Rt-1963-986

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1963-09-28
Publisert:	Rt-1963-986
Stikkord:	Kommunalforvaltning
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 99 B/1963
Parter:	Haakon Berntsen (overrettssakfører Leif Chr. Hartsang til prøve) mot Kristiansand kommune (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø).
Forfatter:	Heiberg, Anker, Nygaard, Berger, Mindretall: Helgesen
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1924) §41, §43, Bygningsloven (1924)

Dommer Heiberg: Etter begjæring av Kristiansand kommune i medhold av bygningslovens §43, jfr. §41 nr. 1, avga Kristiansand byrett 20. juni 1962 forsøksekspropriasjonsskjønn bl.a. over eiendommen Holbergsgate 60, tilhørende Haakon Berntsen. Erstatningen for denne eiendom ble satt til kr. 43 000 + ulempeerstatning for flytning kr. 1000. Kommunen ble pålagt å utrede de lovbestemte utgifter ved skjønnet, og Berntsen ble tilkjent kr. 600 i saksomkostninger.

Berntsen begjærte overskjønn som ble avhjemlet 12. desember 1962. Slutningen lød:

«I. Full erstatning for avståelse av Haakon Berntsens eiendom Holbergsgate 60 i Kristiansand fastsettes til kr. 40 000 + ulempeerstatning kr. 1000.

II. Kristiansand kommune pålegges å bære de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

III. Kristiansand kommune pålegges innen 14 dager fra overskjønnets forkynnelse å erstatte Haakon Berntsen saksomkostninger med kr. 600.»

Overskjønnet er av Berntsen påanket til Høyesterett på grunn av feil ved lovanvendelsen og saksbehandlingen.

I ankeerklæringen er bl.a. anført:

«Det er feil i rettsanvendelsen når overskjønnet er kommet til at gjenanskaffelsesverdien ikke kan komme til anvendelse i dette tilfelle. Dette er begrunnet med at eiendommen er

Side:987

saneringsmoden i den forstand Høyesterett har tatt reservasjon mot anvendelse av gjenanskaffelsesverdien - jfr. kjennelse i Rt-1960-568 på side 570. - Eiendommen er ikke betegnet som saneringsmoden fordi den er usund eller i dårlig forfatning. Bygningen er funnet å være saneringsmoden fordi den er «høyst utidsmessig».»

Deretter refereres i anken de mangler huset ifølge overskjønnet er beheftet med, og det anføres så:

«Den ankende part vil for Høyesterett hevde at overskjønnsretten har bygget sin avgjørelse på en uriktig rettsanvendelse når den har funnet at de nevnte forhold medfører at eiendommen kan sies å være saneringsmoden i den forstand at erstatning etter gjenanskaffelsesverdien ikke kan bli gitt.»

Som en feil ved overskjønnets rettsanvendelse angriper Berntsen også at retten ved fastsettelsen av eiendommens bruksverdi har funnet at det ikke er grunnlag for å tilkjenne ham erstatning for at han ved ekspropriasjonen mister den fordel som ligger i at beskatningen av inntekt av enebolig skjer etter særlig gunstige regler. Han hevder at den høyere skatt innebærer at rentene av den egenkapital som ligger i eiendommen blir tilsvarende redusert. Dette er et tap som inngår i eiendommens bruksverdi, og som han har krav på å få erstattet.

Subsidiært gjør Berntsen gjeldende at overskjønnet må oppheves på grunn av feil ved saksbehandlingen, fordi det ikke av skjønnsgrunnene fremgår tilstrekkelig klart om retten har lagt en riktig rettsoppfatning til grunn på de punkter som er nevnt foran.

Ankeerklæringen inneholder også enkelte andre ankepunkter. Disse er imidlertid frafalt under ankeforhandlingen i Høyesterett, og jeg finner det derfor ikke nødvendig å redegjøre for dem.

Kristiansand kommune henholder seg i det vesentlige til overskjønnsrettens premisser og hevder at det ikke er noen feil ved rettsanvendelsen eller saksbehandlingen.

Berntsen har nedlagt påstand:

«1. Kristiansand byretts overskjønn av 12. desember 1962 oppheves forsåvidt angår punkt I, og saken hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett hos Kristiansand kommune.»

Kommunen har nedlagt påstand:

«1. Overskjønnet stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett hos den ankende part.»

Om sakens gjenstand viser jeg til skjønnsgrunnene. Jeg er kommet til at overskjønnet må oppheves.

Ved Høyesteretts kjennelse i Rt-1960-568 er antatt at prinsippet om at det individuelle tap skal erstattes i visse tilfelle vil kunne føre til at boliger kan kreves erstattet med hva det vil koste eieren å skaffe seg en ny, like tjenlig eiendom, selv om dette beløp - «gjenanskaffelsesverdien» - måtte overstige

Side:988

salgs- eller bruksverdien. I denne forbindelse tilføyer førstvoterende i Høyesterett: «Hva jeg her har sagt, gjelder imidlertid ikke boliger som er saneringsmodne.» (side 570.)

Overskjønnets premisser i den foreliggende sak drøfter inngående hva der ligger i uttrykket «saneringsmoden», anvendt på det hus det her gjelder, og prosedyren for Høyesterett har i stor utstrekning dreiet seg om dette spørsmål. Jeg tror imidlertid ikke at det er til synderlig veiledning å stille problemet på denne måte. Det avgjørende er at ekspropriaten under enhver omstendighet har krav på å få sitt tap fullt erstattet. Den siterte uttalelse i Rt-1960-568 på side 570 forstår jeg bare som et generelt forbehold for det tilfelle - som ikke forelå i saken - at det eksproprierte hus lider av slike mangler at det under enhver omstendighet vil måtte rives i nær fremtid, idet det i så fall rent faktisk ikke vil bli spørsmål om å erstatte noen gjenanskaffelsesverdi ut over omsetningsverdien.

Jeg er enig med overskjønnet i at man ved avgjørelsen av om den nevnte situasjon foreligger må legge en objektiv målestokk til grunn, selv om beboerne selv slår seg til tåls med sin boligstandard. Jeg er også enig i at de momenter overskjønnet fremhever - som husets alder, husets og rommenes størrelse, mangelen av kjeller, den lave takhøyde, atkomstforholdene innendørs og til gårdsrommet, de sanitære forhold, og endelig hvorvidt det er praktisk og økonomisk mulig å avbøte utidsmessigheten ved moderniseringsarbeider - alt er relevante faktorer ved bedømmelsen av om man må regne med at huset uten hensyn til ekspropriasjonen under enhver omstendighet vil måtte utskiftes i nær fremtid.

Selve det problem som foreligger, formulerer imidlertid overskjønnet slik: «Det avgjørende må være hvorvidt huset ut fra en total vurdering lider av slike mangler at det vil være rimelig å si at det bør utskiftes.» Denne uttalelse, sammenholdt med de forutgående bemerkninger om «hva man objektivt vil kreve av et boligbygg idag», om «hus på et område hvor nye behov og boligvaner medfører ombygninger og utskiftninger» og om «tidens krav og oppfatning av hva som er vanlig boligstandard», kan tyde på at retten har bygget på den etter min mening feilaktige rettsoppfatning at erstatning etter gjenanskaffelsesverdi også er utelukket dersom det etter rettens skjønn bør rives, fordi det ikke holder mål etter de krav hensynet til en mer tidsmessig utnyttelse stiller. Dette er etter min oppfatning ikke riktig hvis man tross de mangler huset lider av, måtte regne med at det fremdeles ville gjøre tjenesten i årene fremover dersom ekspropriasjonen ikke var kommet.

Da det etter skjønnsgrunnene iallfall er usikkert om retten har bygget på en riktig rettsoppfatning, finner jeg etter dette at overskjønnet bør oppheves. Jeg tilføyer for tydelighets skyld at selv om retten ved den nye behandling kommer til at gjenanskaffelsesverdien i prinsippet må erstattes, må det gjøres fradrag for de fordeler det vil medføre for Berntsen å få et nytt hus

Side:989

istedenfor det gamle. Hvorvidt erstatningen i det konkrete tilfelle fører til et høyere totalbeløp etter gjenanskaffelsesverdien enn etter bruksverdien eller salgsverdien, hører under skjønnet å avgjøre, og her kommer selvsagt de mangler retten har påpekt, med i vurderingen.

Jeg er enig med den ankende part i at det i dette tilfelle er grunn til å bestemme at nye skjønnsmenn skal fungere ved overskjønnet.

Det spørsmål som er tatt opp i den annen ankegrunn - om det skal gis erstatning for tap av skattemessige fordeler - blir bare aktuelt, dersom det nye skjønn legger bruksverdien til grunn. Denne ankegrunn sikter til det forhold at skatten av eneboliger beregnes etter en lav verdi - i dette tilfelle kr. 11 250 - og nettoinntekten av eiendommen til 2 1/2 % av denne verdi. Når erstatningen utbetales, vil derimot erstatningen og inntekten av den bli beskattet med sitt fulle - presumptivt høyere - beløp.

Jeg finner det uten videre klart at det ikke ved fastsettelsen av erstatningen kan tas hensyn til dette forhold.

Etter hvilke prinsipper midlene i fremtiden vil bli beskattet, avhenger av hvordan de anbringes, og det ligger i ekspropriatens egen hånd. Under enhver omstendighet må det være eksproprianten uvedkommende. Jeg tilføyer, uten at jeg tillegger det avgjørende betydning, at Berntsen allerede har kjøpt en ny enebolig, og således også i fremtiden vil bli beskattet av den etter de samme prinsipper som før.

Partene har ikke nedlagt noen særskilt påstand på dette punkt, og jeg finner det ikke nødvendig å ta det med i konklusjonen.

Etter mitt resultat har Berntsen fått medhold i det som er sakens hovedpunkt, og jeg finner at kommunen må betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet oppheves for så vidt angår punkt I og saken hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Kristiansand kommune til Haakon Berntsen 3000 - tre tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Helgesen: Jeg er enig med førstvoterende dommer Heiberg i at anken over fastsettelsen av eiendommens bruksverdi ikke kan gis medhold, og kan for så vidt tiltre hans begrunnelse.

Når det gjelder det annet ankepunkt mot skjønnet - spørsmålet om gjenanskaffelsesverdien - er jeg kommet til det resultat at heller ikke denne ankegrunn kan føre frem.

Skjønnet har i sine generelle betraktninger vedrørende spørsmålet om «saneringsmodenhet» riktig fremholdt at den omstendighet at et strøk eller et område er under sanering ikke er tilstrekkelig til å begrunne «saneringsmodenhet». Videre har

Side:990

skjønnet riktig understreket at utidsmessighet på et eller flere punkter ikke alene er nok til å gjøre huset saneringsmodent. Skjønnet har derpå fremholdt at «det avgjørende må være hvorvidt huset ut fra en total vurdering lider av slike mangler at det vil være rimelig å si at det bør utskiftes». Etter å ha presisert dette, konstaterer skjønnet at det er en slik situasjon som foreligger i dette tilfelle. Det har så gitt en beskrivelse av huset og dets mangler samt konstatert at det ikke er praktisk og økonomisk mulig å foreta en modernisering av huset. «Selv en meget beskjeden oppfyllelse av dagens krav til en bolig» heter det i skjønnet, «vil måtte medføre at man i realiteten nærmest går til oppførelse av et nytt hus». Jeg forstår skjønnet derhen at ekspropriatens hus i dette tilfelle er så gammelt og lider av slike vesentlige mangler, at det etter en objektiv vurdering bør rives og utskiftes med et nytt eller med andre ord at huset teknisk, boligmessig og ut fra økonomiske synspunkter er i en slik forfatning at det objektivt sett er modent for sanering.

Jeg kan på grunnlag av skjønnsgrunnene, som etter min mening er tilstrekkelig klare, ikke se at skjønnet bygger på en uriktig rettsoppfatning når det på grunnlag av sin gransking av ekspropriasjonsgjenstanden og ut fra en vurdering av de konkrete forhold, er kommet til det resultat at huset er «saneringsmodent» i den forstand at erstatning for gjenanskaffelsesverdien i et tilfelle som det foreliggende ikke kommer på tale. Etter min mening har skjønnet i dette tilfelle ikke bygget på en rettsoppfatning som er i strid med ekspropriasjonsrettslige grunnsetninger eller prinsipper.

Etter dette stemmer jeg for at overskjønnet stadfestes.

Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Nygaard og Berger: Likeså.

Av overskjønnet (dommer Ivar Gregusson med skjønnsmenn H. P. Matzow, Arne Eriksen, Per Refstie, Kaare Haddeland, John Strandmyr og Marthinius Smith):

- - -

Retten skal bemerke:

Retten legger etter det opplyste til grunn at det ikke kan bli tale om å legge omsetningsverdien eller tomteverdien til grunn, idet gjenanskaffelsesverdien eller bruksverdien begge må antas å bli høyere. Retten er enig med skjønnet i at det kan stille seg tvilsomt hvorvidt man av høyesterettskjennelsen kan utlede noen alminnelig regel om at enhver innehaver av enebolig har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdien. Den konkrete sak som forelå til avgjørelse i Høyesterett gjaldt erstatning for frittliggende boliger, og ikke som i nærværende sak erstatning for hus beliggende i karrébebyggelse i tettbygget strøk. Det kan da være grunn til varsomhet med hensyn til å tillempe Høyesteretts uttalelser (Rt. side 570 flg.) angående vurderingsprinsippene på andre avvikende situasjoner. Retten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på rekkevidden av Høyesteretts uttalelser. Man

Side:991

oppfatter nemlig Høyesteretts uttalelser slik at man i ethvert tilfelle har villet reservere seg mot at de skisserte vurderingsprinsipper skal gjøres gjeldende overfor saneringsmodne hus. Retten ser det i motsetning til skjønnet slik at husene på Holbergsgate 60 slik de står i dag må karakteriseres som saneringsmodne. Høyesterett har ikke utdypet eller definert nærmere hva man mener med «saneringsmoden». På et annet sted (side 571) i samme kjennelse i forbindelse med spørsmålet om de nyoppførte byggs sannsynlige levetid brukes uttrykket «teknisk og boligmessig saneringsmoden». Det er imidlertid ikke anført noe om hvorvidt det er den samme art saneringsmodenhet man har tenkt på i begge tilfelle. Retten finner det lite rimelig som saksøkte å legge til grunn en så snever ramme for begrepet «saneringsmoden», at det bare skulle omfatte hus som er helseskadelige og som sådanne kondemnerte eller kondemnable. Det finnes hus som til tross for at de ikke er helseskadelige og til tross for at vedlikeholdet ikke er forsømt, etter hvert er blitt så vidt utidsmessige at de er modne for utskiftning selv om beboerne selv slår seg til tåls med sin boligstandard. Det kan i denne forbindelse neppe være riktig bare å bygge på subjektive kriterier, man må også se på hva man objektivt vil kreve av et boligbygg i dag. At et strøk eller område er under sanering er etter rettens oppfatning ikke tilstrekkelig til å begrunne «saneringsmodenhet». En slik sanering kan ha sin begrunnelse i at den øvrige bebyggelse er mindreverdig, eller i at behovet for nye bygg er så stort at man ser seg nødt til å rive eldre bebyggelse. Det vil på den annen side være klart at et hus på et område hvor nye behov og boligvaner medfører ombygninger og utskiftninger snarere vil bli «akterutseilt» og dermed saneringsmodent, enn et hus som ligger i strøk med en langsommere utvikling. Det kan etter rettens oppfatning i det hele tatt ikke være riktig ved bedømmelsen av spørsmålet om saneringsmodenhet bare å se på hvorvidt husene tjener en funksjon for saksøkte og hans familie. Man må også trekke inn i vurderingen en bedømmelse av huset sett i forhold til tidens krav og oppfatning av hva som er vanlig boligstandard.

Retten ser det slik at utidsmessighet på et eller et par punkter ikke alene er nok til å gjøre huset saneringsmodent. Det avgjørende må være hvorvidt huset ut fra en total vurdering lider av slike mangler at det vil være rimelig å si at det bør utskiftes. Det er en slik situasjon som etter rettens oppfatning er til stede i den foreliggende sak. Huset må etter det opplyste være ca. 100 år gammelt. Selv om det er godt vedlikeholdt er det i høy grad utidsmessig. Den bebyggede grunnflate inklusive uthus er på 70 m2 uten noen som helst kjeller. Takhøyden i 1. etasje er meget lav, maksimalt henved 1,85 m. På grunn av takbjelkene blir den effektivt under 1,80 m. Det viste seg under befaringen at flere av skjønnsmennene ikke kunne gå oppreist. I soverommet på loftet er høydeforholdene enda dårligere, og atkomsten dit opp gjennom loftstrappen er meget trang og bratt. De øvrige rom, kjøkken, soverom i 1. etasje er også trange og utidsmessige. Det er innlagt vann og kloakk, men det er ikke vannklosett i huset. Man benytter et vanlig gammeldags privet (utedo) i uthuset. Det fører ikke port fra gårdsrommet ut på gaten. Ved privettømning må derfor avfallet bæres ut gjennom kjøkken og entré. Saksøktes hustru har riktignok under befaringen anført at

Side:992

dette forhold ikke byr på noe problem, idet avfallet i sin helhet er blitt tømt i den lille have i bakgården. Retten drar sterkt i tvil om dette er helsemessig forsvarlig, og kan under enhver omstendighet ved bedømmelsen av hvorvidt husene er saneringsmodne, ikke bygge på en så vidt subjektiv oppfatning av hva som er forsvarlig renovasjon.

Ved bedømmelsen av hvorvidt husene skal ansees saneringsmodne må det, etter rettens oppfatning, tillegges meget stor betydning hvorvidt det er praktisk og økonomisk mulig å avbøte utidsmessigheten ved moderniseringsarbeider. Etter de krav som bygningslov og bygningsforskrifter i dag stiller, vil det så vidt retten kan forstå neppe være praktisk mulig å foreta en modernisering av huset slik at kravene til takhøyde og rommenes størrelse blir tilfredsstillet. Selv en meget beskjeden oppfyllelse av dagens krav til en bolig vil måtte medføre at man i realiteten nærmest går til oppførelse av et nytt hus.

Retten finner på det forannevnte grunnlag at saksøkte ikke kan gis medhold i at gjenanskaffelsesverdien skal legges til grunn, og det blir da overflødig for retten å vurdere hvorvidt denne verdi er større eller mindre enn bruksverdien. Det blir da heller ikke noe grunnlag for å drøfte nærmere saksøktes anførsler angående beregningen av gjenanskaffelsesverdien på grunnlag av høyesterettskjennelsen.

Etter det foran anførte finner retten på samme måte som skjønnet at det blir bruksverdien som må legges til grunn som den høyeste for saksøkte. Retten slutter seg for så vidt angår beregningsmåten av bruksverdien til det som er anført av skjønnet og viser til dettes begrunnelse. Det tilføyes at retten ikke kan finne at det er noe grunnlag for å ta særskilt hensyn til faren for svingninger i pengeverdien, dvs. et påstått tap fordi saksøkte ikke lenger kan ha sin kapital stående i Holbergsgate 60. Når det gjelder de skattemessige fordeler er det så vidt forståes saksøktes standpunkt, at han tilkommer erstatning fordi han kommer til å gå glipp av den fordel som ligger i at han nå beskattes rimelig av inntekt av huset på grunnlag av skattetaksten, mens han etter ekspropriasjonen vil måtte skatte av avkastningen av den frigjorte kapital. Retten kan ikke finne at det er grunnlag for å tilkjenne erstatning for dette. Ved den rent skjønnsmessige vurdering av bruksverdien på grunnlag av det foran anførte har retten funnet at skjønnets ansettelse er i overkant. Man er derfor kommet til at erstatningen bør settes til kr. 40 000 + kr. 1000 for flytningsutgifter. - - -