LB-1998-2449

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-05-27
Publisert:	LB-1998-02449
Stikkord:	Avtaletolkning
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr 97-01257 A/02 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-02449A/03.
Parter:	Ankende part: Helge Morka (Prosessfullmektig: H.r.advokat Jon Christophersen). Motpart: Jon Lunde, Kjell Øverby, Jack Wallenius, Kåre Ulleberg, Arvid Gustafson, Gudmund Fossen, Bjørn Terje Andersen, Per Kirkesæther, Per Sanner, Hans Kristiansen, Arnt Lilledal (Prosessfullmektig: Advokat Magne Halmrast).
Forfatter:	Lagdommer Karin Stang, formann. Ekstraordinær lagdommer Arne Langeland. Byrettsdommer Thor Linde
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2

Saken gjelder avskjerming av grøntareal.

Helge Morka kjøpte i 1973 eiendommen Arnesenga 14 A på Skui. Med kjøpte fulgte 1/12 eierandel i gnr 64 bnr 110 i Bærum, som er et fellesareal for eiendommene Arnesenga 12, 14 og 16. Det er her 12 boliger og hver boligenhet eier 1/12 av dette fellesarealet.

Fellesarealet ligger rett inn til Morkas eiendom og husvegg i syd. Fellesarealet omfatter oppkjørsel, garasjeanlegg, parkeringsplasser, lekeplass m.m. På den del av fellesarealet som ligger inn til Morkas husvegg var det opprinnelig regulert 2 parkeringsplasser langs med husveggen. Etter hvert parkerte folk loddrett mot husveggen og gjerdet, noe som innebar at 5 til 6 biler kunne stå parkert opp mot Morkas eiendom. Dette var til stor sjenanse for Morka og hans familie som hadde soveromsvindu få meter derfra og uteplass rett innenfor gjerdet, som gikk i forlengelse av husveggen.

Morka var så plaget av parkeringene at han reiste sak mot de øvrige beboere i boligområdet. Dette resulterte 10 september 1992 i et rettsforlik med slik ordlyd:

1. På eiendommen sameiet gnr. 64, bnr. 110 i Bærum er parkering forbudt syd for Morkas eiendom, gnr 64, bnr 116 - bortsett fra på de oppmerkede parkeringsplasser øst for gårdsplassen ved railen/kanten ned mot Brunesenga. Forbudet omfatter ikke parkering foran de respektive garasjer. Parkerings-forbudskilt i h.h.t. dette settes opp i oppkjørselen. forbudet trer i kraft innen 15. nov. -92.

2. For å oppnå at parkeringsforbudet i pkt. 1 etterleves, skal det foretas en avskjerming av et område syd for Morkas eiendom i h.h.t. vedlagte skisse, undertegnet av partene. Avskjermingen foretas ved at det skraverte området på skissen, innenfor rød strek, avgrenses med 6 cm høye kantstener og at det innenfor kantstenene tilsåes med gress.

3. Til erstatning for tapte parkeringsplasser syd for Morkas eiendom opparbeides det 2 nye parkeringsplasser i området der hvor søppelkassene ved railen nå står. Søppelkassene flyttes sydover i nødvendig utstrekning. I denne forbindelse er partene innforstått med at oppkjørselsveien øverst (ved innkjøring til gårdsplassen) utvides ca 1-1 /2 m. vestover, forutsatt at utvidelsen skjer på sameiets grunn.

4. Sameiet forestår arbeider som nevnt i pkt. 2 og 3. Utgiftene ved disse arbeider dekkes av Morka med inntil kr 20 000,- - tyvetusen-. Eventuelt ytterligere omkostninger dekkes av sameiet.

5. Saken begjæres hevet som forlikt. Hver av partene dekker sin egne omkostninger i anledning saken.

Forliket ble tinglyst på sameiets eiendom.

Morka opparbeidet selv grøntområdet syd for eiendommen i samsvar med forlikets punkt 2. Området ble avgrenset med 6 cm høye kantsten. Parkering forbudt skilt nevnt i forlikets punkt 1 kom ikke opp før høsten 1997 etter at Morka hadde tatt ut stevning i denne sak.

De nye parkeringsplasser som skulle opparbeides i henhold til forlikets punkt 3 er ikke opparbeidet.

Støyproblemene fra parkering syd for Morkas eiendom ble ikke særlig bedret og etter gjentatte forsøk på å få sameiet til å sette opp forbudsskilt, samt å opparbeide nye parkeringsplasser foreslo Morka i mai 1996 at det skulle settes opp et lavt gjerde rundt grøntområdet for effektivt å hindre parkering og overkjøring. Dette ble avslått av de øvrige sameiere.

Morka gikk på nytt til søksmål mot de andre sameiere. Bærum forliksråd kom 3 juni 1997 til at Morka ikke hadde adgang til å sette opp gjerde rundt grøntområdet. Forliksrådets dom ble anket til Asker og Bærum herredsrett, som 6 mai 1998 avsa dom med slik domsslutning:

1. Jon Lunde, Kjell Øverby, Jack Wallenius, Kåre Ulleberg, Arvid Gustafson, Gudmund Fossen, Bjørn Terje Andersen, Per Kirkesæther, Per Sanner, Hans Kristiansen og Arnt Lilledal frifinnes.

2. Helge Morka betaler saksomkostninger med tilsammen kr 40.000,- -kronerførtitusen 00/100- til Jon Lunde, Kjell Øverby, Jack Wallenius, Kåre Ulleberg, Arvid Gustafson, Gudmund Fossen, Bjørn Terje Andersen, Per Kirkesæther, Per Sanner, Hans Kristiansen og Arnt Lilledal innen 2 -to- uker fra forkynnelse av dommen.

Sakens nærmere omstendigheter fremgår av herredsrettens dom.

Helge Morka har rettidig anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 29 og 30 april 1999. Helge Morka møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Samtlige ankemotparter med unntak av Jon Lunde møtte med sin prosessfullmektig. Jon Lunde hadde gitt Gudmund Fossen fullmakt til å møte for seg første dag. Lunde var til stede i retten andre dagen og samtlige ankemotparter forklarte seg. Det ble holdt befaring i Arnesenga og avhørt ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Den ankende part, Helge Morka, har i hovedsak anført:

I denne saken er det den ene mot de mange. Morka mot de 11 andre sameiere. Kirkesæther som flyttet inn i 1995 er blitt vel orientert av de andre om alt som skjedde på 70-tallet. Morka er blitt svartmalt og han blir tillagt all skyld for tvistene mellom sameiene.

Bildet er ikke så ensidig. For ankemotpartene har selv misligholdt det inngåtte rettsforlik. Gjennom partsforklaringene er det kommet frem at enkelte mener at de egentlig ikke burde påtatt seg å opparbeide nye parkeringsplasser, de har brutt avtalen og den forpliktelsen som rettsforliket innebærer. Deres innvendinger om at Morka først skulle forskuttere utgiftene, at det koster mye mer enn forutsatt og at det var vanskelig å få til flere parkeringsplasser er vikarierende motiver. I realiteten ønsker de øvrige sameiere ikke å oppfylle forliket.

Ankemotpartene hadde intet grunnlag for å tro at Morka ikke ville betale de kr 20 000 han hadde forpliktet seg til. Det er heller ikke vanskelig å opparbeide de parkeringsplasser som er nevnt i forlikets punkt 3. Søppelhuset kan uten store problemer parallellforskyves/ flyttes slik at det blir plass til 2 nye biloppstillingsplasser ved siden av de nåværende ved railen. Det er heller ikke korrekt at dette koster uforutsett mye. Morka fikk tilbud på opparbeidelse av parkeringsplasser i juni 1991, og det er ingen holdepunkter for at det skal koste ti ganger så mye.

Det skjer stadig brudd på rettsforlikets punkt 2. Parkeringsforbudet respekteres ikke. Det er inngått avtale om et absolutt forbud, og her er ikke som nevnt av herredsretten tale om en tålegrense. Naboloven inneholder begrepet tålegrense, men ikke rettsforliket. Dette skal respekteres. Naboloven kommer ikke til anvendelse. Etter at rettsforliket ble inngått, må man holde seg til avtalen. Hensetting av biler på fellesområdet syd for Morkas eiendom er parkering og forbudt. Parkering kan bare gyldig foretas foran de enkelte garasjer og på de oppmerkede plasser ved railen. Det er parkert på gresset og også inntil gresset, særlig på vestsiden oppimot Morkas hageport. Ankemotpartene har totalt ignorert de forpliktelser forliket pålegger dem. Ankemotpartene har klart misligholdt rettsforlikets punkt 1 og punkt 3.

Lagmannsretten må foreta en utvidende fortolkning av rettsforliket. Partenes forutsetninger og formålet med rettsforliket må tillegges vekt ved denne tolkning. Partenes intensjoner med punkt 2 var å hindre parkering foran Morkas sydvegg. Kantstenene som ble avtalt å skulle være 6 cm høye er sunket i forhold til terrenget og utgjør ikke lengre noen hindring. De kan med letthet passeres. Ankemotpartene har i liten grad innskjerpet at man ikke skal parkere ved eller på grøntarealet. Partenes intensjoner for å inngå forliket er ikke fulgt opp.

Morka ønsker at forlikets intensjoner oppfylles ved at det settes opp et lite gjerde, det plantes busker, settes opp stabbesten eller legges høyere kant som hindrer innkjørsel på det grønne område. Dette må kunne skje uten at Bjørn Terje Andersens utkjørsel fra garasjen vanskeliggjøres ytterligere, og slik at snøbrøyting fortsatt kan skje. Ulempene for de øvrige sameiere er bagatellmessige.

Helge Morka har nedlagt slik endelig påstand:

1. Helge Morka har, etter rettens nærmere bestemmelse, rett til å avskjerme opparbeidet område på gnr. 64, bnr. 110, ved sydveggen til Arnesenga 14 A, ved oppsetting av gjerde eller annen avskjermning.

2. Helge Morka tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Ankemotpartene, har i hovedsak anført:

Helge Morka har reist sak om ulovlig parkering. Det er ikke klarlagt at det har funnet sted ulovlig parkering. Det er svært lite igjen av det grunnlag som Morka bygget søksmålet på da han tok ut stevning. Han påstår at det parkeres på grøntområdet og rett inntil dette, og at gresset overkjøres og ødelegges, samt at uvedkommende oppholder seg der. Han ønsker derfor en fysisk hindring. Omfanget av de problemer Morka anførte i stevningen er blitt redusert mens saken har stått for retten. Han har ikke opprettholdt anførslen om at plenen overkjøres, og det er ingen steder i forliket hvor det står at det er forbudt å gå over eller oppholde seg på plenen.

Arealet tilhører fellesskapet helt inn til Helge Morkas husvegg. De øvrige sameiere har forsøkt å hjelpe ham med å hindre parkering ved grøntarealet. Det er ikke den ulovlige parkering som er viktig for Morka, men grøntarealet, særlig det syd-vestre hjørne. Det vises til at Morka ikke har nedlagt påstand om en ordning som hindrer parkering utenfor grøntområdet.

Morka har ikke ført bevis for at parkeringsforbudet brytes eller at det parkeres på plenen. Han har henvist til sine egne brev hvor det står at det parkeres ulovlig «ved» grøntarealet, men han kan ikke påpeke noen konkrete feilparkeringer i det forbudte område. I sin partsforklaring nevnte Morka glassmesterens bil. Glassmesteren parkerte ikke ulovlig, fordi partene er enige om av det er tillatt å «stå parkert» i området, mens det leveres varer. Det kan være flere vareleveringer som Morka har oppfattet som ulovlig parkering.

Morka hevder at her er totalt parkeringsforbud. Det er helt urimelig dersom en parkering foretatt av en tilfeldig utenforstående skal karakteriseres som «ulovlig parkering» i forhold til forliket. De overtramp som har funnet sted ligger godt innenfor det Morka og hans familie må tåle i henhold til forliket. Det er lite som tyder på at ikke sameierne prøver på å respektere parkeringsforbudet.

Et gjerde hindrer ikke parkering utenfor grøntarealet. De parkeringer som skjer her er enkeltstående tilfeller. Det er ikke bevist at feilparkering skjer hyppig. I andre villastrøk forstyrres også naboer av feilparkeringer, og forbud brytes også på offentlig vei. Der er tale om få overtramp, som er en normalfunksjon av tilbringertjenester.

Det er ikke sant, som Morka hevder, at grøntarealet overkjøres og at det parkeres på dette. Sameierne tar hensyn til plenen. Morkas oppfatning av virkeligheten stemmer ikke. De elleve andre sameiere har et annet bilde, de forklarte at det ikke var noen parkering på plenen.

Det er tillatt å parkere foran garasjene. Morka kan ikke vite om motorstøyen kommer fra en bil som har parkert lovlig foran garasjen, eller en bil som har parkert ulovlig inntil grønt-arealet. Et gjerde, stabbesten eller runde pyntesten vil ikke hindre støy. Bilene vil muligens parkere lengre ute mot garasjene, men støyen vil fortsatt være der. Morka har støyproblemer fordi han bor inntil et fellesareal som brukes. Selv om ankemotpartene har erkjent at vennen (beileren) til en av Arnt Lilledals døtre parkerte delvis oppå grøntarealet i en 14-dagers tid, er det ikke tilstrekkelig for å sette opp ytterligere stengsel. Rettssaken er pirk fra Morkas side.

De foreslåtte avskjerminger vil ha uhyre liten betydning for Morkas situasjon. De få overtramp som fra tid til annen skjer kan ikke anses urimelige etter naboloven §2. Overkjøringen av plenen omfattes av formuleringen «...ha,gjerda eller setja i verk..» i naboloven §2. Det er ikke urimelig etter naboloven å beholde den ordning som fremgår av forliket. Det vil påføre de øvrige sameiere store ulemper hvis retten går med på Morkas krav, det vises til problemene med utkjøring fra de nærmeste garasjer og for snøbrøytingen.

Den skjønnsmessige objektive tålegrense som angis i naboloven §2 er ikke overtrått.

Forutsetningen for at forliket ble inngått var at det skulle være kantsten rundt grøntarealet. Går man lengre og tillater en større avskjerming av plenen, fratas sameierne en del av fellesarealet, og dette overlates til Morka.

Da Morka kjøpte sin bolig visste han at fellesarealet grenset opp til boligen. Han kan ikke etterpå klage over støy som da måtte være påregnelig for ham. Når det gjelder relevant rettspraksis for hvor grensen i naboloven §2 går om hva som må tåles, vises det til Rt-1997-282, Rt-1995-1302, Rt-1981-343, Rt-1973-1193, Rt-1972-142 og Rt-1971-378.

Forliket er en etablert avtalemessig ordning og Morka må selv bære risikoen for at intensjonene ikke følges opp.

Ankemotpartene har nedlagt slik endelig påstand:

Herredsrettens dom stadfestes.

Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten skal ta stilling til om Helge Morka har rett til ytterligere å avskjerme det grøntareal som ble opparbeidet i samsvar med rettsforlikets punkt 2.

Lagmannsretten har vært i noe tvil om, men er etter en total vurdering kommet til, at det ikke er fullstendig identitet mellom dette krav og det som ble fremmet ved søksmålet i 1989, og som etter anke resulterte i rettsforliket. Det er heller ikke reist innvendinger mot at saken fremmes.

Som rettslig grunnlag for anken har Morka anført at rettsforliket medførte et absolutt parkeringsforbud som jevnlig blir overtrådt, slik at en fysisk parkeringshindring er nødvendig for å oppnå rettsforlikets intensjon.

Lagmannsretten er enig med den ankende part i at rettsforliket av 1992 punkt 1 oppstiller et totalt parkeringsforbud syd for Morkas eiendom, samt pålegger ankemotpartene å sette opp et parkering forbud skilt. Videre fremgår det av punkt 4 at sameiet skal forestå avskjerming som beskrevet i punkt 2 og opparbeide 2 nye parkeringsplasser i området ved søppelkassene ved railen til erstatning for de 2 plasser som gikk tapt ved anlegging av grøntområdet, jf punkt 3.

Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at sameiet klart har misligholdt sine forpliktelser etter rettsforliket.

Sameiet har ikke opparbeidet nye parkeringsplasser som pålagt i punkt 3. Påstanden om at dette ville bli langt mer kostbart enn forutsatt, kan ikke tillegges vekt. Sameiet har ikke på noe tidspunkt innhentet anbud fra fagfolk på området eller foretatt andre undersøkelser som underbygger dette. Lagmannsretten antar på bakgrunn av det anbud som Morka innhentet i 1991 hos Topaas og Haug at det fremdeles er mulig å få utført arbeidet for en pris som ikke er urimelig. Tilbudet i 1991 lå godt innen for rammen av de kr 20 000.

Sameiet har også hevdet at det ikke er mulig å opparbeide nye parkeringsplasser, fordi hellingen ned mot Arnesenga er for bratt, slik at det må bygges opp en forstøtningsmur. Heller ikke denne påstand kan tillegges vekt. Som nevnt over har sameiet ikke engang forsøkt å innhente fagkyndig anbud eller uttalelser om mulighetene for å opparbeide 2 nye parkeringsplasser ved railen. Etter befaring er det lagmannsrettens oppfatning at det lar seg gjøre å opparbeide minst en og antagelig 2 plasser ved railen, dersom søppelhuset forskyves noen meter nedover. Under alle omstendigheter er det mulig å legge 2 parkeringsplasser i oppkjørslen/stikkveien på oversiden, dersom man benytter fellesområdet som går i flukt med hagen til de eiendommene som ligger i boligrekken syd for garasjene.

Sameiet har dernest hevdet at parkeringsplassene ikke er opparbeidet fordi Morka ikke har forskuttert kostnadene. Forlikets punkt 4 bestemmer at Morka skal dekke utgiftene for det som er nevnt i punkt 2 og 3 med inntil kr 20 000. Det overstigende skal dekkes av sameiet. Morka har selv bekostet materialene til grøntområdet, samt nedlagt egen arbeidsinnsats. Forliket benytter formuleringen «Utgiftene ved dette dekkes av Morka...». Det må være klart at Helge Morka bare er forpliktet til å dekke utgiftene etterhvert som de påløper.

Etter lagmannsretten oppfatning er det ren uvilje fra sameiets side som er grunn til at parkeringsplassene ikke er blitt opparbeidet. Det gikk klart frem av enkelte partsforklaringer at sameiet ikke ønsket å opparbeide plassene.

Sameiet har også misligholdt andre forpliktelser som forliket påla det. Parkering forbudtskilt ble ikke satt opp før i 1997. Forlikets punkt 1 bestemmer at forbudet skal tre i kraft «innen 15. nov. -92». Den naturlige forståelse av forlikets ordlyd er etter lagmannsrettens oppfatning at sameiet pliktet å settes opp skiltet innen dette tidspunkt.

Etter bevisføringen legger lagmannsretten også til grunn at parkeringsforbudet ikke er blitt respektert av alle sameierne. Sameiet har erkjent at vitnet Lasse Sørensen parkerte ulovlig i en periode på 14 dager. Lagmannsretten legger til grunn at denne periode kan ha vart lengre idet Sørensen, etter egen forklaring, var venn av Arnt Lilledals datter i ca 2 år. Det legges til grunn at han i denne periode forsøkte å parkere lovlig, men parkerte inntil og oppå grøntarealet ved Bjørn Tage Andersens garasje, dersom han ikke fant en ledig plass andre steder. Videre er det erkjent noen andre parkeringer på området av kortere varighet. Det fremgår også at det har vært parkert ulovlig på grøntarealet av Helge Morkas brev til sameiet datert 7 mai 1996. Her står:

Grøntområdet i sydveggen Arnesenga 14 A

Jeg viser til referat fra generalforsamlingen 30. april 1996, pkt.8.

Årsakene til at området er skadet er:

- overkjøring med bil

- parkering delvis inne på området

- tråkk ved gange over området

- ......

Morka har forklart at problemene med ulovlig parkering har bedret seg etter stevning ble tatt ut, men lagmannsretten legger til grunn at parkeringsforbudet fortsatt til en viss grad ikke er blitt respektert.

Lagmannsretten tolker rettsforliket slik at hensikten var å sikre at Morka og hans familie ikke skulle utsettes for de støyproblemer som parkering inntil eiendommen medførte, jf kommuneoverlege Smiths uttalelse i brev av 14 september 1989. Forliket skulle på denne bakgrunn løse parkeringsproblemene på sameiets fellesareal, og skape ro i boligområdet. Den avskjerming som ble avtalt har vist seg ikke å være tilstrekkelig til å hindre ulovlig parkering og tvisten mellom sameierne har fortsatt.

For å oppnå intensjonene bak forliket er det nødvendig å forsterke avskjermingen. Dette må imidlertid skje på en slik måte at Andersen og Fossen ikke hindres ytterligere i sin utkjørsel fra garasjene, og slik at det er mulig å få ryddet fellesområdet for snø om vinteren. Gårdbruker Knut Bolstad, som i mer enn 10 år har stått for sameiets snørydding, forklarte at en kant rundt grøntområdet på 30 cm ikke vil være til hinder for skjæret på måkebilen.

Lagmannsretten er kommet til at Helge Morka for egen regning bør få adgang til å bygge en kant rundt grøntarealet med kantsten som ikke overstiger 30 cm over bakken. For at Andersens og Fossens utkjøring fra garasjen ikke skal stenges eller bli svært vanskelig må grøntarealet mot garasjene beskjæres noe. Yttergrensen for grøntområdet på denne siden må flyttes bak portstolpen i Morkas hagegjerde. Denne er klart markert på tegningen som er en del av rettsforliket, jf utdraget s 115. Grensen trekkes på skrå ned fra portstolpen til sydvenstre hjørne av grøntarealet i rett linje.

En forsterket avgrensning av fellesarealet er imidlertid ikke ensbetydende med at området ikke kan benyttes på annen måte enn til parkering og overkjøring av de øvrige sameiere.

Det må f eks være lov å gå på området. Lagmannsretten peker videre på at hensikten bak rettsforliket først kan oppnås fult ut ved at punkt 3 i forliket også gjenomføres. Det er nødvendig at det opparbeides nye parkeringsplasser som ledd i å hindre ulovlig parkering på fellesområdet for øvrig, idet det er for få parkeringsplasser. Samtidig må det være klart at sameierne ikke kan hindre at fremmede parkerer ulovlig. Det kan heller ikke forventes at sameierne skal opptre som «politi» på fellesarealet. Men rettsforliket innebærer at sameierne, deres familier og besøkende er forpliktet til å respektere parkeringsforbudet.

Anken har delvis ført frem, idet Morka har fått anledning til å sette opp en forsterket avgrensning av grøntarealet, samtidig som han må innskrenke grøntområdet noe. I medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174 første ledd bærer hver av partene sine omkostninger for lagmannsretten.

I herredsretten ble ankemotpartene tilkjent saksomkostninger etter hovedreglen i tvistemålsloven §172 første ledd, idet Helge Morka der tapte saken. Etter lagmannsrettens avgjørelse kan det heller ikke tilkjennes omkostninger for behandlingen i herredsretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Helge Morka har for egen regning adgang til å avskjerme opparbeidet område på gnr 64, bnr 110, ved sydveggen til Arnesenga 14, ved å oppsette kantsten som ikke overstiger 30 cm over bakken, forutsatt at områdets omfang innskrenkes mot garasjeanlegget, slik grensen trekkes fra portstolpen ved Helge Morkas hageport og i rett linje til sydvestre hjørne av grøntarealet.

2. Partene dekker sine egne omkostninger for herredsretten og for lagmannsretten.