HR-1995-132-B - Rt-1995-1350

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1995-09-28
Publisert:	HR-1995-00132-B - Rt-1995-1350 (443-95)
Stikkord:	Erstatningsrett, Eiendomsmegling, Profesjonsansvar
Sammendrag:	Saken gjaldt erstatningskrav mot et eiendomsmeglerfirma og en takstmann i forbindelse med kjøp av et bolighus.
Saksgang:	Eidsivating Lagmannsrett LE-1991-2440 - Høyesterett HR-1995-00132 B, nr 17/1994
Parter:	Bjørg-Ingrid Rudi (advokat Per Arne Damm - til prøve) mot 1) DnB Eiendomsmegling AS (advokat Erik Keiserud), 2) Siv.ing. Jan A L'Orsa (advokat Ole A Bachke jr)
Forfatter:	Coward, Gussgard, Backer, Schei, Aasland
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1

Saken gjelder erstatningskrav mot et eiendomsmeglerfirma og en takstmann i forbindelse med kjøp av et bolighus. Tvisten knytter seg til tap ved at underetasjen i huset ikke lovlig har kunnet leies ut.

Eiendommen Jon Smestads vei 6 B i Oslo, et bolighus oppført i 1984, ble ved kjøpekontrakt 28 august 1989 solgt fra Sverre Røss til Bjørg-Ingrid Rudi for 1,7 millioner kroner. Eiendommen var overbeheftet, og i juni samme år forsøkt solgt på tredje gangs tvangsauksjon. Den norske Bank AS som panthaver var imidlertid blitt enig med Røss om at man heller burde prøve et frivillig salg. Det salget som så skjedde til Rudi, ble formidlet av statsautorisert eiendomsmegler Agnes Steen i selskapet Bømark & Rygh AS, senere tatt opp i DnB Eiendomsmegling AS. Steen hadde besiktiget eiendommen og utformet en annonse der huset ble betegnet som enebolig i kjede, samtidig som det het at det i underetasjen var "Hybelleil., 85 kvm". Salgsoppgave og kjøpekontrakt omtaler også enkelte steder en "hybelleilighet". I kjøpekontrakten er det vist til en takst som 12 juli 1989 var holdt av sivilingeniør Jan A L'Orsa. L'Orsa hadde også taksert eiendommen to ganger tidligere, i 1986 og 1988. I taksten, som ble fremlagt for Rudi da hun var på visning, er lokalene i underetasjen betegnet som "hybel".

Rudi, som er registrert revisor og enslig, hadde tatt sikte på å leie ut underetasjen, noe Røss hadde gjort i firefem år, og hun hadde basert sin finansieringsplan på dette. Hun leide ut leiligheten ca et halvt år fra begynnelsen av oktober 1989. Etter kort tid viste det seg imidlertid at underetasjen var innredet i strid med godkjente tegninger og ikke godkjent for beboelse. Bygningsmyndighetene hadde likevel gitt ferdigattest for huset uten anmerkninger, etter en befaring som fant sted etter at underetasjen var innredet. Rudi reklamerte i oktober 1989 overfor Røss, og påberopte seg også andre mangler ved boligen. Hun søkte så i januar 1990 Oslo bygningskontroll om godkjenning av leiligheten i underetasjen. Bygningskontrollen behandlet dette som en søknad om godkjenning som selvstendig boenhet, og avslo søknaden i brev 20 april 1990. Det fremgikk, særlig av et senere brev 10 oktober 1990 fra bygningskontrollen, at det trengtes omfattende arbeider for å oppfylle bygningsforskriftenes krav til selvstendig boenhet. Utgiftene er senere anslått til over.500.000 kroner. Det er etter hvert også avklart at kravene er langt mindre strenge dersom det er adgang til å få rommene i underetasjen godkjent til beboelse som del av hovedleiligheten. For slik godkjennelse trengs det først og fremst større vindusflater. Dessuten er ikke kravene til takhøyde oppfylt, men her er det mulig å få dispensasjon.

Ved stevning 16 mai 1990 reiste Rudi sak mot Røss, Bømark & Rygh AS - senere endret til DnB Eiendomsmegling AS, L'Orsa og Den norske Bank AS. Overfor meglerfirmaet og L'Orsa anførte hun at de var solidarisk ansvarlige for det økonomiske tap hun var påført ved at underetasjen ikke lovlig kunne leies ut.

Byretten påla i dom 8 juli 1991 Røss å betale 230.000 kroner til Rudi. 30.000 kroner gjaldt forskjellige mindre mangler. Byretten kom til at utleie av underetasjen var avhengig av godkjenning som selvstendig boenhet, og de resterende 200.000 kroner skulle erstatte verdidifferansen for huset med og uten utleiemulighet. De øvrige saksøkte ble frifunnet. Byretten kom til at verken megleren eller takstmannen hadde handlet uaktsomt. Dommen har slik domsslutning:

"1. A. Sverre Røss dømmes til å betale kr 230000,- til Bjørg-Ingrid Rudi.

B. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.

2. A. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S frifinnes.

B. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S tilkjennes kr.50000,- i saksomkostninger hos Bjørg Ingrid Rudi.

3. A. Jan L'Orsa frifinnes.

B. Jan L'Orsa tilkjennes kr 65000,- i saksomkostninger hos Bjørg-Ingrid Rudi.

4. A. Den norske Bank frifinnes.

B. Den Norske Bank tilkjennes kr 78000,- i saksomkostninger hos Bjørg-Ingrid Rudi.

5. Oppfyllelsesfristen for post 1 A, 2 B, 3 B og 4 B er to uker fra forkynnelsen av dommen."

Røss viste seg ikke å være søkegod. Rudi påanket dommen overfor meglerselskapet og takstmannen - punkt 2 og 3 i domsslutningen - til Eidsivating lagmannsrett. I dom 25 oktober 1993 stadfestet lagmannsretten byrettens dom på disse punktene. Lagmannsretten mente at bygningsmyndighetene ikke ville avslått en søknad om å få godkjent rommene i underetasjen til beboelse som en del av hovedleiligheten, selv om dette muligens ville stille krav til mindre endringer. Det ville være uten betydning for godkjenningsspørsmålet om Rudi ønsket å leie ut underetasjen. Lagmannsretten fant videre - som byretten - at verken megleren eller takstmannen hadde handlet uaktsomt. Domsslutningen lyder slik:

"1. Pkt 2 A og punkt 3 A og B, jf punkt 5, i byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Bjørg-Ingrid Rudi 155.000 - etthundreogfemtifemtusen - kroner til DnB Eiendomsmegling Oslo A/S innen to uker fra forkynnelsen av dommen.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bjørg-Ingrid Rudi 50.000 - femtitusen - kroner til Jan A. L'Orsa innen to uker fra forkynnelsen av dommen.

4. Bjørg-Ingrid Rudi bærer utgiftene med fagkyndige meddommere for lagmannsretten."

Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instansene fremgår av dommene.

Bjørg-Ingrid Rudi har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Anken gjelder rettsanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak der tre parter og åtte vitner har forklart seg. To av vitnene er nye for Høyesterett, og det er lagt frem noen nye dokumenter. Enkelte anførsler er frafalt, men saken står i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Den ankende part, Bjørg-Ingrid Rudi, har anført:

Lagmannsretten har bygget på feil rettsanvendelse når den er kommet til at hybelleiligheten i underetasjen kunne godkjennes som beboelsesrom tilhørende hovedleiligheten. Skal den leies ut, må den godkjennes som en selvstendig boenhet. Når betegnelsen "hybelleilighet" var brukt i annonsen m v, måtte Rudi kunne regne med at denne delen av huset var godkjent til beboelse som selvstendig boenhet. Når dette ikke holder stikk, svarer ikke leiligheten til de forventninger beskrivelsen måtte skape.

Lagmannsretten har videre lagt en for mild aktsomhetsnorm til grunn når den er kommet til at verken Steen eller L'Orsa har handlet erstatningsbetingende uaktsomt. De har henholdsvis omsetning og taksering av eiendom som profesjon, og aktsomhetskravene er da strenge.

En eiendomsmegler har plikt til å ha omsorg for både selgers og kjøpers interesser, og plikter å opplyse om alt som er av betydning for verdien. Er det på det rene at et forhold har stor betydning for kjøperen, skjerpes meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Steen var klar over at Rudi ønsket å leie ut hybelleiligheten, og hadde derfor en særlig oppfordring til å forsikre seg om at det var lovlig adgang til utleie. Hun var også klar over selgerens dårlige økonomi. Hun måtte - som en erfaren megler - ha sett at det var mangler med hensyn til takhøyde og vinduer, slik at utleie ville være avhengig av dispensasjon. Når hun ikke har undersøkt disse forholdene nærmere, har hun ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

En takstmann har ansvar for en riktigst mulig takst, både rettslig og faktisk, og må ta i betraktning ikke bare sin oppdragsgiver, men også andre brukere av taksten. L'Orsa brukte i taksten formuleringer, særlig om leieinntekter, som var egnet til å villede en uprofesjonell kjøper. - Takstmannen kan videre ikke nøye seg med å stole på selgerens opplysninger. Ved takseringen i 1989 tok L'Orsa bevisst en sjanse ved ikke å innhente bygningstegninger, og det må gå ut over ham. På befaringen måtte han - som en meget erfaren takstmann - umiddelbart se at det krevdes en rekke dispensasjoner, slik at han hadde en klar oppfordring til å undersøke dette nærmere. Dermed har heller ikke han oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Kravet til årsakssammenheng er oppfylt; hadde Steen eller L'Orsa undersøkt hos bygningsmyndighetene og gitt Rudi de relevante opplysningene, ville hennes tap vært unngått.

Rudi skal ha sitt fulle økonomiske tap erstattet. Prinsipalt kreves det erstatning for fulle leieinntekter, subsidiært for kostnadene for utbedring til egen boenhet - eventuelt til de mindre utbedringer som måtte være nødvendige for utleie, og atter subsidiært differansen i eiendommens markedsverdi i 1989 med og uten utleiemulighet.

Det er ikke grunnlag for å nedsette ansvaret på grunn av Rudis forhold; ved å søke om å få leiligheten godkjent har hun gjort det som er rimelig for å begrense skaden. Slike påkostninger som bygningsmyndighetene har krevd, har hun ikke økonomisk evne til. Hun har ikke mentalt orket å foreta dekningssalg.

Lemping av ansvaret for meglerfirmaet og takstmannen er ikke aktuelt; de er begge profesjonelle og har ansvarsforsikring.

Bjørg-Ingrid Rudi har nedlagt slik påstand:

"1. DnB Eiendomsmegling AS og Jan A. L'Orsa dømmes in solidum til å betale Bjørg-Ingrid Rudi et beløp begrenset oppad etter rettens skjønn til kr 600000,- med tillegg av 18 % rente p.a. på domsbeløpet fra 21. januar 90 til 31. desember 93, og med 12 % fra og med 01. januar 94 til betaling skjer.

2. DnB Eiendomsmegling AS og Jan A. L'Orsa dømmes in solidum til å betale BjørgIngrid Rudi saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett."

Ankemotpart nr 1, DnB Eiendomsmegling AS, har anført:

Det er ikke noe vilkår for lovlig utleie at rommene i underetasjen er godkjent som selvstendig boenhet; det avgjørende er at de enkelte rom er godkjent til beboelse.

En eventuell rettsvillfarelse hos Steen på dette punktet vil i alle fall være unnskyldelig.

Selv om det gjelder en streng aktsomhetsnorm for profesjonsutøvere, er det også for dem rom for feil uten at det pådrar erstatningsansvar. Ved vurderingen av Steens forhold står loven om eiendomsmeglere sentralt, men det er da den eldre loven fra 1938 som skal anvendes, og i noen grad stiller den nye loven fra 1989 strengere krav.

Steen har ikke hatt opplysninger hun ikke har brakt videre, og spørsmålet er derfor om hun burde undersøkt nærmere om rommene var godkjent til beboelse. Det kreves ikke at en megler er bygningskyndig, og megleren har normalt ikke plikt til å undersøke ut over vanlig besiktigelse; en slik plikt inntrer bare når megleren burde hatt mistanke om at det foreligger ulovlige forhold. Steen var ikke klar over at utleieadgang var en forutsetning for Rudi. Det var ikke grunn for Steen til noen mistanke om noe irregulært, og hun har dermed ikke opptrådt kritikkverdig, og ikke i noe fall erstatningsbetingende uaktsomt.

Heller ikke kravet til årsakssammenheng er oppfylt. Hadde Steen gått til bygningsmyndighetene og bedt om ferdigattest, ville ikke attesten gitt opplysninger om noe irregulært, og den kunne dermed ikke forhindret Rudis tap.

Skulle erstatningsvilkårene anses oppfylt, kan erstatningen ikke settes høyere enn kostnadene ved å sette huset i stand som enebolig med hybelleilighet. Hvis dette skulle kreve istandsetting som selvstendig boenhet, burde Rudi solgt huset for å begrense tapet, og hun kan da ikke kreve mer enn differansen i markedsverdi for huset med og uten rett til utleie. Man må også ta i betraktning et forlikstilbud som ankemotpartene fremsatte før byrettens dom; det ble der av prosessøkonomiske grunner tilbudt 100.000 kroner.

DnB Eiendomsmegling AS har nedlagt slik påstand:

"1. Eidsivating lagmannsretts dom 25. oktober 1993 stadfestes.

2. DnB Eiendomsmegling AS tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."

Ankemotpart nr 2, Jan A L'Orsa, har anført:

Lagmannsretten har foretatt en riktig rettsanvendelse når den er kommet til at underetasjen lovlig kan bebos og leies ut uten at den er noen selvstendig enhet, jf det som er anført fra ankemotpart nr 1 om dette. Ikke i noe fall kan det bebreides L'Orsa som uaktsomhet om han skulle ha en gal rettsoppfatning på dette punkt, jf også her det som er sagt fra ankemotpart nr 1.

L'Orsa har opptrådt i samsvar med god takstmannskikk, og har ikke sviktet sin undersøkelsesplikt. - En takst er ment å være en verdivurdering, ikke en tilstandsrapport. Om taksten var vanskelig å forstå for en kjøper, skyldes det ikke L'Orsas utfylling av takstskjemaet, men selve skjemaet, og det kan ikke L'Orsa få ansvaret for. - Det er ikke noe absolutt krav om at en takstmann skal ha bygningstegninger til stede ved takseringen. L'Orsa hadde sett tegningene i forbindelse med den tidligere taksten i 1986, som han hadde med ved 1989-takseringen. Plikt til å foreta nærmere undersøkelser hos bygningsmyndighetene er også for takstmenn avhengig av at det er grunn til mistanke om noe irregulært. L'Orsas besiktigelse avdekket ikke noe påfallende. Boligen var ca fem år gammel, underetasjen hadde vært innredet til bolig mesteparten av tiden, og vært bebodd av andre enn eieren. Takhøyden var godt innenfor det som godtas etter dispensasjonspraksis i Oslo, og heller ikke når det gjaldt vindusflatene, var det noe påfallende. - Et viktig moment ved vurderingen av L'Orsas forhold er at saken har vært grundig behandlet i Yrkesetisk utvalg i Norges takseringsforbund, som ikke har funnet grunnlag for kritikk.

Når det gjelder årsakssammenheng og erstatningsutmåling vises det til anførslene fra ankemotpart nr 1.

Jan A L'Orsa har nedlagt slik påstand:

"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Jan A. L'Orsa tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."

Mitt syn på saken:

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten, at verken Steen eller L'Orsa har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

I saken er det tatt opp kompliserte spørsmål knyttet til lovligheten av å leie ut rommene i underetasjen. Det er blant annet omtvistet om bygningsmyndighetene bare kan vurdere rommene i underetasjen for godkjennelse etter kravene for selvstendig boenhet, eller om rommene kan vurderes godkjent til beboelse som del av hovedleiligheten - og videre om det siste i tilfelle er avhengig av om leiligheten er ment å leies ut eller ikke. Jeg nevner at uttrykk som "boenhet" eller "selvstendig boenhet" ikke er definert i bygningsforskriftene, men at uttrykket "boenhet" er benyttet enkelte steder i forskriftene.

Lagmannsretten, som var satt med to fagkyndige meddommere, la til grunn at leiligheten kunne leies ut hvis rommene var godkjent til beboelse som del av hovedleiligheten. Under bevisopptak for Høyesterett har denne oppfatningen fått støtte av to ansatte i Oslo bygningskontroll som hadde med Rudis sak å gjøre, og av en tidligere formann i Yrkesetisk utvalg i Norges takseringsforbund. Også Klagenemnda for Eiendomsmeglingstjenester har i en uttalelse fra 1994 gitt uttrykk for at lovlig utleie ikke nødvendigvis er betinget av at en leilighet tilfredsstiller kravene for å være en selvstendig boenhet. På den annen side kom byretten til at utleie ville være avhengig av godkjennelse som selvstendig boenhet, og dette synet har fått støtte fra en overordnet i Oslo bygningskontroll.

For vurderingen av vår sak finner jeg det ikke nødvendig å ta stilling til dette spørsmålet, som for øvrig ville kunne bli bedre belyst i en sak der det offentlige opptrer. Jeg finner det nemlig klart at verken Steen eller L'Orsa kan bebreides for en eventuell rettsvillfarelse på dette punktet. Reglene er noe perifere i forhold til de områdene eiendomsmeglere og takstmenn er ment å beherske, rettstilstanden er vanskelig å lese ut av det skrevne regelverket, og det er - som jeg har redegjort for - uenighet blant de fagkyndige på området.

Utgangspunktet for den videre drøftelse av erstatningsansvar for Steen eller L'Orsa er etter dette at de ikke kan bebreides for å ha basert seg på at det var tilstrekkelig for utleie at rommene i underetasjen var godkjent til beboelse som del av hovedleiligheten. Men som tidligere nevnt forelå heller ikke en slik godkjennelse, og det blir spørsmål om Steen og L'Orsa kan bebreides for at dette ikke ble oppdaget og klargjort for Rudi.

Jeg ser først på Steens forhold, og nevner innledningsvis at det ikke er omtvistet at DnB Eiendomsmegling AS etter skadeserstatningsloven §2-1 svarer for et eventuelt ansvar hun har pådratt seg. - Steen har ikke sittet med relevante opplysninger som hun ikke har brakt videre; i forhold til henne blir spørsmålet om hun som eiendomsmegler burde foretatt nærmere undersøkelser som ville avdekket den manglende godkjennelse.

Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Når det spesielt gjelder kravene til eiendomsmeglere, gir lovgivningen en viss, men begrenset, veiledning for hva som skal rammes av den ulovfestede uaktsomhetsregelen. I vår sak er det i prinsippet den eldre loven om eiendomsmegling, fra 1938, som skal anvendes, fordi den nye loven fra 1989 først trådte i kraft 1 april 1990. Men i begge lovene er det interessante for vår sak særlig en generell standard - "god forretningsskikk" i §11 i 1938-loven og "god meglerskikk" i §3-1 i 1989-loven. En slik standard utvikles gradvis over tid, og ikrafttredelsen av den nye loven blir ikke noe skjæringspunkt av vesentlig betydning.

Generelle uttalelser som kan presisere innholdet i standarden, finnes særlig i utredningen som lå til grunn for den nye loven - NOU 1987: 14 Eiendomsmegling. Det fremgår her (side 64) at megleren skal utføre oppdraget med omsorg for både selgers og kjøpers interesse. Videre sies det (side 65) at partene ikke kan kreve at megleren skal være bygningskyndig - en uttalelse som har fått uttrykkelig tilslutning av Høyesterett i en dom i Rt-1988-7, på side 12. I utredningen sies det på side 73 at ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler. På samme side heter det imidlertid videre:

"En ... undersøkelsesplikt har megleren hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygging e.l. Megleren må videre si fra dersom han skjønner at kjøperens planlagte bruk vil være i strid med de regler som gjelder for eiendommen."

På side 75 heter det blant annet:

"Megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt meglerens plikter her strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk."

Uttalelser fra den tidligere nevnte Klagenemnda synes å være i godt samsvar med det jeg har referert fra lovforarbeidene.

Spørsmålet blir om det var spesiell grunn for Steen til å foreta undersøkelser. Jeg legger som lagmannsretten til grunn at hun måtte være klar over at adgangen til utleie var viktig for Rudi. Da Steen foretok befaring, var det imidlertid ikke på det rene hvem kjøperen ville bli, og dengang var derfor ikke Rudis spesielle forutsetninger noe Steen kunne ha i tankene. Men man måtte nok regne med at utleieadgangen temmelig generelt ville ha betydning for mulige kjøpere av denne eiendommen. Jeg viser her også til at Steen i annonsen brukte betegnelsen "hybelleilighet", ikke "hybel", slik L'Orsa hadde gjort i taksten. - Det kunne derfor være grunn for Steen til å ha oppmerksomhet rettet mot rommenes standard med sikte på utleie, og for en erfaren megler kunne det da være naturlig å feste seg spesielt ved forholdene omkring takhøyde og vinduer, som ikke var i samsvar med bygningsforskriftene. Men på den annen side er det på det rene at det ofte dispenseres fra kravet til takhøyde, og at manglene når det gjaldt vinduer ikke var svært store. Videre kommer det inn at selgeren korrekt hadde opplyst at rommene hadde vært utleid i lang tid, og at Steen i noen grad måtte kunne basere seg på den besiktigelsen som den bygningskyndige takstmannen L'Orsa hadde foretatt. - Selv om det nok hadde vært ønskelig at Steen hadde vært mer oppmerksom ved befaringen, kan jeg etter dette ikke se det som erstatningsbetingende uaktsomt at hun ikke undersøkte nærmere om godkjenning av underetasjen.

Jeg går så over til L'Orsas forhold. Det alminnelige ulovfestete uaktsomhetsansvaret gjelder også for takstmenn. Og også for dem blir det da tale om et relativt strengt profesjonsansvar. Takstmenns virksomhet er ikke lovregulert, slik eiendomsmeglernes er. Det finnes imidlertid en instruks for takstmenn, vedtatt av Norges Takseringsforbund, og bransjen har et Yrkesetisk utvalg som gir uttalelser i klagesaker.

Også for takstmenn må man legge til grunn at de har et ansvar ikke bare overfor sin oppdragsgiver, men også overfor andre brukere av takster. Rudi har anført at L'Orsas takst fra 1989 var villedende for en vanlig bruker. Jeg er enig i at poster i taksten er vanskelige å forstå. Men jeg er samtidig enig med L'Orsa i at han i det vesentlige synes å ha fylt ut skjemaet korrekt, og at problemene særlig ligger i utformingen av skjemaet. Og dette kan man vanskelig laste L'Orsa for.

Etter instruksen §4 skal takstmenn ved takseringen normalt ha blant annet bygningstegninger til stede, men dette synes å være særlig for å kontrollere arealangivelsene. L'Orsa hadde ikke tegningene til stede ved besiktigelsen i 1989, men baserte seg på at han hadde hatt dem ved en tidligere takst i 1986. Dette kan man si var noe uforsiktig, men i lys av at det synes å være vanlig praksis i bransjen, og i lys av den funksjon tegningene synes å ha ved takseringen, kan jeg heller ikke se dette som noen erstatningsbetingende uaktsomhet fra L'Orsas side.

Endelig blir det spørsmål om han burde reagert på rommenes tilstand i forhold til reglene om godkjennelse for beboelse. For L'Orsa kommer ikke spørsmålet om Rudis forutsetning om utleie inn - han hadde ingen kontakt med henne. Men det gjelder for ham som for Steen at utleiemuligheten generelt må tas i betraktning som et relevant moment for mulige kjøpere. L'Orsa er bygningskyndig, og må ventes i større grad enn en megler å merke seg mulige problemer i tilknytning til takhøyde og vindusflater. Men når det gjelder takhøyden, er som tidligere nevnt dispensasjonsmulighetene store. Mangler med hensyn til vindusflater avhang i noen grad av hva rommene var ment brukt til, og det synes heller ikke å være store endringer som skulle til. Videre var også L'Orsa kjent med at underetasjen faktisk hadde vært utleid i lang tid. Jeg er etter dette kommet til at heller ikke L'Orsa kan anses å ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

Spørsmålene om årsakssammenheng og erstatningsutmåling er det etter dette ikke grunn for meg til å gå inn på.

Anken fører etter mitt syn ikke frem. Saken har imidlertid budt på noen tvil, og den har reist vanskelige og prinsipielle rettsspørsmål. Jeg er etter dette kommet til at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger for noen instans.

Jeg stemmer for denne

D O M :

1. DnB Eiendomsmegling AS og sivilingeniør Jan A L'Orsa frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.