Rt-1953-1360

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1953-10-31
Publisert:	Rt-1953-1360
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 130 B/1953
Parter:	Chr. Kongsøre (høyesterettsadvokat Valentin Voss) mot A/S Fornebo (overrettssakfører J.T. Crawford - til prøve). Hjelpeintervenienter: P.H. Matthiessens dødsbo m.fl. (høyesterettsadvokat Rudolf Horn).
Forfatter:	Bendiksby, Gaarder, Eckhoff. Mindretall: Thrap, Berger
Lovhenvisninger:	Granneloven (1887) §12

Dommer Bendiksby: I sak mellom Chr. Kongsøre på den ene side og A/S Fornebo samt P. H. Matthiessens dødsbo, fru Else Sundby, fru Martha Poppe, fru Ingeborg Pedersen, Per W. Schiwe, Odd Nyquists arvinger, Niels Rand, Helge Brinchmann og Thorstein Weibust som hjelpeintervenienter på den annen side, avsa Aker herredsrett den 9. november 1940 dom med slik domsslutning:

«A/S Fornebo frifinnes.

I saksomkostninger betaler Chr. Kongsøre innen 2 uker fra dommens forkynnelse til A/S Fornebo kr. 200,00 og til grosserer P. H. Matthiessen, kontorsjef Rasmus Hansens dødsbo, apoteker Yngvar Poppe, ingeniør E. Pedersen, skipsreder Biørn Biørnstad, doktor Odd Nyquist, grosserer Niels Rand, grosserer H. Brinchmann og kaptein Thorstein Weibust kr. 200,00.»

Herredsrettens dom ble av Chr. Kongsøre innanket for Eidsivating lagmannsrett, som den 17. april 1947 avsa dom med følgende domsslutning:

«Herredsrettens dom stadfestes også for så vidt angår omkostningsspørsmålet. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Lagmannsrettens dom er av Chr. Kongsøre innanket for Høyesterett. Anken gjelder dommen i dens helhet.

Side:1361

Kongsøre har gjort gjeldende at hans eiendom på Fornebu økonomisk og topografisk hører med til industristrøket ved Lysaker og bare kan utnyttes rasjonelt til industri. Overfor ankemotparten, A/S Fornebo, gjøres det gjeldende at selskapet bare har igjen et lite usolgt areal ved Holtekilen, langt borte fra Kongsøres eiendom som tvisten gjelder, og at selskapet derfor ikke har noen reell interesse i, eller rett til, å motsette seg møllebygget. Det anføres i denne forbindelse at selskapet har unnlatt å protestere mot at flere parseller av Fornebu langs Drammensveien i nærheten av Kongsøres eiendom er blitt utnyttet til forretningsbebyggelse, til tross for at de er påheftet lignende klausuler som denne. A/S Fornebo har tidligere heller ikke ansett seg berettiget eller forpliktet til å håndheve de gamle villaklausuler eller pålegge nye på usolgte arealer. Selskapet har således solgt et meget stort areal til flyplass som har ført med seg en betydelig industri, og det har ikke reist innvending mot at det er oppført et kontorbygg inne i villastrøket. Overfor intervenientene gjøres det gjeldende at deres eiendommer ikke har servituttrett over Kongsøres eiendom, samt at ingen av dem vil bli sjenert av møllen og derfor ikke har noen reell interesse i å motsette seg den.

Endelig er det gjort gjeldende at servitutten under enhver omstendighet ikke kan opprettholdes fordi den er i strid med den regulering av Lagerbukta med omgivelser som ble vedtatt av Bærum herredsstyre den 14. desember 1950, og stadfestet av Kommunaldepartementet den 1. februar 1951.

Kongsøre har nedlagt slik påstand:

«Den privatrettslige villaklausul på eiendommen Lia, g.nr. 41, br.nr. 61, i Bærum viker for den av Kommunaldepartementet den 1. februar 1951 stadfestede offentlige regulering av Lagerbukta med omgivelser således at den ankende part kan oppføre og drive et mølleanlegg overensstemmende med de planer og tegninger som er godkjent av Bærum bygningsråd.

Motparten og hjelpeintervenientene dømmes til å betale den ankende part sakens omkostninger.»

A/S Fornebo har nedlagt følgende påstand:

«Prinsipalt:

At lagmannsrettens dom av 17. april 1946 stadfestes.

Subsidiært:

At den ankende part bare kjennes berettiget til å oppføre et industribygg som med hensyn til høyde ikke overskrider hva som etter forholdene kan betegnes som villamessig.

At den innstevnte part i begge tilfelle tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Hjelpeintervenientene, som under sakens behandling i herredsretten har vedtatt at dommen i saken skal være bindende for dem, har nedlagt følgende påstand:

«At lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at

Side:1362

saksomkostninger tilkjennes hjelpeintervenientene også for denne rett som for Høyesterett.»

A/S Fornebo har med tilslutning av hjelpeintervenientene gjort gjeldende at servituttene på de enkelte parseller av Fornebu i det vesentlige er av samme innhold. Det har vært meningen med servituttene å skape et villastrøk, og det er i virkeligheten pålagt området en «strøkservitutt» som kan påberopes av alle parselleiere overfor alle. I anledning den av Kongsøre påberopte regulering av Lagerbukta med omgivelser har A/S Fornebo med tilslutning av hjelpeintervenientene anført at reguleringen ikke kan antas å medføre at servituttene faller bort. Kommunens hovedformål med reguleringen var å skaffe plass for kai og kloakkrenseanlegg. Dette formål kan realiseres uten at Kongsøres eiendom blir berørt på annen måte enn ved vei over eiendommen, og når Kongsøres eiendom ble tatt med i reguleringen var det i virkeligheten bare fordi han selv foranlediget det. Videre anføres det at det bare foreligger en reguleringsbeslutning, og man vet ikke noe om, og i tilfelle når, reguleringen - bortsett fra mølleanlegget - vil bli satt ut i livet. Det ville under disse omstendigheter være urimelig om servitutten skulle måtte vike. A/S Fornebo har subsidiært gjort gjeldende at villaservitutten også innebærer en begrensning av bebyggelsens høyde. Da reguleringsvedtektene herom bare bestemmer at bebyggelsen på den nedre del av Kongsøres eiendom, som er reservert for industri, «kan føres opp med en høyde av inntil 26 meter», kan servitutten - uten å komme i strid med reguleringen - opprettholdes for så vidt angår byggehøyden. Høyesterett må derfor, hvis mølleanlegget tillates, avgjøre i hvilken høyde bygningen kan oppføres.

Om sakens sammenheng viser jeg til lagmannsrettens og herredsrettens domsgrunner. Det er for Høyesterett fremlagt en del nytt materiale hvorav jeg finner grunn til særskilt å nevne skrivelse fra Kommunaldepartementet av 1. februar 1951 om stadfestelse av Bærum herredsstyres vedtak i møte 14. desember 1950 om regulering av Lagerbukta med omgivelser, reguleringskart, og skrivelse fra Kommunaldepartementet av 6. juni 1951 om stadfestelse av Bærum herredsstyres vedtekter av 25. januar 1951 til bygningsloven for Bærum herred.

Jeg bemerker at Chr. Kongsøre er avgått ved døden under sakens behandling for Høyesterett, og saken er overtatt av hans dødsbo.

Etter min oppfatning har den foran nevnte regulering av Lagerbukta med omgivelser, som både er vedtatt av herredsstyret og stadfestet av Kommunaldepartementet etter at lagmannsrettens dom var avsagt og etter at saken var innanket for Høyesterett, brakt saken i en annen stilling enn ved herredsretten og lagmannsretten. På grunnlag av reguleringen og de til den knyttede bestemmelser er jeg kommet til det resultat at anken må gis medhold.

Side:1363

Reguleringen omfatter, foruten Kongsøres eiendom, g.nr. 41 br.nr. 61, også intervenientene Brinchmanns og Rands badehustomter, henholdsvis av br.nr. 49 og br.nr. 22 av g.nr. 41, intervenienten Nyquists tomt, g.nr. 41, br.nr. 47 og Bouvries tomt, g.nr. 41 br.nr. 12. Lagerbukta utenfor disse eiendommer er ved reguleringen forutsatt oppfylt og utlagt til offentlig brygge og med et kloakkrenseanlegg innenfor. Det område som utgjøres av de nevnte eiendommer er ved reguleringen delt i 5 «parseller». Om parsell 1, som omfatter den øvre del av Kongsøres eiendom, er det i reguleringsvedtektene bestemt at den «kan utnyttes til boligbebyggelse etter bygningsrådets nærmere bestemmelse». Om parsell 2-5, nemlig den nedre del av Kongsøres eiendom hvor møllen er prosjektert og som tvisten altså knytter seg til, samt de øvrige tomter som jeg har nevnt, bestemmer punkt 3 i reguleringsvedtektene:

«Parsell 2-5 skal reserveres for industrianlegg i ildsikre materialer.»

I de tidligere nevnte vedtekter til bygningsloven for Bærum herred, som ble vedtatt av Bærum herredsstyre den 25. januar 1951 og stadfestet av Kommunaldepartementet den 6. juni 1951, er det i punkt 15 til lovens §63 bestemt:

«I industristrøk tillates ikke oppført boligbygg uten bygningsrådets samtykke etter at helserådet og eventuelt brannvesenet har uttalt seg.»

Når denne bestemmelse sammenholdes med den tidligere nevnte bestemmelse i punkt 3 i reguleringsvedtektene for området, synes det uten videre klart at den nedre del av Kongsøres eiendom - den delen hvor møllen er planlagt og som tvisten altså knytter seg til - ikke kan anvendes til boligbygg, og at servitutten på denne del derfor ikke kan opprettholdes, hvis reguleringen skal følges. I den kollisjon som således er til stede mellom den offentlige regulering og den private servitutt antar jeg at servitutten må vike. Jeg finner støtte for denne oppfatning i dommer i Rt-1900-147 og Rt-1903-417. Jeg viser også til Stang: Bygningsrett 256, Corneliussen i Tidsskrift for Rettsvitenskap for 1942, særlig 157-58, og Schjødt: Norsk Ekspropriasjonsrett 204-05.

At kommunens hovedformål med reguleringen, som påstått av A/S Fornebo og intervenientene, var å skaffe plass for kai og kloakkrenseanlegg, og at dette formål kunne ha vært nådd uten at noen del av Kongsøres eiendom ble tatt med i reguleringen kan etter min oppfatning ikke tillegges betydning. Reguleringsvedtaket er klart og etterlater for så vidt Kongsøres eiendom angår ingen tvil om meningen. Det er ikke påstått, og det er ikke noe grunnlag for å anta, at reguleringsvedtaket har vært influert av usaklige hensyn. Jeg kan heller ikke tillegge det noen betydning at det er uvisst når reguleringen - for så vidt kaien og kloakkrenseanlegget angår - vil bli realisert.

Jeg finner heller ikke å kunne gi A/S Fornebo medhold i

Side:1364

den subsidiære påstand med hensyn til bebyggelsens høyde. Når servituttens krav til villamessig bebyggelse ikke kan opprettholdes fordi tomten er regulert som industritomt, kan man etter min mening ikke opprettholde servitutten for så vidt bebyggelsens høyde angår. En slik løsning ville i virkeligheten kunne umuliggjøre en rasjonell utnyttelse av tomten for det eneste formål den etter reguleringen kan brukes til, nemlig industri. Det må da være bygningsmyndighetenes sak å ta standpunkt til hvilken høyde skal tillates. Så vidt jeg forstår har bygningsrådet tatt standpunkt til dette i og med at Kongsøres byggemelding, etter det som er opplyst, er godkjent i desember 1950.

I anledning av at spørsmålet om erstatning til dem som måtte bli skadelidende ved at servitutten over den nedre del av Kongsøres eiendom ikke opprettholdes har vært nevnt under prosedyren, bemerker jeg at det ikke er fremsatt noen erstatningspåstand, og jeg går derfor ikke inn på dette spørsmål.

Etter det resultat jeg er kommet til er det unødvendig å gå inn på partenes øvrige anførsler.

Jeg finner at saksomkostningene bør oppheves for alle retter.

Jeg stemmer for slik

dom:

Villaklausulen på eiendommen Lia, g.nr. 41, br.nr. 61 i Bærum, er ikke til hinder for at Chr. Kongsøre, eller nå hans dødsbo, oppfører et mølleanlegg på eiendommen overensstemmende med den av Kommunaldepartementet den 1. februar 1951 stadfestede offentlige regulering av Lagerbukta med omgivelser og byggemelding godkjent av Bærum bygningsråd.

Saksomkostningene oppheves for alle retter.

Dommer Thrap: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dog således at jeg ser noe annerledes på spørsmålet om idømmelse av saksomkostninger.

Når jeg mener at den ankende part må gis medhold, er det - som også fremholdt av førstvoterende - fordi jeg utelukkende bygger på det reguleringsvedtak som ble truffet av Bærum herredsstyre den 14. desember 1950, altså etter at saken var påanket til Høyesterett. Hvis jeg skulle ha avgjort saken på det grunnlag som forelå for herredsretten og lagmannsretten, ville jeg ha kommet til samme resultat som disse retter, og da saken for så vidt ikke ville ha frembudt noen tvil for meg, anser jeg det for riktigst at motparten og hjelpeintervenientene tilkjennes saksomkostninger både for herredsrett og lagmannsrett. Noen nærmere begrunnelse herfor eller noen angivelse av saksomkostningenes størrelse finner jeg ikke grunn til å gi, da min oppfatning etter rådslagningen ikke deles av rettens flertall.

Når det gjelder saksomkostninger for Høyesterett mener jeg

Side:1365

de bør oppheves, idet jeg antar at motparten og hjelpeintervenientene etter omstendighetene hadde grunn til å se dom i saken.

Dommer Gaarder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

I anledning av dommer Thraps dissens med hensyn til saksomkostninger vil jeg bemerke at jeg ikke har funnet avgjørelsen av saken tvilsom etter den stilling den er kommet i for Høyesterett etter at reguleringen var vedtatt og stadfestet. Jeg mener man under disse omstendigheter bør se omkostningsspørsmålet under ett for alle retter, og stemmer derfor som førstvoterende for opphevelse både for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.

Dommer Eckhoff: Som dommer Gaarder.

Dommer Berger: Som dommer Thrap.

Av herredsrettens dom (hjelpedommer G. Wiers-Jenssen med domsmenn Andr. Hagen og Kr. Geelmuyden):

Mølleeier Chr. Kongsøre akter å bygge et elektrisk mølleanlegg på sin eiendom Lia, g.nr 41, br.nr. 61 i Bærum. Han lot avholde naboskjønn, og den 14. april 1939 avsa Aker herredsrett slikt skjønn: «Retten finner at det planlagte anlegg, således som det er beskrevet i de fremlagte skjønnsforutsetninger og som det sees å være etter de fremlagte planer og tegninger ikke er i strid med bestemmelsen i nabolovens §12.»

Da det i Kongsøres hjemmelsdokumenter var visse klausuler angående bebyggelse av eiendommen, og da det fra naboene ble hevdet at det planlagte mølleanlegg var i strid med disse klausuler, har Kongsøre ved stevning av 15. september 1939 reist sak mot eieren av g.nr. 41, br.nr. 1, A/S Fornebo. - - -

Den klausul som hviler på saksøkerens eiendom finnes i auksjonsskjøte, tinglyst 23. juni 1911, og er sålydende: «Når parsellen bebygges skal dette skje villamessig, og husene og de øvrige innretninger hva det ydre betreffer, holdes i en smukk og ordentlig stand. Der må på parsellen ikke drives larmende, ildeluktende eller for de omboende sjenerende bedrift av nogen slags... Bygningene på de to parseller skal kun bygges som eneboliger, og skal tegningene til samme forelegges selgerne til approbasjon, før bebyggelse skjer. Bygningene må ikke benyttes til annet enn privatbolig, således ikke til sanatorium, pensjonat eller lignende. Intet hus må oppføres vei eller nabo nærmere enn 10 meter. Videre utstykning av parsellene er forbudt.»

Etter rettens mening strider det planlagte mølleanlegg utvilsomt mot de siterte klausuler. Det planlagte mølleanlegg kan ikke sies å være «villamessig», selv om en tøyer dette begrep meget langt. Og møllebygningen er åpenbart ingen «enebolig», og skal utvilsomt benyttes til annet enn «privatbolig». - - -

Saksøkerens eiendom grenser mot øst til Lysakerbukten. Mot nord grenser den til Lysaker Kullkompanis eiendom, og mot Lysaker Hovedgård. Fra eierne av disse eiendommer er der ikke gjort noen innsigelse mot bebyggelsen på saksøkerens eiendom. Disse eiendommer er for øvrig utskilt fra g.nr. 40. Mot vest grenser eiendommen til g.nr. 41, br.nr. 17,

Side:1366

eier fru Kølbel, og g.nr. 41, br.nr. 37, eier Jens Jacobsen. Fra disse naboer foreligger erklæring om at de ikke motsetter seg byggingen av mølleanlegget. Mot syd grenser eiendommen til g.nr. 41, br.nr. 15, eier Henningsmoen, og til en badehustomt, som tilligger g.nr. 41, br.nr. 49, eier grosserer Brinchmann. Henningsmoen har ikke opptrådt i saken, og har heller ikke avgitt noen erklæring. Brinchmann er en av hjelpeintervenientene.

Saksøkeren hevder, at utviklingen har medført, at hans eiendom nå ligger i et industristrøk, og at opprettholdelsen av klausulene på eiendommen er urimelig, og vil stanse den naturlige utvikling i strøket.

Etter rettens mening kan eiendommen ikke sies å ligge i industristrøk. Den grenser mot øst og nord til industri- og forretningsstrøket, men mot syd og vest til villastrøk. Slik som stillingen er i dag må det nærmest sies, at eiendommen er den del av villastrøket, som grenser inntil industristrøket. Dette naboskap medfører at eiendommen nå ikke helt ut egner seg til villatomt, og tomtens beskaffenhet og beliggenhet er slik, at den nå egner seg bra til anlegg av industriell bedrift. Men det tilligger ikke retten å sette klausuler ut av kraft fordi om økonomiske interesser og hensynet til industriens utvikling kan tilsi at eiendommen bør være klausulfri.

Videre har saksøkeren anført, at ingen av naboeiendommene eller av de eiendommer som er utskilt fra g.nr. 41, br.nr. 1 har noen beskyttelsesverdig interesse av at klausulene opprettholdes. - - -