LG-2001-296
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-08-27 |
| Publisert: | LG-2001-00296 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandnes namsrett 2000-00749 - Gulating lagmannsrett LG-2001-000296 K. |
| Parter: | Kjærende part: Hakon Detalj AS (Prosessfullmektig: Advokat Cathrine Lødrup, Oslo). Kjæremotpart: Asko Rogaland (Prosessfullmektig: Advokat Marianne H. Higson, Stavanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Margareth Christophersen. Lagdommer Daniel Lunde. Lagdommer Stig Sjong |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §4-18, Tvistemålsloven (1915) §148a, §165, §180, §3-3 |
Saken gjelder kjæremål over namsrettens kjennelse om tvangsfravikelse fra næringslokaler.
Asko Rogaland AS (heretter Asko) fremmet 19. september 2000 begjæring om at fremleietaker Hakon Detalj AS (heretter Hakon) skulle fjernes fra forretningslokalene i Vågen 33.
Asko leier de aktuelle forretningslokalene av Vågen 33 ANS i henhold til leieavtale av 23. mai 1990 for en periode på 5 år regnet fra 1. juni 1990, og med rett til å leie lokalene for ytterligere 3x5 år. Asko har forlenget sitt leieforhold frem til 1. juni 2010.
Ved avtale av 30. august 1990 mellom Asko og Hellend Mauritz AS ble sistnevnte selskap gitt rett til fremleie av lokalene på samme betingelser som avtalt mellom Asko og Vågen 33 ANS. I 1990 kjøpte Hagen Gruppen (senere skiftet navn til Hakon Gruppen) 44 % av aksjene i Helland Mauritz AS, og i april 1995 overtok Hakon Gruppen aksjemajoriteten i selskapet. Det er enighet om at Hakon trådte inn i fremleieforholdet på samme vilkår som avtalt mellom Asko og Helland Mauritz AS.
Ved brev av 15. juli 1994 fra Helland Mauriz AS v/ advokat Bjørn Haukland til Asko, ble fremleieforholdet forlenget til 1. juni 2000. Det er på det rene at Hakon ikke formelt har meddelt Asko ytterligere forlengelse av leieforholdet.
Begjæringen om tvangsfravikelse er basert på at fremleieforholdet opphørte pr. 1. juni 2000. Hakon på sin side nekter å fraflytte lokalene under henvisning til at avtalen fortsatt består.
Etter saksforberedende rettsmøte den 29. november 2000 avsa Sandnes namsrett den 7. desember 2000 kjennelse med slik slutning:
1. Hakon Detalj AS Region Rogaland tilpliktes å fraflytte de lokaler som selskapet (da Helland Mauritz AS) har leiet av Asko Rogaland AS i kjøpesenteret Vågen 33, i Sandnes kommune.
2. Tvangsfullbyrdelsen av plikten til å fravike lokalene gjennomføres ved at saksøkeren gis rett til å utføre flyttingen umiddelbart etter 4 - fire - uker etter forkynnelsen av nærværende kjennelse.
3. Hakon Detalj AS v/styrets formann idømmes ansvar for å dekke de kostnader Asko Rogaland AS måtte pådra seg ved gjennomføring av tvangsfullbyrdelsen, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling finner sted.
4. Asko Rogaland AS tilkjennes sakens omkostninger i tilknytning til begjæring om tvangsfravikelse, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling finner sted. Betaling skal skje innen 2 - to - uker etter forkynnelsen. Omkostningene utgjør NOK 37.500,- norske kroner trettisyvtusenfemhundre - i salær, i tillegg til rettsgebyret.
Hakon Detalj AS har i rett tid påkjært kjennelsen til Gulating lagmannsrett, og nedlagt påstand om frifinnelse. Kjæremålet angis å være grunnet på feil rettsanvendelse, men retter seg i det vesentlige mot namsrettens bevisvurdering.
I kjæremålet er det nedlagt påstand om at namsrettens kjennelse gis oppsettende virkning inntil endelig avgjørelse foreligger i saken. Asko Rogaland AS har inngitt kjæremålstilsvar med påstand om at namsrettens kjennelse stadfestes. Kjæremotparten har motsatt seg at kjæremålet gis oppsettende virkning.
Ved Sandnes namsretts kjennelse av 18. januar 2001 ble det besluttet at tvangsfravikelsen utsettes inntil kjæremålet er rettskraftig avgjort av Gulating lagmannsrett.
Den kjærende part, Hakon Detalj AS, har i det vesentlige anført:
Asko hadde en selvstendig plikt til å ta opp spørsmålet om forlengelse av fremleieavtalen med Hakon. Advokat Hauklands brev av 24. juni og 15. juli 1994 endret ikke den rettslige situasjon man sto overfor før leiekontrakten gikk ut 1. juni 2000. Brevene kan ikke tolkes slik at opsjonene for de to siste femårsperiodene er frafalt. Namsretten har således tatt feil når den har tillagt advokat Haukland brev selvstendig betydning.
Årsaken til at Hakon ikke formelt meddelte Asko at man ønsket forlengelse av kontrakten for ytterligere 5 år berodde på en misforståelse. Hakon trodde at dette allerede var ordnet i 1994 da Asko fornyet sin leiekontrakt frem til 2010. Namsretten tar feil når det uttales at det «i konkurranseforhold preget av store motsetninger kan lojalitetsplikten ikke medføre noen generell omsorgsforpliktelse overfor motparten», og av dette sluttet at Asko ikke hadde noen lojalitetsplikt overfor Hakon sommeren 2000. Asko måtte forstå at Hakon mente at leiekontrakten skulle forlenges. Hakon ville aldri ha akseptert en kostbar ombygging av lokalene dersom det var kort tid igjen av leiekontrakten. Dersom Hakon skulle flytte ut av lokalet til angitt dato ville det vært naturlig at partene hadde hatt kontakt med hverandre. Hakon har også på andre måter forholdt seg slik at må ha vært åpenbart for Asko at man trodde alt var i orden med hensyn til forlengelse av leiekontrakten. Hakon fortsatte å bestille varer fra Asko i mai og juni 2000, altså varer som skulle selges etter kontraktstidens utløp. Asko burde av den grunn forstått at Hakon ville bli i lokalet, og at en formell manglende fornyelse måtte bero på en misforståelse.
Utleiers kunnskap om Hakons investeringer og forhold for øvrig, tilsier at Asko ikke kunne forholde seg passivt. Selv mellom konkurrerende parter må det være plikt til å utvise et minimum av aktivitet for å oppklare en uklar situasjon. Et ytterligere moment for at Asko måtte forstå at Hakon trodde at forlengelsen var i orden er at Asko må ha sett at det ikke ble gjort forberedelser på utflytting av lokalene jf kontraktens pkt. 12 vedrørende rengjøring og rydding av lokalene. Dette forhold, og de bestillinger som Asko mottok og effektuerte etter 1. juni tilsier at Asko burde ha tatt kontakt med Hakon for å få forlengelsesspørsmålet avklart. Hva angår det alminnelige lojalitetsprinsipp i kontraktsforhold vises det til Rt-1988-1078, Jussens Venner 1993, side 36-37, artikkel av Arne Falkanger Thorsen, og Geir Woxholt: Avtaleinngåelse, ugyldighet og tolkning, side 115.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
1. Hakon Detalj AS frifinnes.
2. Hakon Detalj AS tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.
Kjæremotparten, Asko Rogaland AS, har i det vesentlige anført:
Det bestrides at fremleieavtalen er blitt forlenget ved konkludent adferd. Namsretten har korrekt lagt til grunn at Asko ikke kan identifiseres med Vågen 33 ANS i forhold til hvem som er riktig adressat for dispositive utsagn fra Hakons side. Eventuelle uttalelser som Hakon måtte ha fremsatt overfor Vågen 33 ANS kan derfor ikke tillegges vekt i denne sammenheng. Verken det forhold at Hakon i avtale med huseier og Asko i 1998 aksepterte ombygging av de leide lokaler, eller Askos aksept av varebestillinger fra Hakon etter leietidens utløp, innebærer at det kan anses å ha vært inngått avtale om forlengelse av leieforholdet. Hvilke vurderinger som lå til grunn for at Hakon - i forhold til Vågen 33 ANS - aksepterte å pådra seg kostnader i forbindelse med ombyggingen var ukjent for Asko. At Hakon hadde fremforhandlet nye betingelser med Vågen 33 ANS var også ukjent for Asko og synes for øvrig underlig sett hen til gjeldende kontraktsforhold.
Begrunnelsen for at Asko har akseptert bestillinger og levert varer til Hakon i tiden etter at fremleieforholdet var utløpt, var at Asko, da det var et faktum at leieavtalen var utløpt, forventet å komme til en minnelig ordning for så vidt gjaldt fraflytting. I en slik situasjon var det naturlig for Asko å videreføre leveranser inntil overlevering av lokalet var blitt nærmere avtalt mellom partene. Det foreligger derfor ikke grunnlag for å hevde at Asko måtte forstå at Hakon mente å ha erklært en opsjon på forlengelse av leiekontrakten ved sin aktivitet.
Fremleieforholdets varighet er regulert ved advokat Hauklands brev til Asko. Det gjøres ikke gjeldende at opsjonene for de siste to 5-års periodene ble frafalt i nevnte brev. Derimot anføres at det ligger i avtalens natur at en tidsbegrenset leieavtale utløper ved utløpet av leieperioden. Det er naturlig å forstå hovedleiekontraktens pkt. 2 slik at det påhviler fremleietaker å erklære sin fortrinnsrett til videre leie før utløpet av den enkelte leieperiode.
Den aktivitetsplikt som normalt påhviler leietager må anses skjerpet i forholdet mellom Asko og Hakon på bakgrunn av advokat Hauklands brev av 15. juli 1994 der det eksplisitt heter at «eventuell ytterligere forlengelse vil min klient komme tilbake til». Ellers vises også til namsrettens begrunnelse for at fremleieavtalen forpliktet Hakon til å erklære forlengelse av leietiden før 1. juni 2000. Asko anfører at fremleieavtalen åpenbart utløp med virkning fra 1. juni 2000 fordi opsjonen ikke ble erklært av Hakon før denne dato.
Hakon må selv bære risikoen for at selskapet ikke var kjent med de aktuelle brev fra advokat Haukland. Tilsvarende må Hakon bære risikoen for misforståelsen om at Askos forlengelse av hovedleieavtalen ville få rettsvirkning for fremleieforholdet. At Asko på et tidligere tidspunkt hadde erklært opsjon til videre leie overfor huseier er ikke et forhold som fritar Hakon for plikten til å erklære sin opsjon ved dispositivt utsagn i forhold til Asko.
Videre bestrides at Asko har opptrådt i strid med sin lojalitetsplikt. Utleier har i et tidsbegrenset leieforhold ingen plikt til å varsle leietager for leieperiodens utløp.
Dette gjelder også der leietager har fortrinnsrett til videre leie. I et forhold som det foreliggende, mellom jevnbyrdige kontraktsparter, må hver part bære ansvaret for å utføre de handlinger/aktiviteter som påhviler seg. Den alminnelige lojalitetsplikt som gjelder i kontraktsforhold kan ikke strekkes så langt at Asko skulle ha plikt til å utvise omsorg for kontraktsmotparten på bekostning av egne legitime interesser i å få rett til å disponere lokalet selv. Dette gjelder særlig når konkurranseforholdet mellom partene ellers er preget av store motsetninger og tvister.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
1. Kjennelse avsagt av Sandnes namsrett den 07.12.00 i sak nr. 00-00749 D stadfestes.
2. Begjæring om oppsettende virkning tas ikke til følge.
3. Asko Rogaland AS v/styrets formann tilkjennes sakens omkostninger med et beløp stort kr 7.500, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten, og skal bemerke:
Lagmannsretten peker innledningsvis på at en skriftlig tidsbegrenset leieavtale som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er utløpt, er særskilt tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 annet ledd bokstav b). Avtalen mellom Asko og Vågen 33 ANS, som fremleieavtalen viser til, inneholder en slik klausul om at utleier kan kreve fravikelse uten forutgående søksmål « hvis leier vesentlig misligholder sine forpliktelser ...». Av avtalen fremkommer videre at det anses som vesentlig mislighold dersom leietaker ikke flytter ved utløpet av leietiden. Det er forøvrig ikke omstridt at de generelle vilkår for tvangskraft i tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 første ledd er oppfylt. De formelle vilkårene for å kreve tvangsfravikelse er således tilstede.
Sakens tvistetema er om leieforholdet opphørte pr. 1. juni 2000, slik at Asko kan kreve fravikelse uten forutgående søksmål på grunn av vesentlig mislighold, eller om avtalen fortsatt består. Det er ikke bestridt at fremleieavtalen gir leietaker rett til fortsatt leie etter utløp av 5 års-perioden regnet fra 1. juni 1995. I likhet med namsretten legger lagmannsretten til grunn at avtalen, i mangel av nærmere regulering, må forstås slik at det påligger leietaker å erklære sin fortrinnsrett til videre leie før utløpet av leieperioden. Rett adressat for en slik meddelelse er naturlig nok kontraktsmotparten, og hensynet til notoritet over avtaleforholdet tilsier skriftlighet. Avtalen oppstiller dog ikke noe formkrav på dette punkt, slik at en muntlig meddelelse om forlengelse av avtalen ville vært tilstrekkelig. Det er heller ikke tvilsomt at realhandlinger kan ha avtalevirkning, og da slik at partene i dette tilfellet kan ha opptrådt på en måte som tilsier at de er bundet til avtalen for ytterligere 5 år.
Det er på det rene at Hakon, hverken skriftlig eller muntlig har erklært forlengelse av avtaleforholdet overfor Asko før 1. juni 2000. Asko har på sin side ikke varslet Hakon om fristutløpet. Etter lagmannsrettens oppfatning kan ikke utleiers passivitet som nevnt gi grunnlag for avtalebinding. Passiviteten måtte i så fall knytte seg til en egen kontraktsforpliktelse, eksempelvis til å erklære opphør av avtalen, eventuelt som en reaksjon på en utilfredstillende erklæring fra motpartens side. Slike forhold foreligger ikke i nærværende sak. Lagmannsretten finner heller ikke at Hakon i handling har foretatt seg noe som representerer en forlengelse av avtalen. Det foreligger her en leiekontrakt med en klar angivelse når leieforholdet opphører. Det er forøvrig ikke bestridt, og lagmannsretten legger til grunn at utleier var kjent med opphørstidspunktet. Det kan ikke heller ikke være tvilsomt at utleier, og da uavhengig av advokat Haukelands brev av juli 1994, var innforstått med at opsjonen måtte påberopes overfor Asko før 1. juni 2000. Eventuell misforståelse på dette punkt, herunder hvem som var rett adressat for et slikt utsagn, må Hakon under enhver omstendighet selv bære risikoen for. Sett i sammenheng med at det her dreier seg om profesjonelle parter, som etter det opplyste var i et uttalt konkurranseforhold, må det foreligge tungtveiende momenter for at en ved handling skal stifte rett mellom partene. Lagmannsretten kan ikke se at de faktiske forhold som er påberopt av den kjærende part kan gi grunnlag for avtalebinding. Riktignok er det ikke tvilsomt at Hakon har forholdt seg som om at det ville være drift i forretningen også etter 1. juni 2000. Lagmannsretten finner imidlertid ikke holdepunkter for at Asko, hverken ved å effektuere varebestillinger fra Hakon og/eller kunnskap om leietagers manglende aktivitet med sikte på utflytting, kan tilsi at utleier måtte forstå at Hakon mente å ha erklært sin opsjon på forlengelse av kontrakten ved sin aktivitet. Hakons investeringer i forbindelse med ombygging av lokalene kan ikke tillegges selvstendig betydning i denne sammenheng. Sett fra utleiers ståsted har ikke leietaker, hverken i ord eller handling, tilkjennegitt ønske om å forlenge avtaleforholdet. Etter lagmannsrettens oppfatning innebærer den kjærende parts argumentasjon at den foreliggende situasjon, som i avtalen er definert som vesentlig mislighold, skal tillegges en rettslig konsekvens som selskapet uten misligholdet hadde tapt. Dette vil i tilfelle være å tjene på egen rettsstridige atferd, og kan ikke danne grunnlag for avtalebinding.
Lagmannsretten finner heller ikke at avtalen kan anses forlenget med hjemmel i de ulovfestede regler om lojalitet i kontraktsforhold. Lagmannsretten viser til at er ubestridt at utleier har en saklig interesse i, og behov for, selv å kunne disponere forretningslokalene. Sett i sammenheng med at konkurranseforholdet mellom partene ellers er preget av store motsetninger og tvister, finner lagmannsretten det lite tvilsomt at det ikke kan oppstilles plikt for Asko til å utvise omsorg for motparten på bekostning av egne legitime interesser.
Etter dette stadfestes punkt 1 i namsrettens kjennelse. Punkt 2 og 3 i namsrettens kjennelse, fullbyrdelsesmåten og omkostningsansvaret ved fullbyrdelsen, er ikke gjenstand for kjæremål, og foranlediger følgelig ingen drøftelse fra lagmannsrettens side. Det anses unødvendig å utforme ny slutning hva angår fullbyrdelsesmåten.
Saksomkostningsspørsmålet må avgjøres med utgangspunkt i tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 med videre henvisning til tvistemålsloven kap. 13. Kjæremålet har vært forgjeves, og i samsvar med hovedregelen i §180 første ledd, må kjærende part erstatte motpartens omkostninger for lagmannsrettens behandling, idet det ikke foreligger slike særlige omstendigheter at unntaksregelen bør nyttes. Lagmannsretten har ingen bemerkninger til namsrettens saksomkostningsavgjørelse som legges til grunn. Askos krav for lagmannsretten er oppgitt til kr 7.500,- som legges til grunn som nødvendig for å få saken betryggende utført. Det avsies kjennelse for renteplikt i samsvar med kjæremotpartens påstand, jf tvistemålsloven §148a jf §165.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse pkt 1 og pkt 4 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hakon Detalj AS til Asko Rogaland med kr. 7.500 - kronersyvtusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse, med tillegg av lovens morarente fra forfall til betaling skjer.