Rt-1978-17
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1978-01-14 |
| Publisert: | Rt-1978-17 |
| Stikkord: | Eiendomsmeglerloven av 24 |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 9/1978 |
| Parter: | Statsadvokat Magnar Flornes, aktor mot A (forsvarer høyesterettsadvokat Atle Helljesen). |
| Forfatter: | Blom, Schweigaard Selmer, Egil Endresen, Røstad, Ryssdal |
| Lovhenvisninger: | Eiendomsmeglingsloven (1938) §18, §1, §2, Straffeloven (1902) §57, §18, §2, §2b |
Dommer Blom: Oslo byrett avsa 10. oktober 1977 dom med denne domsslutning:
«Daniel Rudolf Leinad, født xx.xx.26 dømmes for forseelse mot lov om eiendomsmegling av 24.6.38 §18, jfr. §2 første ledd til en bot til statskassen på kr. 3 000 - kronertretusen - eller hvis boten ikke betales til en straff av fengsel i 15 - femten - dager.
Han dømmes til å betale saksomkostninger til statskassen med kr. 800 - kroneråttehundre.»
Domfelte bad om fornyet behandling ved lagmannsrett, subsidiært anket han over lovanvendelsen og straffutmålingen.
Høyesteretts kjæremålsutvalg har nektet lagmannsrettsbehandling, men henvist anken til Høyesterett.
Saksforholdet og domfeltes personlige forhold fremgår av byrettens dom.
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre fram.
Først nevner jeg at forsvarer og aktor er enige om at etter det saksforhold byretten har lagt til grunn, kan det ikke være tale om å anvende unntaksregelen for kortere leieforhold enn tre måneder i lovens §2 annet ledd litra b. Denne forståelse av loven er jeg enig i. Det er videre på det rene at domfeltes virksomhet har funnet sted mot godtgjørelse, jfr. lovens §2 første ledd. Spørsmålet blir da bare om domfeltes virksomhet kan anses som eiendomsmegling etter lovens §1.
§1 første ledd bestemmer:
«Ved eiendomsmegling forståes i denne lov den virksomhet å optre som mellemmann - - - 2. ved utleie av hus, leilighet eller enkelte rum - - -».
Her har forsvareren gjort gjeldende at virksomheten klart skiller seg ut fra det som vanligvis oppfattes som mellommanns- eller meglervirksomhet. Det er særskilt fremhevet at domfelte bare driver en kontaktskapende virksomhet og ikke foretar noe for å få i stand leiekontrakt eller øve innflytelse på kontraktens innhold. Hans godtgjørelse er også uavhengig av om det kommer i stand kontrakt og til hvilken pris. En virksomhet som bare består i å skaffe kontakt mellom partene er tradisjonelt ikke å anse som megling når utøveren ikke har noen befatning med partenes videre forhandlinger frem til kontraktsslutning. Virksomheten fyller et samfunnsmessig behov utover det de autoriserte meglere og advokatene kan dekke, og også utover det som dekkes av avisenes annonsespalter og
Side:18
elevsamskipnaders hybelformidling som det ellers er naturlig å sammenlikne med.
Jeg finner byrettens lovanvendelse riktig. Byretten har slått fast at domfelte har formidlet kontakt mellom utleiere og hussøkende. Han har, som nærmere beskrevet i dommen, ved annonsering og direkte henvendelser søkt forbindelse med utleiere og leiesøkende. Han har kartotekført opplysningene og ukentlig laget fortegnelse over leieobjektene. Jeg kan ikke se det annlerledes enn at denne virksomhet direkte rammes av ordlyden i § i slik bestemmelsen naturlig må leses. Domfeltes aktivitet går vesentlig utover den virksomhet som drives av aviser og andre som tradisjonelt faller utenfor megleryrket, og den hybelformidlingsvirksomhet domfelte sammenlikner med, skjer uten betaling. Jeg kan verken i loven, forarbeidene eller vanlig språkbruk finne støtte for at det bare foreligger meglervirksomhet der hvor partenes forhandlinger følges like frem til den endelige avtale, eller hvor mellommannen oppebærer sin godtgjørelse i form av provisjon.
Når det til slutt gjelder de reale hensyn domfelte har henvist til, bemerker jeg: Någjeldende lov unntar bare formidlingsvirksomhet for utleie i mindre enn tre måneder. Kontrollen med etterlevelsen av dette unntak vil etter min mening i vesentlig grad kunne svekkes om den virksomhet det her gjelder skulle falle utenfor loven.
Anken over lovanvendelsen kan altså ikke tas til følge.
Når det gjelder straffutmålingen, må jeg som byretten legge atskillig vekt på at domfelte fortsatte sin virksomhet etter at han våren 1975 fikk klar beskjed om at meglerkontrollen anså den ulovlig, og at han i juni samme år av politiet ble meddelt en advarsel. På bakgrunn av domfeltes økonomiske stilling kan jeg da ikke finne at boten er for høy.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
Anken forkastes.
Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er enig med førstvoterende.
Dommerne Egil Endresen, Røstad og justitiarius Ryssdal: Likeså.
Av byrettens dom (byrettsdommer Eivind Hanssen med domsmenn):
Daniel Rudolf Leinad, født xx.xx.26 - - -. Gift, 4 barn som han forsørger, formue kr. 300 000, inntekt ca. kr. 50 000.
Ikke straffedømt tidligere. Bøtlagt 1 gang.
Ved Oslo politikammers forelegg av 21. februar 1977, er tiltalte Daniel Rudolf Leinad forelagt en bot stor kr. 3 000, eller hvis boten ikke betales, en straff av fengsel i 15 dager, for forseelse mot
Lov om eiendomsmegling av 24. juni 1938, §18, jfr. §2 første ledd - - -
ved i siste halvår 1975 og i årene 1976 og 1977 i Oslo som innehaver og daglig leder av firmaet Oslo Hybel og Boligservice, Markveien 5, Oslo 5, å ha drevet eiendomsmegling mot godtgjørelse uten samtykke fra Det kgl. departement for handel og skipsfart.
Side:19
Tiltalte har ikke erkjent seg skyldig.
Tiltalte, som tidligere drev agenturvirksomhet, fikk i april 1974 tilbud om å overta firmaet Hytteformidlingen A/S. Han begynte straks etter i firmaet for å bli kjent med forholdene og det endte med at han overtok det fra 1.1.75. Han endret navnet til Oslo Hybel- og Boligservice. Firmaets virksomhet går ut på formidle kontakt mellom utleiere av hybler og leiligheter og hussøkende. Gjennom annonser og på annen måte søker han å komme i forbindelse med personer som ønsker å leie ut hybler eller leiligheter. Det føres kartotekkort over de forskjellige leieobjekter som han har fått tilbudt. Kortene inneholder opplysninger om leilighetenes/hyblenes beliggenhet, størrelse, leie, forskudd, innskudd m.v., og om utleierens ønsker med hensyn til leieboer. Hver uke lages det en fortegnelse over de leieobjekter som står til disposisjon.
Videre søker tiltalte gjennom annonser å komme i forbindelse med leiesøkende idet han opplyser at han har ledige leiligheter og hybler. De leiesøkende får mot å betale kr. 200 rett til å gå gjennom de foreliggende tilbud i 6 måneder. For 12 måneder er prisen kr. 300. For de leiesøkende som betaler blir det også utferdiget kort med opplysninger om deres ønsker m.v. Når en leiesøkende finner et tilbud som passer ham, må han selv henvende seg til utleieren og eventuelt inngå kontrakt med ham. Tiltalte har ikke noe med dette å gjøre. Han bare formidler kontakten. En leiesøkende som betaler kontingenten blir gjort kjent med disse regler i forbindelse med utfyllingen av kartotekkortet. Kontingenten blir ikke tilbakebetalt. Til å begynne med var kontingenten kr. 100. i tillegg betalte man et gebyr på kr. 100, som man fikk igjen hvis man ikke fikk noen leilighet i løpet av de 6 månedene.
Tiltalte har forklart at han ikke foretar noen utvelgelse av leiesøkende. Vitnene Risvik og Hetlelid som driver tilsvarende virksomhet i henholdsvis Trondheim og Stavanger har forklart at de foretar slik utvelgelse. Som nevnt krever tiltalte opplysninger om personlige forhold av søkerne slik at han også har mulighet for utvelgelse. Han reklamerer også med at han foretar slik utvelgelse. Det sies således i annonsene: «Søker De den ideelle leieboer? Vi har mange solide registrerte boligsøkere av alle kategorier. Vi kan uten omkostninger for Dem skaffe den leieboer De ønsker.»
Tiltalte har til sitt forsvar gjort gjeldende at han ikke er «mellommann» som nevnt i §1 i loven om eiendomsmegling. Han har ikke noe skriftlig oppdrag, han slutter ikke noen avtale og skriver ingen kontrakt. Han skaffer bare søkeren mulighet til å ta kontakt med utleieren. Ut over dette har han ingen forbindelse med partene. Til støtte for sitt syn har tiltalte vist til professor Brækhus bok: Meglerens rettslige stilling, 17, 110, 142 og 404 samt til Rt-1962-1067.
Selv om han er å anse som mellommann, hevder tiltalte at han ikke rammes av loven om eiendomsmegling, idet det må antas at han kommer inn under unntaksbestemmelsen i §2b. Han har ikke noe med opprettelsen av kontrakten å gjøre og har ikke kjennskap til den enkelte kontrakts varighet.
Endelig gjør han gjeldende at strl. §57 må komme til anvendelse. Før han overtok firmaet rettet han muntlige henvendelser til både Handelsdepartementet, Meglerkontrollen og politiets Handelskontor og fikk opplyst at virksomheten som ble drevet var fullt lovlig. Han var således i god tro da han startet. Senere har han prøvd å innrette seg etter de direktiver som han
Side:20
har fått fra Handelsdepartementet. Tiltalte viser til at det drives tilsvarende virksomhet i en rekke andre byer uten at disse er blitt anmeldt. Han viser videre til at Studentsamskipnaden i Oslo driver tilsvarende virksomhet.
Retten er kommet til at tiltalte er å anse som mellommann i den betydning §1 i lov om eiendomsmegling bruker ordet. Tiltalte har som nevnt ved henvendelse til utleiere av leiligheter skaffet seg oppdrag som gikk ut på å skaffe tilfredsstillende leieboere. Han har deretter ved annonsering fått tak i boligsøkere. Disse har fått anledning til å gå gjennom hans oppgaver over ledige leiligheter. Han har således formidlet kontakt mellom utleiere og leiere. Dette må etter rettens mening være tilstrekkelig. Det vises forsåvidt til professor Brækhus's bok 109-110 hvor det sies:
«Opptreden som mellommann kan foreligge selv om vedkommendes bestrebelser på å få avtale istand ikke har ført fram. Det er ikke nødvendig at han har utført alle meglerens funksjoner, den rene anvisning av motpart kan være tilstrekkelig.»
I tillegg til dette uttales det i en note:
«Men det må kreves en viss personlig innsats, en utvelgelse av mulige interessenter. Den som rent mekanisk formidler kontakt mellom partene, f.eks. en avis (ved avertissement), eller et annonsebyrå, er ikke mellommann, ...».
Avisene spiller en passiv rolle. Tiltalte har opptrådt aktivt ved først å skaffe seg oppdrag og deretter interessenter til disse.
Retten legger til grunn at tiltalte i en viss utstrekning også har foretatt utvelgelse. En viss utvelgelse var nødvendig hvis han skal oppfylle sitt løfte til oppdragsgiverene om å skaffe dem den leieboer de ønsker. Tiltalte har hevdet at hans virksomhet til en viss grad er samfunnsnyttig, idet han har vært behjelpelig med å skaffe leiligheter til personer som har særlige behov. Dette forutsetter også en viss utvelgelse.
Det er på det rene at tiltalte har mottatt godtgjøring for den assistanse han har ytet til boligsøkerne.
9. april 1975 foretok Meglerkontrollen ettersyn hos tiltalte. Det ble fra kontrollens side påpekt at tiltalte bare hadde lov til å drive slik virksomhet som nevnt i lovens §2b, d.v.s. formidling av leiekontrakter på under 3 måneder. Tiltalte innrettet seg straks etter dette og utferdiget en ny informasjon til sine klienter. i denne het det bl.a.:
«Oslo Hybel og Boligservise, hvis virksomhet kommer inn under meglerlovens §2b formidler kun utleie av hybler og leiligheter m.m. med kortere varighet enn tre måneder.»
5. mai 1975 meldte Handelsdepartementet tiltalte til politiet for ulovlig meglervirksomhet. Da departementet ble klar over at tiltalte hadde endret sin praksis, skrev det 11.6.75 til politiet og tilrådde at tiltalte ble tildelt en advarsel. 23. s.m. ble saken henlagt og tiltalte meddelt en advarsel.
Tiltalte har forklart at han kort tid etterpå endret sin informasjon slik at den ikke inneholdt noe om leiekontrakter under 3 måneder. Han mente det var unødvendig å si noe om dette idet han ikke hadde noe med opprettelsen av kontraktene å gjøre. Han hadde således ikke noe kjennskap til kontraktenes varighet.
18. mars 1976 skrev Meglerkontrollen til tiltalte og innskjerpet at han bare kunne la befatning med leiekontrakter på inntil 3 måneder.
Meglerkontrollen holdt nytt ettersyn hos tiltalte 6.7.76. Det ble da
Side:21
konstatert at flere av de oppdrag som tiltalte hadde, dreiet seg om kontrakter på over 3 måneder. I brev 30.8.76 henstillet Meglerkontrollen påny til tiltalte å opphøre med sin ulovlige virksomhet. Da tiltalte ikke etterkom henstillingen, ble han 13.10.76 anmeldt til politiet. Denne anmeldelse har resultert i nærværende sak.
Det er på det rene at tiltalte fra ca. 2. halvår 1975 og frem til i dag ikke i sine annonser eller på annen måte har gitt opplysning om at hans virksomhet bare omfattet leiekontrakter på inntil 3 måneder. Dette plikter han å gjøre hvis han ville drive virksomhet etter meglerlovens §2b. Det er også på det rene at han i nevnte tidsrom har formidlet kontakt av leiekontrakter på over 3 måneder, som f.eks. leie av innskuddsleiligheter.
Retten finner det etter dette bevist at tiltalte som innehaver og daglig leder av firmaet Oslo Hybel og Boligservice har drevet eiendomsmegling mot godtgjørelse uten samtykke fra Handelsdepartementet fra ca. 2. halvår 1975 til i dag.
Den omstendighet at tiltalte ikke har noe med opprettelsen av leiekontraktene å gjøre, fritar ham etter rettens mening ikke fra å gjøre oppmerksom på at hans formidling bare kan gjelde for leiekontrakter på under 3 måneder.
Strl. §57 kommer ikke til anvendelse. Tiltalte pliktet selv å sette seg inn i lovgivningen på dette felt. I mai 1975 fikk han skriftlig underretning fra Handelsdepartementet om at hans virksomhet var ulovlig.
Når det gjelder tiltaltes henvisning til Studentsamskipnadens virksomhet, bemerkes at denne ikke drives mot godtgjøring.
Da tiltalte har handlet forsetlig, blir han å dømme i samsvar med forelegget for forseelse mot lov om eiendomsmegling av 24.6.1938, §18, jfr. §2 første ledd.
Straffen settes som i forelegget til en bot til statskassen på kr. 3 000 eller hvis boten ikke betales, til en straff av fengsel i 15 dager.
Ved fastsettelsen av boten er det tatt hensyn til at tiltalte fortsatte sin ulovlige virksomhet etter at den var blitt påtalt av Handelsdepartementet. Det er videre tatt hensyn til tiltaltes økonomiske stilling. - - -