Rt-1958-421

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1958-04-11
Publisert:	Rt-1958-421
Stikkord:	Forkjøpsrett til parsell
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 55 b/1958
Parter:	Lilly Wilberg (overrettssakfører Rangvald Wilberg - til prøve) mot Hankø Hotell A/S (høyesterettsadvokat Henrik Eriksen).
Forfatter:	Rode, Gaarder, Kruse-Jensen, Hiorthøy, justitiarius Grette
Lovhenvisninger:

Dommer Rode: Fredrikstad og Omegns Bank A/S utstedte den 1. september 1953 skjøte til fru Lilly Wilberg på eiendommen Sølyst; g.nr. 105, b.nr. 24 i Onsøy, for kr. 15 000. Skjøtet ble tinglyst følgende dag. Hankø Hotell A/S mente som eier av eiendommen Hankø Bad, g.nr. 105, b.nr. 42 i Onsøy, å ha forkjøpsrett til Sølyst og krevet av fru Wilberg at hun skulle tilskjøte aksjeselskapet eiendommen for den pris hun hadde betalt banken. Da fru Wilberg bestred aksjeselskapets forkjøpsrett, anla dette ved stevning av 21. juni 1954 sak mot henne ved Onsøy herredsrett for å få sitt krav gjennomført. Ved herredsrettens dom av 5. februar 1955 ble fru Wilberg frifunnet. Saksomkostninger ble ikke idømt. Hankø Hotell A/S anket til Eidsivating lagmannsrett, som den 23. april 1956 avsa dom med slik domsslutning:

«Fru Lilly Marie Wilberg dømmes til å utstede skjøte til Hankø Hotell A/S på eiendommen Sølyst, g.nr. 105, b.nr. 24 i Onsøy, mot å få utbetalt kr. 17 500 etter fradrag av eventuelle pengeheftelser på eiendommen.

Saksomkostningene for herredsrett og lagmannsrett oppheves.

Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra dommens forkynnelse.»

De kr. 2500 hvormed det i domsslutningen nevnte beløp overstiger kjøpesummen, gjelder skjønnsmessig ansatte påkostninger som fru Wilbergs avdøde ektefelle hadde hatt på eiendommen.

Fru Lilly Wilberg har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, idet hun gjør gjeldende:

1. Lagmannsretten har grepet feil når den har gått ut fra at

Side:422

det ved skjøte på g.nr. 105, b.nr. 24, Sølyst, tinglyst 19. november 1895, ble stiftet en forkjøpsrett som reell servitutt over b.nr. 24.

2. Lagmannsretten har videre grepet feil når den har bygget på at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende av eierne av g.nr. 105, b.nr. 42 m. fl.

3. Lagmannsretten har feilaktig gått ut fra at forkjøpsretten fortsatte å eksistere etterat b.nr. 24 og b.nr. 42 m. fl. i begynnelsen av 1930-årene ble kumulert på Fredrikstad og Omegns Bank A/S' hånd.

4. Lagmannsretten har grepet feil når den har gått ut fra at Fredrikstad og Omegns Bank A/S ved salg av b.nr. 42 m. fl. til Hankø Bad A/S i 1944 har overdratt en forkjøpsrett til b.nr.24, til tross for at høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg før dette tidspunkt var tilsagt rett til å kjøpe b.nr. 24.

5. Lagmannsretten har feilaktig unnlatt å tillegge det betydning at høyesterettsadvokat Wilberg allerede i 1948 overtok eiendomsretten til b.nr. 24, mens Hankø Bad A/S først i 1949 ble eier av b.nr. 42 m. fl.

6. Videre påberopes at det er en feil ved lagmannsrettens avgjørelse når den ikke har ansett Hankø Hotell A/S eventuelle forkjøpsrett forspilt, ved at Hankø Hotell A/S først høsten 1953 har gjort krav om forkjøpsrett, etterat høyesterettsadvokat Wilberg helt siden 1948 hadde vært eier av b.nr. 24, Sølyst, og opptrådt som sådan overfor Hankø Hotell A/S, og etterat Hankø Hotell A/S av Omegnsbanken uttrykkelig var gjort oppmerksom på høyesterettsadvokat Wilbergs rett allerede i 1949.

Fru Lilly Wilberg har nedlagt slik påstand:

«1. Fru Lilly Wilberg frifinnes for Hankø Hotell A/S' krav om å få seg tilskjøtet eiendommen Sølyst, b.nr. 24 av g.nr. 105 i Onsøy herred.

2. Fru Lilly Wilberg tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Hankø Hotell A/S har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for alle retter.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak hvorunder tidligere sjef for Fredrikstad og Omegns Bank A/S, Leif Grøner, tidligere styreformann i Hankø Hotell A/S, konsul Oluf Høy, og den ankende parts sønn, overrettssakfører Erik Wilberg, har forklart seg. Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter, hvorav jeg nevner utskrifter av pristakster vedkommende Sølyst, holdt 20. juli 1945 og 13. mai 1946. Saken foreligger i det vesentlige i samme skikkelse for Høyesterett som for lagmannsretten, og jeg viser angående saksforholdet og partenes anførsler til dens dom. Jeg bemerker at når det i lagmannsrettens redegjørelse for saksforholdet sies at b.nr. 42, Hankø Bad, som i 1944 av Fredrikstad og Omegns Bank A/S var solgt til Hankø Bad A/S, ved dette selskaps konkurs i 1948

Side:423

«ble abandonert av boet og av panthaverne solgt til et nytt selskap, Hankø Hotell A/S», er dette under hovedforhandlingen for Høyesterett nærmere forklart derhen at salget til Hankø Hotell A/S skjedde ved tvangsauksjon forlangt av panthaverne.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse.

For så vidt ankegrunner nr. 1-3 angår - at den forkjøpsrett til b.nr. 24 som ble forbeholdt da dette bruk ble utskilt og frasolgt b.nr. 1, bare var en personlig rett for selgerne og ikke en reell servitutt for b.nr. 1, at forkjøpsretten ved senere deling av b.nr. 1 ikke kunne tillegges det derfra utskilte b.nr. 42, hotelleiendommen, og at forkjøpsretten falt bort da b.nr. 24 og b.nr. 42 begge kom på bankens hånd - finner jeg det tilstrekkelig å vise til lagmannsrettens dom.

Når det gjelder ankegrunn nr. 4 - at det er uriktig å anta at banken ved salget av b.nr. 42 m.fl. til Hankø Bad A/S i 1944 overdro noen forkjøpsrett vedkommende b.nr. 24 til tross for at advokat Ragnvald Wilberg før dette tidspunkt av banken hadde fått tilsagn om å få kjøpe b.nr. 24 - henviser jeg også til lagmannsrettens dom. Foranlediget av bevisførselen og prosedyren for Høyesterett vil jeg imidlertid bemerke:

Den egentlige hotelleiendom ble i 1910 utskilt fra b.nr. 1 som b.nr. 42, Hankø Bad. I tinglyst skjøte av 23. september 1919 til Alfred Barclay Meidell på denne eiendom sies det at avgift og forbeholdt forkjøpsrett vedkommende en rekke «villaer», deriblant Sølyst, tilfaller kjøperen. I 1931 måtte banken overta b.nr. 42, og satt med denne eiendom til banken ved kjøpekontrakt av 28. april 1944 solgte den til det nystiftede Hankø Bad A/S. Det forekommer meg klart at kjøperen - hvis annet ikke var sagt - var berettiget til å gå ut fra at salget gjaldt eiendommen slik den var eiet av Meidell og var overtatt og på salgstiden eiedes av banken.

Om dette salg har daværende banksjef Grøner under bevisopptaket forklart at han ikke erindrer at det i forbindelse med dette var noe spørsmål om Sølyst. Det er heller ikke grunnlag for å anta at kjøperen på annen måte har fått kjennskap til at det mellom banken og advokat Wilberg var truffet noen avtale som var i strid med den forkjøpsrett til Sølyst som ifølge det tinglyste skjøte av 1919 tillå b.nr. 42. Jeg anser dette for i og for seg avgjørende for at forkjøpsretten har fulgt med i salget til Hankø Bad A/S.

Jeg kan imidlertid heller ikke finne at det i tilstrekkelig grad er gjort sannsynlig at advokat Wilberg på salgstiden - april 1944 - hadde fått et bindende tilsagn av banken om å få kjøpe Sølyst. I byrettsdommens fremstilling av faktum sies det at det under hovedforhandlingen «ble opplyst (det sies ikke av hvem) - - - at det i 1948 ble inngått en muntlig avtale mellom ham (advokat Wilberg) og banken om at han skulle kjøpe eiendommen for kr. 15 000 - - -». Ifølge lagmannsrettens dom har banksjef Grøner der forklart «at han iallfall fra 1948

Side:424

anså banken bundet av dette tilsagn». Under bevisopptaket til bruk for Høyesterett har banksjefen forklart at det «under okkupasjonen» var tale om at advokat Wilberg ville kjøpe eiendommen. Under disse forhandlinger «var det ikke kommet til et avsluttet salg, men det var vitnets oppfatning at der var et gentlemen's agreement' mellom Wilberg og banken om at Wilberg skulle få kjøpe eiendommen for kr. 15 000 så snart et salg til denne pris kunne lovlig gjennomføres. Det var vitnets oppfatning at den avtale var bindende både for banken og for advokat Wilberg». For Høyesterett er det imidlertid dokumentert pristakster holdt over Sølyst 20. juli 1945 og 13. mai 1946 etter forlangende av henholdsvis overrettssakfører Henrik Eriksen og overrettssakfører Knut Thorne på vegne av banken «i anledning mulig salg og overdragelse til Hankø Bad A/S». Under den første takst var banken representert ved sin depotsjef. Jeg kan ikke se at det er grunn til å tvile på at banken sto bak begge takstbegjæringene. Det oppgitte formål med takstene lar seg så vanskelig forene med at banken skulle ha forpliktet seg til å selge Sølyst til advokat Wilberg, at jeg må gå ut fra at banken ikke på dette tidspunkt - og i hvert fall ikke i april 1944 - hadde påtatt seg noen slik forpliktelse. Riktigheten herav støttes etter min mening også av den kjensgjerning at Sølyst fra 1942 av og inntil frigjøringen ble brukt av de tyske okkupasjonsstyrker. Det forekommer meg lite sannsynlig at det skulle være gitt bindende tilsagn om henholdsvis salg og kjøp av Sølyst for kr. 15 000 så lenge man ikke visste noe om når og i hvilken tilstand eiendommen ville bli frigitt av okkupasjonsmakten.

Den tilsynelatende uoverensstemmelse mellom det jeg således legger til grunn og banksjef Grøners forklaring under bevisopptaket, lar seg etter mitt skjønn meget vel forklare ved den uforbindende karakter som forhandlingene mellom banken og advokat Wilberg opprinnelig hadde, og ved den lange tid som er gått - over 10 år - før det ble spørsmål om å tidfeste når disse forhandlinger fikk en forpliktende karakter.

Hva som er blitt avtalt mellom banken og advokat Wilberg angående Sølyst etterat banken i 1944 hadde solgt b.nr. 42 til Hankø Bad A/S, kan åpenbart ikke ha betydning for karakteren av den sammen med b.nr. 42 overdratte forkjøpsrett til Sølyst. Det spiller for så vidt ingen rolle når, etter 1944, eiendomsretten til b.nr. 42 - med forkjøpsrett til Sølyst - ble overført fra Hankø Bad A/S til ankemotparten, Hankø Hotell A/S. Jeg går derfor ikke inn på ankepunkt nr. 5, hvor det hevdes at det er uriktig når lagmannsretten ikke har lagt vekt på at advokat Wilberg overtok eiendomsretten til Sølyst i 1948 mens Hankø Hotell A/S først ble eier av b.nr. 42 i 1949.

Når det gjelder ankegrunn nr. 6 - at forkjøpsretten er forspilt fordi den ikke er gjort gjeldende innen rimelig tid etterat Wilberg ble eier av Sølyst - viser jeg til lagmannsrettens dom. Det er på det rene at advokat Wilberg og senere hans enke, den ankende part, har betalt banken leie for Sølyst inntil

Side:425

skjøtningen i 1953. Inntil da sto Wilbergs således i en leiers forhold til eiendommen. Jeg kan ikke finne at de av fru Wilberg påberopte omstendigheter, som er nærmere omhandlet i lagmannsrettens dom, eller de påkostninger som Wilbergs før 1953. gjorde på eiendommen, viser at de, skjønt i formen leiere, i virkeligheten var eiere av Sølyst siden 1948, enn mindre at dette skulle vært klart for Hankø Hotell A/S.

Jeg finner ikke tilstrekkelig grunn til å fravike lagmannsrettens omkostningsavgjørelse, men antar at fru Wilberg må betale saksomkostningene for Høyesterett.

Jeg stemmer for slik

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Lilly Wilberg til Hankø Hotell A/S 1500 - femten hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Gaarder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Kruse-Jensen, Hiorthøy og justitiarius Grette: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Jakob A. Rivertz):

- - -

Det faktiske forhold som ligger til grunn for saken er følgende:

G.nr. 105, b.nr. 24, Sølyst, ble i 1895 fraskilt g.nr. 105, b.nr. 1, Hankø, og solgt til ingeniør Dag Schive Sørensen. I skjøtet ble det bl.a. påheftet huset en avgift stor kr. 25 til «Hankøs Eiere», og pålagt «Kjøberen og fremtidige Eiere med Husstand og Gjæster» en rekke forpliktelser dvs. innskrenkninger i kjøperens eierrådighet over g.nr. 105, b.nr. 24, liksom selgeren vedtok en del innskrenkninger i sin eierrådighet over g.nr. 105, b.nr. 1. Dessuten forbeholdt «Sælgerne» seg forkjøpsrett. Disse gjensidige forpliktelser mellom eieren av hovedbruket, eller de deler som dette senere er oppdelt i, og kjøperne av de enkelte parseller, er felles og i stor utstrekning enslydende for det overveiende flertall av de parseller som i årenes løp er blitt utskilt og frasolgt hovedbruket.

I 1910 ble en større del av g.nr. 105, b.nr. 1, utskilt med en egen eiendom Hankø Bad, g.nr. 105, b.nr. 42, som ved kjøpekontrakt 28. februar 1910 og skjøte tgl. 23. september 1919, ble frasolgt g.nr. 105, b.nr. 1. I forbindelse med salget overdro den daværende eier av g.nr. 105, b.nr. 1, til eieren av g.nr. 105, b.nr. 42, de avgifter som han oppebar av og den forkjøpsrett som han hadde til de parseller som lå enklaver innenfor den del av det tidligere b.nr. 1, som nå var utskilt som b.nr. 42, dette var bl.a. b.nr. 24, Sølyst.

Det ble under hovedforhandlingen opplyst, at Fredrikstad og Omegns Bank A/S allerede i 1931 ervervet Hankø Bad, g.nr. 105, b.nr. 42 m. fl. uaktet banken først senere fikk grunnbokhjemmel til eiendommen ved

Side:426

skjøte dagb.født xx.xx.1936 fra den tidligere hjemmelsinnehaver. Det er videre opplyst, at banken i 1933 også ervervet Sølyst, g.nr. 105, b.nr. 24, og fikk grunnbokhjemniel til denne eiendom ved auksjonsskjøte tl. 23. mai 1933. Begge eiendommer ble overtatt av banken «til fyldestgjørelse av egen fordring», jfr. aktiebanklovens §22 i.f.

Det ble videre opplyst at saksøktes senere avdøde mann, høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg, fra 1936 har leiet Sølyst. g.nr. 105, b.nr. 24, av banken for en årlig leie stor kr. 300, og at det i 1948 ble inngått en muntlig avtale mellom ham og banken at han skulle kjøpe eiendommen for kr. 15 000, da pristaksten for eiendommen var lavere, kunne salget ikke bli gjennomført før i 1953 ved skjøte dagb.født xx.xx.1953 til saksøkte.

Ved kjøpekontrakt av 28. april 1944 solgte banken Hankø Bad, g.nr. 105, b.nr. 42 m. fl., til et nytt selskap Hankø Bad A/S, som imidlertid senere er gått konkurs mens eiendommen Hankø Bad, g.nr. 105, b.nr. 42 m. fl. ble kjøpt av saksøkeren. - - -

Retten skal i anledning av saksøktes prinsipale innsigelser bemerke:

Ad 1. Retten anser det ikke tvilsomt, at det ved skjøtet i 1895 var partenes mening å påhefte de utskilte bruk, hvoriblant g.nr. 105, b.nr. 24, som en reell servitutt en forkjøpsrett til fordel ikke bare for de daværende selgere, men også til fordel for deres etterfølgere som eiere av g.nr. 105, b.nr. 1. Retten antar også at de tidligere eiere av b.nr. 24 har oppfattet forkjøpsretten som en reell servitutt. Ved de i 1931-33 avholdte tvangsauksjoner over b.nr. 24 ble det således tilført tvangsauksjonsboken «at der foran den misligholdte pantobligasjon også hviler forkjøpsrett ifølge skjøte tingl. 19. november 1895». Auksjonen var for øvrig rekvirert av saksøktes svoger, høyesterettsadvokat Jørgen Wilberg, som var kompanjong av saksøktes mann, avdøde høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg. Til overflod avga auksjonskjøperen, Dag Schive Sørensen, som var sønn av den tidligere eier, uttrykkelig skriftlig erklæring om at han utenom auksjonsbudet overtok den på b.nr. 24 hvilende forkjøpsrett.

Ad 2. Retten anser det heller ikke tvilsomt, at den daværende eier av g.nr. 105, b.nr. 1, og innehaver av forkjøpsretten var berettiget til å overdra forkjøpsretten til bl.a. b.nr. 24, til de fremtidige eiere av b.nr. 42, da denne eiendom i 1919 ble frasolgt b.nr. 1, da det er innlysende at forkjøpsretten til b.nr. 24 først og fremst var av interesse for den del av det tidligere b.nr. 1 som ble utskilt som b.nr. 42, mens retten på den annen side ikke kan forstå at forkjøpsretten i fremtiden ville bli mer betyngende for eieren av b.nr. 24, om den skulle tilligge de fremtidige eiere av b.nr. 42 og ikke de fremtidige eiere av b.nr. 1. - - -

Ad 4. Spørsmålet om en reell servitutt er bortfalt ved tinglig konfusjon når den som eier den herskende eiendom også blir eier av den tjenende eiendom, eller omvendt, må etter den alminnelige lære i norsk juridisk teori avgjøres etter en vurdering av hva partene har sagt eller ment, se Scheel: Norsk tingsrett §88 nr. 6 side 635, Gjelsvik: Norsk tingsrett §54 II nr. 6, 3. utg. (1936) side 501-502, jfr. Brandt: Tingsretten §26 nr. 5, 3. utg. (1892) side 137. Da man etter rettens mening må gå ut fra at forkjøpsretten som de mange andre innskrenkninger i eierens rådighet som ble påheftet b.nr. 24 ved skjøtet i 1895 også i fremtiden vil være av reell interesse for eierne av b.nr. 42, kan man ut fra de

Side:427

betraktninger som ligger til grunn for høyesterettsdom Rt-1862-632 flg., ikke anta at Fredrikstad og Omegns Bank, da den samtidig var eier av b.nr. 24 og b.nr. 42, har villet frigjøre b.nr. 24 fra forkjøpsretten og de andre servitutter som påhvilte denne eiendom til fordel for eierne av b.nr. 42. Bankens administrerende direktør har også som 1. vitne under hovedforhandlingen forklart at han både ved salget av b.nr. 24 til saksøktes mann og ved salget av b.nr. 42 til saksøkerens hjemmelsmann Hankø Bad A/S, fremhevet at eiendommene ble solgt med de rettigheter og forpliktelser som påhvilte dem fra tidligere, og sagt at kjøperen selv måtte gjøre seg bekjent med grunnbøkenes utvisende. Da forkjøpsretten til b.nr. 24 til fordel for b.nr. 42 var anmerket i grunnboken uten at banken hadde latt den avlyse, må man derfor gå ut fra at saksøktes mann kjøpte b.nr. 24 med påhefte av forkjøpsretten, og at saksøkerens hjemmelsmann kjøpte b.nr. 42 med tillegg av forkjøpsretten bl.a. til nr. 24.

Ad 5. Det er som foran nevnt opplyst at saksøktes mann, høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg leiet b.nr. 24 av Fredrikstad og Omegns Bank A/S fra 1936, og 1. vitne har under hovedforhandlingen forklart at vitnet «antar» at avdøde advokat Wilberg allerede før banken i 1944 solgte b.nr. 42, hadde fått tilsagn om at han skulle få kjøpe b.nr. 24, således at salget av b.nr. 24 i 1953 til saksøkte bare var oppfyllelse av bankens tidligere løfte. Det er på det rene at banken så sent som i 1949 utøvet den formelle eierrådighet over b.nr. 24, da den utferdiget en erklæring om veirett for b.nr. 42, m. fl. over b.nr. 24, men det er også opplyst at 1. vitne på en henvendelse fra saksøkeren som ønsket å kjøpe b.nr. 24, samtidig uttalte: «At banken ville ta hensyn til advokat Wilberg». Retten antar derfor at banken da den i 1944 solgte b.nr. 42 til saksøkerens hjemmelsmann enten allerede hadde solgt b.nr. 24 til avdøde advokat Wilberg, eller forbeholdt seg rett til å selge b.nr. 24 til ham således at kjøperen av b.nr. 42 bare kunne gjøre forkjøpsretten til b.nr. 24 gjeldende, hvis advokat Wilberg solgte eiendommen videre. At bankens skjøte er utstedt til saksøkte som advokat Wilbergs enke, fordi høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg i mellomtiden er død, kan etter rettens mening ikke gi saksøkeren en forkjøpsrett overfor henne som den ikke kunne ha gjort gjeldende overfor saksøktes mann, hvis han hadde levet. Det er heller ikke påstått av saksøkeren.

Ad 6. Etter det resultat som retten er kommet til under nr. 5 ovenfor, skal retten bare bemerke, at det etter rettens mening ikke godt kan bebreides saksøkeren at selskapet, hvis det hadde forkjøpsrett til b.nr. 24 overfor saksøkte, ventet med å gjøre denne forkjøpsrett gjeldende til saksøkte fikk tinglyst hjemmel på eiendommen, selv om det kanskje ville ha vært mer hensynsfullt og iallfall forsiktigst om saksøkeren på et tidligere tidspunkt hadde gjort både banken som innehaver av grunnbokhjemmelen og saksøkte eller hennes avdøde mann oppmerksom på at saksøkeren mente å ha forkjøpsrett til b.nr. 24 og ville gjøre denne forkjøpsrett gjeldende også overfor saksøkte eller hennes avdøde mann. - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne R. Dick Henriksen og Gunder Egge og kst. lagdommer, sorenskriver J. M. Cappelen):

- - -

Til supplering av herredsrettens faktiske beskrivelse av eiendomsforholdene

Side:428

på Hankø skal lagmannsretten anføre: Det opprinnelige g.nr. 105, b.nr. 1 omfattet hele øen Hankø. Helt siden 1870-årene har det på Hankø vært drevet hotellvirksomhet med selve hotellbebyggelsen der den nå ligger. Fra eiendommen er det etter hvert solgt flere tomter, og i 1895 var det åpenbart foretatt en utparsellering idet det ved skylddelingsforretninger av 26. juni 1895 - tinglyst 2. juli 1895 - ble utskilt i alt 18 nye bruksnummere, fra og med bruksnummer 8 til og med bruksnummer 25.

Blant disse 18 parseller var den i saken omhandlede eiendom «Sølyst» - som fikk g.nr. 105, b.nr. 24. Til nærmere belysning av hva der i herredsretten er anført angående de forpliktelser og rettigheter for kjøper og selger som etableres ved salgene i 1895 siteres fra et av skjøtene:

«Udenfor kjøbesummen betaler Kjøberen en årlig Afgift til Hankøs Eiere stor 25 Kroner for Brugen af Brygger og de, ikke enkelte Tomteeiere til enhver Tid privat tilhørende Veie, for hvilken Afgift forbeholdes Pant i Tomt og Huse. Kjøberen og fremtidige Eiere med Husstand og Gjæster har Adgang til de Sælgerne til enhver Tid tilhørende på Øen værende Societetslokaler og øvrige Herligheder, der ikke er i Enkeltmands Eie, uden at de derfor betaler nogen Afgift.

Eiendommen kan på anden Måde bortleies, forudsat at Leierne i enhver Henseende er agtede og respektable Personer, og er i så Tilfælde Leierne bundne ved dette Skjødes Bestemmelser. Uden Hovedeiendommen Hankøs Eieres Samtykke må ikke Tomten indhegnes eller de på Tomten stående Trær nedhugges. Kjøberen og fremtidige Eiere er uberettigede til og pligter at påse, at ikke hans Husstand, Gjæster eller Leieboere driver Jagt på Øen, holder Katte eller Hunde på samme eller bader udenfor de af Hankøs Eiere anviste Badepladse, hvor de erlægger betaling for badning som andre.

Kjøberen har Adgang til Vandforsyning fra de på Øen værende Sælgerne tilhørende Brønde, på samme Måde som de øvrige Beboere på Hankø. Sælgerne forpligter sig til at behandle Skoven på sin Andel forskriftsmæssig.»

I umiddelbar tilslutning til det sistnevnte sitat står deretter forkjøpsrettsbestemmelsen som i all enkelthet sier: «Sælgerne forbeholder sig Forkjøbsret».

I 1908 var dr. Chr. Gran blitt eneeier av hovedeiendommen g.nr. 105, b.nr. 1, og i 1910 lot han utskille den del av Hankø som utgjorde hotellkomplekset som en særskilt eiendom som fikk navnet Hankø Bad og bruksnr. 42 av skyld m. 6,74.

Ved kjøpekontrakt av 28. februar 1910 ble denne eiendom solgt til hotelleier Barclay Meidell. Skjøte til denne ble først utstedt i 1919. Fra dette skjøte siteres:

«Kjøpet omfatter følgende eiendommer med påstående bygninger samt følgende rettigheter:

A. En parsell kaldt Hankø Bad som ved skylddelingsforretning av 19. mai 1910 fikk g.nr. 105, b.nr. 42 av skyld mark 6,74. Det bemerkes dog i anledning denne grensebestemmelse at der innenfor parsellen finnes en del nærmere påpekede og omhandlede særlig skyldsatte parseller med derpå oppførte villabygninger som nu eies av såkalte «private parselleiere», nemlig villa Sana, villa Summerhome, villa Dovre, villa

Side:429

Gerrick, villa Ekeberg, villa Sølyst, villa Breidablikk, og siger det sig selv at disse parseller ikke inngår under den her beskrevne og kjøpte parsell.

Disse parselleieres avgifter tilfaller dog kjøperen, likesom den i disses kontrakter omhandlede forkjøpsrett.»

Etter salget av Hankø Bad, b.nr. 42, ble det denne eiendom som overtok funksjonen som herskende eiendom vis-à-vis forkjøpsrettsbestemmelsen, i stedet for hovedbølet, b.nr. 1. Om noen rettigheter og byrder etter det servituttkompleks som forelå på Hankø fortsatt skulle følge b.nr. 1 er det intet opplyst om.

Det er opplyst at hovedbølet nå vesentlig består av skog.

B.nr. 42, Hankø Bad var pantsatt til Fredrikstad og Omegns Bank A/S, og banken måtte i begynnelsen av 30-årene overta eiendommen for å beskytte sine interesser. Banken fikk eiendommen tilskjøtet den 3. oktober 1936. Den 28. april 1944 solgte banken eiendommen til Kaare Eriksen på vegne av «et stiftendes aksjeselskap» for kr. 220 000 hvorav for løsøre kr. 60 000. Salget ble gjennomført. Det nye selskap fikk navnet Hankø Bad A/S. Dette selskap gikk konkurs i 1948. Eiendommen ble abandonnert av boet og av panthaverne solgt til et nytt selskap Hankø Hotell A/S - den ankende part - i 1949.

Parsellen Sølyst, b.nr. 24, der som nevnt var en av de parseller som ble solgt i 1895, ble ved 3. gangs tvangsauksjon i 1932 solgt til Dag Schive Sørensen, som i forbindelse med stadfestelsen av budet avga følgende erklæring:

«Undertegnede Dag Schive Sørensen erklærer herved at det av meg ved tvangsauksjon idag over eiendommen villa «Sølyst» g.nr. 105, b.nr. 24 i Onsøy avgivne bud stort kr. 5600 er slik å forstå at jeg utenom kjøpesummen overtar den på eiendommen hvilende forkjøpsrett.»

Dag Schive Sørensen videresolgte eiendommen til Fredrikstad og Omegns Bank A/S og auksjonsskjøte ble utstedt direkte til banken den 16. mai 1933.

Etter det her opplyste er det på det rene at banken var eier av begge eiendommer - både b.nr. 42, Hankø Bad og b.nr. 24, «Sølyst» i en sammenhengende periode 3. oktober 1936 og til 28. april 1944 - når man legger datoene for hjemmelsdokumentene vedrørende kjøp og salg av badet til grunn.

Lagmannsretten skal behandle de innsigelser som fra ankemotpartens side er gjort mot den ankende parts adgang til å gjøre forkjøpsrett gjeldende i den rekkefølge og under de 6 nummer som er gjort i herredsrettens dom:

«1. Den forkjøpsrett som ved salget i 1895 ble forbeholdt «Sælgerne» var etter sin ordlyd en personlig rett for selgerne som ikke gikk over til fremtidige eiere av g.nr. 105, b.nr. 1, den er derfor forlengst bortfalt.»

Lagmannsretten kan her henvise til herredsrettens begrunnelse og finner det med herredsretten lite tvilsomt at forkjøpsretten er en reell og ikke bare en personlig servitutt til fordel for dem som solgte parsellen i 1895.

«2. Selv om fremtidige eiere av g.nr. 105, b.nr.1, skulle ha forkjøpsrett til b.nr. 24, var den daværende eier av b.nr. 1 ikke berettiget til i 1919 å overføre denne forkjøpsrett til fremtidige eiere av det utskilte b.nr. 42.»

Side:430

Også i dette punkt er lagmannsretten enig med herredsretten og tiltrer dens begrunnelse. - - -

«4. Selv om eierne av b.nr. 42 fremdeles hadde forkjøpsrett til b.nr. 24 etter tvangsauksjonen i 1933, bortfalt iallfall denne forkjøpsrett ved tinglig konfusjon, da Fredrikstad og Omegns Bank A/S ble eier både av b.nr. 42 og b.nr. 24.»

Lagmannsretten tiltrer herredsrettens begrunnelse og resultatet gående ut på at servitutten ikke er bortfalt ved konfusjon. Lagmannsretten skal tilføye:

Det var en ren tilfeldighet og skyldtes to helt separate gjeldsforhold til banken at de to eiendommer b.nr. 42 og b.nr. 24 noenlunde samtidig kom på bankens hender. Det er ikke påvist at noen av bankens ansvarshavende - og således heller ikke banksjefen - på noe tidspunkt frem til 1944, da konfusjonsperioden opphørte, har gitt uttrykk for at banken aktet å røre ved de innbyrdes servituttforhold mellom eiendommene.

Den forklaring som herredsretten har referert fra 1. vitne i herredsretten, banksjef Grøner, stemmer helt med hva banksjefen som vitne har uttalt i lagmannsretten - og dette vitneprov bekrefter helt ut hva foran er anført.

«5. Selv om saksøkte først fikk skjøte på b.nr. 24 i 1953, var det allerede før Fredrikstad og Omegns Bank A/S i 1944 solgte b.nr. 42 m. fl. til det nye selskap Hankø Bad A/S, en aftale - muntlig eller stilltiende - at saksøktes avdøde mann høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg, skulle kjøpe b.nr. 24, en mulig forkjøpsrett til b.nr. 24 kan derfor ikke gjøres gjeldende mot saksøkte, hvis avdøde mann har kjøpt eiendommen av den daværende innehaver av forkjøpsretten.»

«6. Under enhver omstendighet har saksøkeren helt fra dette selskap overtok b.nr. 42, m. fl. i 1949. vært bekjent med at høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg, og etter hans død saksøkte, har vært eier av b.nr. 24, selv om saksøkte først i 1953 fikk grunnbokhjemmel til eiendommen, en mulig forkjøpsrett må derfor iallfall være forspilt ved passivitet fra saksøkerens side.»

Lagmannsretten er med hensyn til bevisvurderingen og den rettslige betydning av den eller de avtaler som påståes å være inngått mellom avdøde advokat Ragnvald Wilberg og banksjef Grøner i Fredrikstad og Omegns Bank A/S kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Det er på det rene at advokat Ragnvald Wilberg fra 1936 hadde leiet sommerstedet «Sølyst» av Fredrikstad og Omegns Bank A/S for en leiesum av kr. 300 pr. år og at dette leieforhold med leiebetaling i det ytre fortsattes etter advokat Wilbergs død i 1950 og helt frem til 1953, da eiendommen ved skjøte av 1. september ble overdratt advokat Wilbergs enke - ankemotparten fru Lilly Marie Wilberg. Lagmannsretten må med herredsretten gå ut fra at advokat Wilberg av banksjef Grøner hadde fått et tilsagn - muligens allerede så tidlig som i 1944, om at Wilberg skulle få rett til å kjøpe «Sølyst» for kr. 15 000 når denne pris lovlig kunne forlanges. Dette stemmer med banksjefens vitneforklaring i lagmannsretten som gikk ut på at han iallfall fra 1948 anså banken bundet av dette tilsagn, hvilket også ga seg uttrykk i salget til enken i 1953, da ny pristakst på kr. 15 000 forelå.

Side:431

Av skjøtet fremgår det at eiendommen er solgt med de rettigheter og forpliktelser «vi selv har eiet den».

Det som er avgjørende for spørsmålet om forkjøpsretten kan benyttes er ikke hva der «muntlig eller stilltiende» er passert mellom advokat Wilberg og banksjef Grøner, men om det finnes bevist at den herskende eiendoms eiere har fått positiv kjennskap til, eller iallfall burde ha forstått, at det er foregått et salg som gjør forkjøpsretten aktuell, og forplikter rettighetshaveren til aksjon. Det bevis som i så henseende påberopes er først og fremst et brev av 28. mars 1950 og en telefonsamtale mellom advokat Wilberg og konsul Oluf Høy, som var styreformann i Hankø Bad A/S og som også fortsatt hadde en viss tilknytning til det nye selskap Hankø Hotell A/S etter dettes overtagelse av badet i 1949. Den nevnte telefonsamtale var foranlediget ved en skrivelse av 23. november 1949, hvori Hankø Hotell A/S avkrever advokat Wilberg «årsavgiften vedrørende villa,Sølyst' kr. 20.»

Herpå svarer advokat Wilberg i brev av 1. desember 1949:

«Jeg erkjenner mottagelsen av Deres skriv av 23. f. mnd. angående årsavgift vedrørende,Sjølyst'. Jeg vil i den anledning være takknemlig for å få opplyst grunnlaget for kravet.»

Deretter følger et brev av 28. mars 1950 fra overrettssakfører Erik Wilberg (det opplyses å være diktert av Ragnvald Wilberg) sålydende:

«Refererende til konferanse forleden tillater jeg meg vedlagt å fremsende sosietetsavgift kr. 25 idet det ikke er nødvendig med ytterligere legitimasjon.

Jeg tillater meg samtidig å takke for at De til gjengjeld for at jeg ifjor uten vederlag lot badet tinglese veirett over,Sjølyst', gratis overlot meg materialene i den bryggen som badet i sin tid fikk sette opp på,Sjølyst's grunn. Jeg kommer nu, såsnart jeg får anledning, til å sette opp en brygge litt lenger ute.»

Den konferanse dette brev sikter til foregikk over telefonen, og som vitne har Erik Wilberg forklart at han gjennom et biapparat avlyttet denne samtale. Hans far ga etter vitnets mening ved denne leilighet tydelig uttrykk for at han var eier av «Sølyst». Konsul Høy har i retten forklart at han selvsagt ikke så nøyaktig kan erindre hvilke ord som ble benyttet under samtalen, som ikke angikk eierforholdet, men rene bagateller, deriblant sosietetsavgiften - som han etter anmodning fra banken hadde avkrevet Wilberg. Den atskillig tid etter samtalen mottatte skrivelse fant han nærmest forbausende, men han fant ingen grunn til å reagere. At skrivelsen og telefonsamtalen skulle markere at Wilberg hadde kjøpt «Sølyst» og gjøre hotellets forkjøpsrett aktuell, falt ham ikke inn.

Videre er som bevis påberopt bl.a. en skrivelse fra Hankø Hotell A/S «til villaeierne på Hankø» av 26. november 1951 - også undertegnet av konsul Høy - og bl.a. tilstillet Wilbergs.

Lagmannsretten finner ikke de fra ankemotpartens side påberopte forhold tilstrekkelige til å etablere et kjennskap til at den tjenende eiendom kunne være solgt, med derav følgende plikt for Hankø Hotell A/S til enten å gjøre forkjøpsretten gjeldende eller iallfall til å foreta nærmere undersøkelser.

Det er opplyst at avdøde advokat Wilberg var vel kjent med eiendomsforholdene på Hankø og han kan umulig ha vært ubekjent med

Side:432

den forkjøpsrett som hvilte på «Sølyst». Han måtte være klar over at banksjef Grøner ikke ønsket å forrykke servituttforholdet mellom de to eiendommer som banken eiet.

Det hadde vært advokatens plikt, når han mente at det tilsagn han hadde fått om kjøp for ham etablerte en uangripelig eiendomsrett, på helt klar måte å gi den forkjøpsberettigede beskjed herom. Og hans uttrykksmåte i samtalen med og brevet til konsul Høy i 1949-50 er i denne henseende ikke tilstrekkelig. Også banken - som selger - hadde etter rettens mening hatt plikt til - når den ikke hadde villet avlyse servitutten i den periode da banken eiet begge eiendommer - å gi badets vedkommende beskjed, hvis den mente å være bundet av banksjefens tilsagn. Den beskjed konsul Høy fikk på sin henvendelse til banken om kjøp av «Sølyst» i 1949 gikk ut på at banken «måtte ta hensyn til Wilberg» - en uttalelse som ikke godt kunne oppfattes som om et definitivt salg hadde funnet sted, men som konsul Høy naturlig måtte henføre til advokatens langvarige leieforhold.

Lagmannsretten finner etter dette at Hankø Hotell A/S ikke ved noen slags passivitet har forspilt sin adgang til å gjøre forkjøpskravet gjeldende, idet banken ikke fikk positivt kjennskap til eller burde ha kjent til salget før ved tinglysingen av skjøtet til Wilberg i 1953.

Den ankende parts krav om at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende og er gjort gjeldende i rett tid vil måtte tas til følge.

Ankemotparten har subsidiært gjort gjeldende at løsningssummen må forhøyes med et beløp svarende til hans påkostninger på eiendommen. Til begrunnelse herav er anført at advokat Wilberg «etter avtalen av 1948» har latt utføre innvendig maling og ominnredning av den på eiendommen værende villa - latt støpe utvendige trapper og installert elektrisk lys m. m. Kravet er angitt til kr. 3500 hvorav er legitimert ved fremlagte kvitteringer ca. kr. 1600.

Partene har ikke fremlagt noen pristakst over eiendommen og således heller ikke pristaksten av 1953, som heller ikke sees å være nevnt i skjøtet, hvor kjøpesummen er oppført med kr. 15000 «som er avgjort på omforenet måte».

Det er formentlig riktig som anført av den ankende part, at det ved pristaksten er tatt hensyn til de forut for denne foretatte påkostninger, men under de foreliggende omstendigheter og under hensyntagen til det ubetingede tilsagn advokat Wilberg mente å ha fått om kjøp når pristaksten ble kr. 15 000, er det naturlig å se hans påkostninger som et tillegg til beløpet - og altså et tillegg til den av hans enke betalte kjøpesum. Det kan ikke da innsees at det er i strid med de i 1953 gjeldende prisforskrifter at det overfor en forkjøpsberettiget gjøres krav om oppgjør etter den kjøpesum man har betalt kontant med tillegg av sine andre utlegg.

Lagmannsretten ansetter rent skjønnsmessig det samlede tillegg til kr. 2500. - - -

Side:433