LG-2000-364

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-05-02
Publisert:	LG-2000-00364
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger byrett nr. 99-00557 A - Gulating lagmannsrett LG-2000-00364 A - Anken nektes fremmet til Høyesterett, HR-2001-01148.
Parter:	Ankende part: 1. Odd Malmin 2. Ingfrid Slaake 3. Kjell Malmin (Prosessfullmektig: Advokat Ove Landa, Stavanger). Motpart: Jorunn Øvrebø (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Midtgaard. Lagdommer Drevland. Byrettsjustitiarius Elstad
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Arveloven (1972) §40, Odelsloven (1974) §57

Saken gjelder forholdsmessig oppgjør ved salg av eiendom.

Stavanger byrett avsa dom i saken den 8. desember 1999 med slik domsslutning:

«1. Saksøkerne Odd Malmin, Kjell Malmin og Ingfrid Slaake har krav på 3/4 av salgsvederlaget for gnr. 14 bnr. 1122 i Stavanger og 3/4 av ekspropriasjonsvederlaget for råtomtarealer som erverves av Stavanger kommune samt for salgsvederlag ved saksøktes fremtidige salg av fire tilbakeholdte erstatningstomter.

2. Det klausulbaserte fradrag på kr 2,- pr. kvm blir før likedeling å regulere/oppjustere i henhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet i oktober 1966.

3. Jorunn Øvrebø frifinnes for kravet om forholdsmessig andel av leiesummen ved leiekontrakt av 20.01.99 samt også for krav basert på en innløsning av eiendommen fra Stavanger kommunes side fastsatt ut fra eiendommens bruksverdi (avtalt leie) i henhold til samme leiekontrakt pkt. 3.

4. Hver av partene bærer sine omkostninger.

Ingfrid Slaake, Kjell Malmin og Odd Malmin har påanket dommen. Jorunn Øvrebø har inngitt tilsvar.

Ankeforhandling ble avholdt i Stavanger den 15. mars 2001. Det ble avgitt partsforklaringer samt foretatt telefonavhør av ett vitne. Bevisføringen for øvrig ble foretatt slik rettsboken viser.

Saksforholdets nærmere sammenheng og hva partene gjorde gjeldende for byretten fremgår av byrettens dom. Om sakens bakgrunn skal i korthet nevnes:

Ekteparet Jørgine og Sven Malmin hadde 5 barn. Ankemotparten, Jorunn Øvrebø, er datter av deres eldste sønn, Eilert Malmin. De ankende parter er ekteparets øvrige gjenlevende barn.

Sven Malmin overtok etter ektefellens død eiendommen gnr. 14 bnr. 6 og 56 i Gausel på offentlig skifte.

I 1966 overdro Sven Malmin eiendommen til sønnen Eilert. I kjøpekontrakt av 22.10.66 og skjøte av 24.10.66 er det inntatt slike likelydende klausuler:

« I tilfelle helt eller delvis salg eller ekspropriasjon av eiendommen, skal det beløp som overstiger kr 2,- pr. kvm deles likt mellom kjøper og hans andre søsken. Dog har Eilert Malmin rett til å unnta for seg vederlagsfritt våningshuset og 2 mål hage uten å dele med de andre søsken.»

I 1982 overdro Eilert Malmin eiendommen til datteren Jorunn Øvrebø. Verdien av jorden ble satt til kr 2,- pr. kvm. Det ble samtidig gjort gjeldende at det krav som Eilerts søsken hadde på del i vederlag ved salg av eiendommen, endelig var bortfalt gjennom denne overdragelsen. Dette førte til rettstvist som ble endelig avgjort ved Gulating lagmannsretts dom av 21.11.91. I følge dommen var klausulen inntatt i skjøte av 24.10.66 å anse som bindende også for den nye eieren.

Jorunn Øvrebø inngikk i 1996 og 1999 avtaler med Stavanger kommune om salg av grunn. Som del av oppgjøret inngikk også rett til erstatningstomter. Det ble i 1999 også inngått en leieavtale med kommunen vedrørende resteiendommen, og der kommunen ble gitt evigvarende leierett. Ingfrid Slaake, Kjell Malmin og Odd Malmin mente seg berettiget til sin klausulhjemlede andel av de vederlag som fulgte av avtalene. Partene kom ikke til enighet, og ved stevning av 05.05.99 gikk Ingfrid Slaake, Kjell Malmin og Odd Malmin til søksmål mot Jorunn Øvrebø. Stavanger byrett avsa 08.12.99 dom i saken som ovenfor gjengitt.

De ankende parter har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Ved overdragelsen fra Sven Malmin til Eilert Malmin i 1966 så en for seg at det området der eiendommen lå, ville bli gjenstand for utbygging. Ved den klausulen som ble tatt inn i kontrakt og skjøte tok en sikte på en likedeling søsknene imellom. Det var i denne sammenheng ikke alene tale om tomtesalg, men om en hel eller delvis realisering av eiendommen. Det er således ikke adgang til å søke å omgå dette ved å gå via erverv av erstatningstomter eller gjennom bortleie. Det skal følgelig skje en deling når hjemmelshaveren har gitt fra seg beføyelsen over eiendommen med endelig virkning eller har ervervet rett til erstatnings- eller rågrunntomter.

Når det gjelder spørsmålet om indeksregulering, er det slik klausulen må forstås alt som overstiger kr 2,- pr. kvm som skal likedeles. Sven Malmin, som døde i 1990, ga aldri uttrykk for at noen oppindeksering skulle finne sted. Klausulen om likedeling er fastsatt i et forhold mellom familiemedlemmer. Avtaleloven §36 kan derfor ikke komme til anvendelse. Det må heller henses til arveloven §40 om avkorting. Her er det ikke tale om oppindeksering. Ved overdragelsen fra Eilert Malmin til datteren Jorunn Øvrebø var heller ikke slik justering på tale.

Erstatningstomter/råtomter er å anse som oppgjør ved salg og således gjenstand for deling. Når Jorunn Øvrebø får adgang til å gjøre seg bruk av de tomterettigheter hun har ervervet gjennom avtalene med kommunen, inntrer også de ankende parters rett til oppgjør. Og her må det skje en deling av realverdier ved at de ankende parter får overført et antall tomter til seg.

For resteiendommen tilligger nå i følge leieavtalen alle rettigheter kommunen. Reelt er det tale om en realisasjon. Kommunen har for øvrig sterkt ønsket å overta det resterende av eiendommen. Avtalen innenbærer en leieinntekt på ca kr 14.000 pr. måned. Et salg kunne innbrakt ca 5. mill. Jorunn Øvrebø forvalter således de andres rettigheter på en dårlig måte.

Det gjøres gjeldende at de månedlige leieinntekter deles slik at 3/4 tilfaller de ankende parter. Ved endelig innløsning/salg skal det så skje en tilsvarende deling.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Jorunn Øvrebø tilpliktes å medvirke til at 3/4 av den del av salgsvederlaget for gnr. 14 bnr. 1122 i Stavanger kommune som overstiger kr 2,- pr. kvm med tillegg av renter 12 % p. a. i tidsrommet fra avtalt utbetalingstidspunkt, estimert til 1.12. 1996, og frem til oppgjør finner sted, blir utbetalt til Odd Malmin, Ingfrid Slaake og Kjell Malmin.

2. Jorunn Øvrebø tilpliktes å medvirke til at Odd Malmin, Ingfrid Slaake og Kjell Malmin tilkommer sin forholdsmessige andel, 3/4, av oppgjør/øvrige fordeler/verdier som er innregulert i avtale mellom henne og Stavanger kommune vedrøredne deler av gnr. 14 bnr. 6, 56 og 985, datert 4.5.99 (undertegnelsesdato fra kommunens side), med fradrag av kr 2,- pr. kvm.

3. Jorunn Øvrebø tilpliktes til å medvirke til at Odd Malmin, Ingfrid Slaake og Kjell Malmin fortløpende får utbetalt sin forholdsmessige andel, 3/4, av leiesum fastsatt i leiekontrakt knyttet til gnr. 14 bnr. 6 og 56 i henhold til undertegnet avtale datert 20.1.99. Andel av allerede oppgjort leie skal tilbakeføres saksøkerne med tillegg av 12 % rente fra oppgjørstidspunkt fra kommunen og til oppgjør skjer i forhold til saksøkerne. Likeledes tilpliktes Jorunn Øvrebø å medvirke til at saksøkerne, ved kjøp av gnr. 14 bnr. 6 og 56 fra Stavanger kommunes side får utbetalt sin forholdsmessige andel av kjøpesummen, med fradrag av kr 2,- pr. kvm.

4. Odd Malmin, Ingfrid Slaake og Kjell Malmin tilkjennes sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av 12 % rente p. a. fra forfall og til oppgjør skjer.»

Ankemotparten er i det vesentlige enig i byrettens dom og de premisser som ligger til grunn for dommen.

Hva angår overdragelsen i 1966 var dette å anse som en livsdisposisjon. Det en imidlertid så for seg og som var bakgrunn for den nevnte klausulen i avtale og skjøte, var en realisasjon av utbyggingsgevinst i en ikke altfor fjern fremtid. Eiendommen har imidlertid nå vært drevet som gårdsbruk over mange år, og det er nedlagt betydelige investeringer i eiendommen.

Til spørsmålet om indeksregulering vises det til at det på 1970-tallet og videre var en betydelig inflasjon. Avtaleloven §36 vil her kunne trekkes inn og sette til side avtaler som ut fra endrede økonomiske forutsetninger vil fremstå som urimelige. Det vises i denne sammenheng til rettsavgjørelser vedrørende festeavtaler. I 1966 da Sven Malmin overdro eiendommen til eldste sønn var det heller ikke vanlig med indeksklausuler. Nå vil dette åpenbart ha aktualitet etter en periode av 30 år med inflasjon. Det vises for øvrig også til praksis etter odelsloven §57.

Det må således skje en oppindeksering i forhold til de kr 2,- pr. kvm. i følge avtalen av 1966.

Når det gjelder leieavtalen vises det til at det fra midten av 80-tallet har vært et nært samarbeid med Stavanger kommune. Eiendommen har vært nyttet som forsøksgård, og ektefellen, Karsten Øvrebø, har etter avtale vært arbeidsleder. Ankende parter har en klausulhjemlet rett ved avhendelse, men de kan ikke bestemme hvordan eiendommen skal disponeres. Ankemotpart har derfor ingen plikt til å selge gården, men kan holde den i hevd slik hun finner mest tjenlig.

Gjennom nåværende utleieordning får en således den ønskede inntekt. Det Sven Malmin ønsket å fordele var en fremtidig utbygningsgevinst, ikke en fremtidig bruk. Ankende parter har for såvidt gjelder resteiendommen ikke noe som helst krav. Leieinntekten kan således ikke deles. Ved eventuell innløsning fra kommunens side er det bruksverdien som skal erstattes, og denne anses ikke å dekkes av likedelingsklausulen. Under enhver omstendighet, dersom retten skulle komme til at en eventuell innløsningssum skal være gjenstand for deling, må det her tas hensyn til investeringer m.v. som er foretatt i eiendommen.

Erstatningstomtene er ikke solgt. Når et salg blir foretatt, skal imidlertid gevinsten deles. En forutsetning for krav på andel av salgsvederlag er imidlertid at salg er effektuert. At det f.eks. er innregulert tomter på eiendommen gir ikke ankende parter rett til noen gevinst så lenge ikke arealene er solgt.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Stavanger byretts dom av 08.12.99 stadfestes.

2. Jorunn Øvrebø tilkjennes saksomkostninger for sakens behandling i byrett og lagmannsrett med tillegg av 12 % rente fra forfall til oppgjør skjer.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Saken gjelder spørsmålene hvorvidt det skal skje en oppindeksering av de kr 2,- pr. kvm i følge klausulen av 1966, når erstatningstomter/råtomter skal gjøres til gjenstand for deling samt hvorvidt de ankende parter har krav på andel av leieinntekten for resteiendommen og en eventuell innløsnings- eller salgssum for samme.

Lagmannsretten tar først til behandling spørsmålet om en oppindeksering av det klausulhjemlede fradraget på kr 2,- pr. kvm før deling.

Retten har her delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet - lagdommer Drevland og byrettsjustitiarius Elstad - finner at det bør skje en indeksregulering.

Flertallet finner som byretten at eiendomsoverdragelsen i 1966 fremstår som en livsdisposisjon. Som ledd i et generasjonsskifte overlot Sven Malmin gården til Eilert som eldste sønn.

Likevel er det slik flertallet ser det, også tale om en overdragelse preget av å skje innen en sammenheng der en forholder seg til det vesentlige av familieformuen og hvor en søker å ivareta alle etterkommernes interesser. Den inntatte klausulen må således anses å reflektere Sven Malmins klare ønske om å tilgodese alle barna med hensyn til den utbyggingsgevinst han så for seg ville materialisere seg som følge av eiendommens beliggenhet. For såvidt er dette også en videreføring av hva som kom til uttrykk i rettsboken for Hafrsfjord skifterett i forbindelse med skiftet av boet etter Jørgine Malmin i 1957. Slik det der nedtegnede må forstås, var det enighet mellom alle arvingene om at en «gevinst ved tomtesalg» skulle fordeles likt etterkommerne imellom.

Overensstemmende med hva en var blitt enige om på skiftet i 1957, overtok Sven Malmin gården for kr 160.000. Han frafalt for sin del krav på andel av den nevnte gevinsten.

Beløpet på kr 2,- pr. kvm som skulle tilfalle eieren av gården før en likedeling mellom de berettigede, kom således først inn da Eilert overtok gården i 1966. Ved overdragelsen i 1982 ble dette beløpet opprettholdt som pris for jordveien. Denne prissettingen kan reflektere at det var tale om en overgang fra far til datter, men fletallet ser heller ikke bort fra at dette kan ha sammenheng med Eilert Malmins forståelse av rekkevidden av klausulen med hensyn til delingsplikten.

Ved lagmannsrettens dom 21.11.91 ble klausulens delingsbestemmelse også ansett bindende for Jorunn Øvrebø. Det spørsmålet lagmannsretten tok stilling til, var således om klausulen fortsatt gjalt etter salg av gården. Spørsmålet om det skulle skje en indeksregulering av det beløp som skulle gå til fradrag i favør av eieren, var ikke noe tema.

Ut fra bevisføringen finner fleretallet heller ikke holdepunkter for at det i årene som fulgte og frem til nærværende tvist forelå situasjoner der det ville vært naturlig at en oppindeksering hadde blitt tatt opp.

Spørsmålet er så om den grunnprisen som i følge klausulen skal legges til grunn før deling, nå fremstår som urimelig overfor Jorunn Øvrebø.

Flertallet finner som byretten at denne avveiningen rettslig må kunne forankres i avtaleloven §36.

Etter bestemmelsen skal det «...tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig».

Ankende part har til fordel for en rimelighetssensur vist til Høyesteretts plenumsdommer fra 1988 (se f.eks. Rt-1988-276 og Rt-1988-295, Lovdatas anm.) vedrørende festeavgifter. Flertallet finner imidlertid at de forhold som her sto som sentrale, ikke på tilsvarende måte gjør seg gjeldende i vår sak. Det er således ikke tale om en fortløpende utveksling av ytelser. Det vi står overfor er et kjøp og senere salg av en eiendom, og der problemstillingen er fordeling av gevinst med siktemål å stille de berettigede likt med hensyn til den verdistigning som har funnet sted.

Når det gjelder spørsmålet hvorvidt bestemmelsen skal kunne komme til anvendelse, forutsettes det imidlertid at det enkelte kontraktsforhold vurderes ut fra sine særtrekk, jf. Rt-1988-295. I vår sak er det tale om et kontraktsvilkår som kommer til anvendelse etter lang tid, og der spørsmålet er om fallet i pengeverdien har ført til en urimelig ubalanse i forhold til en av partene. Slik flertallet ser det, må dette være et forhold som må kunne gjøres til gjenstand for en rimelighetssensur etter generalklausulen.

Jorunn Øvrebø vil få sin andel av det overskytende på lik linje med de ankende parter. Hun vil dermed også bli delaktig i den verdistigningen på tomtegrunn som har skjedd i de årene som har gått siden hun overtok eiendommen. Flertallet finner likevel at en indeksregulering vil kunne gi delingsklausulen en rimelig balanse etter så mange år. Jorunn Øvrebø vil på denne måten kunne få en kompensasjon for å ha stått som den reelle eier av en eiendom hun har kjøpt og betalt for, investert i og drevet i nærmere 20 år. En indeksregulering rekker for øvrig heller ikke lenger enn å gi den pris som skal legges til grunn før deling, den samme reelle størrelsen som den opprinnelig hadde. En regulering begrenset til fallet i pengeverdien innebærer ikke at hun som eier også på denne måte får del i den særlige verdistigningen som knytter seg til tomtegrunnen.

Som lagmannsretten har anført i dommen fra 1991, hadde Sven Malmin gått ut fra at området raskere ville bli regulert for utbygging og en utbyggingsgevinst realisert. Slik flertallet ser det, hadde spørsmålet om en indeksregulering heller ikke særlig aktualitet i 1966 da klausulen ble tatt inn i kontrakt og skjøte. I den etterfølgende tid skjedde det imidlertid en sterk prisstigning; noe det ikke er grunn til å anta at partene kunne forutse. Flertallet kan derfor som byretten heller ikke se at et standpunkt der det klausulhjemlede beløpet skulle fastholdes uaktet tidsforløp og endringer i pengeverdien, ville være i samsvar med Sven Malmins uttalte ønske om å stille etterkommerne mest mulig likt.

Spørsmålet er hvorvidt 1966 eller 1982, da Jorunn Øvrebø overtok eiendommen skal legges til grunn for basisår for en indeksregulering. Dette ble imidlertid ikke berørt av partene for lagmannsretten.

Flertallet finner etter dette som byretten at det klausulbaserte fradraget på kr 2,- pr. kvm blir før likedeling å regulere i forhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet for oktober 1966, som er tiden for inngåelse av avtalen mellom Sven og Eilert Malmin. Byrettens avgjørelse for såvidt gjelder domsslutningens punkt 2 blir således å stadfeste.

Mindretallet - lagdommer Midtgaard - er ikke enig i at det bør skje en indeksregulering. Mindretallet er enig med flertallet i at en endring i pengeverdi med henvisning til plenumsdommene og regulering i medhold av avtaleloven §36 ikke i seg selv gir grunnlag for indeksregulering.

Mindretallet ser det slik at formålet med klausulen var å sikre arv for alle arvingene. Det skal mye til for å gi avtaleloven §36 anvendelse på et slikt arveoppgjør. Etter mindretallets syn må det i så fall foreligge kvalifisert urimelighet. Slik urimelighet foreligger ikke, selv om den som overtok gården kommer dårligere ut pga reduksjon i pengeverdien. Det er snakk om millionbeløp til fordeling som alle får del i.

Partene har kun påberopt fall i pengeverdien og analogier med andre rettsforhold til støtte for sine syn. Lagmannsrettens flertall har også lagt vekt på andre forhold. I motsetning til flertallet, er mindretallet av den formening at ankemotpartene har hatt godt utbytte av å sitte med gården. Gården ble kjøpt i 1982 med påhefte av klausulen, jf Gulating lagmannsretts dom fra 1991. Ankemotparten må derfor forutsettes å ha vurdert, og vært forberedt på å gjøre opp i henhold til klausulen da gården ble kjøpt. For så vidt, dersom en legger en mer forretningsmessig betraktningsmåte til grunn slik flertallet har gjort, kunne det være spørsmål om indeksregulering skje med utgangspunkt i 1982, som nevnt av flertallet.

Jorunn Øvrebøs ektefelle har hatt sitt arbeid knyttet til forsøksgården. De investeringer som er gjort er, så vidt mindretallet forstår, foretatt på de arealer som fremdeles er utleid til kommunen. Spørsmål om eventuelle fradrag for investeringer bør derfor utstå til det utleide areal eventuelt selges en gang i fremtiden.

Mindretallet er endelig av den formening at indeksregulering og spørsmålet om gjennomskjæring i forhold til den evigvarende leiekontrakten med kommunen bør sees i sammenheng. Begge spørsmål bør løses ut fra en formell betraktning. Både klausulen og leieavtalen bør legges til grunn etter sin ordlyd. For øvrig bemerkes at det gjenværende areal ligger i et område hvor Stavanger kommune erverver alt areal. Mindretallet finner det ikke tvilsomt at oppgjør i henhold til klausulen er noe av motivasjonen for at ankemotparten har ønsket en leieavtale med kommunen i stedet for å selge arealet. Således er ankemotparten også fremover sikret inntekter av gården.

I oppgjøret med Stavanger kommune inngikk også erstatningstomter/råtomter som er holdt tilbake. Partene er under ankeforhandlingen kommet overens om at antallet tomter ikke skal kvantifiseres.

Slik lagmannsretten forstår det, er det enighet om at tomtenes verdi skal deles. Når det gjelder hvilket beløp som skal gå til fradrag før en deling finner sted, vises det til hva lagmannsrettens flertall har kommet til vedrørende spørsmålet om indeksregulering.

Spørsmålet er når en deling skal skje. Lagmannsretten kan her i motsetning til byretten ikke se at Jorunn Øvrebø står fritt til å bestemme når hun vil selge tomtene og deretter dele. Tomtene inngikk som en del av oppgjøret ved eiendomssalgene til Stavanger kommune; transaksjoner som er gjennomført og endelige. Slik lagmannsretten ser det, har de ankende parter krav på at en deling ikke skyves ut i det uvisse. De kan imidlertid ikke kreve at Jorunn Øvrebø skal tåle ekstra kostnader for å tilrettelegge for salg. Lagmannsretten finner derfor at et riktig skjæringspunkt for Jorunn Øvrebøs plikt til deling vil være når de aktuelle arealene er klar for utbygging ved at den nødvendige infrastruktur er til stede slik at tomtene kan knyttes til vei, vann og kloakk.

Stavanger byretts dom for såvidt gjelder deler av domsslutningens punkt 1 blir å stadfeste. Siden byretten også bl.a har kvantifisert tomtene i punkt 1, utformes ny slutning.

Spørsmålet er så hvorvidt leieavtalen av 20.01.99 vedrørende resteiendommen utløser et krav på likedeling av leieinntekter og av gevinst ved event. innløsning eller salg.

Ved denne vurderingen finner lagmannsretten som byretten det riktig å se på forhistorien til denne leieavtalen.

Når det gjelder driften av gården, herunder overgangen til «besøksgård» og «forsøksgård» tilknyttet Stavanger kommune, er dette grundig omtalt i byrettens dom, og som lagmannsretten i hovedsak nøyer seg med å vise til. Det nevnes imidlertid at det i løpet av 1980- og 1990-årene gjennom muntlige og senere skriftlige avtaler ble etablert et nært samarbeid med kommunen. Dette medførte bl.a. driftsendringer og investeringer. Jorunn Øvrebøs ektefelle, Karsten Øvrebø, hadde som følge av leieavtalene også et ansettelsesforhold i tilknytning til driften.

Hva angår kommunens forhold til eiendommen og avtaleforholdet, opplyste utbyggingsdirektør Ove Rødstøl i sin forklaring at det fra kommunens side i løpet av årene var foretatt betydelige investeringer i en del av bygningsmassen. Eiendommen lå videre i et hovedutbyggingsområde der kommunen i utgangspunktet innløste all grunn. Kommunen hadde imidlertid gått inn på et fortsatt leieforhold dels etter ønske fra eierens side og dels fordi det her allerede forelå en etablert ordning med et leieforhold.

Lagmannsretten nevner at i følge avtalens pkt. 1 gis kommunen «rett til å leie av grunn med påstående bygninger» på de deler av eiendommen (gnr. 14 bnr. 6 og 56) som er regulert til friareal. Under samme punkt fremgår at kommunen disponerer «grunn og samtlige bygninger med en eiers rettigheter og plikter». Videre i følge pkt. 3 kan kommunen» med ett års varsel etter 31.12.2001 si opp leieavtalen, men plikter da å innløse eiendommen». Erstatningen fastsettes da ut fra eiendommens bruksverdi. Slik dette avtaleforholdet må være å forstå, må etter lagmannsrettens oppfatning vesentlige eierbeføyelser nå anses gått over til Stavanger kommune. For såvidt gjelder spørsmålet om dette for den ankende parter utløser noen rett til deling, viser lagmannsretten i utgangspunktet til det vilkåret som følger av klausulen fra 1966 og som er knyttet opp mot «helt eller delvis salg eller ekspropriasjon av eiendommen.»

Lagmannsretten finner som byretten ikke grunnlag for å anta at denne leieavtalen er et uttrykk for et forsøk på å omgå et krav om likedeling. Lagmannsretten legger således til grunn hva Karsten Øvrebø forklarte om hva som var motivering for avtalen; nemlig at de på denne måten ønsket å ha en levevei av gården. Slik Jorunn Øvrebø og han selv vurderte det, drev de gården videre om enn på en utradisjonell måte. Etter lagmannsrettens oppfatning fremstår dette også som en naturlig videreføring av en allerede etablert ordning. Ektefellene bor på eiendommen, og de vil gjennom avtalen fortsatt få glede av å kunne ta del i driften samtidig med at det gir et rimelig inntektsgrunnlag. Selv om vesentlige eierbeføyelser nå er gått over til kommunen, finner lagmannsretten at dette utleieforholdet for Øvrebøs har en åpenbar bruksverdi. Og slik lagmannsretten ser det, måtte Jorunn Øvrebø som eier og hjemmelshaver i forbindelse med avtaleinngåelsen stå fritt til å avgjøre hvordan eiendommen skulle utnyttes økonomisk.

Mot denne bakgrunn der Jorunn Øvrebø fortsatt står som eier av eiendommen og utnytter den slik hun og familien samlet sett finner seg best tjent med, finner lagmannsretten heller ikke grunnlag for at de ankende parter har noe krav på andel av leieinntektene.

Lagdommer Midtgaard reserverer seg noe i forhold til de innledende bemerkninger i ovenstående avsnitt.

Etter lagmannsrettens vurdering må imidlertid at de ankende parter ved event. innløsning eller salg kunne kreve sin klausulhjemlede andel. Lagmannsretten finner her i motsetning til byretten ikke grunn til å sondre mellom «gevinst ved tomtesalg» slik dette kom til uttrykk i rettsboken fra Hafrsfjord skifterett og avhendelse til annet formål. Som tidligere gjengitt er dette i klausulen fra 1966 formulert som «helt eller delvis salg eller ekspropriasjon av eiendommen». Og som utbygningsdirektør Rødstøl forklarte ligger denne eiendommen i et hovedutbygningsområde der kommunen har som målsetting å innløse all grunn. Hvorvidt det så erverves til friområde eller byggegrunn kan i vår sammenheng ikke være avgjørende. Tilsvarende vil det forhold at eindommen eventuelt innløses etter bruksverdi ikke kunne tillegges noen avgjørende vekt. Jorunn Øvrebø må som eier kunne inngå avtaler om eiendommens fremtidige bruk som vil kunne få betydning for fastsettelsen av eiendommens verdi ved eventull senere innløsning eller salg. Dette kan imidertid ikke i sin tur legge noen begrensning på de ankende parters rett til deling av det vederlaget som så måtte fremkomme ved en slik endelig grunnavståelse.

Anken har delvis ført frem. Saken er således dels vunnet og dels tapt og lagmannsretten anvender hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd, jf. §180 annet ledd slik at hver av partene må bære egne omkostninger for lagmannsretten. Byrettens omkostningsavgjørelse finner retten ikke grunn til å endre.

Som det fremgår av det foranstående avsies dommen under dissens for såvidt gjelder spørsmålet om oppindeksering. Domskonklusjonen utformes overensstemmende med flertallets standpunkt.

Domsslutning:

1. Odd Malmin, Kjell Malmin og Ingfrid Slaake har krav på 3/4 av beløpsmessige utbetalinger og verdien av tomter som inngår i avtalene med Stavanger kommune, h.h.v. avtale av 13.11.96 for gnr. 14 bnr. 1122 (8856 kvm) og avtale av 04.05.99 for gnr. 14 bnr. 56, 1237 og 1238 (46222 kvm).

2. Byrettens dom, slutningens punkt 2, stadfestes.

3. For erstatningstomter som inngår i avtalene med Stavanger kommune skal deling av verdien mellom partene skje når tomtene er gjort byggeklare gjennom tilrettelegging for tilknytning til vei, vann og kloakk.

4. Odd Malmin, Kjell Malmin og Ingfrid Slaake har krav på 3/4 av det beløp som fremkommer ved eventuell innløsning eller salg av den del av eiendommen som omfattes av leieavtale av 20.01.1999 etter et fradrag for indeksregulert grunnprisen.

5. Jorunn Øvrebø frifinnes for kravet om forholdsmessig andel av leiesum i følge leiekontrakt av 20.01.1999.

6. Partene bærer egne omkostninger for lagmannsretten.

7. Byrettens dom, slutningen punkt 4 stadfestes.