LA-1997-1102
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-06-12 |
| Publisert: | LA-1997-01102 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr: 96-01461 - Agder lagmannsrett LA-1997-01102 B |
| Parter: | Saksøker: Vennesla kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt) Saksøkt: Edith Odine Jensen (Prosessfullmektig: Advokat Svein Kr. Haanes) |
| Forfatter: | Kst. lagdommer Håvard Skjeldås, formann Med en meddommer, en skjønnsmann |
| Lovhenvisninger: | Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5-§9, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §8, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§29, Rettsgebyrloven (1982) §2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35, Jernbaneloven (1993) §10 |
Vennesla kommunestyre vedtok den 20 februar 1992 reguleringsplan for Vennesla sentrum. I følge denne skulle det blant annet anlegges gang / sykkelveg / fortau langs nedre del av Erkleivvegen. Den 20 juni 1996 gjorde kommunestyret i medhold av plan- og bygningsloven §35 vedtak om å ekspropiere nødvendig grunn til tiltaket. Kommunen begjærte den 16 september 1996 skjønn i forhold til grunneierne Edith Odine Jensen, Helge Voreland, Leif Ingemann Wennerberg og Rolf Johan Voreland.
Kristiansand byrett avhjemlet den 30 mai 1997 skjønn med slik slutning:
"1. Vennesla kommune v/ordføreren betaler til de saksøkte erstatning og renter som fastsatt i skjønnet foran.
2. Vennesla kommune v/ordføreren bærer de lovbestemte utgifter ved skjønnet og betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet erstatning for utgifter til juridisk bistand med kr 27.277,- - kronertjuesyvtusentohundreogsyttisyv - til adv. Svein Kr. Haanes."
Det framgår av skjønnsgrunnene at vederlaget i forhold til Edith Odine Jensen, som eier av gnr. 6, bnr. 250, er fastsatt til kr 40.000, og i forhold til Helge Voreland som eier av gnr. 6, bnr. 278, til kr 80.000. Avsavnsrenten ble, i samsvar med enighet mellom partene, i forhold til samtlige av de saksøkte fastsatt til 5 %.
Edith Odine Jensen har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Overskjønnsbegjæringen gjelder størrelsen på vederlaget. Byrettens skjønn er således ikke angrepet med hensyn til avsavnsrenten. Vennesla kommune begjærte på sin side overskjønn i forhold til Helge Voreland. Denne overskjønnsbegjæringen ble imidlertid trukket tilbake ved prosesskrift av 26 august 1997.
Overskjønn ble holdt i Kristiansand den 19 mai 1998. For saksøker møtte oppmålingssjef Eivind Haraldstad. Edith Oline Jensen møtte og avga forklaring. Retten var på befaring på eiendommen og det ble ellers foretatt slik bevisførsel som framgår av rettsboken. Det nærmere saksforhold, partenes anførsler og påstander for byretten, framgår av byrettens skjønn. Det samme gjelder skjønnsforutsetningene.
Etter at byrettens skjønn ble avhjemlet er tiltaket gjennomført. Dette medfører at de alminnelige skjønnsforutsetninger er endret i pkt. 3 .1. Pkt. A. lyder nå slik: "Saksøkeren legger fram endelige oppgaver over det areal som skal erverves for hver takstnummer, jfr. forutsetningenes pkt. 2B og C." Dessuten er hele punkt. 3.1B falt bort. Videre ble partene under overskjønnet enige om at kommunen skal opparbeide ny biloppstillingsplass på eiendommen, noe som medfører at omfanget av grunnavståelsen reduseres noe. Dette medfører at de spesielle skjønnsforutsetninger nå lyder slik:
"1. Eksisterende boligavkjørsel ved pel 240 øst opprettholdes.
2. Det forutsettes oppsatt mur med 60 cm høyt flettverksgjerde fra NSBs gjerde rett øst for pel 200 og frem til ytterkant fortau ved ca pel 200. Videre følger muren ytterkant fortau nordover til avkjørselen nevnt i pkt. 1 ( ca pel 237). Muren skal stå på det eksproprierte areal.
3. Kommunen opparbeider ny avkjørsel og biloppstillingsplass ved ca pel 190 øst, i det alt vesentlige i samsvar med tegning datert 18. mai 1998.
Grunnavståelsen reduseres som følge av dette med 80 m2 til å utgjøre 383 m2."
Vennesla kommune ved advokat Lyngholt har i hovedsak anført:
Det dreier seg om et stripeerverv og arealet har ingen annen verdi enn som del av eiendommen det er avstått fra. Vederlaget skal følgelig fastsettes til differansen mellom eiendommens omsetningsverdi før og etter avståelsen, jfr. vederlagsloven §5 og Rt-1976-1507. Det blir avgjørende for vederlagsfastsettelsen hvilken betydning avståelsen har for eiendommens verdi som boligeiendom. Ved vurderingen må det legges vekt på momenter som arealets størrelse, tilstand, funksjon og hvordan det ble benyttet som del av eiendommen.
Det avståtte areal besto dels av fint opparbeidet hage, og dels av en smal "tarm" med uopparbeidet areal. Med så stor variasjon i arealets beskaffenhet vil det føre galt avsted å legge vekt på arealstørrelsen når det skal tas stilling til arealets verdi for eiendommen som boligeiendom. Arealet er forøvrig i sin helhet ubebebyggelig da det ligger innenfor byggeforbudsgrensene som følger av jernbaneloven §10 første ledd og vegloven §29. Vederlag for tap av beplantning bør medregnes i vederlaget for selve grunnavståelsen, i det det er lite logisk å fastsette vederlag for dette i en særskilt post.
Det forhold at kommunen trakk overskjønnsbegjæringen i forhold til Helge Voreland, får ingen betydning for vederlaget som Edith Odine Jenssen skal ha. Dette da ervervet ikke har skjedd ved slik omsetning som omhandlet i vederlagsloven §5 annet ledd.
Muligheten for påbygning på eksisterende bolighus reguleres av reguleringsbestemmelsenes §5, og det er ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som følge av tap av slik mulighet. Avståelsen rokker forøvrig ikke ved eiendommens funksjon som byggetomt. Det dreier seg heller ikke om Vennesla sentrum, så opplysninger om prisnivået der er uten interesse. Under enhver omstendighet må det tas i betraktning at eiendommen allerede fra tidligere ligger inntil jernbane og vei.
Betraktninger begrunnet med nærføringsulemper for gjenværende eiendom på grunn av at gang og sykkeltrafikken kommer nærmere bolighuset sammenlignet med tidligere, må holdes utenfor vederlagsfastsettelsen for grunnavståelsen. Det er heller ikke grunnlag for særskilt ulempesvederlag på grunn av dette, i det den naborettslige tålegrense ikke er overskredet og vilkårene i naboloven §2 fjerde ledd heller ikke er tilstede.
Det bestrides også at det er grunnlag for vederlag for midlertidige ulemper i anleggsperioden i medhold av naboloven §2. Tålegrensen ligger enda høyere ved midlertidige ulemper, og det ubehag som er anført som grunnlag for kravet overskrider ikke denne. Det er heller ikke er gjort gjeldende at det foreligger økonomisk tap, noe som er et vilkår for erstatningskrav på dette grunnlaget.
Når det gjelder den konkrete utmåling av vederlaget, er det kommunens oppfatning at byretten har lagt seg litt i overkant av hva som er korrekt fastsettelse. Det må nå også tas i betraktning at kommunen vil opparbeide biloppstillingsplass.
Vennesla kommune nedla slik påstand:
"1. Saken heves for saksøkte nr. 2, Helge Voreland.
Forøvrig fremmes overskjønnet.
2. Erstatningen reduseres.
3. Hver av partene dekker sine saksomkostninger."
Edith Odine Jensen ved advokat Haanes har i hovedsak anført:
Saksøkte er i enig i at vederlaget skal fastsettes i samsvar med differanseprinsippet. Byretten skulle imidlertid ha fastsatt et langt høyere vederlag.
Det vises til at avståelsen omtrent medfører en halvering av eiendommen, og at saksøkte, slik som framgår av byrettens skjønn, har mistet i alt 147 hekkplanter og annen vegetasjon. En reduksjon av arealet fra vel 1000 m2 til vel 500 m2, vil i de aller fleste tilfeller redusere muligheten for påbygging. Dette er et moment som må hensyntas ved fastsettelsen av vederlaget, da eventuell påbyggingsmulighet er viktig for prisen når f. eks. yngre mennesker kjøper eldre bolighus. Avståelsen medfører også at biloppstillingsplassen foran bolighuset og garasjen blir tilnærmet umulig å bruke vinterstid på grunn av snøbrøyting og lignende.
Den omstendighet at kommunen har trukket tilbake overskjønnsbegjæringen overfor Helge Voreland, tilsier at det kan legges til grunn at kommunen mener at det vederlag som er fastsatt overfor ham er passende. Dette gir også veiledning ved vederlagsfastsettelsen overfor Edith Odine Jensen.
I en viss grad vil det være riktig å ta utgangspunkt i tomteprisene i området. I den sammenheng gjøres det gjeldende at prisnivået ligger på rundt kr 250.000 nær sentrum. Solgt som tomteland ville også Edith Odine Jenssens eiendom kunne oppnådd en slik pris selv om den ligger ved jernbanen.
Dessuten kreves det utmålt vederlag etter rettens skjønn for ulemper på gjenværende eiendom. Grunnlaget for kravet er at gang og sykkeltrafikken kommer 1 meter nærmere og dermed kloss inntil kjøkkenvinduet med de ulemper dette medfører i form av mulighet for innsyn. Takst nr. 1 og 2 må tåle hovedbelastningen ved et tiltak som kommer en større gruppe til gode, og vilkårene for vederlag er tilstede, jfr. vederlagsloven §8 sammenholdt med naboloven §2 fjerde ledd.
Endelig kreves det tilkjent særskilt erstatning på grunnlag av naboloven §2 for midlertidige ulemper i anleggsperioden. Grunnlaget for kravet er at det i den perioden anlegget pågikk sommeren 1997, på grunn av støvplagen, ikke var mulig å drikke kaffe o.l. i hagen. Dessuten medførte arbeidet at den ordinære vanntilførselen ble avbrutt, slik at eiendommen bare hadde tilgang på vann gjennom en provisorisk ledning. På grunn av soloppvarming var imidlertid dette uegnet til husholdningsbruk.
Edith Odine Jenssen nedla slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes og den erstatning som byretten har utmålt for takst nr. 1 forhøyes vesentlig.
2. Vennesla kommune v/ordføreren tilpliktes å betale omkostninger ved overskjønnet samt omkostninger til juridisk og eventuelt teknisk bistand for den saksøkte ved overskjønnet."
Lagmannsrettens bemerkninger:
Vederlag ved ekspropriasjon av fast eiendom, skal fastsettes på grunnlag av reglene i vederlagsloven av 6 april 1984. I dette tilfelle er det salgsverdien som skal danne grunnlaget for vederlaget, og lagmannsretten bygger på det såkalte differanseprinsippet ved den nærmere rettslige bedømmelse, jfr. Rt-1976-1507. Det ligger i dette at vederlaget skal tilsvare forskjellen mellom eiendommens omsetningsverdi før og etter avståelsen.
Med hensyn til de faktiske forhold når det gjelder det avståtte areals størrelse og beskaffenhet samt omfanget av den beplantning som befant seg der, vises det til byrettens skjønn.
Lagmannsretten bygger at det anførte om tap av påbygningsmulighet ikke har medført nevneverdig reduksjon av omsetningsverdien. De omstendigheter som har vesentlig betydning for avgjørelsen, er det forhold at avståelsen medfører at biloppstillingsplassen foran garasjen og bolighuset blir mindre tjenlig og vanskeligere å bruke, særlig om vinteren, samt den arronderingsmessige ulempe som følge av avståelsen av areal mellom bolighuset og veien ved at gang og sykkelstien kommer nærmere bolighuset. Det tas i betraktning at kommunen skal opparbeide ny biloppstillingsplass slik som framgår av skjønnsforutsetningene slik de lyder nå. Likevel er lagmannsretten kommet til at vederlaget bør forhøyes noe, og fastsetter det etter en samlet vurdering til kr 50.000.
Med hensyn til kravet om vederlag for nærføringsulempe på grunnlag av at gang og sykkelstien kommer nærmere bolighuset, er lagmannsretten av den oppfatning at den nye gang- og sykkelstien ikke medfører en vesentlig forverring av bruksforholdene på eiendommen. Naboloven §2 fjerde ledd får da ikke anvendelse og ulempen gir ikke krav på vederlag, jfr. vederlagsloven §8.
Når det gjelder kravet om erstatning for ulemper i forbindelse med anleggsperioden, har saksøkte erkjent at det ikke kan påvises noe økonomisk tap.Vilkårene for erstatning på naborettslig grunnlag, jfr. naboloven §9, er da ikke tilstede og lagmannsretten kan ikke ta kravet til følge.
Saksomkostninger:
Saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved byrettens skjønn. Hun skal da ha sine nødvendige utgifter i anledning overskjønnssaken erstattet av saksøker, jfr. skjønnsloven §54 sammenholdt med §54a.
Advokat Haanes har inngitt omkostningsoppgave som lyder på kr 22.277,70 hvorav kr 21.500 er salær. Oppgaven er forelagt saksøkers prosessfullmektig uten at det er kommet innsigelser. Utgiftene anses nødvendige i anledning overskjønnssaken og saksøker pålegges å erstatte dem.
Forøvrig medfører det forhold at saksøkte har begjært overskjønnet, at hun overfor lagmannsretten er ansvarlig for rettsgebyret og utgiftene til skjønnsmenn etter oppgave fra retten, jfr. rettsgebyrloven §2. Hun har også krav på å få dekket disse utgifter hos saksøker, slik at dette kommer i tillegg til de beløp som er nevnt ovenfor.
Skjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Saken heves i forhold til Helge Voreland.
2. Vederlaget som Vennesla kommunen skal betale til Edith Odine Jensen for avståelse av areal fra gnr. 6, bnr. 250 i Vennesla, fastsettes til 50.000 - femtitusen - kroner.
3. Som erstatning for utgifter Edith Odine Jensen har hatt ved overskjønnets behandling plikter Vennesla kommune ved ordføreren å betale til Edith Odine Jensen 22.227, 70 - tjuetotusentohundreogtjuesjukroner - og - 70 - sytti - øre, med tillegg av det beløp som Jensen etter oppgave fra lagmannsretten blir pålagt å betale til dekning av rettsgebyret samt godtgjørelse til skjønnsmennene, herunder godtgjørelse for deres utgifter.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.