LB-2000-1364
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-01-15 |
| Publisert: | LB-2000-01364 |
| Stikkord: | Profesjonsansvar |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Drammen byrett Nr 99-01052 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-01364 A/03. |
| Parter: | Ankende part: John Grelland (Prosessfullmektig: Advokat Kjetil Norseth). Motpart: Hans A Dahl (Prosessfullmektig: Advokat Finn Johan Krog). |
| Forfatter: | Lagdommer Svein Dahl, formann. Lagdommer Peter L Bernhardt. Ekstraordinær lagdommer Jens Bugge |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder erstatningsrettslig profesjonsansvar i forbindelse med avgivelse av takst og tilstandsrapport til bruk for fast eiendom.
Sakens bakgrunn:
Ankemotparten, Hans A Dahl (heretter Dahl), ønsket høsten 1996 å selge sin bolig i Villaveien 6 B i Drammen og tok i den forbindelse kontakt med eiendomsmegler Tore Dahl. Som selger ønsket Dahl at det ble utarbeidet en tilstandsrapport og ba megleren besørge dette. Oppdraget ble gitt til tømrermester og takstmann John Grelland, som besiktiget eiendommen 15 oktober og avga Takst med tilstandsrapport datert 20 oktober 1996.
Av rapporten fremgår i konklusjonen at boligen, som var bygget i 1969/70, har en gjennomgående god/høy standard «og er i teknisk god stand og godt vedlikeholdt». Når det gjelder piper og ildsteder, som denne sak dreier seg om, er det angitt at eiendommen har «Elementpipe med 2 løp forblendet med murstein, i bra stand». Graderingen på dette punkt er angitt med 0 for Tilstandsgrad, hvilket er definert som «Ingen symptomer», og 0 for Konsekvensgrad, hvilket er definert som «Ingen konsekvens».
Eiendommens tekniske verdi ble i taksten satt til 1.925.000 kroner etter at 200.000 kroner i oppgraderingskostnad var fratrukket. Antatt markedsverdi ble satt til 1.800.000 kroner. Det ble oppgitt at det ved verdifastsettelsen var tatt hensyn til de merknader som fremkommer i tilstandsrapporten.
I den salgsoppgaven megleren deretter utarbeidet, ble prisantydningen satt til 1.800.000 kroner. I desember 1996 kom det et bud på 1.400.000 kroner som Dahl ikke aksepterte. I juni 1997 kom det et bud på 1.550.000 kroner fra Ove B Kolstad, deretter et bud på 1.575.000 kroner, hvoretter Kolstad bød 1.600.000 kroner. Dette bud ble akseptert av Dahl og kjøpekontrakt ble inngått 27 juni 1997.
Kjøperen, Kolstad, ba en tid etterpå Drammen og Lier Brann- og feiervesen (feiervesenet) foreta kontroll av skorstein og peis. I rapport av 2 september 1997 påpekte feiervesenet feil og mangler som måtte rettes for å få skorstein og peiser i godkjent stand. Utvendig gjaldt dette adkomst til feierluker, som ble oppgitt å være for trang. Innvendig dreide det seg om skorsteinens innerforing, som var feilmontert og feildimensjonert. Feilmonteringen gjaldt at det ikke var brukt røykrørsinnføring i sammenkoblingen mellom peiser og skorsteinsinnforing og at det var fastmurt skorsteinsinnforing på skorsteinstoppen. Feildimensjoneringen gjaldt i forhold til peiser og gikk ut på at tverrsnittet var for lite.
På grunnlag av feiervesenets rapport reklamerte Kolstad overfor Dahl. Etter en del korrespondanse mellom Dahls daværende advokat og feiervesenet, og etter å ha rådført seg med megleren, erkjente Dahl ansvar overfor Kolstad. Av skattemessige grunner, slik at han kunne få fradrag i ligningen for beløpet, valgte han å bekoste utbedringen av feilene selv. Dette kom på 139.433 kroner.
Dahl holdt deretter John Grelland ansvarlig for det tap han mente å ha lidt. Dette tap var ikke utbedringskostnadene nevnt ovenfor, men et tap han mente å være blitt påført fordi hans beslutning om å selge ble tatt på feil grunnlag da han solgte uvitende om mangelen ved pipa. Hadde han visst om disse mangler, ville han i stedet ha leid ut huset i 11 måneder og nytt godt av leieinntekter og forventet prisstigning, slik at han hadde fått minst 1,6 mill kroner for eiendommen. Han hevdet at 1,6 mill kroner var hans minstepris. Grelland og hans ansvarsassurandør, Vesta Forsikring AS, avviste kravet. Stevning ble uttatt for Drammen byrett, som den 3 mars 2000 avsa dom med slik slutning:
1. John Grelland dømmes til å betale Hans A. Dahl erstatning stor kr 120.000 -etthundreogtjuetusen- samt 12% rente p.a. av det tilkjente beløp, regnet fra den 22. februar 2000 og til betaling skjer.
2. Hans A. Dahl tilkjennes saksomkostninger med kr 43.629 -førtitretusensekshundreogtjueni- samt 12% rente av det tilkjente saksomkostningsbeløp, regnet fra 14 dager etter at byrettsdommen er forkynt og til betaling skjer.
John Grelland har i rett tid påanket dommen til Borgarting lagmannsrett. Dahl har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble avholdt i Drammen tinghus 4 og 5 januar 2001. Det ble avhørt fire vitner, hvorav tre sakkyndige, og ellers foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Den ankende part, John Grelland, har i det vesentlige anført:
Saken dreier seg om ansvar utenfor kontraktsforhold fordi Grelland kun hadde avtale med megleren, og ikke med Dahl. Det var megleren som var oppdragsgiveren. Det foreligger derfor intet kontraktsmessig grunnlag for erstatningsansvaret. Heller ikke utenfor kontrakt foreligger det erstatningsansvar, da det verken foreligger noe ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tap.
Når det gjelder ansvarsgrunnlaget, var Grellands oppdrag kun å foreta en visuell gjennomgang av huset som grunnlag for tilstandsrapporten. Det er her henvist til pkt 3.2 i NS 3424 Nivå 1: «Tilstandsregistrering av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger». Dette fremgår også av innledningen til taksten. Overskriften på tilstandsrapporten viser for øvrig også til NS 3424.
Den visuelle inspeksjon av pipa avdekket ikke noe som tilsa en grundigere undersøkelse av pipe og peis. Feiervesenets hadde i januar 1993 inspisert peisen og pipe og bekreftet i rapport av 22 januar 1993 at alt var i orden. Han har derfor gjort det han skulle gjøre og hadde ingen mulighet for å oppdage de feil som ble påvist i feiervesenets rapport av september 1997. Han burde kanskje ha henvist til 1993-rapporten i sin egen rapport, men dette ville bare ha bestyrket Dahl og eventuelle budgivere i troen på at alt var i orden. Denne unnlatelse har derfor ikke hatt noen konsekvenser for budgivningen og for aksepten av budet.
Det er heller ingen adekvat årsakssammenheng mellom Grellands manglende oppdagelse av feil og den etterfølgende utvikling. Grelland hadde kritiske kommentarer på flere punkter i sin rapport, og om han hadde hatt anmerkninger også til ildstedet, ville ikke dette ha stoppet salgsprosessen.
Når det gjelder det økonomiske tap, er dette for det første udokumentert. For det annet bygger det på en tenkt hypotetisk handling fra Dahls side som det ikke er sannsynlig at ville ha funnet sted.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. John Grelland frifinnes.
2. John Grelland tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tillagt forsinkelsesrente.
Ankemotparten, Hans A. Dahl, har i det vesentlige anført:
Saken gjelder profesjonsansvar under kontrakt fordi det var Dahl som i realiteten sto i avtaleforhold med Grelland. Megleren bare formidlet avtaleforholdet på vegne av Dahl. Og uansett var det slik nærhet i forholdet at det må likestilles med et kontraktsforhold.
Ansvarsgrunnlaget er tilstede for det første fordi Grellands beskrivelse av pipa er positivt feilaktig og for det andre fordi han ikke har foretatt de observasjoner han skulle. Og om han foretok dem, oppdaget han ikke det han burde ha oppdaget.
Mye tyder på at Grelland ikke innhentet feiervesenets rapport fra 1993. Han har nemlig ikke vist til den i sin tilstandsrapport. Og først i tilsvaret for byretten påberopes denne. Men selv om han hadde vist til denne rapporten i sin egen tilstandsrapport, ville han bli ansvarlig dersom han ikke hadde gjort oppmerksom på at han selv ikke hadde undersøkt pipa. Hvis han nemlig hadde undersøkt pipa og ikke funnet feilene, ville dette ha utgjort et selvstendig ansvarsgrunnlag.
Grellands faglig mangelfulle utførelse av oppdraget er derfor uansett uaktsom - kanskje til og med grovt uaktsom, noe som kan ha betydning for adekvansvurderingen.
Årsakssammenheng foreligger fordi de nevnte feil ga Dahl galt beslutningsgrunnlag. Han ble villedet gjennom den feilaktige karakteristikk av pipa og av at Grelland ikke hadde oppdaget feilen. Hadde han fått korrekt beskrivelse av pipa, hadde han ikke bestemt seg for å selge, men leid ut huset og avventet den forventede prisstigning slik at han hadde fått minst kr 1,6 mill. selv etter utbedring av pipa. Denne årsakssammenheng er også adekvat fordi Dahl var i en reell valgsituasjon på dette tidspunkt. Dette var noe Grelland måtte regne med at en selger kunne være. Grelland er da også nærmest til å bære risikoen for de feil han selv har begått.
Det økonomiske tap er påregnelig utfra situasjonen. Dahl hadde bestemt seg for ikke å selge for under 1,6 mill. Det var et stigende marked og han var seg bevisst at han kunne leie ut i 11 måneder uten at det ble gevinstbeskatning på salgsgevinsten. Leieinntektene ville bli ca 62.000 kroner, og med en antatt prisstigning på 10% ville han ha fått 160.000 kroner mer for huset. Til fradrag kommer de tapte renteinntekter i samme periode. Nettotapet kan beregnes til ca 120.000 kroner som gjort av byretten, men må fastsettes av retten skjønnsmessig.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
Byrettens dom stadfestes og Hans A. Dahl tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, samt morarentelovens forsinkelsesrente til enhver tid av tilkjente omkostninger, regnet fra forfall og til betaling skjer.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta uttrykkelig standpunkt til om ankemotpartens krav er et erstatningskrav i eller utenfor kontraktsforhold. Slik denne saken ligger an, er spørsmålet uten betydning for utfallet. Lagmannsretten vil imidlertid understreke at en takstmanns aktsomhetsplikt uansett må gjelde ikke bare overfor oppdragsgiver, men også i relasjon til andre som det kan være aktuelt å bruke taksten overfor, jf RG-1980-437. I særlig grad vil dette gjelde når den formelle oppdragsgiver, som i denne sak, bestiller oppdraget i forbindelse med et konkret salgsoppdrag for en husselger. Takstmannen vet da at hans rapport skal brukes av og for denne selger, og i en slik situasjon er det neppe grunn til å stille lempeligere krav til takstmannens aktsomhet overfor husselgeren enn overfor megleren som formelt har gitt takstmannen oppdraget.
Det nærmere innhold av aktsomhetsnormen tilsier etter lagmannsrettens syn i utgangspunktet et strengt profesjonsansvar for en takstmann som avgir en tilstandsrapport som selger og kjøper av fast eiendom skal bygge på. Både salg og anskaffelse av et bolighus er en av de viktigste økonomiske transaksjoner vanlige mennesker foretar, og det er derfor viktig at man kan stole på at en tilstandsrapport er basert på en kvalifisert faglig standard.
Når det gjelder de mer konkrete krav som kan stilles til takstmannen i denne saken, må det med basis i denne strenge aktsomhetsnorm tas utgangspunkt i oppdragets innhold. Det er enighet om at den rapport Grelland skulle levere, skulle være basert på såkalt nivå 1 i pkt. 3.2 i NS 3424. Det er videre enighet om at dette tilsier en tilstandsregistrering «av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger». Lagmannsretten legger til grunn at det med visuelle observasjoner her menes grundige og faglig kvalifiserte observasjoner og at det i utgangspunktet må opplyses hvis dette ikke er tilfelle. Takstmannen må som hovedregel ta uttrykkelig forbehold dersom enkelte deler av eiendommen ikke er observert eller om han for enkelte delers vedkommende bare baserer seg på andres undersøkelser og konklusjoner.
Det er på det rene at Grelland har begrenset sin inspeksjon og registrering til en slik visuell kontroll som nevnt foran. Dette gjaldt også pipe og ildsteder. Han konstaterte at det var sot- og feieluker uten å vurdere tilgjengelighet og uten å undersøke disse nærmere. Han så på peiskapper og spjeld uten å åpne disse for nærmere kontroll innvendig, med enkle midler som speil og lommelykt. Han inspiserte pipetoppen utvendig på taket uten å ta av pipetoppen for å se etter innvendige sprekker eller andre feil. Lagmannsretten legger videre til grunn at han etter inspeksjonen, og før han skrev sin rapport, rekvirerte og mottok feiervesenets brannrapport fra januar 1993, som konkluderte med at alt var funnet i orden. Grelland skrev deretter sin rapport hvor han for pipe og ildsteder skrev «i bra stand» og med gradering 0 for Tilstandsgrad og 0 for Konsekvensgrad slik som beskrevet foran.
Den inspeksjon og kontroll Grelland således har foretatt av ildsteder og pipe, må antas å ha vært mer overfladisk enn den han, som tømrermester, har foretatt av de bygningsmessige deler av huset. Dette er forståelig utfra hans faglige bakgrunn, men det fremgår ikke for en leser av rapporten at hans beskrivelse «i bra stand» ikke er basert på en grundig kontroll foretatt av ham selv, men i hovedsak basert på den tre år gamle feiervesenrapporten, kombinert med en relativt overfladisk visuell kontroll på pipe og ildsteders ytre flater. Det er heller ikke i hans rapport gjort noen referanse til feiervesenets rapport fra januar 1993.
Lagmannsretten finner det kritikkverdig av Grelland ikke å ha klargjort i sin rapport hva hans karakteristikk av pipe og ildsted var basert på. Om denne unnlatelse skal kunne sies å være ansvarsbetingende er imidlertid mer tvilsomt. Etter lagmannsrettens oppfatning ville det ha vært ansvarsbefriende for Grelland hvis det hadde foreligget en feiervesenrapport av helt ny dato og Grelland uttrykkelig hadde vist til denne i sin egen tilstandsrapport. Lagmannsretten heller da til at en ikke kan konstatere erstatningsbetingende uaktsom opptreden bare fordi den foreliggende feiervesenrapport som sa at alt var i orden, var tre år gammel og fordi Grelland ikke uttrykkelig henviste til denne i sin egen rapport. Som nevnt kan Grelland kritiseres for dette, men som uttalt av Høyesterett i dom i Rt-1995-1350, også med utgangspunkt i det strenge aktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, «er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet».
Uansett hvilket standpunkt man måtte ta til ansvarsgrunnlaget, kan imidlertid Dahls krav ikke føre frem fordi det ikke er godtgjort noen årsakssammenheng mellom den mangelfulle rapport og Dahls påståtte økonomiske tap. Dette tap er basert på et alternativt hypotetisk hendelsesforløp, som i tilfelle må sannsynliggjøres hvis det skal danne grunnlag for et erstatningskrav. Lagmannsretten kan ikke se at et slikt hypotetisk hendelsesforløp er sannsynliggjort. Dahls prisantydning i salgsprospektet på 1,8 mill kroner var basert på takstmannens og meglers felles vurdering slik det kom til uttrykk i taksten. Hadde man kjent til manglene ved pipa, ville taksten naturlig vært tilsvarende lavere og Dahls prisforventning og prisantydning tilsvarende lavere. Dahl sier i ettertid at hans absolutte minimumskrav var 1,6 mill kroner. Det er intet objektivt som støtter opp under dette. Han har selv tvert imot klargjort at han ikke var avhengig av å få akkurat 1,6 mill kroner for eiendommen. Når han i juni 1997 godtok 1,6 mill kroner til tross for prisforventning og prisantydning på 1,8 mill kroner, er det like sannsynlig at han ville ha godtatt 1,4 eller 1,5 mill kroner hvis han hadde hatt kjennskap til feilen slik at prisforventning og prisantydning hadde vært nedjustert tilsvarende. Eiendommen ble etter lagmannsrettens syn markedsført fra høsten 1996 på en helt vanlig måte og i normalt omfang. Den viste seg i praksis vanskelig å selge til prisforlangende til tross for et stigende marked. Det må ha vært erkjennelsen av at 1,8 mill kroner var et for høyt anslag som gjorde at Dahl aksepterte 1,6 mill kroner. Som nevnt er det da grunn til å tro at han ville ha akseptert en tilsvarende lavere pris hvis han hadde visst at eiendommen var beheftet med de nevnte feil.
Det er også andre momenter som taler imot at Dahl ville ha valgt den tenkte alternative handlingsmodell, utleie, som er grunnlaget for kravet. Han har opplyst at han allerede våren 1996 ønsket å selge, men ble frarådet av megler fordi det var ventet prisstigning. Men han gjorde da intet for å leie ut for å få leieinntekter og nyte godt av prisstigningen. Heller ikke høsten 1996 da han fikk et bud på 1,4 mill kroner, som han avslo, valgte han utleiealternativet. Det samme gjaldt våren 1997 da han fikk det bud på 1,6 mill kroner som han aksepterte til tross for at det var 200.000 kroner under prisantydning og prisforventning i et stigende marked. Når et krav, slik som her, baserer seg på et alternativt hypotetisk handlingsmønster, vil det for bevisbedømmelsen være desto viktigere å se på hvilke disposisjoner vedkommende rent faktisk har gjort for å se om disse gir indikasjoner på at det hypotetiske har formodningen for seg. Dahls faktiske disposisjoner nevnt ovenfor taler imot at han ville ha valgt utleiealternativet.
I tillegg til de nevnte momenter, kommer også det forhold at det ville ha vært betydelige risikoelementer forbundet med utleie 11 måneder. Den betydeligste risikoen ville ha vært knyttet til om forventningen om prisstigning hadde slått til. Et annet risikoelement ville ha vært om han faktisk hadde fått gjennomført salget, med leieboere i huset, innen 12 månedersfristen som var avgjørende i forhold til gevinstbeskatningsproblematikken. Det eneste helt sikre ved utleiealternativet ville ha vært at Dahl hadde gått glipp av rentene på den salgssum han ellers ville ha fått. Det virker derfor mindre sannsynlig at Dahl - som fremstår som en meget økonomisk bevisst person - ville ha valgt et slikt økonomisk risikofylt alternativ.
Etter dette er det lagmannsrettens konklusjon at det alternative hypotetiske hendelsesforløp som er basis for Dahls krav, ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort og derfor på grunn av manglende årsakssammenheng ikke kan danne grunnlag for det fremsatte krav.
Saken er tapt fullstendig. Overensstemmende med tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 første ledd pålegges ankemotparten å erstatte den ankende parts omkostninger for byretten og lagmannsretten, idet retten ikke finner grunn til å anvende bestemmelsen i §172 annet ledd. Retten legger advokat Norseths omkostningsoppgaver til grunn. For byretten utgjør kostnadene 20.350 kroner, hvorav salær er 20.000 kroner. For lagmannsretten er kostnadene oppgitt til 48.141 kroner, hvorav salær utgjør 32.000 kroner.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. John Grelland frifinnes.
2. Hans A Dahl betaler i saksomkostninger for byrett og lagmannsrett til John Grelland 68.491 -sekstiåttetusenfirehundreognittien- kroner med tillegg av rente i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse til betaling skjer.