LE-2001-653

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-04-26
Publisert:	LE-2001-00653
Stikkord:	Kjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Toten herredsrett Nr 00-00717 A - Eidsivating lagmannsrett LE-2001-00653 A.
Parter:	Ankende part: Vesta Forsikring AS v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Per Magne Strandborg v/advokatfullmektig Kai Ove Roseth). Ankemotpart: Bente Stolpestad (Prosessfullmektig: Advokat Harald Gjølme).
Forfatter:	Lagdommer Bernt Krohg, formann. Lagdommer Vegard Sunde. Tilkalt dommer, herredsrettsdommer Egil Berglund
Lovhenvisninger:	Forsikringsavtaleloven (1989) §7-6, Avhendingslova (1992) §3-9, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §3-2, §3-7, §3-8, §4-12

Saken gjelder krav om prisavslag for mangler etter avhendingsloven §4-12, jf. §3-7, §3-8 og §3-9. Bakgrunnen for kravet er en kontrakt mellom to privatpersoner om overdragelse av et eldre bolighus, som ble solgt «som det var». Den sentrale problemstillingen er om det i forbindelse med salget ble gitt uriktige og/eller mangelfulle opplysninger om husets tilstand, eventuelt om huset var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. I den utstrekning det er grunnlag for krav om prisavslag, reiser saken også spørsmål om selgerens ansvarsforsikringsselskap er ansvarlig overfor kjøperen for hele beløpet, eller om selskapet bare er ansvarlig for den delen som overstiger egenandelen. Egenandelen utgjør i dette tilfellet 15.000 kroner.

Prost Bloms gate 11 i Gjøvik er en tomannsbolig i to etasjer, oppført i 1935 og påbygget i 1954. I 1999 ønsket eieren Bjørg Pedersen, som var født og oppvokst i huset og som også hadde bodd i en av leilighetene siden hun selv giftet seg og fikk familie, å selge. Hun ga salgsoppdraget til Gjensidige Nor Eiendomsmegling Oppland/Hedmark AS. Takst med tilstandsrapport ble utarbeidet av tilstandsrapportør Kjell-Åge Pinslund den 5. juli 1999. Dessuten tegnet selgeren eierskifteforsikring i Vesta. I den forbindelse fylte hun den 26. juli 1999 ut en egenoppgave med opplysninger om eiendommen. Egenoppgaven fulgte med som vedlegg til meglerens salgsoppgave, som også henviste til taksten og tilstandsrapporten. Av salgsoppgaven gikk det fram at eiendommen fra selgers side ble solgt i den stand den var ved besiktigelsen, og det ble uttrykkelig vist til avhendingsloven §3-9.

I august 1999 ble eiendommen solgt til Bente Stolpestad for 1.325.000 kroner. Dette var samme beløp som prisantydningen i salgsoppgaven, som igjen tilsvarte antatt markedsverdi i følge taksten.

Kontrakten undertegnet den 19. august 1999 inneholder i pkt. 6 - under overskriften «Tilstand/tilbehør» - en passus om at «Kjøper har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen». Kontraktens pkt. 7 har overskriften «Selgers opplysningsplikt». Her er blant annet innholdet i avhendingsloven §3-8 og §3-7 gjengitt i litt omskrevet form. Dessuten inneholder dette punktet en erklæring fra selger om at hun ikke kjenner til at det eksisterer andre skjulte eller åpenbare feil eller mangler ved eiendommen, utover det som kjøperen allerede hadde fått opplysning om. Overtagelsesdato var i kontrakten satt til 13. september 1999.

Etter overtagelsen ble kjøper etter hvert oppmerksom på flere forhold ved huset, som gjorde det nødvendig med ulike tiltak. Det oppsto problemer med det elektriske anlegget, det ble påvist fukt og råte i konstruksjonene under baderommet i annen etasje, og feiervesenet hadde flere merknader om brudd på forskriftene. Under henvisning til dette reklamerte kjøperen i januar 2000 overfor Vesta. Før Vesta hadde behandlet reklamasjonen, oppdaget kjøperen i tillegg et eldre råtetilfelle i en vegg et annet sted i huset. Dette hadde tilknytning til et avløps-/lufterør, og ble tatt opp fra selgerens side i brev til Vesta i juni 2000. Da Vesta etter en tid avslo kravet, gikk kjøperen til søksmål mot selskapet.

Toten herredsrett avsa dom 30. mai 2001 med slik domsslutning:

1. Vesta Forsikring AS dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Bente Stolpestad kr 93.000,- - kronernittitretusen 00/100 - med tillegg av 12 % rente p.a. fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

2. Vesta Forsikring AS dømmes til å betale saksomkostninger til Bente Stolpestad med kr 53.944,- - kronerfemtitretusennihundreogførtifire 00/100 - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Når det gjaldt det elektriske anlegget, la herredsretten til grunn at dette på salgstidspunktet ikke hadde en kapasitet som tilfredsstilte dagens krav, at det var nødvendig med en oppgradering og at anlegget var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å vente på bakgrunn av de opplysningene som forelå. Vannskaden under badet ble antatt å ha sammenheng med utett badegulv. Herredsretten la til grunn at selgeren ikke hadde visst om skaden, men fant at det objektivt sett var gitt uriktige opplysninger om badet i tilstandsrapporten. Her het det blant annet at det var «bra standard på bad». Dessuten var badet beskrevet mer skjematisk i rubrikker for «tilstandsgrad» og «konsekvensgrad», hvor det begge steder sto «0», noe herredsretten oppfattet som beste gradering på skalaen som ble benyttet. Med hensyn til fyringsanlegget konstaterte herredsretten at det forelå «forskriftsmangel» og at denne - på bakgrunn av de anslåtte utbedringskostnadene - måtte anses vesentlig. Råteskaden i veggen hadde etter herredsrettens syn en slik karakter og omfang at den ikke kunne anses å ligge innenfor bruktrisikoen for huset. Den måtte derfor også tas med i betraktningen ved vurderingen av om eiendommen samlet sett var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, noe herredsretten altså fant var tilfelle. Prisavslaget ble fastsatt i samsvar med de anslåtte utbedringsomkostningene, som ikke var omtvistet. Retten fant ikke grunnlag for å foreta noe fradrag for standardheving som følge av utbedringene, i det disse ikke innebar annet enn at eiendommen i det vesentligste ville være i samsvar med det kjøperen etter herredsrettens syn kunne vente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Ut fra en konkret vurdering, hvor herredsretten særlig la vekt på at Vesta ikke før under hovedforhandlingen hadde gjort uttrykkelig gjeldende at selskapet uansett bare heftet for den delen av beløpet som oversteg egenandelen, ble Vesta dømt til å betale det samlede prisavslagskravet til kjøperen, uten fradrag for egenandel.

Nærmere opplysninger om saksforholdet og om partenes anførsler for herredsretten går fram av herredsrettens dom.

Vesta Forsikring AS har anket til lagmannsretten. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ankeforhandlingen ble holdt på Hamar 12. desember 2001. Kjøperen og 2 vitner, hvorav ett sakkyndig, avga forklaring. Bortsett fra at det er avdekket at råteskaden i veggen er noe mer omfattende enn man trodde tidligere, og at årsaksforholdet også er bedre avklart, står saken for lagmannsretten i samme stilling som for herredsretten.

Vesta Forsikring AS har i hovedsak anført:

Utgangspunktet for mangelsvurderingen er kontrakten. Av kontrakten går det fram at eiendommen ble solgt «som den er». Etter avhendingsloven §3-9 kan kjøperen da bare gjøre gjeldende som mangler forhold som omfattes av lovens bestemmelser om opplysningssvikt (manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen), samt forhold som innebærer at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen ut fra prisen og forholdene ellers hadde grunn til å regne med.

Det bestrides at det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Selgeren har heller ikke holdt tilbake opplysninger om forhold hun kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få. Hvilke forventninger kjøperen kunne ha til eiendommen må fastlegges ut fra en objektiv vurdering. Sentralt i denne forbindelse er at det var tale om salg av en eldre bolig, av slik standard som man kunne få inntrykk av ved visningen.

Det var ingen feil ved det elektriske anlegget. At det var gammelt, gikk fram både av tilstandsrapporten og av hva kjøperen selv så ved å kikke i sikringsskapet. Derfor måtte kjøperen vente at det kunne oppstå kapasitetsproblemer når huset ble tatt i bruk på en ny måte. For selgerens behov var anlegget fullt brukbart. Det er derfor ikke overraskende at selgeren ikke har opplevd at hovedsikringene har gått varme. Subsidiært anføres at anleggets tilstand uansett var et åpenbart forhold. Kjøperen kunne med letthet fått et riktig inntrykk av anleggets kapasitet ved å ha med seg en alminnelig kyndig person på visningen.

Råteangrepene både i konstruksjonen under badet og i veggen var skjult, også for selgeren. Når det gjelder det som har med badet å gjøre, er dette helt klart, men det samme gjelder råteangrepet i veggen. Riktignok må den lekkasjen som forårsaket dette nødvendigvis ha blitt oppdaget i selgerens eiertid, men det er ingen holdepunkter for at selgeren personlig var kjent med at de råteskadde områdene ikke var reparert, bare kledd inn med nye panelplater. Selgeren er en eldre dame, og på den tiden dette skjedde - antagelig for mer enn 20 år siden - var det trolig hennes ektefelle som sto for slike praktiske ting. På grunn av den lange tiden som har gått, er det i alle fall å strekke det for langt dersom man sier at dette er noe hun burde husket å si fra om i forbindelse med salget.

Når det gjelder fyringsanlegget/skorsteinene, er det på det rene at det foreligger avvik fra det forskriftene krever. Avvikene består blant annet i at det er plassert brennbare materialer for tett inntil brannmurer flere steder i huset, blant annet kjøkkeninnredning, og at brannmurene enkelte steder er tapetsert/kledd inn på en ikke forskriftsmessig måte. Tilsvarende gjelder utkraginger i forbindelse med etasjeskiller. I og med at dette er forhold som lar seg observere, kan det reises spørsmål om kjøperen ikke burde oppdaget dette under befaringen. Men under henvisning blant annet til uttalelsen fra selskapets egen besiktigelsesmann, godtar selskapet herredsrettens vurdering av dette som «skjult». Selv om det er avvik fra offentligrettslige krav, kommer likevel ikke avhendingsloven §3-2 annet ledd til anvendelse. Dette har sammenheng med at salgsoppgaven, som er en del av kontrakten, uttrykkelig fastsetter at kjøperen ikke kan påberope seg noen andre av bestemmelsene i lovens kaptittel 3 enn de som følger direkte av §3-9. Hvorvidt forholdet gir grunnlag for prisavslag, avhenger derfor av en vesentlighetsvurdering etter §3-9.

Vesentlighetsvurderingen må foretas for de relevante forholdene under ett, basert på feilenes art og omfang. Ingen av feilene er uvanlige. Tvert om er det tale om feiltyper som man må være forberedt på, særlig ved kjøp av et såpass gammelt hus som i dette tilfellet. Selskapet viser her også til verditaksten, hvor det er gjort fradrag med 270.000 kroner for det man normalt kaller slit og elde. Dette indikerer noe om hva som er påregnelig av utgifter i forbindelse med huset. Isolert bedømt er det derfor klart at ingen av de påberopte forholdene innebærer økonomiske konsekvenser av et slikt omfang at man ligger utenfor det kjøperen måtte regne med. Selv om retten skulle mene at alle forholdene er relevante å ta i betraktning, vil heller ikke en samlet vurdering føre til at grensa for det en kjøper i dette tilfellet måtte være forberedt på er overskredet. Dette ligger innenfor bruktrisikoen.

Subsidiært gjør selskapet gjeldende at det bare hefter for et prisavslagskrav i den utstrekning dette overstiger egenandelen på 15.000 kroner. Dette går fram av forsikringsvilkårene. Disse ble framlagt i forbindelse med tilsvaret for herredsretten. Kjøperen, som var representert ved advokat, hadde da alt hun trengte for å forstå hva selskapets ansvar omfattet. Det er selvsagt ikke avgitt noe forpliktende tilsagn fra selskapets side om at det vil hefte også for egenandelen.

Vesta Forsikring AS har lagt ned slik påstand:

1. Vesta Forsikring AS frifinnes.

2. Vesta Forsikring AS tilkjennes sakens omkostninger for herreds- og lagmannsretten med tillegg av lovens rente fra dommens forfallstidspunkt til betaling skjer.

Bente Stolpestad har i hovedsak vist til sine anførsler for herredsretten og til herredsrettens dom, som anføres å være riktig. Hun har spesielt anført at hun strakk sin økonomi til det ytterste da hun kjøpte huset, og at hun ikke ville budt så høyt hvis hun hadde visst at det umiddelbart ville påløpe store utgifter til absolutt nødvendige utbedringstiltak. Som kjøper av et gammelt hus var hun selvsagt klar over at det ville bli nødvendig med en god del oppussing, men dette var ting hun regnet med å ta etter hvert. Hun hadde ikke grunn til å vente annet enn at huset ville være fullt brukbart som bolig for henne og datteren slik det var, og at det kun ville være nødvendig med mindre omfattende omgjøringsarbeider for at hun skulle kunne drive sin næringsvirksomhet i tilbygget. Ved at det umiddelbart påløp utgifter til tiltak som må utføres for at huset skal bli brukbart, jf. spesielt manglene ved det elektriske anlegget og skorsteinene, samt det utette badegulvet, har hennes økonomi fått en knekk. Dette er et moment som det er relevant å ta med i en totalvurdering, i tillegg til manglenes økonomiske omfang i kroner og øre.

Når det gjelder de påberopte forholdene hver for seg, anføres prinsipalt vedrørende det elektriske anlegget at dette representerer en forskriftsmangel. Hun fikk pålegg fra e-verket om å legge om fra énfase- til trefaseanlegg, under henvisning til at dette var nødvendig for at kapasiteten skulle stå i forhold til bruken. Hennes bruk er ikke spesiell. Hun var kjent med at det hadde bodd flere husstander i huset tidligere, også en barnefamilie, og hun måtte kunne vente at anlegget tålte normal bruk basert på dagens forbruksmønster. Av salgsoppgaven gikk det fram at det var lagt opp til elektrisk oppvarming. Det er påfallende om selger ikke har hatt problemer med anlegget. Uansett foreligger opplysningssvikt. Både ut fra hva som er normalt og ut fra de opplysninger som ble gitt/ikke gitt, var anlegget i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Råteskaden i veggen skyldes, etter det som er klarlagt etter hvert, en sprekk i et avløpsrør. Dette må ha oppstått og blitt avdekket i selgerens eiertid. Den amatørmessige måten selve røret er reparert på, og det forhold at skaden bare er kledd inn med nytt panel mot trappegangen, tilsier at utbedringen er foretatt av selgerens mann. Om selgeren ikke har hatt positiv kjennskap til dette, må hun likevel identifiseres med mannen. Uansett burde hun svart «vet ikke» på spørsmålet om råteskader i egenerklæringen til forsikringsselskapet. Her er det gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Råteskaden under baderommet må ha sammenheng med utett badegulv, noe som mest sannsynlig skyldes at moderniseringen av badet i 1985 er gjort på ufagmessig måte. Slik badet så ut, og ut fra de opplysninger som ble gitt, måtte kjøperen kunne gå ut fra at badegulvet var tett.

Når det gjelder fyringsanlegget, er det tale om en forskriftsmangel. Denne må ha vært synlig for selger, som bodde i huset. Derimot var den i praksis skjult for kjøper under visningen.

Slik kjøperen har beregnet sitt krav, er det ikke grunnlag for å foreta fradrag for standardhevning på noe punkt. I den utstrekning retten likevel skulle mene at utbedring av badegulvet gir grunnlag for et beskjedent fradrag, går dette opp i opp med det økte omfang av råteskaden i veggen som er avdekket siden herredsrettens dom.

De samlede utbedringskostnadene kjøperen krever dekket, 93.000 kroner, utgjør 7 % av kjøpesummen. Når det i tillegg tas i betraktning blant annet at det er tale om utgifter som er en forutsetning for at huset skal bli funksjonsdyktig, og at det er tale om akutte og tvingende nødvendige utbedringsbehov, er vesentlighetskravet i §3-9 oppfylt.

Når det gjeld spørsmålet om fradrag for egenandel, peker kjøperen på at dette er et forhold mellom selskapet og selgeren. For at selskapet skal kunne gjøre dette gjeldende som en begrensing utad, må det markeres vesentlig tydeligere overfor kjøper, og på et tidligere tidspunkt enn det som ble gjort i denne saken.

Bente Stolpestad har lagt ned slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Vesta Forsikring AS tilpliktes å erstatte Bente Stolpestad hennes saksomkostninger med tillegg av lovens rente fra dommens forfallstidspunkt til betaling skjer.

Lagmannsretten bemerker:

Tvisten gjelder en boligeiendom som er solgt «som den er». I dette ligger at kjøperen har godtatt at det er, eller kan være, verdireduserende omstendigheter ved eiendommen. I utgangspunktet vil derfor slike omstendigheter som måtte vise seg, ikke innebære noen kjøpsrettslig mangel og ikke gi grunnlag for prisavslag.

Avhendingsloven §3-9 kan likevel gi grunnlag for en annen løsning. Etter denne bestemmelsen kan en eiendom som er solgt som den er, likevel ha mangel hvor dette følger av §3-7 om manglende opplysninger om eiendommen eller av §3-8 om uriktige opplysninger. Eiendommen har dessuten mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med «ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».

Det er glidende overganger mellom manglende, ufullstendige og positivt uriktige opplysninger. Hva som er gitt og ikke gitt av opplysninger om eiendommen, er også med blant de «tilhøva» som er av betydning når man skal fastlegge hvilken stand «kjøparen hadde grunn til å rekne med» at eiendommen var i og dermed grunnlaget for den vesentlighetsvurderingen som §3-9 gir anvisning på.

Ved denne vesentlighetsvurderingen er det på det rene at de verdiredusende omstendighetene som påberopes, må ses under ett. En hovedproblemstilling i saken blir dermed om forholdene vedrørende det elektriske anlegget, de to råteskadene og feilene i tilknytning til skorsteinene samlet sett innebærer at eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

At eiendommen på grunn av disse forholdene var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen faktisk regnet med, er ikke tvilsomt. Hun strakk økonomien til det ytterste for å klare å kjøpe huset. Dermed var hun avhengig av at huset var brukbart til å bo i og til å drive sin psykologpraksis fra, uten ytterligere utgifter av betydning i oppstarten. Det var det ikke. Det mest sentrale i denne sammenheng var at det elektriske anlegget ikke tålte det strømforbruket som den nye eierens bruk av eiendommen medførte, og at det av den grunn var nødvendig med relativt omfattende arbeider kort tid etter overtagelsen. I tillegg har også råteskadene og forholdet med skorsteinene vært alvorlige streker i kjøperens regning.

Hva kjøperen selv faktisk regnet med, er likevel ikke det avgjørende etter §3-9. Det avgjørende er hva hun hadde grunn til å regne med. At de negative omstendighetene ved eiendommen innebar en vesentlig skuffelse for kjøperen, er heller ikke relevant. Her må det foretas en vurdering ut fra en objektiv målestokk.

Ved vurderingen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med, er det naturlig å ta utgangspunkt i at huset hun kjøpte var relativt gammelt. Det var bygget i 1935 og påbygget i 1954. Opprinnelig var huset bygget som en tomannsbolig, men påbygget fra 1954 hadde fungert som en hybelleilighet i tillegg til de to leilighetene. Selgeren var en eldre dame som hadde bodd i huset så å si hele sitt liv. Badet i annen etasje, som eieren brukte selv, var modernisert i 1985. En kvinnelig slektning av selgeren hadde den siste tiden bodd alene i den andre leiligheten. Husets alder og bruk fram til det ble solgt tilsier, etter lagmannsrettens syn, at det var grunn til å regne med i hvert fall et visst oppdemmet vedlikeholdsbehov, muligens også at noe manglende vedlikehold kunne ha ført til begynnende skade på utsatte deler av huset.

Etter det retten har skjønt, var dette et inntrykk som ble bekreftet da kjøperen var på visning før budrunden. Retten viser her til kjøperens egen forklaring, blant annet om at hun regnet med å måtte ta en del vedlikehold etter hvert, og at badet fra 1985 framsto som husets desidert fineste rom.

Hvis kjøperen ikke hadde hatt noe annet å bygge sin forventning om eiendommens tilstand på, ville de omstendighetene som senere er påvist, knapt kunne sies å innebære noe avvik fra det hun hadde grunn til å vente. Når man tar i betraktning det øvrige grunnlaget for de forventningene som forelå på salgstidspunktet, blir dette likevel annerledes.

Det øvrige grunnlaget for forventninger består av flere elementer. Et sentralt element er selve salgsoppgaven, utarbeidet av megleren. Her heter det blant annet, under «diverse»:

«Boligen er i bra stand oppussings- og moderniseringsarbeider er utført bl.a restaurert leilighet i 2. etg., gjennomgang og utskiftninger av el.anlegg, og innvendig vannrør er skiftet. Noe oppussingsarbeider innvendig i 1 etg. samt noe utbedringsarbeid utvendig bør påregnes. Noe fukt på yttertak etter durgoventil. Noe sprekker, salt- og fuktgjennomslag i kjeller. Piper trenger noe oppgradering.»

Videre forelå som nevnt den såkalte «takst med tilstandsrapport». I taksten var «dagens byggekostnad» beregnet til 1.992.600 kroner. Rubrikkene for «utbedringskostnad» og «oppgraderingskostnad» var fylt ut med henholdsvis 205.410 og 67.650 kroner, og «bygningens tekniske verdi» ble dermed satt til 1.719.540 kroner. Tomteverdien var satt til 250.000 kroner. Selv om eiendommens tekniske verdi med dette ble 1.969.540 kroner, ble altså markedsverdien i taksten anslått til 1.325.000 kroner. Tilstandsrapporten er på 5 sider, hvor eiendommens enkelte bestanddeler dels er beskrevet med ord, dels karakterisert i rubrikker for såkalt «tilstandsgrad» og «konsekvensgrad». Hva som ligger i disse betegnelsene er ikke direkte forklart, men går delvis fram av de karakterskalaene fra 0 til 3 som forutsettes brukt for begge. Når det gjelder tilstandsgrad er det en skala fra 0 «ingen symptomer» til 3 «kraftige symptomer» (sammenbrudd, total funksjonssvikt). Den tilsvarende skalaen for «konsekvensgrad» går på samme måte fra 0 «ingen konsekvenser» til 3 «store konsekvenser».

Tilstandsrapportskjemaet går inn på i alt 46 enkeltpunkter. Ett av punktene gjelder kjelleren. Her er det, i tillegg til en konkret beskrivelse av flere uheldige forhold (fukt, råte osv.) angitt 2 både som tilstandsgrad og konsekvensgrad, det vil si «middels kraftige symptomer» og «middels store konsekvenser». På de andre punktene er det brukt enten 0 eller 1 («svake symptomer"/"små konsekvenser»). Når det gjelder «el.installasjon» er det anført at den er «av eldre dato» og at «Det anbefales en eltakst». I rubrikkene for tilstands- og konsekvensgrad er likevel angitt 0 begge steder. De samme karakaterer er gitt til badet i 2. etasje, mens det for pipenes del er angitt at disse «trenger noe oppgradering». Tilstands- og konsekvensgrad her er angitt til 1.

Ytterligere elementer som inngår i det kjøperen måtte bygge sine forventinger på, er selgerens egenoppgave samt selgerens og hennes sønns omvisning i huset. Bortsett fra at egenoppgaven nevnte fukt og noe råte i kjelleren, slik det også gikk fram av tilstandsrapporten, inneholdt ikke egenoppgaven opplysninger om konkrete feil ved huset. Om «våtrom» var for eksempel angitt at selger kjente til at badet var ombygget/endret ca i 1985 av fagfolk, og at selger ikke kjente til at det hadde vært problemer med varmekabler, sluk eller løse fliser. Om det elektriske anlegg og installasjoner bekreftet selger at hun kjente til at «boligens elektriske installasjoner er skiftet» ca 1975 og at hun ikke kjente til om «det har vært eller er problem med at sikringer ofte ryker». Etter det lagmannsretten har forstått, ga ikke kjøperens gjennomgang av boligen før kjøpet sammen med selger og selgers voksne sønn, noe annet inntrykk.

Sammenfatningsvis mener lagmannsretten at kjøperen, ut fra prisantydningen, besiktigelsen og de dokumenter som forelå, særlig salgsoppgaven og tilstandsrapporten, hadde grunn til å regne med at eiendommen var i fullt brukbar stand, selv om kjelleren var temmelig ruskete og huset for øvrig trengte en del vedlikehold.

Enkelte overraskelser måtte kjøperen likevel nødvendigvis være forberedt på. Dette følger både av husets alder og - spesielt - at det var tale om å ta det i bruk på en noe annen måte enn tidligere. Retten tenker her dels på at kjøperen skulle foreta visse tiltak for å kunne drive psykologpraksis fra en del av huset, dels på at mens de tidligere beboerene en årrekke hadde vært eldre personer som var vant til huset fra gammelt, kom det nå inn en ny, liten familie, med vaner og behov som var opparbeidet i mer moderne omgivelser. Slike endringer i bruken vil lett avdekke svakheter ved et gammelt hus. Selv om det materialet som forelå ga inntrykk av at huset hadde fungert greit for den tidligere eieren, ga det derfor ikke grunnlag for å regne med at alt skulle gå helt problemfritt for kjøperen.

Ett punkt hvor det erfaringsmessig oppstår problemer når eldre folk selger sine gamle boliger til yngre familier, er det elektriske anlegget. Selgerne vil fra gammelt av mer eller mindre automatisk ha etablert et mønster for strømforbruket, tilpasset det elektriske anleggets yteevne. Kjøperen kommer gjerne fra en mer moderne bolig, hvor det elektriske anlegget normalt er dimensjonert for dagens krav. For kjøperen er det derfor en uvant tanke å skulle skru ned varmtvannsberederen når komfyren er i bruk. At kjøperen i slike tilfeller må oppgradere anlegget til å tåle de nye belastningene, vil normalt ikke være noe som kan påberopes som grunnlag for å si at eiendommen var i dårligere stand enn man hadde grunn til å regne med.

Dette gjelder der det ikke foreligger konkrete holdepunkter for noe annet. Som det imidlertid går fram av det som er gjengitt fra salgsoppgaven m.v. ovenfor, er det i denne saken gitt konkrete opplysninger om det elektriske anlegget. Det som sies om dette, særlig i salgsoppgaven, må etter lagmannsrettens syn forstås som en opplysning om at det opprinnelige elektriske anlegget - i hvert fall i det vesentligste - var skiftet ut. Retten viser her til formuleringen «gjennomgang og utskiftninger av el.anlegg» under «diverse». Retten kan ikke se at tilstandsrapportens bemerkning om at anlegget var av eldre type, og at det anbefales en el-takst, på noen klar og entydig måte er egnet til å svekke en slik forståelse av salgsoppgaven. Tvert om synes de to nullene som er brukt i vurderingsskjemaet å indikere at her var alt i orden. Slik kjøperen innrettet seg i huset, viste det seg likevel raskt at anlegget var vesentlig underdimensjonert for et moderne forbruk. Hovedsikringene gikk varme uten at kjøperens forbruk på noen måte synes å ha vært ekstraordinært, og hun måtte legge om anlegget fra én-fase til tre-fase. Etter lagmannsrettens syn var de forhold ved det opprinnelige elektriske anlegget som gjorde dette nødvendig, «en omstende ved eigedomen som ikkje svarar til opplysning» som fra selgerens side er gitt om eiendommen, jf. avhendingsloven §3-8 første ledd. Det er ikke noe som tilsier at opplysningen senere er rettet, jf det som er sagt om selgers egenerklæring og kjøpers besiktigelse av eiendommen ovenfor. Videre er det tale om en opplysning som man klart kan gå ut fra har virket inn på avtalen. Dermed utgjør dette en mangel også isolert bedømt, og den må uansett gå inn i grunnlaget for vesentlighetsvurderingen etter §3-9.

Noe tilsvarende gjelder - i hvert fall et stykke på veg - det som fra feiervesenets side er anmerket vedrørende skorsteinene. Bakgrunnen for tilsynet var at feiervesenet, i forbindelse med ordinær feiing, ønsket å foreta en grundigere gjennomgang siden huset nylig var overtatt av en ny eier. Av den såkalte «tilsynsblanketten» går det fram at det strengt tatt ikke er selve skorsteinene feilene knytter seg til. Det som er anmerket, er at himlingen flere steder dekker utkraginger av pipa ved etasjeskiller, at pipa flere steder er påført tapet eller er kledd på annen måte, at skap og kjøkkeninnredning er montert inntil pipa, samt at en ovn er plassert for nær brennbart materiale. Faktisk sett er dette forhold som kan observeres ved vanlig innvendig besiktigelse av huset. I praksis er det likevel slik at for å se at noe er galt, må man ha kunnskap om branntekniske krav m.v. som ikke er vanlig kjent. Både for selgeren personlig og for kjøperen kan dette dermed, slik herredsretten også har lagt til grunn, sies å være «skjulte» mangler.

Når lagmannsretten også her mener at kjøperen hadde grunn til å regne med at det ikke var slike branntekniske problemer med huset, er det særlig under henvisning til tilstandsrapporten som forelå. Selv om folk flest ikke er kjent med detaljene når det gjelder branntekniske krav, måtte kjøperen kunne gjøre regning med at en «tilstandsrapportør» var kjent med de krav som gjaldt og oppmerksom på å se etter at de var oppfylt. En tilstandsrapport framtrer som en vurdering basert på vesentlig grundigere gjennomgang av eiendommen enn en ordinær takst. Objektivt sett foreligger her en manglende opplysning om eiendommen, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jf. avhendingsloven §3-7. Selv om §3-7 bare nevner opplysning fra selgeren, er det nå på det rene at bestemmelsen også omfatter manglende opplysninger fra andre enn selgeren personlig. Lagmannsretten viser her til Rt-2001-369. I og med at det ikke har vært noen bevisførsel omkring forholdet for lagmannsretten, kan det være noe tvilsomt om det kan regnes som grovt uaktsomt av tilstandsrapportøren at han ikke var kjent med disse branntekniske manglene, jf. vilkåret i §3-7 om at han «kjente eller måtte kjenne til» forholdet. Lagmannsretten har dermed ikke grunnlag for å si at det - isolert bedømt - foreligger en mangel i form av opplysningssvikt. At tilstandsrapporten ga kjøperen grunnlag for å regne med at husets fyringsanlegg var i orden, i hvert fall så langt det kunne undersøkes ved en ytre besiktigelse, er likevel etter lagmannsrettens syn klart nok. Også dette verdiminuset må dermed gå inn i vesentlighetsvurderingen etter §3-9.

Utbedring av disse to forholdene innebar betydelige utgifter for kjøperen. At en betydelig del av elektrikerutgiftene knytter seg til standardhevning, og derfor ikke er tatt med i kravet om prisavslag, er i denne sammenheng av mindre betydning. Når anlegget først måtte utbedres, var det etter det lagmannsretten forstår vanskelig å unngå utgifter i dette omfang. Dessuten var det her, i hvert fall for det elektriske anleggets del, tale om forhold som krevde utbedring umiddelbart for at huset i det hele tatt skulle kunne brukes. Dette i seg selv trekker i retning av at huset må sies å ha vært i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Og når huset i tillegg viste seg å skjule til dels nokså omfattende råteskader, var det i hvert fall samlet sett «i vesentleg ringare stand» enn det kjøperen i dette tilfellet hadde grunn til å regne med. Dette gjelder selv om råteskader av den type og omfang som er påvist her, i seg selv klart ligger innenfor det påregnelige ved kjøp av et så vidt gammelt hus.

Dermed utgjør de forholdene som er nevnt en «mangel» i kjøpsrettslig forstand, som kjøperen har krav på prisavslag for. At prisavslaget utgjør det beløp herredsretten fastsatte, er under denne forutsetning ikke omtvistet.

Det lagmannsretten imidlertid må ta stilling til, er om Vesta er ansvarlig for hele beløpet under eierskifteforsikringen, eller om det skal gjøres fradrag for selgerens egenandel på 15.000 kroner. Vestas hovedanførsel på dette punkt er at det går fram av forsikringsvilkårene at selskapet ikke svarer for egenandelen. Stolpestads hovedanførsel er at spørsmålet om egenandel er et forhold mellom selskapet og sikrede, det vil her si selgeren, som er den som har tegnet forsikringen. For at egenandelen skal kunne gjøres gjeldende som en begrensning overfor skadelidte, må det markeres tydeligere, og det må under enhver omstendighet tas opp på et tidligere tidspunkt under saken enn i dette tilfellet.

Det rettslige utgangspunktet er forsikringsavtaleloven §7-6, som regulerer skadelidtes stilling ved ansvarsforsikring. Her heter det i første - fjerde ledd følgende:

«Dekker forsikringen skadelidtes erstatningsansvar, kan skadelidte kreve erstatning direkte fra selskapet. (...)

Fremsettes krav om erstatning mot selskapet, skal dette varsle sikrede uten ugrunnet opphold og holde sikrede underrettet om den videre behandlingen av kravet. Selskapets innrømmelser overfor skadelidte binder ikke sikrede.

Blir selskapet saksøkt, kan det kreve at skadelidte saksøker sikrede i samme sak.

Selskapet kan gjøre gjeldende de innsigelser mot kravet som sikrede har i forhold til skadelidte. Selskapet kan også gjøre gjeldende sine innsigelser overfor sikrede, hvis ikke innsigelsene knytter seg til sikredes forhold etter at forsikringstilfellet er inntrådt.»

Som det går fram, er ikke problemstillingen med egenandelen utrykkelig nevnt i lovteksten. Men i og med at skadelidtes krav mot selskapet i utgangspunktet ikke går lenger enn sikredes, er lagmannsretten enig med Vesta i at ordlyden i §7-6 trekker i retning av at selskapet kan gjøre fradrag for egenandelen også i oppgjøret med skadelidte. Lagmannsretten viser her til Rt-1995-1358, hvor dette er forutsatt i skadelidtes påstand.

En slik regel innebærer imidlertid at en skadelidt i praksis aldri vil kunne nøye seg med å rette krav direkte mot selskapet, slik hovedbestemmelsen i §7-6 første ledd legger opp til. Både for å avbryte foreldelse og for å få tvangsgrunnlag for hele kravet vil skadelidte i alle saker måtte saksøke både skadevolderen og selskapet. Det virker i utgangspunktet som en lite rasjonell ordning. Uansett vil - slik denne saken illustrerer - en ordning hvor selskapet kan saksøkes alene, samtidig som det kan gjøre fradrag for til dels betydelige egenandeler, lett komme til å virke som en felle for skadelidte.

Det tilsier at selskapet, i tråd med de alminnelige krav til lojalitet i forsikringsforhold, må ha plikt til å gjøre skadelidte uttrykkelig oppmerksom på forholdet vedrørende egenandelen så snart selskapet mottar krav fra skadelidte direkte. Det har ikke Vesta gjort her, jf. herredsrettens bemerkninger om dette. På denne bakgrunn er lagmannsretten - på samme måte som herredsretten - kommet til at Vesta har tapt sin rett til å gjøre fradrag for egenandelen i forhold til skadelidte.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har ikke ført fram, og saksomkostningene for lagmannsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten legger hovedregelen til grunn. Beløpet settes, i samsvar med oppgaven fra ankemotpartens prosessfullmektig, til 37.450 kroner, jf. tvistemålsloven §176. Av dette utgjør merverdiavgiften 7.248 kroner.

Retten beklager at domsavsigelsen, av forskjellige grunner, er blitt forsinket.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Vesta Forsikring AS til Bente Stolpestad 37.450 - trettisjutusenfirehundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynning av denne dommen, med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, for tiden 12 - tolv - prosent årlig rente, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.