Rt-1976-1507

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1976-12-18
Publisert:	Rt-1976-1507
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 169/1976.
Parter:	Sandefjord kommune (advokat Knud Glad - til prøve) mot Marie Rønning m.fl. (11 parter) (høyesterettsadvokat Kjeld Hansen-Just).
Forfatter:	Lorentzen, Blom, Schweigaard Selmer, Røstad, Stabel
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, Bygningsloven (1965) §35, §5

Dommer Lorentzen: Sandefjord kommune har bygd ut en ny trafikkåre, Sandefjordsveien. På strekningen mellom Skiringssalveien og Hjertnespromenaden var fylket og byen eier av den alt vesentlige del av den grunn som medgår til den 25 meter brede vegtrasé. Det ble derfor bare aktuelt å ekspropriere en del små arealer - fra 16 til 429 m2 - fra eiendommer langs den nye vegparsell. Saken gjelder fastsettelse av erstatningen for de arealer som tas fra bebygde private eiendommer.

Sandefjord kommune påstevnet ekspropriasjonsskjønn etter bygningslovens §35 nr. 1 annet ledd litra a. Sandefjord byrett avsa skjønn den 3. oktober 1974. For arealer som ble tatt fra to eiendommer som ble ansett som selvstendige ubebygde

Side:1508

tomter, ble erstatningen satt til kr. 25 pr. m2 . for de arealer som ble tatt fra bebygde eiendommer, ble erstatningen satt lavere - kr. 20 pr. m2 for opparbeidede hager, kr. 9 pr. m2 for ikke opparbeidet grunn og kr. 11 pr. m2 for et par eiendommer hvor det ble tatt noe opparbeidet hage men mest ikke opparbeidet grunn. I tillegg kom erstatning for vegetasjon og for to eiendommer også ulempeerstatning.

Eierne av 17 eiendommer begjærte overskjønn, som ble avsagt 26. mai 1975. I skjønnsgrunnene er det blant annet uttalt:

«Når det gjelder grunnlaget for tilkjennelse av grunnerstatninger, er det dissens i overskjønnsretten for så vidt angår bebygde eiendommer. Overskjønnsrettens flertall, alle unntatt rettens formann, mener at erstatning må tilkjennes etter tomteverdi selv om det gjelder bebygde eiendommer. Flertallet mener at også disse arealer må anses å ha vært i bruk som tomter således at eierne har krav på erstatning for det eksproprierte areal etter tomteverdi basert på lovens §4 nr. 1. Rettens mindretall, formannen, er enig med skjønnsretten i at erstatning må fastsettes på grunnlag av arealenes bruksverdi som tillegg til boligen med oppjustering etter bestemmelsene i §5 og viser for så vidt til det som er sitert fra skjønnet foran.

Flertallet fastsatte erstatningen for de fleste eiendommer til kr. 40 pr. m2 - likt for ubebygde og bebygde eiendommer - og til kr. 60 pr. m2 for et par mer sentralt beliggende eiendommer. Mindretallet mente at erstatningen for arealer fra bebygde eiendommer burde settes lavere: kr. 15 pr. m2 for ikke opparbeidet grunn, kr. 18 pr. m2 for grunn som det bare var opparbeidet litt av, kr. 30 pr. m2 for opparbeidet hage og kr. 45 pr. m2 for opparbeidet grunn fra de to mer sentralt beliggende eiendommer.

Sandefjord kommune har påanket overskjønnet for de 12 bebygde eiendommer som det er tilkjent grunnerstatning for.

Ankemotparter er:

1. Marie Rønning (Lundenveien 16 - takst nr. V)

2. Grethe Sandberg og Roy Sandberg (Lundenveien 18 - takst nr. IV)

3. A/S Jotungruppen (Lundenveien 20 - takst nr. VIl)

4. Henrik Sandberg (Lundenveien 22 a, 22, 24 og 26 - takstene nr. VIlI-XI)

5. Karin Peterson (Prinsensgt. 22 - takst nr. XV)

6. Petra Ytterbø Tovervd (Prinsensgt. 14 - takst nr. XVI)

7. Mathilde Jacobsen (Prinsensgt. 12 - takst nr. XVII)

8. Sigrid Andersen (Pukkestadveien 5 A - takst nr. XVIII)

9. Ranveig Tuft og Rolf Skarre (Sandefjordsveien 26 - takst nr. XIX)

Fra skjønnsgrunnene refereres følgende beskrivelse av den grunn som tas fra henholdsvis ankemotpartene 5-9 og ankemotpartene 1-4:

«Flere av eiendommene avstår opparbeidet grunn. Noen av disse eiendommene avstår godt opparbeidet hagegrunn. Særlig

Side:1509

gjelder dette fem av eiendommene syd for Landstads gate - de fire der på østsiden av veitraséen og eiendommen Sandefjordsveien 20. På disse fem eiendommene vil Sandefjordsveien skjære gjennom hagene.

For andre av eiendommene er arealet som avstås ikke opparbeidet, noe som - i hvert fall for de fleste - klart har sammenheng med terrengforholdene der. Fra meget langt tilbake har det nord-syd gått en bekk - Ruklabekken, Mobekken - vest for eiendommene. Bekken som i gamle dager var en ordentlig bekk, måtte som følge av stor byggevirksomhet i Bugårdsområdet overta funksjonen som kloakk; den ble av kommunen lukket for omlag 20 år siden. De her omhandlede eiendommer ligger høyere, noen atskillig høyere, enn der bekken går, har altså hatt skråninger ned mot bekken - til dels ganske bratte skråninger. Disse unyttede arealene som eksproprieres er brakkmark med krattskog og kjrr, et rusket lende ned mot Rukla.»

Om saksforholdet for øvrig og om partenes anførsler ved skjønnene viser jeg til skjønnsgrunnene. Saken foreligger for Høyesterett i samme stilling som for overskjønnet.

Den ankende part har prinsipalt gjort gjeldende at overskjønnet bygger på uriktig lovforståelse, idet det synes å være klart at flertallet har utmålt den spesielle omsetningsverdi grunnen ville hatt under forutsetning av at det dreide seg om avståelse av byggegrunn. Da ankemotpartene avstår deler av allerede bebygd grunn, som ikke selvstendig kan bebygges, er dette en gal forståelse av begrepet «bruk» i erstatningslovens §4 nr. 1. Arealenes aktuelle bruk er som tillegg til eksisterende bebyggelse, og vurderingen skal skje etter den verdi de da har, slik som overskjønnsrettens mindretall har gjort. Verdien av ubebygde tomter i strøket er sammensatt av flere faktorer, hvorav bebyggelsesadgangen og de tekniske anlegg utgjør hovedtyngden. Når en tomt er bebygd, er disse faktorer knyttet til bygningen eller den del av tomten som den står på. Bare for den grunn som er strengt nødvendig for bygningen, kan det regnes full pris som for ubebygd tomt. For hage og udyrkede utkanter av tomten må erstatningen settes langt lavere. Det er vist til Emil Stang: Norsk bygningsrett side 165 og side 166-67 og til dommer i Rt-1948-967 og Rt-1955-1199. Selv om man vil bygge på en differansebetraktning, som i dommen i Rt-1966-1478, må det føre til lavere erstatning.

Subsidiært har den ankende part gjort gjeldende at overskjønnet lider av saksbehandlingsfeil, idet det ikke fremgår av begrunnelsen hvorvidt overskjønnsretten har lagt riktige kriterier til grunn for vurderingen av grunnerstatningene.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«1. Sandefjord byretts overskjønn av 26. mai 1975 oppheves i den utstrekning det er påanket og hjemvises til ny behandling.

2. Sandefjord kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Side:1510

Ankemotpartene har hevdet at overskjønnet er riktig. De arealer som eksproprieres, har vært i bruk som tomtegrunn og må takseres etter tomteverdi. Det dreier seg om villatomter som ikke er større enn vanlig og rimelig. Amputasjonen av arealet må føre til betydelig verdiforringelse. Ankemotpartene mener at det er uriktig å vurdere verdien av det areal som selve bygningene opptar, og resten av eiendomsarealet forskjellig. Eiendommene er ervervet av eierne som byggetomter etter en omforenet kvadratmeterpris som gjelder byggetomtene i sin helhet, uten at det er sondret mellom den del av den som vil bli opptatt av bebyggelse og den del som skal tjene som omliggende tomt til gårdsplass, hage m.v.. Disse omliggende arealer er ikke tillegg til byggetomten, de er en nødvendig del av denne, idet det jo er restriksjoner på i hvor sterk grad en tomt kan utnyttes til direkte bebyggelse. - Det naturlige utgangspunkt ved verdsettelsen av en tomt vil være tomtens areal multiplisert med en viss enhetspris. Tomtens verdireduksjon ved avståelse av en del av denne vil da være det avståtte areal multiplisert med den samme enhetspris, selv om ekspropriasjonen bare rammer arealer som ikke er opptatt av den aktuelle bebyggelse.

Ankemotpartene har nedlagt denne påstand:

«1. Sandefjord byretts overskjønn av 26/5.75 stadfestes i den utstrekning det er påanket.

2. Sandefjord kommune tilpliktes å betale ankemotpartene saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at anken over saksbehandlingen må tas til følge.

Ankemotpartenes eiendommer er villaer med hager og for motpartene nr. 1-4 også med noe uopparbeidet grunn ut mot den nye veg. En bebygd villatomt av vanlig størrelse må anses for å være i bruk som boligtomt uten hensyn til om en mindre del av tomten ikke er opparbeidet. Etter §4 i ekspropriasjonserstatningsloven kan da arealer av slike tomter verdsettes etter bruken som boligtomter. Men derav følger det ikke uten videre at erstatningen skal settes til den samme kvadratmeterpris som er verdien av ubebygde tomter i strøket.

Ekspropriasjonserstatningsloven bryter ikke med de prinsipper som tidligere praksis har fastlagt for vurdering av deler av bebygde tomter. For striper av hage eller uopparbeidet grunn i utkanten av villatomter vil det vanligvis ikke være aktuelt å sette erstatningen etter bruksverdien eller omsetningsverdien av de arealer som skal avstås. Bruksverdien vil ofte være lav, og stripene behøver ikke ha noen markedsverdi. Ulempene for den gjenværende eiendom vil ofte være en dominerende faktor, og det vil vanskelig kunne trekkes et skarpt skille mellom omsetningsverdi eller bruksverdi på den ene side og ulemper på den annen side. Man vil vanligvis være henvist til å utmåle erstatningen på grunnlag av en differansebetraktning hvor erstatningen - med visse unntak - settes til forskjellen mellom

Side:1511

verdien av eiendommen med det areal som skal avstås, og verdien uten dette areal.

Ved differansebetraktningen må det bygges på den nytte som en eier av boligen ville kunne ha av arealet om det ikke ble avstått. Jeg må forstå overskjønnsretten slik at ankemotpartene ikke kunne anvende arealene til byggegrunn, men bare til hage. Man kan da ikke uten videre forutsette at det tap som skal erstattes, vil falle sammen med kvadratmeterprisen for ubebygde tomter, som er en gjennomsnittspris for den del som kan bebygges, og de deler av tomtene som må gis annen anvendelse. Alt etter forholdene kan erstatningen for en del av en bebygd tomt bli så vel lavere som høyere enn den såkalte strøkspris. Innen en og samme eiendom kan det være arealer som kan avstås uten at det spiller særlig stor rolle for resten av eiendommen, mens tapet av andre arealer kan ha langt større betydning for verdien av den gjenværende eiendom.

Differansebetraktningen er ikke til hinder for at erstatningen blir satt til et beløp pr. m2 . Ofte vil forholdene være så vidt ensartet at det også faller rimelig og naturlig å sette ens kvadratmeterpris for en gruppe av eiendommer. I stor utstrekning vil det være tilfellet ved ekspropriasjon av striper av villahager til vegutvidelse. Men også i slike tilfelle må det gjøres Klart at erstatningens størrelse fremkommer som resultat av en vurdering av verdireduksjonen for eiendommene, og at det er overveid om det er grunn til å sette forskjellige kvadratmeterpriser for forskjellige eiendommer eller grupper av eiendommer.

Overskjønnsrettens alminnelige bemerkninger om det rettslige grunnlag for erstatningsfastsettelsen er referert foran. I tillegg til dette finnes under de enkelte takstnummer like knappe omtaler av rettsspørsmålene. Eksempelvis er det under takst nr. V uttalt dette: «Som det fremgår av de alminnelige bemerkninger foran er overskjønnsrettens flertall av den oppfatning at erstatning for det areal som eksproprieres blir å erstatte som tomtegrunn. Området ligger i boligstrøk nær sentrumsbebyggelse. Prisen settes til kr. 40,- pr. m2 .» I forbindelse med takstene nr. VIII-XII er det uttalt: «Overskjønnsrettens flertall finner som for de andre takstnummere at grunnen må erstattes som tomtegrunn etter sin beliggenhet uten hensyn til om tomten er bebygget. Dette gjelder også Lundenveien 24 som etter sin beliggenhet og størrelse må erstattes etter tomtegrunn. Sandbergs hus står forøvrig delvis inn på bnr. 24. - Overskjønnsrettens flertall setter prisen for grunn til kr. 40,- pr. m2 i likhet med grunnprisen for de andre eiendommer til Lundenveien.»

Disse knappe uttalelser kan tyde på at overskjønnsrettens flertall har gått ut fra at erstatningen uten videre skulle settes etter omsetningsverdien for ubebygde tomter i strøket. Begrunnelsen er uklar og viser ikke at overskjønnsretten har hatt den nevnte differansebetraktning for øye.

Det fremgår av skjønnsgrunnene at noen av eiendommene

Side:1512

avstod opparbeidet hagegrunn, mens andre avgav uopparbeidet grunn beliggende i eller nedenfor en skråning. Overskjønnsrettens flertall har ikke sagt noe om hvorfor det likevel er satt ens kvadratmeterpris.

Skjønnsgrunnene er på disse punkter ikke tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve rettsanvendelsen. Overskjønnet må derfor oppheves.

Selv om anken fører fram, kan den ankende part ikke gis fullt medhold i sitt syn på det rettslige grunnlag for vurderingen av tapet. Saken har reist spørsmål av vesentlig prinsipiell og praktisk betydning. Etter omstendighetene finner jeg at ankemotpartene ikke bør pålegges å betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. Sandefjord byretts overskjønn av 26. mai 1975 oppheves i den utstrekning det er påanket, og hjemvises til ny behandling.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Blom: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Schweigaard Selmer, Røstad og Stabel: Likeså.