LB-1999-919
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-12-20 |
| Publisert: | LB-1999-00919 |
| Stikkord: | Husleierett, Tidsbegrenset leietid |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 98-02748 A/85 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-00919 A/02 og LB-1999-00920 A/02. |
| Parter: | LB-1999-00919 A: Ankende part: AS Thorvald Meyers gt. 59 (Prosessfullmektig: Advokat Kjell-Ove Engeseth). Motpart: Øystein Thue (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg). LB-1999-00920 A: Ankende part: Øystein Thune (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg). Motpart: AS Thorvald Meyers gt. 59 (Prosessfullmektig: Advokat Kjell-Ove Engeseth). |
| Forfatter: | Lagdommer Sissel Rydman Langseth, formann. Lagdommer Ola Dahl. Konstituert lagdommer Knut Glad |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §51 |
Saken gjelder tvist om husleieforhold.
AS Thorvald Meyers gt. 59 eier en kombinert forretnings- og boligleiegård i Oslo, på adresse som navnet tilsier. Ulf Hallén, som er leder av styret i gårdselskapet, bestyrer gården og bor selv der. Øystein Thue leide opprinnelig en leilighet i loftetasjen i gården ved tidsbegrenset leiekontrakt for tre år og tre måneder. I leieperioden ble gårdselskapet og Thue enige om at Thue flyttet sitt leieforhold over til en leilighet i gårdens tredje etasje. Leieforholdet fortsatte som tidsbegrenset og løp ifølge kontrakten fra 1. januar 1995 til 1. april 1998. Det var avtalt at fornyelse av leieforholdet kunne påregnes
«hvis de menneskelige forhold er i orden.» Da Thue i brev 8. februar 1998 fra gårdselskapet ble meddelt at leieforholdet ikke ville bli fornyet, kontaktet han Leieboerforeningen. Partene kom ikke til enighet og Thue brakte saken inn for Oslo byrett ved stevning av 24. mars 1998, med krav om at leieforholdet ble ansett å være et vanlig oppsigelig leieforhold, subsidiært at leieforholdet måtte anses fornyet på tilsvarende vilkår som i eksisterende kontrakt.
Oslo byrett avsa den 7. januar 1999 dom med slik domsslutning:
1. Øystein Thues leieforhold i AS Thorvald Meyers gt. 59 er fornyet på samme vilkår som i husleiekontrakt datert 28. november 199x, dog med følgende endringer:
- Partene har avtalt en månedlig husleie på kr 5.750, - - femtusensjuhundreogfemti-.
- Leieforholdet løper i 3 -tre- år og 3 -tre- måneder regnet fra den 1. april 1998.
2. Hver av partene bærer sine egne omkostninger.
AS Thorvald Meyers gt. 59 har rettidig anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Anken gjelder bevisbedømmelsen. Øystein Thue har motanket og gjort gjeldende at leieforholdet må anses å være oppsigelig, subsidiært fornyet for 3 år og 3 måneder fra 1. april 1998. Ankeforhandlingen ble holdt i Oslo tinghus den 7. desember 1999. AS Thorvald Meyers gt. 59 møtte ved styrets leder Ulf Hallén og med sin prosessfullmektig, advokat Kjell-Ove Engeseth. Øystein Thue møtte med sin prosessfullmektig, advokat Øyvind Solberg. Begge parter forklarte seg. Det ble avhørt to vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Den ankende part - AS Thorvald Meyers gt. 59 - har i anken og i motanken i det vesentlige anført:
Det er feil når byretten har funnet at leiekontrakten muntlig ble fornyet av gårdselskapet under en samtale mellom Hallén og Thue i trappen. Dette var et tilfeldig møte. Det ble pratet om forholdet, men noen avtale ble ikke inngått. Det har formodningen mot seg at forlengelse ble avtalt. Det hadde skjedd en gradvis forsuring av leieforholdet gjennom leieperioden og Thue ble allerede i brev 25. november 1997 minnet om at leieforholdet opphørte 31.mars 1998 og at det ikke ville bli fornyet uten eventuelt under meget bestemte betingelser. Thue, som er håndverker, hadde i kontrakten påtatt seg å gjøre en del arbeider i leiligheten. Dette ble ikke gjort skikkelig og delvis ikke gjort i det hele tatt. Arbeidene tok meget lengre tid enn avtalt og det knyttet seg mange negative forhold til at denne byggevirksomhet dro ut. Leien ble betalt for sent, trappevask ble ikke utført og søppel ikke tømt. Thue fikke en rekke påminnelser gjennom leietiden. Allerede gjennom leiekontrakten var Thue gjort oppmerksom på at de menneskelige forhold var av betydning for utleier ved en eventuell fornyelse. Dette var viktig for gårdeieren, som selv bodde vegg i vegg med Thue.
Når det gjelder Thues anførsel om at leieforholdet må anses for å være oppsigelig er det ikke riktig at leiekontrakten ble inngått skriftlig først nærmere ett år etter at leieforholdet ble påbegynt. Uansett dette forhold må det legges til grunn at partene har avtalt et tidsbegrenset leieforhold i samsvar med kontraktens ordlyd. Tidsbegrensningen er ikke urimelig og kan ikke kjennes ugyldig etter avtaleloven §36. Den rettspraksis ankemotparten har vist til om anvendelse av avtaleloven §36 på leietidsbegrensninger gjelder helt spesielle forhold som ikke har relevans i nærværende sak.
Hvis lagmannsretten fastsetter at det fortsatt løper et leieforhold behøver retten ikke ta standpunkt til leiens størrelse. Denne er bindende fastsatt av Konkurransetilsynet.
AS Thorvald Meyers gt. 59 har for anken og for motanken lagt ned slik felles påstand:
Prinsipalt: Øystein Thues leieforhold med AS Thorvald Meyers gt. 59 utløp 1. april 1998.
Subsidiært: Byrettens dom punkt 1 b) stadfestes.
I begge tilfelle: Øystein Thue erstatter AS Thorvald Meyers gt. 59 omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ankemotparten - Øystein Thue - har i anken og i motanken i det vesentlige anført:
Høyesterett har i flere avgjørelser lagt til grunn at avtaleloven §36 kan anvendes på husleieforhold og at begrensningene i anvendelsesområdet for husleieloven §38 ikke avskjærer domstolen fra å prøve om oppsigelsesvernet etter husleieloven §38 første ledd er omgått. Det vises til avgjørelse i Rt-1971-1078, Rt-1991-147 og Rt-1999-21. Kåre Lilleholt anfører i sin bok: Oppseiingsvernet i bustadforhold, at retten må kunne skjære gjennom en tidsbegrensning i leiekontrakten dersom tidsbegrensningen ikke har aktverdige grunner. Dette gjelder også om leiekontrakten ikke har vært fornyet. Tilsvarende er kommet til uttrykk i Christan Fr. Wyllers bok: Boligrett.
Grunner som taler for at tidsbegrensningen i Thues leiekontrakt er urimelig er at Thue påbegynte leieforholdet 1. januar 1995, mens kontrakt først ble inngått 28. november samme år. Leieforholdet var således opprinnelig oppsigelig. En annen grunn for tilsidesettelse av tidsbegrensningen er at tidsbegrensningen kan kun anses som en formalitet. Thue kom inn i gården som leieboer fordi han var snekker, og det var avtalt at han skulle foreta bygningsmessige utbedringer i leiligheten. Dette har han gjort i betydelig grad. Det vil være urimelig om Thue ikke skal få lenger glede av de betydelige bygningsmessige påkostninger han har gjort i leiligheten, men at disse skal tilfalle gårdeieren uten vederlag. Thue hadde grunn til å regne med at han kunne bo i gården så lenge han betalte leie. Dette ble også bekreftet av Hallén under en samtale med Thue og venner av ham sommeren 1997. Det må legges til grunn at leiligheten fortsatt skal leies ut og at det ikke kan anføres reelle grunner for at leieforhold inngåes for begrenset tid.
Subsidiært gjøres det gjeldende at kontrakten ble avtalt fornyet under samtale mellom Hallén og Thue i januar 1998. Som det fremgår av byrettens dom ble dette bekreftet av Hallén under forhandlingene for byretten, men senere ombestemte han seg etter samtale med sin kone. Først gjennom brev 8. februar 1998 ble Thue gjort kjent med dette. For øvrig er Halléns innsigelser mot Thues opptreden i leieforholdet oppkonstruerte.
Ankemotparten er enig i at dersom leieforholdet fortsetter etter lagmannsrettens avgjørelse, behøver retten ikke vurdere leiens størrelse.
Øystein Thue har for anken og for motanken lagt ned slik påstand:
Prinsipalt:
Øystein Thues leieforhold i Thorvald Meyers gt. 59 anses som et leieforhold som løper på oppsigelse.
Subsidiært:
Byrettens dom punkt 1, med unntak av underpunkt a), stadfestes.
I begge tilfelle:
AS Thorvald Meyers gt. 59 tilpliktes å betale sakens omskostninger for byretten og lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i hovedsak vise til byrettens begrunnelse.
Hallén vedsto seg ikke i lagmannsretten sin forklaring ifølge byrettens dom om at han og Thue ble enige om å fornye leiekontrakten mot at Thue betalte økt leie med kr 1.000,- pr måned. Under lagmannsrettens forhandlinger husket han lite fra samtalen med Thue i trappegangen i januar 1998. Thue ga imidlertid en troverdig fremstilling av det passerte. Vitnet Torgeir Gudim, som overhørte en samtale mellom Hallén og Thue senere samme kveld, kunne også bekrefte at partene uttrykte seg dithen at det var inngått en kontrakt, som skulle nedtegnes. Lagmannsretten har dertil lagt en viss vekt på at det i leiekontrakten er fastsatt at fornyelse kunne påregnes, riktignok betinget av at de menneskelige forhold var i orden. Selv om Hallén i flere senere brev til Thue besværet seg over Thues opptreden, var det intet som tilsa at leieforholdet ikke ville bli fornyet før Halléns brev 8. februar 1998, etter at samtalen i trappegangen hadde funnet sted. Selv så sent som i brev til Thue 25. november 1997 holdt Hallén det åpent for at kontrakten ville bli fornyet, men under «meget bestemte betingelser.» Lagmannsretten kan ikke se at det har formodningen mot seg at Thues forklaring er riktig når han opplyser at det ble oppnådd enighet om fornyelse av kontrakten under samtalen mellom han og Hallén i januar 1998.
Lagmannsretten stadfester punkt 1 i byrettens dom, med unntak for underpunkt a). Høyeste lovlig leie for leiligheten er nå, med bindende virkning for partene, fastsatt av Husleienemnda og stadfestet av Konkurransetilsynet.
Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å sette til side som urimelig partenes avtale om tidsbegrensning av leietiden. Tidsbegrensningen finnes ikke å være en slik omgåelse av leietagerens oppsigelsesvern som strider mot avtaleloven §36. De avgjørelser av Høyesterett som ankemotparten har vist til gjelder ikke sammenlignbare situasjoner. Avgjørelsen i Rt-1971-1078 gjaldt et opprinnelig oppsigelig leieforhold, som senere gikk over til tidsbegrenset over 6 måneder og med gjentatte fornyelser. Avgjørelsen i Rt-1991-147 gjaldt en leietager som hadde bodd i leiligheten i over 17 år, med fire leieavtaler. Det ble lagt til grunn at hun hadde en kvalifisert forventning om forlengelse, skapt ved utleiers forhold. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at Thue antok at han i realiteten hadde et tidsubegrenset leieforhold. Tvert imot viser hans opptreden i forbindelse med fornyelsen av kontrakten at han var innstilt på, og tilfreds med, et tidsbegrenset leieforhold. For at en avtalt tidsbegrensning skal kunne settes til side som urimelig må det kreves at utleier kritikkverdig har søkt å unngå det vern mot oppsigelse som husleieloven §38 første ledd gir. Som et utgangspunkt må det være adgang til å leie ut for et begrenset tidsrom av over tre år. Dette gjelder i alle fall i en situasjon som den foreliggende, hvor utleieren selv bor i gården og har en personlig interesse i at naboskapet utvikler seg tilfredsstillende. Det er i den sammenheng grunn til å være oppmerksom på at lovgiveren, ved det oppsigelsesvern for korttidige leiekontrakter som følger av husleieloven §38 annet ledd, ikke fant grunn til særskilt å beskytte kontrakter hvor leietiden var avtalt å vare lenger enn tre år.
Etter den fornyelse av kontrakten som har funnet sted finner lagmannsretten ikke at Thues oppusning av leiligheten kan tillegges særlig vekt ved avgjørelsen av spørsmålet om tidsbegrensningens rimelighet. Retten legger til grunn at alle omkostninger til materialer - også for de arbeider som Thue selv ønsket utført - er dekket av utleieren, som også har gitt en viss kompensasjon for det arbeid Thue utførte.
Retten finner det unødvendig å avgjøre om leiekontrakten ble opprettet skriftlig først nærmere ett år etter at leieforholdet ble tiltrådt. Forholdet er ikke avgjørende for rimeligheten av leietidsbegrensningen. Skriftlig avtale ble uansett senere inngått og bekreftet den enighet mellom partene som hele tiden hadde vært.
Ansvaret for partenes saksomkostninger skal avgjøres etter reglene i tvistemållovens 13de kapitel, idet saken etter lagmannsrettens oppfatning faller utenfor området for spesialbestemmelsen i husleieloven §51, siste ledd, jf. første ledd, siste punktum.
Hovedanken har vært forgjeves og AS Thorvald Meyers gt. 59 bør i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd erstatte ankemotparten hans omkostninger for lagmannsretten. Omkostningene er av advokat Solberg oppgitt til kr 21.000,-. Oppgaven legges til grunn.
Motanken har også vært forgjeves og Øystein Thue bør erstatte motpartens kostnader med denne del av saken for lagmannsretten. Kostnadene er oppgitt til kr 7.000,-. Oppgaven legges til grunn.
Lagmannsretten stadfester byrettens omkostningsavgjørelse under henvisning til tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174, første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes, med unntak for domsslutningens punkt 1 a).
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler AS Thorvald Meyers gt. 59 til Øystein Thue 27.000,- -tjuesjutusen- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Øystein Thue til AS Thorvald Meyers gt. 59 7.000,- -sjutusen- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.