan fastsettes i samsvar med differanseprinsippet, men da med de nødvendige tilpasninger og med forsiktighet, spesielt fordi det her dreier seg om relativt store grunnavståelser. Differansen knytter seg mye sterkere til antall avståtte m2 for næringseiendommer enn for boligeiendommer.

Næringseiendommer har nytte av alt areal, også det som ikke kan bebygges i hht gjeldende bestemmelser, både pga sammenhengen mellom utnyttelsesgrad og tomtearealet og på grunnlag av behovet for parkeringsplasser. For en næringseiendom er behov og verdi den samme om arealet som avstås kan bebygges eller ikke. Hver m2 som avstås reduserer derfor utnyttelsesmulighetene og dermed inntektsgrunnlaget for resteiendommen.

Sluppen/Omkjøringsvegen utgjør pga sin beliggenhet et av de mest attraktive industri- og forretningsområder i byen. Det er ikke vegprosjektet som gjør området attraktivt. Kvadratmeterprisen vil her ligge i øvre sjikt. Statoils interesse illustrerer prisnivået.

Statoil, som har inngått en bindende prisavtale på kr 500,- pr m2 vedrørende takst nr 50 utgjør i denne sammenheng en vanlig kjøper i hht vederlagsloven §5. Andre kjøpere vil ha samme interesse til samme pris.

Klausuleringene, herunder skråning/fylling, er så betydelige at de nærmest utgjør en avståelse av grunn. Også skråningsareal er for øvrig inkludert i beregningen av utnyttelsesgrad.

Det avstås så store arealer at det ikke blir nok igjen på resteiendommen til å gjøre tilpasningsprinsippet gjeldende ved erstatningsfastsettelsen. Grunneierne er ikke gitt noen mulighet for å tilpasse seg adekvat.

Det må betales forretningsmessig markedsleie for leiearealene i anleggsperioden.

Takst nr 44, takst nr 45 og takst nr 50 har nedlagt slik generell påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger."

Spesielle påstander vil bli anført under den nærmere behandling av de enkelte takstnr.

Takst nr 1 Eilif A. Røbecks anførsler vil fremgå av behandlingen nedenfor. Han har nedlagt påstand om tilkjennelse av full erstatning samt tilkjennelse av sakens omkostninger.

Lagmannsretten vil først se på plansituasjonen i området, herunder forut for reguleringsplanen av 28. oktober 1993. Deretter vil lagmannsretten på generelt grunnlag ta standpunkt til de rettslige spørsmål saken reiser, for så å ta for seg de konkrete spørsmål i tilknytning til den enkelte eiendom.

Grunnavståelsene skjer på grunnlag av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Omkjøringsvegen på strekningen Klæbuvegen til ca 250 m vest for Bratsbergvegen og Bratsbergvegen fra Sluppenvegen til Sorgenfrivegen, som nevnt egengodkjent av Trondheim bystyre i møte 28. oktober 1993. I hht plangrunnlaget og ekspropriasjonen/grunnavståelsen foretas utvidelse av Omkjøringsvegen ved at det bygges firefelts veg med nødvendige støytiltak på strekningen Klæbuvegen i øst over krysset Omkjøringsvegen/Bratsbergvegen. Videre etableres nytt planfritt kryss Omkjøringsvegen/Bratsbergvegen. Sorgenfrivegen utvides fra Aktietrykkeriet til ny rundkjøring i kryss ved Bratsbergvegen, videre legges Bratsbergvegen om på strekningen vest for ny rundkjøring og sørøstover mot rundkjøring i kryss med Sluppenvegen. Dessuten etableres gang- og sykkelveger langs Bratsbergvegen. Ekspropriasjonsarealene ligger på begge sider av Omkjøringsvegen langs en strekning på ca 550 m sørover fra Klæbuvegen mot krysset med E6. Videre avstås det arealer på begge sider av Bratsbergvegen i en lengde av ca 650 m fra krysset ved Sorgenfrivegen til krysset ved Sluppenvegen.

Det er den grunn som reguleringsplanen angir som offentlig trafikkområde som erverves til eiendom.

Statens Vegvesen i samarbeid med Trondheim kommune hadde gjennom mange år arbeidet med planer for utbedring og omlegging av Omkjøringsvegen. Det er etappevis gitt flere reguleringsplaner og avholdt flere skjønn.

Underskjønnet har gitt en treffende beskrivelse av planprosessen, som lagmannsretten finner det hensiktsmessig å innta:

"Planer om utbygging av Omkjøringsvegen til firefelts veg har foreligget siden 1958. Reguleringsplanen stadfestet 28.8.58 regulerte nederste del av Omkjøringsvegen, som nærværende skjønn gjelder, i 25 m total bredde. En reguleringsplan stadfestet 20.5.59 for bl.a. Bratsbergvegen og som berørte eiendommene til de saksøkte nr 44, 45 og 46, fastla en byggeforbudslinje på 32,5 m fra senter av veg. I 1964 stadfestet Kommunal- og arbeidsdepartementet en reguleringsplan for et område ved Sluppen som omfattet alle de eiendommer som er berørt i nærværende skjønn bortsett fra Birkebeinervn 22-28, som fastholdt en vegbredde på 25 m for Omkjøringsvegen og med fire kjørefelt. Gjeldende reguleringsplan for nettopp det området nærværende sak gjelder ble vedtatt 28.10.93. Denne planen går ikke ut over tidligere reguleringer forsåvidt angår selve Omkjøringsvegen, men innebærer en del endringer og utvidelser i forhold til tidligere av Bratsbergvegen med tilhørende gang- og sykkelveg. Det er dessuten skjedd en liten skjerping av kravene til støyskjermingstiltak for boligeiendommene innendørs. Som før skal det ekvivalente støynivå ikke overskride 35 desibel A, men nå skal det tilstrebes et nivå på 30 desibel A."

Spesielt for takst nr 44 ASKO og takst nr 45 Aktietrykkeriet gjorde en ny reguleringssituasjon seg gjeldende ved planlagt omlegging av Bratsbergvegen i hht vedtatt reguleringsplan (plan nr 1138) som ble stadfestet den 24. april 1975, hvoretter reguleringsbestemmelsene innebar forbud mot å parkere i den angitte byggeforbudssonen. Reguleringsbestemmelsenes §2 avkrevde bl.a. plan for arealer for parkering, og krevde i §7 at det på egen grunn skal avsettes tilstrekkelig areal for adkomst, varetransport og av- og pålessing, samt biloppstillingsplasser i samsvar med kommunens vedtekter. I §8 het det at områdene mellom byggelinjer og gater samt industrigrøntbeltet mellom industri- og boligbebyggelsen øst for Sorgenfrivegen gis en tiltalende parkmessig behandling. Videre het det at disse områder ikke kan nyttes som opplagsplass, bilparkering, kjøre- og lastearealer med unntak av de områder som er vist i planen.

Saksøkernes argumentasjon har vært at de saksøkte var bundet av 1975-planen og at man derfor må ta i betraktning at ASKO ved den nye reguleringsplanen av 1993 har fått skjøvet byggelinjen 10-20 m lenger ut og således fått en bedre situasjon. På samme måte er det hevdet at det allerede forelå et ubebyggelig område i form av parkeringsforbud i byggeforbudssonen for Aktietrykkeriet. Takst nr 50 Andersen Bygg Invest var tidligere belagt av en reguleringplan stadfestet 17. september 1965 (nr 53 E) som saksøkerne hevder innebar et byggeforbudsområde og således også et forbud mot parkering som nå må gjøre seg gjeldende.

Det er et grunnleggende rettslig utgangspunkt at erstatningen skal fastsettes slik at ekspropriaten ikke blir påført noe økonomisk tap ved inngrepet. Han skal settes i den stilling han ville ha vært i om inngrepet ikke hadde funnet sted. Prinsippet innebærer imidlertid krav om tilpasning og påregnelighet.

Erstatningsspørsmålene gjelder areal som ved bindende reguleringsplan er utlagt til veggrunn og utgangspunktet er da at dette legges til grunn ved verdsettelsen - avståelsene gjelder areal som er regulert til offentlig trafikkområde. Reguleringen medfører at bebyggelse ikke lenger er en påregnelig utnytting. Verdi som byggegrunn ville det da bare være grunnlag for dersom det ved erstatningsfastsettelsen er adgang til å se bort fra planen og legge til grunn at det ville ha vært påregnelig med en utnytting av arealene med tomteverdi, om vegutvidelsen ikke var kommet.

Det er et alminnelig utgangspunkt at en utnyttelse som skal anses som påregnelig og således være bestemmende for verdsettelsen ikke må være i strid med bindende, offentlig arealdisponeringsplan. Dette utgangspunkt er imidlertid ikke unntaksfritt.

Plenumsdommen, Rt-1996-521, bekrefter tidligere gjeldende lære. Når det eksproprieres til offentlig veg på grunnlag av reguleringsplan eller vegplan, skal skjønnsretten ved verdsettelsen av grunnen se bort fra den rådighetsinnskrenkning som følger av selve planen og vurdere hvilken utnyttelse som ville ha vært påregnelig uten denne reguleringen, jf vederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17 §5 annet ledd.

Det fremheves i plenumsdommen at grunnlaget for verdsettelsen, hvor det er salgsverdien som skal erstattes, må være det man må regne med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg, jf vederlagsloven §5 første ledd. Et ledd i denne vurderingen vil da være et skjønn over hva eiendommen kan utnyttes til jf §5 annet ledd.

Dette innebærer at det er den naturlige og påregnelige utvikling før vegplanen kom som må legges til grunn og at en vegplan som sådan ikke hindrer tomteverdierstatning når en slik verdi ellers ville være påregnelig. Det er også situasjonen i denne sak.

Man har her for seg nettopp et område som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging. Tvert imot dreier det seg om et allerede tett utbygd område, både for boliger og for næringsvirksomhet.

Høyesterett uttaler i plenumsdommen, Rt-1996-521 (s 540):

"Da ligger det i planen at de båndlagte arealer skal avstås til veganlegget; den rådighetsbegrensning som planen medfører har ikke noe annet formål enn nettopp dette: at grunnen inntil ekspropriasjonen skal holdes ubebygd av hensyn til veganlegget. Er da situasjonen at det var påregnelig at den grunn som vegen beslaglegger kunne ha vært utnyttet til annen utbygging dersom vegplanen ikke var kommet, representerer utbyggingen til offentlig veg en alternativ konkurrerende utnyttelse i forhold til den utbygging eieren kunne ha foretatt. Man kan se det slik at utbyggingsverdien som arealet har, overføres fra den private eier til det offentlige."

Høyesterett uttaler videre i plenumsdommen (s 541-542):

"Når det ved verdsettelsen skal ses bort fra de rettsvirkninger den endelige vegplan har for grunnutnyttelsen, må utgangspunktet være at det også skal ses bort fra at den forutgående planprosess faktisk kan ha påvirket salgsverdien av de arealer som skal avstås i ekspropriatens disfavør. Ellers blir det ikke god sammenheng i reglene. En annen sak er, som jeg allerede har nevnt at arealplanleggingen i området vil kunne få betydning for hva som er påregnelig grunnutnyttelse."

Dette medfører etter lagmannsrettens oppfatning at man ved verdsettelsen også må se bort fra mellomliggende, vedtatte, men ikke gjennomførte reguleringsplaner som utelukkende har vært et ledd i en kontinuerlig planprosess. Det dreier seg om båndleggelser som grunneier måtte respektere så lenge reguleringsplanen gjaldt. Det vil imidlertid ikke påvirke erstatningsfastsettelsen i disfavør av grunneier at den endelige plan medfører en justering eller forskyving av byggforbudssone eller frisiktssone. Sammenligningsgrunnlaget må være påregnelig utnyttelse av eiendommen med og uten vegutvidelsen slik den ble, uten å komme grunneier til skade. Det offentlige kan ikke benytte mellomliggende planer som et middel til å unngå erstatning.

Det erverves striper i et sentralt beliggende boligområde og forretnings-/industriområde til gjennomføring av reguleringsplanen. De avståtte areal er ikke salgbare som selvstendig fradelt byggegrunn. Det er i slike tilfelle naturlig å basere erstatningsutmålingen på differanseprinsippet. Dette prinsipp er knesatt i Sandefjordkjennelsen, Rt-1976-1507, og går i korthet ut på at erstatningen settes til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som må avstås og verdien uten dette areal. Verdiforskjellen vil variere fra eiendom til eiendom etter en individuell, objektiv helhetsvurdering. Hvilken vekt grunnavståelsen skal få i den samlede vurdering avhenger av hvor stort det areal som avstås er, først og fremst sett i forhold til størrelsen på gjenværende areal, og hvor på tomten ervervet skjer og hvilken beskaffenhet dette har, herunder hvilken nytte grunneier har av dette. Generelt kan man si at selve grunnavståelsen vil utgjøre et vesentlig forhold ved differeransevurderingen for næringseiendommer, atskillig mer enn for boligeiendommer, og mer tungtveiende dess større grunnavståelsen er. For næringseiendommer har alt areal verdi, også det som ikke er bebyggelig pga byggeforbudslinje eller arrondering fordi utnyttelsen (Ugrad) avhenger av og beregnes på grunnlag av tomtens størrelse.

Beplantningens betydning for omsetningsverdien vil inngå i verdidifferansevurderingen. Det avgjørende vil være den verdi beplantningen tilførte eiendommen før inngrepet. På den annen side tas i betraktning beplantninger og tilordninger Vegvesenet forestår etter inngrepet i hht beplantnings- og vegetasjonsplaner.

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å gi uttrykk for en ensartet nedjustert basispris/strøkspris. Ved stripeavståelse fra en eiendom vil strøksprisbetraktninger kun være et utgangspunkt for hvilken betydning selve grunnavståelsen skal ha i differansevurderingen. Vektleggingen vil avhenge av de konkrete inngrep på den enkelte eiendom. En omregning av en pris i kr pr m2 vil følgelig variere og ved å sette en ens m2-pris for området kan man tape av syne den individuelle vurdering.

Lagmannsretten finner det imidlertid riktig å uttale seg om tomtepris generelt i området og viser i den forbindelse til underskjønnet side 24, som lagmannsretten kan slutte seg til:

"I skjønnet av 2. mai 1990 om 2. etappe av Omkjøringsveien dannet retten seg det inntrykk at omsetningsverdien av boligtomter i strøket har ligget mellom kr 150.- og kr 400,- pr. kvadratmeter og av industritomter mellom kr 300,- og kr 600,- pr. kvadratmeter, men at prisnivået de siste par år hadde vært klart synkende. I skjønnet av 5. juni 1991 ga retten uttrykk for den oppfatning at denne karakteristikk passet minst like godt på det området nærværende skjønn gjelder. Områdene er temmelig like både med hensyn til adkomstmuligheter og sentrumsnærhet og også når det gjelder påregnelig utnyttelsesgrad. I 1991-skjønnet fant retten at det var grunn til å anta at fallet i tomteverdien i noen grad hadde fortsatt siden året før.

Nå, i 1995, da en kan se tilbake på utviklingen, legger retten til grunn at den synkende tendens på tomteprisene fortsatte til årsskiftet 1992-93, men at det siden da har vært en viss stigende tendens. Det er imidlertid rettens mening ut fra sitt alminnelige kjennskap til forholdene at tomteprisnivået i strøket ikke er kommet opp igjen på samme nivå som før 1989, men at det pr. i dag antas å ligge mellom 100,- og 300,- kroner pr. kvadratmeter for boligtomter og mellom 200,- og 500,- kroner for industri- og næringstomter. Retten legger imidlertid til grunn for næringseiendommenes vedkommende at det dreier seg om, relativt sett innen Trondheim, meget verdifull tomtegrunn."

Vegvesenet har foretatt støyberegninger og gjennomført støydempende tiltak i form av støyskjerming og fasadeisolering for boligeiendommer. Det følger av vederlagsloven §8 sammenholdt med naboloven §2 at ulempeserstatning for nærføring forårsaket av veganlegget bare kan gis for ulemper som overskrider en alminnelig tålegrense i naboforhold. Lagmannsretten kan ikke se at noen av de eiendommer som omfattes av overskjønnet utsettes for nærføringsulemper som berettiger til erstatning. Det dreier seg om en hovedveg i et sentrumsnært område, hvor det var ventelig med forandringer for eiendom som fra før av hadde beliggenhet her. Det vises til underskjønnet side 25-27.

Ulemper som karakteriseres som særulemper - slike som særskilt rammer en eiendom pga tiltaket - skal alltid erstattes fullt ut, uten at det oppstår spørsmål om tålegrense.

Det er et generelt prinsipp at grunneier plikter å tilpasse seg tiltaket for å redusere ulempene for seg selv og erstatningsansvaret for eksproprianten. Hvor langt grunneier i det enkelte tilfellet må innrette seg etter inngrepet beror på en konkret helhetsvurdering. De faktiske forhold må ligge til rette for det, ekspropriaten må ha en faktisk mulighet for å tilpasse seg, og det må være rettslig adgang til omlegging, jf Rt-1991-1157. Lagmannsretten har ikke sett at tilpasningsplikten vil være særlig fremtredende ved verdifastsettelsen i dette skjønn, idet man har vanskelig for å se hvilke alternative muligheter for tilpasning i forhold til de aktuelle inngrep man har her.

Når det gjelder de arealer Vegvesenet leier i anleggsperioden er lagmannsretten av den oppfatning at man i prinsippet skal ta utgangspunkt i en stipulert leie. Verdien vil imidlertid avhenge av konkrete omstendigheter. Det dreier seg også om kortvarig leie av arealer som i hvert fall for det vesentlige ligger innenfor tidligere gjeldende byggeforbudssone. En slik kortvarig leie vil ikke på samme måte som avståelse gripe inn i grunneiers utnyttingsmuligheter. Lagmannsretten har derfor funnet det riktig å inkludere leiegodtgjørelsen i differanseprinsippet, med unntak av riggområdet for takst nr 50 som leies i hht særskilt avtale, jf nedenfor.

Lagmannsretten er som det fremgår i det vesentlige enig i underskjønnets generelle vurderinger som har betydning for erstatningsfastsettelsen.

Takst nr 1: Gnr 73 bnr 39, Klæbuvegen 192. Eier Eilif A. Røbeck.

Grunnervervet utgjør ca 250 m2. Dertil utgjør skråningsareal, utlagt på privat grunn på innsiden av støyskjermen, ca 40 m2. Ca 205 m2 grunn leies i byggeperioden. Eiendommens areal før inngrep var i følge målebrev 1423,9 m2.

Spesiell skjønnsforutsetning:

"Langs gangvei i nordlig forlengelse av støyskjerm etableres flettverksgjerde i ny eiendomsgrense. Gjerdet vedlikeholdes av Vegvesenet."

Underskjønnet har gitt erstatning for "arealtap, skråningsutslag, beplantning, skjermvirkning, støy i fra busslomme og rådighetstap i anleggstiden" samlet med kr 55000,-.

Eilif A. Røbeck har gjort gjeldende at den tilkjente erstatning er vesentlig for lav. Grunnavståelsen har større betydning for eiendommen nå, som det kan legges til grunn fradeling, enn om eiendommen ikke kunne bebygges ytterligere. Det er nå arronderingsmessig nødvendig areal til fradelt tomt som beskjæres, først og fremst av gangvegen. Den høye støyskjermen og busslommen utenfor er særskilt verdireduserende.

Saksøkerne har påpekt at Røbeck ikke mister noen byggetomt som følge av vegutvidelsen. Denne del av eiendommen lå fra før av innenfor frisikt- og byggeforbudssonen, men det synes påregnelig at Røbeck nå kan få dispensasjon for fradeling av en byggetomt. Dette er en fordel som reguleringsplanen i så fall har lagt til rette for.

Lagmannsrettens bemerkninger og erstatningsfastsettelse:

Eiendommen er beliggende på nordsiden av Omkjøringsvegen i krysset Birkebeinervegen/Klæbuvegen. Vis - vis, på andre siden av Omkjøringsvegen, ligger Statens Hus. Eiendommens totalareal på 1423,9 m2 reduseres med ca 250 m2 - en smal stripe langs hagens sørøstlige del på innsiden av støyskjermen, hvor det også er utlagt fylling/skjæring på privat grunn, og en noe bredere stripe langs Klæbuvegen, som avstås til gangveg. Eiendommen, og hele området omkring, er bebygd i hht en bebyggelsesplan fra 1950.

Røbeck har tidligere avstått 151 m2 av eiendommen, i 1989, som han ved tidligere skjønn - Omkjøringsvegen etappe 1, fikk tilkjent en erstatning på kr 17000,- for.

Det medgår noe beplantning ved inngrepet, grantrær og hekk. Vegvesenet har imidlertid forestått planering, isåing og beplantning.

Støyskjermen langs Omkjøringsvegen er svært høy Skjermen utgjør nå 5,10 m over tidligere plen, idet den er blitt 2,2 m høyere enn den skjermen som sto der fra før. Tidligere skjerm var etablert i hht avtale, bekostet av det offentlige. Det er kun økning av skjermhøyden som er relevant ved dette skjønn. Støyskjermen gir en svært innelukket følelse for eiendommen, men gir på den annen side en lunende og helt nødvendig dempende effekt mot trafikken utenfor. Virkningene av forhøyelsen kunne også dempes med glass i skjermen (1/4 av høyden), noe Vegvesenet har tilbudt og mange av grunneierne langs Omkjøringsvegen har benyttet seg av. Røbeck ønsket imidlertid ikke dette.

Støynivået utendørs er gjennom de iverksatte tiltak dempet. Fasadeisolering, jf støygarantien, følger også opp støy som lå der fra før. Anlegg av bussholdeplass rett utenfor eiendommen anser imidlertid lagmannsretten som en erstatningsbetingende ulempe.

Røbeck har ikke mistet byggetomt som følge av vegutvidelsen. Lagmannsretten må tvert imot legge til grunn at reguleringsplanen har lagt til rette for mulig fradeling av en byggetomt på eiendommen mot gangvegen langs Klæbuvegen. Bygningsmyndighetene har uttrykt seg slik at det må legges til grunn som et forsiktig forhåndsløfte om dispensasjon fra byggeforbudet. Det avgjørende for skjønnet er at fradeling er mulig og at den aktuelle reguleringsplan ikke har ødelagt en byggesjanse som lå der på forhånd. Reguleringsplanens byggelinje skulle vært flyttet etter gangvegen, da den ble forskjøvet. Dette er nå Røbeck blitt oppmerksom på.

I forbindelse med planbehandlingen 21. juni 1993 uttalte byplankontoret ved byplansjefen at man har flyttet gangvegen lengst mulig østover, samtidig med at fyllingen innover tomten er erstattet med mur. Dette medfører mulighet for å kunne godkjenne fradeling av en boligtomt fra nr 192, uttalte byplankontoret. Ved at gangvegen er flyttet som anbefalt er det 20-21 m fra husvegg til gangveg, og byplankontorets sakfremlegg må tolkes slik at man vil være positiv til en fortetting og således gi dispensasjon fra en delvis overskridelse av byggeforbudsbeltet her etter konkret søknad.

Lagmannsretten setter erstatningen til kr 65000,-.

Takst nr 44: Gnr 73 bnr 64 Anton Grevskotts vei 2. Eier kolonialgrossisten ASKO Trondheim AS.

Grunnervervet utgjør totalt ca 3.715 m2, hvorav ca 175 m2 gjelder tidligere veggrunn. Skråningsarealet som er utlagt på ASKOs grunn utgjør ca 300 m2 i følge arealoppgaven og grunn som leies i byggeperioden utgjør ca 130 m2. Eiendommens areal før inngrep var i følge målebrev 17.240 m2.

Underskjønnet har erstattet grunnavståelsen, ca 3.540 m2, med kr 900000,- og en utskilt samlet post for skråning på resteiendom, beplantning og rådighetstap i anleggstiden med kr 50000,-.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

"1. I nødvendig utstrekning flyttes eksisterende flettverksgjerde langs Bratsbergveien.

2. Avkjørsel tilpasses mot Anton Grevskotts vei/Bratsbergveien.

3. I profil 460-530 etableres skråning med helling 1-1,5 og her flyttes eksisterende kantstein på eiendommen inn mot skjæringstopp slik denne er planlagt i hht grunnervervskartet."

Særskilt påstand for overskjønnet:

"1. Erstatning for grunnavståelse.

2. Fastsetting av leiegodtgjørelse.

3. Erstatning for fylling/skjæring på privatgrunn."

Saksøkerne har spesielt fremhevet at det avståtte areal i en årrekke har vært uanvendelig, herunder for parkering, pga tidligere gjeldende reguleringsplan fra 1975, som grunneier måtte forholde seg til, slik at man derfor ikke kunne basere seg på utnyttelse av det areal som avstås. Erstatningen er alt for høy for areal som ikke kan brukes til noe fornuftig. Med den nye reguleringsplanen blir situasjonen vesentlig bedre, i realiteten "får" ASKO tilbake 1.800 m2 i forhold til 1975-planen.

Saksøkte bestrider at 1975-planen får noen betydning for erstatningsfastsettelsen og har påpekt det påregnelige behov for ekspansjon, som den gjennomførte reguleringsplan griper inn i ved å redusere mulig utnyttelsesgrad og parkeringsareal, jf generelle anførsler.

Lagmannsrettens bemerkninger og erstatningsfastsettelse:

Eiendommen er beliggende i et større forretnings-/næringsområde, med Aktietrykkeriet og Siemens som nærmeste naboer. Øst for eiendommen finner man boligbebyggelse. Næringseiendommen er bebygd med en stor lager- og kontorbygning. Eiendommen avstår 3.715 m2 av sitt totalareal på 17.240 m2. 175 m2 av avståelsen gjelder imidlertid tidligere veggrunn. Det er således en betydelig grunnavståelse ASKO beheftes med.

ASKO Trondheim AS driver sin virksomhet innen grossist- og kolonialtilknyttede vareslag og forestår varedistribusjon fra Møre til Mo i Rana. Til virksomheten knytter det seg stor biltrafikk - opp mot 100 vogntog pr uke, i tillegg til stor besøksaktivitet fra forhandlere. For en virksomhet som denne er det åpenbart at hele eiendommens areal er av betydning - for utnyttelsesgrad i forbindelse med utbygging og for parkering. De samme hensyn ville en eventuell kjøper vektlegge.

Etter lagmannsrettens oppfatning ville deler av det avståtte areal kunne vært brukt til parkering. Dette har også faktisk vært benyttet slik. En ikke ubetydelig del av det areal som avstås var imidlertid båndlagt som trafikkareal allerede i hht 1959-planen og ASKO har pr 1995 utnyttet eiendommen tilnærmet maksimalt. Som underskjønnet påpeker er arealtapet for virksomheten følelig idet man mister plass for transport og manøvrering. Fremtidig utviklingspotensiale er redusert.

Ulempe ved innkjøring og skråning er redusert ved de spesielle forutsetninger. Bl.a. er kantsteinen flyttet ca 70 cm ut, slik at plassen for manøvrering til og fra lager blir bedre.

Lagmannsretten anser grunnavståelsen for å utgjøre det vesentlige element ved verditapet for denne eiendom. De øvrige erstatningsposter er inkludert i grunnavståelsen i hht differanseprinsippet.

Lagmannsretten setter erstatningen til kr 1000000,-.

Takst nr 45: Gnr 73 bnr 72 Sorgenfriveien 18. Eier Aktierykkeriet AS.

Grunnervervet utgjør ca 1.160 m2, hvorav ca 280 m2 gjelder tidligere veggrunn. Privat grunn som leies i byggeperioden utgjør ca 305 m2. Eiendommens areal før inngrep var i følge målebrev 14.298 m2.

Underskjønnet har gitt samlet erstatning for arealtapet, beplantning og rådighetstap i anleggstiden med kr 140000,-.

Særskilt skjønnsforutsetning:

"Areal nevnt i arealoppgavens punkt 4 (ca 305 m2) tilsås som plenareal."

Særskilt påstand for overskjønnet:

"1. Erstatning for grunnavståelse.

2. Fastsetting av leiegodtgjørelse."

Partenes særskilte anførsler for dette takstnr har vært de samme som for takst nr 44.

Lagmannsrettens bemerkninger og erstatningsfastettelse:

Eiendommen tilgrenser takst nr 44 ASKO i sør. Eiendommen avstår 1.160 m2 - herunder 280 m2 tidligere veggrunn - av 14.298 m2. Netto grunnavståelse utgjør således ca 880 m2. Næringseiendommen er bebygd med kontor- og produksjonsbygning.

Ekspropriasjonsarealet har inntil vegutvidelsen ligget unyttet. Et neste byggetrinn ville medføre utvidelse mot ASKO. Lagmannsrettens vurderinger for dette takstnr blir tilsvarende som for takst nr 44, dog slik at en mindre del var båndlagt. En påregnelig utvidelse ville medføre parkeringsproblemer, idet man etter avståelsen da vil få for lite parkeringsareal.

Lagmannsretten setter erstatningen til kr 300000,-.

Takst nr 50: Gnr 73 bnr 100 Bård Iversens vei 2. Eier Andersen Bygg Invest AS.

Eiendommen avstår 995 m2 hvorav 170 m2 utgjør tidligere utlagt veggrunn. Fylling/skjæring på privat grunn utgjør 530 m2 og til sammen 4.110 m2 leies i byggeperioden, 1.210 m2 privatgrunn og 2.900 m2 (2.700 m2 + tillagt 200 m2) riggområde. Eiendommens areal før inngrep var i følge målebrev 14.470 m2.

Underskjønnet ga erstatning for arealtap, skråningsutslag, gjerde med port og rådighetstap i anleggstiden med kr 500000,- og satte erstatningen for leie av riggområde (2.700 m2) til kr 9000,- pr. måned.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

"1. Gjerde ved profil ca 505-530 reetableres.

2. Det fastsettes erstatning for ca 2 m høyt flettverksgjerde mot Bratsbergveien og omkjøringsveien i ca 80 m lengde. Gjerde er inklusive dobbeltport og går tapt."

Særskilt påstand for overskjønnet:

"1. Erstatning for grunnavståelse.

2. Fastsetting av leiegodtgjørelse.

3. Erstatning for fylling/skjæring på privat grunn.

4. Leiefastsettelse for riggområde.

5. Erstatning for gjerde med port."

Saksøkerne har for dette takstnr spesielt fremhevet at deler av ervervsområdet var ubebyggelig. Det gjaldt et parkeringsforbud i hht byggeforbudssone, allerede i forhold til tidligere gjeldende reguleringsplan stadfestet 17. september 1965. Når det gjelder prisnivået er det påpekt at det ikke foreligger noen gjennomført omsetning for eiendommen. Statoil med tilbudet om kr 500,- pr m2 er ingen vanlig kjøper. Det er påpekt grunnavståelser i samme område for kr 120,- pr m2. Det ville også først være mulig å bebygge eiendommen når bebyggelsesplan er godkjent, ett år etter avsluttet anleggsarbeid, jf skjønnsforutsetningene. For riggområdet må det legges vekt på at dette de siste år ikke har vært innteksbringende.

Saksøkte påpeker at man her tar tak i byggeklart, ikke fradelt tomteareal, som Statoil har opsjon på for kr 500,- pr m2.

Lagmannsrettens bemerkninger og erstatningsfastsettelse:

Eiendommen utgjør før grunnavståelsen i følge målebrev ca 14.470 m2. Matvarebutikken Bunnpris er plassert her, og foran denne, hvor den såkalte kulehallen lå tidligere, befinner det seg en særdeles attraktiv, byggeklar tomt for industri eller forretning. Området ligger nå som brakk mark, men Statoil har opsjon på kjøp av området for kr 500,- pr m2. Lagmannsretten anser dette prisleiet som veiledende for den alminnelige kjøper og den alminnelige interesse nettopp her, langs Bratsbergvegen og mot hjørnet ved Omkjøringsvegen. Dette har en særdeles forretningsmessig gunstig beliggenhet, uavhengig av bransje.

Pga toplankrysset senkes Bratsbergvegen slik at skråningsutslaget blir særdeles voldsomt for denne eiendommen. Med justering for tidligere skråning må ny skråning nærmest karakteriseres som en grunnavståelse mht arrondering og mulighet for bebyggelse. På den annen side er skråningen av verdi for eiendommens utnyttelsesmuligheter.

Lagmannsretten har ikke sett at 1965-planen gjør seg gjeldende ved erstatningsfastsettelsen.

Lagmannsretten legger til grunn at salg og byggetillatelse ville finne sted umiddelbart etter at veganlegget er ferdigstilt, jf avtalen om leie av riggområde 4. mai 1995 punkt 6.

Riggområdet er leid av Vegvesenet i hht særskilt avtale 4. mai 1995 og leien skal i hht avtalen fastsettes ved skjønn. Lagmannsretten legger til grunn at dette riggområdet utgjør 2.900 m2. En del av riggområdet inkluderer gammel veggrunn.

Gjerde med port skal ikke gjennoppføres og inngår derfor i verditapet.

Lagmannsretten setter erstatningen til kr 600000,- for grunnavståelsen, herunder gjerde med port og inkludert leiegodtgjørelsen for privat grunn. Månedsleien for riggområdet settes til kr 7000,-.

Saksomkostninger.

Saksøkerne har begjært overskjønn hva gjelder takst nr 44 og takst nr 50. De samme takstnr har begjært selvstendig overskjønn. Under takst nr 45 har saksøkte begjært overskjønn, det samme har saksøkte under takst nr 1 gjort.

Saksøkerne må erstatte de saksøktes nødvendige utgifter i anledning egen overskjønnsbegjæring, jf skjønnsloven §54. Hvor det er de saksøkte grunneiere som har begjært overskjønn, og disse oppnår en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, skal utgiftene ved overskjønnet erstattes, jf skjønnsloven §54a bokstav a jf §54. Hvor resultatet for saksøkte blir det samme eller dårligere enn for underskjønnet vil den vanlige løsning være at saksomkostninger ikke tilkjennes, hvor det er saksøkte selv som har begjært overskjønn.

Saksøkte under takst nr 1 Eilif A. Røbeck har begjært overskjønn. Han tilkommer erstatning for de omkostningene han har pådratt seg i anledning overskjønnet idet han har oppnådd et bedre resultat. Advokat Terje Herrem, som har representert denne saksøkte, har inngitt en omkostningsoppgave, som beløper seg til kr 30560,-, hvorav salær kr 30000,-. Lagmannsretten finner at salærkravet bør reduseres. Dette er høyere enn nødvendig, tatt i betraktning at representasjonen var den samme for underskjønnet og de begrensede faktiske og rettslige problemstillinger dette takstnr reiste. Det medgikk to ordinære rettsdager og forberedelsene for dette takstnr kan åpenbart ikke ha vært særlig tidkrevende. Det salær som tilkommer advokat Herrem fastsettes etter dette til kr 18000,-.

Advokat Hallan har representert de tre saksøkte under takst nr 44, 45 og 50. Omkostningene skal i sin helhet erstattes for disse takstnr, delvis basert på saksøkernes overskjønnsbegjæring og delvis basert på bedre resultat. Advokat Hallan har inngitt en omkostningsoppgave som utgjør kr 38200,-, hvorav salær kr 37000,-. Saksøkerne har bemerket at omkostningsoppgaven er for høy. Dette er ikke lagmannsretten enig i, salæret er ikke høyere enn hva som må anses nødvendig for å ivareta de saksøktes interesser i anledning overskjønnet. Oppgaven legges således til grunn.

Saksøkerne vil også måtte dekke gebyr og utgifter til skjønnsmenn. Krav vil bli tilstilet Trondheim kommune/Statens Vegvesen v/advokat Engelsen direkte.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningene fastsettes til de beløp som er angitt under de enkelte takstnumre.

Rente betales som fastsatt av underskjønnet.

2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Trondheim kommune/Statens Vegvesen in solidum til saksøkte Eilif A. Røbeck v/advokat Terje Herrem 18.560 - attentusenfemhundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dette overskjønn.

3. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Trondheim kommune/Statens Vegvesen in solidum til de saksøkte ASKO Trondheim AS, Aktietrykkeriet AS og Andersen Bygg Invest AS v/advokat Tore Hallan 38.200 - trettiåttetusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dette overskjønn.