LH-1998-305
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-11 |
| Publisert: | LH-1998-00305 |
| Stikkord: | Saken gjelder odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hålogaland lagmannsrett LH-1998-00305. |
| Parter: | Saksøker: Astrid Iversen (Prosessfullmektig: Advokat Henry A. Berntsen). Saksøkt: Ole Ingar Johansen (Prosessfullmektig: Advokat Erik Johnsrud). |
| Forfatter: | Lagdommer Inger Lyng. Med skjønnsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst for eiendommen gnr 65 bnr 4, Sandslett, i Vågan.
Ved Hålogaland lagmannsretts rettskraftige dom av 07 november 1996 ble det fastslått at Astrid Iversen var berettiget til å innløse eiendommen på odel. Astrid Iversen har 18 juni 1997 begjært odelstakst.Lofoten herredsrett satt med to skjønnsmenn avhjemlet 03 november 1997 odelstakst med slik slutning:
1. Verdien av eiendommen gnr 64 bnr 4 i Vågan settes til kr 245000.
2. I saksomkostninger til Ole Ingar Johansen betaler Astrid Iversen kr 24.397 innen 14 dager fra takstens forkynnelse.
Om sakens bakgrunn for øvrig vises til herredsrettens skjønnspremisser.Ole Ingar Johansen har i rett tid begjært overodelstakst. Astrid Iversen har inngitt aksessorisk motbegjæring. Overskjønnsforhandling ble holdt i Svolvær 22 september 1998 med befaring av eiendommen på Sandslett med bygninger, innmark, utmarksarealer og granplantefelt. Partene møtte og ga forklaring. Det ble avhørt et sakkyndig vitne og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Ole Ingar Johansen har gjort gjeldende at herredsrettens takst er vesentlig for lav. Selv om mangelfulle skjønnsgrunner ikke påberopes som særskilt grunnlag, fremstår disse som så knappe at det ikke er mulig å se hvordan skjønnsretten har vurdert de enkelte deler av eiendommen. Samtlige bestanddeler av eiendommen er verdsatt for lavt og det vil bli innhentet særskilte verdivurderinger.
Boretten til tidligere eier, Arne Kristoffersen, har ikke negativ betydning for eiendommens verdi. Kristoffersen er 90 år og bor på sykehjem.
Ole Ingar Johansen har lagt ned slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Verdien av eiendommen gnr 64 bnr 5 i Vågan settes vesentlig høyere enn i odelstaksten av 3. november 1997.
3. Ole Ingar Johansen tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.
Astrid Iversen har i aksessorisk motbegjæring gjort gjeldende at verdien på eiendommen er satt for høyt. Skjønnsretten skal fastsette den pris som en kjøper som vil drive eiendommen som landbrukseiendom vil tilby for denne. I 1992 ble eiendommens verdi satt til kr 50 000, trolig etter Johansens egen prisvurdering. I 1995 inngikk han rettsforlik om å betalte kr 190 000 for eiendommen. Det kan vanskelig ses at eiendommen har noen høyere verdi enn det Johansen selv var villig til å betale.
Opplysninger i taksten om fòrmengde tilsvarende 6 melkekyr er ikke riktig og dessuten er arealet for granplantefeltet mindre enn de antatte 42 dekar. Bolighuset er lite og til- fresstiller på ingen måte dagens krav. Vannforsyningen er dårlig og avløpet høyst utilfredsstillende. Dessuten har Arne Kristoffersen tinglyst borett i huset.
Astrid Iversen har lagt ned slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Astrid Iversen tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten ser slik på saken:
Partene er enig om at det rettslige utgangspunkt for skjønnet er verdsettingsregelen i odelsloven §49. Retten skal søke å finne frem til eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av dens hovedsaklige utnyttelse til landbruksformål. Det skal tas hensyn til de driftsmåter som det naturlig er grunnlag for. Selv om det ikke skal fastsettes noen bruks- eller avkastningsverdi, vil avkastningsmulighetene være viktige elementer ved vurderingen av omsetningsverdien.
Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser på Sandslett på Vestvågøy i Vågan kommune ca 3 mil fra kommunesenteret Svolvær.
Gnr 65 bnr 4 i Vågan ble utskilt i 1864 og har tidligere vært drevet som selvstendig gårdsbruk. For eiendommen foreligger det etter lagmannsrettens syn ikke annen aktuell utnytting enn den rent landbruksmessige. Det er ikke holdepunkter for at boligbygging eller hyttebygging på eiendommen vil være aktuelt. Eiendommen kan i og for seg brukes som fritidseiendom, men dette vil kollidere med konsesjonsreglene for omsetning og bruk av landbrukseiendommer. Ved verdsettelsen må det tas hensyn til dette.
Verdiforholdene på tidspunktet for avhjemling av overskjønnet legges til grunn for verdsettelsen. Bolighuset har stått ubenyttet siden Kristoffersen flyttet ut og Johansen overtok det i 1992 og at det har ikke vært foretatt investeringer, påkostninger eller arbeid verken på bygningsmassen, innmarka, skogen eller i utmarka som har øket eiendommens landbruksmessige verdi. I den utstrekning bygningsmassen på eiendommen har endret verdi siden overtakelsen vil denne etter lagmannsrettens vurdering snarere ha vært i negativ retning.
Ved behandling av søknad om odelsfrigjøring i august 1995 la fylkeslandbruksstyret i Nordland til grunn at det var lite rasjonelt å gjenopprette gnr 65 bnr 4 som egen driftsenhet idet ressursgrunnlaget var for lite for et fullverdig familiebruk. Lagmannsretten finner etter befaring å kunne slutte seg til denne vurdering.Fortsatt landbruksdrift på eiendommen vil derfor kreve at eieren i betydelig grad kan supplere inntektene av driften med inntekter fra annet arbeid.
Selv om kjøreavstanden til Svolvær er overkommelig, er det etter lagmannsrettens syn ikke grunnlag for å tilkjenne særskilt erstatning for boverdi. Vegen til Svolvær er, særlig om vinteren, værutsatt og muligheten for at noen vil bosette seg på Sandslett for å drive gården i kombinasjon med arbeid i Svolvær fremstår ikke som særlig realistisk.
Eiendommens samlede areal er 1054 dekar med 17 dekar fulldyrka og 3 dekar overflatedyrka mark. Samlet skogsareal er på 456 dekar hvorav et granplantefelt av høy og middels bonitet på 42 dekar og et felt på ca 9,3 dekar med noe innplantet gran og annet areal 578 dekar. Disse arealberegninger bygger på fylkesutvalgets opplysninger ved behandling av søknad om odelsfrigjøring.
I forbindelse med overskjønnet har Johansen innhentet takst fra autorisert takstmann Asbjørn O Johansen, Leknes. I taksten er arealfordelingen angitt til 113 dekar lettbrukt mark, 17 dekar dyrket mark, 405 dekar lauvskog av middels og høy bonitet og av lav bonitet 119,6 dekar, to granplantefelt på henholdsvis 42 og 9,3 dekar, myr/produktiv snaumark 225,4 dekar og annen mark 122,7 dekar.
Den eksakte fordeling av areal er ikke avgjørende for lagmannsretten som i sin vurdering skjønnsmessig tar hensyn til den mulige uoverensstemmelse som hersker rundt arealenes størrelse og beskaffenhet.
Gressproduksjon utgjør sammen med utdriving av skogen på eiendommen den aktuelle utnytting av eiendommen. Det fremstår ikke som sannsynlig og er heller ikke anført at eiendommen har annet utnyttingspotensiale.
I tillegg til de oppdyrka arealer på ca 20 dekar legger lagmannsretten til grunn at påviste arealer på ca 15 dekar på nedsiden av vegen ved Sandslettvannet og ca 30 dekar av myra ved Skjellodden vil kunne la seg dyrke opp til akseptable kostnader.
Når det gjelder muligheten for oppdyrking av areal på til sammen ca 70 dekar ved Simonodden i Mørkdalsvatnet, er dette etter lagmannsrettens skjønn ikke realistisk. Arealene ligger tungvindt til, høyere til fjells enn de andre oppdyrkingsarealer og vil kreve så omfattende bearbeiding at oppdyrking ikke vil være lønnsomt.
Lagmannsretten setter verdien av 20 dekar dyrka mark til kr 16 000 og dyrkbar mark til kr 10 000.
Lagmannsretten legger etter forklaring fra skogmesteren i Lofoten, John Gunnar Halse, som har foretatt oppmålingen, til grunn at granplantefeltet utgjør ca 42 dekar. Skogen er av høy og middels høy bonitet. Feltet ble plantet på 1930-tallet og er ikke hogstmoden før om 25 - 30 år. Trærne står tildels svært tett og det vil derfor være mulig allerede nå å foreta uttak av noe tømmer etter utvisning fra skogsjefen.
Før feltet blir hogstmodent, vil det bare være aktuelt å ta ut enkelttrær med sikte på uttynning og forbedring av gjenværede skog. Lagmannsretten antar at utvist tømmer enten vil bli solgt på rot eller at eieren selv vil ta ut tømmer til eget bruk eller salg. Etter forklaring fra skogmester Halse antas prisen for tømmer solgt på rot fra mindre plantefelt å ligge mellom 50 og 100 kroner pr m3. Det kan imidlertid være problemer med å få tømmeret solgt.
Feltets vesentlige verdi ligger i den fremtidige salgsgevinst av tømmer. På bakgrunn av feltets bonitet, forventet tilvekst og fremtidig antatte netto salgsverdi fastsettes prisen for granplantefeltet til kr 65 000. Lagmannsretten har da tatt i betraktning at noe tømmer kan tas ut fortløpende frem til hele feltet kan avskoges om 25-30 år.
På eiendommen er det også et mindre felt anslagsvis på 9.3 dekar gran/lauvskog. Feltet ligger i utkanten av eiendommen, et godt stykke fra granfeltet. Verdien for dette feltet anslår lagmannsretten til kr 1000.
Lauvskogen på eiendommen er i det alt vesentlige bjørkeskog av meget varierende verdi. Skogen er tildels svært glissen og småvokst. Etter lagmannsrettens vurdering er vedhogst den eneste utnyttingsmulighet for lauvskogen. Det er marked for lauvvirke til brensel i Lofoten. Det er imidlertid betydelig arbeid og kostnader forbundet med slik hogst. Ferdig oppkappet og fremkjørt bjørkeved omsettes i Lofoten for opptil kr 1.200 pr favn.
Verdien av lauvskogen på eiendommen settes til kr 45000.
Lagmannsretten har fastsatt erstatningene for skogen etter realisasjonsprinsippet, slik partene også har forutsatt. Påregnelig hogsttidspunkt for granskogen er lagt til grunn, slik at lagmannsretten skjønnsmessig har tatt hensyn til at noe gran kan tas ut fortløpende. Utgangspunktet for vurderingen er stående kubikkmasse på avvirkningstidspunktet.
Ved utmåling av erstatning for skog må tre hovedelementer fastlegges: stående masse, rotnetto og kapitaliseringsrente. Rotnetto er bestemt av bruttopris fratrukket driftsutgifter.
Kapitaliseringsrenten settes til 5% for grunn og virke, i samsvar med de retningslinjer vedrørende standardisert kapitaliseringsrente som er trukket opp i Rt-1986-178 (Noem), Rt-1992-217 (Ulvåkjølen), Rt-1994-557 (Flåmyra) og Rt-1997-428 (Torsæterkampen).
Det er ikke opparbeidet veger i utmarka. Granplantefeltet ligger et godt stykke fra kjøreveg i overkant av en svært våt myrstrekning. Dette medfører at transport av tømmer og ved må foregå på frossen mark med traktor eller med snøscooter. Lagmannsretten har i sine verdifastsettinger skjønnsmessig tatt hensyn til de problemer og kostnader fravær av veger innebærer.
Det er etter det opplyste elg og småvilt på eiendommen, men eiendommen er ikke med i elgvald. Eiendommen inngår ikke i grunneierlag og har ikke inntekter ved utnytting av utmarksressurser til jakt og fiske.
På eiendommen er det tre bygninger, henholdsvis bolighus, driftsbygning og uthus.
Bolighuset, som opprinnelig ble oppført i 1870, har en grunnflate på 65 kvm. Boligen inneholder 2 stuerom, kjøkken og vaskerom i første etasje og soverom på loftet. Bygningen er nærmest uisolert og fremstår som lite tidsmessig, dårlig vedlikeholdt og må åpenbart undergis en omfattende restaurering. Den har ustabil vanntilførsel fra brønn og utløpsforholdene synes ikke akseptable ut fra dagens standard.
Arne Kristoffersen har livsvarig borett på eiendommen. Kristoffersen er 90 år og bor på sykehjem. Hans borett har således ingen reell betydning for boligens verdi og lagmannsretten finner det riktig å se bort fra denne.
Driftsbygningen på ca 60 kvm grunnflate har ikke vært i bruk siden tidlig på 1980-tallet. Den fremstår etter befaring som nærmest kondemnabel. Uthuset har tilnærmet ingen verdi. Opprustning av bygningsmassen vil kreve betydelige investeringer som det ikke er driftsmessig eller økonomisk grunnlag for på eiendommen.
Lagmannsretten setter verdien av bolighuset til kr 70000 og uthusene til kr 5000.
Ved den nærmere verdivurdering har lagmannsretten tatt utgangspunkt i eiendommens enkelte bestanddeler, for så å foreta en samlet vurdering av verdien etter odelsloven §49. Verdien av eiendommen settes samlet til kr 220000.
Med det resultat lagmannsretten er kommet til er det ikke nødvendig å ta stilling til hvilken pris som ville blitt godkjent ved en eventuell konsesjonsbehandling og om denne i så fall representerer den øvre grense for takstverdien etter odelsloven §49.
Hver av partene har krevet saksomkostninger i overskjønnet. Etter odelsloven §66 gjelder skjønnslovens regler om dette. Overskjønnet ble begjært av Johansen. Etter skjønnsloven §42, jfr §54a har Johansen kun krav på dekning av saksomkostninger hvis han ved overskjønnet har oppnådd et bedre resultat enn i underskjønnet. Det har han ikke gjort og han må selv bære sine omkostninger for lagmannsretten.
Iversen har etter §54a tredje ledd krav på at Johansen dekker hennes omkostninger i overskjønnet dersom det var åpenbart urimelig av Johansen å begjære overskjønn. Lagmannsretten finner ikke at det er tilfelle. Kravet "åpenbart urimelig" er strengt. Selv om lagmannsretten har satt verdien noe lavere enn det herredsretten kom til, finner man etter omstendighetene ikke at det var åpenbart urimelig av Johansen å begjære overskjønn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Odelstakst for eiendommen gnr 65 bnr 4 i Vågan settes til kr 220000 - tohundreogtjuetusenkroner.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.