LB-1999-1345
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-02-28 |
| Publisert: | LB-1999-01345 |
| Stikkord: | Eiendomssalg, Prisavslag |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr 98-00857 A/02 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-01345 A/01 og LB-1999-01346 A/01. |
| Parter: | Sak nr. 99-01345 A/01: Ankende part: Pål Hotvedt (Prosessfullmektig: Advokat Hans A. Strandrud). Motpart nr. 1: Kristin og Odd Haugene (Prosessfullmektig: Advokat Thorleif E. Engelsen). Motpart nr. 2: Johan M. Staff (Prosessfullmektig: Advokat Harald Kjerschow). Sak nr. 99-01346 A/01: Ankende part: Johan M. Staff (Prosessfullmektig: Advokat Harald Kjerschow). Ankemotpart: Kristin og Odd Haugene (Prosessfullmektig: Advokat Thorleif E. Engelsen). |
| Forfatter: | Lagmann Jan Martin Flod, formann. Lagdommer Johannes Smit. Lagdommer Dag A. Minsaas. Bygg-, tømrermester Ivar Rune Ansnes. Bygg-, tømrermester Rune Eivind Gjøen |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-10, §3-1, §3-7, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §1-3, §3-8 |
Pål Anders Hotvedt - heretter Hotvedt - fikk i 1978 oppført en enebolig på en tomt som var fradelt hans foreldres eiendom i Storengveien 50, beliggende mellom holdeplassene Jar og Stabekk i Bærum. Hotvedt bodde selv i boligen frem til 1997, da han besluttet seg for salg som ble forestått av M2 Eiendomsmegling AS. Forut for salget var det innhentet takst og tilstandsrapport, begge datert 26. april 1997 og utarbeidet av sivilarkitekt Johan M. Staff. I tilknytning til tilstandsrapporten fylte Hotvedt ut standard spørreskjema vedrørende egenskaper ved eiendommen. Av instruks/veiledning i utfylling av tilstandsrapporten, utarbeidet av Takseringsforbundet, Eiendomsmeklerforbundet og Forbrukerrådet, fremgår at dokumentet skal være basert på befaring, gitte opplysninger samt det som ved visuell kontroll kan vurderes.
Av taksten fremgår at det er funnet setninger i kjeller, mens det i tilstandsrapporten er anført at kjelleren har tegn på setninger.
I taksten ble eiendommens tekniske verdi anslått til kr 2 655.000. Det var da gjort fradrag for utidsmessighet, elde, vedlikeholdsmangler og gjenstående arbeid med kr 660.000. Eiendommens normale salgsverdi ble anslått til kr 2 650.000 og låneverdien til kr 2 280.000.
Odd Haugene avga bud på kr 2 300.000. Dette ble ikke akseptert og budet ble høynet til kr 2 400.000. Det ble deretter inngått kjøpekontrakt mellom Pål A. Hotvedt og Kristin og Odd Haugene, basert på det forhøyede bud.
I kontraktens punkt 5 er inntatt en bestemmelse om at kjøperen overtar eiendommen i den stand den var ved besiktigelsen og med dens mur- og naglefaste innredninger. Det er enighet om at dette punkt i kontrakten ikke skal forstås som en bestemmelse om overtakelse «as is». Vedrørende mangler ved eiendommen har kontrakten i et eget punkt bestemmelser som tilsvarer dem som er inntatt i avhendingsloven. I kjøpekontrakten er det for øvrig vist til at det ikke er avtalt noe annet mellom partene enn det som fremgår av kontrakten eller vedlegget.
På vegne av Kristin og Odd Haugene - heretter Haugene - ba advokat Thorleif E. Engelsen i brev av 11. november 1997 til Hotvedt om kommentarer til at det var oppdaget betydelige skjevheter i huset, idet både kjøkkengulvet, stuegulvet og andre gulv viste seg å ha en helling som måtte antas å ha oppstått allerede ved byggingen. Det ble i brevet gitt uttrykk for at Hotvedt måtte ha kjent til skjevhetene, idet det ble tatt forbehold om senere å ta stilling til hvilke konsekvenser de påviste skader skulle få. I brev av 20. november 1997 avviste advokat Hans A. Strandrud på vegne av Hotvedt ethvert krav som måtte bli fremsatt på grunnlag av skjevheter i huset. Det ble i denne forbindelse vist til at tegn på setninger og knirk i parketten på kjøkkenet var omtalt i tilstandsrapporten og at Hotvedt for sin del ikke hadde vært oppmerksom på de påpekte skjevheter. På bakgrunn av at opplysningene i tilstandsrapporten kunne tyde på at ikke synbare skjevheter forelå, hadde Haugene hatt en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere.
Fra Haugenes side ble det også overfor sivilarkitekt Staff reist spørsmål om det fra hans side forelå erstatningsbetingende uaktsomhet, noe Staff for sin del bestred.
Ved stevning av 3. april 1998 reiste Haugene sak mot Hotvedt og Staff med krav om henholdsvis prisavslag og erstatning, for begge parter fastsatt etter rettens skjønn og begrenset oppad til henholdsvis kr 400.000 og kr 300.000. Begge de saksøkte påsto seg frifunnet og tilkjent saksomkostninger. Påstandsbeløpene ble siden endret til henholdsvis kr 500.000 og kr 400.000.
Ved stevning av 8. juli 1998 reiste Johan M. Staff sak mot Pål A. Hotvedt med krav om regress for det beløp Staff eventuelt måtte bli tilpliktet å betale til Kristin og Odd Haugene og med tillegg av saksomkostninger. I tilsvar og stevning i motsøksmål påsto Hotvedt seg frifunnet i hovedsøksmålet. I motsøksmålet nedla Hotvedt påstand om at Johan M. Staff skulle tilpliktes å betale erstatning til Pål A. Hotvedt med et beløp oppad begrenset til det prisavslag Hotvedt eventuelt selv måtte bli idømt i tvisten med Kristin og Odd Haugene. I motsøksmålet påsto Johan M. Staff seg frifunnet og tilkjent saksomkostninger.
Asker og Bærum herredsrett avsa den 30. november 1998 dom med slik domsslutning:
1. Pål A Hotvedt og Johan M Staff tilpliktes in solidum å betale til Kristin og Odd Haugene kr 200.000,- - kronertohundretusen 00/100 - med tillegg av 12 - tolv - % rente fra og med 15.12.1997 gjeldende Hotvedt og fra og med 01.03.1998 gjeldende Staff, og for begge frem til betaling skjer.
2. Partene bærer sine egne saksomkostninger.
Regressøksmålet:
3. Pål A Hotvedt tilpliktes å betale til Johan M Staff det beløp Staff blir krevet og må betale til Kristin og Odd Haugene.
4. Partene bærer sine egne saksomkostninger.
Motsøksmålet relatert til regressøksmålet:
5. Johan M Staff frifinnes.
6. Pål A Hotvedt dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Johan M Staff kr 5.000,- - kronerfemtusen 00/100 - i saksomkostninger.
Pål A Hotvedt har i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik påstand:
I hovedsøksmålet:
1. Den ankende part frifinnes.
I regressøksmålet:
2. Den ankende part frifinnes.
I begge tilfeller:
3. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger for begge retter.
Dommen er for så vidt angår motsøksmålet ikke påanket.
Kristin og Odd Haugene har tatt til motmæle og har for lagmannsretten nedlagt
slik påstand:
1. Herredsrettens dom, pkt. 1, stadfestes.
2. Den ankende part tilpliktes å betale saksomkostninger for begge retter til Kristin og Odd Haugene.
Johan M Staff har i søksmålet fra Kristin og Odd Haugene påanket herredsrettens dom og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
Johan M Staff frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.
For denne ankes vedkommende er det ved herredsrettens kjennelse av 5. mai 1999 gitt oppreisning for oversittelse av ankefristen. I regressøksmålet har Johan M Staff tatt til motmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Pkt 3 i herredsrettens dom stadfestes.
2. Pål A Hotvedt dømmes til å betale Johan M Staff saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.
Ankeforhandling ble avholdt 27. og 28. januar 2000 i Oslo tinghus. Partene, med unntak for Kristin Haugene, møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. 7 vitner møtte, hvorav 6 var nye for lagmannsretten, og avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Endelig foretok retten, partene og deres prosessfullmektiger befaring av eiendommen i Storengveien 50 D på Stabekk.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler fremgår av herredsrettens dom, der de avsnitt som må antas å ha betydning i saken, i henholdsvis takst, tilstandsrapport og kjøpekontrakt er gjengitt. Videre er avsnitt som relaterer seg til tvisten, i sivilingeniør Larsens rapport av 05.06.1998 og sivilingeniør Trygve Fossens kostnadsanslag for alternative utbedringsmuligheter, gjengitt i dommen. For øvrig vises til det som sies i det følgende.
Den ankende part hevder at herredsretten har tatt feil så vel i bevisbedømmelsen som i rettsanvendelsen for så vidt angår hovedsøksmålet og regressøksmålet. For øvrig har den ankende part ved sin prosessfullmektig, advokat Hans A. Strandrud, i det vesentlige anført:
På bakgrunn av de undersøkelser som er foretatt etter at Haugene tok eiendommen i besittelse, erkjennes at huset har en helling. Det er imidlertid ikke påvist mangler i konstruksjonen. Det foreligger heller ikke noen setningsskader eller fare for utglidning. Utbedring av de påviste sprekker er heller ikke påkrevet. Det foreligger således ikke en mangel etter bestemmelsene i avhendingsloven §3-1. De svakheter som er påvist i forbindelse med dører, spesielt dør ut til terrasse, skulle være forholdsvis lett å utbedre. Hellingen på gulv i stue og kjøkken har vesentlig en estetisk karakter.
Skjevheter og hellinger av gulv representerer heller ikke en slik mangel som er beskrevet i avhendingsloven §3-7. Det bestrides at Hotvedt har forsømt sin plikt til å gi opplysninger om «omstende ved eigedomen» som han kjente eller måtte kjenne til og som Haugene hadde grunn til å regne med å få. Vilkårene for å konstatere en mangel som nevnt foreligger ikke. I taksten ble det gitt opplysninger om setninger, og Haugene kunne lett skaffe seg rede på hva uttrykket kunne innebære, dersom dette sto uklart for ham. Hotvedt hadde på sin side ikke lagt merke til helling eller skjevheter i den tid han bodde i huset. Det må kunne legges til grunn at han rett og slett var blind for den hellingen, som senere ble konstatert. Det forelå således ikke opplysninger som Hotvedt holdt tilbake og som Haugene hadde grunn til å regne med å få.
Det er fra Haugenes side trukket inn andre omstendigheter som han heller ikke fikk opplysninger om, således bankelyder i rørene ved tapping av vann, problemer med sentralfyren og manglende gnistfanger i peisen, samt endelig manglende opplysninger om at det forelå planer om bygging av tunnel for jernbanen under huset. Angivelige mangler av denne karakter er imidlertid ikke påberopt som grunnlag for de fremsatte krav og kan derfor heller ikke tillegges noen betydning ved vurderingen om det foreligger mangler etter §3-7.
Det er anført at helling og skjevheter var velkjente svakheter ved de hus som var oppført i nabolaget. Hotvedt bestrider imidlertid at han var kjent med at dette var noe samtaletema naboene imellom.
Vilkår for å gjøre mangelsinnsigelser etter §3-7 gjeldende, er endelig at kjennskapet til manglene ville virket inn på avtalen. Ved vurderingen i denne forbindelse må det legges til grunn hvordan den typiske kjøper ville ha forholdt seg om han hadde kjent til dem. Man må se bort fra helt spesielle estetiske krav som bare Haugene ville stille. Et moment i vurderingen er da det meget betydelige fradrag som er gjort i eiendommens tekniske verdi. Den avtalte kjøpesum kom også til å ligge kr 250.000 lavere enn verditaksten.
Subsidiært anføres at Haugene måtte kjenne til skjevhetene i huset før han inngikk avtalen. Han fikk opplysning om tegn til setninger, men tok ikke initiativ for å avklare hva dette måtte innebære. Haugene har således forsømt den undersøkelsesplikt som påhviler ham etter loven. Dersom det legges til grunn at også Hotvedt har forsømt seg, må det under enhver omstendighet foretas en avveining av partenes respektive forsømmelser.
Atter subsidiært hevdes at det i forbindelse med et eventuelt prisavslag må gjøres fradrag for standardforbedring av huset. Det må også være mulig å foreta en viss oppretting og utbedring av dører på en rimeligere måte enn anført av Haugene. Også i denne forbindelse kommer fradraget på kr 660.000 i taksten inn som et moment i vurderingen.
I forhold til Johan M Staff bestrides at det er grunnlag for å gjøre solidaransvar gjeldende. Dette følger av at ansvarsgrunnlagene er forskjellige. For Hotvedts vedkommende vil det dreie seg om et avtalerettslig ansvar, mens Staffs ansvar må baseres på uaktsomhet utenfor kontraktsforhold. Et eventuelt erstatningsansvar må således fastsettes proratarisk.
Hva regressansvaret angår, anføres subsidiært at det ikke er grunnlag for at Staff kan velte sin del av et eventuelt ansvar over på Hotvedt. Staff er mest å bebreide, idet tilstandsrapporten ikke var basert på tilstrekkelig grundig arbeid.
Ankemotpart nr. 1, Kristin og Odd Haugene, hevder at herredsretten har foretatt en korrekt bevisbedømmelse og har funnet å burde avfinne seg med den erstatningsutmåling som er foretatt i dommen. For øvrig har denne ankemotparts prosessfullmektig, advokat Thorleif E. Engelsen, i det vesentlige anført:
Salgsprisen for eiendommen i Storengveien 50 D var høy. Hotvedts egenerklæring var en del av tilstandsrapporten og blir således hva setninger angår, selvmotsigende. I spørreskjemaet er således spørsmålet om det foreligger feil eller mangler ved bygget eller tomten som en kjøper burde kjenne til, besvart benektende. Også for øvrig har Hotvedt holdt tilbake opplysninger om mangler. Selv om disse mangler ikke er påberopt som grunnlag for kravet om prisavslag, representerer de momenter av bevisverdi ved bedømmelsen av om Hotvedt har oppfylt sin opplysningsplikt. Det vises her til støyen fra avløpsrør på bad, problemer med sentralfyren og det forhold at jernbanetunnel under eiendommen var under utredning.
Så omfattende som skavankene i huset var, herunder de påviste skjevheter, må Hotvedt ha lagt merke til dem i løpet av den tid han bodde i huset. Skjevhetene må anses store, sett på bakgrunn av alminnelig anerkjente tabeller for akseptable avvik. Dette fremgår også av uttalelse om toleransekrav fra Norges Byggstandardiseringsråd. Skjevhetene er så store at de påvirker bruksnytten av eiendommen. Rette gulv er det normale for et hus. Oppretting kan derfor ikke anses som en standard forbedring.
Huset hadde vært gjenstand for en oppussing av mer kosmetisk karakter i 1996. Haugene foretok etter innflytting en omfattende oppussing av kjøkkenet, noe som gjorde det nødvendig å bruke stuen som lagerplass. Dette medførte at det tok noen tid før skjevheten ble oppdaget, men allikevel raskt på bakgrunn av de oppussingsarbeider som fant sted. Haugene erfarte senere at det blant naboer i årevis hadde vært kjent at husene i området var rammet av skjevheter som følge av grunnforholdene. Skjevheten gjorde seg gjeldende både i gulv og vegger.
Det bestrides at Haugene var mer nøyeregnende enn typisk for kjøpere generelt. Det vises i denne forbindelse til at vitnet Walle Hansen som tidligere hadde kjøpt en eiendom i området, ble irritert og reagerte nettopp på skjevheten i det hus han kjøpte.
Haugene prøvde å skaffe seg oversikt over bygningens tilstand og har slik oppfylt sin undersøkelsesplikt.
Med utgangspunkt i en objektiv mangelsvurdering må det konstateres at det foreligger en mangel som rammes av avhendingsloven §3-1. På bakgrunn av de manglende opplysninger som ble gitt fra Hotvedts side, er det videre klart at det også forelå en mangel slik denne er beskrevet i §3-7. Haugene vil også anføre at §3-8 kommer til anvendelse, idet skjevhetene ikke lar seg forene med de opplysninger Hotvedt ga i sin egenerklæring.
Når det gjelder kravet overfor Staff, vises til at Staff foretok sin befaring av eiendommen alene. Etter hans egen forklaring strakk befaringen seg over et tidsrom på drøyt to timer. En rekke observerbare forhold i huset burde ha medført at varsellamper blinket. På bakgrunn av en culpanorm, som stadig har vært skjerpet innen takstbransjen, kan det konstateres at Staff har utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med taksering og utarbeidelse av tilstandsrapport.
Det aksepteres imidlertid at Staffs innsigelse mot utgangpunktet for renteberegningen tas til følge.
Ankemotpart nr. 2 i regressøksmålet og ankende part i hovedsøksmålet fra Kristin og Odd Haugene, Johan M. Staff, hevder at herredsretten har tatt feil så vel i bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen hva hovedsøksmålet angår og tiltrer hva mangelsspørsmålet angår Hotvedts anførsler. Uansett har herredsretten tatt feil i relasjon til Staff, idet det ikke foreligger noen uaktsomhet fra hans side i forbindelse med utarbeidelse av takst og tilstandsrapport. Herredsretten har imidlertid bedømt forholdet mellom Hotvedt og Staff korrekt. For øvrig har Staff ved sin prosessfullmektig, advokat Harald Kjerschow, i det vesentlige anført:
Skjevhet i hus er ytterst vanlig og kan i utgangspunktet ikke anses som en mangel. Det vises i den forbindelse til Walle Hansens vitneforklaring. Også Haugene synes i første omgang å ha avfunnet seg med skjevhetene i huset.
Subsidiært anføres at det dreier seg om relativt ubetydelige mangler som lett kan rettes opp.
Staff gikk grundig igjennom huset, og det kan på denne bakgrunn vanskelig sies at han har vist noen form for uaktsomhet. Det vises i denne forbindelse til sivilingeniør Erik H. Larsens rapport av 5. juni 1998 der det blant annet heter:
«Skjevheten er lettest merkbar i stuen. Den kan ikke sees, men kan «føles» når man går over gulvet, men selv på denne måten er den vanskelig å oppdage.»
Uaktsomhet kan bare konstateres ut fra en konkret vurdering av vedkommende takstmanns forhold. Herredsrettens vurdering på dette punkt blir skjev fordi denne tar utgangspunkt i prinsipielle betraktninger.
Selv om aktsomhetsnormen for takstmenn er relativt streng, gir like fullt rettspraksis et visst spillerom for feilvurderinger. Det vises i denne forbindelse til Rt-1995-1350. Betingelsene for å konstatere erstatningsansvar for Staff foreligger ikke. Uansett vil et ansvar for Staff være subsidiært. Det vises i denne forbindelse til Stein Klevens foredrag, inntatt i Norsk Forsikringsjuridisk forenings publikasjoner, nr. 76. Videre vises til Eidsivating lagmannsretts dom av 19.11.1987 og Eidsivating lagmannsretts dom av 05.04.1993. Endelig er vist til Rt-1997-231.
Dersom Staff skulle bli kjent ansvarlig for å dekke Haugenes eventuelle krav på prisavslag, må et tilsvarende beløp kunne kreves refundert av Hotvedt. Hotvedt har ved å dekke prisavslaget i sin helhet ikke lidd noe tap. Det dreier seg i realiteten om en restitusjon av den del av kjøpesummen, som Hotvedt uansett ikke har hatt krav på å få. Hotvedt har for øvrig på samme måte som i forhold til Haugene vært uaktsom i relasjon til Staff.
Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn herredsretten og bemerker at sakens omfang nå er begrenset til Haugenes krav på prisavslag i forhold til Hotvedt og kravet på erstatning fra Staff. Herredsrettens avgjørelse i Hotvedts motsøksmål i regressaken er ikke påanket.
Det grunnleggende spørsmål er om de påviste skjevheter i det hus som Haugene overtok fra Hotvedt i henhold til kjøpekontrakten av 30. mai 1997 er en mangel i avhendingslovens forstand. Det dreier seg om et forbrukerkjøp, og lovens tvingende regler i §1-3 og §3-7 - §3-10 kommer således til anvendelse.
Etter bevisførselen, som også omfattet befaring av eiendommen, er de skjevheter som kan konstateres i gulvene både i stue og underetasje, så betydelige at de samlet sett må karakteriseres som en kjøpsrettslig mangel. Det vises i denne forbindelse til de målinger som er foretatt av sivilingeniør Larsen. I henhold til disse var avvikene i underetasjen 10,0 cm totalt over husets lengde og 6,9 cm totalt, diagonalt. I første etasje var avvikene 11,7 cm over husets lengde, og 5,4 cm diagonalt samt endelig 5,5 cm over stuens bredde. Retten forstår dette som en beskrivelse av delavvik.Ved vurderingen legger lagmannsretten som herredsretten vekt på at det dreier seg om et 19 år gammelt hus av ordinær størrelse med relativt god standard. Beliggenheten er attraktiv og eiendommen lå i en høy prisklasse, også tatt i betraktning at det i taksten ble gjort et fradrag for diverse svakheter med kr 660.000. Også de ulemper som knyttet seg til terrassedør og innvendige dører, skapdører og arkivskuffer, ga klare holdepunkter for at skjevhetene, som årsak til ulempene, er en mangel ved huset. At det også kunne konstateres en mindre skjevhet i veggen mot stuen, vil inngå i vurderingen som et moment, uten at det isolert sett kan tillegges avgjørende vekt. Av betydning er imidlertid at det utvendig, ved trapp ned til underetasje, kunne påvises avvik som ga indikasjoner på setninger.
Selv om skjevheten i gulvene ikke umiddelbart er lett synlige, noe som også er nevnt i ingeniør Larsens rapport, er det etter lagmannsrettens oppfatning sterke holdepunkter for at Hotvedt, som hadde bodd i huset siden det ble bygget, må ha visst om skjevhetene. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta standpunkt for så vidt, idet det er tilstrekkelig å konstatere at Hotvedt under enhver omstendighet måtte ha kjent til mangelen. Mangelen hadde utvilsomt en slik karakter at Haugene hadde grunn til å regne med å bli gjort kjent med den. Det er videre klart at en slik opplysning ville virket inn på den avtale som ble inngått, i hvert fall hva kjøpesummen angikk. Etter dette er vilkåret for å konstatere en mangel oppfylt, også etter avhendingsloven §3-7.
Haugene var forut for inngåelsen av kjøpekontrakten kjent med takst og tilstandsrapport, utarbeidet av Staff. Han hadde også selv besiktiget eiendommen. I tilstandsrapporten er det vist til en del feil, således at kjelleren hadde tegn på setninger og at det var knirk i parketten og på kjøkkenet. I taksten er det vist til setninger i kjeller. Haugene har forklart at han ikke fullt ut var klar over hva uttrykket setninger kunne innebære, men foretok likevel ikke nærmere undersøkelser for å utdype forståelsen av dette. Han var også klar over at det i taksten var gjort et fradrag for blant annet vedlikeholdsmangler og utidsmessighet. Endelig var det i prospektet gitt en anbefaling til kjøper om å besiktige eiendommen sammen med sakkyndig før det ble truffet avgjørelse om kjøp. Haugene var før innflytning ikke kjent i området, og det er derfor ikke rimelig å anta at han skulle være kjent med at skjevhet og setninger skulle ha vært et samtaleemne naboer imellom i de forutgående år. Hva dette angår, står Haugene i en annen stilling enn Hotvedt. I utgangspunktet synes det noe underlig at Hotvedt ikke skulle være kjent med de diskusjonene som har vært ført blant beboerne i området, men lagmannsretten finner ikke å burde se bort fra hans forklaring om at skjevheter som samtaletema har vært ukjent for ham.
Lagmannsretten legger til grunn at Haugene ikke kjente til skjevhetene da han tok eiendommen i besittelse. Det kan imidlertid stilles spørsmål om han måtte ha kjent til det ut fra de indikasjoner som forelå for at setninger kunne lede til skjevheter. Til tross for at Haugene også er noe å bebreide i form av manglende undersøkelser, finner lagmannsretten ikke å kunne legge til grunn at han burde ha kjent til den mangel som senere ble konstatert. Ut fra en samlet vurdering av de foreliggende omstendigheter, finner lagmannsretten etter dette at Haugene ikke er avskåret fra å gjøre mangelsinnsigelser gjeldende etter bestemmelsene i avhendingsloven §3-10.
I samsvar med det resultat lagmannsretten er kommet til, vil Haugene ha krav på et prisavslag i samsvar med reglene i avhendingsloven §4-12. I likhet med herredsretten kan lagmannsretten ikke se at det er sannsynliggjort fare for fortsatt utglidning som nevnt. Det anses, slik saken er opplyst, ikke nødvendig å foreta oppjekking og underkiling uten peling. Imidlertid anses det påkrevet med oppretting av gulv i stuen og justering av de dører som er berørt av skjevhetene i huset. Dersom dørene justeres, fremstår ikke skjevhetene i veggene som noe problem. Det antas at en tilfredsstillende utbedring vil kunne foretas innen en utgiftsramme på kr 100.000. Prisavslaget fastsettes i samsvar med dette.
Som herredsretten legger lagmannsretten til grunn at Johan M. Staff var pålagt et relativt strengt profesjonsansvar i forbindelse med sitt arbeid med å utarbeide takst og tilstandsrapport. Ansvaret omfatter ikke bare forholdet til Hotvedt som oppdragsgiver, men også til eventuelle kjøpere, her Haugene. Lagmannsretten er enig med Staff i at det må foretas en konkret vurdering. En slik vurdering vil imidlertid på bakgrunn av omstendighetene i saken nettopp lede til at Staff burde ha foretatt nærmere undersøkelser av de svakheter han pekte på såvel i takst som i tilstandsrapport. Slike ville nødvendigvis ha ledet til at skjevhetene ville blitt avdekket før kjøpekontrakten ble inngått. Staff har her vist en ansvarsbetingende uaktsomhet. Hans ansvar i denne forbindelse bør imidlertid begrenses til det tap Haugene måtte lide dersom Hotvedt ikke oppfyller sine forpliktelser til å refundere et beløp i samsvar med prisavslaget. Det er etter lagmannsrettens oppfatning ikke grunnlag for å treffe bestemmelse om prinsipalt solidaransvar. I forholdet mellom Staff og kjøperen Haugene er det erstatningsmessige tap bare det som eventuelt måtte bli udekket tilbake av kontraktsansvaret Hotvedt hefter for.
Et prisavslag innebærer at selgeren tilpliktes å refundere et beløp som han ut fra kjøpekontrakten ikke tilkommer. Det kan således ikke sies at Hotvedt har lidd et tap. Dersom Staff ut fra sitt ansvar overfor Haugene skulle bli tilpliktet helt eller delvis å dekke prisavslaget, bør han kunne kreve dette refundert av Hotvedt.
Etter dette vil det bli avsagt fastsettelsesdom for Staffs ansvar overfor Haugene, mens herredsrettens domsslutning hva regressøksmålet angår, blir å stadfeste.
Ankene i hovedsøksmålet fra Hotvedt og Staff har delvis vunnet frem. Saksomkostningsspørsmålet skal etter dette avgjøres i medhold av tvistemålsloven §174 første ledd, jf §180 annet ledd.
I regressøksmålet mellom Staff og Hotvedt har anken vært forgjeves. Lagmannsretten kan ikke se at avgjørelsen i dette søksmål har budt på tvil. Staff bør derfor tilkjennes saksomkostninger, såvel for herredsretten som for lagmannsretten. Det er fremlagt omkostningsoppgaver på henholdsvis kr 5 000 og kr 15 000, i sin helhet salær. Oppgavene legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
Hovedsøksmålet:
1. Pål A. Hotvedt tilpliktes å betale til Kristin og Odd Haugene kr 100.000 - kroneretthundretusen 00/100 - med tillegg av 12 - tolv - % rente p.a. fra og med 15.01.1998 til betaling skjer.
2. Johan M. Staff pålegges ansvar overfor Kristin og Odd Haugene for at Pål A. Hotvedt oppfyller sine forpliktelser overfor dem i samsvar med punkt 1. For øvrig frifinnes Johan M. Staff.
3. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger.
Regressøksmålet:
4. Herredsrettens dom domsslutningens punkt 3, stadfestes.
5. I saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten betaler Pål A. Hotvedt til Johan M. Staff til sammen kr 20.000 - kronertjue- tusen 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. I tillegg kommer Staffs andel av salæret til meddommerne i henhold til salærfastsettelsen.