LE-2001-424
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-06-08 |
| Publisert: | LE-2001-00424 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sorenskriveren i Nord-Østerdal - Eidsivating lagmannsrett LE-2001-00424 K. Påkjært til Høyesterett; kjennelsen opphevet - HR-2001-00945. Se ny kjennelse LE-2001-00657. |
| Parter: | Kjærende part: Joar Jordet (Prosessfullmektig: Advokat Jonny Holen). |
| Forfatter: | Lagmann Torolv Groseth. Lagdommer Fritz Borgenholt. Lagdommer Berit Haga |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §1, §5, Boligloven (1918), Konsesjonsloven (1974) §6 |
Joar Jordet kjøpte den 31. januar 2001 eiendommen «Lund», gnr 76 bnr 6 i Tolga kommune. Ved oversendelsen av skjøtet til tinglysning hos sorenskriveren i Nord-Østerdal vedla Jordet en egenerklæring om konsesjonsfrihet idet han som odelsberettiget mente ervervet var konsesjonsfritt etter konsesjonsloven §6.
Sorenskriveren i Nord-Østerdal nektet tinglysing idet han fant at Jordet ikke var odelsberettiget. Det ble opplyst at Jordet måtte søke (og få) konsesjon før skjøtet kunne tinglyses.
Joar Jordet har påklaget avgjørelsen til Eidsivating lagmannsrett.
Sorenskriveren har ved oversendelse av saken til lagmannsretten vist til at gnr 76 bnr 6 ble fradelt bnr 3 i 1933, og at Håkon Jordet, som var en eldre bror av Joar Jordets far, Jon, fikk skjøte på det nye bruket i 1936. Håkon var sønn av eieren av bnr 3.
Bnr 6 fylte kravene til odelsjord. Parsellen ble bebygget og fungerte som et selvstendig småbruk. Bruket er nå delt, slik at bebyggelse med tomt er matrikulert særskilt og solgt. Skjøtet omfatter således resten av bnr 6 og består av jord og skog uten bebyggelse.
Sorenskriveren la til grunn at Jon hadde odelsrett til bnr 3 ved fradelingen av bnr 6 i 1933, med prioritet etter Håkon. Jon hadde dermed også i utgangspunktet odelsrett til den utskilte parsell. I medhold av den tidligere odelslovs §1 første ledd nr 2 b (odelsloven av 16. juli 1907) falt imidlertid odelsretten til bnr 6 bort for Jon Jordet og hans linje fra bebyggelsestidspunktet.
På denne bakgrunn opprettholdt sorenskriveren sitt tidligere vedtak om tinglysingsnektelse.
Lagmannsretten skal bemerke:
Det er ikke tvil om at gnr 76 bnr 6 er odelsjord, og Joar Jordet har ikke noen annen oppfatning av hvorledes bnr 3 og bnr 6 har vært delt og solgt enn den som er lagt til grunn av sorenskriveren. Det er heller ikke uenighet om at Håkon var eldre enn Jon, og at bnr 6 hele tiden har vært overført fra en eier til neste innen Håkons slektsgren.
Ved fradelingen av bnr 6 i 1933 beholdt Jon sin odelsrett til den utskilte parsell, slik odelsloven var på det tidspunktet. Ved lovendringen av 16. juli 1936 fikk odelsloven §1 et nytt pkt 2 hvoretter en del typer av eiendommer ble odelsfrie, slik også:
særskilt matrikulerte småbruk, utskilt fra bruk som under hensyntagen til areal og dyrkingsjord må ansees betydelig større enn det fraskilte småbruk og som er solgt av nærmeste odelsmann.
Det særskilt matrikulerte småbruk var etter lovens §1 annet ledd gjenstand for vanlig odelshevd, men dersom brukeren opprinnelig hadde odelsrett til hovedbølet, behøvet han ikke påbegynne odelshevding på ny, men beholdt sin odels- og løsningsrett til bruket.
Lovendringen fikk ikke betydning i tilfelle hvor det ved lovens ikrafttreden var oppstått adgang til å gjøre odelsrett gjeldende til eiendom eller fraskilt bruk som ble omhandlet i loven. Der det ikke ved lovens ikrafttreden var oppstått en slik situasjon, mistet altså de som før hadde odelsrett til parsellen, men som ikke hørte til overtagerens ætt, denne retten. Det er klart at dette var konsekvensen selv om utskillelsen av parsellen hadde foregått lang tid forut for lovens ikrafttreden, jf Rt-1953-311.
Spørsmålet er om Jon og hans ætt mistet odelsretten ved bebyggelsen av bnr 6.
Bakgrunnen for lovendringen i 1936 var de vanskeligheter som odelsloven medførte for bureisning og småbruk. Regjeringen fikk i 1934 fra Odelstinget oversendt et forslag til endring av odelsloven som skulle fjerne disse vanskelighetene. Fra før var bl.a særskilt matrikulerte hustomter gjort odelsfrie. Departementet fremmet på denne bakgrunn forslag om at særskilt matrikulerte småbruk «som er utskilt fra større bruk og som er bebygget eller bebygges som selvstendig småbruk», også skulle gjøres odelsfrie (Ot.prp.nr.16 (1936)). Justiskomitéens flertall, som gikk inn for en endring av loven i den retning forslaget la opp til, bemerket i sin innstilling til Odelstinget (Innst.O. XIII - 1936) bl.a.:
Når det i proposisjonen .... foreslåes som vilkår for odelsfriheten, at småbruket er «utskilt fra større bruk», finner komitéen enstemmig at denne redaksjon ikke er helt klar, likesom det ikke er helt klart hvilke større bruk eller eiendommer de oprinnelige forslagsstillere har hatt for øie. Ikke bare arealets størrelse, men også dets betydning som dyrkningsjord bør formentlig tillegges vekt.
Komitéen finner at man for ikke å true odelsretten til mindre landeiendommer gjennem odelsfrihet for fraskilte småbruk, som kanskje er nesten jevnstore med den oprinnelige eiendom, uttrykkelig bør begrense odelsfriheten til å gjelde småbruk, som er utskilt fra bruk som under hensyntagen til areal og dyrkingsjord må ansees betydelig større enn det fraskilte småbruk.
Dette ble inntatt som en presisering i lovteksten, jf foran.
For at en utskilt parsell skulle bli odelsfri, var det således et vilkår at hovedbølet måtte være betydelig større enn det fraskilte småbruket «under hensyntagen til areal og dyrkingsjord.»
Etter de kopier av pante- og grunnbøker som er fremlagt i saken, ble bnr 3 utskilt i 1900 med en skyld på 1 mark og 69 øre. Ved skylddelingen i 1933 fikk bnr 6 en skyld på 1 mark og 20 øre, mens den gjenværende skylden til bnr 3 var 49 øre.
Hovedbølet vil nødvendigvis være større enn den fraskilte parsell - i hvert fall i areal. En eiendom med en skyld på 1,69 mark må også anses som en større eiendom under hensyntagen til areal og dyrkingsjord enn en eiendom med skyld 1,20 mark. Det kan imidlertid reises spørsmål ved om den er «betydelig større». Det fremstår under enhver omstendighet som i strid med lovens formål dersom den utskilte parsell blir odelsfri på tross av at den er en «bedre» eiendom enn hovedbølet er etter utskillelsen.
Vurderingen av spørsmålet om hvorvidt en eiendom ble odelsfri eller ikke etter §1 nr 2 bokstav b) etter utskillelsen fra hovedbølet, kunne være vanskelig, og spørsmålet kunne etter lovens §5 kreves avgjort ved skjønn. §5 annet ledd i.f. fastsatte imidlertid at dersom den utskilte eiendom ble belånt i Den Norske Stats Småbruk- og Boligbank etter loven om småbruk- og boliglån kap 2 eller 4, skulle eiendommen i ethvert tilfelle ansees som småbruk eller hustomt.
Det fremgår av grunnboksbladet for bnr 6 at eiendommen umiddelbart etter utskillelsen ble beheftet med en obligasjon, stor kr 1.500, til Småbruk- og Boligbanken. Det fremgår ikke hvorvidt lånet er gitt i medhold av småbruk- og boliglovens kap 2 eller 4, men lagmannsretten legger det til grunn. Det vises til at bestemmelsene om lån til enkeltpersoner, da loven ble vedtatt 23. juli 1915, bare var å finne i kap 2 og kap 4, og det synes forsvarlig i denne sammenheng å bygge på at dette også var situasjonen i 1936.
På denne bakgrunn ble bnr 6 odelsfri i forhold til de personer som hadde hatt odelsrett til bnr 3, når det ses bort fra erververen av det utskilte bruk og hans etterkommere.
Lagmannsretten konkluderer etter dette med at Joar Jordet ikke har odelsrett til bnr 6, og at han således heller ikke kan få tinglyst skjøte uten konsesjon - i hvert fall ikke i medhold av den bestemmelse han har påberopt seg.
Sorenskriverens beslutning blir etter dette å stadfeste.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Beslutningen av sorenskriveren i Nord-Østerdal den 3. mai 2001 om ikke å tinglyse skjøte på gnr 76 bnr 6 i Tolga, stadfestes.