Rt-1991-147
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-02-26 |
| Publisert: | Rt-1991-147 (42-91) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 25/1991, nr 306/1989 |
| Parter: | A/S Bergrådveien 29 B (advokat Jan Tennøe) mot Solveig Berntsen (advokat Knut Ro). |
| Forfatter: | Gjølstad, Dolva, Aasland Mindretall: Hellesylt, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §38, Eierseksjonsloven (1983) §10, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §78, §10, §36, Husleieloven (1939), Eierseksjonsloven (1983) |
Dommer Gjølstad: Saken gjelder revisjon etter avtaleloven §36 av tidsbegrenset husleiekontrakt og krav på tilbud om kjøp av leilighet i medhold av eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr 7 §10.
Høsten 1973 flyttet Solveig Berntsen inn i en 3-roms leilighet i Bergrådveien 29 B sammen med datteren Reidun Rindal og datterens sønn. Leiekontrakt med varighet til 1. januar 1979 ble inngått 13. november 1973 mellom gårdeieren, A/S Bergrådveien 29 B ved Kaare Jonsson, og Reidun Rindal. Leietiden ble senere forlenget, først til 1. januar 1982 og så til 1. januar 1985. Reidun Rindal flyttet i 1983, mens moren og sønnen ble boende. Etter tilbud fra Petter Jonsson, som hadde overtatt 95 % av aksjene og var enestyre i gårdselskapet, om nytt leieforhold for Solveig Berntsen fra 1. november 1983, ble det inngått leiekontrakt 25. oktober 1983 med varighet til 1. november 1986. Kontrakten er underskrevet av Petter Jonsson og Solveig Berntsen.
I oktober 1984 ble eiendommen seksjonert. De leietakere som utleieren antok hadde kjøperett etter eierseksjonsloven, fikk tilbud om kjøp. Dette omfattet ikke Solveig Berntsen.
Den 22. oktober 1986 meddelte Petter Jonsson Solveig Berntsen at leieforholdet ville bli avsluttet ved leietidens utløp. Etter at flytteoppfordring var sendt, ble utkastelse begjært.
Ved stevning 21. november 1986 anla Solveig Berntsen sak mot Petter Jonsson med påstand om at leieforholdet måtte anses som et vanlig, ikke tidsbegrenset leieforhold. Påstanden ble senere utvidet til også å omfatte krav på kjøpetilbud etter eierseksjonsloven.
Solveig Berntsen begjærte utkastelsessaken utsatt i påvente av rettskraftig avgjørelse i husleiesaken. Begjæringen ble tatt til følge.
Oslo husleierett avsa 22. desember 1988 dom med slik domsslutning:
"1. Solveig Berntsen bor i Bergrådveien 29 B på vanlig oppsigelige leievilkår.
2. Petter Jonsson frifinnes for påstanden om at han skal gi skriftlig tilbud til Solveig Berntsen om kjøp av seksjonen.
3. Petter Jonsson dømmes til å betale saksomkostninger til Solveig Berntsen med kr 15.150,- kronerfemtentusenetthundreogfemti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen."
Husleieretten fant at tidsbegrensningen ikke gjaldt fordi Solveig Berntsens kontrakt ikke var inngått med gårdselskapet, og at gårdselskapet ved ikke å begjære Solveig Berntsen utkastet da datteren flyttet, hadde godtatt et vanlig leieforhold med henne. Kravet på kjøpetilbud kunne etter husleierettens syn ikke rettes mot Petter Jonsson.
Petter Jonsson påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Solveig Berntsen tok til motmæle og motanket for så vidt gjaldt avgjørelsen av kravet om kjøpetilbud.
Under ankeforhandlingen i lagmannsretten tok retten opp partsforholdet på utleiersiden. Gårdselskapet erklærte hjelpeintervensjon til støtte for Petter Jonsson. I medhold av tvistemålsloven §78 annet ledd la lagmannsretten med partenes samtykke til grunn at gårdselskapet var trådt inn i Petter Jonssons sted.
Eidsivating lagmannsrett avsa 15. november 1989 dom med slik domsslutning :
"1. Solveig Berntsen bor i Bergrådveien 29 B på vanlige oppsigelige leievilkår.
2. Solveig Berntsen har krav på tilbud om kjøp av den leilighet hun bebor i Bergrådveien 29 B i henhold til eierseksjoneringsloven §10.
3. Partene bærer hver sine omkostninger for såvel byrett som lagmannsrett og for såvel ankesaken som motanken."
Dommen er avsagt under dissens for så vidt gjelder begrunnelsen. Både flertallet og mindretallet fant at Solveig Berntsen reelt sett måtte anses som leietager fra 1973. Flertallet tilsidesatte tidsbegrensningen i kontrakten fra 1983 under henvisning til avtaleloven §36, mens mindretallet bygde på samme synspunkter som husleieretten.
Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere retter, viser jeg til domsgrunnene.
Lagmannsrettens dom er påanket til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. I ankeerklæringen er både A/S Bergårdveien 29 B og Petter Jonsson oppført som ankende parter, men det er ikke gjort noen innsigelse mot lagmannsrettens vurdering av partsforholdet. Jeg er enig i lagmannsrettens vurdering av partsforholdet og finner at A/S Bergrådveien 29 B må anses som rette ankende part.
Det er ikke fremlagt nye bevis for Høyesterett, og saken står i samme stilling som for lagmannsretten.
A/S Bergrådveien 29 B har for Høyesterett i det vesentlige anført:
Fra 1973 bodde Solveig Berntsen i leiligheten som husstandsmedlem. At leiekontrakt fra først av ble inngått med Reidun Rindal var ingen tilfeldighet, men et bevisst valg på leiersiden på bakgrunn av at utleieren ikke godtok mer enn en person som leier. Solveig Berntsen hadde ikke rett til å tre inn i dette leieforhold da datteren flyttet. Ved kontrakten av 25. oktober 1983 ble det etablert et nytt, eget leieforhold for henne med virkning fra opprettelsen til 1. november 1986. At Petter Jonsson står som utleier, kan ikke ha betydning. Solveig Berntsen fikk de tilsikrede rettigheter, og leiekontrakten måtte være bindende også for gårdeieren, A/S Bergrådveien 29 B.
Kontraktstidens lengde - over 3 år - er til hinder for prøving av tidsbegrensningen etter husleieloven §38 annet ledd, og under enhver omstendighet er søksmålet for sent anlagt, jfr. bestemmelsens annet punktum. Kontraktens bestemmelser er klare, og Solveig Berntsen kan ikke bygge noe på Jonssons uttalelse om velvillighet med hensyn til forlengelse. Tidsbegrensningen må ses som en tilpasning til loven 3-års-regel og ikke som en omgåelse.
Spesialregelen i husleieloven §38 annet ledd utelukker bruk av avtaleloven §36 på samme måte som den utelukket anvendelse av den tidligere bestemmelse i husleieloven §36, jfr. Rt-1955-1138. Under enhver omstendighet må husleieloven §38 ha betydning ved anvendelsen av avtaleloven §36. Avtaleloven §36 bygger på at både deklaratorisk og preseptorisk lovgivning fortsatt skal gjelde fullt ut og ikke kan tilsidesettes av §36.
Temaet for prøving av innholdet i en tidsbegrenset leieavtale etter henholdsvis husleieloven §38 annet ledd og avtaleloven §36 vil være det samme. Spesialbestemmelsen om 6-månedersfrist i husleieloven §38 annet ledd annet punktum kan ikke settes til side gjennom søksmål etter avtaleloven §36.
Foreliggende sak gjelder et normaltilfelle. Tilsidesettelse av tidsbegrensningen i medhold av avtaleloven §36 vil derfor få den konsekvens at utleiere ikke vil forlenge slike leiekontrakter. Dette vil være til ulempe for leietagere. Også hensynet til forutberegnelighet taler mot slik anvendelse.
Kontraktens tidsbegrensning innebærer under ingen omstendigheter noen overskridelse av den urimelighetsterskel som avtaleloven §36 fastsetter. Det har ikke skjedd noen uventet utvikling og heller ikke vært noen ubalanse mellom ytelse og motytelse i kontraktsforholdet. Det kontraktsvilkår som kreves tilsidesatt, må anses akseptert i lovgivningen og i en bred praksis de siste tiår. Det vil være en ulempe for utleier om avtalens tidsbegrensning settes til side. Leietageren har uten innvendinger akseptert leievilkåret. Den urimelighet hun påberoper seg, er ikke tilstrekkelig til at avtalerevisjon kan skje med grunnlag i avtaleloven §36.
Solveig Berntsen oppfyller ikke vilkårene for kjøperett i eierseksjonsloven §10. På seksjoneringstidspunktet bodde hun ikke på vanlig oppsigelse, og hun hadde på det tidspunkt heller ikke bodd i leiligheten som formell leietager i to år. Om det likevel skulle bli lagt til grunn at hun hadde kjøperett ved seksjoneringen, har hun forspilt sin rett ved passivitet ved ikke å fremsette krav før etter at saken ble anlagt.
De ankende parter har nedlagt denne påstand:
"1. Solveig Berntsens rett til å leie den leilighet i Bergrådveien 29 B hvor hun nå bor opphørte pr. 1. november 1986.
2. Solveig Berntsen er ikke berettiget i henhold til eierseksjonsloven §10 til å kreve kjøpetilbud for den seksjon i Bergrådveien 29 B hvor hun nå bor.
3. Solveig Berntsen betaler sakens omkostninger for husleierett, lagmannsrett og Høyesterett."
Solveig Berntsen har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Tidsbegrensningen bør settes til side i medhold av avtaleloven §36. Dommen i Rt-1955-1138 om forholdet mellom husleieloven §38 annet ledd og den tidligere bestemmelse i husleieloven §36 kan ikke være til hinder for dette. Dels må det tillegges betydning at generalklausulen i avtaleloven §36 er en ny bestemmelse som er gitt et meget bredt anvendelsesområde, og hvor retten ved praktiseringen må stå forholdsvis fritt. Dessuten har avtaleloven en noe annen ordlyd enn den tidligere bestemmelse i husleieloven §36. Men særlig må det ha betydning at husleieloven §38 annet ledd som er ment å gi leietagere med tidsbegrensede kontrakter et vern, er en lite tjenlig bestemmelse; den har da heller aldri vært nyttet i praksis. Dette er nærmere redegjort for i Lilleholt, Oppseiingsvernet 184 flg. Det er ikke spørsmål om å sette til side husleieloven §38, men om et tosporet system for prøving av tidsbegrensede avtaler, og hvor vurderingstemaene er forskjellige.
Solveig Berntsen, som er 89 år, har behov for en trygg bosituasjon. Gårdselskapet skal enten leie ut igjen eller selge leiligheten. Begge deler er Solveig Berntsen interessert i. Ulempen for utleieren om tidsbegrensningen tilsidesettes, er liten. Formålet med tidsbegrensningen er å hindre at leieavtalen skulle være en vanlig oppsigelig leieavtale. Dette er ikke noe saklig grunnlag. Utleier er den sterke part i kontraktsforholdet. Solveig Berntsen har reelt vært leietager siden 1973. Utleier har uttalt at han ville stille seg velvillig til forlengelse. Samlet sett må disse momenter føre til at tidsbegrensningen settes til side etter avtaleloven §36.
Subsidiært gjøres gjeldende at tidsbegrensningen må settes til side som en omgåelse av husleieloven bestemmelser. Ytterligere subsidiært hevder Solveig Berntsen at leiekontrakten bare gjelder for 3 år og må kunne kjennes ugyldig etter husleieloven §38 annet ledd, idet 6-måneders-fristen neppe kan være absolutt. Endelig gjør hun gjeldende lagmannsrettens mindretalls begrunnelse med grunnlag i husleieloven §10.
Legges det til grunn at Solveig Berntsen reelt var leietager fra 1973, følger det direkte av eierseksjonsloven §10 at hun har krav på kjøpetilbud. En lempning av Solveig Berntsens kontrakt fra 1983 bør skje på en slik måte at hun får kjøperett. Men selv om hennes krav på tilsidesettelse av tidsbegrensningen ikke fører frem, må hun likevel ha kjøperett idet hun ved seksjoneringen hadde fått egen leiekontrakt og hadde bodd i leiligheten i over 2 år.
Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
"1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1 og 2, stadfestes.
2. Solveig Berntsen tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett."
Jeg er kommet til at kravet om revisjon av tidsbegrensningen i husleiekontrakten i medhold av avtaleloven §36 bør tas til følge, men at Solveig Berntsen ikke har kjøperett etter eierseksjonsloven §10.
Solveig Berntsen har bodd i leiligheten fra 1973. Det er omstridt mellom partene om hun kan anses som leietager helt fra starten eller først fra 1983 da hun fikk egen leiekontrakt. Husleiekontrakten fra 1973 og forlengelsene i 1979 og 1981 er inngått i datterens, Reidun Rindals, navn. Jeg må legge til grunn at utleieren ikke ville godta mer enn en person på leiersiden, og mor og datter fikk valget. Solveig Berntsen forklarte for lagmannsretten at de valgte datteren fordi hun selv allerede da var gammel. I denne situasjon har jeg for mitt vedkommende vondt for å se at Solveig Berntsen var part i leieforholdet. Etter at datteren flyttet i 1983, fikk moren egen kontrakt. Denne kontrakt er riktignok med Petter Jonsson, uten at jeg tillegger dette noen betydning. Solveig Berntsen fikk den stilling og de rettigheter leiekontrakten skulle sikre henne, og Jonsson hadde kompetanse til å binde gårdselskapet.
Jeg mener kontrakten må forstås slik at den har en varighet på 3 år. Det er ikke uttrykkelig sagt i kontrakten når den skulle begynne å løpe, men av Jonssons tilbudsbrev av 19. oktober 1983 fremgår at meningen var at den skulle gjelde fra 1. november 1983.
Solveig Berntsens kontrakt reguleres av husleieloven §38 annet ledd som er en bestemmelse til beskyttelse av leietagere med tidsbegrensede kontrakter på ikke mer enn tre år. Leietageren kan få tilsidesatt tidsbegrensningen etter regelen i §38 første ledd dersom leieforholdet etter de nærmere omstendigheter må likestilles med leieforhold som løper på oppsigelse, men må reise søksmål innen seks måneder før leietiden er slutt. Ut fra de konkrete omstendigheter i saken finner jeg det klart at et søksmål - om det hadde vært anlagt i tide - ville ha ført frem. Søksmålsfristen stenger imidlertid for å tillate at leieforholdet fortsetter etter denne bestemmelsen.
Hovedspørsmålet i saken er hvorvidt det i et slikt tilfelle som reguleres av spesielle, detaljerte lovregler - her husleieloven §38 annet ledd - er rom for å anvende generalklausulen i avtaleloven §36. Dette spørsmålet har jeg funnet vanskelig. Forarbeidene til avtaleloven §36 gir liten veiledning, den høyesterettspraksis som foreligger om avtaleloven §36 gjelder andre spørsmål, og behandlingen i teorien er sparsom på dette punkt.
At avtaleloven §36 i utgangspunktet kan brukes på husleieloven område, er ikke tvilsomt. Den tidligere bestemmelse i husleieloven §36 om at leievilkår som var "åpenbart ubillige" kunne kjennes ugyldige, ble opphevet og inkorporert i avtaleloven §36 da denne fikk sitt nåværende innhold i 1983. I en dom i Rt-1955-1138 ble det lagt til grunn at leierens adgang til domstolsprøving ved en tidsbegrenset leieavtale, var uttømmende regulert ved bestemmelsene i husleieloven §38 annet ledd, og at leieren da ikke kunne få prøvd om leievilkåret var åpenbart urimelig etter samme lov §36. Å innta et slikt absolutt standpunkt i forhold til avtaleloven §36, harmonerer etter mitt syn ikke så godt med rettsutviklingen i tilknytning til boligforhold. Jeg viser til nyere lovgivning blant annet om festeforhold og tvangsfullbyrdelse, som viser den store vekt lovgiver legger på sosiale hensyn på dette området. Denne utvikling bør etter min mening tillegges betydning også for det spørsmål vi her har for oss. Dette ser jeg i sammenheng med at avtaleloven §36 tar sikte på å fange opp utviklingen i synet på hva som er urimelig, jfr. førstvoterendes uttalelser på 284 i plenumsdommen i Rt-1988-276.
Avtaleloven §36 rammer avtalevilkår som ut fra en konkret vurdering finnes å være urimelige. Den avveining av de kryssende hensyn som ligger i husleieloven §38 annet ledd, må etter min mening ha betydning når den konkrete vurdering skal foretas i en sak som den foreliggende. Saksforholdet her er imidlertid meget spesielt.
Solveig Berntsen har bodd i leiligheten i over 17 år med grunnlag i til sammen hele fire leieavtaler. Man har på den annen side med en profesjonell utleier å gjøre; gårdselskapet og Petter Jonsson driver med utleie av flere leiligheter. Ved forlengelsene både i 1979 og i 1981 ble det fra utleiers side tatt med en uttrykkelig bestemmelse om at forlengelse ikke kunne påregnes. At det likevel ble gitt forlengelse og at Solveig Berntsen fikk overta som leier med leietid med varighet utover datterens, måtte oppfattes slik at det ikke var noen realitet i dette. Tilbudsbrevet av 19. oktober 1983 fra Petter Jonsson oppfatter jeg slik at det nærmest var en selvfølge at Solveig Berntsen skulle få overta. Sentralt står også at Petter Jonsson, så vidt skjønnes i 1983, uttalte at han ville se med velvillighet på eventuell forlengelse av leiekontrakten for henne. Slik jeg bedømmer saken, måtte Solveig Berntsen ha en kvalifisert forventning om forlengelse, skapt ved utleierens forhold. Hensynet til utleieren og dennes behov for forutberegnelighet, som begrunner fristregelen i husleieloven §38 annet ledd, gjør seg da ikke gjeldende på vanlig måte. Når dette er tilfelle og tungtveiende hensyn taler for lempning, mens det på den annen side er tale om en profesjonell utleier som utelukkende skal disponere leiligheten som formuesobjekt, mener jeg at Solveig Berntsen bør nå frem med sitt krav etter avtaleloven §36.
Når det gjelder kravet på kjøpetilbud, heter det i eierseksjonsloven §10 første ledd:
"Når oppdelingsbegjæringen er tinglyst, har leietakerne av de enkelte boligseksjoner med vanlig oppsigelig leiekontrakt eller som har bodd i leiligheten i minst 2 år etter annen kontrakt med gårdeieren, rett til å kjøpe den seksjon som bruksenheten hører til."
Etter min vurdering av leieforholdene fyller ikke Solveig Berntsen vilkårene. Hun kan ikke sies å ha hatt en vanlig oppsigelig leiekontrakt på seksjoneringstidspunktet, og noe grunnlag for å gjøre lempningen av leieavtalen gjeldende med virkning tilbake til seksjoneringstidspunktet, kan jeg ikke se foreligger. Dersom husleieloven §38 annet ledd hadde fått anvendelse, kunne nok atskillig tale for å anse leiekontrakten som en vanlig oppsigelig leiekontrakt i forhold til eierseksjonsloven §10 første ledd, slik at hun hadde hatt krav på kjøpetilbud. Men en lempning etter avtaleloven §36 kan etter min mening ikke gå lenger enn til å sikre hennes fortsatte rett til å bo i leiligheten.
Solveig Berntsen har under henvisning til lovforarbeidene i Innst. O nr 36 for 1982-83 8 gjort gjeldende at loven annet alternativ må forstås slik at det er tilstrekkelig at man har bodd i leiligheten i to år uten at man behøver å ha vært leietager hele tiden, bare man er det på seksjoneringstidspunktet. En slik forståelse er etter min mening vanskelig å forene med loven ordlyd, som nokså klart trekker i retning av at leietageren de to årene må ha bodd i leiligheten på grunnlag av en kontrakt som vedkommende selv er part i eller har rett til å tre inn i. Lovforarbeidene omhandler ikke dette tolkningsspørsmål spesielt, og den korte angivelse av formålet med lovbestemmelsen, gir etter min mening ikke noe entydig grunnlag for å fravike den naturlige forståelse av lovteksten.
Punkt 1 i lagmannsrettens domsslutning blir etter dette å stadfeste, mens det blir å avsi dom i samsvar med gårdselskapets påstand for så vidt gjelder kravet på kjøpetilbud.
Anken har delvis ført frem. Jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med loven §174 første ledd.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens post 1, stadfestes.
2. Solveig Berntsen har ikke krav på tilbud etter eierseksjonsloven §10 om kjøp av den seksjon i Bergrådveien 29 B hvor hun bor.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende når det gjelder spørsmålet om revisjon av leiekontrakten, men mener at Solveig Berntsen har krav på å få kjøpetilbud etter eierseksjonsloven.
Vi har for oss et særegent tilfelle hvor sterke grunner tilsier å gi Solveig Berntsen en stilling som stort sett tilsvarer den en formell kontraktspart etter leieavtalen ville ha. Da leiekontrakten ble opprettet var det på det rene at den skulle gi grunnlag for at både mor og datter flyttet inn i leiligheten hvor de senere har bodd sammen alle år inntil datteren flyttet. Dem i mellom var det åpenbart tale om et felles leieforhold. Når ikke leiekontrakten ble opprettet i begges navn, skyldtes det at utleieren ville ha bare ett navn i kontrakten, men for øvrig var det likegyldig for gårdeieren hvem av de to som ble leietaker etter kontrakten. På denne bakgrunn bør det at datteren ble den formelle leietaker etter min mening ikke være til hinder for at moren - ved tolkingen av eierseksjonsloven - anses for å ha bodd i leiligheten "etter ... kontrakt med gårdeieren" også i den tid leiekontrakten stod i datterens navn. Ut fra dette mener jeg at Solveig Berntsen vil ha krav på å få kjøpetilbud etter eierseksjonsloven §10.
Dommer Dolva: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Gjølstad.
Dommer Aasland: Likeså
Dommer Christiansen: Jeg er enig med annenvoterende, dommer Hellesylt.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens post 1, stadfestes.
2. Solveig Berntsen har ikke krav på tilbud etter eierseksjonsloven §10 om kjøp av den seksjon i Bergrådveien 29 B hvor hun bor.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.