Rt-1903-417
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1903-03-14 |
| Publisert: | Rt-1903-417 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.Nr. 47/1 1903. |
| Parter: | Arkitekt Alf Hurum (Adv. Ludvig Meyer) mod Arkitekt Paul Due, Direktør Kettner, Skibsreder And. C. Jacobsen, fhv. Hoteleier Petter D. Persen, Fabrikant R. Fuglesang, Admiral Børresen og Chr. Ricker (Adv. Lumholz). |
| Forfatter: | Bull, Motzfeldt, Roll, Birkeland, Blom, Prydz, Reimers |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven for Kristiania (1899) §7, Bygningsloven for Kristiania (1899), §30, §49 |
Extraordinær Assessor, Expeditionssekretær Bull: Med Hensyn til nærværende Sags faktiske Omstændigheder henviser jeg til Præmisserne til Kristiania Byrets Dom afødt xx.xx.1902.
Ved denne Dom blev saaledes kjendt for Ret:
«Den under 6 December 1901 i Sagen afholdte Forbudsforretning stadfæstes.
Derhos bør Contracitanten Arkitekt Alf Hurum til Hovedcitanterne Arkitekt Paul Due, Direktør Kettner, Skibsreder And. C. Jacobsen, forhv. Hoteleier Petter D. Persen, Fabrikant R. Fuglesang, Admiral Børresen og Chr. Ricker i Forbuds- og Sagsomkostninger betale 180 - et hundrede og otteti - Kroner.
De nævnte Hovedcitanter bør for Kontracitanten Arkitekt Alf Hurums Tiltale i denne Sag fri at være.»
Byrettens Dom er af Arkitekt Alf Hurum ved Stævning afødt xx.xx.1902 indanket for Høiesteret, hvor af ham er nedlagt saadan Paastand:
«1. At det under 6 December 1901 af Kristiania Byfoged nedlagte Forbud ophæves,
2. at Appellanten kjendes berettiget ligeoverfor de Indstævnte til at bebygge Observatoriegaden 2 B efter den approberede Plan for Arbeidet.
Side:418
Subsidiær Paastand som under Nr. 2 med Tilføiende:
Dog saaledes, at Bygningen heller ikke mod Gaardspladsen maa have en større Høiede op til Taggesomsen end 12 Meter regnet fra Observatoriegadens Middelhøide.
3.At de Indstævnte in solidum tilpligtes at betale Appellantne Erstatning for Skade, Tort og Kreditspilde, som er ham paaført ved Forbudsforretningen afødt xx.xx.1901. Erstatningen bestemt ved Skjøn af uvillige Mænd og paa de Indstævntes Bekostning. 4 % Renter aarlig at betale af Erstatningsbeløbet fra Paaklagen.
Subsidiær Paastand som under Nr. 3, kun at alene den Skade erstattes Appellanten, som han paa Grund af Forholdet har lidt fra og med Oktober 1902.
4. At Appellanten hos de Indstævnte tilkjendes Procesomkostninger for Høiesteret og Kristiania Byret.»
For de Indstævnte er nedlagt Paastand om Stadfæstelse af Byrettens Dom og Tilkjendelse af Omkostninger bl.a. fremlagt en Skrivelse fra Appellanten til Kristiania Reguleringskommission, dat. 9 Oktober 1902, og Reguleringskommissionens Svarskrivelse af 15 November næstefter. I den nævnte Skrivelse andrager Appellanten om Dispensation fra den Bestemmelse i Bygningslovgivningen, hvorefter han, naar han vilde bebygge den omprocederede Tomt, maatte bygge lige ind til Naboeiendommen. I Svarskrivelsen udtaler, Reguleringskommissionen, at saadan Dispensation ikke er meddelt, idet Kommissionen af æstetiske Hensyn anser det nødvendigt, at der bygges helt ind til Naboens Gavlvæg. Reguleringskommissionen oplyser videre, at Bygningskommissionens Erklæring, afgivet i Møde den 12 November, gik i samme Retning.
Fremdeles er der for Høiesteret dokumenteret endel Korrespondance mellem Parterne, omhandlende forskjellige Tilbud fra Appellanten til delvis mindelig Ordningaf Sagen hvilken Korrespondance har foranlediget den af Appellanten under No. 3 fremsatte subsidiære Paastand om en fra Oktober 1902 løbende Erstatning.
Som det af Byretsdommens Fremstilling vil sees, er det efter de Indstævntes Rekvisition nedlagte Forbud mod Appellantens projekterede Byggearbeide baseret paa, at dette Arbeide i to Henseender skulde skride mod de Indstævntes Rettigheder.
For det første skulde Arbeidet krænke en Veiret, de Indstævnte har over Appellantens Tomt, og for det andet skulde Bygningens Høide og Tagkonstruktion stride mod en til de Indstævntes Fordel paa Tomten lagt Servitut.
Jeg skal først omhandle Beirettigheden. Med Hensyn hertil gjør de Indstævnte navnlig gjældende, at den Del af Appellantens Tomt, hvorom her handles, og som ligger langs Tomtens Sydostgrændse, i Virkeligheden ikke er en Del af denne Tomt, men en særskilt Eiendom. Det sees ogsaa af forskjellige under Sagen fremlagte Dokumenter, at denne Strimmel tilligemed en Fortsættelse af samme Bredde 3,75 m. oprindelig har været tænkt at skulle udgjøre en særskilt Eiendom. Men saaledes er Forholdet ikke endelig bleven arrangeret. Medens Strimmelen oprindelig ved Kartforretning afødt xx.xx.1894 var givet særskilt No. i Matrikulen, blev der af Opmaalingschefen efter udtrykkelig Rekvisition under 10 August 1895 givet Kartforretningen en Paategning, hvorefter de forskjellige Stykker af
Side:419
Strimmelen blev henlagte til de Eiendomme, hvortil de stødte, og hvis Fortsættelse de udgjorde. Som Følge af denne Paategning udgik Strimmelen helt af Matrikulen som selvstændigt No. I Henhold hertil er de senere Skjøder paa Appellantens Eiendom blevne udstedte, og han besidder saaledes sin Del af Strimmelen som en integrerende Del af sin Tomt, kun med Paahefte af en Veiservitut. Strimmelen i sin Helhed var oprindelig indkjøbt for at tjene fælles Vei for de heromhandlede Grundeiere. Nu blev Eiendomsretten til de forskjellige Stykker altsaa tillagt de enkelte Eiere kun med Bibeholdelse af en Veiservitut.
Men er dette Tilfældet, maa Appellantens Eiendom, Strimmelen indbefattet, ligeoverfor Bygningslovens Forskrifter opfattes som en Helhed. Naar Bygningsloven i Anvendelse paa denne Eiendom foreskriver, at den skal i Mangel af Dispensation ved eventuel Bebyggelse bebygges helt til Grændsen mod Naboeiendommen, saa medfører dette efter Lovens Anordning, at ogsaa det Stykke af Eiendommen, hvorpaa Veiservituten hviler, maa blive at overbygge. Jeg mener, at i faa Henseende maa her komme ganske tilvarende Betragtninger til Anvendelse som de, der paa et andet Omraade har faaet Høiesterets Anerkjendelse ved den i Rt-1900-147 flg. indtagne Høiesteretsdom.
Jeg anser det nemlig for givet, at Loven ikke kan forstaaes derhen, at den i et Tilfælde som det foreliggende skulde have villet, at den hele Tomt skulde henligge ubebygget. Det maa have været Lovens Mening, at Tomten skal kunne bebygges, kun at denne Bebyggelse maa ske i Overensstemmelse med Lovgivningens Forskrifter, altsaa at Bebyggelsen maa føres helt frem til Nabogrændsen.
Naar altsaa efter dette Veien maa overbygges, kunde der imidlertid reises det Spørgsmaal, om Appellanten dog ikke under enhver Omstændighed maa være pligtig til at sørge for, at Veibanen ogsaa som overbygget beholder den Bredde, 3,75m., som Veien skulde have. Jeg antager dog ikke dette. Det er paa det Rene efter Parternes Procedure, at den Mur, som paa Nordvestsiden skal begrændse det projekterede Portrum, ikke - bortseet fra et Par arkitektoniske Fremspring, hvorimod de Indstævnte ikke i og for sig har havt noget at indvende - strækker sig udenfor det Territorium, som efter Servitutbestemmelsen skulde være levnet til fri Bebyggelse. De Indstævnte har vistnok klaget over, at naar der skal finde Overbygning Sted over Veiebanen, saa bliver Gjennemkjørslen, altsaa Portaabningen smalere, end den skulde være, idet den Mur, som paa den anden Side begrændser Portrummet, selvfølgelig optager en Del af Veibanen. Men de har ikke herpaa bygget den Paastand, at Appellanten da til Gjengjæld skulde være forpligtet til at udlægge en Del af den servitutfrie Grund, til Udvidelse af Veibanen paa den anden Side. Og selv om man, hvad jeg i hvert Fald maa anse for tvivlsomt, maatte anse sig berettiget til, uden at nogen saadan Paastand var nedlagt, at tilpligte Appellanten at trække Veibanen saaledes indover sin egen Grund, saa mener jeg under enhver Omstændighed, at Lovgivningen ikke indeholder nogen saadan Forpligtelse for ham. Det er paa det Rene, at Veibanen skulde gaa langs med Tomtens Sydostside, og at Appellanten havde fri Adgang til at bebygge den øvrige Tomt. Nu har Loven tilpligtet ham at overbygge ogsaa Veibanen. Loven kan forsaavidt have medført en Indskrænkning i Servituthavernes Ret, og det kan være en Fordel, som Appellanten her har faaet. Det Baand, som
Side:420
Loven lægger ogsaa paa ham, kan altsaa i det Væsentlige være ham til Gavn. Men om det end kan være muligt, at Lovgivningen saaledes med Føie kunde have paalagt ham til Gjengjæld for den Fordel, Loven saaledes har skaffet ham, at yde en Erstatning til de skadelidende Servituthavere (om de har lidt Skade), saa maatte der ialfald hertil en positiv Lovbestemmelse. De Fordele, som en Forandring i Lovgivningen maatte medføre for en Grundeier, kan han ikke, uden at Loven særskilt anordner det, være pligtig til at betale for, selv om Lovgivningen samtidig maatte tilføie andre en Skade.
Jeg kommer efter dette til det Resultat, at Forbudet mod Tomtens Bebyggelse har været ubeføiet, forsaavidt det gaar ud paa, at Appellanten ikke skulde have Ret til at lægge Grundplanen for sin Bygning som projekteret.
Et andet Spørgsmaal kunde det være, om Høiden af Portrummet er tilstrækkelig. Indgaaende er dette Spørgsmaal ikke blevet behandlet af de Indstævnte. Det er oplyst, at Portrummet har en Høide til Observatoriegaden af 4,50 m., ind mod Gaardspladsen (paa Grund af at Terrænet her er stigende) en Høiede af 3,50 m.; mindste tilladte Høide for et Portrum er 2,50 m. Jeg anser det for givet, at Appellanten er pligtig til, naar han maa overbygge Veien, at gjøre dette paa en saadan Maade, at de Indstævntes Færdselsret, saavidt de forandrede Forhold tillader det, kan forblive ukrænket. Men jeg kan efter de foreliggende Oplysninger ikke finde, at en Portrumshøide som den projekterede er lavere, end Appellanten maatte være berettiget til at give den. Og i hvert Fald mener jeg, at de Indstævnte, hvis de forsaavidt skulde opnaa noget, maatte have kommet med ganske anderledes veiledende Oplysninger og Udredninger, end her er forelagt Retten. Jeg mener altsaa, at ogsaa forsaavidt Portrummets Høiede angaar, maa Appellanten ansees for at have været berettiget til at se sit Byggearbeide fremmet efter den lagte Plan.
Jeg kommer dernæst til den anden Anke, som er lagt til Grund for det nedlagte Forbud: det er Bygningens Høide over Taggesimsen.
Hvad dette Punkt angaar, skal jeg bemærke, at det selvfølgelig maa antages at have været Hensigten med de Bestemmelser, som blev givet angaaende en eventuel Bygning paa denne Tomt, at begrændse denne Bygnings Høiede, ikke blot at angive Høiden af en enkelt Del af Bygningen. Overensstemmende hermed er i Virkeligheden ogsaa de Bestemmelser affattede, som er indtaget i Overenskomsten mellem Grundeierne afødt xx.xx.1895 og i Skjødet paa den heromhandlede Eiendom af 17 September, thinglæst 23 November 1895. I Overenskomsten paalægges Forpligtelse til «ikke at bebygge Tomten med Bygning høiere end 12 m. fra Gadens Middelhøide til Hovedgesims Overkant». I Skjødet heder det paa samme Vis, at «den Del af den kjøbte Eiendom, der maatte blive Gjenstand for Bebyggelse, skal ikke bebygges med Bygning høiere end 12 - tolv - Meter, regnet fra Observatoriegadens Middelhøide udenfor Tomten og til Taggesimsen». Det vil sees, at baade i Overenskomsten og i Skjødet er givet en Bestemmelse som Bygningens Høide, Bygningen skal ikke være høiere end saa og saa. Denne Høide er angivet derved, at der er truffet Bestemmelse om Hovedgesimsens, eller hvad der maa ansees for synonymt dermed, Taggesimsens Niveau. Denne Gesims skal have sin Overkant i en Høide, som ligger 12 m. over et Punkt, der er bestemt saaledes, at det er Middelhøiden af Observatoriegaden udenfor
Side:421
Tomten. Naar dette Punkt er udfundet, skal Bygningens Hovedgesims - herunder selvfølgelig Gesimsen saavel til Gaarden som til Gaden - lægges i et Niveau, som er 12 m. høiere. Idet saaledes Gesimsens Høide var givet, var dermed efter den gjældene Bygningslov - det var dengang Bygningsloven for Kristiania afødt xx.xx.1895 §36 - ogsaa Tagmønets største Høide givet. Efter der nævnte Paragraf maa intet Tag opføres spidsere, end at Mønevinkelen mindst bliver 90 Grader. Den største Høide, som Tagmønet kunde have over Gesimsens Overkant, var da ækvale Halvdelen af Tomtens Dybde. Ifølge samme Paragraf i Bygningsloven af 1875 var det nemlig heller ikke tilladt at anbringe «brækket eller Mansardtag». Heraf fulgte, at naar Tomten blev bebygget i sin fulde Bredde, og naar Tagmønet blev anbragt paa Midten af Bygningen, saa vilde med den givne Mønevinkel af mindst 90 Grader opnaaes den største Høide for Tagmønet over Overgesimsen, og den største Høide vilde blive lig Halvdelen af Tomtens Dybde. Dette vilde være let at paavise ud fra vel kjendte geometriske Læresætninger, men jeg anser det ikke fornødent at dvæle nærmere herved. Blev Tomten ikke bebygget i sin fulde Bredde, vilde Tagmønet komme lavere, og det samme vilde blive Tilfældet, selv om man bebyggede Tomten i den fulde Dybde, men ikke lagde Tagmønet i Midten af Bygningen.
Overenskomsten og Skjødet havde altsaa efter denne min Forstaaelse begrændset Bygningens Høide saavel til Gesimsen som, om end indirekte, fra Gesimsen til Tagmønet. Hvad der kunde være Gjenstand for Tvivl, er efter mit Skjøn kun Beregningen fra det sidste Punkt, forsaavidt som Tomten har en forskjellig Dybde (efter de i Sagen fremlagte Nids varierende fra 9,30 m. til 92,40 m.). Det kan da spørges om, hvorvidt den tilladte Høideforskjel mellem Gesims og Tagmønet skal regnes efter Tomtens mindste Dybde, Middeldybden eller den største Dybde. Men Spørgsmaalet herom har aldeles ikke været berørt af Parterne under Proceduren, og jeg anser det ikke fornødent at udtale mig desangaaende. I hvert Fald er det, efter hvad jeg har sagt, givet, at den foreliggende Byggeplan ikke af Appellanten kunde kræves gjennemført, forsaavidt angik Taghøiden.
Det er vistnok fra Appellantens Side paaberaabt, at Bygningens Bagside ikke ligger paa den Del af Tomten, som omfattes af det under 23 November 1895 thinglæste Skjøde og saaledes ikke omfattes af Servituten. Men dette kan ikke komme i Betragtning derhen, at Appellanten skulde kunne bebygge den med Servituten beheftede Del af Tomten høiere, end Servituten tilsteder. Han kan selvfølgelig paa den servitutfrie Grund bygge i Høiden uden Hensyn til Servituten, men paa den servitutbetyngede Del af Tomten faar han ikke gaa høiere end Servituten tilsteder.
Heller ikke mener jeg, at det kan medføre nogen Adgang for Appellanten til at gaa høiere tilveirs med sit Tag, at Bygningsautoriteterne efter den forandrede Bygningslovgivning nu kan approbere Byggeplaner, som udviser Manfardtage. Naar det har været Meningen, hvad jeg altsaa anser for at være givet ved Overenskomsten og Skjødet af 1895, at begrændse Bygningens Høide i det Hele, ikke blot Gesims men ogsaa Tagmønet, saa kan den Omstændighed, at man for Tagmønets Vedkommende paa Grund af den bestaaende Lovgivning har fundet det tilstrækkeligt at give Bestemmelsen i indirekte Form, ikke medføre, at en Forandring i Lovgivningen kan formindske Servituthaverens eller forøge den betyngede Eiendoms Rettigheder.
Side:422
Den Omstændighed at Appellanten nu kan faa Adgang til, som ogsaa den approberede Byggeplan viser, at bygge med Mansardtag, medfører ikke, at Tagmønet kan ligge høiere, end Servituten efter rigtig Fortolkning giver ham Adgang til. Vil han benytte Mansardtag, maa Gesimsen lægges saa meget lavere, at han desuagtet ikke med sit Tagmøne kommer høiere end tilstedeligt.
Efter dette kommer jeg til det Resultat, at det nedlagte Forbud maa blive at stadfæste, forsaavidt angaar Bygningens Høide, medens det forøvrigt maa blive at ophæve.
Tilbage staar da for mig Spørgsmaalet om Erstatning til Appellanten i Anledning af det nedlagte Forbud. Efter min Mening kan de Indstævnte ikke undgaa at tilsvare saadan Erstatning. Var Forbudet blevet indskrænket til, hvad det efter min Opfatning rettelig kunde omfatte, nemlig Bygningens Høide, saa vilde Appellantens Stilling have været klar. Han vilde da, selvfølgelig efter indhentet Approbation af Bygningsautoriteterne, iøvrigt kunne have bygget efter den projekterede Plan, men maatte have lagt sit Tag i den Høide, som de Indstævnte efter sin Forstaaelse af Forholdet fandt tilstedelig. Fik saa de Indstævnte under Forfølgningssagen Ret i sin Paastand, havde Appellanten ved at bygge overensstemmende med denne Paastand udnyttet sin Ret helt ud og vilde altsaa intet havt at beklage sig over. Fik omvendt Appellanten Domstolenes Medhold i sin Opfatning af, hvorledes Taget skulde opføres, saa kunde han kræve Erstatning af de Indstævnte. Han kunde kræve Erstatning, fordi han nu blev nødsaget til delvis at omgjøre sit Arbeiede og Erstatning for tabt Indtægt. Som sagt under denne Forudsætning vilde Appellantens Stilling have været klar. Som Forbudet nu er nedlagt, var Appellanten derimod helt hindret fra at bygge.
Bygningsautoriteterne tilstede kun en Bebyggelse, som førte helt ind til Nabogrændsen, Forbudet hindrede derimod enhver Bebyggelse, som gik helt ind til Nabogrændsen. Det var ganske umuligt for Appellanten at iværksætte nogensomhelst Bebyggelse uden enten at krænke det nedlagte Forbud eller at sætte sig op imod Bygningautoriteterne. Et Forbud gaaende alene ud paa, at Bebyggelsens Høide maatte begrænses som af de Indstævnte paastaaet, vilde altsaa ikke have forvoldt Appellanten anden Uleilighed, end at han desuagtet kunde have bygget og iøvrigt i Tilfælde kunde være dækket ved Erstatning fra de Indstævnte, medens Forbudet, saaledes som det nu er nedlagt, helt har hindret ham fra at bebygge Tomten.
Jeg indser under disse Omstændigheder ikke, at man kan undgaa at tilkjende Appellanten Erstatning hos de Indstævnte, fordi Forbudet er givet et videre Omfang end tilstedeligt.
Sagens Omkostninger maa efter min Mening blive at ophæve saavel for Byretten som for Høiesteret, idet Appellanten, forsaavidt han faar Forbudet ophævet, skulde have Krav paa at faa sig Omkostningerne erstattet i begge Instantser, medens omvendt de Indstævnte, forsaavidt de faar Forbudet opretholdt, paa sin Side skulde have Krav paa at faa Omkostninger i begge Instantser.
Konklusion:
Forbudet stadfæstes, forsaavidt angaar den projekterede Bygnings Høide, der paa den ved Skjøde, thinglyst 23 November 1895, overdragne Tomt ikke maa overstige: a) til Taggesimsens Overkant 12 - tolv - Meter regnet fra Observatoriegadens Middelshøide udenfor
Side:423
Tomten og b) til Tagmønet saa mange Meter derover som Halvdelen af denne Tomts Dybde. Forøvrigt ophæves Forbudet.
De Indstævnte, Arkitekt Paul Due, Direktør Kettner, Skibsreder And. C. Jacobsen, forhenværende Hoteleier Petter O. Persen, Fabrikant R. Fuglesang, Admiral Børresen og Chr. Ricker, bør en for alle og alle for en betale til Appellanten, Arkitekt Alf Hurum, Erstatning bestemt ved Skjøn af uvillige Mænd, optaget paa de Indstævntes Bekostning, for den Skade, der maatte være ham paaført derved, at Forbudet som anført gaar videre end berettiget, med 4 - fire - af Hundrede i aarlig Rente deraf fra 16 Januar 1902, til Betaling sker.
Processens Omkostninger for Byretten og Høiesteret ophæves.
Assessor Motzfeldt: Jeg er enig med Førstvoterende i hans Besvarelse af Spørgsmaalet om, til hvilken Høide Appellanten er berettiget til at bebygge den heromhandlede Tomt, og jeg tiltræder ogsaa i det væsentlige hans Begrundelse deraf.
Men i Sagens anden Del er jeg kommet til et andet Resultat.
Veiens Eiere havde vistnok ikke, da de lagde de forskjellige Dele af Veien ind under de vedkommende Eiendommens Matr.-No., nogen Tanke om derved paa nogensomhelst Maade at forandre Forholdets Karakter. Trods dette er jeg imidlertid enig med Førstvoterende i, at Appellanten efter Lovene afødt xx.xx.1899 er baade berettiget og forpligtet til at bygge helt ind til Naboen. Men dermed er ikke det her foreliggende Spørgsmaal for mig løst. Efter de nye Loves Bestemmelser bortfalder vistnok Servituten, forsaavidt den er uforenlig med Loven, men heller ikke i videre Udstrækning. De til Veien berettigede maa følgelig finde sig i, at Appellanten erholder den store Fordel at kunne overbygge Veien. Men det er ikke alene Veiens Overbyggelse, hvorover de klager. Med Hensyn til deres Klage over, at Portrummet skal være for lavt, henholder jeg mig til, hvad Førstvoterende derom har udtalt. Men de Indstævnte klager ogsaa over, at Veiens Bredde ved den projekterede Byggeplan er bleven indskrænket. Og i denne Anke antager jeg, at der maa gives dem Medhold. Veien skal være 6 Alen = 3,75 m. bred. Ifølge Byretsdommen udgjør imidlertid efter den approberede Byggeplan Veibredden paa den Strækning, hvor Veien agtes overbygget, ikke over 3,25 m., og i selve Portaabningen endog ikke over 2,75 m. Veien er altsaa her 1/2 til 1 m. smalere end fastsat. Herom bemærker Appellanten, at Veien ikke er anderledes indskrænket end nødvendig, naar han skulde opfylde Lovens Fordringer. Saavel Bygningens søndre Mur som Portens Nordmur er nemlig lagt paa Veiens Grund. I denne Betragtning kan jeg ikke være enig med Appellanten. Loven giver Appellanten Pligt og Ret til at overbygge Veien for at fyldestgjøre Lovens Bud. Men Loven giver ham ingen Ret til at formindske Veibredden. Om den Grund, hvorpaa Veien ligger, var vedblevet at danne et eget Matr.-No., kunde det selvfølgelig ikke forlanges, at nogen Del af Veien skulde lægges over paa Naboeiendommen, paa det gamle Matr.-No. 2. Men der vilde da heller ikke derom være opstaaet Spørgsmaal. Veistykket vilde jo nemlig da selv som eget Matr.-No. været den Naboeiendom, hvortil der skulde bygges. Nu er imidlertid Veistykket ophørt at danne en individuel Eiendom. Appellanten har ikke kjøbt noget Matr.-No. 2 c. Han har kjøbt Matr.-No. 2 b hvori No. 2 c var opgaaet og forsvundet, og med den Forpligtelse paa den samlede Eiendom, at de Indstævnte har Ret til ad en 6 Alen bred aaben Vei at komme frem til Observatoriegaden. Denne Servitut lider
Side:424
Indskrænkning ved Lovene afødt xx.xx.1899. Men Loven kan ikke antages at gjøre større Indskrænkning i Servituten end fornødent for at opnaa Lovens Øiemed. Servituthaveren maa finde sig i Veiens Overbygning. Men Appellanten maa skaffe Servituthaveren Adgang til Observatoriegaden ad en Port med samme Bredde som den ældre Vei. Han har ikket Ret til uden Nødvendighed at bygge paa selve Veien. Og bliver det som her nødvendigt for Appellanten for at opnaa Adgangen til at overbygge Veien at indskrænke den ved at sætte Mur paa dens Sydside, faar han finde sig i at lægge ud et lignende Stykke af sin Eiendom paa den anden Side af Veien. Veien kunde været bygget eller planlagt saa smal, at den med en Indskrænkning af Veibredden som her omhandlet blev ufremkommelig med Kjøretøi. Veiens Beliggenhed er ikke nøiere bestemt i Appellantens Hjemmelsdokument. Og den er vistnok heller ikke for alle Tider knyttet til absolut samme Sted, hvor den engang er lagt. Om det havde været i Appellantens Interesse vilde jeg have anseet ham berettiget til paa sin egen Bekostning noget at forandre Veiens Beliggenhed, naar dette ikke havde været til Skade eller Ulempe for Servituthaveren. Servituthaveren har Ret til en 6 Alen bred Vei. Denne kan fremdeles Appellanten skaffe ham. Og om Appellanten for at opnaa den Fordel at overbygge Veien nødes til at lægge ud saa meget af sin Eiendom paa Veiens Nordside, som han tager af den paa Sydsiden, saa ser jeg ikke deri nogen Urimelighed eller Ubillighed. Han maa vistnok da indskrænke 1ste Etages Faade med vel 1/2 m., men anden Ulempe er dermed heller ikke forbundet for ham. 2den og 3die Etage bygger han i samme Bredde som ellers.
Jeg voterer altsaa for Forbudets Stadfæstelse med Ophævelse af Processens Omkostninger for begge Retter. Men da jeg har Grund til at tro, at min Mening ikke deles af Rettens Flertal, skal jeg ikke forme nogen Konklusion.
Assessor Roll: Skjønt jeg erkjender Vægten af, hvad Hr. Assessor Mozfeldt har anført, finder jeg dog i det væsentlige at burde slutte mig til Førstvoterende.
Imidlertid mener jeg, at der under de givne Omstændigheder ikke er Grund til at tillægge Appellanten Erstatning. Hovedsagen for de Indstævnte sees at have været den projekterede Bygnings Høide, og den var for sig alene tilstrækkelig Forbudsgrund. Appellanten har efter Forbudet ikke gjort noget Skridt til at planlægge og faa approberet en Bygning med servitutbestemt Høide. At han stillede de Indstævnte i Udsigt, at han i Tilfælde af, at Dommen gik ham imod, vilde nedrive det for meget opførte, afgav ikke tilstrækkelig Motiv for de Indstævnte til at hæve Forbudet.
Jeg voterer saaledes for, at den Passus i den af Førstvoterende foreslaaede Konklusion, der angaar Erstatningen ombyttes med en Passus gaaende ud paa, at de Indstævnte frifindes for Appellantens Tiltale i denne Sag.
Assessor Birkeland: Jeg er paa samme Maade som Hr. Assessor Roll og med den af ham gjorte Bemærkning enig med Førstvoterende.
Extraordinær Assessor, Sorenskriver Blom: Jeg er i det væsentlige og Resultatet enig med Førstvoterende.
Extraordinær Assessor, Byretsassessor Prydz: I det væsentlige og Resultatet enig med Hr. Assessor Mozfeldt.
Side:425
Assessor Reimers: Jeg er i Resultatet enig med Hr. Assessor Mozfeldt. Jeg vil dog tilføie, at det i mine Tanker har meget for sig at betragte den i Sagen omhandlede Vei som en de tilstødende Grundeiere paa Veiens vestre Side fremdeles i Fællesskab tilhørende Strækning, paa hvilken altsaa i dens Helhed Bygningslovens §7 ikke kommer til Anvendelse. Som af Førstvoterende bemærket blev denne Strækning oprindelig af Grundeierne i Fællesskab afkjøbt Eieren af Observatoriegaden No. 2 og ved Kartforretning afødt xx.xx.1894 kartlagt som et særskilt Matr.-No. 2 c til Observatoriegaden. Af Hensigtsmæssighedshensyn, navnlig af Hensyn til Eiendomsskattens Fordeling blev vistnok denne Ordning senere ændret derhen, at No. 2 c opløstes som særskilt Matr.-No. og fordeltes stykkevis mellem Grundeierne, som derfor hver for sig fik Skjøde paa den Del af Veistrækningen, der stødte umiddelbart til den Tomt, han tidligere eiede mod Drammensveien. Forholdet ordnedes altsaa saaledes, at det enkelte Stykke af Veien blev slaaet sammen med den tilstødende Tomt, men med Forbehold om, at det ikke maatte bebygges, men fremdeles forblive udlagt som en Del af den fælles Vei. Men Realiteten i Forholdet er dog fremdeles dette, at den paagjældende Strækning er og bliver en vedkommende Grundeiere i Fællesskab tilhørende Vei. Og naar saa er Tilfældet, mener jeg, at man i den Anvendelse, det her gjælder, altsaa i Forhold til Paabudet i Bygningslovens §7 om, at Bebyggelse skal føres helt frem til Nabogrændsen, maa være berettiget til at anskue Forholdet saaledes som det i Virkeligheden er, altsaa betragte Strækningen i dens Helhed som en Fælleseiendom, der følgelig forbliver upaavirket af dette Lovbud. Jeg skal imidlertid ikke nærmere opholde mig herved, da jeg i hvert Fald subsidiært slutter mig til den af Hr. Assessor Mozfeldt hævdede Opfatning, der for den heromhandlede Del af Forbudet leder til samme Resultat.
I Henhold til den passerede Votering blev derefter afsagt
Dom:
Forbudet stadfæstes, forsaavidt angaar den projekterede Bygnings Høide, der paa den ved Skjøde, thinglyst 23 November 1895, overdragne Tomt ikke maa overstige: a) til Taggesimsens Overkant 12 - tolv - Meter regnet fra Observatoriegadens Middelhøide udenfor Tomten og b) til Tagmønet saa mange Meter derover som Halvdelen af denne Tomts Dybde.
Forøvrigt ophæves Forbudet.
De Indstævnte, Arkitekt Paul Due, Direktør Kettner, Skibsreder And. C. Jacobsen, fhv. Hoteleier Petter O. Persen, Fabrikant R. Fuglesang, Admiral Børresen og Chr. Ricker, bør for Appellanten, Arkitekt Alf Hurums, Tiltale i Sagen fri at være.
Processens Omkostninger for Byretten og Høiesteret ophæves.
Byrettens Dom er saalydende:
Eierne af Drammensveien No. 26-42 incl. indkjøbte i 1894 i Fællesskab et Tomteareal beliggende dog deres til Drammensveien beliggende Gaarde. Hensigten hermed var dels at skaffe en Forbindelsesvei for Eiendommenes Bagtomter fra Observatoriegaden til Cort Adlers Gade og dels at gardere sig mod Nabobebyggelse lige ind til Husrækkens Bagside, hvorved Lys og Luft vilde udestænges for de mod Bagsiden vendende Værelser, af nævnte Bygningskomplex. Ved Indkjøbet bestemtes det derfor, at en 6 Alen bred Vei skulde anlægges for fælles Regning
Side:426
og at Bebyggelse, forsaavidt saadan maatte besluttes paa det saakaldte Fællesstykke til Observatoriegaden ikke maatte foretages over en Høide af ca. 1 1/2 Etage. Ved Overenskomst afødt xx.xx.1895 besluttede Eierne af Fællestomten at sælge denne til Hr. C. A. Riis som daværende Eier af Drammensveien 40, idet det bestemtes, at Tomten ikke maatte bebygges med Bygning høiere end 12 m. fra Gadens Middelhøide til Hovedgesimsens Overkant. I Skjøde thl. 23 Novbr. 1895, paa nævnte Parcel, der var givet No. 2 B til Observatoriegaden, indeholdtes bl.a. følgende Bestemmelse: «Den Del af den kjøbte Eiendom, der maatte blive Gjenstand for Bebyggelse, skal ikke bebygges med Bygning høiere end 12 - tolv - Meter regnet fra Observatoriegadens Middelhøide udenfor Tomten og til Taggesimsen.»
«Kjøberens Pligter i Retning af Tilsyn med den nye 6 Alens Vei etc. er indeholdt i en særskilt udstedt Erklæring, der skal thinglæses.»
Ved Skjøde, thl. 17 Decbr. 1895, tilskjødes C. A. Riis af Grosserer F. Berven 2 Parceller af samlet Areal 143,35 m.2 . Disse sidstnævnte Parceller er paa Ridset skraferet med brunt, medens de ved Skjødet, thl. 23 Novbr. 1895, solgte Parceller er skraferet dels med grønt og dels med rødt, hvilket sidste angiver den Del, der var udlagt til Vei og udgjør 36,26 m.2 . I Skjødet paa den brunt skraferede Parcel heder det, at «Eiendommen overdrages heftelsesfri, dog bemerkes, at af det kjøbte Areal skal de 37,10 m2, hvilket paa Kartet er betegnet med Bogstaverne «b-c», oparbeides som Del af en 3,7 m. bred Vei, der skal føre fra Observatoriegaden til Cort Adlers Gade, og i hvis Anlæg og Vedligeholdelse Kjøberen og senere Eiere Skal deltage efter derom afsluttet Overenskomst.»
Samtlige Parceller danner tilsammen det nuværende Mtr.-No. 2 B til Observatoriegaden og solgtes ved Kjøbekontrakt afødt xx.xx.1900 af de daværende Eiere Arkitekterne Ekman og Smith til Arkitekt Alf Hurum, idet det i Kjøbekontrakten heder, at Kjøberen overtager Eiendommen med alle de Rettigheder og Forpligtelser, hvormed den har tilhørt Sælgeren. Kjøberen har gjort sig bekjendt med alle paa Eiendommen hvilende Heftelser og Servituter.
Efterat Hr. A Hurum forgjæves havde søgt at opnaa Samtykke fra Eierne af Drammensveien Nr. 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 50 og 42, har han truffet Skridt til Bebyggelse af Eiendommen Nr. 2 B til Observatoriegaden overensstemmende med Tegninger, der er approberede af Bygningsautoriteterne, og var Udgravning af Tomten allerede foretaget og Bygningsanmeldelse indsendt, da Eierne af de nævnte Numere til Drammensveien No. 26-42 inclusive under 6 December 1901 lod nedlægge Forbud ved Byfogden mod Fremme af Byggearbeidet efter den approberede Plan. Forligsmægling er den 16 s. M. forgjæves anstillet, hvorefter Sagen ved Stævning, der faldt irette den 7 Januar 1902, indbragtes for Retten med Paastand om Stadfæstelse af Forbudsforretningen og Tilkjendelse af Omkostninger til Rekvirenterne.
Citanterne har anført, at Indstevntes approberede Tegninger viser en Bygning med Faade mod Observatoriegaden, hvorpaa er konstrueret et saakaldt «Mansardtag». Dettes nederste Gesims ligger vistnok kun i en Høide af 12 Meter fra Gadens Middelhøide, medens Brækken over den ved nævnte Tagkonstruktion indvundne 4 Etage ligger ca. 16 Meter over Gadens Middelhøide og i samme Plan som Taggesimsen ind mod Baggaarden. For de ved Siden af eller paa skraa bagenfor liggende Gaarde, for hvis Skyld førnævnte Byggeservitut blev paalagt den Tomt, som Indstevnte agter at bebygge, er det imidlertid Gesimshøiden ind mod Baggaarden, som in casu er det væsentlige, ligesom denne er medbestemmende for Bygningens Høide overhovedet. Da Servituten kun tilsteder en Gesimshøide af 12 Meter, er Indstevntes Byggetegninger saaledes i Strid med Servituten.
Det paa Ridset med rødt afmerkede Stykke af Matr.-No. 2 B til Observatoriegaden er endel af det tidligere Matr.-No. 2 C til samme Gade, der i 1894
Side:427
indkjøbtes i Fællesskab af Eierne af Matr.-No. 26-42 incl. til Drammensveien, og hvilket Stykke skulde afgives til Anlæg af den fælles Forbindelsesvei fra Observatoriegaden til Cort Adlers Gade, hvilken Vei fuldførtes i 1895-1896. Ligesom det var en Selvfølge, at Veien ikke kunde bebygges, indeholdes ogsaa Bestemmelse derom i det til Riis udstedte Skjøde. Naar det nemlig i dette heder: «Den Del af den kjøbte Eiendom, der maatte blive Gjenstand for Bebyggelse - - -» saa menes dermed det grønt skraferde Stykke paa Ridset, idet den Del af det bortskjødede Areal, der udgjordes af Veien (det røde Stykke), ikke kunde være Gjenstand for Bebyggelse. Desuagtet viser Indstevntes Byggetegninger, at han ogsaa agter at overbygge Veien. Derved vil bl.a. den Ulempe opstaa, at Veien i den Længde, som agtes overbygget, nemlig over 18 Alen, om Vinteren vil mangle Sneføre. Tegningerne viser desuden, at Veibanen vil blive snevrere end de 6 Alen (3,75 m.), som Servituten fastsætter. Veibredden vil nemlig kun blive en Ubetydelighed over 3 m. og i Portaabningen endog blot 2,75 m.
Indstævnte har efter forgjæves Forligsmægling ved Stevning afødt xx.xx.1902 anlagte Kontrasøgsmaal mod Hovedcitanterne med Paastand om, at den afholdte Forbudsforretning ophæves, og at han ligeoverfor Hovedcitanterne kjendes berettiget til at bebygge Observatoriegaden 2 B efter de approberede Byggeplaner, samt at han hos Hovedcitanterne in solidum tilkjendes Erstatning efter Skjøn af uvillige Mænd paa deres Bekostning for Skade, Tort og Tab, som han har lidt ved det nedlagte Forbud med Renter af Skjønsbeløbet, og endelig at han tilkjendes Sagsomkostninger saavel i Hoved- som Kontrasøgsmaalet.
Kontracitanten gjør gjældende, at Servituten angaaende eventuel Bygningshøide efter de valgte Udtryk er grei og klar, idet den kun indeholder Bestemmelse om den største Høide for Taggesimsen over Observatoriegadens Middelshøide udenfor Tomten. Hvad der forstaaes ved Taggesimsen, er ikke tvivlsomt, jfr. Bygningsloven for Kristiania afødt xx.xx.1899 §30, hvor Taggesimsen forklares at være Skjæringslinjen mellem den ydre Vægslade og Tagsladen.»
Tegningerne viser imidlertid, at den nævnte midlere Høide af den ydre Vægslade paa den projekterede Bygning ikke overstiger 12 m. og at den saaledes er i fuld Overensstemmelse med Servituten. Der indeholdes nemlig intet i Servituten om, hvorledes Taget skal være indrettet, eller hvor høi Mønen skal være, og i nærværende Tilfælde har Bygningsautoriteterne intet havt at indvende mod Taget, som saaledes er fuldt lovligt. Har det ved Servitutens Paaheftelse været Meningen, at Mansardtag ikke kunde benyttes, saa er dette ikke kommet til Udtryk og kan derfor ikke gjøres gjældende mod Eieren af den Eiendom, hvorpaa Servituten hviler. Dertil kommer, at Mønevinkelen ikke er mindre end 60 °, hvad den efter Bygningslovens §49 I i heromhandlede Tilfælde kan være, og Taget er derfor ikke blevet høiere end normalt, om Gesims i 12 m.s Høide lægges til Grund.
Da Faaden mod Gaardspladsen er bygget paa det paa Ridset brunt skraferede Stykke, hvorpaa ingen Servitut angaaende Bygningens Høide hviler, kan ingen Indsigelse bygges derpaa, at Gesimsens Høide, der er større end 12 Meter.
I de thinglæste Dokumenter vedkommende Veiservituten staar der intet om, at Veien ikke skal kunne overbygges. Naar den blot vedligeholdes som saadan, er der altsaa intet til Hinder derfor, idet Veiens Karakter af Vei aldeles ikke berøres af, hvorvidt den er overbygget eller ei. At Hovedcitanterne har havt ganske den samme Opfatning fremgaar deraf, at Veien ved Cort Adlers Gade paa Drammensveien 26 B er overbygget ganske paa lignende Maade, uden at de har protesteret, ligesom en af dem, Arkitekt Due, endog har leveret Tegning til Bygningen paa Drammensveien 26 B. Men Servituten hviler paa denne Eiendom ganske paa samme Maade, som paa Observatoriegaden 2 B. Havde det været Meningen, at Veien ikke skulde kunne overbygges, saa havde det været Servituthavernes Pligt at sørge for, at dette blev klart og tydeligt angivet dengang Servituten stiftedes
Side:428
Da dette ikke er skeet, er der intet til Hinder for, at Veien overbygges. Selv om det modsatte antages, saa er Kontracitanten ifølge Bygningslovens §7 (jfr. Lov*) 27 Juli 1896 §6) forpligtet til at bygge over Veien, idet det deri bestemmes, at Bygningen skal føres helt frem til Nabogrændsen. En Servitut som stod i Strid dermed, maatte bortfalde, hvilket ogsaa er antaget ved Høiesteretsdom 17 Novbr. 1899, Rt-1900-147 ss. Men derved at Overbygning nødvendigvis maa foregaa, maa der ogsaa opføres Støttemur paa Veiens nedre Side, selv om den forøvrigt ubetydelige Indsnævring i Porten finder Sted.
- ) indeholdende Foranderinger i og Tillæg til Lov om Bygningsvæsenet i Kristiania.
Hovedcitanterne har hertil i det væsentlige anført, at Kartet sammenholdt med Byggetegningens Grundrids (Dok. 7 ad 1) anser, at den servitutbeheftede Del af Byggetomten (den grønne paa Ridset) har en Dybde stor 12,40 m., medens den projekterede Bygnings Dybde til Væggen ind mod Gaardsrummet er 12,50 m., saaledes at den projekterede Bygning ganske uvæsentlig kommer til at ligge paa den servitutfrie Del af Tomten, og at Servituten som Følge deraf lige fuldt er gaaet for nær.
At Veien til Cort Adlers Gade er overbygget ved Drammensveien 26 B er skeet uden Hovedcitanternes Samtykke - ialfald med Undtagelse af Arkitekt Due og kan i ethvertfald ikke paaberaabes i nærværende Tilfælde. Dertil kommer, at Portaabningen til Drammensveien 26 B er baade høiere og bredere end i heromhandlede Tilfælde, ligesom Veien der kun er overbygget i en Længde af 8 Meter, men af Kontracitanten er tænkt overbygget i en Længde af hele 12 Meter.
Da Servituten er ældre end Bygningsloven for Kristiania af 1899, maa den først og fremst respekteres. Vil Følgen heraf blive, at Tomten ikke kan bebygges, faar Kontracitanten holde sig skadesløs derfor hos sine Hjemmelsmænd.
Hovedcitanten har - foranlediget ved Kontrasøgsmaalet - paastaaet, at Kontracitanten kjendes uberettiget ligeoverfor Hovedcitanterne til at bebygge Observatoriegaden 2 B efter den approberede Plan for Byggearbeidet, og at Hovedcitanterne frifindes i Kontrasøgsmaalet og tilkjendes Omkostninger ogsaa i dette.
Retten skal bemerke følgende:
Det er paa det rene, at Bredden af den Vei, som Servituten hjemler, skal være 6 Alen eller 3,75 m. Ligeledes er det paa det rene, at Veibredden efter den approberede Byggeplan paa den Strækning, hvori Veien efter denne af Kontracitanten agtes overbygget, ikke udgjør over 3,25 m., og i selve Portaabningen endog ikke over 2,75 m. Hertil kommer, at en saadan overbygget Passage ikke kan siges at indgaa under Udtrykket «Vei». Den approberede Byggeplan er saaledes i Strid med Veiservituten. Naar Kontracitanten har paaberaabt sig, at Loven paabyder, at man skal bygge helt frem til Nabo, er hertil at bemerke, at der herfor kan meddeles Dispensation, og antydede Lovbestemmelse kan derfor ikke paaberaabes af Kontracitanten forinden Dispensation forgjæves har været søgt, og det derigjennem er konstateret, at Loven lægger afgjørende Hindring iveien for Servitutens fulde Udnyttelse.
Med Hensyn til Bygningens Høide maa Forudsætningen ved paagjældende Servitutbestemmelse antages at have været den, at Taget ikke fik større Høide en tilladeligt for et almindeligt Tag eller en almindelig Tagkonstruktion med den lovbestemte Mønevinkel, og det maa ansees paa det rene, at under disse Omstændigheder vilde Taget blive adskillig lavere end efter Byggeplanen. Ved at anvende Mansardtag maa Kontracitanten antages at have søgt at omgaa Høidebestemmelsen, idet han maatte skjønne, at Forudsætningen var den ovennævnte, og at det følgelig var Bygningens Høide - Taget iberegnet - som det havde været Servituthaveren magtpaaliggende at faa begrænset, og hvorpaa det kom an.
Side:429
Efter det foranførte vil det nedlagte Forbud blive at opretholde. I og med Forbudets Stadfæstelse ligger Afgjørelsen af Kontracitantens Uberettigelse til at bebygge Tomten efter den approberede Plan, hvorfor det ansees ufornødent udtrykkelig at udtale noget derom i selve Dommen.
Hovedcitanternes oprindelige Paastand vil derfor blive at tage tilfølge i sin Helhed, idet Kontracitanten antages at burde tilsvare Forbuds- og Sagsomkostningerne med Kr. 180,00.