LB-1997-2987

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-09-15
Publisert:	LB-1997-02987
Stikkord:	Jordskifte
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo og Akershus jordskifterett Nr. 6/1995 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-02987 A/03 og LB-1997-02988 A/03.
Parter:	Ankende part: Anne Gulliksen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Frithjof Barfod Sigmond). Motpart: Solveig Kalberg (Prosessfullmektig: Advokat Even Rønvik). Ankesak nr 97-02988 A/03: Ankende part: Solveig Kalberg (Prosessfullmektig: Advokat Even Rønvik). Motpart: Anne Gulliksen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Frithjof Barfod Sigmond).
Forfatter:	Lagdommer Erik Melander, formann. Kst lagdommer Wenche Skjæggestad. Kst lagdommer Ola Dahl
Lovhenvisninger:	Jordskifteloven (1979) §88, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Vassdragsloven (1940) §3, §4

I etterkant av en grensegangssak mellom Anne Gulliksen og forsvaret, oppsto det tvist mellom Anne Gulliksen, eier av gnr 86 bnr 301 og Solveig Kalberg, eier av gnr 86 bnr 149 om grensen mellom deres respektive eiendommer i Drøbak, samt om eiendomsrett og bruksrett til sjøområdet utenfor gnr 86 bnr 301. 21 april 1997 avsa Akershus og Oslo jordskifterett dom med slik domsslutning: Akershus og Oslo jordskifterett dom med slik domsslutning:

1. Grensen mellom 86/149 og 86/301 i sjø tar utgangspunkt i kart/målebrev av 1950 for 86/301, gjennom pkt. J videre langs muren på Seilmakergården til nedsatt grensemerke 1. Grensa går så langs foten av fylling og rundt denne til ikke avmerket punkt 2, videre i retning 218.9 gon til fylling tilhørende 86/301 treffes, langs foten av fyllinga og rundt denne til linje L fra punkt L med retning 218.9 gon treffes og videre utover i sjøen i samme retning så langt privat eiendomsrett går/ til grense for andre eiendommer treffes i retning 215 g.

2. Gnr 86 bnr 149 har rett til bruk av areal mellom muren og eiendomsgrense mellom eiendommene.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Eieren av gnr 86 bnr 301 Anne Gulliksen har i rett tid anket jordskifterettens dom til Borgarting lagmannsrett. Eieren av gnr 86 bnr 149 Solveig Karlberg har erklært motanke.

Ankeforhandling ble avholdt i Drøbak 26 og 27 august 1998. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble avhørt fem vitner, hvorav ett var sakkyndig, og ellers foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Det ble foretatt åstedsbefaring.

Den ankende part har nedlagt slik endelig påstand:

Prinsipalt:

1. Grensen mellom gbnr 86/149 og gbnr 86/301 i Frogn kommune følger kart/målebrev av 1931 for gbnr 86/149 og videre i samme retning utover i sjøen så langt eiendomsretten går.

Subsidiært:

2. Eiendommen gbnr 86/301 har eksklusiv bruksrett for området syd/vest for 86/149 slik det følger av kart/målebrev av 1931 for gbnr 86/149 og videre i samme retning utover i sjøen.

Under alle forutsetninger:

3. Anne Gulliksen tilkjennes saksomkostninger for jordskifteretten med tillegg av 12 % rente fra forfall og for lagmannsretten.

I motanken ble det nedlagt slik endelig påstand:

1. Anne Gulliksen frifinnes.

2. Anne Gulliksen tilkjennes saksomkostninger.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand som er felles for begge søksmål:

A. Prinsipalt:

Grensen mellom 86/149 og 86/301 går i retning Sundbrygga fra punkt J, halvering av vinkelen mellom grensene på kart fra 1931 (86/149) og 1950 (86/301) fra det omforenede punkt J.

B. Subsidiært: 86/149 har bruksrett til arealet vest for grenselinjen beskrevet under pkt. A.

C. Atter subsidiært:

Grensen mellom 86/149 og 86/301 går i retning Sundbryggen fra pkr J i samsvar med midtlinjeprinsippet.

I alle tilfeller:

Anne Gulliksen dømmes til å betale sakens omkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten tillagt 12% rente fra forfall.

Den ankende part, Anne Gulliksen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Matrikkel nr 333 ble skilt fra matrikkel nr 160 og solgt til handelsborger August Dahl i januar 1881. Etter overdragelsen har eiendommen blitt utnyttet som industri- og handelseiendom. Det har opp gjennom årene vært drevet ishus, sagbruk og kolonialhandel. I de senere år frem til midten av 1960-årene ble det bl a drevet båtbyggeri. Utnyttelsen viser at bruken av strand- og sjøområdet hadde en betydelig verdi fordi varer ble losset og lastet fra sjøsiden. Båtbyggeri kunne ikke ha vært drevet uten direkte adgang til sjø.

Den nåværende eiers bestefar Trygve Gulliksen overtok sammen med Helge Askautrud eiendommen i 1939. Skjøte ble tinglyst i 1941. Det ble bl a drevet kolonialhandel og båtbyggeri, og deler av bygningen ble brukt som lager. Da bebyggelsen brant ned i 1948, ble det i forbindelse med gjenoppbyggingen rekvirert oppmåling. Både eieren av Seilmakergården og en representant for eierne av matrikkel nr 333 møtte under oppmålingsforretningen. I protokollen er det anmerket: "Tomtens grenser ble påvist, og ingen av de fremmøtte hadde noe å bemerke til de påviste grenser".

I forbindelse med gjenoppbyggingen ble det søkt om utfylling av eiendommen mot sjøen. Havnestyret ga tillatelse til utfylling 11 august 1950. I et brev til Arbeidskommiteen i Drøbak av 3 november 1950 ble det opplyst av eierne at det forelå planer om oppføring av et industribygg med mellom 300 - 350 kvadratmeter grunnflate etter utfylling av området.

Utfylling ble deretter påbegynt, men ble ikke fullført. Planene om utbygging på det utfylte området ble skrinlagt. I midten av 1960-årene avviklet båtbyggeren, og det var ikke lenger det samme behov for direkte tilgang til sjø. Eierne tok opp igjen arbeidet med utfylling av eiendommen.

I 1974 ble naboeiendommen Seilmakergården kjøpt av ankemotpartens nå avdøde ektemann Sverre Kalberg. Til tross for at fru Kalberg er født og oppvokst i Seilmakergården og derfor har kunnet følge med på hva man har foretatt seg på naboeiendommen, har det ikke blitt reist innsigelser mot utfyllingen av gnr 86 bnr 303 før i de aller seneste år.

Den ankende part har ikke foretatt seg noe på sin eiendom som kan komme i konflikt med tilgrensende eiendommers interesser. Alt som er gjort på eiendommen, slik som utfylling o l, ligger innenfor eiendommens grenser.

Det foreligger fast og langvarig praksis for hvordan grensen mellom eiendommer som ligger mot sjø skal trekkes. Grensen skal trekkes som en forlengelse av grensene på land. Eieren har full eiendomsrett til sjøområdet så langt dette er undergitt privat eiendomsrett.

Hvis det er foretatt oppfylling utenfor en eiendom som grenser mot sjøen, tilhører sjøområdet utenfor oppfyllingen fremdeles eiendommen. Oppfyllinger endrer heller ikke retningen for grenselinjen. Grenselinjen mellom to eiendommer med grense mot sjø må trekkes basert på den opprinnelige strandlinje der det er mulig å fastslå hvor den har gått. I denne saken byr det ikke på problemer å fastslå hvor strandlinjen gikk. Det foreligger detaljerte kart fra så langt tilbake som 1791 som viser dette.

Grensen skal etter dette trekkes fra det punktet mellom eiendommene som markerte grenseskillet mot sjø ved oppmålingen i 1931 og videre utover i sjøen så langt den private eiendomsretten går.

Hvis lagmannsretten skulle komme til at det må legges andre prinsipper til grunn for fastleggelse av eiendommenes grenser enn de som er skissert ovenfor, foreligger det i alle tilfelle hevdserverv for det utfylte området. Hevdserverv inkluderer også tilliggende sjøområde som ikke er oppfylt.

Det foreligger ikke bruksrett til området i sjøen utenfor Gulliksens eiendom for eieren av Seilmakergården. Kontraktens formulering "fri disposisjonsrett" innebar ingen begrensning for kjøperen av matrikkel nr 333. Det som ble overdratt i 1881 var en festerett, og naturlig fortolkning av kontrakten tilsier at det var en eksklusiv bruksrett man overdro. "Fri disposisjonsrett" tyder ikke på at det var flere brukere til området.

Ankemotparten, Solveig Kalberg, har i det vesentlige anført:

Seilmakergården ble bygget i første halvdel på 1700 - tallet, og er en av de eldste bygningene i Drøbak. Eiendommen har opp gjennom årene hatt forskjellige eiere, inntil den i 1974 ble kjøpt av ankemotpartens ektefelle. Solveig Kalbergs foreldre var imidlertid i mange år før dette leietagere i gården. Hun er født der i 1923 og har bodd i gården i hele sitt liv.

Da daværende matrikkel nr 333 ble skilt fra matrikkel nr 160 i 1881, fulgte sjøområdet ikke med. Det fremgår av den tinglyste kjøpekontrakten av 11 januar 1881 punkt 2 d) at grensen skulle gå "langs sjøen". Eier av matrikkel nr 333 ble imidlertid gitt "fri disposisjonsrett", med den begrensning som fremgår av kontraktens punkt 5 om tillatt størrelse på en eventuell brygge. 16 februar 1931 ble det foretatt en ny oppmåling av matrikkel nr 333. Også under denne kart- og oppmålingsforretningen ble det lagt til grunn at sjøområdet ikke tilhørte matrikkel nr 333, idet det fremgår at "eiendommens grense mot vest dannes av sjøen". Størrelsen på festeavgiftene på de to eiendommene støtter også et slikt syn. Til tross for at matrikkel nr 333 etter utskillelsen i 1881 hadde et større areal enn Seilmakergården som den ble utskilt fra, var grunnleien adskillig høyere for Seilmakergården. Da grunnleien ble innløst i 1947, var innløsningssummen for matrikkel nr 333 kr 28, 80, mens innløsningssummen for Seilmakergården var kr 153,60.

Det må etter dette konkluderes med at sjøområdet ikke fulgte med da matrikkel nr 333 ble skilt fra Seilmakergården i 1881.

Grensen mellom eiendommene går ikke der motparten hevder. Når grensen skal trekkes, er det ikke gammel strandlinje som skal legges til grunn, men en linje som fremkommer når den trekkes fra Seilmakergårdens sydlige hjørne mot sjøen, ca to meter lenger ut enn opprinnelig strandlinje. Det fremgår av det fremlagte kartmateriale at Seilmakergården hadde en godt synlig utfylling mot sjøen allerede i 1868, lenge før fradeling av den ankende parts eiendom ble foretatt.

Motparten har subsidiært anført at området er ervervet ved hevd. Hevdserverv er det imidlertid ikke grunnlag for, idet det ikke på noe tidspunkt har foreligget god tro hos motparten. Utfyllingen er i strid med det som det fremgår av grunnboken at overdragelsen omfattet i 1881. Den er videre anlagt i strid med tillatelsen fra havnevesenet, som ikke kan påberopes som hjemmel mer enn 15 år etter at den ble gitt. I strid med tillatelsen er det heller ikke sendt nabovarsel. Forøvrig er hevdstiden ikke fullført, idet det har foregått en gradvis utfylling også i 1970årene. Ferdigstilt ble utfyllingen ikke før i 1994 da kommunen foretok gjenfyllingsarbeider etter graving i forbindelse med en nyanlagt pumpestasjon. Ankemotparten har protestert mot utfyllingen av naboeiendommen en rekke ganger, uten å få gjennomslag for sitt syn.

Ankemotparten må etter dette få medhold i at grensen mellom eiendommene skal trekkes slik som beskrevet i den prinsipale påstanden.

Hvis lagmannsretten skulle komme til at eiendomsretten til sjøområdet tilhører gnr 86 bnr 301, har Seilmakergårdens eier bruksrett til området. Dette fremgår av kontrakten av 1881. Ordlyden som er valgt i punkt 2 d) - "fri disposisjonsrett"- viser at området ikke kunne benyttes eksklusivt av gnr 86 bnr 301. Seilmakergårdens eier har rett til å legge ut brygge og å fortøye båter sydover. Gamle bilder viser at det har vært ordningen i tidligere tider. Det samme viser det faktum at det var en trapp fra Seilmakergårdens grunn som gikk ned til brygga.

Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn jordskiftretten og skal bemerke:

Eiendommene saken gjelder var opprinnelig deler av en større eiendom som i 1856 ble oppdelt og bortfestet mot en fast årlig avgift. Seilmakergården - matrikkel nr 160 - nå gnr 86 bnr 149 - var en av festetomtene. 11 januar 1881 solgte eieren av Seilmakergården, smed Hans Svendsen, en del av eiendommen til handelsborger August Dahl. Kjøpekontrakten ble tinglyst 16 mars 1881. Den fraskilte parsell fikk matrikkel nr 333 - nå gnr 86 bnr 301. Grunnen var festet frem til 1947 da grunnleien ble innløst. Fra dette tidspunkt fikk følgelig eierne full eiendomsrett både til påstående bygninger og grunn.

Målene i kart- og målebrev fra 1931 legges til grunn for lagmannsrettens avgjørelse. Disse er identiske med en omregning av målene angitt i alen i den opprinnelige kjøpekontrakt av 1881.

Partene er uenige om hvordan kjøpekontrakten av januar 1881 mellom smed Svendsen og handelsborger August Dahl skal tolkes når det gjelder eiendomsretten til sjøområdet utenfor gnr 86 bnr 301.

Grensene for den senere utskilte parsell nr 333 er beskrevet i kontrakten. I punkt 2 d) i fremlagt utdrag av kjøpekontrakt angis det at lengden av grensen mot sjøen er "48 alen", "hvortil kjøperen har fri disposisjonsrett". Det sies også i samme punkt at grensen går "langs sjøen".

Etter lagmannsrettens vurdering overdro smed Svendsen alle sine rettigheter til området. Rettighetene omfattet også sjøområdet. At kontrakten angir grense "langs sjøen" betyr slik lagmannsretten ser det, ikke at grensen skulle følge strandkanten. Det forelå ingen fast uttrykksmåte for å betegne at arealet til en eiendom som grenset mot sjø også omfattet sjøområdet så langt den var undergitt privat eiendomsrett. Antagelig ble det ansett som selvsagt at den som disponerte landarealet også skulle disponere sjøarealet utenfor.

Det ble i mange år drevet sagbruk og ishus på eiendommen. Begge disse virksomhetene forutsetter at adkomst til sjøen er sikret. Det har derfor formodningen mot seg at en kjøper som planla en slik utnyttelse, ville kjøpe en eiendom der selgeren forbeholdt seg retten til det tilgrensende sjøområdet. Selgeren av parsellen hadde heller ikke behov for å utnytte sjøområdet, fordi Seilmakergården hadde egen brygge. Tvert imot ga kjøpekontraktens punkt 5 kjøper av parsellen rett til "å loss(e) og laste fartøyer ved selgerens brygge mot erleggelse av de almindelige gjeldende brygge- og ringepenger".

Det ble, slik lagmannsretten ser det, kun lagt en begrensning på kjøperens utnyttelse av sjøområdet utenfor matrikkel nr 333, nemlig at en eventuell brygge bygget på parsellens grunn ikke måtte stikke lenger ut i sjøen enn det den allerede eksisterende brygge på Seilmakergårdens grunn gjorde, jf kontraktens punkt 5: "likesom kjøperen ikke har rett til å bygge brygge der har lengere utstrekning mot vest end den nuværende smed Svendsen tilhørende brygge".

Den øvrige bebyggelse og festeretten til matrikkel nr 160 - Seilmakergården - ble overdratt til Johannes Andersen Skullerud ved skjøte tinglyst 25 april 1881. I skjøtet er det inntatt følgende:

"Kjøberen er gjort kjent med Indholden af den mellom mig og Handelsborger August Dahl oprettede Kjøbekontrakt af 6te Januar d.A. angaaende en Del af min Ejendom, nemlig om den paa det sydøstre Hjørne opførte nye Vaaningsbygning og den samme tillagte Grund og Rettigheder, og gjentages deraf specielt den i samme omhandlede Forpliktelse for Dahl til ikke at opføre Brygge længer ud i Søen end den ældre ved dette Skjøde til Skullerud solgte Brygge faar..".

Det presiseres her at bebyggelse, grunn og rettigheter til den utskilte parsell ble overført til handelsborger August Dahl ved kjøpekontrakten av januar 1881. Skjøtets ordlyd gir følgelig heller ingen støtte for at det skulle være avtalt noen særordning om bruken av sjøområdet. Det gjør heller ikke mangeårig bruk. Det fremgår av gamle fotografier at leietagerne i Seilmakergården fikk bruke den brygga som var anlagt langs grensen mot Seilmakergården, og at det var anlagt en trapp fra Seilmakergården og ned til sjøen. Lagmannsretten anser dette som tolerert bruk mellom naboer, og finner etter dette at den festerett som ble overdratt ved kjøpekontrakt av januar 1881 mellom smed Hans Svendsen og handelsborger August Dahl omfattet retten til sjøområdet utenfor parsellen.

Lagmannsretten kan ikke finne at det er fremført holdbare argumenter for at en selvstendig bruksrett til sjøområdet skulle være betinget for eieren av Seilmakergården gjennom kontrakten av 1881. De øvrige fremlagt dokumenter og den aktuelle bruk av området støtter heller ikke en slik forståelse, jf avsnittet ovenfor om tolerert bruk.

Partene er uenige om hvilke prinsipper som skal legges til grunn når grensen mellom eiendommene fra punkt J - jf jordskifterettens domsslutning - og ut i sjøen skal trekkes. Solveig Kalberg hevder at grensen skal trekkes gjennom et punkt ca to meter utenfor strandlinjen fordi det lå en utfylling der allerede på det tidspunkt kontakten av 1881 ble inngått. Anne Gulliksen hevder på sin side at grensen skal trekkes etter strandlinjen.

Lagmannsretten legger til grunn at grensen mellom eiendommer som går ned til og utover i sjøen, etter fast og langvarig rettspraksis trekkes etter tilsvarende regler som i vassdrag, dog slik at middels høy vannstand er utgangspunktet, jf vassdragsloven §3 og §4 . Skal dette utgangspunktet fravikes, må det fremgå klart av avtalen mellom partene. I Rt-1979-1099, særlig side 1103 uttales det: "Jeg legger som utgangspunkt til grunn at en ordning av eiendomsretten til sjøgrunnen som avviker fra det normale, i dette tilfelle midtlinjeprinsippet, må ha støtte i en klar avtale eller bygge på forutsetninger som var kjent for begge parter. Kravet til bevis for at det gjelder en særordning, er strenge, og bevisbyrden må påhvile den som gjør kravet gjeldende."

Etter vassdragloven §4 skal grensen utover i sjøen trekkes fra stranden. Rettspraksis har lagt dette til grunn, jf Rt-1926-760 særlig side 762: "Om en foregående eier av appellantens eiendom ved oppfylling paa denne har forandret strandens grænse mot vandet, har en saadan ensidig disposition efter min mening ikke kunnet medføre nogen forrykelse av grænsen mot naboeiendommen under vandet med den følge, at de innstevnetes eiendom derved skulle kunne være berøvet nogen del av den samme tidligere tilliggende sjøgrund".

Det byr ikke på problemer å fastslå hvor den opprinnelige strandlinje gikk utenfor matrikkel nr 160. Den fremgår bl a av det kartmaterialet som er fremlagt. Etterfølgende faktisk utnyttelse viser at man har forholdt seg til den grenselinje mellom eiendommene som er naturlig etter midtlinjeprinsippet.

Lagmannsretten kan etter dette ikke se at ankemotparten har ført bevis for at grensen mellom eiendommene skal trekkes på en måte som avviker fra midtlinjeprinsippet. Det er intet i kontrakten mellom smed Svendsen og handelsborger Dahl som gir holdepunkter for at de har ment å avtale noe annet. Den ankende part får etter dette medhold i at grenselinjen skal trekkes slik som beskrevet i hennes prinsipale påstand.

Anne Gulliksens anke har etter dette ført frem, mens Solveig Kalbergs motanke ikke har ført frem. Saksomkostningsspørsmålet i anken skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172. Også spørsmålet om omkostningene for jordskifteretten skal avgjøres etter det resultat lagmannsretten er kommet til. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å gjøre unntak fra lovens hovedregel. Solveig Kalberg har tapt saken fullstendig, og skal erstatte motpartens omkostninger. I følge fremlagt salæroppgave beløper omkostningene for lagmannsretten seg til kr 63.046, som bl a inkluderer utgifter til ankegebyr, ankeutdrag og sakkyndig vitne. Salæret er oppgitt til kr 6.000 for advokat Mathiesen og kr 25.000 for advokat Sigmond. Omkostningene for jordskifteretten beløper seg til kr 14.900, hvorav kr 14.000 er salær. Saksomkostninger for jordskifterett og lagmannsrett blir etter dette tilsammen kr 77.946. Lagmannsretten finner at utgiftene har vært nødvendige, og legger oppgavene til grunn. I tillegg kommer eventuelt morarenter med 12% p a dersom omkostningsbeløpet ikke blir betalt ved forfall.

Når det gjelder omkostningsspørsmålet i motanken kan det ikke sees at Anne Gulliksen har hatt nevneverdige utgifter med denne, og hun har heller ikke nedlagt separat påstand om saksomkostninger.

Lagmannsrettens domsslutning er felles for anken og motanken.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Grensen mellom gnr 86 bnr 149 og gnr 86 bnr 301 i Frogn kommune følger kart/målebrev av 1931 for gnr 86 bnr 149, og videre i samme retning utover i sjøen så langt eiendomsretten går.

2. Anne Gulliksen frifinnes i kravet om bruksrett til sjøområdet tilhørende gnr 86 bnr 301.

3. I saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten betaler Solveig Kalberg 77.946 - syttisyvtusennihundreogførtiseks kroner - til Anne Gulliksen med tillegg av 12% rente p a fra forfall og til betaling skjer.

4. Oppfyllelsesfristen for saksomkostningene er 2 -to- uker fra forkynnelse av denne dom.