HR-1988-44 - Rt-1988-295
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-03-24 |
| Publisert: | HR-1988-00044 - Rt-1988-295 (74-88) |
| Stikkord: | (Skjelsvik-dommen), Avtalerett, Festeavgift, Plenumssak |
| Sammendrag: | Saken gjaldt krav om oppregulering av festeavgift for en boligtomt på grunnlag av fall i pengeverdien, under henvisning til Avtaleloven (1918) § 36. Dissens: 11-6 |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett 20.09.1985 - Agder lagmannsrett 23.05.1986 - Høyesterett HR-1988-00044, L.nr 44/1988, nr 187/1986 |
| Parter: | Dagny Skjelsvik (advokat Nils Juel - til prøve) mot Hans B. Thunold (advokat Lars Aspeflaten) |
| Forfatter: | Schweigaard Selmer, Aasland, Michelsen, Christiansen, Skåre, Hellesylt, Halvorsen, Langvand, Dolva, Backer, Sandene, Mindretall: Sinding-Larsen, Røstad, Holmøy, Endresen, Bugge, Philipson |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Plenumsloven (1926) §4, Tomtefesteloven (1975) §14, §1, §32, FOR-1987-11-27-932-§1, FOR-1987-11-27-932-§3, Grunnloven (1814) §97, Vassdragsreguleringsloven (1917) |
Dommer Aasland: Saken gjelder krav om oppregulering av festeavgift for en boligtomt på grunnlag av fall i pengeverdien, under henvisning til avtaleloven §36.
Isak Skjelsvik bortfestet ved avtale datert 24. september 1955 en tomt på ca 1090 kvm av sin gård Skjelsvik, gnr 60. bnr 6 i Eidanger, til Hans B. Thunold. Avtalen ble inngått på trykt kontraktsformular med overskriften "Grunnseddel". Rubrikken for festetidens varighet er fylt ut med en strek, og det er enighet om at festet er stedsevarig. Festeavgiften er satt til kr 98,20 pr. år, med betaling hvert års 1. desember. Avtalen inneholder ingen bestemmelse som sier at avgiften kan kreves regulert. Omtrent på samme tid bortfestet Skjelsvik ytterligere 7 boligtomter med noenlunde tilsvarende festekontrakter.
Ved skiftet etter Isak Skjelsviks død overtok hans sønn Walther Skjelsvik i 1969 blant annet eiendomsretten til de bortfestede tomter, mens en eldre sønn overtok gården for øvrig. Walther Skjelsvik døde i 1975, og hustruen Dagny Skjelsvik sitter i uskiftet bo. Hun mente seg berettiget til å kreve en betydelig forhøyelse av festeavgiften, noe Hans B. Thunold motsatte seg. Dagny Skjelsvik gikk derfor i november 1984 til søksmål ved Skien og Porsgrunn byrett med krav om at festeavgiften skulle forhøyes med virkning fra 1984. Hun påberopte seg to grunnlag for kravet om forhøyelse. For det første viste hun til en bestemmelse i festekontraktens trykte tekst om at grunnavgiften ikke kunne forhøyes så lenge det hvilte lån fra Småbruk- og Bustadbanken på husene. Ved påtegning underskrevet av Isak Skjelsvik 27. april 1956 ble de bestemmelser som gjaldt for lån i Småbruk- og Bustadbanken gjort gjeldende for lån i Husbanken og/eller Norsk Hydro. Etter Dagny Skjelsviks mening fremgikk det av dette at det var forutsatt at festeavgiften skulle kunne kreves regulert. Jeg innskyter at etter det som er opplyst, ble de pantelån Thunold hadde, hos sin arbeidsgiver, Norsk Hydro, og i Husbanken, innfridd henholdsvis i 1958 og i 1979. - For det annet hevdet Dagny Skjelsvik at krav om oppregulering av festeavgiften måtte anses hjemlet i den nye bestemmelse i §36 i avtaleloven.
Skien og Porsgrunn byrett avsa 20. september 1985 dom med slik domsslutning:
"1. Hans Bernt Thunold frifinnes.
2. Dagny Alvilde Skjelsvik betaler innen 14 - fjorten - dager etter forkynnelse av dommen saksomkostninger til Hans Bernt Thunold med i alt kr. 5031,50 kronerfemtusenogtrettien 50/100."
Dagny Skjelsvik påanket dommen til Agder lagmannsrett, som avsa dom 23. mai 1986 med denne domsslutning:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Dagny Alvilde Skjelsvik betaler til Hans Bernt Thunold 6531,50 - sekstusenfemhundreogtrettien 50/100 kroner i saksomkostninger for lagmannsretten innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen."
Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg for øvrig til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.
Dagny Skjelsvik har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Anken gjelder rettsanvendelsen. Det ble til bruk for Høyesterett holdt bevisopptak for Skien og Porsgrunn byrett til avhør av ett vitne, en førstekonsulent i Husbanken, som forklarte seg om Husbankens praksis når det gjaldt å kreve inntatt i festekontrakter begrensninger i adgangen til å regulere festeavgiften. Han fremla også et kontornotat utarbeidet i Husbanken i 1952, samt to kontraktsformularer for bruk ved festekontrakter hvor det skulle gis lån fra Husbanken, henholdsvis fra 1962 og 1973.
Etter bevisopptaket har den ankende part frafalt sin anførsel om at krav om forhøyelse av festeavgiften kan utledes direkte av partenes avtale. Saken er derfor for Høyesterett begrenset til spørsmålet om anvendelsen av avtaleloven §36. Bortsett fra de dokumenter som ble fremlagt under bevisopptaket, er det ikke fremlagt nytt bevismateriale for Høyesterett. Innenfor den ramme saken nå har, står den i samme stilling som for de tidligere instanser.
En annen ankesak for Høyesterett hvor det var krevd oppregulering av festeavgift under henvisning til avtaleloven §36, staten v/Forsvarsdepartementet mot Andreas Røstad, ble 4. november 1987, etter at forhandlingene for en av Høyesteretts avdelinger var avsluttet, besluttet overført til behandling av den samlede Høyesterett. Etter dette besluttet justitiarius 6. november 1987 i medhold av lov 25. juni 1926 nr 2 §4 tredje ledd at også den foreliggende sak skulle undergis plenumsbehandling. Sakene ble behandlet i sammenheng, idet den foreliggende sak ble behandlet sist, men slik at prosessfullmektigene var til stede også under forhandlingene i den første saken. Dommene er avsagt i samme rekkefølge, jfr. Høyesteretts dom i dag, lnr 43/1988.
Dagny Skjelsvik gjør gjeldende at avtaleloven §36 gir domstolene adgang til å oppregulere festeavgiften i en eldre festekontrakt uten reguleringsklausul når avgiften på grunn av inflasjonen er blitt urimelig lav. Hun tiltrer for så vidt i det vesentlige det som er anført av Andreas Røstad i den forutgående saken, heretter kalt Røstad-saken. Etter hennes mening er det ingen slik forskjell i saksforhold som skulle tilsi at vurderingen av om det er grunnlag for oppregulering, bør falle annerledes ut i den foreliggende sak.
Den festeavgift som ble avtalt i 1955, ligger på det nivå tomtemarkedet den gang tilsa. Avtalepartene må ha forutsatt at bortfesteren også i fremtiden skulle ha en leie som ga ham et rimelig vederlag for å ha gitt fra seg disposisjonsretten over tomten. Imidlertid har utviklingen av kroneverdien tatt en helt annen vending enn partene kunne forestille seg. Det alminnelige prisnivå lå i 1951 på høyde med nivået i 1920, og hadde i mellomtiden gått både ned og opp. Fra 1951 til 1955 hadde det vært en relativt beskjeden stigning, men partene hadde ingen mulighet for å forutse den kraftige prisstigning som har funnet sted i årene etter kontraktsinngåelsen, og som har ledet til at den reelle verdi av festeavgiften i dag ligger på ca 1/7 av verdien i 1955. Fallet i pengeverdien har vært både raskere og mer betydelig enn i Madlasaken, Rt-1958-529.
Det fremholdes at bortfesteren ikke hadde noen spesiell oppfordring til å sikre seg gjennom en reguleringsklausul. På den tid kontrakten ble inngått, var det helt uvanlig å ta inn bestemmelser om regulering av festeavgiften i private festekontrakter i Grenlands-distriktet.
Festet er stedsevarig, men kan etter den ankende parts oppfatning ikke ses under samme synsvinkel som et salg. Hvis festeavgiften ikke kan kreves oppregulert med hjemmel i avtalelovens §36, ville det innebære at bortfesteren må avfinne seg med at avgiftens verdi stadig synker, uten at hun har den mulighet for å komme i forhandlingsposisjon som ville ha fulgt av en tidsbegrenset festekontrakt. Samtidig får festeren en urimelig fordel som ligger klart utenfor hva partene kunne forutsette ved avtaleinngåelsen. Hensynet til forutberegnelighet taler for, og ikke mot, en oppregulering.
Den oppregulering som kreves, er begrenset til å kompensere for fallet i pengeverdien. Tomtens verdi er økt betydelig mer. Oppreguleringen ligger innenfor rammen av hva prisforskriftene om regulering av festeavgifter, fastsatt ved Kronprinsregentens resolusjon 27. november 1987, tillater. Den bør gjøres gjeldende straks, det vil si med virkning første gang for den festeavgift som skal betales i desember 1988. Videre bør adgangen til fremtidig regulering overensstemmende med tomtefesteloven §14 første ledd første punktum fastslås i dommen, slik det også ble påstått i Røstad-saken.
Dagny Skjelsvik, som har hatt fri sakførsel for byretten og for Høyesterett, har nedlagt slik påstand:
"1. Dagny Skjelsvik har straks og for fremtiden rett til å regulere den årlige festeavgift for festetomt gnr. 60, bnr. 97 i Eidanger, i samsvar med §14, første ledd, første setning i tomtefesteloven av 30. mai 1975 nr. 20 i henhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet ved inngåelsen av festeavtalen.
2. Hans B. Thunold dømmes til å betale saksomkostninger for Lagmannsrett, samt egenandeler for Byrett og Høyesterett til Dagny Skjelsvik, og øvrige saksomkostninger for Byrett og Høyesterett til det offentlige."
Hans B. Thunold har i store trekk gjort gjeldende de samme anførsler som staten v/Forsvarsdepartementet i Røstad-saken, med et par modifikasjoner som vil fremgå av det følgende.
Han viser til at den foreliggende sak gjelder festekontrakt på en boligtomt, og festeforholdet faller således etter sitt innhold direkte inn under tomtefesteloven, jfr. loven §1. Det fremheves at rettstilstanden før den nye bestemmelsen i avtaleloven §36 var klar: Det forelå ingen adgang til å forhøye en avtalt festeavgift på grunnlag av redusert pengeverdi. Synspunktet var fastslått i Madladommen i 1958, og var alminnelig akseptert. Således lå det også til grunn for tomtefesteloven, som ble gitt i 1975. Ved §14 i denne loven ble det innført adgang til å kreve regulering av festeavgiften hvert 10. år. Men bestemmelsen ble ikke gjort gjeldende for eldre festeavtaler, jfr. loven §32 nr 4. Tomtefesteloven ble til i en tid da inflasjon var et velkjent problem, men likevel ble reguleringsbestemmelsen altså bare gjort gjeldende for avtaler opprettet etter at loven trådte i kraft. I eldre kontrakter skulle således festeavgiften ikke kunne kreves regulert.
Avtaleloven §36, som ble innført i loven i 1983, representerer etter ankemotpartens syn en kodifikasjon og harmonisering av den allerede gjeldende rettstilstand, jfr. statens anførsler i Røstad-saken. Skulle bestemmelsen ha medført endringer for et så sentralt spørsmål som adgangen til å kreve oppjustering av vederlag i langsiktige kontraktsforhold på grunn av inflasjon, måtte det kreves at lovgiveren hadde tatt klart standpunkt til spørsmålet. Lovgiveren har vært oppmerksom på inflasjonsproblemene, noe som også fremgår av de endringer som ble gjort i 1983 i vassdragsreguleringsloven og enkelte andre lover om oppregulering av årlige erstatninger fastsatt ved ekspropriasjon. Likevel har lovgiveren veket tilbake for en mer generell lovregulering.
Ankemotparten vil, på samme måte som staten, ikke hevde at grunnloven §97 er til hinder for at avtaleloven §36 brukes til å oppregulere festeavgiften i eldre festekontrakter, selv om bestemmelsen har betydning som et tolkningsmoment. I motsetning til staten aksepterer ankemotparten at dersom avtaleloven §36 er anvendelig, skal det tas hensyn til prisstigningen i hele kontraktsperioden, altså siden 1955.
Det fremholdes at partenes kontrakt går ut på et stedsevarig festeforhold uten regulering av festeavgiften. Bortfesterens stilling må da følge kontrakten; han har krav på den avtalte årlige festeavgift og intet annet. Festeren har full rådighet over tomten i enhver henseende, og har i realiteten en eiers stilling. Ved overdragelse til eie ville Skjelsvik ikke ha kunnet kreve etterfølgende justering av vederlaget, og tilsvarende må gjelde her.
For tilfelle av at anken fører frem, har ankemotparten ingen innvending mot utformingen av den ankende parts påstand. Det aksepteres således at det i tilfelle gis dom også for fremtidig regulering av festeavgiften.
Hans B. Thunold har hatt fri sakførsel for alle instanser. Han har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Dagny Skjelsvik dømmes til å erstatte det offentliges utgifter slik disse blir endelig fastsatt."
Jeg er kommet til at anken må gis medhold.
Det generelle spørsmål om anvendelsen av den nye bestemmelsen i avtaleloven §36 på eldre festekontrakter uten reguleringsklausul når festeavgiften er blitt urimelig lav på grunn av den alminnelige prisstigning, er utførlig behandlet av førstvoterende i Røstad-saken, dommer Skåre. Jeg viser til hans votum, som jeg i det vesentlige kan tiltre, slik det også fremgår av min stemmegivning i den saken. Når bortfesterens krav om oppregulering av festeavgiften førte frem i Røstadsaken, blir hovedspørsmålet for meg om det er noen forskjell mellom sakene som kan tilsi forskjellige utfall.
Jeg nevner - nærmest for ordens skyld - at den foreliggende sak skiller seg fra Røstad-saken ved at den gjelder feste av en boligtomt, slik at festeforholdet går direkte inn under beskrivelsen av tomtefeste i tomtefesteloven §1. Hvilke generelle rettslige slutninger om adgangen til å regulere festeavgift som kan trekkes av tomtefesteloven og dens forarbeider, er imidlertid et vesentlig spørsmål i begge sakene. Etter min mening står dette spørsmålet reelt sett i samme stilling for begge de festeforhold det er tale om; noe annet er for øvrig heller ikke hevdet av partene. Således har jeg heller ikke på dette punkt foranledning til å tilføye noe til dommer Skåres votum.
Jeg går dermed over til en konkret bedømmelse av forholdene i denne saken. Spørsmålet er, jfr. avtaleloven §36, om forholdene har utviklet seg slik at det vil virke urimelig om festeren kan gjøre avtalen gjeldende med den opprinnelig avtalte festeavgift.
De opplysninger som foreligger om opprettelsen av festekontrakten i 1955, er sparsomme. Det er således uklart hvordan den avtalte festeavgift på kr 98,20 pr. år er fremkommet. Beløpet kunne tyde på at det er beregnet ut fra en takst basert på kvadratmeterpris, men det gjaldt på kontraktstidspunktet ikke prisregulering for festeavgifter. Uansett hva bakgrunnen kan ha vært, må jeg imidlertid legge til grunn at avgiften ble fastsatt i samsvar med hva datidens tomtemarked tilsa.
Avtalen er - som før nevnt - inngått på et trykt kontraktsformular uten reguleringsklausul. Det er enighet mellom partene i saken om at det på den tid var helt uvanlig å innta reguleringsklausul i private festekontrakter i Grenlands-distriktet. Jeg tilføyer at det ikke er noe som tyder på at avtalepartene hadde profesjonell bistand ved kontraktsopprettelsen.
I årene etter 1955 er balanseforholdet i avtalen blitt radikalt forrykket. Mens levekostnadsindeksen i september 1955 var på 27,8 poeng, basert på at 1979 = 100, hadde konsumprisindeksen i september 1987 nådd opp i 202,4. Dette innebærer at realverdien av festeavgiften i løpet av disse årene er sunket til under 1/7. Festeren har på sin side oppnådd en tilsvarende reduksjon i det opprinnelig avtalte vederlag.
Festeforholdet er stedsevarig. Hvis det alminnelige prisnivået fortsetter å stige, vil altså realverdien av festeavgiften bli ytterligere redusert uten at selve kontrakten gir bortfesteren mulighet for noen gang å få avgiften oppregulert.
Når jeg skal sammenligne denne sak med Røstad-saken, er det to ulikheter som springer i øynene: Festekontrakten i Røstadsaken ble inngått så tidlig som i 1899, og reduksjonen i den avtalte festeavgiftens realverdi er der enda større. Ingen av disse forhold kan imidlertid etter min mening tilsi en forskjell i den rettslige bedømmelse.
Hva misforholdets størrelse angår, finner jeg at også den reduksjon av festeavgiftens realverdi som har funnet sted i vår sak, må karakteriseres som drastisk. Erfaringene med den alminnelige prisutvikling gir dessuten grunn til å regne med at verdireduksjonen vil fortsette, slik at balansen i kontraktsforholdet vil bli ytterligere forrykket. Når det først aksepteres at avtaleloven §36 i prinsippet gir adgang til å oppregulere en festeavgift som følge av at kraftige endringer i pengeverdien har skapt en urimelig ubalanse mellom ytelsene, finner jeg at misforholdet i den foreliggende sak må anses tilstrekkelig til å begrunne regulering.
Når det dernest gjelder tidspunktet for inngåelsen av festekontrakten, er det flere betraktninger som kan spille inn. Det kan hevdes at betydelige endringer i pengeverdien ikke var like ukjent og uforutseelige i 1955 som under gullstandarden i 1899, og at bortfesteren derfor hadde større oppfordring til å gardere seg gjennom en reguleringsklausul. En slik betraktning kan etter min mening ikke føre frem. Avgjørende må være at bortfesteren, Isak Skjelsvik, og for den saks skyld trolig også Hans B. Thunold, ikke har tenkt på forholdet, at slike klausuler var helt uvanlige i distriktet på den tiden, og at den etterfølgende utvikling - som allerede fremhevet - har ledet til en drastisk og uforutsett forrykning av balanseforholdet i kontrakten. Jeg tilføyer at det ikke er tale om noe slikt forretningsmessig forhold hvor det kan være særlig grunn til å la hver part bære risikoen for sine forutsetninger.
Nettopp det forhold at kontrakten er inngått så vidt sent som i 1955, kan imidlertid også underbygge et særlig behov for å oppregulere festeavgiften. Utviklingen i det alminnelige prisnivået har siden kontrakten ble inngått, bare gått i en retning, og økningen i prisnivået har, særlig siden begynnelsen av 1970-årene, vært klart sterkere enn i noen annen periode. Det er på det rene at det som følge av denne utvikling er blitt stadig vanligere å ta inn reguleringsklausul i festekontrakter, hvilket også ble gjort forut for tomtefesteloven i Husbankens standardformular, og regulering av festeavgifter er nå blitt loven deklaratoriske ordning, jfr. tomtefesteloven §14. Det ville virke hårdt om det forhold at kontrakten ble inngått i nokså umiddelbar forkant av denne utvikling, skulle avskjære bortfesteren fra muligheten for regulering.
For fullstendighets skyld tilføyer jeg at jeg ikke kan gi ankemotparten medhold i at festekontrakten bør likestilles med et salg hva adgangen til oppregulering angår. Avtalen går ikke ut på salg, men på feste. En vesentlig forskjell er da at det ikke betales en kjøpesum en gang for alle med den mulighet dette gir selgeren for å bruke salgssummen til en verdifast investering, men at bortfesteren beholder eiendomsretten og får årlige leiebetalinger. Selv om kontrakten i vår sak er stedsevarig, må den etter min mening bedømmes som en festekontrakt også i forhold til det spørsmål saken gjelder.
Jeg er etter dette kommet til at den ankende parts påstand om oppregulering av festeavgiften må tas til følge. Jeg finner grunn til å understreke at påstanden bare går ut på regulering på grunnlag av konsumprisindeksen; en påstand om oppregulering på grunnlag av dagens tomteverdi ville etter min mening vanskelig ha kunnet føre frem. Videre peker jeg på at oppreguleringen ligger innenfor rammen av hva prisforskriftene om regulering av festeavgifter for boligtomter, gitt ved Kronprinsregentens resolusjon 27. november 1987, tillater. Oppreguleringen vil - etter det som foreligger - lede til en årlig festeavgift på ca 700 kroner. Prisforskriftene gjelder ikke dersom festeavgiften samlet eller pr. dekar blir mindre enn kr 1000 pr. år etter forhøyelsen, jfr. forskriftenes §1 tredje ledd. For øvrig vil oppreguleringen heller ikke overstige det beløp som fremkommer ved å bruke multiplikatoren i forskriftenes §3 for festekontrakter inngått i 1955.
Også den del av påstanden som gjelder fremtidig regulering av festeavgiften i samsvar med tomtefesteloven §14 første ledd første punktum må tas til følge. Jeg viser til førstvoterendes bemerkninger om det tilsvarende spørsmål i Røstadsaken. I den foreliggende sak er det for øvrig ikke reist innsigelse mot utformingen av påstanden.
Det jeg nå har sagt, sammenholdt med førstvoterendes votum i Røstad-saken, er for meg tilstrekkelig til å begrunne resultatet i den foreliggende sak. Jeg innser at avgjørelsene vil få betydning for andre saker hvor det fremmes krav om avtalerevisjon på grunnlag av avtaleloven §36. Konsekvensene utenfor saker om forhøyelse av festeavgift skal jeg ikke gå inn på, men nøyer meg med den bemerkning at de forskjellige typer av kontraktsforhold må bedømmes ut fra sine særtrekk. Når det så gjelder andre saker om forhøyelse av festeavgift på grunnlag av den alminnelige prisutvikling i tilfelle hvor kontrakten ikke inneholder reguleringsklausul, vil begrunnelsene i de to foreliggende avgjørelser gi en viss veiledning. Jeg finner imidlertid grunn til å gjøre noen korte tilføyelser.
Å gi noen presis anvisning på hvor stor reduksjon i festeavgiftens reelle verdi som skal til for å gi grunnlag for regulering, lar seg ikke gjøre. Det må foretas en vurdering hvor også andre momenter, så som tidspunktet for og forholdene ved kontraktsinngåelsen, spiller inn. Jeg må innskrenke meg til å bemerke at den foreliggende sak neppe markerer en yttergrense for tilfelle hvor regulering må godtas.
Begge de saker som er forelagt Høyesterett, gjelder i realiteten stedsevarige festeforhold. Dette betyr imidlertid ikke at det bare vil være grunnlag for regulering i slike tilfelle. Etter omstendighetene må oppregulering også kunne komme på tale i tidsbegrensede festeforhold når det er lang tid frem til utløpet av festetiden.
Som det fremgår av førstvoterendes begrunnelse i Røstad-saken, vil det iallfall i utgangspunktet være uten betydning om det er skjedd en eller flere rettsoverganger på bortfestersiden. Ingen av sakene gir eksempel på rettsovergang til ny fester. En slik rettsovergang vil vanligvis ikke kunne være til hinder for at festeavgiften blir oppregulert. Om dette kan stille seg annerledes i unntakstilfelle, hører inn under den konkrete vurdering av om det - slik avtaleloven §36 sier - vil virke urimelig å gjøre avtalen gjeldende.
Anken har ført frem. Saken har imidlertid vært vanskelig, og har angått praktisk og prinsipielt viktige spørsmål. Jeg finner at det i denne sak ikke bør tilkjennes saksomkostninger.
Domskonklusjonen utformes i samsvar med den ankende parts påstand, idet ankemotparten ikke har hatt innsigelser mot utformingen.
Jeg stemmer for denne
1. Dagny Skjelsvik har straks og for fremtiden rett til å regulere den årlige festeavgift for festetomt gnr 60, bnr 97 i Eidanger, i samsvar med §14 første ledd første punktum i tomtefesteloven av 30. mai 1975 nr. 20 i henhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet ved inngåelsen av festeavtalen.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Sinding-Larsen: Den foreliggende sak gjelder i det vesentlige samme spørsmål som saken mellom staten og Andreas Røstad, som tidligere i dag er avgjort ved Høyesteretts plenumsdom. Hovedspørsmålene er om avtaleloven §36 gir hjemmel for å oppregulere en festeavgift som på grunn av det alminnelige fall i pengeverdien har tapt det vesentlige av sin realverdi, og om den rimelighetsvurdering som i tilfelle må foretas, tilsier oppregulering av festeavgiften.
Etter utfallet av Røstad-saken, som vil være retningsgivende for senere saker, finner jeg ved min vurdering av den foreliggende sak å måtte legge til grunn at avtaleloven §36 anses å gi hjemmel for slik oppregulering. Jeg finner videre å måtte bygge på den rimelighetsstandard som ligger til grunn for flertallets avgjørelse i nevnte sak. Med dette utgangspunkt finner jeg at resultatet også i denne sak må bli at bortfesteren gis medhold.
Det er forskjell på de to saker, vesentlig på to punkter. Den foreliggende sak gjelder et feste som går inn under tomtefesteloven i den utstrekning ikke annet følger av overgangsbestemmelsene, og festekontrakten er av vesentlig nyere dato og reduksjonen i festeavgiftens realverdi dermed mindre.
Jeg finner ikke disse forskjeller avgjørende. Jeg viser til det annenvoterende i Røstad-saken har bemerket om konsekvensene av avgjørelsen for andre og nyere festekontrakter som har vært utsatt for det sterke fall i pengeverdien fra 1960 og utover. Jeg kan ellers i det vesentlige tiltre det førstvoterende i nærværende sak anfører om forholdet mellom de to saker.
Også spørsmålet om det kan gis dom for at det skal tilføyes en reguleringsbestemmelse i kontrakten, må anses avgjort i Røstadsaken. Når det gjelder bestemmelsens innhold, legger jeg vekt på at det på dette punkt er enighet mellom partene.
Etter dette er jeg kommet til samme resultat som førstvoterende.
Dommer Røstad: Som annenvoterende, dommer Sinding-Larsen,
Dommerne Holmøy, Endresen, Bugge og Philipson: Likeså.
Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Aasland.
Dommerne Michelsen, Christiansen, Skåre, Hellesylt, Halvorsen, Langvand, Dolva, Backer og justitiarius Sandene: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.