LB-1998-1849
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-10-22 |
| Publisert: | LB-1998-01849 |
| Stikkord: | Tinglysing |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 98-4152 F/20 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-01849 K/04 |
| Parter: | Kjærende part: Erland Gottfred Morud (Prosessfullmektig: Advokat Erling Rein). Kjæremotpart: Marie Elise Larsen (Prosessfullmektig: Advokat John Christian Elden). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Wilhelm Omsted, 2. Lagdommer Dag Stousland, 3. Lagdommer Sisseld Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §180, Eierseksjonsloven (1983) §10, §47 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Saken gjelder krav om tinglysing av stevning jf tinglysingsloven §19.
Marie Elise Larsen anla ved stevning av 10 mai 1998 søksmål ved Oslo byrett mot Erland Morud med krav om å være berettiget til å kjøpe gnr 216 bnr 226 snr 6 i Oslo kommune på de vilkår som fremgår av eierseksjonsloven §10. I stevningen fremsatte Marie Elise Larsen krav om at denne ble tinglyst på eiendommen.
Ved kjennelse av 15 mai 1998 tok byretten begjæringen til følge. Kjennelsen har slik slutning:
Marie Elise Larsen gis mot å stille en sikkerhet stor kr 200000,- adgang til å tinglyse slikt utdrag av stevningen i saken:
Marie Elise Larsen er leier av seksjon 6 i gnr 216, bnr 226, Theresesgt 21 i Oslo. Eiendommen ble seksjonert den 02.03.87. Ved stevning av 10.05.98 har Marie Elise Larsen reist søksmål mot leieren Erland G Morud og lagt ned slik påstand:
1. Marie Elise Larsen er berettiget til å kjøpe gnr 216 bnr 226 nr 6 i Oslo kommune på de vilkår som følger av eierseksjonsloven §10.
2. Marie Larsen tilkjennes sakens omkostninger.
Erland Morud har i rett tid påkjært kjennelsen til lagmannsretten og har nedlagt slik endelig påstand:
1. Marie Elise Larsens stevning, eller deler av denne, tinglyses ikke.
2. Saksøkte tilkjennes omkostninger i kjæremålet med kr 5000,-, med tillegg av kr 1030,- til dekning av rettsgebyr.
Marie Elise Larsen har tatt til motmæle og har nedlagt slik påstand:
1. Kjæremålet forkastes.
2. Marie Elise Larsen tilkjennes omkostninger i kjæremålet med kr 7200.
Den kjærende part, Erland Morud, har i det vesentlige anført:
Byrettens kjennelse er avsagt uten at saken er tilstrekkelig opplyst. Kjennelsen er avsagt før stevningen var forkynt, og det er således ikke avgitt tilsvar i saken. Saksøkte vil påstå seg frifunnet.
Med hensyn til det krav saken gjelder vil Morud hevde at Larsens kjøperett er foreldet. Morud sendte den 14 januar 1987, rett forut for seksjoneringen, brev til leietakerne i gården med opplysning om at han overveiet å seksjonere eiendommen. Med brevet fulgte en takst som var basert på bestemmelsene i §10 i lov om eierseksjoner. Taksten inneholdt opplysninger om leietakernes kjøperett og deres rettigheter dersom kjøperetten ikke ble benyttet.
Byretten har lagt til grunn at Larsen ikke besvarte forespørselen om et eventuelt kjøp, men dette er uriktig. I brev av 17 januar 1987 avga hun erklæring om at hun ikke var interessert i kjøp, men fortsatt ønsket å være leietaker. Moruds brev av 14 januar 1987 må kunne sidestilles med et regulært kjøpetilbud etter eierseksjonsloven §10. Selv om fristen for leietakerens kjøperett etter den gamle eierseksjonsloven §10 ikke begynner å løpe før oppdelingsbegjæringen er tinglyst, er det reelt sett ikke noe i veien for å sende tilbudsbrevet før oppdelingsbegjæringen tinglyses. Under enhver omstendighet har Larsen vært kjent med kjøperetten, og denne er da foreldet etter de vanlige foreldelsesregler, hvoretter foreldelsesfristen er 3 år. Foreldelsesfristen var utløpt da Larsen tok ut forliksklage.
Larsen har etter dette ikke sannsynliggjort sitt krav.
Forøvrig er kravet om tinglysing av stevningen utidig og fremsatt i sjikanøs hensikt. Før saken ble behandlet i forliksrådet fremsatte Morud tilbud til Larsen om å få overta seksjonen til seksjoneringstaksten fra 1987, kr 850 000. Larsen har avslått tilbudet og i stedet fremsatt krav om å få kjøpe seksjonen for kr 520 000. Stevningen og tinglysingen av denne kan derfor neppe ha hatt som formål å utløse en regulær kjøperett etter eierseksjonsloven §10. Dersom Larsen er av den oppfatning at hennes kjøperett er i behold, er den adekvate fremgangsmåte å begjære prisen fastsatt etter reglene i eierseksjonsloven §10 tredje ledd. Tinglysing av stevningen har utelukkende som formål å påvirke Morud til å gi et bedre tilbud enn det Larsen ellers ville hatt krav på.
Eiendommen skal forøvrig nå rives som følge av et massivt soppangrep. Oppsigelse av leietakerne er sendt den 25 mai 1998, og leieforholdene vil opphøre pr 1 oktober 1998. Plan- og bygningsmyndighetene har gitt rivetillatelse. Saken vil da måtte heves i mangel av søksmålsgjenstand.
Kjæremotparten, Marie Elise Larsen, har i det vesentlige anført:
Larsens kjøperett er klart sannsynliggjort. Det er ikke fremsatt noe kjøpetilbud, og Moruds brev av 14 januar 1987 opplyser ikke noe om retten til å få prisen fastsatt ved takst. Som kjøpetilbud har brevet også flere andre mangler i forhold til eierseksjonsloven §10.
Det bestrides at Larsens kjøperett er foreldet. Det er ikke avgjørende for foreldelsesfristens utgangspunkt at hun var kjent med at eiendommen var blitt seksjonert. Det er hennes kunnskap om selve kjøperetten som er avgjørende for beregningen av foreldelsesfristen.
Larsen hevder således at hennes kjøperett er sannsynliggjort. Kravet til sannsynliggjøring vil rimeligvis kunne variere fra sak til sak etter en konkret vurdering. I denne saken er det sterke grunner som taler for å gi Larsen adgang til tinglysing idet det i motsatt fall er helt på det rene at hun vil lide rettstap. Morud har opplyst at han ønsker å rive gården så snart dette lar seg gjennomføre. Det er forøvrig uriktig at det er gitt rivningstillatelse.
Det bestrides at kravet om tinglysing av stevningen er fremsatt i sjikanehensikt.
Lagmannsretten bemerker:
Etter tinglysingsloven §19 kan den rett som har saken, ved kjennelse beslutte at stevningen eller et utdrag av den kan tinglyses. Det er et vilkår for å beslutte tinglysing at saksøkeren sannsynliggjør sin rett eller stiller sikkerhet, jf Rt-1991-652.
I nærværende sak er det satt som vilkår for tinglysingen at saksøkeren, Marie Elise Larsen, stiller en sikkerhet på kr 200 000. Larsen har ikke angrepet denne del av byrettens avgjørelse. Lagmannsretten er enig med byretten i at det her bør stilles krav om sikkerhetsstillelse, og at det da ikke kan stilles det samme krav til sannsynliggjøring av saksøkerens rett.
Lagmannsretten legger til grunn at Morud forut for seksjoneringen i brev av 14 januar 1987 ga leieboerne i gården, herunder Larsen, en forhåndsorientering om at han overveiet å seksjonere eiendommen. Med brevet fulgte en takst bygget på bestemmelsene i §10 tredje ledd punkt 3 i eierseksjonsloven av 4 mars 1983 nr 7. Videre medfulgte et svarskjema som Larsen returnerte Morud 17 januar 1987, og der hun hadde krysset av for "jeg er ikke interessert i kjøp og vil fortsatt være leietaker". Seksjoneringen ble foretatt den 2 mars 1987. Det er ikke fremsatt noe skriftlig kjøpetilbud til Larsen etter at seksjoneringen ble foretatt.
Lagmannsretten er enig med byretten i at det ikke uten videre er gitt at Larsens kjøperett er i behold. Allikevel er det også flere omstendigheter som kan tale for at hun fortsatt kan gjøre sitt krav gjeldende. Saken reiser forsåvidt en rekke spørsmål, herunder om betydningen av at det ikke uttrykkelig er gitt et slikt kjøpetilbud som omhandlet i §10 tredje ledd i eierseksjonsloven av 1983 som fortsatt vil regulere forholdet mellom partene jf eierseksjonsloven av 23 mai 1997 nr 31 §47 fjerde ledd. Om en eventuell kjøperett er foreldet er også et spørsmål som ikke fremstår som klart. Løsningen av dette spørsmål vil bl a avhenge av på hvilket tidspunkt Larsen ble klar over at seksjoneringen var blitt gjennomført.
Lagmannsretten finner det ikke tilstrekkelig dokumentert at det er gitt rivningstillatelse for gården, og så lenge rivning ikke er gjennomført kan det ikke ses å være grunnlag for å avvise begjæringen om tinglysing. Dersom selve søksmålet skulle falle bort i forbindelse med rivning av gården, vil også stevningen måtte slettes i grunnboken.
Byrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves, og den kjærende part bør i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte kjæremotparten saksomkostninger. Prosessfullmektigen har krevet kr 7200. Lagmannsretten finner at kr 5000 er tilstrekkelig til å erstatte det nødvendige arbeide i anledning kjæremålet.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1 Byrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Erland Gottfred Morud 5000 - femtusen - kroner til Marie Elise Larsen innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse.