RG-2000-137

Instans:	Frostating lagmannsrett - overskjønn
Dato:	1999-05-31
Publisert:	RG-2000-137 (23-2000)
Stikkord:	Overskjønn, Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Gauldal herredsrett nr. 97350 B - Frostating lagmannsrett LF-1998-00877 B. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00629K .
Parter:	Saksøker: Melhus kommune v/ordføreren, Melhus (Prosessfullmektig: Advokat John J. Stamnæs, Trondheim). Saksøkt: Lilly Stendahl Resell, Melhus (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Schjødt AS v/advokat Arve Rosvold Alver, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. Med fire skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §4

Overskjønn:

Saken gjelder fastsettelse av erstatning etter ekspropriasjon av et tomteareal på ca 43 dekar til helse- og sosialfunksjoner, offentlige kontorer og torg/parkering i Melhus sentrum.

Lilly Stendahl Resell eier gårdsbruket "Lena" gnr 94 bnr 1 i Melhus. Fra gården er tidligere utskilt arealer til blant annet rådhus og Melhus Butikksenter AS. Melhus kommunestyre vedtok 10. juni 1997 "Reguleringsplan Lena" som omfattet store deler av Resells eiendom. Hun klaget reguleringsplanen til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, som den 5. november 1997 stadfestet planen.

Melhus kommunestyre vedtok deretter, i møte 18. november 1997, å ekspropriere arealer i henhold til planen. Det dreide seg om grunn til offentlige kontorer, omsorgssenter, boliger for psykisk funksjonshemmede, parkering og torg. I formannskapets møte 25. november 1997 ble det vedtatt tilleggserverv for veier mv. Resell klaget vedtakene til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, som stadfestet vedtakene 5. januar 1998 og ga samtykke til forhåndstiltredelse 27. januar 1998.

Melhus kommune uttok skjønnsbegjæring til Gauldal herredsrett 5. desember 1997. Etter ytterligere saksforberedelse holdt herredsretten hovedforhandling og avhjemlet deretter skjønn 8. juni 1998 med slik slutning:

"1. Melhus kommune v/ordføreren betaler erstatning til Lilly Stendahl Resell med hhv kr 175 (ca 34 da) og kr 250 (ca 9 da) pr m2 for avståelse av grunn fra eiendommen Lena gnr 94 bnr 1 i Melhus.

2. Melhus kommune v/ordføreren betaler kr 28268,- - kronertjueåttetusentohundreogsekstiåtte00/100- i saksomkostninger til Lilly Stendahl Resell v/advokat Arve Rosvold Alver.

Oppfyllelsesfristen for punkt 2 er 2 -to- uker fra skjønnets forkynnelse."

Resell har 7. august 1998 begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett. Melhus kommune har inngitt tilsvar og motbegjæring. Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Trondheim tinghus 4. - 5. mai 1999. Kommunen møtte med prosessfullmektig advokat John J. Stamnæs og Resell med advokat Arve R. Alver. Lagmannsretten mottok forklaringer fra Resell og vitner, slik det fremgår av rettsboken. Det ble fremlagt kommunedelplan, reguleringskart, ervervskart, fotos mv, og den samlede rett dro på befaring til Melhus. Store deler av ekspropriasjonsområdet var da under utbygging. Under befaringen besiktiget man også enkelte arealer som var solgt de senere årene, og som ble anført å være sammenlignbare.

Ingen av partene har reist innsigelser mot fremme av overskjønnet. Dette fremmes følgelig som ekspropriasjonsskjønn, jf skjønnsprosessloven §4.

Kommunen har fremlagt samme skjønnsforutsetninger som for herredsretten, og lagmannsretten legger disse til grunn. De er inntatt på s 4 i herredsrettens skjønn. Her skal kort nevnes at grunnen erverves til eiendom, at grunnerstatningen begjæres fastsatt til et beløp pr m2 på basis av tilstanden på tidspunktet for tiltredelse, og at det skal fastsettes en avsavnsrente for tiden etterpå.

Det er begjært fullstendig overskjønn, herunder over avsavnsrenten.

Melhus kommune anfører i det vesentlige:

For lagmannsretten er partene enige om rammen for saken, herunder grunnlaget for og omfanget av ervervet. Det er på det rene at det skal verdsettes pr tiltredelsesdato 27. januar 1998. Kort sagt er uenigheten begrenset til spørsmålene om pris, fradrag og rente. Kommunen mener at herredsrettens erstatningsutmåling er korrekt, herunder avsavnsrenten på 6%.

Skjønnsforutsetningene ble tilpasset Resells ønsker. Av ervervet på ca 42,8 dekar skal ca 9 dekar verdsettes som tomteareal for forretninger og kontorer, og de øvrige ca 34 dekar som tomteareal for boliger.

Erstatningsutmålingen skal skje etter ekspropriasjonserstatningsloven. Resell har krav på salgsverdi, da den er høyere enn bruksverdi. Man skal frem til markedspris pr tiltredelsestidspunktet 27. januar 1998. Det må søkes veiledning i sammenlignbare overdragelser, salg og skjønn. Her fremheves kjøpekontrakt for "Teletomta II" fra februar 1994 hvor ca 10,5 dekar ble overdratt etter m2 pris på kr 119. I desember 1994 ble et areal på ca 9 dekar overdratt for kr 120 pr m2 . Begge salg var fra Resells eiendom. Uforbindtlige tilbud er irrelevante, likeså priser oppnådd etter tiltredelsestidspunktet.

Man står overfor større arealer der feltutbygging er relevant. Det er naturlig å nevne et salg fra 1995 mellom Arne Lian og Block Watne AS på Kystad i Trondheim. Henimot 68 dekar ble avhendet for kr 200 pr m2 .

Midt-Trøndelag herredsrett avhjemlet 29. mai 1997 skjønn for ca 2,8 dekar i Klæbu sentrum. Dette skulle benyttes til omsorgsboliger og ble verdsatt til kr 65 pr m2 .

Grunnlag for festeavgifter er ikke veiledende for salgspriser. Festekontrakter gir andre vurderinger av forrentning og risiko enn ved tomtekjøp. Man strekker seg lengre med hensyn til å betale årlig festeavgift enn når man kjøper.

Situasjonen i januar 1998 var annerledes enn i dag. Man var på et tidligere stadium i planprosessen. Bebyggelsesplan forelå ennå ikke. Markedsprisene på tomter lå lavere, både generelt sett og spesielt for Melhus. Dertil må det presiseres at man skal vurdere råtomtpris. Kjøpere må da påregne store utgifter til tekniske anlegg - veg, vann og kloakk. Det er kommet frem at kommunens hovedledning for kloakk er for dårlig dimensjonert. Hvis utbyggere ikke har tålmodighet til å avvente kommunens investeringer, må de selv bekoste tiltak som det kan bli tungt å inndrive ved refusjon.

Prisnivået i Melhus sentrum var også påvirket av offentlige investeringer. Det gjaldt særlig initiativ for å få aktivitet i forretningsområdet. Selskapet Bygdebyen Melhus AS ble etablert ved årsskiftet 1997/98. Kommunen bidro med midler:

Tilskudd for å få hånd om leiekontrakten for Melhus leirkr 250.000

Rivningskostnader innenfor leiren kr 380.000

Opprydningskostnader kr 150.000

Sammen med kostnader til opprusting av hovedledninger, dreier det seg om over 5,8 mill kr. Kommunen investerer mer enn 90 mill kr i ervervsområdet. Selskapet Bygdebyen Melhus AS ga dessuten forventninger som skrudde prisene opp.

Melhus har inngitt aksessorisk motbegjæring til overskjønn for å markere at erstatningene ikke må settes høyere enn herredsretten gjorde, og fordi herredsretten ikke i tilstrekkelig grad har gjort fradrag for prisendring som skyldes offentlige planer og investeringer.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

"Skjønnet fremmes."

Lilly Stendahl Resell anfører i det vesentlige:

Arealet øst for Lenavegen skal erstattes som boligtomter, arealet mellom Lenavegen og E6 som forretningstomter. Det sistnevnte har hatt dette formålet i offentlige planer siden 1980.

Egentlig har det vært et presserende behov for utbyggingsarealer i mange år. Tre faktorer har bremset på utviklingen - usikkerhet om ny trasé for E6, planer om godsterminal for NSB, og Resells eget ønske og arbeid for jordvern lengst mulig.

Melhus er en kommune med befolkningsvekst. Resells eiendom ligger i kommunesentrum. Man skal frem til priser ved frivillige transaksjoner, ikke historiske priser. Senere oppnådde priser kan gi en pekepinn, fordi prisstigningen er jevnt stigende og ikke går i store sprang. Våren 1998 og våren 1999 oppnådde Resell kr 370 pr m2 for det tilgrensende boligområdet under Høyeggen. Og allerede i 1987 fikk hun festeavgift for forretningareal ut fra grunnpris kr 208 pr m2 . Spesielle priser fra Trondheim og Klæbu er irrelevante.

Det salget fra 1994 som kommunen har heftet seg ved, der 9 da gikk for kr 120 pr m2, skjedde i en fase hvor Resell var psykisk nedbrudt, og er ikke representativt. Samme år ble "Teletomta II" overdratt for kr 119 pr m2 . I realiteten kunne bare halvparten av den skrå tomten nyttes til utbygging.

Det er ikke grunn til å sette forskjellige salgsverdier på boligareal og forretningsareal. Det er heller ikke relevant å gjøre fradrag for offentlige investeringer etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje eller fjerde ledd.

Selskapet Bygdebyen Melhus AS ble ikke formelt stiftet før i april 1998, og verdsettelse skal skje pr januar 1998. Tomteprisene på dette tidspunkt var resultatet av en langvarig utvikling, av private og offentlige investeringer for langt mer enn 10 år siden. Tomteverdiene hadde ligget latent i mange år og var ikke utslag av offentlige tiltak i Melhus 1997/98. De var heller ikke utslag av planlagte investeringer i nye hovedledninger eller omlegging av E6. Med hensyn til tekniske anlegg, er det bare feltinterne investeringer som må tas i betraktning. Slikt som hovedledninger for Melhus sentrum dekkes av alle i kommunen gjennom offentlige avgifter. De såkalte SVS-interessentene i Melhus kunne skapt samme utvikling som den Bygdebyen Melhus AS har arbeidet for.

Nåværende infrastruktur i Melhus sentrum har eksistert lenge. Resell eier Melhus Butikksenter AS og positive ringvirkninger av dette på prisnivået er hennes egen gevinst.

Hun skal ha full erstatning, herunder en avsavnsrente som bør settes til minimum 7%. Resell har nedlagt slik påstand:

"Skjønnet fremmes og saksøkte tilkjennes full erstatning - herunder saksomkostninger."

Lagmannsretten bemerker:

Resell skal ha full erstatning, jf Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr 17. Lagmannsretten er enig med partene i at hun skal ha salgsverdi for arealet, da dette overstiger bruksverdi, jf ekspropriasjonserstatningsloven §4 og §5. Arealet ble tiltrådt 27. januar 1998 og følgelig utmåles erstatning pr denne dato, jf ekspropriasjonserstatningsloven §10.

Utgangspunktet er det man må regne med at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg i januar 1998, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det skal legges vekt på: - hva slags eiendom det gjelder, - hvor den ligger, - påregnelig utnyttelse som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet, - oppnådde priser ved omsetning av andre sammenlignbare eiendommer og - andre forhold som er avgjørende for salgsverdien av eiendommen.

Resells gårdsbruk ligger i sentrum av Melhus. Fra eiendommen er tidligere utskilt tomter til Melhus rådhus og Melhus Butikksenter AS, og siden krigen har et større areal vært bortfestet til Melhus leir. Arealet som nå avstås er helt flatt og meget lett bebyggelig. Tekniske anlegg, veg, vann og kloakk ligger inntil området.

Partene har dokumentert en rekke overdragelser av tomtearealer i Melhus fra 1980- og 1990-årene. Prisene er dels fastsatt ved avtale, dels ved skjønn:

a) Skjønn avhjemlet 30. desember 1983 for Rådhustomten m.v. - kr 30 og kr 35 pr m2 .

b) Overskjønn avhjemlet 21. mars 1986 for Rådhustomten (tiltredelse 1979/kr 40 pr m2 ), parkeringsareal for Lorvik (tiltredelse 1983/kr 45 pr m2 ), trekantet areal vest for E6 (tiltredelse 1981/kr 45 pr m2 ), Høyeggen boligfelt (tiltredelse 1983/kr 16 pr m2 ).

c) Forlik 8. april 1986 mellom de såkalte Melhuusarvingene - kr 50 pr m2 .

d) Forlik 20. juni 1986 med John Melhuus - kr 50 pr m2 .

e) Skjønn avhjemlet 18. juli 1986 for forretningstomt hos Asbjørn Stendal - kr 45 og kr 50 pr m2 .

f) Overskjønn avhjemlet 5 juni 1987 vedrørende samme eiendom - tiltredelse 1984 og 1986/kr 200 pr m2 .

g) Avtaler fra desember 1988 for veg 735 GimseTislehaugen - forretningsareal (kr 35 og kr 50 pr m2 ), hagegrunn (kr 28 pr m2 ), dyrket mark (kr 10 pr m2 ).

h) Skjønn avhjemlet 18. november 1989 for "Televerkstomta" kr 50 pr m2 og overskjønn for samme tomt avhjemlet 9. november 1990 kr 80 pr m2 (tiltrådt 1990).

i) Skjønn avhjemlet 13. desember 1991 for "Døvblindtomta" kr 100 pr m2 og overskjønn for samme tomt avhjemlet 7. august 1991 kr 80 pr m2 (tiltrådt 1991).

j) Skjønn avhjemlet 7. november 1991 for Løvsetvegen - kr 30 pr m2 (tiltrådt 1986).

k) Skjønn avhjemlet 7. juli 1993 for bedehus- og televerkstomt - kr 90 pr m2 (tiltrådt 1983 og 1985).

Overskjønn for samme tomt avhjemlet 20. desember 1993 - kr 120 pr m2 .

l) Salg av 10,5 da fra Lena til "Teletomta II" i februar 1994 - kr 119 pr m2 .

m) Salg av ca 9 da fra Lena i desember 1994 - kr 120 pr m2 .

n) Skjønn avhjemlet 16. april 1996 for areal til Udduvoll bro - dyrket mark kr 18 pr m2 .

o) Overskjønn for samme eiendommer avhjemlet 20. august 1997 - dyrket mark kr 16 og kr 17 pr m2 .

p) Avtale om salg av ca 18,4 da fra Lena til PTre-Gruppen AS i april 1998 - kr 370 pr m2 .

q) Avtale om salg av samme areal fra Lena til Selmer Bolig AS i april 1999 - kr 370 pr m2 .

r) Avtale om salg av ca 1,5 da fra Lena til Aasen Bygg AS i april 1999 for kr 300 pr m2 .

s) Festekontrakt 22. oktober 1987 mellom Resell og Melhus Butikksenter AS - festeavgift 12, 50 pr m2 .

t) Leiekontrakt februar 1998 mellom Resell og Melhus kommune for Melhus leir i to år - kr 125.000 pr år.

u) Festekontrakt februar 1998 mellom Resell og Trondheim Næringsbygg AS for 6,5 da - festeavgift "7% p.a. av avtalt tomteverdi kr 350 pr m2 ".

v) Festekontrakt 29. september 1998 mellom Resell og SVS Melhuset AS - festeavgift "7% p.a. av avtalt tomteverdi kr 350 pr m2 ".

Lagmannsretten vurderer det slik at tomteprisene sank betydelig etter børskrisen høsten 1987. Eiendomsmarkedet var fortsatt svakt i 1994, men så bedret det seg fra 1995/96. Utviklingen i Melhus var som ellers i landet.

Salgene fra "Lena" i 1993/94 med tomtepriser kr 119 og kr 120 gir ikke noen god veiledning i den aktuelle saken. Sammenlignbare overdragelser oppunder januar 1998 har man heller ikke.

Derimot har Resell påberopt kontrakter fra ettertid. Oppnådde priser i disse kontraktene er av en viss interesse i forhold til eksprl §5, dersom prisutviklingen har vært noenlunde jevn. Lagmannsretten er imidlertid enig med kommunen i at det må vises forsiktighet ved sammenligning med slike senere overdragelser, hvis man er i en plan- og markedsmessig blomstrende utvikling.

Man må ikke fjerne seg fra lovens regel om at man skal sette seg inn i forholdene på tiltredelsestidspunktet og vurdere hva vanlige kjøpere da ville betalt.

Her står man overfor relativt store arealer. Vanlige kjøpere ville derfor ikke være etterspørrere på jakt etter individuelle boligtomter, men utbyggere med større prosjekter. Det er nok å vise til at PTre-Gruppen AS, Selmer Bolig AS, Aasen Bygg AS, SVS-interessentene og Trondheim Næringsbygg AS alle har vist interesse for sentrumsområdet.

Når utbyggere vurderer lønnsomheten i større prosjekter, tar de hensyn til om bygging og videresalg vil ta tid. Det gjelder såvel areal til boliger som til forretningsbygg. Hvis man binder kapital i ubebygd tomtegrunn, må det kalkuleres med lavere tomtepriser.

For det ca 18,4 dekar store naboarealet som PTre-Gruppen AS kjøpte i 1998, og som Selmer Bolig AS i annen omgang fikk kjøpsrett til i 1999, var det således forutsatt gradvis utbygging over flere år. Tilsvarende skulle oppgjør skje etappevis over flere år, riktignok med klausuler om indeksregulering av pris.

I den aktuelle saken skal man frem til sannsynlig kontantpris for henimot 43 dekar. Det fastsettes tomteverdi, også for areal til interne veger, parkeringsarealer mv ut fra parkprinsippet, jf Rt-1977-24 (Østensjø). Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det må nyanseres med én pris for forretningsarealet i vest og én pris for boligarealet i øst.

Det er ikke grunnlag for fradrag for offentlige investeringer og planer etter eksprl §5. De offentlige investeringer som har medført verdiendringer skjedde mer enn 10 år før hovedforhandlingen i herredsretten begynte. Investeringene i riving og rydding mv av Melhus leir kan heller ikke anses å ha påvirket tomteprisene. Bygdebyen Melhus AS var i en startfase, men ble formelt ikke registrert før etter januar 1998. Verken dette selskaps aktivitet, arbeid med bebyggelsesplan eller andre offentlige tiltak medførte verdiøkning som antas å ha påvirket prisnivået i januar 1998. Behovet for nye hovedledninger til Melhus sentrum kom for dagen senere. Kostnadene må påregnes å bli utjevnet på alle eiendommer i Melhus med løpende avgifter. Derfor foretas heller intet fradrag for utgifter til nye hovedledninger. Området betraktes som byggeklart råtomteareal, med teknisk anlegg ført til tomtegrense. Endelig er det ikke sannsynliggjort at senere utbygging til helse- og sosialformål påvirket tomteprisene i januar 1998.

Etter en samlet vurdering mener lagmannsretten at arealet på ca 9 dekar til forretningsformål må verdsettes til kr 280 pr m2, mens arealet på ca 34 dekar til boligformål verdsettes til kr 250 pr m2 .

Samlet erstatning ligger i størrelsesorden 10 mill kr Det skal fastsettes en avsavnsrente fra tiltredelsen. Bankenes innskudds- og utlånsrente er utgangspunktet, jf Rt-1984-476. I dette tilfellet har det vært ganske store svingninger i rentene i perioden. Lagmannsretten mener at 7% rente p.a. uten rentes rente vil gi full erstatning for avsavnet til Resell.

Resells begjæring om overskjønn har ført til høyere erstatning, og hun må få dekket sine omkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i skjønnsprosessloven §54 første ledd.

Advokat Alver har inngitt omkostningsoppgave på kr 42215, hvorav salær utgjør kr 42.000 og reiseutgifter kr 215. Omkostningene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget, og kravet tas til følge.

Det er begjært overskjønn og inngitt aksessorisk motbegjæring om overskjønn. Det påløper et behandlingsgebyr. For hovedforhandling over to dager og avhjemlingsdag, blir totalt gebyr kr 7725.

Skjønnsmennene har deltatt i to rettsdager og to skjønnskonferanser. Arbeid i og utenfor rettsmøter honoreres for hver av dem med tre dager a kr 1200. Samlet honorar til skjønnsmennene blir således kr 3.600 x 4 = kr 14400.

Endelig må kommunen betale utgifter til reise mv for skjønnsmennene, totalt kr 3089.

Samlede omkostninger blir da:

Til advokat Alver kr 42.215

Behandlingsgebyr kr 7.725

Honorar til skjønnsmennene kr 14.400

Reiseutgifter mv for skjønnsmennene kr 3.089

Totalt kr 67.429

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning :

1. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Melhus kommune v/ordføreren til Lilly Stendahl Resell erstatning som fastsatt foran i overskjønnet, tillagt 7 - sju - % rente p.a. fra 27. januar 1998.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Melhus kommune v/ordføreren saksomkostninger for lagmannsretten til Lilly Stendahl Resell med 67.429 - sekstisjutusenfirehundreogtjuneni - kroner.